北京凤凰汇购物中心案例研究共52页
北京凤凰汇购物中心案例研究
次主力店
个人时尚购物
700
资料来源：实地调研，九洲远景分析
26
重点租户
凤凰汇在招商上充分考虑到目标客群的特点，丰富的业态组合密切联系 定位主题，满足目标客群的需求（1/3）
凤凰汇部分重点品牌描述
重点品牌 品牌LOGO 所属行业 位置 简介
嘉禾影院
文化娱乐/家庭 娱乐
3F
• 橙天嘉禾娱乐（集团）有限公司集电影制作、融 资发行及影院营运于一身，是全球最具有影响力 的华语电影娱乐集团之一 • 截止2010年9月，在中国、中国香港、中国台湾 及新加坡已经营30家影院共234块银幕
资料来源：实地调研，九洲远景分析
商圈范围
凤凰汇核心商圈约5公里，主要向北辐射，辐射商圈包括整个东部城区
商圈范围及周边人群
项目所在区位概况
核心商圈
约5公里范围内，主要向北拓展，南至三里屯，北至 亚运村、望京等地区
辐射商圈
整个北京东部城区
资料来源：实地调研,九洲远景分析
8
A. 案例基础资料 B. 功能、业态及租户组合 C. 布局与规划设计 D. 消费者沟通 E. 项目总结（借鉴意义）
购物中心 定位：
• 时尚青年主题购物中心
开业时间： • 2012年2月
资料来源：实地调研,九洲远景分析
3
背景情况
凤凰汇强强联手的团队组合，为项目的成功开业及后期运营提供了有力 保障
• 团队介绍
• 华润置地有限公司（HK 1109）是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合 型地产开发商之一 ，总资产超过1581亿港元，土地储备面积超过2600万平方米 • 华润置地业务包括住宅和商业地产，已进入中国内地39个城市，正在发展项目超过70个 • 持有物业发展了都市综合体、区域商业中心五彩城两种模式 • 代表作：深圳万象城、杭州万象城、北京五彩城 • Laguarda.Low Architects (LLA)建筑师事务所创立于2000年，总部位于美国得克萨斯州达拉斯 市 ，设计作品遍及欧洲、亚洲、北美和南美等地区， • 项目类型包括从总体规划到规模各异的综合体开发项目、商业/娱乐中心、办公楼、度假村、住 宅开发和公共建筑项目 • 商业代表作品：东京啦啦宝都丰洲、 墨西哥zona vitro、north gate budacest等
北京凤凰汇购物中心案例分析(业态、动线)
6
5.0 项目业态规划
`
零 售
餐 饮
娱 乐
B1楼层平面及业态布局
7
5.0 项目业态规划
1F楼层平面及业态布局
F1层汇聚品位优雅的国际二线品牌及时尚个性的潮流服饰，为消费者打造了精品时尚的购物 空间。
H&M：L103-L106、500㎡ 浮士德：L101、500㎡ IZZUE：L102、120㎡ 空铺 Lacoste：L125A、150㎡ GUESS：L130、200㎡ Calvin Klein Jeans：L128-L129、300㎡ Calvin Klein Underwear：L127、80㎡ Ete：L126、80㎡ 太平洋咖啡：L125B、150㎡
Ochirly.TRENDIANO：L107-L108、300㎡ 天工阁：L113、80㎡
i.T：L109-L112、350㎡ 优衣库：L114-L116、850㎡ DKNY JEANS：L121-L123、150㎡ Calvin Klein Jeans 配件店：L117、50㎡
Salad：L118、200㎡ HOLLISTER：L119-L120、350㎡
1.0 项目概况
项目位于北京朝阳区三元桥核心区域位置，商 业体量较小并于地铁10号线和机场快轨相联通； 项目通过舒适的购物空间和优质的服务营造了 一个可以满足都市白领、商务精英和国际中产人 士消费需求的精致购物空间； 项目主力店涵盖精品超市、大型餐饮、精品影
院及国际时尚精品旗舰店。
项目名称 项目位置 开发商 物业类型雅Fra bibliotek酒店 5A写字楼
雅高酒店
5A写字楼 5A写字楼
凤凰汇
服务式公寓
5A写字楼
5A写字楼
北京凤凰汇、五彩城、龙湖天街绿地缤纷城商业考察.
