罗湖区楼盘推盘回顾及推盘预测
楼盘销售推广策划方案7篇
楼盘销售推广策划方案7篇楼盘销售推广策划方案篇1一、开盘背景1、近几个月，全国楼市普遍升温，局部城市呈房价爆发状态，可以这样说，国内楼市已经全面复苏。
作为三线城市的六安，由于楼市多年来已持续个性发展，受外部影响不大。
但接下来预计可能会受到外部影响较大，会随着外部楼市变化后形成“蝴蝶效应”。
2、六安城南板块经近年开发经营后，渐趋成熟。
尤其是锦绣华府开盘后，着力提升了该区域房价。
以此为区域房价风向标，说明六安消费者对区域价格已基本认同，区域价格提升时机已经成熟。
3、本项目由于开发节奏原因，一、二期中均出现项目中位置的房源。
即项目房源已提前进入市场。
从获得开发效益目标来看，这是不利的。
4、二期预约以来，截止目前，约已有70余组客户小订，计二期180余套的占35%，若按140套计(可售房源)，则为50%左右。
至8月5日开盘尚有2个星期，预计小订客户数可达100套左右。
但存在部分客户所订房屋过于集中，若改进入大订可能会减少30%左右的客户。
二、推盘策略针对本期开盘的条件背景，我们现制订具有针对性二期推盘策略，力求既取得良好的销售，又取得的开发效益。
1、价位策略建议后面部分二期房源，以求掌握市场主动权和获得开发效益，若匆忙倾盘推出，对追求效益不利，亦不利于后续推广。
然后就是何时推出后面的精品房源，具体看二期首推情况、价格拉升效益，但不迟于三期开盘。
如遇特殊情况，价格持续上升，楼市趋热，且开发资金回笼，则可经营三期推盘。
销控应是本期推盘的主要策略之一。
2、价格策略无论从大、小环境看，楼市回升在近年内难以逆转。
由于一期为求人气，售价相对迎合市场，走势平淡。
但二期价格必须拉升，在迎合市场基础上，取得主动性。
我们应坚信：在目前背景下，此房子不愁卖。
因此，我们建议本期销售均价为2400元/平方米，除掉折扣及优惠后，销售价格实际应确保2350元/平方米左右。
具体价格拉升双方已经商量确认。
这样提价幅度的理由如下：a、大市趋上，影响消费心理;b、华府一期高开，已确立区域房价标杆;c、一期工程已亮相，新销售部已迁入，形象加分;d、本期为园区位置，物有所值3、效益目标二期价位目标应与一期力求速度不同，在追求一定的去化量的同时，更要强调效益，即经济效益。
盘楼基本知识
盘楼基本知识外出踩盘或接到业主报盘时，应从哪些方面了解该楼盘，是地产经纪的基本功。
只有全面深入地了解该楼盘的优劣势，才能更有效地介绍给相关客户。
一、楼盘位置：1.先搞清楚楼盘所处的位置是哪个大片区？（如罗湖区或福田区）2.楼盘在整个城市的朝向？（南北）3.具体有哪条街道或哪两条路交叉口？4.周围有何特征建筑？（著名大厦、超市、馆所等）优秀地产经纪应跑遍室内主要楼盘，业主一报盘，马上了然于胸，并能清楚有效地介绍给客户，有利于看楼时各客户相约见面地点，以及增加客户对你的信任感。
二、交通情况：便捷的交通经常能成为楼盘的一大卖点，甚至能弥补地理位置的不足。
1.盘楼周遍有哪几路中巴、大巴经过？有无住户专车、地铁、出入口？2.从该楼盘到火车站、东门、体育馆、罗芳、华侨城等大方向坐什么车？3.熟知该楼盘交通情况，有利于：（1）客户坐什么车去看楼房；（2）向客户显示地产经纪之“专业”；（3）增强客户购房或放盘的信心。
4.如改盘交通位置不利，应尽量回避，并向价格、结构、朝向景观方面的优势发挥。
5.对楼盘的交通便利与否？要清清楚楚，有利于让买卖双方能够了解自己需买或卖盘的楼盘价格的市场定位。
三、小区规模：小区规模将直接影响到该楼盘的：1、综合配套；2、物业管理档次；3、住户人气；4、小区绿化；5、进而影响到物业价格走向。
1.小区大概的占地面积和总建筑面积；2.多少栋楼，多层几楼，小高层和高层各几楼；3.各栋楼的编号或名称及位置分布；4.公共设施位置：停车场、运动场、泳池、花园、会所等；5.小区内的容积率、绿化率、楼间距等，都是可以成为卖点之一；注意：上述内容是在踩盘中完成或了解，当电话接到业主报盘时，不能向业主问上述问题。
四、楼层1.楼层较高有哪些优势？劣势？优势：A.视野开阔：如有海景、公园优势及明显。
B.光照好：室内明朗可令人心情开朗舒畅。
C.空气清新，灰尘少；蚊虫少。
D.噪音较低层少；劣势：A.价格较高：多层楼3、4、5楼比2、6楼发售时相差100⌒150元/m2；而高层楼层差价约100元/m2，底层和高层有时相差2000元/m2以上；B.上下不便：多层楼宇较突出，家有老人者，一般买低层；2.低楼层的优势，基本上是高楼层的劣势，反之亦然。
深圳_绿景公馆1866案例分享
首战夺目 2012年8月
8月19日，公馆1866项目北区在大中华开盘，北区推出662套，到场人
数逾4000人，销售率80%，实现整体实收均价23500元/平，开盘销售 近13亿!
