企业战略：中国房地产企业发展战略分析金地地产(华高莱斯)
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清华大学硕士
南京建筑工程学院学士，高级工程师，工商管理硕士
华中科技大学工学学士，高级工程师，复旦大学EMBA
华中科技大学管理工程硕士，经济师
大学，中国人民大学在读MBA
北京师范大学学士，中欧国际工商学院在读EMBA
大学，武汉大学在读MBA
-6-
金地（集团）股份有限公司
• 理科金地，风格稳健
➢ 组织架构——类万科模式
2008E —
0.8
— 0.8 10.63 18.06 2.12 14.66 16.67 20.38 11.13 4.85
—
—
3.5
5.83
— — — 38.24
— — — 73.ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ6
3.58 — — 99.35
2.15 3.59 — 111.67
- 11 -
己竣工项 目
成熟项目
已售 未竣工项
目
将开盘项 目
花园洋房、小高层 住宅；商业 高层、小高
联排、叠拼、宽景house
写字楼、商业 工业园区
备注 综合体；高档地位 一期04年5月，二期04年10月发售；卫星城项目
03年12月发售 03年12月发售
滚动开发 05年5月；滚动开发 四期；一期05年10月开盘；二期06年9月2日
2005年5月发售 城市新区项目；中档定位；06年5月开盘 06年8月开盘；别墅式洋房130-170平米
700
土地储备(万平米)
600
土地储备增长%
500
400
300
200
100
0
2002
2003
2004
目前
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
-9-
金地（集团）股份有限公司
• 合理化开发结构，分散风险 ➢ 地域安排上
✓ 跨区域发展中，在注重资源的统筹安排下，各年主要业绩来源区域均有所侧重
www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
- 10 -
金地（集团）股份有限公司
• 合理化开发结构，分散风险
➢ 开发项目结构上
✓ 建立成熟项目、预售项目、储备项目等多 层次结构，以保证公司业绩的持续稳定
✓ 尝试增加能提供稳定现金流的持有型物业 的开发比例
主要项目结算安排预测
己竣工项目 将开盘项目
1994 1999
取得房地产 经营权
金海湾 花园、 金地翠 园公开 发售
2000 2001
2002
2003
2004
成功发行A股， 在沪挂牌上市
完成以深圳、北京、上海 为中心的战略布局，
进入策略性城市武汉，集 团跨区域发展战略目标基
本达成
2005
2006
金地深圳进入佛山， 形成深、广、莞、 珠、佛的珠三角形
销售收入增长%
120% 100%
时销2售5
80%
20
60%
40%
15
20%
10
0%
5
-20%
0
-40%
2000 2001 2002 2003 2004 2005
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公司近几年EPS及净资产收益率变化
0.70
每股收益
0.60
净资产收益率
0.50
0.40
0.30
布局； 进入西安市场 公布股改方案
-5-
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金地（集团）股份有限公司
• 管理团队——理科金地
姓名
职务
凌克
董事长
张华纲
董事，总裁
黄俊灿 总裁助理；深圳公司董事长
王勇
深圳公司总经理
杨伟民
总裁助理；北京公司董事长、 总经理
赵汉忠
董事，常务副总裁；上海公 司董事长、总经理
金地（集团）股份有限公司
• 理科金地，风格稳健
➢ 自2005年推行扩张政策后，土地储备较之前方有了较大幅度提升 ➢ 从土地储备数量来看，目前仍以珠三角城市为主
公司各地区土地储备情况
武汉 西安 8% 1%
环渤海
13% 长三角
21%
珠三角 57%
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近几年土地储备及增长情况
0.20
0.10
0.00
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2001年上市 25% 发行A股导
致
20%
15%
10%
5%
2004年A股
0%
增发导致
- 13 -
金地（集团）股份有限公司
• 以高速成长提升公司价值
➢ 预计未来5年公司仍将保持高速增长
公司未来5年销售收入预测
16.00 14.00 12.00 10.00