地下通道：楼梯顶面与走廊吊顶保持了一致，风格得以延续，楼梯踏步 立面及地面均采用天然石材洞石，效果温馨豪华。
华润凤凰汇
地下一层：钢制防火门采用了热转印门 满足功能要求的同时与室内 风格完美统一。地面插座也和装修风格完全一致。
华润凤凰汇
地下一层：走廊顶面采用石膏板与木饰面吊顶相结合风格，商铺门头 上空调采用侧出风及黑镜钢收口。
华润置地北京五彩城
目 录
一、项目商圈 二、项目定位 三、设计与装修 四、经营管理与业态分布 五、项目亮点
六、总结
华润置地北京五彩城
一、 项目商圈
华润置地北京五彩城
一、项目商圈
上清商圈 亚奥
北四环
回龙观
天通苑
商圈位置
北五环
望京
中关村
北三环 北二环
燕莎
金融街 公主坟
朝外
西单
王府井 崇文门
CBD
华润置地北京五彩城
4% 25%
36%
35% 业态的数量占比
华润凤凰汇
业态 服饰 餐饮 生活及个人护理 娱乐
面积 1 1.2 0.8 0.6
主力店代表 H&M、优衣库、CK、DKNY 粮呈吉时、绿茶、KFC、大渔铁板烧 BLT、莎莎、壹做形象 嘉禾影院、字里行间
17% 28%
针对周边写字楼的大量客户群， 餐饮类在该商场的优势巨大
超市次入口 超市入口紧邻地面停车 场，尤其是巴士停车场， 为以后周边地区人群提 供便利，园林环境简单 不复杂，处理形式简洁 明快。
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华润置地北京五彩城
五彩城园林及外立面
办公楼主入口 商场主入口
临街面的园林
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华润置地北京五彩城
五彩城园林及外立面
戴德梁行-北京华贸中心案例研究
满足办公人群提供居住 需求。
公寓
未来增值物业。
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案例研究
华贸中心 总体布局
写字楼紧邻长安 街，提高项目的 标示性，树立项 目整体形象。
结合各物业特性及周边交通条件进行合理布局
新光天地紧邻地铁出 入口和公交站点。紧 邻西大望路，周边住 宅区可达性高。
写字楼
中心广场的设计区 隔了动静分区，有 助于商业和酒店档 次的提升。
目标客户 租金及售 价
服务式公寓租金：83.3元/平米/月。 出售型高端公寓售价：2003年开盘均价：12500元/平米，已售完。
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案例研究
华贸中心 分物业之商业 商业档次高端,类型多样,品牌高档,客户优质
项目概况
产品特征
定位高端商业，由购物中心、百货、商业街、定制专卖店等多种形式构成，总建筑面积 22万平米。
18万平米 约2.2万 平米 ——
——
目标客户
百货：中高收入白领及市内高收入人群。
购物中心：高收入且追求生活品质的高端人群。
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案例研究
华贸中心 分物业之商业 租金 租金经过策略性调整,目前240-1000元/平米/月,扣点范围20－25％
随着市场的变化灵活调整租金。项目开盘之初，为吸引知名品牌入驻有意将租金调低，随着后续
由三栋甲级写字楼构成，总建筑面积19万平米，自西向东依次走高，1号楼28层，2号楼32层，3号楼36层； 1、2号楼整售，3号楼：自持。 最佳的商务氛围——独纯国际化办公模式——无中柱式方正空间，三面采光；标准层面积2200-2300平米。 立大堂入口处挑高9米。 最大程度提高面积使用率——10米超短进深，9米超宽柱状间距。 办公空间倍感舒适——层高4米，净高2.7米。 国际领先标准的玻璃幕墙；采用溴化锂制冷技术，节能环保。 针对世界500强客户，平均空置率仅为15%。客户包括德意志银行、渣打银行、东方汇理银行、万豪国际 集团、强生集团、巴西航空等世界500强企业。 平均租金： 240元/平米/月，高于除国贸以外的其它甲级写字楼租金。 1、2号楼售价：06年初以24亿元的整售给日本Replus株式会社，合19959元/平米，回笼资金以便开发后 续自持项目。
北京凤凰汇购物中心案例研究
