房地产项目管理手册

目录第一部分手册说明 (3)一、手册的目的 (3)二、手册的基本内容 (3)三、手册的发布 (3)四、手册的调整和修订 (3)五、关键词、特定用语说明 (3)第二部分项目公司组织架构 (4)第三部分项目公司组织职能 (5)一、项目工程管理 (5)二、项目营销管理 (6)三、项目报批报建管理 (6)四、项目财务管理 (9)五、项目综合管理 (10)第四部分项目管理权限 (11)一、人事管理 (11)二、财务管理 (11)三、工程项目招投标管理 (12)四、合同管理及合同履约监督管理 (12)五、法律事务管理 (13)六、设计管理 (13)七、档案印章管理 (13)八、预结算管理 (13)九、营销管理 (14)十、计划管理 (14)十一、综合管理 (15)第五部分项目总经理管理办法 (15)一、项目总经理的职责 (15)二、项目总经理的权利 (15)三、项目总经理的利益及奖惩 (16)第一部分手册说明一、手册的目的XXX项目实行矩阵式项目管理制，为进一步明晰项目主要职能以及权限，保证XXX项目安全、优质、高效的完成，特制订本手册。

二、手册的基本内容本手册用以说明XXX项目公司组织架构、组织职能以及项目管理权限等内容，该手册共包括四部分：第一部分手册说明；第二部分项目公司组织架构；第三部分项目公司组织职能；第四部分项目公司管理权限；第五部分项目总经理管理办法。

三、手册的发布本【手册】经集团董事长审批后发布实施。

四、手册的调整和修订本【手册】的发布、更新、解释由人力资源中心负责。

人力资源中心应根据公司战略发展规划、项目发展以及内外部环境变化的要求，适时组织对本【手册】的适用性、有效性做出评价，并根据评价结果适时提出调整修订方案。

当集团的战略、组织架构、部门设置或业务流程发生变化时，应及时修订本手册。

五、关键词、特定用语说明1.组织名称用语1)负责：由项目公司承担责任的工作，同时可能需要其他各中心/项目部参与或配合；2)组织：需要项目公司与其他中心/项目部共同完成的工作，由项目公司负责协调有关资源，并承担主要责任；3)参与：不承担主要职责，但必须在负责部门领导下参与此项工作并承担相关责任；4)配合：为工作开展组织提供相应支持，确保其客观可实施；5)监控：根据工作计划或制度对执行过程是否偏离工作目标进行检查和纠正。

备注：1. 项目实行矩阵式项目管理制：项目总经理全面统筹项目的报批报建、工程、营销和综合等管理工作，同时集团各中心/部门给予支撑和决策的管理模式。

2. 实线：经营管理汇报线；虚线：业务指导、业务管理、服务支撑。

集团各中心/部门项目总经理成本造价师按揭专员土建工程师安装工程师景观工程师工程助理策 划 岗营销助理报批报建岗行政╲人力专员装饰工程师项目财务部 财务经理项目工程部 工程经理项目营销部 营销经理项目综合部驾 驶 员收银出 纳一、项目工程管理根据项目施工计划，负责现场施工组织和管理，对工程质量、进度和安全负责，贯彻公司工程质量管理体系，完成项目的竣工验收等各项工作。

1.项目准备1)负责施工前各项准备工作的实施和督促；2)组织“三通一平”和临建工作；3)负责项目工程管理策划工作。

2.材料设备管理1)参与编制材料设备进场计划；2)负责对材料封样的现场管理，建立样品库；3)组织材料设备到场验收；4)参与不合格材料设备的退货工作。

3.工程进度管理1)负责根据项目开发计划，审核施工单位提交的施工总体进度计划及分项施工进度计划；2)推进项目开发计划执行，及时反馈开发计划节点完成情况。

4.工程质量管理1)负责审核施工组织设计、监理规划及实施细则，监督其执行情况；2)组织施工单位参与图纸会审及技术交底；3)负责组织样板施工及验收；4)根据集团制定的工程管理标准，负责对工程质量情况进行定期的检查和分析，形成质量分析报告，对于典型问题，应形成案例。

5.安全文明管理1)负责工程安全文明施工管理，监督施工单位按照合同要求落实安全文明施工；2)参与监理单位组织的各种安全文明施工检查活动及会议。

6.现场施工管理1)负责现场施工的组织与管理，并建立完备的项目进度、质量、安全文明施工管理细则与记录；2)参与监理例会，提出整改意见并监督落实；3)负责变更、签证的现场审核、跟踪及落实，审批权限内变更及签证；4)组织解决遇到或可能遇到的造价、工期、质量和安全问题，并及时上报。

7.工程验收管理1)负责组织项目分部分项验收、内部预验收和竣工验收；2)负责提供项目工程竣工资料；3)负责项目完工移交物业公司。

8.资料管理1)负责各类工程档案、资料管理；2)定期向开发运营中心报送工程月报及关于进度、质量的相关报表。

9.配合与协调工作1)负责组织完成节能、白蚁、消防、电梯、防雷、人防、档案、竣工验收备案、综合查验备案等各专项验收工作；2)负责对总包单位与分包单位工程衔接及配合等方面进行协调；3)负责施工过程中现场周边各种关系的处理；4)配合其他部门进行相关证照办理，及时提供相关资料。

