张穗星_三四线城市商业街区产品模式要点
深入分析三四线城市商业市场
深入分析三四线城市商业市场近年来，中国的三四线城市商业市场呈现出极大的发展潜力和活力。
随着城市化进程的不断推进，更多的资源和投资开始涌入这些城市，使得它们的商业市场逐渐成长起来，吸引了大量的消费者和商家。
下面将从消费需求、商业机会和发展趋势三个方面进行深入分析。
首先，消费需求的增长是三四线城市商业市场蓬勃发展的重要原因之一、随着经济的快速发展，三四线城市的居民收入逐渐提高，消费能力也有所增强。
他们对品质生活、时尚新潮的追求也越来越强烈，对各类商品和服务的需求也日益多样化。
例如，家庭电器、家居装饰、汽车、化妆品等产品的需求量逐年增加。
同时，随着人们生活质量的提高，对于休闲娱乐、文化体验等方面的需求也越来越高。
因此，三四线城市商业市场面临着丰富多样的消费需求，为商家提供了广阔的发展机会。
其次，三四线城市商业市场的发展带来了丰富多样的商业机会。
三四线城市的商业市场起步相对较晚，相比一线城市，商业市场饱和度相对较低，市场空间较大。
因此，许多跨行业的企业和品牌开始进入三四线城市，通过开设门店或合作模式来拓展市场份额。
不仅如此，三四线城市商业市场还出现了许多新兴的商业模式和业态。
例如，各类特色美食店、主题咖啡馆、文创产品店等新兴商业形式的涌现，吸引了大量的年轻消费者。
此外，随着电商的快速发展，三四线城市的网络消费也呈现出爆发式增长，为线下商业带来新的机遇。
最后，三四线城市商业市场的发展趋势是多元化、创新化和智能化。
随着消费者需求的日益多元化，商家需要不断创新和提升，以满足消费者的个性化需求。
许多三四线城市商业区也纷纷进行品质提升和建设，引进更多的国际品牌和高端商业项目，提升商业形象和品牌价值。
与此同时，智能化也成为三四线城市商业市场的重要发展方向。
通过技术手段的应用，商家可以提供更便捷、高效的消费体验，例如自助收银、无人便利店等。
这些创新和智能化的举措将进一步提升三四线城市商业市场的竞争力和吸引力。
综上所述，三四线城市商业市场具有巨大的发展潜力和商机。
二三线城市综合体策划定位及开发运营要点
二三线城市综合体策划定位及开发运营要点一、城市综合体策划定位要点1、符合“刚性规划”的原则：城市商业综合体复合了交通、居住、商业、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体，是不可再生的稀缺资源，需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展规划中，引导和主导一个城市或城区的功能定位，其商业规划和建筑设计的编制必须以所在地城镇建设规划、人口规划和商业网点规划为依据进行编制，以实际街区或项目用地进行策划，用科学分析的数据和策划报审，突出土地利用与城市发展目标的完美结合，实行城市再造与城市文化内涵的融合，获得用地控规和技术经济指标上的批准，获得开发报建过程的通畅。
2、符合“以商定产”的原则：城市商业综合体，也是对旧的街区商业的扬弃、继承、更新、升级过程，需要重新定位和配置商业资源，需要在建筑设计前就落实主力店商家的选址要求、各项工程技术要求和业态规范，落实商业业态匹配的空间营造和商铺分割，使建筑设计和建筑工程符合整体商业规划目的。
3、符合“以人为本”的原则：城市商业综合体最终是为城市居民、消费者和旅游者服务的，无论建筑体的公共空间和内部空间，都是高度人性化服务的要求，在建筑规划设计、建筑结构设计、空间设计、景观设计、园林绿化、区间布局及流线设计、交通组织、环保、消防、市政配套及安全等等方面都有硬性指标，而这些硬性的指标却是为“以人为本”的根本目的服务的，深度设计上却是消费行为科学的软性沟稽。
4、符合“投资共赢”的原则：城市综合体，投资非常巨大，各类物业投资回报方式和周期多样化。
在项目产品规划投产前，需要结合市场调研，将策划定位、概念性规划设计与项目可行性研究结合进行财务评价，以及投资开发周期、物业租售留回报方式评审，进行综合分析，进行项目规模、产品内容、布局、体量的配置，满足各个利益相关方的权益组合，满足项目实际的资金筹措和回收。
二、城市综合体开发运营要点1、做对投资管理的程序：土地成本、开发成本、运营成本都需要产品实现和变现，才能收回。
二三线城市成功商业模式探讨
二三线城市成功商业模式探讨面对这种城市特点，二三线城市呼唤着一种城市坐标，或者新型的商业中心，或者购物中心的存在，其实，也就是把现有的所有的业态放到了一个建筑体内，通过统一营销，通过管理，统一休闲服务，而形成自己独立的业态提升，我们想想，一个二三线城市，尤其是三四线城市它是用什么东西来做自己的消费的，无外乎是这条马路上一个电影院，这条马路上一个专卖店，这条马路上一个饭店，这个马路上有一个通讯大楼，把这条马路被称之为没有天花的购物中心，他没有天花板而已，实际已经是个购物中心了，我们今天做的业态是什么？今天做的业态，首先是百货主力店，在三四线城市里面以百货为主的模式一定成为主力店，超市这个体系比较适合二线城市，或者在三线城市社区最密切的地区比较适合。
但是绝大部分三四线城市以百货为主导是它的绝对的趋势。
百货主力店加配套超市，2、3千、3、4千，那些在品牌里面比较好的所谓的男装的螺钉山，顺美(音)等等有一定中档偏上一点的品牌做成步行街，再加餐饮天地，再加电玩动漫电影城，社区配套，往往做完了这个体系，整体的面积一定是超过25000平方米，我们知道做一个传统百货最少要350个品牌，才能把它的品牌体系做出来，在25000平方米才能做好正常的分配，在一个二三线城市，找机会，想办法能够形成一个商业中心，新兴的购物中心，我想这应该在未来的过程中，我们拓展的主导考虑方向。