北京凤凰汇购物中心案例研究北京凤凰汇购物中心是位于北京市朝阳区的一座大型购物中心。
它坐落在北京的商业繁华区域，拥有优越的地理位置和交通条件，吸引了许多消费者和品牌商家。
本文将对北京凤凰汇购物中心进行案例研究，从设计理念、商业模式和市场表现等方面进行分析。
北京凤凰汇购物中心的设计理念是“文化、艺术、时尚、世界城市”。
购物中心占地面积大约为60,000平方米，建筑设计融合了欧美风格和中国传统元素，建筑外观别具一格，给人一种和谐而时尚的感觉。
购物中心内部设计精美，分为多个主题区域，包括时尚品牌区、美食区、娱乐区和艺术展示区。
购物中心还定期举办艺术展览、时装表演等活动，为消费者提供与众不同的购物体验。
在商业模式方面，北京凤凰汇购物中心采用了多元化的经营策略。
购物中心引进了大量国际知名品牌商家，如ZARA、H&M、HMV等，吸引了众多消费者前来购物。
同时，购物中心还注重培养本土品牌商家，提供展示和销售平台。
购物中心还特别针对年轻消费者需求，引进了一些年轻时尚品牌，如Uniqlo、Forever 21等，以迎合他们的购物需求。
此外，购物中心还设有餐饮区域，提供各种美食选择，满足消费者多元化的需求。
北京凤凰汇购物中心的市场表现非常出色。
购物中心于2024年开业以来，迅速成为北京市吸引消费者的热门地点之一、购物中心每天都有大量消费者前来购物、用餐和娱乐。
尤其是在节假日和周末，人流量更是络绎不绝。
购物中心的商户经营状况也非常良好，各品牌商家的销售额不断攀升。
许多消费者选择在购物中心购物是因为它的商家众多，品牌种类多样，同时购物中心还有大型停车场，提供便捷的停车服务。
总体而言，北京凤凰汇购物中心是一座非常成功的购物中心。
它的独特设计理念、多元化的商业模式和出色的市场表现，使其吸引了大量消费者和品牌商家。
购物中心不仅满足了消费者的购物需求，而且还通过各种活动和展览，为消费者提供了更丰富的购物体验。
未来，北京凤凰汇购物中心有望进一步发展壮大，在北京市乃至全国范围内树立更多成功的实体商业案例。
大型商业综合体入口形式分类及经典案例分析
大型商业综合体入口形式分类及经典案例分析(2013-12-108:33:05)[发送到微博]分类：未分类标签：大型商业综合体商业综合体入口形式经典案例分析 |商业综合体入口典型形式归纳入口空间对于商业建筑消费人流的贡献作用不可估量，将建筑入口形式处理和建筑整体的关系作为出发点，分类探讨具有代表性的商业建筑综合体入口设计方法，总结归纳出三种主要形式即：焦点式、局部式、整体式，下文即从这个三个方面展开论述。
1.焦点式“焦点式”建筑入口形式顾名思义就是将入口设计为建筑立面的突出性要素。
常采用“解构”设计手法，以入口雨棚、立柱等功能性构成要素为载体，采用精致化、艺术化或适度夸张的处理形式，结合结构、构造和材料方面的技术通过建筑手法，并结合夜景照明以及其他装饰性元素，凸显建筑主题及商业业态特性。
焦点式建筑入口有以简驭繁、以简胜繁、以少胜多之妙。
典型的案例如：西单大悦城购物中心（图1.1-1.3）。
本案例中入口采用了比较大尺度的雨棚，并精心的设计和雕琢，辅以醒目的主题LOGO本身形成了极具广告效应的建筑个性语言，夜景环境下配合多种形式的照明效果，更是锦上添花成为西单商圈醒目的建筑名片。
此类入口具体表现形式不一而足，图1.4-1.5为国外商业建筑入口形式实例，其手法是通过打破雨棚和立柱的常规组合形式，巧妙的变异，使之具有了鲜明的形式美，形成了建筑立面的视觉焦点。
2.局部式“局部式”是针对整个建筑形体的某一部分形体，通过建筑构成元素或建筑形体间的刻意性组合和夸大性表现形成视觉中心，从而明确地提示建筑入口。
局部式第一种常见形式为构成要素组合法，可以凭借柱子、遮阳板、挑梁、异形屋面板、异形女儿墙等元素，运用穿插、搭接、悬挑、支撑、形变等手法或混搭组合。
此类案例如：华润凤凰汇购物中心入口（图2.1-2.3）。
建筑师在沿街的室内步行街主入口刻意通过通高的柱子与贯穿建筑立面的挑板在主入口上方的屋面形成冲撞，并运用醒目的色彩加强冲撞的结合面，实体建筑外幕墙后退，将这个建筑构件冲撞的矛盾点扩大成为室内外过渡的灰空间，建筑入口空间浑然天成而趣味回荡，给顾客留下深刻的印象。
北京华润凤凰置广场购物中心招商策划(54页)PPT课件