1
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中国房地产企业发展战略背景资料分析-金地（集团）股份有限公司
-2-
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研究思路
• 多数企业都把积极寻求扩张作为企业的整体战略，同时在竞争战略层面上出现差异。 我们的研究思路就是希望通过对目标企业的研究，探求其在发展过程中的轨迹，以此 来研究总结不同企业竞争战略的基本思路和手法。
8.00 6.00 4.00 2.00 0.00
2006E
2007E
2008E
2009E
2010E
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公司未来5年净利润预测
140
133
120
103
100
80
67
69
60 40
40
20
0
2006E
2007E
2008E
2009E
2010E
- 14 资料来源：国信证券经济研究所预测
形成了以房地产为主营业务，物业服务、地产中介同步发展的综合产业结构
-4-
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金地（集团）股份有限公司
• 企业发展历程
公司创立
首个项目 金地花园
面市
成立 北京分 公司
进入上 海市场
A股增发取 得成功
对外推广品牌 新形象及
“科学筑家” 理念
1988
1993
金地（集团）股份有限公司
• 财务指标分析
➢ 盈利能力分析
结算项目结构所致，04年结算项 目前期与尾盘比例较高
01年启动全国拓展战略后，费用 比例提高，资产周转率降低，规
模效益尚未显现
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主要由于01年A股发行导致
- 15 -
金地（集团）股份有限公司
• 财务指标分析
➢ 上市5年来，销售收入年均复合增长34.8%，净利润年均复合增长30.6%
✓ 自2001年以来，金地集团由一家深圳本地企业迅速发展成为全国化布局的蓝筹房地产上市公司，销 售收入、净利润、净资产等保持持续快速增长
公司近几年销售收入及增长
受宏观调控 大势影响
销售收入(亿元)
深、京、35沪、 东莞6个项30 目同
滚动开发项目 已售未竣工 新开工项目 其他项目
60
50
40
30
20
10
0 2005A
2006E
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2007E
2008E
（万平米） 己竣工项目
成熟项目 已售未竣工 将开盘项目
新开工项目
其他项目 合计
项目名称 北京金地国际花园 上海格林春晓 上海格林春岸 深圳金地网球花园 东莞金地格林小城 武汉金地格林小城 上海格林世界 上海浦发未来域 深圳梅陇镇 广州荔湖城 天津双港 上海青浦云湖 深圳渔农村 宁波公交四公司地
✓ 通过探索产品标准化、实行全集团范围内的战略采购等进行流程改善工作
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- 17 -
金地（集团）股份有限公司
• 战略调整——多元化、高效融资
➢ 目前仍然主要依赖银行信贷支持
✓ 与中行、建行、工行、农行、招行长期保持良好的银企合作关系
➢ 尝试多元化融资途径
高档住宅项目；07年初开盘 城市新区项目；中档定位
小户型为主的城中村改造项目 预计06年年底上市；将TOWNHOUSE建筑手法引入高层建筑 空中阔景house全部1梯2户纯板楼结构，所有户型均设置入户
花园、景观阳台、双主卧 城市中心综合体；预计07年初竣工
- 12 -
金地（集团）股份有限公司
• 以高速成长提升公司价值
➢ 地域选择上的谨慎
✓ 北京、上海等超大型城市 ✓ 天津、西安、武汉等区域核心城市
➢ 进入时机上的把握
✓ 如：03年进入武汉市场 ✓ 05年以来，转而东莞、佛山、西安等城
(((
西安 2006年
北京 2000年
武汉 2003年
上海 2002年
市拿地
深圳
-8-
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✓ “战略性集团总部 + 专业化区 域公司 + 获利型项目”
✓ 集团公司定位：投资决策中心， 管理调控中心，资源配置中心、 信息整合中心和品牌文化输出 中心
-7-
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金地（集团）股份有限公司
• 理科金地，风格稳健
把握城市房地产发展阶段差异化
金地集团全国扩张示意
-3-
