房地产投资与分析论文
房地产项目投资分析与风险控制论文
浅析房地产项目投资分析与风险控制中图分类号：f293文献标识：a文章编号：1009-4202（2012）01-017-02摘要随着中国经济建设规模的不断扩大，我国房地产市场体制正在步入规范阶段，房地产作为一个高投入、高回报、高风险的行业，房地产投资过程中面临的各种风险因素，直接影响到房地产投资项目的成功与否。
本文通过对房地产投资风险分析，并对此提出防范对策，从而有效地规避和降低房地产投资风险，以保证房地产投资收益。
关键词房产项目投资分析风险控制房地产业国民经济发展趋势随着近几年国民经济的快速增长，房地产业已成为国民经济中重要的支柱性产业，由于其过快发展与投资过热，部分城市已经出现房地产泡沫，势必给房地产投资者带来巨大的风险。
对房地产投资风险的研究也成为理论界和实业界面临的重要课题。
一、房地产投资风险的含义1901年在美国的a·m·willet 的博士论文《风险与保险的经济理论》中给出了最初的风险定义：“风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性之客观体现”。
在这一定义中主要强调的是不确定性和客观性的风险特点。
根据相关的风险理论研究，一般定义为：也即是人们对未来的行为不确定性，从而导致最终后果与之前所预定的目标发生的负偏离。
用通俗的话来讲，风险就是人们不愿发生的不幸事件的概率，再或许就是未来损失所发生的不确定性。
房地产项目的投资风险既是在房地产项目投资过程中所引起的损失产生的相关不确定性。
客观世界充满了不确定性且变化多端的，任何一个房地产投资项目都存在一定的风险和损失的不确定性，通常情况下，房地产项目投资风险主要来自获取信息的不完全性、投资项目周期长短、收益预期及房地产政策等投资环境的变异性。
二、房地产投资风险的细分及识别为了保证房地产风险分析的最终质量，我们有必要对房地产投资过程中的每个可能存在的风险因素进行综合科学的细分与辨识，使房地产投资决策者能有效且更好地把握风险的变化规律和本质，从而采取有效的预防措施或相关对策从而减少风险和损失（图-1 房地产投资风险因素系统结构图）。
房地产项目投资风险分析与研究
房地产项目投资风险分析与研究摘要论文通过对房地产投资基本形式和基本特点的介绍,结合房地产投资现状和今后发展趋势的市场环境分析，阐明了房地产投资的市场前途。
建立房地产投资应遵循的基本原则，并结合工作实际对现阶段房地产投资机会的选择进行了详细探讨,辨析房地产投资面临的有利因素和不利条件。
定性地分析了房地产投资风险问题，辨识风险的特征，并对房地产投资在获得土地使用权后的主要风险问题以及风险与投资收益的相互关系进行了分析，提出在风险因素干扰下，评估投资效益的经济技术指标和理论方法。
通过一个详尽的房地产投资实例，说明该理论方法在投资风险评估中的应用,以及如何为投资决策提供依据和建议.根据风险评估与决策的实际需要,提出构建风险管理机构的模式,以利于及时调整和保障投资风险决策的正确实施。
最后在结论部分，阐述了风险研究的长期性和风险决策的现实意义，对未来投资风险研究的趋势和方向进行了思考。
关键词：房地产；投资风险；分析；研究AbstractThe paper through to the real estate investment fundamental mode and the essential feature introduction, the union real estate investment present situation and the next development tendency market environment analysis, has expounded the real estate investment market future. The establishment real estate investment should follow the basic principle, and the union work was actual to the present stage real estate opportunities for investment choice has carried on the detailed discussion, debated analyzes the favorable factor and the adverse condition which the real estate investment faced。
房地产投资分析论文房地产投资决策论文
房地产投资分析论文房地产投资决策论文：房地产投资决策信息系统设计实现摘要：本文根据面向对象技术的思想，结合对房地产投资决策信息系统需求的分析，对房地产投资决策信息系统进行设计：对系统的数据库管理系统进行比较选择，发挥面向对象设计的优越性，对系统的模型库和知识库的设计进行研究，对模型类和知识类进行分析，探讨面向对象技术在其中的应用。