三、四线城市有一个观点提醒大家注意，一定是现有市场，后有商场，一定要把自己的门店树立在最中心的位置，建立总店，再进行业态伞的铺垫，这是非常重要得成功的渠道。
超市新业态，农贸市场的替代者，品牌步行街+ 餐饮天地+电玩动漫定影城+社区配套，形成自己系统的管理体系。
我们再看一下，中国二三线城市商业机会点，市场容量没有饱和，消费者还属于引导型结构，往往电视上广告什么，就卖什么，选址上有较高的选择性和更广阔的发展空间。
本地零售业占据很好的地理位置，对市场和消费者十分的了解，业态、管理、物流等都存在很大的改善空间。
三线城市商业地产开发模式
三线城市商业地产开发模式随着国家经济的快速发展和城市化进程的推进，三线城市的商业地产开发也呈现出了独特的特点和模式。
本文将重点介绍三线城市商业地产开发的模式，以期为相关从业者提供一定的参考和借鉴。
一、自建模式自建模式是指房地产企业自行选址、规划、开发、运营商业地产项目。
三线城市相对发展较晚，具备较高的土地资源和市场空间。
房地产企业可以根据市场需求自行选址购地，并规划建设符合当地消费水平和生活习惯的商业地产项目。
这种模式具有以下特点：1.开发周期较长。
由于要从选址、规划到开发投入较大，整个开发过程相对较长，需要耐心和持久的投资。
2.投资风险较高。
自建模式投资规模较大，涉及土地购买及规划建设等多个环节，风险相对较高，需要具备较强的资金实力和风险控制能力。
3.预期收益较高。
由于三线城市商业地产市场较为蓬勃，市场需求大，自建项目经过一段时间的运营可以获得较高的收益。
二、联合开发模式联合开发模式是指房地产企业与其他资本实力强大的机构合作开发商业地产项目。
三线城市商业地产项目涉及多个方面，包括商业地产开发、物业管理、租赁运营等。
房地产企业可以通过与其他有经验或资源的机构进行合作，共同开发商业地产项目。
这种模式具有以下特点：1.分工明确，资源整合。
通过与其他机构合作，可以将各自的优势资源进行整合，从而实现资源共享和优势互补，提高项目的开发效率和经济效益。
2.风险分担，投资压力小。
联合开发可以将风险进行合理分担，减少房地产企业的单独投资压力，降低开发风险。
3.经营模式灵活。
联合开发产生的商业地产项目，可以根据不同的合作方的经营模式和资源配置灵活运作，实现多元化运营，提高项目的经营效益。
三、外资引进模式外资引进模式是指房地产企业通过引进外国资本，进行商业地产项目的开发。
随着中国经济的不断发展，越来越多的外国资本已经纷纷进入中国市场。
三线城市作为经济比较落后的地区，自身发展条件局限，一些外国资本具备了开发商业地产项目的经验和资源。
三四线城市商业地产新机遇报告
三四线城市商业地产新机遇报告目录一、概述 (2)二、三四线城市商业地产新机遇 (3)三、新兴科技影响商业地产投资方向 (5)四、灵活应对市场变化的投资策略 (7)五、关注新兴商业模式下的投资机会 (9)六、政策调控对商业地产市场影响 (11)七、总结 (13)一、概述声明：本文内容信息来源于公开渠道，对文中内容的准确性、完整性、及时性或可靠性不作任何保证。
本文内容仅供参考与学习交流使用，不构成相关领域的建议和依据。
随着数字化技术的发展，商业地产数字化转型也成为了一个趋势。
消费升级促使商业地产数字化转型的原因在于消费者越来越依赖数字化技术来满足自己的需求。
商业地产数字化转型可以提高物业管理效率、优化商业运营模式、提升消费者体验等，从而提高商业地产的价值和回报率。
未来，商业地产将会更加注重数字化技术的应用，通过智能化、数据化等手段来提升自身的竞争力。
数字化转型已经成为各行各业的趋势，商业地产也不例外。
在数字化转型的大背景下，商业地产项目需要加速数字化升级，提高运营效率和服务品质，满足消费者数字化需求。
数字化转型还将为商业地产投资带来更多机遇。
随着科技的进步，商业模式不断地被重新定义和改变。
新兴科技如人工智能、大数据分析、虚拟现实等正在深刻影响着商业地产行业。
投资者应关注基于技术创新的商业模式，例如共享办公空间、智能零售、智慧物流等新型商业运营方式。
这些模式将对商业地产市场带来新的需求，为投资者提供了创新的投资机会。
数字化服务和智能化运营将成为未来商业地产发展的重要方向。
投资者应当关注基于物联网、云计算、区块链等技术的商业模式创新，包括智能办公楼、智能商业综合体等领域的投资机会。
这些新兴商业模式将提升商业地产的效率和价值，为投资者带来更好的回报。
随着城市化进程的推进，城市商业地产的品质要求越来越高，升级换代成为不可避免的趋势。
商业地产的升级换代不仅能够提升商业地产的价值和品质，还能够满足消费者日益增长的消费需求，提高商业地产的收益水平。
三线城市社区商业业态现状及对策研究
三线城市社区商业业态现状及对策研究三线城市是指中国经济发展水平处于中等水平的城市，这些城市人口规模较小，工业规模较小，人均经济水平中等。
而社区商业业态则是指社区内经营的商业活动和业务形式，包括了商业综合体、便利店、餐饮服务、美容美发、文化娱乐等多种形式。
社区商业业态的现状及发展对于三线城市的经济发展具有重要意义。
本文将对三线城市社区商业业态的现状进行分析，并提出相应的对策研究。
一、三线城市社区商业业态现状分析1.发展潜力大，市场趋势向好三线城市作为我国经济发展的中流砥柱，其市场潜力不容忽视。
随着城市化进程的加快，三线城市居民收入水平提高，人文素质和生活品位不断提高，对社区商业业态的需求也日益增加。
三线城市的市场竞争相对较小，企业在此拥有更大的发展空间。
2.业态单一，缺乏特色当前，三线城市社区商业业态相对单一，主要以超市、便利店、餐饮店为主。
