保障性住房的一般规定

保障性住房的一般规定

“保障性住房”一般由廉租住房、经济适用房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。经济适用房和定向安置住房在满足特定条件下，可以再次出让。

法律要点:

1.“保障性住房”上市出卖的类型及特定条件如何？

本合同范本以实践中最为常见的“经济适用住房”和“安置房”再次上市出卖为对象,研究和设计针对性的合同条款。

(1)经济适用住房交易条件:原建设部、国家发展改革委员会等七部委印发的《经济适用住房管理办法》(建住房｛2007｝258号)规定:“经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。”经济适用住房“建设用地以划拨方式供应”,“经济适用住房项目外基础设施建设费用,由政府负担。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发货款”,“免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金”,根据(经济适用住房管理办法》第30条的规定,“购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品任房与经济适用房差价的一定比例向

政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可以优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价教后取得完全产权。”此外,原住房城乡建设部《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》(建保(2010)59号)第四针对经济适用房的上市交易管理也作了特别规定:“(十ー)经济适用住房上市交易,必须符合有关政策规定并取得完全产权,住房保障部门应当对个人是否已缴纳相应土地收益等价款取得完全产权、成交价格是否符合正常交易、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见……对已购经济适用住房的家庭,不能提供住房保障部门出具的书面意见的,任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房;房屋租赁备案管理机构应当暂停办理其经济适用住房的租赁备案,房屋登记机构应当暂停办理该家庭购买其他房屋的权属登记,并及时通报住房保障部门,”“（十二）住房保障部门应当会同有关部门结合各地段普通商品住房交易指导价格,定期制订经济适用住房上市补交土地收益等价款的标准,报经市、县人民政府同意后公布实施。经济适用住房交易价格低于政府公布的同地段、同类普通商品住房交易指导价格的,依指导价格缴纳相应的土地收益等价款。”“(十三)各地要结合实际情况完善经济适用住房上市交易分配机制,健全上市交易管理办法。要按照配售经济适用住房时承购人与政府的出资比例,确定上市所得价款的分配比例、政府优先购买权等管理事项。其中,政府出资额为土地出让金减让、税费减免等政策优惠之和。”

(2)定向安置房交易条件：目前,法律法规以及住建部部门规章尚

无全国性的专门针对定向安置房的交易政策规定,各地方政府针对本地情况,相应制定了交易条件。

(3)“保障性住房”交易条件总结:《城镇住房保障条例》(国院法办求意见稿)第23条总结了期限、价款两项交易条件,即“承购人购买保障性住房未满5年的,不得转让保障性住房；确需转让的,由直辖市、市、县人民政府按照原购房的价格并考虑折旧和物价水平等因素予以回购。承购人购买保障性住房已满5年的,可以转让保障性住房,并按照配售合同的定的产权份额向直辖市、市、县人民政府补缴相应价款,直辖市、市、县人民政府在同等条件下享有优先购买的权利；承购人也可以按照配售合同的约定的产权份额补缴相应价款,取得完全产权。但是，直辖市、市、县人民政府规定不得转让或者不得补缴相应价款取得完全产权的除外。”

2.“保障性住房”买卖合同效力如何？

《经济适用住房管理办法》第25条对“保障性住房”的购房资格作了规定,具体的资格条件细则,各个地方政府作出不同的规定。申购者通过资料造假或者材料不符申购房屋,但实际仍取得了房屋,符合条件之后再出售的,行政部门发现出卖人不符合条件,申购者与买受人签订的合同因主体不适格而效力待定,房屋的所有权人及地方政府有权追认、继续履行合同或不予追认。买受人有权要求“无权出卖人”返还已付房款及利息以及购房过程中产生的损失。

若买受人已经完成产权变更,行政部门发现“出卖人”实际并无申购资格的,此时该出卖人属于“无权处分”,房屋买卖合同效力待定,

房屋的所有权已经转移给买受人。地方政府依据相关法规、规章,要求收回房屋的,买受人可以要求“无权出卖人”承担缔约过失责任,合同中,当事人可以就该风险进约定，由出卖人承诺资格、信息等情况的真实性，以此来保障买受人的合法权益。