产 次战夺势 2012年12月 地 12月2日，公馆1866项目南区一批在营销中心开盘，推出496套，到 联 场客户逾2500人，销售率近80%，实现整体均价23500元/平，回收
突—“围史举脉措营2销”世贯联穿地项产目的灵魂
整体思路
时间段
营销节点
阶段主题
策略核心
事件营销
2012.52012.9
2012.92013.1
2013.22013.5
1）营销中心开 放； 2）北区园林、 样板房展示+ 认筹； 3）北区公开发 售
1）南区园林 、样板房展示 +认筹； 2）南区首批单 位公开发售
深港中轴低密人文豪宅
绿景Artdeco City
地
形象
联 ——将artdeco的生活品味和生 绿景中央公馆
活哲学融入项目
世 客户 关内品质及功能性换房客户
龙华本地客户占比36%；福田客户占 比35%；南山客户占比18%。
产品
舒居型为主，90平米以上占65%， 平衡项目利润与风险，90平米以上户
部分拼合户型
推广
推广受限制
产费用少、竞品 多如何脱颖而
地 出？ 世联
1.推广费用少——矫枉过正，南北两区仅有1000万推广费用预算（北区500万，
南区500万，最终没花完）；
2.绿景固有的推广渠道和客户资源，与本项目的客户群严重错位；（大公馆、香 颂、绿景花园、中城天邑、NEO、合作中信银行等自由客户资源和渠道，最终 成交数量不过20套，还不如世联关系户成交的多）
深圳楼市狼烟四起,生死时速
文/王永胜深圳楼市:狼烟四起,生死时速现在的深圳房地产市场已经不是前两年的市场，经过一次又一次的政府调控，加之外围大环境的影响，地产投资客几乎全部退市，这就造成了项目规划目标客户的缺失。
于是，营销重点转而侧重居家置业的客群，但市场上刚性需求的客群又存在严重的观望情绪，从而导致大量的楼盘，有限的客户，看见的是半掩的市场之门，项目销售速度达不到开发商的预期。
议价营销的是与非以万科为首的开发商为了年底向股民上交有一份像样的成绩单，不断改变营销策略，顺应市场需求，价格随行就市，近期竟然开先河地推出了议价营销。
市场真的变了，买房人可以去售楼一定的诚意金，开发商更愿意同购房者议价，因此议价空间也会更合理。
如议价没有达成，开发商可再将诚意金返回给购房者。
救市政策出台成交量做“俯卧撑”数据显示，2008年1~10月，深圳房地产开发投资和商品住房建设规模和新建商品住宅销售规模均呈现继续下降的趋势。
新建商品房销售面积296.2万平方米，同比下降42.43%。
其中，住房销售面积274.4万平方米，同比去年下降40.8%。
与此同时，今年1~10月，深圳市商品住宅均价为13217元/平方米，各月商品住宅销售均价每平方米分别为5元、635元、36处和销售人员讨价还价了。
买卖平衡被持续下降的购买力所打破之后，深圳楼市从2007年下半年开始，已全面进入了买方市场。
能议价的新房有新盘也有前期销售不畅或推量巨大的存量房，还有别墅。
个别高档楼盘与去年同期相比直降40%，由于当前开发商缺钱，万科此招一出，其他开发商纷纷仿效跟进，迫于销售回笼的资金压力也推出了议价营销策略。
只要议价采取合理的方式，议价现象的存在肯定是有其现实意义的。
首先，团购是议价的有效形式。
无论是对普通购房者还是开发商，集体的采购形式对双方都是最有利的。
团购形式在各地都有先例。
其次，议价肯定是建立在一定诚意的基础上。
比如购房者可交纳[市场]M A R K E T I N G中国房地信息61080111184元、11962元、11014元、12681元、16198元、14449元、12431元和12706元。
深圳圣莫丽斯别墅项目战略定位报告页中原出品
山湖林海 19.7万平方米 1 超过一半TH，小高层约占20％
临湖半岛、湖水、人工水系
西班牙 AA
多风格组合，倾向自然清新 AAA
必须明确的3个前提
外部因素
Q1——大势：房地产市场快速健康发展 Q2——竞争：本项目将与万科城产生竞争
Q3：圣莫丽斯在华来利的地产发展中将处 内部因素 于怎样的地位？
地产品牌发展的几个阶段
总价
富裕阶层的顶级豪宅
450-600万元
相当一部分白领阶层 迅速成长，其收入的 增长远远高于主流产 品的增长幅度
250-350万元的供应断层
白领阶层的城市住宅 草根阶层的过渡居所
（数据来源：中原深港研究中心）
50-250万元
50万元以下
99-04年的市场供应
深圳并不缺乏对豪宅的尝试，它们层出不穷地刷新 着富裕阶层的视野
04年深圳高端物业的供应统计
总价区间（万元）
>500
联排别墅 300-400 供应373套
250-300
独栋供应 177套
此一区间在各楼盘的量都是少数
此区间的高层供应来自红 树湾和天鹅堡； TOHO供应来自万科城和东 海岸
180-250
大平面市场供应1437套
（数据来源：中原深港研究中心）
地产商们低估了深圳白领成长的速度
650万—700万
60
40
600万—1000万 20
26
22
30
18
780万—1000万
0
600万—800万
600-700万 700-800万 800-900万 900-1000万 1000万以上
04年总价区间在250-300万元的高层物业供应量<120套； 300万元以下TOHO的供应量为113套，400万元左右仅仅 36套。存在供应断层
对深圳近十年房价的分析报告