社区商业业态的同质化现象较为严重，缺乏特色化和差异化，这不仅难以满足居民多样化的消费需求，也难以形成竞争优势，影响了其在市场上的发展。
3.配套设施滞后，服务水平有待提高三线城市社区商业业态的配套设施相对滞后，一些社区商业业态的设施陈旧，环境脏乱差，服务质量不高。
这直接影响了消费者对社区商业业态的消费信心和消费体验，也制约了社区商业业态的进一步发展。
4.管理模式陈旧，创新意识不强在三线城市，一些社区商业业态的管理模式比较陈旧，缺乏前瞻性和创新性。
一些商家对市场变化的反应较慢，创新意识不够强烈，导致了社区商业业态的发展缓慢。
以上就是三线城市社区商业业态的现状分析，接下来将提出相应的对策研究，以促进三线城市社区商业业态的发展。
二、对策研究1.提升社区商业业态的特色化和差异化社区商业业态的特色化和差异化是提升其市场竞争力的关键。
地方政府可以通过加大招商引资力度，引入具有特色的商业品牌和业态，打造有特色、有品质的社区商业业态。
鼓励和支持本土商家进行创新，推出符合当地特色和居民需求的产品和服务，增加社区商业业态的差异化。
三线城市社区商业业态现状及对策研究
三线城市社区商业业态现状及对策研究随着我国城镇化进程的加快，三线城市的发展日益壮大，人口规模不断扩大。
而随之而来的是社区商业业态的发展和变革。
三线城市的社区商业业态在满足居民日常生活需求的也承担着社区文化建设、社交活动和生活便利等多重功能。
目前三线城市社区商业业态发展中仍存在一些问题，本文将对三线城市社区商业业态的现状进行剖析，并提出相应的对策建议。
一、现状分析1. 商业业态单一化：目前三线城市社区商业业态主要以便利店、小吃店、洗衣店等单一类别为主，缺乏多元化的发展。
居民对于生活所需的选择有限，无法满足多样化的需求。
2. 商业配套不足：三线城市社区商业业态发展过程中，缺乏相应的商业配套设施。
缺乏儿童游乐场、文化娱乐设施等，导致居民在社区内的活动空间有限。
3. 服务水平不高：三线城市社区商业业态中，部分商户的服务水平和品质不高，导致消费者体验不佳。
缺乏对于居民需求的深入了解和细致周到的服务。
4. 商业规划不合理：在一些三线城市社区中，商业规划较为混乱，缺乏整体规划和统一性，导致商业业态发展的无序性和低效率。
以上问题的存在，影响了三线城市社区商业业态的发展和服务质量，需要进行相应的对策研究，以促进社区商业业态的健康发展。
二、对策研究1. 多元化发展：在三线城市社区商业业态发展中，应鼓励和引导商户多元化经营，提供多种类型的商业业态。
引入书店、咖啡厅、健身房等多元化的商业形态，满足居民多样化的需求。
2. 增加商业配套：重视社区商业业态中的配套设施建设，增加儿童游乐场、休闲娱乐设施等，提升社区的整体生活水平和舒适度。
3. 提升服务水平：对于社区商业业态中的商户，加强培训和引导，提升服务水平和品质。
建立居民意见反馈机制，及时解决居民需求和投诉，保障消费者权益。
4. 完善商业规划：在三线城市社区商业业态的发展过程中，应加强对商业规划的管理和指导，制定相应的规划方案，规范商业发展的方向和模式，提高商业业态的整体效益和品质。
三四线城市商铺调研报告
三四线城市商铺调研报告三四线城市商铺调研报告一、引言随着国家政策的不断推动，三四线城市的经济发展迅速，商业发展也取得了显著进展。
本报告旨在通过对三四线城市商铺的调研，了解商铺的规模、位置、租金等情况，以及商铺所面临的机遇和挑战，从而为商铺从业者、投资者和政府相关部门提供参考。
二、调研背景随着经济高速发展，三四线城市商铺的需求与日俱增。
而商铺的规模、位置、租金等情况直接关系到商业发展的稳定与强大。
因此，本次调研对商铺的规模、位置、租金等方面进行了调查和分析。
三、调研方法1. 调研对象：选择三四线城市的商铺进行调研，包括购物中心、商场、街边商铺等不同类型的商铺。
2. 调研方式：采用问卷调查和实地走访相结合的方法，对商铺的经营者和消费者进行问卷调查，并实地走访商铺，了解商铺的实际情况。
3. 数据分析：将调研获得的数据进行整理和分析，得出相应的结论和建议。
四、调研结果1. 商铺规模：根据调研结果，三四线城市的商铺规模相对较小，平均面积约为200平方米。
购物中心的商铺规模相对较大，商场和街边商铺规模较小。
2. 商铺位置：三四线城市商铺的位置多集中在城市中心或繁华地段，约占调研商铺总数的60%。
其余40%的商铺位于城市的边缘地带或新兴开发区。
3. 商铺租金：调研结果显示，三四线城市商铺的租金相对较低，与一线城市相比，商铺租金可降低至30%左右。
商铺租金的高低主要受到城市发展水平、商铺位置、商业氛围等因素的影响。
4. 商铺经营：调研结果显示，三四线城市商铺主要经营餐饮、零售和娱乐等行业。
其中，餐饮行业在三四线城市的商铺中占比最大，约占调研商铺总数的40%。
5. 商铺消费者特点：调研结果显示，三四线城市商铺的消费者主要是本地居民，占比超过80%。
他们注重商品的价廉物美和服务的质量。
另外，随着城市发展的提升，外来人口也成为商铺的重要消费群体之一。
五、机遇与挑战1. 机遇：三四线城市商铺的发展潜力巨大，随着城市经济的快速发展和人口的增加，商铺需求将持续增长。
三线城市大型商业中心项目汇金谷全程操作手记
用脚步丈量在房道的路上——三线城市大型商业中心项目汇金谷全程操作手记前言：房地产项目操盘，将综合考量操盘人智力、能力、策略、谋略、远见等各项能力，考量操盘人系统整合和阶段性掌控能力。
操盘的本身既痛苦又快乐，那种在遇到问题绞尽脑汁，搜肠刮肚，午夜凌晨与心灵对话，夜不能寐，半睡半醒之际苦楚难耐，心灵与情感的纠缠不已，着实是一种残酷的折磨。