关键词：房地产投资；项目决策；信息系统；网络设计引言如何在房地产开发投资过程获得最大化收益是房地产开发主体面临的首要问题，而解决这一问题首先就要对投资项目进行合理的可行性分析，进而做出正确的决策。
在当今的信息社会中，房地产开发企业应该如何利用信息资源为投资决策提供支持，怎样在如此多的信息中做出选择，又如何利用计算机技术、数据库技术、运筹方法、统计方法等各种手段来辅助决策，才能达到科学投资决策，实现企业本身利润和社会效益的双赢。
正是在此背景下，本文对房地产投资决策信息系统进行研究。
1.网络结构及其实现系统采用基于Web技术的三层B/S架构，可以在Web 浏览其中进行远程管理和操作。
此结构的优点是系统开放、安全稳定、可扩展性好，系统易于快速部署和实施。
无需分发任何软件或技术说明书，只要有浏览器便可访问网络，任何系统相关人员都可以轻松使用浏览器浏览已发布的URL 并立即运行该应用程序。
为了便于集中式的控制和维护，借助了基于Web的应用程序的“瘦客户机/胖服务器”模型，应用程序构件和逻辑放置在Web服务器上，集中并简化了控制和维护：只要将应用程序存放在服务器上，所有用户就可以立即执行。
浏览器端为普通PC机，采用Windows系统的IE浏览器，为瘦客户端；Web服务器和应用服务器为高性能服务器：Windows Server，网络协议为Http/Https。
Web服务器的功能是处理来自网络上的大量请求，它担负着房地产投资决策支持系统门面和大堂的角色。
应用服务器作为业务逻辑的处理核心，也是整个系统的核心。
有关房地产市场分析论文范文
有关房地产市场分析论文范文随着我国国民经济的快速发展，房地产市场的不断发展，得到了大家的普遍关注。
下面是店铺为大家整理的房地产市场分析论文，供大家参考。
房地产市场分析论文篇一：《区域房地产市场分析技术探讨》【摘要】近年来，随着人们对住房的需求不断上升，房地产行业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。
而今年，随着国家调控政策细则的逐步落实，与整个国民经济从高速增长到中高速增长的转变相对应，房地产业经历了年初以来的调整后，正在逐步回归正常的增长态势。
房地产行业的软着陆，既是机遇，也是挑战――为了实现行业的可持续发展，政府需要在已有调控之下加强对区域地产市场的具体分析，对此本文主要就地产市场分析技术的重要性以及实施办法进行探讨。
【关键词】区域房地产;市场信息;分析技术;宏观调控自二十世纪八十年代顺应经济体制和政治体制改革的市场化要求以来，我国房地产业便进入了高速发展的时期，对国民经济的发展起到了巨大的推动作用。
但政府管理部门在进行宏观调控的过程中，不能有效地获取、利用市场信息，导致相关政策的制定与房地产市场的现状存在一定的差异性，从而加剧了房地产业发展的不稳定性。
因此，想要解决上述问题，有效提高房地产市场的整体发展水平，需要构建一套区域房地产市场的系统分析思路和技术方法。
1 区域房地产市场分析的作用区域房地产的分析作用主要体现在两个方面，即对宏观经济的作用和对房地产业的作用。
具体分析如下：1.1 区域房地产市场分析对宏观经济所产生的影响首先，房地产业作为国民经济的重要支柱产业，其投资增长与宏观经济增长之间呈高度相关，随着市场经济体制的不断完善，二者之间逐步形成了同向发展而又相互牵制的互动关系。
区域性地产市场分析致力于以具体实践为支撑，对这种互动关系进行发展方向和战略上的引导，避免房地产业和宏观经济出现主次模糊、互相冲突的现象。
其次，加强区域房地产的市场分析能够有效地促进其他行业的协调发展。
房地产项目投资估算论文
房地产项目投资估算论文【摘要】实现工程投资估算在工程建设中的造价控制作用，是一项很有研究价值的系统工程，需要高度重视。
1.建设项目投资估算影响因素建设项目投资估算造价受到许多因素的影响，既与项目选址、投资环境有关，又与项目规划方案、建设方案有关，还与建设期的人工、材料、机械价格水平密切相关。
下面分别介绍这些影响因素。
1.1建设项目投资环境（1）建设项目状况在投资决策阶段，对建设项目状况的了解仅限于需求调查，掌握信息极为有限，因此有必要根据建设需要对工程信息进行深层次的挖掘，以尽可能准确地了解与建设项目相关的各种情况，使投资估算与建设项目实际情况相吻合。
（2）外围因素外围因素主要有：政策因素，运输及通讯条件，原材料、半成品供应，劳动力供应，环保要求。
要力求全面、细致地了解、掌握这些因素的详细资料。
比如：政策法规方面，随着经济的发展，政府对房地产项目的节能、环保要求越来越高，节能、环保设计对工程造价的影响也越来越大；相关国家规范、行业规范、地方标准越来越严，对工程造价的影响也应充分考虑。
（3）市场因素人工、材料、机械租赁的市场供求及价格涨落，项目本身的要求，结合建设期的长短，要提前做好较详细的市场调查，并根据材料、设备的价格波动规律、政策走向、国内经济环境的影响对主要材料、设备在项目实施期间的价格走向进行预测，使投资估算能真实反映市场价格。
鉴于诸因素对建设项目投资估算的影响，需要做到掌握足够海量的数据，并且深刻理解其内涵。
只有这样，才能较好地完成投资估算工作，得到优质的投资估算成果，用以控制建设项目的工程造价。