二、项目营销管理负责项目的营销策划、渠道推广以及项目具体销售执行工作，保障项目销售目标的达成。

1.市场信息调研1)收集、整理区域内法律法规、产业政策及房地产开发政策信息，并建立行业信息库；2)周市场信息整理，形成周报，每周一下午5点前提交营销管理中心市场品牌部；3)月市场信息整理，形成月报，次月5月号之前提交营销管理中心市场品牌部；4)根据集团战略发展需要，配合市场品牌部调研、撰写市场研究报告、专题报告等；5)根据当地城市市场新开盘楼盘提供开盘快讯，内容应详实、及时；6)年终形成专项统计报告，内容应包含但不限于：当地年度房企销售排名、年度项目销售排名、年度土地供应及招拍挂情况、年度市场量价走势等；7)收集及撰写当地城市消费者行为模式、消费趋向等；8)配合市场品牌部参与城市及项目前期可研，市调及报告撰写等；9)配合市场品牌部的组织，开展住宅项目的产品定位研究，实现土地-客户-市场的匹配，并配合撰写产品定位报告。

2.品牌推广1）当地城市媒体关系及品牌维护，负面信息及时上报沟通处理；2）当地城市房企品牌推广事件信息整理；3）集团品牌活动及推广配合、执行等；4）项目年度品牌推广需求建议撰写及提交；5）按照品牌要求对项目品牌展示及推广部分进行标准化落地。

3.营销策划1）负责制定项目营销全案、年度、月度营销策划方案及总结报告撰写；2）负责制定项目营销策划方案，包括项目价格策略、渠道策略、推广策略等在内的营销策划整体方案；3）负责制定项目阶段性营销推广方案及计划（包括广告及媒体计划、营销活动计划等）；4）负责营销策划方案的具体实施，组织阶段性的营销总结，适时调整方案；5）负责编制价格策略和方案细则、价格调整方案、促销策略等价折方案；6）负责制定针对销售环境（包括售楼处、会所、样板间布置、参观线路、地盘包装等）的策划方案，并及时优化调整。

7）负责与营销代理公司、推广公司日常策划管理工作；8）负责与活动公司沟通活动组织方式及与外部相关单位沟通；9）负责项目媒体资源的效果评估并定期形成评估报告；10）负责每月户外及线下广告巡查，并形成巡查报告存档。

4.营销费用控制1）根据集团制定的费效标准，对项目营销费用分类做好合理预算；2）按照制定费用预算格式模板、费用预算标准及上限，制定本项目年度及月度营销费用预算；3）建立营销费用台账系统，及时、准确、完整将发生费用录入系统；4）根据项目执行情况，收集分析及总结优化建议，定期上报结算分析报告，调整往后费用管控方向。

5.营销供方管理1)参与营销中心组织的供方的招标采购工作；2)负责与营销单位的日常协作、联络、与费用管理等工作；3)监督营销承包商合同执行情况，负责营销承包商合同履约评估。

6.销售前期管理1)负责开展市场调研、竞品分析，提供项目销售及定价建议；2)负责提出示范区、会所、售楼处、样板房等功能需求，并督促设计落实；3)负责项目总体销售计划和阶段性销售计划的编制、执行；4)负责示范区开放前准备，编制销售说辞；5)负责开展展厅销售人员的售前培训；6)编制项目开盘方案并执行。

7.销售过程管理1)负责销售现场的管理；2)负责提出售楼处、会所、样板间等的配置标准建议；3)负责编制项目营销总结工作，并及时上报；4)负责销售合同信息和价格数据的系统录入。

8.营销信息管理1)负责汇总所有销售人员的佣金计提和其他奖励计提；2)负责将销售信息及时录入营销系统，并定期进行维护；3)负责对所有销售数据进行汇总统计、分析，形成销售报表并及时上报；4)负责现场老带新、全员营销等销售台账登记及符合发放条件的认证；5)负责营销档案整理、归档、管理；6)负责协助收集按揭回款及产权证办理资料；7)负责项目礼品采购的出入库登记及统计工作。

9.渠道推广1)负责建立项目企业渠道资源库、拓客外聘团队资源库；2)负责制作项目拓客地图，负责实施具体拓客（竞品线、海派线、巡展线和企拓线）工作；3)负责具体CALL客工作，约访意向客户，并与案场销售对接、促进成交；4)负责定期统计渠道推广的费用支出、业绩数据。

三、项目报批报建管理负责项目选址手续、建设用地手续、立项报批手续、建设施工手续、预售许可证、产权证等项目的报批报建工作。

1)负责办理项目选址手续和项目建设用地手续。

2)协助办理项目立项报批手续。

3)负责办理《建设用地规划许可证》。

4)负责项目规划阶段、方案阶段、扩初和施工图设计阶段的报批。

5)负责办理《建设工程规划许可证》。

6)负责办理规划、环保、交通、消防、抗震等相关政府主管部门的审查、审批手续，并组织相关主管部门进行竣工验收。

7)负责办理《施工许可证》及与之相关的部门签批、费用交纳等手续。

8)负责项目预售证和房屋产权证的办理。

9)负责市政配套工程的协调、合同签定和履约实施。

四、项目财务管理负责执行集团财务管理体系，支持项目的预算管理、会计核算、资金支付、费用、按揭回款管理等。

1.预算管理1)负责组织编制年度、月度预算，汇总形成本项目预算，上报集团审批后监控执行；2)负责监控、定期总结预算执行情况并报集团备案。

2.资金支付1)组织编制资金计划，经集团审批后跟踪实施，并根据资金计划执行情况进行资金平衡；2)负责银行对账工作和日常库存现金的管理；3)审核各类资金款项的支出；4)负责资金监管开户，并定期组织核对资金收款情况。

3.会计核算1)负责项目日常各类负债、费用、成本、收入、权益的核算；2)建立固定资产台账，进行固定资产盘点；3)负责编制本项目各类会计凭证、会计账簿，汇总记账凭证，建立并登记日记账、明细账、总账等会计账簿。

4.税务管理1)负责本项目各种税金的核算、缴纳及各类税务事宜的办理；2)负责积极配合各级税务机关的税务检查。