房产抵押贷款的法律风险分析
浅析期房抵押贷款的法律风险及防范
、
期 房抵 押 法律关 系
期房 抵押 的法 律 关 系 是购 房 人 、售 房 人与 银 行 约 定 ，购房 人 将 其 已预 付 部 分 购 房款 的房 产 设 定 抵押 ，作 为 购房 人 按 期 清 偿银 行 贷 款 的 担保 而 使 抵 押 人 与抵 押 权 人 之间依法产生 的权利义务关系。 ｌ 、期房 抵 押 的 主 体是 银 行 、购房 人 、 出售 商 品 房 的开 发商 ，他 们是 期 房 抵 押 的 当事 人 。 ２ 、期 房 抵 押 的 客 体 是 当事 人 权 利 义 务共 同指 向抵押 的标 的 物— — 期 房 。此 处 的期 房 指 的 是 购房 人 已与 商 品房 开 发 商 签 订 《 品房 销 售 合 同 》 取得 部 分 权 益 的 期 商 ， 房。 ３ 期 房 抵 押 的 内容 ， 、 即抵 押 人 与 抵押 权 人 所 享 受 的权 利 、所 应 承担 的义 务 。 抵 押人 （ 购房 人）有按照合 同规定履行债务 的义 务 。抵 押 人 在 合 同规 定 的债 务 履行 期 间没 有 履 行 债务 的 ，抵 押 权 人 （ 行 ）在 银 债务 人 不 履 行债 务 情 况 下 可 以要 求 对 抵 押 的商 品 房 通 过变 卖 、 卖 、 价 等 形 式 ， 拍 折 以
一
施 进行 探 讨 。
【 关键 词 】
抵押 贷款 ；期房 ；防范；法律风险
期 房 抵 押 ，是指 购房 人 在 支付 首期 规 定 的房 价 款 后 ，由贷 款 银 行 代 其 支付 其 余 的 购房 款 ，将 所 购商 品房 抵 押 给贷 款 银 行 作 为偿 还 贷 款 担 保 的行 为 。期 房 抵押 是 抵 押 人 以 即将 获 得 所有 权 的房 产 作抵 押 以分 期付款形式偿付抵押权人对该期房 发放 的 贷款 本息 。
房地产抵押贷款的法律风险分析与防范对策
位 、社会 团体的教 育设施 、医疗 卫生设 施和其他社会 公益设施 不得抵押 。 《 ” 担保法》第 ３ ７条也有 同样规
现 等 阶段 。在 每 个 阶段 ，如 未 履 行 审 慎 注 意 义 务 ，会 引 发 法 律 风 险 。 本 文 在 现 有 的 法 律 、法 规 框 架 内 ． 对 银 行 在 办 理 房 地 产 抵 押 每 个 阶 段 可 能 存 在 的法 律 风 险进 行 分 析 ，并 提 出了 防 范措 施 。
、
审 查 阶 段 风 险 与 防范
（ ）抵押主体资格 的法律风 险与 防范 一 １公益设施的抵押 限制 。 《 ． 物权法》第 ｌ４条规 ８
定： “ 学校 、幼 儿 园 、医 院等 以 公 益 为 目 的 的事 业 单
规 的规定 ，房屋 和其所 占用 的土地使用权一般应归属 同一 主体所有 。如房屋 和土地使 用权归 属不 同主体 ，
中 图 分 类 号 ：Ｆ ３ ．５ 文 献 标 识 码 ：Ｂ 文 章 编 号 ：１ ７ ．２ ５ （ ０ ８ １－０ ５０ ８ ２４ ６ ４２ ６ ２ ０ ） １０ ５ ．３
房地产抵押贷款是银行 以借款人或第 三人 合法拥 有的房地产作为抵押物发放 的贷 款。银 行在办理房地 产抵押贷款 时一般分审查 、手续 办理 、贷后管理 、实
定 。值得 注意 的是 ，民办 教育 和 医疗等 机构 是 否为
“ 公益性 的单位 ” 《 ？ 民办教 育促进法 》第 ３条规 定 ：
房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施
房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施第一篇：房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施现在，越来越多的人对于事业都是“万事俱备，只欠东风”。