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金地（集团）股份有限公司
• 一家以稳健著称，颇具成长性的全国性专业房地产开发企业
➢ 该公司初创于1988年，1993年开始正式经营房地产，2001年4月，成功A股发行上市 ➢ 自2001年起实施跨区域发展战略，目前是一家较具规模的全国性房地产开发企业 ➢ 截至2006年6月，集团已拥有二十余家参控股子公司，总资产77.71亿元，净资产27.81亿元，
新开工项 目
非住宅 类项目
项目名称 北京金地国际花园
深圳金地香蜜山 上海格林春晓 上海格林春岸 东莞金地格林小城 武汉金地格林小城 上海格林世界 上海浦发未来域
深圳梅陇镇 上海青浦云湖
广州荔湖城 天津双港 深圳渔农村 宁波公交四公司地块
西安曲江尚林苑
北京金地中心 珠海科技园
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建筑面积 28 17 9.5 15.3 25 70 86 16 42
住宅23万 —— 52 22.8 16.3
7.2
12
产品类型 写字楼、高板公寓
小高、高层 联排为主
多层、小高、花园洋房、联排 小高、高层
多层、小高层、花园洋房、联排 小高、独栋、叠加、联排（为主）
多层、小高、高层 高层、小高层
小高层，独栋、联排 多层、小高、花园洋房、公寓别墅
➢ 营运效率分析
✓ 通过业务流程、管理流程优化；提高项目开发节奏，集团营运效率尚有进一步提升的空间
结算项目结构所致；04年 集团没有新增土地储备
深、京、沪、东莞6个项目 同时销售
大幅提高土地储备，使得两家 企业的存货周转率均有所下降
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万科拥有行业领先的营运效率：他以低于行业平均毛利率，而采用 较高的资产周转率，来保持高水平的净资产收益率
严家荣
武汉公司总经理
胡弘
西安公司总经理
张晓峰
金地物业董事长
陈红峰
金地置业总经理
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出生年月
1959年 1962年 1971年 1972年
1962年
1957年
1963年 1966年 1970年 1966年
学历 浙大管理工程硕士，高级经济师 美国纽约州立大学工商管理硕士，高级经济师 同济大学工民建专业工学学士，英国威尔士大学EMBA
✓ 合作开发伙伴：上海浦发、云湖集团 ✓ 合作基金伙伴：摩根斯坦利、ING基金 ✓ 发行信托产品、短期融资券
块 西安曲江尚林苑 北京金地中心 珠海科技园
2005A 3.19 1.81 5.82 7.49 9.2 10.73 — — — — — — —
2006E —
1.26
— 12.05 15.95 11.18 5.64 8.38 9.53 9.17
— —
2007E —
0.89
— 3.21 15.95 12.9 5.64 14.66 11.91 15.28 8.9 2.91
房市金碟－最有价值房产策划2000案(09版)
成功商务网cg35.cn创立于2005年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案。我们本着 宁缺勿滥、优中选优的原则，耗时一年编辑整理了本套《房市金碟：最有价值房产策划2000 案》资料，这可能是您见过最系统、最实用、最有份量、最具价值的房地产策划资料集！ 本套资料包括28组共2000多套策划案，以光盘快递提供，450元实价包邮，推荐使用支付宝 安全付款。承诺提供为期两年的新资料免费下载，随盘赠送最新房地产广告年鉴、住宅设计年 鉴等资料。站长热线：13955607801，客服QQ：23107290！ 网址：www.cg35.cn（若打不开请刷新再试，网站有最新目录和试用资料下载）
- 16 -
金地（集团）股份有限公司
• 战略调整 高品质、快速、稳重的开发
➢ 提升资金使用效率
✓ 积极完善土地前期拓展时间，减少资金闲置，缩短再投资间隔时间周期
➢ 调整产品结构
✓ 高端市场的明星产品与中低端市场实现快速周转的现金牛产品搭配 ✓ 尝试加大持有型物业比例，增加持续性收入，稳定现金流
➢ 提升项目开发效率
3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000
500 0
各年份主要区域主营业务收入
2003年
2004年
2005年
广东 上海 北京 武汉 合计
各年份各地区主营业务收入占比
100% 80% 60% 40% 20% 0% 2003年
2004年
2005年 06上半年
武汉 北京 上海 广东