1.2工程建设方案项目建设方案的优劣直接影响建设工程造价的高低和建设时间的长短，影响建筑施工的目标和投入的人力物力，决定建设项目长期的使用价值和经济效果。
在建设项目的决策阶段，对方案的设计主要抓其深度，在保证合理工期的前提下，进行较为细致且全面的方案规划。
（1）建设标准的制定建设标准的主要内容有建设规模、占地面积、建筑标准、配套工程、劳动定额等方面的标准或指标。
房地产市场论文(5篇)
房地产市场论文(5篇)房地产市场论文(5篇)房地产市场论文范文第1篇1.全县房地产开发正处于高速进展阶段。
纵观乡宁县房地产市场近10年来的进展历程，无论是新开工面积，还是房地产投资额都消失了较快增长。
从当前市场交易状况看，全县商品房供不应求，房地产开发仍有较大进展空间。
主要缘由有：一是全县商业性房地产市场发育相对滞后，随着全县经济的进展和人民生活水平的逐步提升，合理的居民住房需求在短期内集中释放，特殊是在“羊群效应”的作用下，很多潜在购买者成为实际购买者。
再加上保障性住房、廉租房等多种住房供应形式进展缓慢，使得全社会住房需求都积聚到商品房需求上。
二是居民住房投资理念的转变及其高额回报预期，进一步增加了购房意愿。
随着县域居民金融学问普及程度不断提高，住房投资理念渐渐形成，特殊是在一般居民投资渠道不畅状况下，购买住房成为一种最简洁直接的投资方式。
特殊是最近几年房地产市场持续飙升的价格走势，增加了居民对住房投资及投机行为，使得购房意愿进一步放大。
据对乡宁县100户居民购房意愿问卷调查，有购房意愿的居民占到调查总数的81%，较上年同期增加了14个百分点，其中购房用于改善居住条件的占46%，购房用于投资增值的占35%。
特殊是居民购房增值的意愿增加，占比较去年同期增加了10个百分点。
另据调查，随着房价一路上涨和城市人口增加，商品房屋的转让和出租收入已成为县域居民财产性收入的重要来源。
乡宁县城镇居民人均财产性收入在2021~2021年5年期间增长了46.8%，出租房屋收入5年内翻了一番多。
通过对2021年住户抽样调查：乡宁县城市居民拥有两套及其以上住宅的家庭比例高达34.5%。
县级城市的经济区位、人口、规模等缘由打算了外来投资和投机性购房对县域房地产业的冲击并不大。
针对楼盘销售的专项调查显示，乡宁县城的确存在有外来投机性购房，但总量小于全部住宅成交套数的1%。
县城商品房市场的富强在很大程度上还是取决于本地需求。
房地产投资风险分析论文
房地产投资风险分析房地产投资项目的开发过程通常可以分为投资决策、建设前期、建设三个阶段,不同的阶段有不同的风险。
1 投资决策阶段投资决策阶段又称为可行性研究阶段。
在房地开发的整个过程中，投资决策阶段是房地产投资程中最重要的阶段，也是拥有最大不确定性的阶段。
本阶段的任务是通过对国家、地区和地方的政治、经济和社会发展趋势的研究，综合考虑市场的供给、需求等经济环境，制定自己的房地产开发策略。
以确定房地产开发经营的区域、类型和时机。
即决定在何地、何时、开发何种房地产。
由于存在大量的不确定因素，因而在房地产投资过程中，这一阶段的风险最大，直接影响着投资项目成败。
主要有政策风险、房地产市场风险、投资方式风险、投资类型风险和投资地点风险。
1.1 投资区域风险由于社会经济发展的不均衡性，不同地区的社会经济环境各异，这使得不同地域的房地产开发面临不同的风险因素，同一风险因素在各地的影响也相差悬殊。
即风险具有比较明显的地域性。
而房地产项目的不可逆性和地理位置的固定性，使得开发区域风险对于房地产项目，投资决策具有更重要的意义。
在房地产开发经营中，开发区域风险可能来源于开发区域的政治环境，政策环境，社会环境和经济环境风险。
1.2 物业类型风险房地产开发存在着风险，但并非所有类型的开发项目的风险都是相同的。
各类开发项目具有不同的功能，用途和技术经济特性，因而具有不同的风险。
为了满足不同消费者的需求，企业之间展开了激烈的竞争，要想占领广阔的市场，在竞争中取胜，不仅需要生产出能满足消费者需求的产品，更应该多为消费者着想，提供优质的服务，自觉维护消费者权益。
只有这样做，才能赢得广大消费者的信赖，提高企业的竞争力。
1.3 开发时机风险由于经济发展的周期性，房地产产品的供给关系随时间而变化。
而房地产的不可移动性和区域性，使一个地区空余的房地产并不能补充另一个地区的短缺，这导致房地产开发收益随开发时机的不同而异。
因此选择合理的开发时间，保证项目开发完毕与良好的市场需求，显得非常重要。
房地产投资与分析范文论文（2）
房地产投资与分析范文论文(2)房地产投资论文范文篇3浅谈国内房地产投资效应摘要：近年来,随着经济的发展,人民生活水平的提高,对住房的需求不断加大,房地产业开始迅速升温,房地产投资的带动作用开始显现。
许多学者通过大量方法对房地产投资的带动效用作了深刻研究,本文从房地产投资带来的正效应和负效应两个方面对房地产投资效应进行综述。
关键词:房地产;投资;综述1998年以后,国家停止了住房实物分配,开始了货币分房的时代,并把住房逐步推向市场。
随着我国城市化进程的加快,房地产业也开始迅速升温,2003年国家把房地产业作为拉动经济的支柱产业,成为推动我国经济增长的重要力量。