深圳房价分析报告一、引言都说北上广深房价贵如上天，那么，北上广深的房价究竟有多贵呢？造成北上广深房价高企的原因是什么呢？这种高房价还会持续吗？本文以深圳为例，详细剖析深圳近十年的房价，并预测以后的房价走势。
特约评论员陈宝存在接受房产频道的记者采访是表示，北上广深至少还应该涨2.5倍！陈宝存表示，北上广深这四大城市，从2013年至今楼面地价增长了200%，现在就算是消化这三年半的楼面地价的增长，那楼价也至少应该增长两倍半以上。
现在一直都在压制着，北上广对房价的压制都是完全没有道理的。
特别是深圳在过去一年半的时间内上涨了150%。
高么？不高！因为至少还有100%的房价涨幅还没有落实。
二、深圳房价深圳10月新房均价49557 元/m²环比上月增长↑0.91%深圳9月新房均价49112 元/m²深圳当前在售楼盘169 个当前待售楼盘124 个那么，问题来了，均价49557 元/m²是什么概念呢？如果按照90m²的房价算，总价4460130元。
446万元！也就是说，如果你每个月月薪一万元，你需要446个月（37.16年）的不吃不喝才能买的起（还不考虑货币贬值和房价的上涨）！考虑到目前都是采用房贷，我们算一下哈，贷款三十年，利息4.9%，首付10%，那么你每个月将要还21547.5元！我们再来参考下深圳的收入水平，2016年上半年，深圳居民主要收支数据继续呈现平稳增长态势，收入增幅继续高于全国、全省平均水平。
上半年，深圳居民人均可支配收入为25281.88元，较2015年同期增加2182.25元，增长9.4%。
也就是说，如果买房的话，深圳平均半年的收入刚好还一个月的房贷。
说完了一手房，我们来看看二手房：可以看出，深圳的房价真不是吹的。
三、深圳的历史房价可以看出，深圳这十年来房价一直在走高。
仔细观察，可以发现，2006年到2007年的上升幅度十分剧烈，直接突破了万元大关。
罗湖莲塘片区房地产市场研究报告
罗湖莲塘片区房地产市场研究报告第一部分概况篇莲塘片区在早期为旧村和荒地，伴随着深圳经济的发展，它逐渐成为深圳较早的集中型加工工业区之一，其用地亦形成鹏基、莲塘、旧村各居一片的格局。
1992年罗沙公路的建成通车，使莲塘片区成为深圳市区与东部区域联系的过渡性地带，其基础设施的开发、兴建籍此开始。
目前，深圳拟建莲塘口岸，形成大交通体系。
莲塘口岸的规划和建设将大大缓解东部的交通压力。
据莲塘口岸建设的远期方案显示，将在莲塘口岸中部向西北，打通隧道穿过塘排山，通过爱国立交连接东环，同时连接拟建中的东部通道，和盐排、深惠、深汕高速公路相连。
这将拉近香港与惠州、汕头等粤东地区的交通距离，形成东部大交通体系。
莲塘口岸的建设对莲塘片区房地产市场将产生积极的带动效应，促进其房地产市场的发展逐渐向中心区靠拢。
一、范围界定莲塘片区是指梧桐山以南、深圳河以北、梧桐山隧道口以西、西岭下村以东的城市用地，总用地面积为公顷。
二、功能定位莲塘地区的建设以综合生活居住区为主要功能，适当配备一些加工工业和为边防口岸服务的仓储业和服务业。
莲塘地区是罗湖重要的城市生活性区域，其开发建设活动主要体现在舒适、安全、优美的城市居住环境和景观特色，同时强化深圳河、梧桐山等自然环境与片区环境的互相呼应和借鉴，并加强市空间形象的标志性及城市公共空间的系统性和形态特色。
三、发展现状1、交通环境1992年罗沙公路建成通车后，莲塘片区成为深圳市区与东部区域的连接纽带，片区对外交通较为畅通，其距离罗湖口岸和文锦渡口岸不远，从莲塘到罗湖口岸所需车程的时间在二十分钟以内。
本片区的主要交通干道有：城市快速路：罗沙路（双向八车道）片区主干道：鹏兴路、仙湖路、国威路片区次干道：聚宝路、聚福路、商业步行街、畔山路、港莲路2、人口构成莲塘总居住人口近15万，主要有以下四类：a）莲塘工业区内的打工者，主要分布在莲塘工业区和鹏基工业区b）莲塘片区原有居民，主要分布在坳下村、莲塘村等乡村居住自留用地区域c）在罗湖上班的人士，居住在近年开发的商品住宅区内d）部分香港客户，主要是一些工薪阶层的人士3、现有配套莲塘是连接罗湖区和盐田区的一个中间地带，且以前是按工业区的规划来建设，一直以来商业服务、文化娱乐等生活配套设施规模小，档次低，缺乏大型购物和娱乐场所，市政配套也有所欠缺。
销售价格及折扣管理流程
9.
审核
营销分管高管
成本分管高管
财务分管高管
1、营销分管高管从营销管理和公司管理两个方面进行审核，侧重营销管理视角
2、成本分管高管从成本管理和公司管理两个方面进行审核，侧重成本管理视角
3、财务分管高管从财务管理和公司管理两个方面进行审核，侧重财务管理视角
价格方案
审核意见
下属公司项目价格方案审批表
4.2.《总部直管项目价格方案审批表》
4.3.《下属公司项目价格、折扣调整申请表》
4.4.《总部直管项目价格、折扣调整申请表》
1.1.
5.下属公司项目销售价格及折扣管理流程
5.1.流程图
5.2.程序
步骤
任务名称
主责部门
工作内容
重要输入
重要输出
相关资料
备注
1.
制定价格策略
下属公司营销客服部
1、价格策略是后续制定销售价格方案的基本思想与指导原则
销售价格及折扣
编制
日期
审核
日期
批准
日期
修订记录
日 期
修订状态
修改内容
修改人
审核人
批准人
1.流程目的
1.1.规范销售价格的制定、执行、变更、优惠折扣等各个环节的操作，提高定价质量及决策效率。
2.适用范围
1
1.