北京城市基础设施水平提高20年—50年； 每年拉动中国经济增长0.3—0.4个百分点
后奥运经济增长预期
年份 2008
2008年7月-8月
人数
来京的海外旅游者将达到470万人次，旅游外 汇收入可达44.5亿美元。
外省市来京旅游者将新增至9100万人次，国 内旅游收入将达678亿元至850亿元。
凤凰置地广场 购物中心招商策划
Phoenix Place Shopping Center
Welcome to
Phoenix Place Shopping Center
国门- 广阔前景 涉外- 强劲消费 规划- 复合价值 游购- 空间特色 商管- 管理保障 华润- 品牌实力
Part 1
国门- 广阔前景
核心商圈 次级商圈
合计
居住人口（万人） 共计 现有 新增 29.7 24.8 4.9 69.6 53.4 16.2
99.3
办公人口（万人）
共计 现有 新增
18.5
15
3.5
21 12.6 8.4
39.5
三元桥区域内高质量消费人口数量超过15万
人口 特征
社会 经济 特征
办公人口
居住人口
多集中在25-34，男女比例均衡
燕莎中心
盛福大厦
第
三
使
馆
区 国
凤凰置地广场 购物中心
韩国住区
际 氛 围
日本企业 区加拿大
日本 美国 韩国 新加坡 以色列
德国
第三使馆区
双铁经济
第一地点、第一时间畅达各处
双轨交汇金点
地铁十号线
机铁线
凤凰置地广场
东
北京某大型商场案例分析
Ories
护理
编号
商户
02
星巴克
29
浮士德
31
LA PaleTa
餐饮
1F
02
03
04
06
14
15
16
17
19
20
23
24
25
01
29
PAL
XXXX(XXXX) 1970年创立，欧洲最高档的男装成衣品牌之一，意大利男装的典范, 保持意大利服装一贯享誉国际的品质水准外，运用传统的手工裁剪和手工缝制工艺，被精英男士青睐，成为精英阶层男士着装典范。从诞生之日起，XXXX 就走高级然而低调的行事风格，即使在面向今天世界范围的市场时，XXXX 最吸引人的还是那种自然而然并能轻易感知的质感，那是意大利顶级成衣的风范。 作为意大利顶级男装品牌的XXXX/XXXX，服装质量上乘，延承着始终如一的制衣传统，把精英阶层所关注的高品质放在首位，并集时尚与创新于一身，体现了当今意大利的服装流 行动态。
1F
02
03
04
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24
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01
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XXX
XXX诞生在美国，成为美国青少年的时尚选择。XXX带给人们的是一种休闲的气质，它让无拘无束的美国青年，能够尽情的享受自然、舒适的生活。 XXX的第一家店，采用的是牛仔裤和录音带并肩销售的方式，可是结果并不理想。直到XXX第二家店开张时，当劳·费雪将重点转向年轻人，着重强调一种年轻化的购物氛围。所销售的商品也只包括服装，比如圆领T恤、短而精干的纯棉质上衣、牛仔裤等。这种全新的销售方式，使得XXX很快在美国本土小有名气。 在20世纪八、九十年代，XXX发展迅速，它的系列品牌XXX、OldNavy、XXXkid等相继上市，并在最短的时间内占领了美国休闲品牌市场，并得到了美国及海外的认可。 XXX 1969,XXX中最昂贵的系列.
北京市凤凰置地广场写字楼推广策略
媒体1：媒体资源
网络媒体 –搜房网写字楼频道 –焦点写字楼网 –北京写字楼信息网
•合作形式
论坛合作+广告发布+软文发布 •新浪，作为权威的门户网站，拥有庞大的日访问量 •专业写字楼网站可更好的缩小传播范围，有效传播
•推荐理由
媒体2：搜索引擎策略
• 搜索广告，可使受键词竞价推广
渠道2：商会合作
• 形式：硬广、更深入的活动合作 • 目的：从商会的渠道增加项目影响力， 促进租赁
渠道3：礼品定制（现已购买）
精致 商务 艺术 气质
低碳 节能
备注：请各位同事在领取礼品时向郭梦瑶处登记，以便后期及时补充。
推广执行
销售工具
媒体推广 公关活动
户外包装
渠道推广
户外包装
1.
2. 3.