房地产投资经济的带动效应研究引起国内学者的重视,通过不同方法、不同角度对房地产投资效用进行研究,并取得了相应的成果。
一、房地产投资正外部性研究我国房地产业起步比较晚,对房地产投资带动效应研究开始于20世纪末,仅仅依靠简单的数字比较关系和回归分析来分析房地产投资对国民经济的影响。
随着一些新的研究方法被引入,国内对房地产投资的研究也更为深入,特别是将计量经济学的方法应用到房地产投资的研究当中,取得了很大的成果。
起初对于房地产投资对经济的拉动作用的分析,只局限于对房地产投资的定性分析,王骐骥(2000)、蒙天森(1999)等认为加大房地产业投资有利于经济的发展。
还有一些学者通过回归分析来研究房地产投资的带动效应。
谷涛(2000)、施建刚等(2000)对我国房地产投资与GDP 的关系进行分析,分析表明房地产投资对刺激经济发展有一定的作用。
由于回归分析是建立在数据平稳的基础上进行分析的,当遇到时间序列是不平稳的时候就显示其缺陷性。
一些学者开始把先进的计量经济学研究方法融入房地产投资的研究当中。
沈悦、刘洪玉(2004)、刘红(2006)、黄忠华等(2008)等通过误差修正模型、VAR模型等计量经济学理论来分析房地产投资带动效应。
投入产出理论是研究经济体系(国民经济、地区经济、部门经济、公司或企业经济单位)中各个部分之间投入与产出的相互依存、相互制约关系的数量分析方法。
房地产投资论文
房地产投资论文随着我国国民经济的持续健康发展,房地产业得到了快速发展,并逐步成为国民经济的支柱产业之一。
下面是店铺为大家整理的房地产投资论文，供大家参考。
房地产投资论文范文一：房地产投资项目探析摘要：作为国家的刚需消费项目，房地产各方面的政策都得到国家的高度重视，百姓的广泛关注，如何对房地产投资项目进行开发，房地产投资项目经济评价问题使得深入探讨。
关键词：房地产;投资项目;经济评价本文对目前的房地产投资项目在经济评价中出现的过于主观、缺乏专业人员的经济评估、缺乏市场分析、忽视分析房地产项目中的不确定因素及经费不足等一些问题进行分析，并提出相应的解决措施和建议作为参考。
一、我国房地产项目经济评价中的问题(一)经济评价具有主观性在开发项目中，开发商将之前失败的项目归咎于不可控外界因素，在经济评价中，带着主观上的假设，忽略人为的负面因素进行可行性方案的实施，有些施工项目没有做好相应的经济评价和周密的分析工作就开展建设，导致不可逆转的决策失误在房地产项目中，浪费了人力、物力、财力及土地资源。
(二)缺乏专业人员的经济评估经济评价中最重要的是数据的准确性，需要专业的机构进行评估工作，要求使用科学的评估方法，可信度较高且客观的评估观点，同时评估人员必须是专业人士，例如经过一段时间市场调研的经济专家、有过投资预算的工程师或财务人员，实行过市场推广的营销专家。
但是在当今的房地产经济评价中却不是以上那些人在主持开展，评价人员不具备高度的责任心，在专业技能上显得不够专业，缺乏学习经验的能力。
甚至以没有经过市场分析、财务分析、资本运作等专业配备的方案执行项目，对项目资金的运作造成一定风险[1]。
(三)缺乏市场分析房地产项目的经济评价分析方法要始终贯彻定量为主，以定性为辅的中心思想。
以客观的角度进行评价，要通过大量的实际调研分析数据，有些开发商只是将经济评价理解为财务数据，忽略了要以市场为前提进行调研的重要，要在项目实施前对市场的状况有一定的了解，包括交通环境、社会环境以及人文环境，还有商业环境与发展前景等市场环境的问题进行分析。
房地产投资与分析范文论文
房地产投资与分析范文论文浅析房地产开发工程项目管理论文摘要：房地产一直是当前中国热门的话题，作为开发商而言，如何提高开发工程项目的管理水平，降低工程造价，是其研究的热点。
文章阐述了当前房地产开发工程项目管理现状，针对相关问题，探讨了项目管理优化措施。
论文关键词：房地产开发工程项目管理0 引言房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。
一般划分为项目策划阶段，项目设计阶段和项目实施阶段。
房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要负总责。
房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。
现阶段，我国房地产开发商的项目管理历史较短、缺乏经验，尚未形成一个科学有效的管理模式。
1 房地产开发工程项目管理现状概述当前房地产项目的管理方法主要分为四种，就是部门制、公司制、事业部制以及专业管理。
作为部门制度的项目管理方式，其是最为普遍的管理方式，主要设置一系列的管理部门，用来管理各项工程。
公司制度的项目管理方式，主要管理单一项目。
而事业部制，从开发到工程施工，都必须参与管理，参与财务核算，以及参与工程的具体经营。
专业管理运用比较少，主要承担设计后的一般管理工作。
然而，当前形势下，房地产开发工程项目管理形势不容乐观，其具体表现为：1.1 项目风险管理薄弱房地产开发项目的奉贤，一般来讲无外乎七种：首先是政治风险，：即当政治环境变化后，影响相关投资走向，所产生的房地产投资风险。