所谓的“东风”大多是指启动资金。
而如今社会和国家政策使得许多人想到了房屋银行抵押贷款，并以此为解决方案。
但是还有部分人对于房屋银行抵押贷款并没有系统的了解。
那在这就浅谈一下。
一、概念所谓住房屋银行抵押贷款，又称按揭。
是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。
房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。
它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。
借款人或产权人用现有完全产权的房屋抵押给贷款银行，贷得的款项用于各类消费用途，包括购房、购车、住房装修、留学、经营等。
银行具体要看你贷款的金额，用途的合法性，抵押物的足值性，还有你的收入是否能足额来偿还贷款来判断是否予以批准。
二、风险及相应防范措施房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。
它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。
房屋银行抵押贷款的风险主要有以下几种：1.违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。
被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。
这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。
理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。
当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。
房产公证抵押风险(3篇)
第1篇一、引言随着我国经济的快速发展，房地产市场日益繁荣，越来越多的人选择通过抵押贷款的方式购买房产。
在房产抵押贷款过程中，房产公证抵押作为一种常见的抵押方式，被广泛运用。
然而，房产公证抵押也存在一定的风险，本文将详细分析房产公证抵押的风险，以帮助消费者在购房过程中规避风险。
二、房产公证抵押概述房产公证抵押是指借款人将所购房产抵押给贷款银行，以获取贷款的一种抵押方式。
在房产公证抵押过程中，借款人需向公证机构申请办理房产公证，公证机构将对房产的真实性、合法性进行审核，确保抵押房产不存在产权纠纷。
三、房产公证抵押风险分析1. 房产真实性风险房产真实性风险是指抵押房产并非借款人真实拥有的房产。
在房产公证抵押过程中，若抵押房产存在虚假信息，将导致抵押无效，借款人可能面临承担法律责任的风险。
（1）房产信息虚假：部分借款人为了获取更多贷款，可能会提供虚假房产信息，如虚假房产证、虚假产权证明等。
（2）房产权属纠纷：部分房产可能存在权属纠纷，如共有房产、夫妻共有房产等，若借款人未如实告知，将导致抵押无效。
2. 房产合法性风险房产合法性风险是指抵押房产存在法律瑕疵，如未缴纳土地出让金、存在违建等。
在房产公证抵押过程中，若抵押房产存在合法性风险，将导致抵押无效，借款人可能面临承担法律责任的风险。
（1）未缴纳土地出让金：部分房产可能未缴纳土地出让金，导致房产无法办理产权登记。
（2）违建：部分房产可能存在违建问题，如未经批准擅自改建、扩建等，导致房产无法办理产权登记。
3. 房产价值风险房产价值风险是指抵押房产的价值低于贷款金额，导致抵押物不足以偿还贷款。
在房产公证抵押过程中，若抵押房产价值低于贷款金额，将导致抵押无效，借款人可能面临承担法律责任的风险。