2.1.适用于各可售物业项目的定价管理。
3.术语/定义
3.1.无
4.表单模板
4.1.《下属公司项目价格方案审批表》
b)价格体系说明（均价、推盘节奏、保底销售金额、销售签约/回款进度预测等）；
c)一户一价表（价格明细表，详细说明楼盘单套价格）；
d)项目成本利润分析；
均价确定及价格策略
目录一、均价制定1.定价方法2.定价影响因素3.参考楼盘4.参考均价制定5.最终价格确认二、价格策略1.销售阶段2.价格策略3.阶段优惠4.付款方式折扣5.账面价格计算6.价格表制作原则一、均价制定1.定价方法2.定价影响因素本项目在对参考楼盘进行比较确定均价的过程中，主要考虑以下因素的影响：片区因素：区位、升值潜力、交通、周边配套、周边环境产品综合质素：景观、户型结构、小区配套、物业管理、发展商品牌、宣传包装、工程进度。
以上评分考虑点是根据中原多年营销经验以及对豪宅客户的把握，并根据不同因素对客户购房产生影响的程度，分别赋予不同的分值（见参考楼盘综合评比表）。
根据中原经验及结合市场需求（各项因素对本项目目标客户的心理价位影响程度大小）评定定价影响因素之权重，综合分析评定本物业综合素质。
（各因素之权重分析见下表）在评价各影响因素的时候，区位方面我们主要考虑项目所在区位的地段价值、发展前景；对景观的评价，主要考虑了项目外部景观资源及内部景观（园林），同时将项目的视野开阔度也作为了衡量项目景观优劣的一个方面；户型结构方面，在户型的方正、布局合理等方面各楼盘表现均较好，评价户型优劣，主要考虑户型设计是否有特色，及带给客户的附加值；交通方面，考虑了路网的完善、便利程度；而在宣传包装方面，根据宣传包装所体现的项目定位来评价。
3.参考楼盘鸿景翠峰、梧桐半山、淘金山➢鸿景翠峰是近邻的楼盘，项目景观和户型都较为相近，具有较高的参考价值，赋予权重50％。
➢梧桐半山同是梧桐山的半山山景楼盘，虽然项目身处沙头角，但距离东方尊峪不远，且小高层部分户型相同，具有一定参考价值，赋予权重20％。
➢淘金山是罗湖大盘，在项目规模、体量和档次都和项目较为接近，同样具有参考价值，赋予权重30％。
4.参考均价制定参考楼盘综合评比表：东方尊峪一期参考均价=∑（参考物业均价pi ÷参考物业比重X参考物业权重） X 东方尊峪比重[i=a、b、c] 按以上公式计算，东方尊峪一期参考均价为：11706元/平方米5.最终价格修正1)宏观市场走势分析今年5月份以来，政府有关打压房地产泡沫的措施层出不穷，项目受影响较大的是：➢提高首付成数的规定对90平米以上的项目大面积单位产生一定影响；➢二手房转让的年限由两年增加到五年，短期的投资者开始徘徊；客户心理期望值急速下降，房产市场的走势明显放缓，房价也开始呈现停滞且稍为回落。
2010年深圳房地产市场总结及2011年市场预测
5
成交回顾
2010深圳全年成交新房321万平方米，同比减少51%，创新低
1000 800 600 400 200 0
万平方米
901 812 724 803 706 650 474
594 409
321
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
6
成交回顾
2010年成交量暴跌，主要有两方面原因，一是可售住宅较少，特别是在 调控政策出台前的1季度，市场火爆，但无房可售； 截至2010年底，深圳可售住宅约169万平方米左右，远远低于2008年 及2009年初
12
价格回顾
受别墅影响，盐田均价最高；南山和福田均价在30000元/平方米左右； 宝安均价已接近20000元/平方米；龙岗房价仍最低； 房价的同比涨幅看，除盐田外，南山涨幅最大，前海片区表现最为突出； 宝安和龙岗均价涨幅均超4成，龙坂区域以及布吉片区房价上涨幅度大； 从2010年末与2009年年末的对比看，由于成交结构的变化，多数区域 2010年12月同比价格回落，仅福田和龙岗均价上涨
价格回顾
2010年深圳全市一手住宅成交均价20163元/平方米，同比大涨33%； 除了2008年外，深圳房价呈现的是持续上涨走势，其中2005-2007年 和2009-2010年上涨速度快
21000 18000 15000 12000 9000 6000 3000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 5531 5570 5680 5980 7040 9230 13370 15143 12658
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2014年深圳房地产统计分析报告
2014年深圳房地产统计分析报告来源：深圳房地产信息网研究中心目录第一部分：土地市场附一：2014年成交地块分布情况附二：2014年成交地块的主要指标第二部分：住宅市场一、新房市场1、2014年新房供应分析附：2014年住宅预售项目汇总2、2014年新房成交分析2.1 成交均价分析附：2014年深圳各区代表性楼盘1-12月成交均价走势图2.2 成交量分析2.3 热点片区分析2.3.1蛇口片区2.3.2西丽片区2.3.3龙华片区2.3.4西乡片区2.3.5新安片区2.3.6光明片区2.3.7龙岗中心城2.3.8布吉片区2.3.9坪山新区2.3.10坂田片区2.4 2014年深圳新房供求比2.5 2014年深圳房价收入比2.6 2014年深圳租售比2.7 2014年1－12月深圳新房量价走势分析2.8 2000－2014年深圳住宅供求及价格走势回顾3、2014年深圳楼市龙虎榜3.1 2014年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP103.2 2014年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP103.3 2014年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交面积TOP103.4 