接着是环保风险，即在房地产施工中，涉及到的噪音污染，废水排除等相关环境影响，所面临的风险。
金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴，以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。
而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺，加上企业的购买能力进行对比，所带来的风险。
房地产项目投资管理浅析论文
房地产项目投资管理浅析【摘要】本文通过作者多年的工作经验对房地产项目投资影响因素的分析，指出在房地产项目投资管理中，应加以控制与管理的几个方面。
只有加强房地产投资项目的内部投资控制管理，才能让建设项目的投资能得以合理的控制。
【关键词】房地产投资；项目投资；项目方案；控制与管理前言房地产产业是现代国民经济中的一个重要行业，是从事房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的产业部门的总称。
包括土地开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。
1 影响房地产投资因素1.1 方案策划及规划设计方案策划及规划设计决定项目的规模、性质、市场定位、建筑风格、建设标准及其他大致方针，是决定项同投资额的关键环节。
据测算，投资前期的策划阶段对投资额的影响程度达到95%～100%；在规划设计阶段，这种影响有75%～95%；而在技术设计阶段，只占到30%～75%；施工图设计阶段对投资额的影响程度只有35%以下。
显然，投资控制的关键环节是方案策划和规划设计。
1.2 资源耗用量和价格房地产投资必须控制好整个项目资源消耗量及价格两个要素。
资源消耗为内部要素，是由企业内部条件决定的相对可以控制的冈素；而资源价格是一个外部要素，是一个相对不可控因素，只能通过采购进行控制。
1.3 项目工期在项目实践的过程中，各项活动消耗或占用的资源都在一定地点或一定期间内发生。
所以项目投资的多少与工期的长短有直接的关系，并且随着工期的变化而发生变化。
这种相关与变化的原因在于项目所消耗的人力、材料、设备等资源都有自己的时间价值。
这种资金的时间价值既是构成项目投资的主要因素，又是造成项目投资变动的主要因素。
1.4 项目规模房地产项目的投资根本上由该项目的规模决定。
从广度上看，房地产项目的规模越大，投资成本就会越大。
相反，规模越小，投资成本就越小。
从深度上看，房地产项目所需完成的任务越复杂，其投资成本果然越大，任务越简单，成本就越低。
房地产投资风险分析论文
房地产投资风险分析论文一、房地产投资常见风险房地产投资风险就是指由于投资房地产而造成损失的可能性。
这种损失包括投入资本的损失和预期的收益未达到的损失。
房地产投资风险分为以下几种。
1.投资支出风险房地产投资支出是指投资者取得、开发土地并进行房产建设所花费的各种成本费用支出。
由于房地产具有)位置固定性、不可移动性，而且受规划限制及本身结构、装修设计的影响，常具有专用性，一旦完工，变很难更改，如进行改建，投资将很大。
因此如果投资者判断失误，便会蒙受损失。
另外，房地产投资周期长，一个新建项目由于建设周期较长，在建设过程中也会遇到投资支出增加问题，这可能导致房地产投资者不堪重负并蒙受损失。
2.金融风险主要指利率风险。
房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。
当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。
因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。
3.购买力风险购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。
购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。
由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。
4.市场风险市场风险是指由于房地产价格的变动而引起的投资损失。
房地产市场是一个特殊的市场，由于房地产的不可移动性，房地产时常一般只受区域性因素的影响。
土地市场一般可分为一级出让市场和二级转让市场，垄断性较强。
房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房地产投资收益的实现及其大小。
例如房地产市场价格水平的波动、房地产消费市场的局限等等都是引起市场风险的原因。
房地产价格不断下跌以及房地产交易量骤降是中国去年经济增长放缓的一个主要原因。
5.政策风险政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。
房地产项目投资管理浅析论文