推广手段
销售工具
媒体推广
将定位深入人心
公关活动
户外包装
渠道推广
推广执行
销售工具
媒体推广
公关活动
户外包装
渠道推广
销售工具
1. 楼书（纸质、电子版）、折页
2. 楼层单页 3. 网站
4. 形象片
5. EDM 6. 手机报
1.楼书(纸质版、电子版）、楼层平面图、折页
• 主要内容： • 开发商背景、项目概况、位臵交通、项目定位、目标客户分Leabharlann 、项目 特点及优势介绍、合作伙伴介绍等
2.网站
• 利用现有网站平台，在首页标注F/H座信息 • 网站产品部分介绍中加入F/H座写字楼内容 • 依据新版纸质楼书，制作电子楼书
3. 形象片（以现有video为主，丰富几个小片）
• 执行时间： 因短片是以体验角度进行内容拍摄，所以建议在竣工之后拍摄 2011年10月
北京华贸中心案例分析报告(47页)
平面：建筑平面呈角度布置。基地南部为写字 楼， 北部为公寓，商业及酒店则位于基 地中部由写字楼和酒店共同围合成一个 在北京独具特色的主题公园，既形成了 东长安街商业区的延续，又为酒店提供 了广阔的城市公园性空间。
建筑：沿基地西侧，建筑量体高低错落，使建 筑量体沿着东西轴线呈放射状，在建筑 东侧达到最高点，放射出”北京城市大门“ 的建筑寓意。
北京华贸中心
地理位置
北京华贸中心坐落于长安街国贸桥以东900 米处，系东长安街上地标性百万平米超大 规模商务建筑集群。
北京华贸南邻东长安街、西临西大望路、东 临华贸东路
北京华贸 中心
作为21世纪的产品，华贸中心以前瞻性的国 际化设计理念，国际水准的业态资源整合， 倾力打造领先一个世纪的产品。它的出现使 CBD繁华地段东移，这座气势磅礴的国际化 商务建筑群将成为沿国宾道进入长安街的第 一道亮丽景观，确立CBD商务地标。
周边关系
学校
首都经济贸易大学、爱知美 容美发职业技能培训学校、 北京拓展训练学校
医院
德威治四惠大药房、八里 庄地区心理健康服务中心、 华寿堂医药诊所、博信齿科
北京华贸城
银行
建行，农行，北京银行，工行
餐饮
渝府餐厅、金城家常菜、东 北小炒、重庆发发小吃、兰 州老汤拉面、合乐佳餐饮 规划中的 14号轨铁
2010年3月26日位于华贸购物中心 二层L210-211的意大利顶级羊绒 时装品牌Malo举行了中国首家旗 舰店开业
购物中心业态
BF 1F 2F 3F 好吃小街 绅士大道 名媛长廊 艺家生活
4F
主题空间
华贸商业购物中心 内廊式双排购物中 心，电梯4部、楼 梯3步
楼
梯
上下电梯
写字楼
华润地产凤凰购物中心艺术调性建议PPT资料56页
引言
据一项统计数据表明，消费者进入购物中心，近50%以 上是为了娱乐、休闲，而只有40%的人是专为购物而来。
有迹象显示，这个数字还在进一步向前者倾斜。
日本有一句谚语，“造一尊佛像，必须注入其灵魂”。 购物中心也一样，首先要有文化特色，突出人文关怀。
小结
让我们记住一个结论：
现代购物中心更注重提供具有来自凤凰购物中心特点：2、女性、年龄的定律
经过调查，将客群来源分为四类，人群特点描述：
① 优雅博族：优雅、简洁、品质是她们的终极追求，她们是处于事业攀 爬期的职业 女性，希望给人以专业和精致的感觉。
② 乐活优族：悠闲一族，享受休闲自由的生活。在物质生活日益富足的 ③ 前提下，他 们乐活在每一个自由当下，优悠的生活自然流露。
凤凰购物中心特点：
3、位置、面积的定律
置地广场业态规模
总建筑面积：26.00 万平方米
服务式公寓： 2.00 万平方米
写 字 楼：10.90 万平方米
酒
店： 2.82 万平方米
购 物 中 心：3.40 万平方米
凤凰购物中心特点：
4、档次、环境的定律
星光天地
主题选择的理性分析：
1、解决人气、特色、竞争差异、推广宣传问题 2、解决落地执行问题 3、解决可持续发展问题 4、解决内部装修、装饰、环境、分割问题
环境艺术设计——现代公共艺术 解决购物中心环境塑造采用的方法： • 新科技多媒体艺术 • 装置艺术 • 景观艺术 • 建筑艺术
购物中心主题运用：
动：活动 静：展示 问题1：动+静=？ 问题2：当代艺术？去表现
建 议：
凤凰购物中心用前两类作为项目包装手段 特点：表现形式上较为容易，创造力强、具有独特性，很快
综合体案例分析.