2014年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交金额TOP10二、二手房市场1、2014年深圳各行政区二手住宅挂牌均价附：2014年深圳各行政区代表性楼盘1-12月挂牌均价走势图2、2014年深圳各行政区二手房成交分析3、2014年1-12月深圳二手房量价走势分析4、2014年深圳住宅租金附：2014年深圳各行政区代表性楼盘1-12月租金走势图5、2014年1-12月深圳各行政区租金走势图三、2014年新房二手房量价比较1、新房二手房价格比较2、新房二手房成交量比较第三部分：商业一、一手商业1、新增预售分析附：2014年商业预售项目汇总2、一手商业成交分析附：2014年楼盘成交龙虎榜之商业TOP10二、二手商业1、二手商业挂牌均价附：2014年1-12月深圳各行政区二手商业量价走势图2、商业租金附：2014年1-12月深圳各行政区商业租金走势图3、二手商业成交分析第四部分：写字楼一、一手写字楼1、新增预售分析附：2014年写字楼预售项目汇总2、一手写字楼成交分析附：2014年楼盘成交龙虎榜之写字楼TOP10二、二手写字楼1、二手写字楼挂牌均价附：2014年1-12月深圳各行政区二手写字楼量价走势图2、写字楼租金附：2014年1-12月深圳各行政区写字楼租金走势图3、二手写字楼成分分析第五部分：政策点评第六部分：2014年小结第七部分：2015年预测【内容摘要】2014年深圳楼市阶段性分化明显，上半年各方以观望为主，供求不振，成交冷淡，房价先扬后抑，下半年逐月回暖，第四季度在众多利好的刺激下，量价跳跃式上涨，强势“翘尾”，给市场巨大的畅想空间。
房地产项目推盘操作手法
房地产项目推盘操作手法随着经济的发展和城市化进程的不断推进，房地产项目也在不断地涌现出来。
房地产开发商要想打造一个成功的项目，除了产品本身的质量和特色之外，推盘操作也是不可少的环节。
本文将就房地产项目推盘的操作手法作一探讨。
一、明确目标群体并了解市场趋势在推盘前，我们必须要先明确我们的目标群体是谁，比如是那些年轻人追求的新潮型楼盘，还是那些家庭关注基础设施的高品质住宅等等。
此外，我们也要了解市场趋势，保持对市场的敏感性以及细心观察竞争对手的动态，以便更好地制定推盘策略。
二、突出项目的特性和卖点房地产开发商在推盘操作中，要能够准确地捕捉到消费者的需求，进而在推广策略中巧妙地突出项目的特色和卖点。
无论是设计、品质还是价格等方面，需在推广中充分地体现出来，吸引消费者的关注。
三、营造品牌形象对于房地产开发商来说，品牌形象的塑造非常重要，这不仅仅是产品的推销，更是一种商业的运营和生产的体现。
建立品牌形象，增强品牌认知度，有利于激发消费者的购买欲望。
因此，在推盘时，积极加强品牌营销，效果显然非常正面。
四、提供吸引力的回报政策在推盘操作中，提供吸引力的回报政策，如优惠购房、礼品回馈等手段是非常有效的方式来吸引消费者进入市场。
不仅能扩大用户口碑，更能使消费者对项目更加信赖和认可。
五、运营楼盘团购优惠团购活动已成为近年来极具带动性的推销方式之一。
通过举办团购活动降价力度大，肯定吸引到大量购房者的关注。
不仅能壮大品牌形象，更能拉动项目的销售进程。
六、开展居所文化品鉴活动在推盘操作中，要充分地发挥居住体验的作用，建立一些居所文化品鉴活动，如开展业主邀请家人的聚餐、办理公益活动、小区文化展览等方式，以增进业主居住社区的感情，也能够让消费者更深入地了解居所文化生活的种种。
七、扩大社交营销房地产开发商需要充分地利用现代社交营销的方式，将推盘的一些模型和信息引流到各大社交媒体平台上，如微信、微博、抖音等，并根据消费者的喜好，针对性地推广产品，非常有利于扩大品牌的影响力。
罗湖区楼盘推盘回顾及推盘预测
罗湖区2０06年推盘回顾及２０07年推盘预测一、２０06年罗湖区推盘回顾1、2006年罗湖区新推楼盘概况２０0６年罗湖区在售的住宅项目共有1２个,总建筑面积接近70万平方米,除东方尊峪为大盘外,其他项目都是中小项目。
2006年罗湖仍然是小户型的天下，其中酒店式公寓是一个亮点，由于罗湖中小户型的投资前景较好,因此这些中小户型项目的销售情况良好，如红桂皇冠,开盘约3个月就售完,另外,也有很多非酒店式公寓的物业纷纷“半路出家”，改装成酒店式公寓出售,如虹楼、银汉大厦、将于２007年入市的中航凯特公寓等，说明市场对罗湖公寓类物业信心较强，看好公寓物业的升值空间和出租前景。
东方尊峪发展商：富春东方地产项目位置：罗沙路梧桐山隧道口西侧项目概况:占地面积１1万平方米,建筑面积33万平方米，容积率2.12，绿化率67.５％，商业面积400０平方米，总共1610套,停车位１７72个。
产品类型:2房8９平方米,3房１23－158平方米,4房1７1-1７9平方米，5房178平方米,小复式128平方米,大复式24２-271平方米。
工程进度:两栋刚出地面，其他的在做外装修均价：1３0０0元/平方米物业管理费：３.５元/平方米/月开盘日期：2006-11－1９其他说明：已有１1５８套拿到预售证,11月19日开盘约消化掉４成。
鸿景翠峰发展商：深圳市鸿景翠峰房地产开发有限公司项目位置:罗沙路梧桐山隧道口西侧项目概况：占地面积3万平方米，计容积率建筑面积7.2万平方米，容积率2.4,绿化率36%，商业面积２400平方米,总共447套，停车位402个。
由６栋９层、6栋小高层及高层组成。
产品简介:７%二梯二户,２3%一梯二户,55%二梯三户,15%二梯四户；100%南向户型，南北通透；大露台、空中院馆,超舒适空间设计；户型有128-221平方米的3房、4房，少量80平方米的2房。
工程进度:拆外墙均价:13000元/平方米物业管理费：3.2元／平方米/月开盘日期：2０0６-５-28天越翔园发展商:深圳市天越物业发展有限公司项目位置：莲塘国威路与聚宝路交汇处项目概况:占地面积4３６5平方米,总建筑面积３0449.22平方米,住宅建筑面积17439.14平方米,商业建筑面积５680.36平方米,地下2层，地上2０层,总3６8套,１20个车位。
楼盘销售策划方案
楼盘销售策划方案楼盘销售策划方案1一、计划概要计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。