房地产项目投资管理浅析【摘要】本文通过作者多年的工作经验对房地产项目投资影响因素的分析，指出在房地产项目投资管理中，应加以控制与管理的几个方面。
只有加强房地产投资项目的内部投资控制管理，才能让建设项目的投资能得以合理的控制。
【关键词】房地产投资；项目投资；项目方案；控制与管理前言房地产产业是现代国民经济中的一个重要行业，是从事房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的产业部门的总称。
包括土地开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。
1 影响房地产投资因素1.1 方案策划及规划设计方案策划及规划设计决定项目的规模、性质、市场定位、建筑风格、建设标准及其他大致方针，是决定项同投资额的关键环节。
据测算，投资前期的策划阶段对投资额的影响程度达到95%～100%；在规划设计阶段，这种影响有75%～95%；而在技术设计阶段，只占到30%～75%；施工图设计阶段对投资额的影响程度只有35%以下。
显然，投资控制的关键环节是方案策划和规划设计。
1.2 资源耗用量和价格房地产投资必须控制好整个项目资源消耗量及价格两个要素。
资源消耗为内部要素，是由企业内部条件决定的相对可以控制的冈素；而资源价格是一个外部要素，是一个相对不可控因素，只能通过采购进行控制。
1.3 项目工期在项目实践的过程中，各项活动消耗或占用的资源都在一定地点或一定期间内发生。
所以项目投资的多少与工期的长短有直接的关系，并且随着工期的变化而发生变化。
这种相关与变化的原因在于项目所消耗的人力、材料、设备等资源都有自己的时间价值。
这种资金的时间价值既是构成项目投资的主要因素，又是造成项目投资变动的主要因素。
1.4 项目规模房地产项目的投资根本上由该项目的规模决定。
从广度上看，房地产项目的规模越大，投资成本就会越大。
相反，规模越小，投资成本就越小。
从深度上看，房地产项目所需完成的任务越复杂，其投资成本果然越大，任务越简单，成本就越低。
房地产投资论文
房地产项目投资经济评价关键词：项目投资应考虑的因素、房地产价格的影响因素内容摘要：浅析房地产项目投资的影响因素，使得，读者对房地产投资有更全面的了解。
房地产项目投资，首先要考虑到开发后房地产的出售价格问题，合理地结合盈利来安排项目投资。
房地产的出售价格与一般物价既有共同之处，也有不同的地方。
共同之处是：都是价格，用货币表示；都有波动，受供求等因素的影响；按质论价，优质高价，劣质低价。
房地产价格与一般物价的不同，表现出房地产价格的特征。
首先，由于房地产的自然地理位置有不可移动性，结果其可以转移的并非是房地产实物本身，而是有关该房地产的所有权、使用权或其他权益，所以房地产价格实质上是这些无形的权益的价格。
房地产的实物状态与其权益状况并不总是一致的。
因此，房地产估价与对房地产权益的了解、分析之间有密切关系是必然的。
由于每种权益均会影响价格，同一宗房地产转移的权益不同，估价结果也会不同。
一宗房地产通常与周围其他宗房地产构成某一地区，但该地区并非固定不变，尤其是社会经济位置经常在不断变化，所以房地产价格是考虑该房地产过去如何使用，将来能作何种使用，总结这些考虑结果后才能形成房地产的今日价格（或某特定时间的价格）。
所以，在估价时，应密切注意把握今日的价格为昨日的展开、明日的反映这一事实。
进行房地产估价，必须弄清楚房地产价格的种类和每一种房地产价格的确切含义。
不同的房地产价格，其所起的作用不尽相同，评估的原则、依据和考虑的因素也不尽相同。
其次，把握住房地产项目投资的影响因素，在观念上有下面四点认识：1.供求状况。
供给和需求是形成价格的两个最终因素。
其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格。
房地产的价格与需求成正相关，与供给成负相关。
供给一定，需求增加，则价格上升；需求减少，则价格下跌。
需求一定，供给增加，则价格下跌；供给减少，则价格上升。
2. 自身条件。
房地产自身条件的好坏，直接关系到其价格高低。
房地产金融投资风险及策略分析的论文
房地产金融投资风险及策略分析的论文关于房地产金融投资风险及策略分析的论文编者按：本文主要从银行房地产信贷过程分析；银行房地产信贷风险揭示；银行房地产信贷风险防范措施三个方面进行论述。
其中，主要包括：房地产是我国国民经济中一个重要的支柱产业、地产开发阶段、房地产开发阶段、房地产销售阶段、项目合法有效性风险、市场风险、项目质量风险、经济风险、政策性风险、政府对房地产市场的宏观调控能力：加强房地产市场的统计工作；政府要设计合理、严密的房地产税制、发展多元化的房地产金融市场、房地产企业要提高自身的抗风险能力、银监会要充分发挥监管作用和服务功能、提高商业银行的风险防范能力、分析项目是否符合国家宏观政策、分析项目投资资金组成的合理性和来源的可靠性、分析项目总投资的合理性、分析项目的合法合规性、分析项目抗风险能力、分析项目的市场前景及其竞争力等，具体材料请详见。
摘要：房地产信贷是银行信贷业务的重要内容之一。