（1）房产价值评估不准确：房产价值评估机构可能存在评估不准确的问题，导致抵押房产价值低于实际价值。
（2）市场波动：房地产市场价格波动可能导致抵押房产价值下降，若抵押房产价值低于贷款金额，将导致抵押无效。
当前房地产抵押贷款实务操作中存在的风险及防范对策
取得销售租赁债权 的资 金 ， 然后， 由 中间商 以这些 债权为抵
押， 发行 租赁 （ 抵 押） 债券 ， 二级市场 的中介机构把证券化 的 租赁债权销售给投 资者 ， 从 最终 投资 者那 里取得销售租赁抵
［ ４ ］ 欧 阳卫 民 ．中 国金 融租 赁 业 的现状 和 出路 ［ Ｍ］ ． 北京： 中国
的过 程 。 这 一 过 程 的 资 金 流 动 方 向 是 ， 租赁 债权 的拥 有者
［ １ ］ 吴 慎之 ．强化 融资 租赁 ： 小微企 业 融资 的必然选 择［ Ｊ ］ ． 中央 财 经大 学 学报 ， ２ ０ ０ ３ （ ４ ） ． ［ ２ ］ 粱飞媛 ．发展 中国小微 企 业 融资 租 赁 的若 干意 见 ［ Ｊ ］ ． 商 业
研 究， ２ ０ ０ ６ （ ７ ） ．
（ 租赁公 司） 将所持有 的各 种流动性 较差 的同类 或类似 的租 赁债权卖给租赁债权证券化 的机构（ 中间商 ） ， 从 中间商那 里
［ ３ ］ 王爱英 ， 梁喜 ．面 向小微 企业 的租赁 创新 思路探 讨［ Ｊ ］ ． 商业
时代 ， ２ ０ ０ ９ （ １ １ ）
当前房地产抵押贷款 实务操作 中 存在 的风险及防范对 策
口 饶 以春
（ 中国工商银行股份有限公司怀化市分行 ， 湖 南 怀化 ４ １ ８ ０ ０ ０ ）
摘要 ： 房地产贷款是 商业银行 最为 常见的贷款 业务 ， 它 不仅 关 系到 商业 银 行 经 营 效 益 ， 也 影 响 到 我 国金 融 市 场 和 社
权、 房屋所有权作 为偿还 贷款 的担 保。 自《 担保 法》 １ ９ ９ ５年 押合 同编号与实际签订 的抵押合 同编号不一致 。
者拟设立抵押的房产 ， 在抵押 物清单 中只填列房 产 ， 未填列
房产抵押的风险预警与监控
房产抵押的风险预警与监控随着房地产市场的繁荣，房产抵押已成为一种常见的融资方式。
然而，房产抵押不仅涉及巨额资金，还可能引发一系列风险。
本文将讨论房产抵押的风险预警与监控的重要性，并提供一些实用策略。
一、风险预警1.借款人信用风险：房产抵押贷款的风险首先源于借款人的信用状况。
对于房产抵押贷款而言，借款人的信用历史、收入稳定性、负债状况等因素都可能影响其还款能力。
因此，金融机构需要仔细评估借款人的信用风险，制定相应的贷款政策。
2.市场风险：房产抵押贷款的市场风险主要来自于房地产市场的波动。
如果房地产市场发生重大变化，房价下跌或房地产市场萧条，可能会导致借款人无法按期还款。
为防范市场风险，金融机构需要密切关注房地产市场的变化，制定相应的风险管理措施。
3.法律风险：在房产抵押过程中，法律风险不容忽视。
如借款人违约或欺诈行为，都可能导致法律纠纷。
因此，金融机构需要严格遵守相关法律法规，确保抵押过程的合法性。
二、风险监控1.定期检查：金融机构应定期对抵押的房产进行检查，确保其价值仍符合贷款条件。
这包括对房屋的状况、市场价值、租赁情况等各方面的评估。
如果发现房产价值下降或存在潜在风险，应及时采取措施，如追加担保或调整贷款额度。
2.贷款监控：金融机构应密切关注借款人的还款情况，确保借款人按期还款。
一旦发现还款逾期或违约行为，应及时采取相应措施，如增加催收力度、启动法律程序等。
此外，金融机构还应定期对借款人的信用状况进行评估，调整贷款政策。
3.风险管理工具：金融机构可以采用各种风险管理工具来降低风险，如保险、担保、信用评级等。