二、市场营销现状计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。
1.市场情势应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。
2.产品情势应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。
3.竞争情势主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。
4.宏观环境情势应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。
三、机会与问题分析应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。
1.机会与挑战分析经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。
写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。
2.优势与劣势分析应找出公司的优劣势，与机会和挑战相反，优势和劣势是内在因素，前者为外在因素，公司的优势是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣势则是公司要改正的东西。
3.问题分析在这里，公司用机会与挑战和优势与劣势分析的研究结果来确定在计划中必须强调的主要问题。
对这些问题的决策将会导致随后的目标，策略与战术的确立。
四、目标此时，公司已知道了问题所在，并要作为与目标有关的基本决策，这些目标将指导随后的策略与行动方案的拟定。
有两类目标-----财务目标和市场营销目标需要确立。
1.财务目标每个公司都会追求一定的`财务目标，企业所有者将寻求一个稳定的长期投资的盖率，并想知道当年可取得的利润。
罗湖区楼盘推盘回顾及推盘预测
罗湖区楼盘推盘回顾及推盘预测一、2006年罗湖区推盘回忆1、2006年罗湖区新推楼盘概略2006年罗湖区在售的住宅项目共有12个，总修建面积接近70万平方米，除西方尊峪为大盘外，其他项目都是中小项目。
2006年罗湖依然是大户型的天下，其中酒店式公寓是一个亮点，由于罗湖中大户型的投资前景较好，因此这些中大户型项目的销售状况良好，如红桂皇冠，收盘约3个月就售完，另外，也有很多非酒店式公寓的物业纷繁〝半路出家〞，改装成酒店式公寓出售，如虹楼、银汉大厦、将于2007年入市的中航凯特公寓等，说明市场对罗湖公寓类物业决计较强，看好公寓物业的升值空间和出租前景。
西方尊峪开展商：富春西方地产项目位置：罗沙路梧桐山隧道口西侧项目概略：占空中积11万平方米，修建面积33万平方米，容积率2.12，绿化率67.5％，商业面积4000平方米，总共1610套，停车位1772个。
产品类型：2房89平方米，3房123-158平方米，4房171-179平方米，5房178平方米，小复式128平方米，大复式242-271平方米。
工程进度：两栋刚出空中，其他的在做外装修均价：13000元/平方米物业管理费：3.5元/平方米/月收盘日期：2006-11-19其他说明：已有1158套拿到预售证，11月19日收盘约消化掉4成。
鸿景翠峰开展商：深圳市鸿景翠峰房地产开发项目位置：罗沙路梧桐山隧道口西侧项目概略：占空中积3万平方米，计容积率修建面积7.2万平方米，容积率2.4，绿化率36％，商业面积2400平方米，总共447套，停车位402个。
由6栋9层、6栋小高层及高层组成。
产品简介：7%二梯二户，23%一梯二户，55%二梯三户，15%二梯四户；100%南向户型，南北通透；大露台、空中院馆，超温馨空间设计；户型有128-221平方米的3房、4房，大批80平方米的2房。
工程进度：拆外墙均价：13000元/平方米物业管理费：3.2元/平方米/月收盘日期：2006-5-28天越翔园开展商：深圳市天越物业开展项目位置：莲塘国威路与聚宝路交汇处项目概略：占空中积4365平方米，总修建面积30449.22平方米，住宅修建面积17439.14平方米，商业修建面积5680.36平方米，地下2层，地上20层，总368套，120个车位。
很实用的房地产项目推盘计划
了解目标客户的收入水平，以便制定合理 的价格策略和提供相应的配套服务。
竞争对手分析
竞争对手类型
分析竞争对手的类型，如本地开发商 、外地开发商、联合开发等，了解其 优势和劣势。
产品特点
分析竞争对手的产品特点，如户型、 装修、配套设施等，以便更好地定位 自己的项目特色。
价格策略
了解竞争对手的价格策略，包括定价 、折扣、付款方式等，以便制定更有 竞争力的价格策略。
、活动策划等。
02
市场分析
目标客户群分析
年龄段分析
分析各个年龄段的购房需求，如20-30岁 的首次购房者，30-40岁的改善型购房者
，以及40岁以上的投资型购房者。
购房目的
分析客户的购房目的，如自住、投资、养 老等，以便提供更精准的产品设计和配套
服务。
职业分布
了解目标客户群的职业分布，如白领、蓝 领、企业家等，以便更好地定位项目特色 和推广策略。
成本控制风险
项目成本超出预算可能导致利润下降或亏损。
07
总结与展望
项目总结
销售业绩
本次推盘计划共推出住宅、商铺和车位共计1000套，截至目前， 已销售800套，销售率达到80%，实现了预期的销售目标。
客户反馈
客户对项目的地理位置、配套设施和户型设计等方面评价 较高，满意度达到90%。
宣传推广
通过线上线下多渠道宣传推广，项目知名度得到提升，吸 引了大量潜在客户。
研究目标客户的购房需求、偏好 和预算，以便为目标客户提供合 适的产品和服务。
分析竞争对手的楼盘特点、价格 策略和市场占有率，以便制定有 效的竞争策略。
项目目标
销售目标
设定项目的销售目标，包括总销售额、销售面积、客户数量等。
UD方法和重要性：
UD方法和重要性：①、了解如何看房、装修、产权、价格、业主心态、有无行家在谈等。
②、向业主推销自己与公司，起宣传作用。
③、与业主连络感情，有利于自后谈单。
④、详细了解，从中挖掘荀盘，增加成交量。
⑤、从中找到瓣的盘源。
⑥、可让业主变成客户，增加客源。