南京建筑工程学院学士，高级工程师，工商管理硕士
华中科技大学工学学士，高级工程师，复旦大学EMBA
华中科技大学管理工程硕士，经济师
大学，中国人民大学在读MBA
北京师范大学学士，中欧国际工商学院在读EMBA
大学，武汉大学在读MBA
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金地（集团）股份有限公司
• 理科金地，风格稳健
➢ 组织架构——类万科模式
2008E —
0.8
— 0.8 10.63 18.06 2.12 14.66 16.67 20.38 11.13 4.85
—
—
3.5
5.83
— — — 38.24
— — — 73.ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ6
3.58 — — 99.35
2.15 3.59 — 111.67
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己竣工项 目
成熟项目
已售 未竣工项
目
将开盘项 目
花园洋房、小高层 住宅；商业 高层、小高
联排、叠拼、宽景house
写字楼、商业 工业园区
备注 综合体；高档地位 一期04年5月，二期04年10月发售；卫星城项目
03年12月发售 03年12月发售
滚动开发 05年5月；滚动开发 四期；一期05年10月开盘；二期06年9月2日
2005年5月发售 城市新区项目；中档定位；06年5月开盘 06年8月开盘；别墅式洋房130-170平米
700
土地储备(万平米)
600
土地储备增长%
500
400
300
200
100
0
2002
2003
2004
目前
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
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金地（集团）股份有限公司
• 合理化开发结构，分散风险 ➢ 地域安排上
✓ 跨区域发展中，在注重资源的统筹安排下，各年主要业绩来源区域均有所侧重
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金地（集团）股份有限公司
• 合理化开发结构，分散风险
➢ 开发项目结构上
✓ 建立成熟项目、预售项目、储备项目等多 层次结构，以保证公司业绩的持续稳定
✓ 尝试增加能提供稳定现金流的持有型物业 的开发比例
主要项目结算安排预测
己竣工项目 将开盘项目
1994 1999
取得房地产 经营权
金海湾 花园、 金地翠 园公开 发售
2000 2001
2002
2003
2004
成功发行A股， 在沪挂牌上市
完成以深圳、北京、上海 为中心的战略布局，
进入策略性城市武汉，集 团跨区域发展战略目标基
本达成
2005
2006
金地深圳进入佛山， 形成深、广、莞、 珠、佛的珠三角形
销售收入增长%
120% 100%
时销2售5
80%
20
60%
40%
15
20%
10
0%
5
-20%
0
-40%
2000 2001 2002 2003 2004 2005
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公司近几年EPS及净资产收益率变化
0.70
每股收益
0.60
净资产收益率
0.50
0.40
0.30
布局； 进入西安市场 公布股改方案
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金地（集团）股份有限公司
• 管理团队——理科金地
姓名
职务
凌克
董事长
张华纲
董事，总裁
黄俊灿 总裁助理；深圳公司董事长
王勇
深圳公司总经理
杨伟民
总裁助理；北京公司董事长、 总经理
赵汉忠
董事，常务副总裁；上海公 司董事长、总经理
金地（集团）股份有限公司
• 理科金地，风格稳健
➢ 自2005年推行扩张政策后，土地储备较之前方有了较大幅度提升 ➢ 从土地储备数量来看，目前仍以珠三角城市为主
公司各地区土地储备情况
武汉 西安 8% 1%
环渤海
13% 长三角
21%
珠三角 57%
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近几年土地储备及增长情况
0.20
0.10
0.00
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2001年上市 25% 发行A股导
致
20%
15%
10%
5%
2004年A股
0%
增发导致
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金地（集团）股份有限公司