通过这些工具，金融机构可以更准确地评估风险，制定更合理的贷款政策，降低不良贷款率。
4.建立风险预警系统：为了更有效地监控风险，金融机构可以建立一套风险预警系统。
该系统可以通过数据分析、数据挖掘等技术手段，对借款人的信用状况、市场变化、法律环境等进行实时监测，及时发现潜在风险，并采取相应的应对措施。
商品房预售抵押登记中银行的法律风险防控
商品房预售抵押登记中银行的法律风险防控随着房地产市场的发展，商品房预售抵押登记已经成为一种常见的资金筹集方式。
银行作为资金的供应方，在商品房预售抵押登记中承担着重要的角色，但同时也面临着一定的法律风险。
银行在商品房预售抵押登记中需要进行法律风险的防控，以确保自身的利益不受损害。
对于商品房预售抵押登记中的法律风险，银行可以通过完善风险审查机制来进行防控。
在与开发商签订贷款合同之前，银行应当对开发商进行严格的审查，包括开发商的经营状况、资金来源、项目风险等方面的评估。
银行还需对该项目的土地使用权、建设用地规划许可证、商品房预售许可证等相关手续进行审核，确保项目的合法性和合规性。
只有经过严格审查的项目才能获得银行的贷款支持，从而降低银行的法律风险。
银行在商品房预售抵押登记中需要加强合同风险的防控。
在与开发商签订贷款合银行应当明确合同中的各项条款，并确保各项条款的合法性和有效性。
银行在合同中应当明确规定抵押物的范围、评估价值、抵押权的建立条件和优先权等要素，以确保抵押登记的有效性。
在合同中还应当约定开发商的还款责任和还款方式，确保开发商按时偿还贷款。
如果开发商未按照合同约定履行还款义务，银行可以通过法律手段维护自身的权益，避免法律风险的发生。
在商品房预售抵押登记中，银行还需注意公证风险的防控。
在办理抵押登记时，银行应当要求开发商提供相关的材料，如权证、预售合同等，并与开发商一起前往公证处办理相关手续。
在办理公证时，银行需要仔细核对开发商提供的材料，确保所办理的抵押登记手续符合法律的要求。
如果发现开发商提供的材料存在虚假或欺诈行为，银行应当及时停止相关手续，避免因为公证风险而导致的法律纠纷。
银行在商品房预售抵押登记中需要做好风险跟踪和监控，及时发现和应对可能存在的法律风险。
银行应当建立健全的风险管理制度，包括定期对贷款项目进行检查和评估，及时发现项目中可能存在的法律风险并采取相应的措施解决。
银行还需密切关注法律法规的变化和政策的调整，及时调整风险管理策略，以确保银行的资金安全和合规经营。
个人住房抵押贷款风险分析
个人住房抵押贷款风险分析个人住房抵押贷款是指通过将自己的住房作为抵押物，向银行等金融机构借取资金的行为。
这种贷款方式在当前社会中非常普遍，因为个人住房拥有相当高的价值，可以用作抵押物，同时又符合人们的住房需求。
但是，与此同时，个人住房抵押贷款也带来了一定的风险。
本文将从风险的角度出发，对个人住房抵押贷款的风险进行分析。
第一章：前言本章主要是对本文的研究背景、目的、意义以及内容进行介绍。
1.1 研究背景个人住房抵押贷款已经成为我国金融业的主要业务之一，也是许多个人购房或经营房产的主要资金来源。
但是，伴随着经济环境的变化，个人住房抵押贷款所面临的风险也在不断增加。
因此，对于这一领域的风险进行深入的研究，是具有重要意义的。
1.2 研究目的本文旨在通过深入分析个人住房抵押贷款的风险，探究如何减少这一领域的风险并保障借款人和贷款机构的双重利益。
1.3 研究意义个人住房抵押贷款的风险直接关系到金融机构和借款人的安全，同时也关系到整个金融体系的稳定。
因此，通过对该领域的风险进行研究，可以提高社会对金融机构的信任度，从而推动我国金融市场的发展。
1.4 研究内容本文主要分为以下三个方面展开研究：（1）个人住房抵押贷款的概念、特点和分类；（2）个人住房抵押贷款风险的分析及应对策略；（3）个人住房抵押贷款的风险监管。