一、UD的方法：①电话联络沟通。
②上门拜访业主。
③发电子邮件。
④手机发信息。
⑤邮寄信件与贺卡。
二、看房比客户早到30分钟：①、与业主沟通好，配合我们看房报价。
②、防止客户被行家接走，去问保安或自己在上去找业主。
三、看房中注意事项：①、跟客户介绍房子和小区特点。
②、帮客户设计室内的布局。
③、留意帮业主拿注意的人。
④、防止客户业主交谈，让对方记住自己及公司。
⑤、让同事做好气氛的配合。
四、看房后的跟进：一、客户①、观察客房看完房后的反应。
②、告诉客户此房很抢手并询问客户感觉如何。
③、在小区主动要求帮客户算费用，月供。
④、或立刻拉回分行帮客户做市场分析和计算费用。
⑤、如有意向可即时逼客下诚意金。
二、业主①、看房后一定给业主电话反馈情况，让业主知道我们在帮他。
②、客户有意向正常谈单。
③、客户无意向可跟进业主分析市场最新动态或其它（有必要面谈）。
谈判技巧：一、快：①接电话快。
②接客快。
③约客户看快。
④追客下订快。
⑤送定签约快。
二、准：①推盘要准。
②看房到达时间准（一般提前10分钟）。
推盘方法：①在仔细了解客户的需求之后，将合适楼盘介绍给客户。
推盘不要多，一般三套左右即可。
②报价，通街客一一般报低价，并在看房过程中多次告诉客户此价不能谈，是低介，初看房。
看房前准备：①核实房产情况：自己先仔细看一次房并找出卖点。
②落实清楚情况：如面积、装修、朝向、产权状况。
赎楼要求：原价、税值、按揭贷款、竣工及使用年限、产权人名。
数据标准：包括以下项目：计算税金、费用、租金、房款、按揭准确等狠：高效、快速、果断。
①有客在谈时，还业主价要果断。
②逼客下定金要果断。
③乱行家在谈单要果断。
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罗湖区2006年推盘回顾及2007年推盘预测一、2006年罗湖区推盘回顾1、2006年罗湖区新推楼盘简况2006年罗湖区在售的住宅工程共有12个，总建筑面积接近70万平方M，除东方尊峪为大盘外，其他工程都是中小工程。
2006年罗湖仍然是小户型的天下，其中酒店式公寓是一个亮点，由于罗湖中小户型的投资前景较好，因此这些中小户型工程的销售情况良好，如红桂皇冠，开盘约3个月就售完，另外，也有很多非酒店式公寓的物业纷纷“半路出家”，改装成酒店式公寓出售，如虹楼、银汉大厦、将于2007年入市的中航凯特公寓等，说明市场对罗湖公寓类物业信心较强，看好公寓物业的升值空间和出租前景。
东方尊峪发展商：富春东方地产工程位置：罗沙路梧桐山隧道口西侧工程简况：占地面积11万平方M，建筑面积33万平方M，容积率2.12，绿化率67.5％，商业面积4000平方M，总共1610套，停车位1772个。
产品类型：2房89平方M，3房123-158平方M，4房171-179平方M，5房178平方M，小复式128平方M，大复式242-271平方M。
工程进度：两栋刚出地面，其他的在做外装修均价：13000元/平方M物业经管费：3.5元/平方M/月开盘日期：2006-11-19其他说明：已有1158套拿到预售证，11月19日开盘约消化掉4成。
鸿景翠峰发展商：深圳市鸿景翠峰房地产开发有限公司工程位置：罗沙路梧桐山隧道口西侧工程简况：占地面积3万平方M，计容积率建筑面积7.2万平方M，容积率2.4，绿化率36％，商业面积2400平方M，总共447套，停车位402个。
由6栋9层、6栋小高层及高层组成。
产品简介：7%二梯二户，23%一梯二户，55%二梯三户，15%二梯四户；100%南向户型，南北通透；大露台、空中院馆，超舒适空间设计；户型有128-221平方M的3房、4房，少量80平方M的2房。
工程进度：拆外墙均价：13000元/平方M物业经管费：3.2元/平方M/月开盘日期：2006-5-28天越翔园发展商：深圳市天越物业发展有限公司工程位置：莲塘国威路与聚宝路交汇处工程简况：占地面积4365平方M，总建筑面积30449.22平方M，住宅建筑面积17439.14平方M，商业建筑面积5680.36平方M，地下2层，地上20层，总368套，120个车位。
产品简介：以1房（45平方M）、2房（58-67平方M）为主，少量单身公寓（32平方M）。
价格：起价7680元/平方M，均价8000元/平方M物业经管费：2.8元/平方M/月开盘日期：2006-9-14阳光绿地家园发展商：深圳市阳基房地产开发有限公司工程位置：翠竹公园东大门工程简况：占地面积6908.95平方M，建筑面积44378平方M，共816户，312个停车位。
产品简介：单房29平M、一房40平M左右、二房50～60平M、三房80～130平M价格：11000元/平方M物业经管费：3.2元/平方M/月开盘日期：2006-7-6好运来大厦发展商：深圳市科力船舶燃料供应有限公司工程位置：文锦渡海关大楼东侧工程简况：占地面积1203.6平方M，建筑面积8584.43，共17层，1-3层为商业，4-17为办公或公寓。
产品简介：27-71平方M单间，可办公可居住预计均价：11000元/平方M开盘日期：2006-11-25鸿翔花园2期水晶堡发展商：深圳市鸿翔实业有限公司工程位置：红岭中路与松园路交会处，松园北街西侧工程简况：总建筑面积约2万平方M主力户型：一房开盘时间：2006-5价格：12000元/平方M红桂皇冠发展商：深联实业（深圳）有限公司工程位置：宝安南路与红桂路交汇处工程简况：占地面积2229平方M，建筑面积19947.68平方M，共474套。
产品简介：单房约26—37㎡，一房一厅35－45㎡，二房一厅37－52㎡，送全屋精装修。
均价：11000元/平方M物业经管费：2.2元/平方M/月开盘日期：2006-9-10虹楼发展商：深圳市富信康实业有限公司工程位置：东门北路10号(翠园中学旁)工程简况：占地面积1752.28平方M，建筑面积12455.1平方M，共180套产品简介：酒店公寓，单身公寓34-58平方M，1房1厅52-88平方M。
价格：8600元/平方M开盘日期：2006-4-8其他说明：可给业主每年6.5％的固定收益，每年18天的免费入住权。