至北京北站约10公里
地铁6号线（规划中） 银河SOHO
至北京西站约11.5公里
线
朝阳门大街
轨道朝阳门站
二
至北京东站约7公里
环
至北京南站约13公里
9
银河SOHO周边配套
项目周边写字楼、酒店云集，商务配套成熟，商业配套 相对较差。
银河SOHO位于朝阳门立交桥西南侧，紧邻朝阳门SOHO 一期、二期，属于东二环交通商务区的核心区域。
朝阳门立交
朝阳门SOHO
银河SOHO
朝阳区政府
王府井 商圈
CBD
8
银河SOHO交通状况 项目紧邻城市主干道，双地铁交汇处，交通便捷，可达性强。
项目紧邻东二环和朝阳门大街， 朝阳门大街石朝阳门商圈与CBD商圈、 王府井商圈的联络线；
银河SOHO由荣获 普利兹克建筑奖的 英国扎哈·哈迪德 建筑师事务所担当 设计，其超现实的 设计风格，为北京 的天际线增添了一 抹独一无二的色彩， 这一造型奇特的建 筑还未面世就引起 了众多关注，成为 人们争相评论的又 一新地标。
效果图
实景图
12
银河SOHO建筑风格
室外平台设计
每栋建筑个体均有它的 中庭和交通核心，且在不同层面上融合一起， 从而创造出丰富流动的空间景致和室外平台。平台的相互错综位移， 不同层面对彼此视角的介入，产生环绕着的、引人入胜的环境。
北京锦融物 业管理有限
公司
物管费
24元/㎡·月
甲级
占地面积
5万方
33万方
总层数
地上18，地 下3
16.6万方
商业面积
典型项目研究报告——华润凤凰汇购物中心
妇
普通员工月均收入6000元，中层 员工月均收入12000元，高层员工 月均收入23000元。家庨月收入平 均值为1.5万元；大学本科以上学
家庨年收入10万以上癿卙72%， 30万以上癿卙32%；私家车拥有 率51%；家庨平均居住面积119平 米
历卙72%
商圈内综合商场有：燕莎友谊商城、昆仑贩物中心、丐界家俱汇展中心、家乐福大 型超市、南洋莱太花卉市场、国际展览中心、太阳宫凣德 Mall 等，但是定位中高端如 凤凰汇癿没有，丌对其形成威胁。
项目区位：北京朝阳区三元桥 卙地面积：25 万平斱米
总建筑面积：70 万平斱米 贩物中心：约 7 万平米 开业时间：2011 年 12 月 2 日 贩物中心营业时间：10：00—21：30 贩物中心楼层：地上 3 层、地下 1 层 主力店：H&M，优衣库，HOLLISTER，BLT 超市，粮呈吉时，嘉禾影院 配套：扶梯 2 处，直升梯 2 处，AMT2 处 开发/运营商：华润置地
典型项目研究
三、 项目定位
项目定位中高端，精心打造成为商务精英癿社交首选，国际中产亰士癿生活广场， 写字楼都市白领癿第三穸间。
社交：浮士德 Firstar、太平洋咖啡、仙踪枃咖啡、西餐休闲餐厅以及大渔铁板烧、 亍海肴等高档商务餐厅为商务精英洽谈、朊友聚餐、情侣约会等提供了各种价位、档次 和环境癿场所。
七、 业态规划
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成系统的为行业内企业服务。
1. 业态组合
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2. 品牌落位分枂
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3. 入驻自有品牌
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八、 项目运营
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九、 项目 SWOT 分析
31
典型项目研究
一、 关于华润集团
1. 华润集团的地产业务 华润集团前身是香港联合行，成立二 1938 年。1983 年，华润公司改组幵注册为
凤凰汇案例分析
八、客群信息
八、客群信息
区域型购物中心，客群明确
• 定位范围：区域型购物中心 • 面对人群：写字楼白领、中高档住宅居民 • 时段性：午间一般以商务人士居多，夜间一般以附近居民居多 • 比例：
客群
30%
70%
上班人群 其他
九、推广运营
九、推广运营
凤凰汇会定期举办活动和线下推广来进行引流
十、项目小结
地铁三元桥公交站 三元桥地铁站入站口，出站即到凤凰汇
三、项目定位
三、项目定位
3.1 整体定位 满足周边商务人士日常餐饮、购物需求的综合性SHOPPING MALL 。拥有独有品牌，对客户具 有独特性的吸引力。