又或当苦楚憋闷之极，呼批虎朋狗友寻一街边小店甚至露天夜摊，几个小菜桌上一摆，几箱啤酒旁边一放，盛情豪饮，狂放之极，待到酒酣饭足之时，拎起上衣往肩上一放，一个个东倒西歪的互相告别，各回各的狗窝……回去之后衣服随手往床一扔，将房门关紧，打开电脑，随意在网上天马行空，游戏、聊天、泡妞，待精神全面放松，随着酒劲飘飘欲仙之际，灵光总是不约而至，好的创意思路随即倾泻而出，笔不停手，直至午夜凌晨，苦闷了三天甚至半月的报告初稿即可出炉，这样的方式屡式不爽，并被吾美其名曰“工作就是折腾，你不折腾它，它就折腾你”。
执著在房产的路上已有五载，从一个初入行的毛庐小子，到现在对项目的全程掌控，感慨颇深，对之于我个人而讲，成长的速度是超出常规的，五年来换了三四家公司，也大多因为个人成长的速度已经远远超过了公司发展的速度，不得已寻求更宽广的发展空间。
这次公司安排在各片区选三至四个优秀项目进行总结，并形成完整的案例教材样本，个人全面负责的汇金谷不幸被选中，无耐之极，再一次强奸自己的身心完成这种光荣使命献身。
向来信奉，要么不做，做就做到最好的准则，对出自自己之手的作品更是高标准要求，免的丢了咱五年从业经验的人。
每一次创作，我都深感如孕妇十月怀胎般痛苦之极，整个人的生活、工作的全部关注点全都聚焦到上面，对外界和其它的事情概不关心，思索的过程是如此的痛苦淋漓，内心的煎熬和凄苦更无处诉说，只有到灵光再次闪现，整个报告提纲脉络清晰之后，内心才得到了解脱，同时也庆幸自己又重生了一次。
人力资源部孙经理说我“思维勤奋，行为懒惰”是非常有道理的，昨天下午也就这着这个话题大谈特谈了一下“懒惰创造人类文明的深刻道理”，哈哈，有时候总喜欢这样显示自己的深刻，总有种要么不说，说就要惊天动地的感觉。
最新三四线城市特征及购物中心招商流程
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三、四线城市的 房地产市场特征
总特征：
► 处于起步的低起点高速发展阶段，政策的不确定性大，多数发展商
以规避风险为首要考虑因素
► 有效客户资源有限，类型集中，争夺激烈
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一级市场（土地市场）：新区土地供应充足，潜在竞争激烈
► 由于城市处于扩张阶段，多数新项目均立足于规划中的居住新区，
新区内拿地成本相对较低。 ► 新区内可出让的大宗土地一般较多，新项目的潜在竞争激烈。
低端服务业较多，而金融保险业为代表的高端服务业较少，导致白领缺失。
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规划结构：单核的扩张阶段
1.城市只有单个核心区，未出现相对独立或中心化的卫星城镇， 周边镇区人口仍然认同原有的单核的城市核心地位，缺乏成熟 的城市副中心。 2.老城市核心区的密度过大，原有的用地规划凌乱，商用，居 住，政府用地混杂，可开发性低，加之用地成本过高，可开发 改造的程度有限。
► 三级市场远没有一二线城市发达，商品房流通速度较低，多数 以自住为主，此外，参与交易的二手房中，多以楼龄较大的老 住宅为主，而新房二手房的交易量较低，说明市场中的购房主
要以自住，改善原有生活条件为主。
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其他：商业供应量过剩
市场中的商业供应量过剩，主要以商铺形式为主，销售率高，空置 率也高，主要原因在于： a)三四线城市很多业主认为商铺的保值能力远高于住宅，业主愿意 购置大量商铺保存，宁可当前空置未出租； b)从开发商的角度而言，此类城市中多存在住宅的价格天花板，但 商铺价格相对较高，但规避的方法就是增加的商铺的数量。
3：城市规划处于单核扩张阶段，没有真正意义上的城市副中心形成
4：需求以自住为主，基于商品房的租赁（长期投资）和炒房（投机）很少
房地产市场
三四线城市商业地产项目开发要点
三四线城市商业地产项目开发要点随着经济发展的不断推进，中国的三四线城市商业地产项目正在逐渐崛起。
这些城市具有较低的土地成本、较高的人口集聚和市场需求，并且政府也通过一系列政策措施来吸引商业地产项目的开发。
然而，由于三四线城市商业地产项目市场相对较为扑朔迷离，开发过程中存在一定的风险和挑战。
下面我将从项目定位、市场调研、设计规划、运营管理等方面，对三四线城市商业地产项目的开发要点进行分析。
首先，项目定位是商业地产项目开发的基础。
三四线城市商业地产项目的定位应根据城市的经济发展水平、人口规模、消费水平等因素来确定。
在定位上应注意避免与周边商业项目形成过度竞争，选择与城市发展战略相符合的业态。
同时，要根据城市的特色和优势，定位不同的商业地产项目，如购物中心、超市、商业步行街等。
其次，市场调研对于商业地产项目的成功开发至关重要。
要全面了解城市的经济发展情况、商业环境、人口结构、消费习惯等信息，分析市场供需关系和商业地产投资潜力。
通过市场调研，可以确定项目的定位、规模、业态，为后续的设计规划和运营管理提供依据。
第三，设计规划是商业地产项目开发中的核心环节。
根据市场需求和城市特色，进行合理的功能分区和空间布局设计。
考虑到三四线城市的特点，项目设计应注重满足消费者的舒适度和便利性，打造宜居、宜购、宜游的商业环境。
此外，要关注环保和可持续发展，加强对绿色建筑和节能减排的设计。
最后，运营管理是商业地产项目成功的关键。
要建立健全的运营管理体系，加强商户管理和品牌引进，提高商业地产项目的竞争力。
注重市场营销和宣传推广，提高项目的知名度和美誉度。
同时，要加强用户体验，提供优质的服务和便捷的购物环境，增强消费者的忠诚度。
除了以上几点要注意的要点外，三四线城市商业地产项目开发还需要充分考虑资金投入、政府政策支持、项目风险控制等方面的因素。
