万科的企业战略分析

万科的产品战略：产品创新
• 在客户细分基础上，建立住宅体系及住宅技术标准 • 工厂化生产方式的研究与应用 • 加强技术创新，提供更加和谐、自然的住宅
1.重点选择
1984
1992
1996
多元化
商贸 工业 房地产 文化传播 股权投资
行业集中
房地产
* 写字楼 * 别墅 * 居民住宅
产品集中
•中高档精品住宅 主（80%）
“中国房地产品牌价值研究”领导公司品牌
国务院发展研究中心企业所 清华大学房地产研究所 中国指数研究院
“最具领导力公司”大中国区排行榜第一名，并进 入亚太区排行榜第八名，成为中国大陆唯一进 入亚太区排行榜的企业。
翰威特（HEWITT） RBL集团
《财富》杂志
2008年
最具领袖气质的年度最佳雇主
CCTV
48.4
40.3
0
二、成功之道
1.重点选择
多元化
商贸 工业 房地产 文化传播 股权投资
1984年
行业集中
房地产
1992年
1.重点选择
贸易没有国优拳头产品
股权投资无法 形成竞争优势
多元化
规模小 资源分散 缺乏核心竞争力
工业产品 没有全国名牌
文化经营没有形成规模效益
必须集中资源 解决资金问题
市强 场 定 位
中
行 业 吸 引 力弱
万佳自身经营水准不错， 但零售业本身是低毛利、 靠规模发展的行业，就会 吸纳大量的企业资源
公司定位——企业的优势
强
中
弱
房地产
文化 传播 贸易 工业
多重因素组合矩阵
主要问题在于万科本 身的资源积累，特别
是资金问题
投资/成长
选择/利润
收割/撤退
金田的 失败
海尔的加法 万科的减法
万科与海尔
中国证券报社； 亚商企业咨询股份有限公司
中国最受尊敬企业
北京大学管理案例研究中心, 经济观察报
中国房地产百强企业综合实力TOP10 中国房地产上市公司 TOP10 财富创造能力(EVA)第1 中国最具投资价值蓝筹地产公司
国务院发展研究中心企业研究所、 清华大学房地产研究所， 中国指数研究院 搜房研究院等
08年 1192.36 388.19 478.7 409.9 40.3 1973 403 619
19
1.25 %
24
2.07 %
24
2.34 %
注：2008年万科全年累计销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿 元，分别比07年减少9.2%和8.6%。(2007年万科全年累计销售面积 613.7万平方米，销售金额523.7亿元)
成为专一的房地产公司
• 2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿 • 2004年确定集团未来十年中长期规划策略，初步完成3＋X
发展布局
万科荣誉
时间
奖项
颁奖机构
2000年至 2007年
2002年至 2007年
2005年至 2007年
2004年至 2007年
2007年
中国最具发展潜力上市公司50强 2001年：第13；2002年:第7； 2003年：第9；2004年~2005年：第1
万科的成功之道
案例——万科的战略发展ຫໍສະໝຸດ Baidu
目录
一、万科简介 二、成功之道
重点选择 品牌建设 卓越领导 2000年以后的融资策略
一、万科简介
万科大事记
• 1984年，公司成立，主营贸易 • 1988年，开始涉及房地产业 • 1990年，商贸、工业、房地产和文化传播四大经营架构初
显
• 1991年1月29日，公司A股在深圳证券交易所挂牌交易 • 1991年6月，进入上海，开始跨地域房地产业务的发展 • 1992年，正式确定大众住宅开发为核心业务 • 1996年，转让怡宝饮料予华润 • 2001年，转让万佳百货股份有限公司72%的股份予华润，
* 城市新区 * 大规模住宅
辅（20%）
* 城市旧区改造 * 中心区域
目标市场：商品住宅的主流购买群体，即白领人士。 消费特征：注重生活品质；购买能力稳定；
购买需求受房地产景气周期的影响较小； 面对的市场风险低于高档住宅的开发商。
08年全国商品住宅销 售总额20424.06亿元
同国外相比，我国的房地产行业集中度非常低
美国房地产开发商
中国房地产开发商
美国前10强房地产开发商的 市场份额为27%
中国前10强房地产开发商的 市场份额不足6%
美国最大开发商市场占有率 为4.5%
中国最大开发商万科集团的 市场占有率为1.25%
万科历年主营业务收入及净利润
海尔
万科
1984年 1992年
专业化 多元化
1996年
1997年 2003年
国际化
2005年 世界的海尔
多元化 专业化 精专业化
精致化
万科的战略要点是“精细化”，基 本目标是“追求有质量的增长”
关键词：精细化 更专业 更优秀 更卓越
在确保持续快速发 展的前提下， 追求有质量地增长 占用资源回报率 客户忠诚度 产品创新率
万科年报整理
时间
总 资产
(亿元)
净 资产
(亿元)
销售 金额
(亿元)
主营 业务 收入
(亿元)
净 利润
(亿元)
土地储备
(万平方米)
总量
计划 开工
竣工
覆盖 市场 城市 份额
(个) (%)
05年 219.92 83.10 139.5 105.6 13.5 1209 329 325 21 0.94
06年 485.08 149.29 212.3 178.5 21.5 1851 637 575 07年 1000.94 339.20 523.6 355.2 48.4 1821 848 689
万科的客户细分
万科以美国 Pulte Homes公司 作为新的标杆企业
美国房地产业 产品市场细分： •首次置业 •首次换房 •二次换房 •老年置业
万科客户细分的 三个纬度
家
庭
生
命
房
周
屋
期
价
值
家
庭
收
入
万科的五类 目标客户
1. 彰显地位的成功家庭 2. 注重自我享受的职业新锐 3. 关心健康的幸福晚年家庭 4. 注重家庭的望子成龙家庭 5. 价格敏感的务实家庭
自1984-2008年，万科营业收入从5800万元到409.9亿元,增长706倍; 净利润从500万元到40.3亿元,增长806倍
单位：亿元 450 400 350
营业收入 净利润
409.9 355.3
300
250
200
178.5
150
105.6
100 50
4.02.2266.06.17910.18.453121..277316.10.34711.17.75191..587222..602292..129383..712443..574453..782635..842768..6778 13.5 21.5