• 以高速成长提升公司价值
➢ 预计未来5年公司仍将保持高速增长
公司未来5年销售收入预测
16.00 14.00 12.00 10.00
1
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研究思路
• 多数企业都把积极寻求扩张作为企业的整体战略，同时在竞争战略层面上出现差异。 我们的研究思路就是希望通过对目标企业的研究，探求其在发展过程中的轨迹，以此 来研究总结不同企业竞争战略的基本思路和手法。
8.00 6.00 4.00 2.00 0.00
2006E
2007E
2008E
2009E
2010E
www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
公司未来5年净利润预测
140
133
120
103
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80
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69
60 40
40
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2007E
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2009E
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- 14 资料来源：国信证券经济研究所预测
形成了以房地产为主营业务，物业服务、地产中介同步发展的综合产业结构
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金地（集团）股份有限公司
• 企业发展历程
公司创立
首个项目 金地花园
面市
成立 北京分 公司
进入上 海市场
A股增发取 得成功
对外推广品牌 新形象及
“科学筑家” 理念
1988
1993
金地（集团）股份有限公司
• 财务指标分析
➢ 盈利能力分析
结算项目结构所致，04年结算项 目前期与尾盘比例较高
01年启动全国拓展战略后，费用 比例提高，资产周转率降低，规
模效益尚未显现
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主要由于01年A股发行导致
- 15 -
金地（集团）股份有限公司
• 财务指标分析
➢ 上市5年来，销售收入年均复合增长34.8%，净利润年均复合增长30.6%
✓ 自2001年以来，金地集团由一家深圳本地企业迅速发展成为全国化布局的蓝筹房地产上市公司，销 售收入、净利润、净资产等保持持续快速增长
公司近几年销售收入及增长
受宏观调控 大势影响
销售收入(亿元)
深、京、35沪、 东莞6个项30 目同
滚动开发项目 已售未竣工 新开工项目 其他项目
60
50
40
30
20
10
0 2005A
2006E
www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
2007E
2008E
（万平米） 己竣工项目
成熟项目 已售未竣工 将开盘项目
新开工项目
其他项目 合计
项目名称 北京金地国际花园 上海格林春晓 上海格林春岸 深圳金地网球花园 东莞金地格林小城 武汉金地格林小城 上海格林世界 上海浦发未来域 深圳梅陇镇 广州荔湖城 天津双港 上海青浦云湖 深圳渔农村 宁波公交四公司地
✓ 通过探索产品标准化、实行全集团范围内的战略采购等进行流程改善工作
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- 17 -
金地（集团）股份有限公司
• 战略调整——多元化、高效融资
➢ 目前仍然主要依赖银行信贷支持
✓ 与中行、建行、工行、农行、招行长期保持良好的银企合作关系
➢ 尝试多元化融资途径
高档住宅项目；07年初开盘 城市新区项目；中档定位
小户型为主的城中村改造项目 预计06年年底上市；将TOWNHOUSE建筑手法引入高层建筑 空中阔景house全部1梯2户纯板楼结构，所有户型均设置入户
花园、景观阳台、双主卧 城市中心综合体；预计07年初竣工
- 12 -
金地（集团）股份有限公司
• 以高速成长提升公司价值
➢ 地域选择上的谨慎
✓ 北京、上海等超大型城市 ✓ 天津、西安、武汉等区域核心城市
➢ 进入时机上的把握
✓ 如：03年进入武汉市场 ✓ 05年以来，转而东莞、佛山、西安等城
(((
西安 2006年
北京 2000年
武汉 2003年
上海 2002年
市拿地
深圳
-8-