尤其是项目风险控制，在项目开发初期要进行全面的风险评估，制定相应的应对策略，确保项目的可持续发展。
三线城市综合体运营方案
三线城市综合体运营方案一、背景介绍随着中国城市化进程的加速，三线城市也逐渐成为投资和发展的热点。
三线城市规模适中，发展潜力大，市场空间广阔，吸引了越来越多的投资者和开发商。
综合体作为一种集购物、娱乐、餐饮、办公、住宅等多种功能于一体的城市综合项目，逐渐成为三线城市发展的新方向。
本文将针对三线城市综合体的运营方案展开探讨。
二、市场分析1. 三线城市综合体的发展前景随着经济发展和城市建设的不断推进，三线城市面临着消费升级，居民消费习惯和消费需求不断变化的趋势，对于综合体的需求也在增加。
综合体可以为居民提供便利的购物、娱乐和餐饮场所，满足他们的多样化消费需求，因此在三线城市有着巨大的发展潜力。
2. 社会经济环境三线城市的居民消费水平逐渐提高，对生活品质的追求也更加强烈，他们渴望有一个集购物、娱乐、餐饮为一体的综合体，提升城市整体的消费体验。
因此，可以针对当地市场特点，提供多元化的业态和服务，以满足不同消费群体的需求。
三、综合体规划设计1. 综合体功能设置综合体的功能设置应根据当地市场需求进行分析和规划。
可以将购物中心、娱乐场所、餐饮街区、办公楼、居民社区等多种功能融合在一体，打造集购物、娱乐、居住为一体的城市综合体。
2. 综合体布局设计在综合体布局设计上，可以采用开放式的设计模式，将不同功能区域有机地连接起来，形成便利的消费场所。
购物区、娱乐区和餐饮街区可以相互交错布局，形成一个紧密相连的综合体。
3. 综合体景观设计在综合体的景观设计上，可以结合当地的文化特色和自然环境，打造独具特色的景观。
通过精心设计的景观，可以吸引更多消费者前来消费和游玩。
四、综合体运营策略1. 多元化业态组合在综合体的运营过程中，可以引入多种业态和品牌，满足不同消费群体的需求。
购物中心可以引入国际品牌和本土品牌，娱乐场所可以设置电影院、KTV等娱乐设施，餐饮街区可以引入特色餐饮和国际美食等。
2. 优质服务体验在综合体的运营中，可以注重提升服务品质，为消费者提供优质的消费体验。
三四线城市商业中心业态与招商特点
三四线城市商业特点特殊性三: 全品类、一站式的购物中心市场风险较小消费特征不同, 也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。
一二线城市的城市空间大, 购物中心需要细分消费者, 营造特色购物中心才能避免同质化竞争。
而三四线城市的购物中心很少走高大上路线, 又由于人口基数有限, 需要便利的“全”、“一站式”购物空间。
但在体量控制的情况下, 无法容纳大型综合购物中心, 可采用大型主题卖场代替。
大型主题卖场恰恰是专业类别里“全”和“一站式”购物中心。
总而言之, 三四线购物商业开发讲究“全”和“一站式”, 全品类、一站式的购物中心相对而言市场风险较小。
特殊性四：前期做好财务预算, 并确定销售模式国内除极少数实力雄厚的开发商全部自持外, 大部分都采用租售并举的方式回笼资金。
通常售后返租项目的返租比例在8%-10%, 而三四线城市实际市场租金回报仅在3%-4%。
所以, 在前期需要做好财务测算, 确定好销售模式, 是售后返租还是直接销售, 若采取售后返租, 就要在培育期做好租金补贴准备。
同时在定位时就要考虑销售与持有商业之间的比例及关系, 可以将持有部分的商业与销售的商业街在空间上区隔开来, 以确保持有部分商业经营不会受到影响。
二、三四线城市商业之开发现状与基本思路1.存在的问题与基本准则存在的问题:三四线城市商业地产为何屡败屡战？而又在接连不断地开发呢？这也许和三四线城市商业地产起步的“原罪”有关：①误读商业地产需求,缺乏长远的规划蓝图；②往往以本土的开发企业为主,对商业地产开发既缺乏雄厚的资金实力, 又缺乏必要的专业人才士与商业理念；③政府规划部门统筹不到位规划、把关不严格；④商业地产运营服务伙伴不专业。
操盘基本准则:①重视项目地段商脉；②产权商铺合理定价；③严格把控商业规模；④先定位再商业规划；⑤业态定位及比例因地制宜；⑥提前和潜在商家接触；⑦合理配置租售节奏；⑧品牌搭配协调平衡。
2.业态分布、组合与开发模式一般三四线城市商业综合体开发基本原则: 高形象、中档次、可售性定位。
三线城市综合体策划定位及开发运营要点
三线城市综合体策划定位及开发运营要点在当今经济快速发展的背景下，三线城市综合体的开发运营成为了一种有效推动城市经济发展和促进居民生活质量提升的方式。
综合体包含了商业、住宅、办公、文化娱乐等多种功能，能够满足人们各方面的需求。
但在策划定位及开发运营过程中，需要考虑以下要点。
一、策划定位1.市场调研：了解当地人口结构、消费水平、消费习惯等市场信息，明确目标用户群体和市场潜力。
2.差异化定位：结合市场调研结果，确定综合体的定位和特色，以满足当地市场需求并与竞争对手形成差异化竞争优势。
3.可持续发展：考虑城市发展规划，确定综合体的定位与城市发展战略相互协调，保证项目可持续发展。
二、开发运营2.多元化商业模式：引入不同类型的商业形态，如超市、专业店、餐饮、文化创意产品等，满足不同群体的需求，形成多层次、多样化的消费空间。
3.注重公共服务设施：提供健康医疗、教育和社区服务等公共设施，提升居民生活品质。
4.增加休闲娱乐设施：引入娱乐场所、运动场地、文化艺术等休闲设施，满足居民的休闲娱乐需求，提升居民生活质量。
5.资源整合协调：与当地政府、企业、社会组织等各方合作，整合资源，实现项目的互利共赢。
6.创新营销手段：利用互联网和社交媒体等新兴渠道进行营销推广，吸引目标用户群体，提升项目知名度和影响力。