随着经济体制改革的不断深入,国家有关部门就加强金融宏观调控作用、促进房地产市场持续健康发展出台了一系列措施。
因此,加强对房地产投资风险的分析和提高风险防范意识具有特定的现实意义。
本文分析了房地产投资的风险,揭示了房地产金融投资风险的成因,并提出了银行房地产信贷的风险防范措施,在房地产金融风险防范方面提供了有益的借鉴。
关键词：风险防范房地产信贷银行业房地产是我国国民经济中一个重要的支柱产业,它的发展对于发展经济和提高人民生活水平、拉动相关行业发展、扩大内需等都产生着极为重要的作用,房地产信贷又是一项充满风险的业务。
因此,如何规避金融风险、积极促进房地产业持续健康地向前发展,将是我国当前十分重要的任务。
一、银行房地产信贷过程分析1、地产开发阶段。
承担土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资(合作)者。
这三类单位都有银行贷款介入,他们的还贷资金又主要来源于土地转让。
2、房地产开发阶段。
房地产开发企业的资金主要来源于自筹资金、国内贷款、外资、债券及其他。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产投资与分析论文房地产投资与分析论文王练(专业班级：建筑环境与设备工程1104班学号：20113987)目录房地产基本定义房地产投资特点绵阳房地产调查报告广州市花都区案例分析房地产投资决策程序参考文献内容摘要:简述房地产的基本意义房地产的基本特点房地产行业投资特性房地产与国民经济的关系，中国近期房地产投资的概况。
正文房地产基本定义房地产投资属于投资的范畴，是指投资主题｛包括政府，企业和个人｝为实现某种预定的目标，直接或间接对房地产的开发，经营，管理，服务和消费所进行的投资活动。
毋庸置疑，房地产业在国民经济中占有十分重要的地位。
进行房地产投资是发展国民经济的重要渠道，当然也是个体积累财富的重要方式。
百度百科对房地产的定义是土地，建筑物及固着在土地建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。
房地产由于起自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济上又称为不动产。
可以有三种存在形态：即土地建筑物房地合一。
在房地产拍卖中也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下得的物质实体及其权益。
大家都知道房地产业是个暴利的行业。
第一，炒地皮。
谁拿得到有限的土地资源就意味着谁掌握了房地产开发的主动权，而且，土地资源的有限性有注定了它的巨大升值空间。
所以很多商人炒地皮，等待升值。
中国城乡建设经济研究所陈准认为，开发商的暴力关键不在于成本，暴利的重要来源是土地升值。
第二，炒房价。
房价高低与利润高低有着直接的联系。
据调查，开发商有两大手段赚取暴利：1.空手套白狼，这就是暴发户诞生的原因。
2.商业贿赂。
近年来，随着房地产的兴起，与房地产开发有关的贪官也纷纷中箭落马。
他们给予开发商“政策倾斜”，如湖北麻城的政坛地震，开发商比如让官员帮忙低价拿地，或通过改变土地性质拿低价地；其次是免交城市建设配套费；再次是缓征土地出让金等等。
中国房地产的特点。
总体来说，中国房地产业发展处于一个较低的水平1.房地产业区域发展很不平衡，区域分割明显。
2.房地产业企业数量多，规模小。
3.房地产业对外开放的门户日益扩大。
中国房地产业也面临严重的市场问题。
1.房地产资金来源结构单一，开发商自有资金比重低2.圈地的可能性依然存在3.房价增长快，对民众的心理预期比较大，住房比重偏小，结构性矛盾依然突出。
4.住房社会保障的配套政策不健全，可操作性较差，门槛高，受益面窄5.房地产企业数量多。
负债率高6.二手房房源没有释放，供给不足，市场需要规范7房地产中介诚信缺失8.拆迁安置补偿不合理 。
这些问题的核心之一就在于地方政府的“土地财政”即地方政府依靠高额的土地出让金来补充当地政府的财政收入、开发商赚取高额利润而政府收取开发商高额的出让金。
高地价 ，高利润（普遍的贪污腐败成本）就有了超出当地居民家庭收入10——20倍的房价。
这，当然是条罪恶的利益链 绵阳房地产市场调查报告。
最近看到一篇绵阳房地产市场月度调查报告，在此声明，此报告解释权归四川经天营销策划有限公司所有。
时间：2012年01月 现大体摘抄如下：第一部分 宏观经济指标及政策我国2011年12月份居民消费价格（CPI ）同比上涨4.10% . 本月CPI 与上月相比下降了0.1个百分点，继续出现回落，预计01月份物价指数有上升的可能，货币政策放松的概率不大全国CPI涨幅走势图0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%8月10月12月2月4月6月8月10月12月2.生产者物价指数PPI环比回落1个百分点3. 采购经理人指数PMI 随着政策微调开始，未来PMI和经济增长可望企稳回升二 01月份房地产政策动向1.房地产调控趋向中期化长期化，房价大幅度暴跌可能性不大，房地产市场供给方面将出现结构性变化，长期供求将趋于平衡2.2012年房地产对稳增长的支撑不会太差第二部分全国房地产市场概况一：全国完成完成房地产开发投资（单位：10亿元人民币二．全国商品房销售面积（百万平方米总之，根据国房景气指数，2011年12月份为98.89，比11月回落0.98点。