• 总体定位:综合性SHOPPING MALL • 主题定位:时尚、独有 • 客群定位:以时尚青年为主题，针对16-30岁年
万象城
五彩城
凤凰汇
一、基本信息
1.2 开发团队 建筑设计：美国LLA
美国Laguarda.Low Architects (LLA） 是一家享誉国际的美国建筑设计公司，成立于 2000年，LLA设计的项目遍布世界各主要 地区，包括北美、欧洲、亚洲及南美洲。主要业务范围为：购物中心、酒店、办公楼。 代表作：北京华润凤凰城、北京金地广场、深圳益田假日广场、凯德Mall
H&M
次主力店 个人时尚购物 1400
然数量不少，但在面积上
hollister
次主力店 个人时尚购物 700
也仅占了小部分 • 就主力店而言，零售购物
占比最大
五、建筑设计
五、建筑设计
5.1 外立面 灰色建筑加入橙色元素，简单时尚。但凤凰汇logo字体太细，且道路两边有成排的植被，远 距离不方便辨认，可视性差。
2019年北京凤凰汇购物中心市调报告
基本信息
➢ 地理位置：北京市朝阳区三元桥，位于市区东北部北三环和四环之间 ➢ 交通：连接三元桥地铁站B出口
基本信息
➢ 4公里内竞对商场： 凯德MALL（3.5 km） 方恒购物中心（3.7 km） 爱琴海购物公园（2km） 天虹商场（1.3km）
户外次入口
➢ 外部人形通道宽敞，设外摆咖啡/轻餐租户
直梯
业态分类
➢ 商户数量共102家 ➢ 餐饮业态数量占比最高，为47%，其次为零售占比32%
楼层
餐饮
B1
31
L1
4
L2
2
L3
11
总计 （按业态）
48
精品零售 生活配套
-
12
19
-
17
3
-
1
36
16
主力店
总计 （按楼层）
1
44
-
23
-
22
1
13
2
102
主/次力店 5%
生活配套 16%
精品零售 32%
柱体设计
➢ 柱体简约装饰，与公区整体色调及风格统一
中庭扶手
➢ 木质扶手，工艺精细
后勤通道
➢ 门板底部设防撞钢板
后勤通道
➢ 进入后勤区域拐角设置防护钢板 ➢ 后勤区内部整洁
卫生间设置——标识
➢ 侧立式发光标识
➢ 通道墙面贴纸
卫生间设置——入口处
家庭卫
男女卫 母婴室
卫生间设置——厕位区
➢ 4坐便+3蹲便+1儿童专用卫生间 ➢ 坐便门内开，蹲便门外开
卫生间设置——厕位区
➢ 坐便
✓ 壁挂式坐便 ✓ 感应+触摸面板 ✓ 放包台 ✓ 卫生卷纸 ✓ 坐便消毒液
北京最值得看的儿童主题特色购物中心TOP10
北京最值得看的儿童主题特色购物中心TOP10 TOP 1:朝阳大悦城朝阳大悦城内的商业目标之一就是满足家庭团体的各种逛街需要。
所以他们不仅有超过300个优质品牌零售店铺满足“血拼”族的需要，还有其他以家庭需求为方向的综合设施：两层楼面的各具特色的美食档和一家大型电影院，两层楼面的综合家庭娱乐设施，如溜冰场，儿童乐园，儿童教育等。
朝阳大悦城的主题展览也非常有名，经常可以在这里遇到“小羊肖恩”等萌趣十足的卡通人物。
最值得推荐的是：一家为小朋友们营造的虚拟城市：蓝天城。
蓝天城设计为一个建造2万平米的模拟城市：里面有近百种体验项目，让宝宝们可以直观并富有乐趣的认识这个社会。
萝莉正太们即可以扮演靓丽的空姐空少，也可以体验秩序井然的军队生活，还可以充当消防队员参与火场战斗等等，对于社会的基本制度和基本生存技能也可以在这个模拟城市中获得初步的直观认识！朝阳大悦城为一家人提供了周末的丰富选择，并且在交通、停车、电梯、会员优惠方面都有出色的表现，我们把第一名颁给朝阳大悦城。
TOP 2:颐堤港颐堤港是望京商圈的首选家庭娱乐场地。
颐堤港是李超人旗下太古地产的大手笔- 姊妹项目就是著名的三里屯VILLAGE，不仅有颜值极高的建筑空间设计，还有香港及国际水准的一些品牌特色引入，比如PAGE ONE 书店。
以小编的口味而言，这里的逛街体验－棒极了！这里的餐饮区围绕着一个精心设计的挑高中庭而铺设，几乎每个餐厅都可以享受到明亮的自然光照射以及高达33米巨型玻璃屋顶所营造的旷阔空间。
颐堤港也有各种其他娱乐设施比如：顶层的电影院线和地下一层的儿童乐园等等。
这里重点推荐的是：颐堤港有北京市各购物中心里唯一的全进口设备专属户外儿童乐园区。
这个儿童乐园完全是进口货，是由著名的丹麦KOMPAN儿童游乐设施公司设计和提供的，连里面的螺丝钉都是从国外运进来的。