都心名苑发展商：惠州市振业投资有限公司深圳分公司工程位置：翠园街与中兴路交界东南工程简况：占地面积2021.47平方M，建筑面积15000平方M。
产品简介：1房35-40平方M，2房63-67平方M价格：9500元/平方M物业经管费：3.2元/平方M/月开盘日期：2006-2-19其他说明：此盘已经入伙风格名苑发展商：深圳市新港鸿房地产开发有限公司工程位置：红桂路与宝安南路交汇处工程简况：占地面积5715.9平方M，建筑面积53422.1平方M。
产品类型：单身公寓28-31平方M，1房41-51平方M，2房64平方M。
均价：9800元/平方M物业经管费：3.60元/平方M/月开盘日期：2006-1-8其他说明：已经售完蓝馨苑发展商：深圳市蓝基实业有限公司工程位置：罗湖区木头龙工程简况：占地面积1719 平方M, 总建筑面积约8600平方M 产品类型：单身公寓29平方M，1房44平方M，63-71平方M 均价：8500元/平方M开盘日期：2006-1-1其他说明：已经售完丰湖花园2期发展商：深圳市农产品股份有限公司工程位置：布心路与布吉路交界西北工程简况：总占地面积14192.4平方M，总建筑面积79963平方M，共729户。
产品类型：1房40-46平方M，2房63-68平方M，3房81-114平方M均价：6500元/平方M开盘日期：2006-3-11其他说明：已经售完2、2006年罗湖区的批准预售情况罗湖2006年1-11月份罗湖批准预售的住宅工程共9个，住宅的批售面积为393868平方M，不到2005年全年（831308.86平方M）的一半，套数为4920套，户均面积的为80平方M，推盘均价为10727元/平方M。
工程名称位置住宅推售面积（m2）套数（套）均价（元/ m2）开盘时间销售率风格名苑宝安路与红桂路交界东北31050.07 684 9800 2006-1-8 100％丰湖花园2期布心路与布吉路交界西北30695.96 514 6500 2006-3-11 100％都心名苑翠园街与中兴路交界东南11986.77 266 9500 2006-2-19 100％鸿景翠峰罗沙路北侧69081.02 447 13000 2006-5-27 60％阳光绿地家园爱国路水库新村44341.94 815 11000 2006-7-6 80％红桂皇冠宝安路与红桂路交界西南16803.07 467 11000 2006-9-10 100％天越翔园国威路与聚宝路交汇处17385.83 360 8000 2006-9-16 95％东方尊峪莲塘罗沙路164854.21 1158 13000 2006-11-19 40％好运来大厦文锦渡海关大楼东侧7668.87 209 11000 2006-11-25 --3、2006年罗湖区的实际销售情况根据国土局统计数据，2006年1-10月份罗湖区的销售面积为471209平方M，销售套数为6820平方M，户均面积为69平方M，成交均价为9927元/平方M。
其中144平方M以下户型的销售面积为332829平方M，占总销售面积的71％，成交均价为8975元/平方M，144平方M以上户型的销售面积为138380平方M，占总销售面积的29％，成交均价为12217元/平方M。
从批准预售和实际销售的情况来看，罗湖2006年住宅市场呈供不应求局面，批准预售面积小于实际销售面积，住宅空置率呈下降态势；产品方面，2006年推售的楼盘除鸿景翠峰和东方尊峪外，其他的都是小户型工程，投资型产品较多；价格方面，莲塘片区的山景物业一支独秀，梧桐山脚下的鸿景翠峰和东方尊峪均价最高，为13000元/平方M，其次是阳光绿地家园、红桂皇冠、好运来大厦投资型小户型，均价为11000元/平方M，其他的或者由于地段不佳或者由于产品定位不高等原因，均价都在10000元/平方M以下。
二、2007年罗湖区推盘预测1、2007年预计仅7工程入市2007年罗湖区预计只有7个工程入市，分别为：春风家园、快捷假日公寓、中航凯特公寓、百仕达5期、合正锦湖苑、罗福花园、太白路和翠竹路交汇处工程，总建筑面积50多万平方M，供应量进一步萎缩。
其中，上半年入市的有春风家园、快捷假日公寓、中航凯特公寓，以投资型公寓为主；下半年入市的有百仕达5期、合正锦湖苑、罗福花园、太白路和翠竹路交汇处工程，以居家型物业为主。
另外，7个工程的总建筑面积能达到50多万平方M，主要是百仕达5期的贡献，百仕达5期的建筑面积22万多平方M，约占罗湖2007年推盘工程总建筑面积的一半，将是2007年罗湖区住宅市场的最大亮点，也是特区内少有的大盘。
2、2007年上半年罗湖区住宅市场面临青黄不接的局面新盘方面，根据实际调研，如果工程进展顺利的话，2007年上半年罗湖区能够推出市场的住宅工程仅3个，分别是春风家园、快捷假日公寓和中航凯特公寓，总建筑面积为46516平方M，其中有两个为公寓类物业，居家型物业只有春风家园，另外，中航凯特公寓为旧楼改造工程。
春风家园发展商：深圳市特发联成地产发展有限公司工程位置：春风路与新安路交会处、文锦中学公交车站附近工程简况：11664.64平方M，共20层工程进度：约13层预计面市时间：2007年中快捷假日公寓发展商：深圳市天勤房地产开发有限公司工程位置：宝安南路与红桂路交汇处东南角工程简况：建筑面积16639.77平方M，共21层工程进度：约16层预计面市时间：2007年中航凯特公寓发展商：深圳中航地产公司工程位置：罗湖区宝安南路与红桂路交汇处工程简况：占地面积2101.9平方M，建筑面积18212.1平方M，产品简介：深圳中航地产公司价格：未定开盘日期：2007-5尾盘方面，2006年开盘的楼盘都基本消化完毕，其中2006年上半年开盘的楼盘如风格名苑、都心名苑、丰湖大厦等已经售完，下半年开盘的红桂皇冠也已经售完，天越翔园已消化掉95％，阳光绿地家园的销售率约为80％，鸿景翠峰的剩余相对多些，销售率约为60％，只有2006年11-12月份开盘的东方尊峪、好运来大厦、湖馨苑等有少量会放到明年消化，另外也有少量酒店公寓式物业，如虹楼、银汉大厦等，其中只有东方尊峪的体量较大，该盘还有两栋未取得预售证，这两栋估计要在明年下半年才能面市，好运来大厦和湖馨苑的量都很小，而且好运来大厦还不是纯正的住宅物业，是办公、公寓两用物业。