7.关注环境保护：注重环境保护，采取绿色建筑设计和可持续发展理念，营造舒适的生态环境。
三、运营管理1.优秀团队建设：组建专业的运营团队，包括物业管理、市场营销、安全管理等，确保综合体的高效运营。
2.提供全方位服务：提供便利的停车、安全的交通、周到的物业服务等全方位的服务，提升用户体验和满意度。
3.活动策划：定期组织丰富多样的活动，如主题展览、文化演出、户外运动等，吸引人流，促进商业活力和社区凝聚力。
4.用户反馈及改进：定期收集用户的反馈意见并加以改进，提高综合体的服务质量和用户满意度。
5.量化目标管理：设定明确的运营目标，并进行量化，定期评估和调整运营策略，确保项目的可持续发展。
二三四线城市商业地产开发基本思路
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等；当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。
物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。
下面一起看下为大家整理的物业管理制度文章。
二、三四线城市商业地产开发的基本思路三四线城市商业物业的总量相对偏小，因此可变可调的商业经营空间也相对较小，小城市的商业形成，非朝夕之功。
所以，应顺应经济发展与消费时势而为，将原有的零散与杂乱商业因势利导，聚集而成新优势，这须在规划上坚决根植于解决零散与杂乱之根本原因，统筹经营成本、协调各方利益、引导消费习惯等，如此，才能使新商业形成气候，否则搬用大都市的造市往往难以成功。
三四线城市商业地产，其实是有较大的可操作性与消费引导性，首先中国有大量的乡镇居民与农村农民，存在大量的消费市场，只是需要去挖掘与激发而已，再就是整个全国的经济在发展，有许多经济较好收入者，都纷纷回家乡做事。
还有就是到处在招商引资，促进就业率，激发消费。
但是，其中存在的问题也有许多，如何启动三四线城市的商业，就要看经济发展的时机与商业地产进入的时机，时间早了消费的认知度不高，时间晚了市场已经被占领，因为三四线城市的商业空间是有限的。
经典派在长期的三四线城市商业地产实战过程中，积累了丰富的实操经验，认为以下十点可作为三四线城市商业地产操盘的基本准则。
1、重视项目地段商脉“地段、地段、还是地段”的戒律应时刻铭记在心。
非市中心商业项目最好不要盲目开发去做，一定要模拟比照调研与挖掘分析项目地段的商业价值，不要看到地价成本比较诱人就蠢蠢欲试，不然会死得很难看。
商业项目的投资开发，在严格遵从地段理论的基础上，要根据项目区域的商业现状与格局，结合城市经济增长与发展规划，充分研判项目地段的商业现实价值与潜在价值，项目地段一定要贴近目标消费群体。
三线城市商业地产的开发策略
三线城市商业地产的开发策略I. 前言- 确立写作目的，说明商业地产开发策略的重要性和必要性- 概述三线城市商业地产市场现状及特点II. 三线城市商业地产市场分析- 三线城市商业地产市场现状及趋势分析- 商业地产的市场细分及商业地产项目的投资风险评估III. 商业地产开发策略- 商业地产开发策略的选择原则及方法- 商业地产开发流程的详细分析- 商业地产开发过程中需要注意的事项及控制策略IV. 商业地产项目的运营管理- 商业地产项目运营管理的特点和挑战- 商业地产项目运营管理的主要工作及策略规划- 商业地产项目运营管理的绩效评估及指标体系V. 结论- 总结三线城市商业地产开发策略的重要性及实现途径- 探讨未来商业地产发展趋势与发展方向注：三线城市指人口规模在200万到1000万之间的城市。
I. 前言近年来，中国商业地产市场呈现出前所未有的繁荣。
大量的商业地产项目在各大城市相继涌现，不仅带动了消费、就业等方面的发展，也对经济的整体发展起到了重要的推动作用。
虽然商业地产项目的投资利润高，但同时也需要投资者对市场的了解和对市场的把握。
如何准确地把握三线城市商业地产市场的机遇，合理的开发和运营商业地产项目，对于经济增长和社会发展都具有举足轻重的意义。
本篇论文旨在探讨三线城市商业地产市场的现状和特点，以及商业地产开发策略和项目的运营管理。
第1章会首先对三线城市商业地产市场进行分析，第2章会就商业地产项目的各种状况进行分析，第3章则会深入探讨商业地产项目的开发流程和控制策略。
II. 三线城市商业地产市场分析三线城市商业地产市场处于快速发展期，相比一线城市和二线城市，其发展潜力更大。
三线城市的经济基础相对薄弱，商业地产市场也相对不发达，因此商业地产的开发和运营具有很大的市场空间和发展机会。
然而，三线城市商业地产市场与一二线城市还存在一定的区别。
首先，三线城市商业地产项目的风险较高。
由于三线城市经济基础薄弱，商业地产市场相对不成熟，因此商业地产项目的投资风险较高，需要投资者具有较高的市场洞察力和决策能力。
三四线城市如何打造品质商业街
三四线城市如何打造品质商业街如何在三四线城市打造品质商业街？三四线城市新规划的商业街项目，大部分为租售结合的项目，以直接销售形式进行资金回笼。
但市场现状是商铺投资回报不支撑售价，无法达到投资者认同，造成项目整体开发利润积压。
这就需要放弃低成本商业街的开发模式，将打造品质商业街项目作为开发目标，达到提高存活率，提高经营回报，提高投资者认同的目标。
随着三四线市场消费能力不断爆发，不仅让城市人群的消费意愿和消费潜力得到有效释放，也为行业提供了培育消费动能的新方向。
然而，三四线城市商业也存在着众多问题。
璞石精雕方归真，用提高势能的方法打造品质商业街是较为有效的方式。
01三四线城市商业体现状及问题1、项目多，竞争激烈，消费人口少，城市发展慢，这些都是四线城市最大的特点。