里面的设施具有国外公司的大气风范：比如地板上的塑胶垫厚度为8CM，比国内游乐场一般使用的2-3CM要舒适和安全的多。
凤凰汇购物中心考察报告
业种
超市 洗护超市 洗护超市 健康品 集合店 书店 礼品零售 日用品零售 厨房用品零售 家居零售 女鞋零售 饰品零售 数码 美容美甲 眼镜
3.商业规划-业态业种分析-1F
1F业态业种分析
细分业种 服装零售 数量（家） 20 11
内衣零售
鞋零售 家居零售 化妆品零售
1
2 1 2
餐饮
咖啡 音响零售
1
1 1
90%
--
零售 2F 零售
94 % 休 15 闲 % 娱 乐
--
--
3F
零售
8 %
15 %
嘉禾影院 云海肴
3.商业规划-业态业种分析-B1F
细分业种 中餐 日式料理 西餐 咖啡 甜品 食品 超市 化妆品超市 数码生活馆 零售 书店 生活配套 数量（家） 31 5 1 1 2 5 2 1 2 1 8 1 2
◆负2层业态以餐饮为主，零售为辅。 ◆下沉式广场举办各种艺术展览，人气最旺。 ◆有的品牌，如鼎泰丰，商场与商户联营， 商场参与到品牌的经营活动中，与品牌共 同承担风险和分享利润。 面积15000㎡。
3.商业规划-业态业种分析-B1F
B1F品牌列表
品牌
COSTA COFFEE 太平洋咖啡 西树泡芙 面包新语 仙踪林 爱蒂宝 水果花束（美国）EDIBLE ARRANGEMENTS cocobay巧克力（比利时） KFC 粮呈吉时 太兴餐厅 台湾食尚 金鼎轩 祥兴记 鲜品萃®Mini回转寿司 竹叶青茶 优之良品 A JI ICHIBAN
■劣势： 1，仅南侧一面临城市道路—京顺路，且京顺路为双向 6车道，受道路绿植影响，项目展示性不足。 2，南邻京顺路，受机场高速的影响，车辆需经曙光西路、 太阳宫南街绕行至京顺路，道路可达性差。 3，地铁：地铁10号线三元桥站B出口主要是机场快轨的 出入口，随机人流少
百货店商圈与选址分析案例
百货店商圈与选址分析案例：北京翠微大厦的商圈分析（下）2009-09-17 19:10选址环境调查分析即调查开店地点的周边环境，包括：1．自然环境。
勘察周围地形，有无池塘、湖泊、河流、山坡和丘陵，有无高速公路、环形路及桥梁、铁路等障碍物的阻挡等。
2．商业环境。
了解周围是否形成商业区或商业街，如城市选址要考虑是否选址市级商业中心或区域性商业中心、居民区商业中心等。
3．交通状况。
对本店所选地址的周围交通状况和道路情况进行调查。
了解有哪些交通干线经过这里，有无地铁站，交通干线途径车站和辐射的区域；驾车购物是否方便，是否可建停车场等。
4．社会环境。
是对选址地域风俗习惯、居民文化素质、有无地域性节庆、商业街活动等进行社会调查。
百货商店与所处环境的社会交往密切程度等。
因此，必须注重与当地社会的融合。
人口与购买力分析有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。
所需调查的项目包括：1．常住人口数2．家庭及构成3．人口密度4．教育程度5．从事行业6．自然增加率7．社会增加率8．家庭人均收入9．白天流动人口数10．年龄构成11．家庭年支出及支出结构现就些主要项目分述如下：1．家庭人口及收入水平家庭状况是影响消费需求的基本因素。
家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收入状况等。
如每户家庭的平均收入和家庭收入的分配，会明显地影响未来商店的销售。
如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。
家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。
比如个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而个三口之家的家庭(有个独生子女)，则其消费需求几乎：是以孩子为核心来进行。
家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。
比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。
2．人口密度个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。