吴中区石湖西路地块研判提报稿(终稿)

苏州吴中区石湖西路地块前期研判

综合判断

1、城市基本面：从规划、交通、产业等方面来看，吴中区整体发展潜力巨大，在全市范围内，目前除了园区及新区外，吴中区的发展关注度是最高的；吴中区属于典型的人口流入型区域，外来人口众多，购房需求比较旺盛。因此整个区域的基本面是很好的。

2、全市房地产市场：苏州房地产市场整体较为平稳，存在一定供大于求，但今年进入5-9月份，市场以价换量的趋势明显；整体住宅存量在合理范围，去存周期15个月，但商办类物业存量较大，去存周期达47个月；今年7月苏州取消限购以来，成交量出现一定上涨，整体市场出现回暖迹象。考虑到土地供应减少、政策松绑等因素的影响，未来的发展形势还是比较乐观的。

3、区域房地产市场：区域内因厂房较多，在售项目相对较少，典型项目的住宅成交价在10000元/㎡的水平，正常月均去化50套左右，客户以地缘客户为主，新苏州人占比较高；区域商业市场随着万达广场的进驻，市场热度增加，商铺的整体售价在2万/平米的水平，但万达商铺的均价达到3.5万/平米，远高于市场平均水平；区域内商办物业以偏居住的公寓产品为主，多为毛坯、挑高产品，整体售价在10000元/平米的水平，基本与住宅持平。

4、地块分析：总体判断，地块还是很不错的，紧邻地铁2号线站台（已通车），东侧1公里为在建的地铁4号线，西侧1公里为吴中万达广场、友新高架，区位条件、交通条件十分优越；同时目前的协议地价为600万/亩，楼面均价在3600元/平米的水平，相对周边近期成交地块低了4000-5000元/平米，价格优势十分明显。总体来看，这块地未来的发展潜力还是很大的，且地价较低，建议积极与合作商及政府对接。

5、客户分析：客户对于项目所属区域的认可度不高；由于目前属于退二进三的起步阶段，交通便捷，商业配套伴随万达的入驻及开业也将逐渐成熟，客户对于在本区域置业的意向较高，未来客户仍将以地缘的首置、首改客户为主，园区、主城外溢首置及部分首改客户所占的比例也将不断增加。

6、初步产品定位：项目总占地面积为91亩，商住比2:8，住宅容积率2.5，商业容积率3.5，则总开发面积约17万方，其中住宅121334㎡，商业48534㎡。我们给出的初步产品规划是，住宅为33层的高层住宅（毛坯），商业部分为沿街商业（部分为街区式商业）和精装公寓，其中沿街商业0.8万方，以2层为主，局部3层，主力面积控制在80-100平米之间；公寓体量为4万方，集中在西侧的商办地块，层高为5.8米，装修标准为600元/平米。关于售价这一块，预估的整盘住宅均价在11000元/平米，入市价在9600元/平米；沿街商业均价25000元/平米；公寓均价为10500元/平米，车位均价6.5万/个。

7、取地建议：综合来看，这块地的优势还是很突出的，交通便捷，靠近两条地铁、一条高架，周边生活配套相对齐全，地块西侧1公里即吴中万达广场，未来的发展潜力很大，因此我们建议积极获取该地块，同时针对地价这一块，要保证楼面价不能突破4000元/平米，这样才能保证该项目能获得10%以上的近利润率。

一、城市基本面怎么样？总体判断：从规划、交通、产业等方面来看，吴中区整体发展潜力巨大，在全市范围内，目前除了园区及新区外，吴中区的发展关注度是最高的，定位为苏州最具活力地区，南城CBD区域，同时随着人口增加、产业升级转型，区域的发展将得到进一步的提升。分析如下：

1、从区位来看，吴中区位于苏州南部，属于苏州向南发展的重要承载地，作为整个苏州发展的中心，其区位优势逐渐凸显；

2、从经济方面来看，吴中区2012年GDP突破800亿元，2013年达到870亿元，区域

的经济发展正在高速推进;

3、从产业来看，吴中区逐步推进“退二优二”及“退二进三”，新兴产业占规模以上工业总产值比重升至45%，服务业增加值占GDP比重达48%，形成了包括东吴路、苏蠡路等多个商业商务的发展轴；

4、从人口来看，到2013年底，吴中区户籍人口61万，常住人口116万，属于典型的人口流入型区域；

5、从城市规划来看，城市发展重心南移，吴中区会成为继新区和园区之后，苏州的第三极副中心；

6、从交通方面来看，吴中区的交通条件优越，通过地铁2号线、地铁4号线、高架等快速交通，实现了与主城区的无缝对接。

二、全市房地产市场怎么样？总体判断：整体市场较为平稳，存在一定供大于求，目前供求比为1.3；进入今年5-9月份，整体价格有所下降，市场以价换量明显；目前整体住宅存量860万㎡，去存周期15个月，但商办类物业存量达到560万㎡，去存周期达47个月；考虑到土地供应减少、政策松绑等因素的影响，未来的发展形势比较乐观。

1、从土地市场来看，苏州市近几年土地供求基本平衡，14年土地交易量同比缩水，地价小幅攀升，且成交地块主要集中在吴中区和高新区；纯住宅用地交易量同比相当，商住综合用地成交量明显回落。

➢今年上半年苏州成交地块主要集中在吴中区和高新区，合计占比近七成。

➢14年上半年苏州市区成交住宅地块49宗，共276万m2,楼面均价3009元/ m2，超过2/3没有溢价，相比去年同期成交量略有上涨、成交价小幅下跌。

➢14年上半年苏州市区商办类地块成交46宗，共74万m2，楼面均价1930元/ m2，多数没有溢价，相比去年同期成交量下降55%，出现明显回落，但楼面价上涨45%。

2、从商品房供销表现来看，商品房市场近几年处于供大于求状态，但整体较为平衡。受13年土地成交量井喷的影响，14年1-8月份商品房供应量同比增加12%；而成交量受上半年全国楼市的影响，同比减少2.6%。

➢近四年，全市商品住宅供应量成上涨趋势，14年1-8月上市量624.8万m2，同比增加12%。12-13年成交量稳步上升，但2014年1-8月销售482.8万m2，相比13年同期下降2.64%。12-14年供销比为1.01、1.13、1.3。

➢近四年，商办类供应量也成上涨趋势14年1-7月供应量93万㎡，同比上升4.26%；而成交量方面，12年之前呈下降趋势，13年成交量井喷，14年1-7月成交量为65万m2，同比微量下降1.4%。

3、从成交均价来看，整体住宅市场价格较稳定，基本在11000-12000元/ m2之间，但进入今年5-9月份，住宅产品以价换量的趋势比较明显；商办类物业的价格相对比较稳定。

➢商品住宅市场价格较稳定，近五年价格在11000-12000元/ m2左右。但进入4-9月份，受全国房市影响，市场以价换量明显，整体价格出现松动，降价幅度在400元左右。

➢在苏州市场，商办项目的价格相对一直都比较平稳。目前市区商办物业的均价在12000-20000元/ m2之间浮动。

4、从存量来看，住宅存量在合理范围，去化周期15个月，而商办类物业存量过大。

➢14年7月份商品住宅存量860万m2，按近一年半的去化速度，去化周期是15个月，市场存量在合理范围内。

➢14年7月份商办类物业存量为560万m2，依然处于高位运行，按近一年半的去化速度，去存周期为47个月。

5、从楼市政策来看，取消限购对楼市还是有较大刺激的，市场出现回暖迹象。