2、一般以生活消费为主，高档品牌消费除沿海发达城市外较少。
四线城市的人居消费都是以满足日常生活化的消费为主导消费，虽然消费的趋势是向商业体购物中心转移，但好的品牌进驻也是一个困难，所以品牌带动性也不是特别强（一般以商超类大品牌为切入点的较多），但这种趋势也在弱化，商超带动能力也在减弱。
3、地级市一般只有一个商业中心，业态以超市、百货、专卖店以及批发市场为主，周边新区如有商业体必然风险很大。
4、项目同质化非常严重，往往1-2公里内会出现2-3个同类同面积同区间的商业体，无疑增加了后续风险。
5、开发商大部分均为住宅商转型过来，缺乏一定的理念和经验，存在盲目性；更可悲的是某些开发商没做商业体项目还不懂装懂，硬把自己领进了死胡同。
6、四线城市缺乏商业地产专业型人才，规划定位招商依赖于沿海地区代理公司，专业公司又不能将好的理念和当地消费实际结合，往往效果不佳；有些公司一味照套一、二线的开发经营招商模式，这样后果就是水土不服，前期没有很好吃透当地市场，在中国，不同的区域就存在不同消费基数不同消费习惯，所以吃透当地市场，当地结合一线理念方为良策。
7、开发商期望值太高或短期要求的回款率太高，造成销售和招商的矛盾加大，不利于项目的有序发展。
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休闲型街区
社交型街区
餐饮、娱乐行业集聚 经营的结果 企业老板、公务员以 及富裕阶层 餐饮不娱乐主导
休闲消费不旅游观光需 集中式购物中心形态 求引导，或是差异化经 演化升级的结果 营的结果 周边家庨、年轻一族 购物主导 全市居民、游客 餐饮、娱乐不购物相对 平衡
业态组合 规律
常见规模
6~10万平斱米
本报告是严格保密的。
•改善方式：可通过谨慎地设计“枝”的长度、
方向、交点等来改善 •案例：上海大宁国际商业广场、月光码头等
本报告是严格保密的。
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街区的血管
定位 选址 规划 开发
【2.人流劢线】环型流线的方向明确，人流集中丏回流性 高，但需要在较为规整的用地上使用
环垄
•适宜布置的基地：适用亍较宽松或者较觃整 的基地； •优点：回游性好，庖铺可获得更为均等的被 浏觅机率，可提高销售机会，便亍利用平面 中明确的向心性来组织节点空间 •案例：上海金桥国际商业广场、成都宽窄巷 子等 18
• 理由2：便亍设置塔楼
• 理由3：充分利用沿街昭示性吸引人流， 提升商业价值
大宁国际
原则2：内街一般采用三种体块类型
• 单层街状元素
•“背靠背”的街状元素
• 街状元素环绕块元素
哥伦布广场
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街区的血管
定位 选址 规划 开发
【2.人流劢线】目前商业街区的典型流线布局可大致分为 线型模式、枝型模式和环型模式
世联商业部年度专业大赏课件
三四线城市商业街区的产品 模式要点
2013年1月27日
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前言：三四线城市商业街区产品模式的研究范畴不商业逡辑
中央绿地
主 干 道
主 干 道 主干道
较适用亍休闲型街区
主干道
较适用亍复合型街区
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街区的血管
定位 选址 规划 开发
【2.人流劢线】入口不重要节点设置手扶电梯，提升二层 人流；利用连廊使各块成为整体，保证人流劢线连贯性
街区商业需要丰富的交
通流线，提升项目内部的 流劢性和商业街铺的均好 性：
目前商业街区的典型流线布局可大致分为三类：线型模式、枝型模式和环型模式。由这三种基 本模式可以衍生出多种建筑平面流线，例如线垄包含双线垄、L线垄、弧线垄等，枝垄包含十字 形、Y垄等，环垄包含复式环形、矩形、囿环形等。 内部流线体系的设计最大的原则是“利亍流劢，流劢四方”
成本
线垄
枝垄
环垄
水平劢线设置原则：
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在规划指标允许下，街区式商业更适合成长型企业在三四线城 市开发和运营
街区式商业相对亍集中式商业，有以下五点优势： 比较因素
1.地块要求
街区式商业
对地块形状的适应性强 能构建丌同的体量不形态，有独立展示 面 含设备的建安成本可控制在3000元/平 方米以下 可分期开发，开发资金投入不回收灵活 能源消耗较低，同等觃模下运营成本可 节省15%~20% 有利亍商铺销售进行回现
•优点：布局紧凑、通过敁率高、斱向性强；
•缺点：回游性略差、单斱向易造成一定的枯 燥感 •改善方式：可通过将街区设计成弧形来增加
案例：武汉汉街——采用狭长垄单线垄劢线，每隑300m左史会设置广 场节点，以缓解消费疲劳；
趣味性，在线上布置大型的节点来缓解消费
者的枯燥感； •案例：武汉汉街、武汉光谷丐界城
成长垄企业在 三四线城市开 发商业街区的 常见难题及解 决思路
1.定位
最终目的：
4.开发
2.选址
符合三四线城 市发展觃律、 能够保证街区 持续成功经营 的选址要求
商业街区能在 三四线城市成 功开发幵持续 经营
3.觃划
符合消费觃律、商 家经营需求以及街 区运营要求的觃划 设计要点
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定位 选址 规划 开发
3公里 1.5公里
居住密集区
500米
②
①
①
城市新区
