精选珠海商业市场调研报告讲义.

拱北商圈 主要商业物业介绍
主要商 业物业
口岸购 物广场
莲花路 步行街
国际商 业大厦
迎宾百 货广场
米兰百 货广场
口岸市 场
莲花万 景城
建筑形 态
地下商业
商业街
独立建筑
裙楼商业 独立建筑 独立建筑 独立建筑
规模 （㎡）
120，000
14，000 80，00090，000 27，000 18，000 14，400 28，000
（优选）珠海商业市场调研报告
贰
02 珠海商业市场环境研究
珠海整体商业环境现状
商业空间格局 六大商圈呈现环状分布
目前珠海中心城区主 要有六大商圈，并且 由于地形原因，围绕 板障山呈现环状分布
拱北商圈 吉大商圈 老香洲商圈 新香洲商圈 前山商圈 南屏商圈
新香洲商圈
旺角百货 华润万家
前山商圈
明珠商业广场
茂业百货
丹田城市广场 朝阳市场
金宝路商业广场 通大百货
老香洲商圈
尚都时尚百货 百分百购物中心
乐淘城
扬名广场
国贸购物广场
九百地下商场
潮响国贸城
珠海百货
吉大商圈 免税商场
南屏商圈
迎宾百货广场
米兰百货广场
莲花路步行街
本案
国际大厦商业广场
口岸市场
（华润万家）
拱北商圈 口岸购物广场
商业空间格局 六大商圈呈现环状分布
珠海六大商圈在商圈级别、辐射范围与档次上存在明显的差异与区分
商圈名称
拱北商圈 吉大商圈 老香洲商圈 新香洲商圈 前山商圈 南屏商圈
商圈级别
市级商圈 市级商圈 区域级商圈 区域级商圈 区域级商圈 新兴区域级商圈
辐射范围
档次
珠海、澳门、游客 珠海 老香洲 新香洲 前山 ——
中档大众化、中档偏低 中高档、高档 中档大众化
主要消费场所及特征
中高端消费客群
主要在吉大商圈消费，并且有较高的消费力
珠海本地客群
年轻时尚消费客群
主要在拱北的口岸广场、珠海百货以及免税商场一楼等较年轻时尚的场 所消费，年龄以18-35岁为主，对潮流触觉敏锐，消费频率较高
区域型就近消费客群
以就近消费为原则，以老香洲与新香洲为代表
澳门客群
主要集中在拱北口岸附近一带消费，更偏重于餐饮与休闲娱乐消费
2010年
0.0%
2006~2010年珠海商业营业用房销售均价走势
珠海市社会消费品零售总额（亿元） 增长率
15000.0 10000.0
5000.0
8819.2 7510.8
12408.2
10296.7
13433.6
0.0
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
资料来源：珠海市统计局
100
35，000 30，000 8，000
品牌专卖店+超 市+餐饮+休闲娱 乐+健身中心+美 容美体美发
中高档（珠海 本地最高档次）
较好
百货+超市+主题 卖场+餐饮+休闲 娱乐
中档稍偏高
较好
品牌专卖店+主 题卖场+餐饮+休 闲娱乐
中档大众化
一般
零售+主题卖场 中档大众化 一般
2，000
零售
中档稍偏低 一般
规模 （㎡）
24，000 33，000 6，000 1，000 12，000 16，000 30，000 14，000 15，000
业态组合
百货+超市+家具卖场+ 餐饮+休闲娱乐配套
百货+餐饮
百货+超市
零售
百货+餐饮
超市+主题卖场+休闲 娱乐
零售商铺+书城+休闲 娱乐+餐饮
零售商铺+超市+小餐 饮
中档大众化、中低档 中档大众化 ——
商业消费格局 珠海商业消费群体划分及特征
珠海商业消费客群主要划分为珠海本地客、澳门客与游客三类，而珠海本地客又可分 为中高档、年轻时尚与区域型三类消费群体
由于珠海各商圈的市场定位、辐射范围与档次不同，上述五类消费客群在珠海消费呈 现明显区域分布差异
主要客群类型
国贸购物广场
九百地下商场
潮响国贸城
珠海百货
免税商场
吉大商圈
老香洲商圈 主要商业物业介绍
主要商 业物业
扬名广场
茂业百货
百分百购 物中心
乐淘城
尚都时尚 百货
丹田城市 广场 金宝路商 业广场
通大百货
朝阳市场
建筑形 态
地下商 业
独立建 筑
独立建 筑
地下商 业
裙楼商 业
独立建 筑
独立建 筑
独立建 筑
独立建 筑
中低档 中低档
一般 一般 良好 良好
拱北商圈
迎宾百货广场
米兰百货广场
莲花路步行街
国际大厦商业广场 （华润万家）
口岸市场 口岸购物广场
本案
吉大商圈 主要商业物业介绍
主要商业 建筑 规模 物业 形态 （㎡）
业态组合
档次
经营 状况
免税商场
珠海百货
独立 建筑
国贸购物城
潮响国贸城
九百地下商 场
地下
45，000
业态组合
百货+零售商铺+餐 饮
专卖店+零售商铺+ 餐饮+美发美甲 百货+超市+主题卖 场+休闲餐饮+休闲 娱乐+书城 百货+餐饮+休闲娱 乐+美容中心
百货+餐饮
菜市场+零售商铺
零售商铺+休闲娱乐 +餐饮
档次
经营 状况
除澳海城百货档次 较高以外，其余以 很好 中档大众化为主
中低档
一般
中档大众化
良好
中档大众化 中档大众化
阶段二
零散街铺
零散街铺及小型超市阶段，特点是分散、 各行各业混杂，以满足居民日常需求为主
阶段一
商业发展环境 商业市场发展总体平稳向上
珠海近五年商业市场发展总体平稳向上
社会消费品零售总额都保持15%以上年增长率， 2010年已超过20%
商业营业用房施工面积稳定增加，2010年已达 80万平方米，年增长率接近20%
游客
相对集中在拱北口岸ຫໍສະໝຸດ Baidu带
商业发展阶段 珠海整体商业发展阶段研判
集购物、娱乐休闲、餐饮等功能 于一体的一站式购物中心
目前，珠海正处于此过渡阶段
如拱北口岸广场、华润万家、吉大 免税、茂业百货、家乐福等
阶段四
逐步形成了有一定规模的商业街区或 大型超市及百货单独门店
阶段三
如拱北莲花路步行街等
逐步向行业集中转变，成行成市，有一定 规模效应。
商业营业用房销售均价也稳定增加，说明商业 物业需求相对旺盛
600
25.0%
486.0
500
18.00%
19.30% 413.8
20.50% 20.0%
400
16.10%
359.7
301.5
15.00%
15.0%
300
255.5
10.0% 200
100
5.0%
0
2006年
2007年
2008年
2009年
60.0%
48.99
41.51
-1.03%
47.63% 61.28
66.09
7.85%
79.21
50.0% 40.0%
30.0%
19.85% 20.0%
10.0%
0.0%
-15.27% 0
-10.0% -20.0%
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
珠海市商业营业用房施工面积(万平方米） 增长率