第三部分绵阳房地产市场情况一．绵阳土地市场情况统计表明，绵阳房地产市场存量房明显增多，市场压力大于、去年同期，相关数据显示，目前市场存量是07|08年绵阳市场总销量总和的2.6倍，与2010年市场销售量基本持平。
可以看出，绵阳房地产市场已经开始出现供大于求的苗头。
3.2012年01月绵阳楼市商品房住宅累计交易595套，2011年12月累计交易1058套；与去年同期一月份成交套数2239套相比，下滑更是显而易见，国家对房地产市场的调控已经在三线市场迸发出了强大的宏观能量，一月份绵阳商品房市场创历史成交新低，似乎预示着2012绵阳楼市的云谲波诡。
政策在很大程度上左右全国房地产行业的各个方面，但在部分地区仍存在所谓的房地产热，这些地方大多地处东部经济发达地区，在何处何时进行投资，就需要进行房地产投资的可行性分析。
下面以广州花都区为例进行分析。
1.广州市房地产宏观环境调查广东房地产市场投资活跃，销售虽然增长，但积压依然存在。
随着宏观经济环境的改善及广州市城市环境改造进展，令投资再度活跃，开发投资进入了新的增长周期。
原花都市撤市改区后，广州市房地产开发投资形成新格局，市区投资基本上占绝对优势。
在全市十区中，番禺区和花都区开发投资出现强劲增长势头，投资总量分别居一，二位，完成投资分别为27.78亿元和6.63亿元。
市场分析“机场在花都”是花都的独特优势，随着广州白云国际机场枢机场效应的增强，宜机场为依托，现代服务业为重点的空港经济在花都区发展起来。
花都是广州市的工业发展区和重要交通枢纽，区内的交通运输环境和条件日臻完善。
根据《珠江三角洲经济区城市群规划》，2010年，花都区规划范围为128平方公里，常住人口达40万，城镇居民人均居住面积达到30平方米以上。
由于城区和人口的膨胀，将会带来大规模的城市建设，反过来，由于耕地的减少，促进更多的农业人口向城市转移，对城市住宅需求上升。
花都区的优势正逐渐显现，例如较低的开发费用和售价，完善的基础建设和社区环境等，由于开发较迟和规模不大，区内得以保存了相对好的自然面貌，从广州市中心到花都区之间有一条宽阔的绿化隔离带，加上建设山水城市，生态圈的发展构想，都是促使花都区构筑和谐生活社区的契机，未来几年将会迎来房地产开发的高潮。
根据以上调查分析，预测，可以得出，在花都进行房地产投资，是可行的。
总之，房地产市场与宏观经济形势发展密切相关，一旦宏观经济有所波动，房地产市场将会迅速作出反映。
如果宏观经济形势趋稳，未来几年房地产市场将继续保持稳步上涨的趋势，但增幅会进一步放缓；如果宏观经济回落，房地产市场也会进入一定的调整期。
房地产市场的发展也会随着国民经济的发展的影响而波动，特别是国民经济的分配，经济结构，货币政策和财政政策都会影响房地产市场的走势。
如此引出房地产投资可行性分析。
但如何进行房地产市场投资的可行性分析？一．房地产投资的特性1）区位的重要性选择的区位在当前必须对开发投资者，置业投资者以及未来的租客都具吸引力；选择的区位在未来必须具有增值潜力，房地产投资价值的高低，在很大程度上取决于所处地区物业的整体升值潜力，而不仅仅是看当前净租金水平的高低。
重视所处地区区位的变化情况，避开环境日益恶化，城市功能日渐衰退的地区。
2）政策影响性3）对专业管理的依赖性4）房地产投资的巨额性5）房地产投资的保值与增值性二．房地产投资决策程序立项（项目建议书）投资决策（可行性研究报告项目评估报告）设计（侦查设计文件）施工（开工报告阶段报告）交工（竣工验收报告）运行（后评价报告）三．可行性研究内容1）必要性：市场需求社会需要2）可行性：原材料工艺设备资金场址环境影响3）财务可行性：盈利能力清偿能力及外汇平衡4）经济合理性：对全社会的贡献所付代价5）社会的相容性：社会影响分析互适性分析及社会风险分析6）项目可靠性四．房地产投资分析的任务1）为投资者提供投资方向2）为投资者提供运作方式3）为投资者预测投资效益4）为投资者描述风险及提供规避风险方法房地产业作为国民经济的组成部分，他的发展也遵从了经济的周期性规律。
宏观经济开始复苏时房地产开发和投资随之上升，但由于房地产开发的时滞效应，使得房地产业的复苏会稍后于经济复苏的时间。
宏观经济持续增长，使房地产价格上升，开发商资产值相应快速膨胀，在银行大量提供抵押贷款的情况下，投资乘数效应又使得房地产业比宏观经济周期更快进入繁荣阶段。
由于房地产业没有宏观经济那种各行业相互牵动消长的综合影响，因而房地产业的衰退现象也通常比宏观经济先期出现。
房地产投资是房地产开发的源头，直接决定了房地产业的发展态势。
参考文献1.王兆金，秦江平浅谈公允价值在投资性房地产业的应用北方经济 20092.高贺北京市通州区商业地产投资前景SWOT分析 20083.四川经天营销策划有限公司绵阳房地产市场调查报告2012年01月。