②
③
①
① 复合型街区
③
② 休闲型街区
自然资源 /风景区
③ 社交型街区
三四线城市市区普遍的空间结构及各类型街区选址模拟
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定位 选址 规划 开发
商业街区规划设计五要素
人车动线
血管
体块布局
骨架
躯体
业态布局
关节
外表
公共空间
建筑园林
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15~18m 15~18m
• 进深为35~40米，展面为60~70米
• 两侧商铺进深15~18米，通道净宽4米 • 柱距8.5米*8.5米
60~70m
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街区的骨架
定位 选址 规划 开发 原则1：沿城市干道布置大型块状元素
• 理由1：布置主力租户
【1.体块布局】常见布局原则及合理性
2. 三四线城市：
除直辖市、省会城市以及部分经济特别发达城市之外的地级城市 经济发展和消费水平相对较低，不二线省会城市发展相差3~5年 市区空间尺度小，商圈单核化
3. 成长型企业：
区域性中垄开发企业为主，有良好地斱人脉 以住宅开发为主，逐步进入商业地产，希望持有优质商业物业 企业快速扩张，自有资金丌充裕，对回现仍有要求
街区的骨架
定位 选址 规划 开发
内部 人流 动线
【1.体块布局】街区体块组合形式由街区功能定位、业 态组合不主力租户需求三大要素决定
单铺 块状 商业
基本组合元素：
街元素
块元素
外部 人流 动线
1.0版商业街区体块关系
2.0版商业街区体块关系
3.0版商业街区体块关系
适用亍休闲 型街区 适用亍复合 型街区
商业街区的分类——基亍消费功能的视角
社交型街区：
社交
消费
以满足社交消费目的为主的， 以大型商务餐饮和夜间娱乐等消 费内容为主的街区，如成都兰桂 坊、1912系列、苏州月光码头
复合型街区：
以满足家庭日常生活消 费不文化教育消费为立街 之本，同时为休闲生活不 社交需求提供消费场所的 街区，如上海大宁国际、 金桥国际、海口上邦百汇 城、成都优品道
•平台、走廊、天桥的穿
插丌仅化解了过长的交通 扶梯实现双首层化，引导顾客向上购物 连廊实现商业体的相互流通 引导人行向上的单向手扶梯 流线所造成的疲惫感，也 巧妙地划分了空间，增强 层次感；
•竖向交通使用露台、外
廊、外挂扶梯实现了“双 首层”的敁果，进而提升 案例：武汉光谷西班牙风情商业街
本报告是严格保密的。
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街区的骨架
定位 选址 规划 开发 MAX < 2500平方米
块状商业 • 裙房商业一个防火分区的最大面积为2500平方米（注： 带自劢喷水灭火系统的防火分区最大可达5000平方米） • 2500平方米可容纳大多数次主力租户（1~3个）
【1.体块布局】块状商业最大体量控制在2500平方米
5万平斱米以下
3~5万平斱米
定位 选址 规划 开发
建立系统选址指标体系，幵针对三四线城市特征给出具体 的选址要求，用作企业取地的指引
指标名称 1.趋势性指标 指标考察内容
城市等级 城市人均可支配收入/社会消费 品零售总额等挃标 市区常住人口 是否在核心商圀范围，距离老 城核心的距离 区域发展潜力/城市发展斱向 居住密集程度/常住人口数量不 结构 城市主干道沿线 轨道交通沿线 地块不外部交通连接
以安徽三线城市开发复合型街区为例
市区常住人口大亍30万人 城市年人均可支配收入高亍2万元，社会消 费品零售总额大亍550亿元（以开业时间为准） 位亍城市老城区及核心商圀内，距老城中 心丌超过500米 周边3公里范围内人口数量不商业体量的比 值丌小亍2.5 : 1 位亍十字路口，至少一条为双向4车道以上 的城市主干道 地块沿街面上至少要有4条公交线经过 占地面积大亍4万平斱米，沿街展面 350~500米，商业进深丌低亍60米； 地块四周尽量避免有城市快速干道或高速 公路、高架桥、高压线、河流、铁路及大面积 绿化带； 地块周边避免有大量待拆的棚户区，圁地 拆迁难度小、成本低，拆迁时间可控； 核心商圀商业体量尚未饱和，人均商业面积 在同级别城市的平均水平之下 地块周边1公里范围内无同类垄的街区项目
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街区的血管
定位 选址 规划 开发
【2.人流劢线】枝型流线对用地的适应性强，但人流容易 分散，需谨慎控制“枝线”的数量不长度
枝垄
•适宜布置的基地：丌同长度和形态的“枝”
可灵活适应基地的丌同形态；
•优点：基地利用率高； •缺点：回游性差，容易让消费者分散亍各支 路；
案例：月光码头——街区内采用枝垄网状路线，游人需对商户的位置有 一定印象后才容易找到目标商家。
二层商业的价值。 20
街区的血管
定位 选址 规划 开发
【2.车流劢线】人车实现分流，车库出入口应选城市支路 或街区内部道路上，货流劢线需尽量隐蔽
P
车流不货流劢线设计遵循四个关键原则：
1. 车流劢线不人行区分开，重点注意避免对主入口
人流的干扰；
2.
人行区域
车流劢线需通过次干道或街区内部道路进出地下 车库；
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集中式商业
地块形状需斱正，地块尺寸需符合商家运营 需求 对建筑体量、形态不柱距有要求 建筑成本相对较高，含设备单斱成本在 4000元以上 开发资金投入量大，回收周期较长
2.建筑形态