www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
✓ “战略性集团总部 + 专业化区 域公司 + 获利型项目”
✓ 集团公司定位：投资决策中心， 管理调控中心，资源配置中心、 信息整合中心和品牌文化输出 中心
-7-
www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
金地（集团）股份有限公司
• 理科金地，风格稳健
把握城市房地产发展阶段差异化
金地集团全国扩张示意
-3-
www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
金地（集团）股份有限公司
• 一家以稳健著称，颇具成长性的全国性专业房地产开发企业
➢ 该公司初创于1988年，1993年开始正式经营房地产，2001年4月，成功A股发行上市 ➢ 自2001年起实施跨区域发展战略，目前是一家较具规模的全国性房地产开发企业 ➢ 截至2006年6月，集团已拥有二十余家参控股子公司，总资产77.71亿元，净资产27.81亿元，
新开工项 目
非住宅 类项目
项目名称 北京金地国际花园
深圳金地香蜜山 上海格林春晓 上海格林春岸 东莞金地格林小城 武汉金地格林小城 上海格林世界 上海浦发未来域
深圳梅陇镇 上海青浦云湖
广州荔湖城 天津双港 深圳渔农村 宁波公交四公司地块
西安曲江尚林苑
北京金地中心 珠海科技园
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建筑面积 28 17 9.5 15.3 25 70 86 16 42
住宅23万 —— 52 22.8 16.3
7.2
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产品类型 写字楼、高板公寓
小高、高层 联排为主
多层、小高、花园洋房、联排 小高、高层
多层、小高层、花园洋房、联排 小高、独栋、叠加、联排（为主）
多层、小高、高层 高层、小高层
小高层，独栋、联排 多层、小高、花园洋房、公寓别墅
➢ 营运效率分析
✓ 通过业务流程、管理流程优化；提高项目开发节奏，集团营运效率尚有进一步提升的空间
结算项目结构所致；04年 集团没有新增土地储备
深、京、沪、东莞6个项目 同时销售
大幅提高土地储备，使得两家 企业的存货周转率均有所下降
www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
万科拥有行业领先的营运效率：他以低于行业平均毛利率，而采用 较高的资产周转率，来保持高水平的净资产收益率
严家荣
武汉公司总经理
胡弘
西安公司总经理
张晓峰
金地物业董事长
陈红峰
金地置业总经理
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出生年月
1959年 1962年 1971年 1972年
1962年
1957年
1963年 1966年 1970年 1966年
学历 浙大管理工程硕士，高级经济师 美国纽约州立大学工商管理硕士，高级经济师 同济大学工民建专业工学学士，英国威尔士大学EMBA
✓ 合作开发伙伴：上海浦发、云湖集团 ✓ 合作基金伙伴：摩根斯坦利、ING基金 ✓ 发行信托产品、短期融资券
块 西安曲江尚林苑 北京金地中心 珠海科技园
2005A 3.19 1.81 5.82 7.49 9.2 10.73 — — — — — — —
2006E —
1.26
— 12.05 15.95 11.18 5.64 8.38 9.53 9.17
— —
2007E —
0.89
— 3.21 15.95 12.9 5.64 14.66 11.91 15.28 8.9 2.91
房市金碟－最有价值房产策划2000案(09版)
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金地（集团）股份有限公司
• 战略调整 高品质、快速、稳重的开发
➢ 提升资金使用效率
✓ 积极完善土地前期拓展时间，减少资金闲置，缩短再投资间隔时间周期
➢ 调整产品结构
✓ 高端市场的明星产品与中低端市场实现快速周转的现金牛产品搭配 ✓ 尝试加大持有型物业比例，增加持续性收入，稳定现金流
➢ 提升项目开发效率
3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000
500 0
各年份主要区域主营业务收入
2003年
2004年
2005年
广东 上海 北京 武汉 合计
各年份各地区主营业务收入占比
100% 80% 60% 40% 20% 0% 2003年
2004年
2005年 06上半年
武汉 北京 上海 广东