第二章：个人住房抵押贷款的概念、特点和分类本章主要是对个人住房抵押贷款的基本概念、特点以及分类进行介绍。
2.1 个人住房抵押贷款的概念个人住房抵押贷款是指借款人将自己的住房作为抵押物，从金融机构借取资金的行为。
借款人必须按照贷款合同规定的时间和方式还款，否则贷款机构有权依法处理抵押物以弥补损失。
个人住房抵押贷款是一种形式最基本、最广泛的房地产信贷。
2.2 个人住房抵押贷款的特点个人住房抵押贷款具有以下三个基本特点：（1）以房产为抵押物。
个人住房抵押贷款的最大特点是以房产作为抵押品。
借款人的财务状况不是借款的最重要条件，而是房产的价值。
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施房地产抵押贷款评估是银行等金融机构为客户提供贷款所进行的一项重要工作，具有风险较大的特点。
本文将从风险和防范措施两个方面探讨房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施。
风险1.市场风险房地产市场的波动性较大，购房者有时会选择购买价值高于房产实际价值的房产。
因此，评估员必须准确评估房产价值，否则贷款机构将面临市场价值下跌和房产的价值亏损的风险。
2.评估员风险评估员可能存在不当行为，如收受贿赂或对评估结果进行人为干扰，从而导致房地产抵押贷款评估结果存在失真，最终导致金融机构的损失。
3.贷款风险如果贷款机构未能准确评估房产价值或房产质量，贷款机构将面临贷款违约的风险。
因此，贷款机构必须确认房产的实际价值和质量，以便在贷款违约时更轻松地在房产出售中获得满意的收益。
防范措施1.科学的评估方式在评估房地产抵押贷款时，评估员必须采用科学的方式进行评估。
例如，通过进行细致的数据收集和现场考察，以获得准确的房产价值和质量数据。
2.贷款机构风险管理银行和金融机构必须有完善的风险管理措施，以保障贷款机构的有效运作。
在贷款前，必须确保客户的信用记录良好；在贷款过程中，必须进行风险控制和监测。
3.监管机构约束监管机构必须对评估机构进行严格的监管，以确保评估机构的行为符合规定。
监管机构应规范评估员行业行为，制定评估行为的规范，对行业从业者实行分级管理，提高评估员的职业素养和道德水平。
结论综上所述，房地产抵押贷款评估具有较高风险性，应采取相应的措施进行防范。
贷款机构和监管机构应充分利用管理体系和科学的评估方式，来有效地应对这些风险，并最终降低贷款机构的损失率。
抵押贷款法律风险解读
抵押贷款法律风险解读抵押贷款是一种常见的借款方式，借款人将自己的财产作为抵押物，向贷款机构借款。
在这种交易中，借款人需要注意法律风险，以免发生纠纷或损失。
本文将对抵押贷款的法律风险进行解读，帮助借款人更好地了解相关法律规定，保护自身权益。
一、抵押贷款的基本概念抵押贷款是指借款人向贷款机构提供抵押物，以获取贷款资金的行为。
抵押物可以是房产、车辆、有价证券等有价值的财产。
在借款人未能按时偿还贷款的情况下，贷款机构有权依法处置抵押物以收回借款本息。
二、抵押贷款的法律风险1. 抵押物评估不准确：在抵押贷款过程中，抵押物的价值评估是至关重要的。
如果抵押物的价值被高估，借款人可能会承担过高的借款利息和额外费用；如果抵押物价值被低估，贷款机构在处置抵押物时可能无法收回全部借款，借款人需承担剩余债务。
2. 利率风险：贷款利率的波动会影响借款人的还款压力。
如果利率上升，借款人需要支付更多的利息，增加还款负担；如果利率下降，借款人可以享受到更低的利息成本，但可能会面临提前还款的违约金。
3. 法律诉讼风险：在抵押贷款过程中，借款人和贷款机构之间可能发生纠纷，如借款合同解释、抵押物处置方式等。
如果双方无法协商解决，可能会走上法律诉讼的道路，增加诉讼成本和时间成本。
4. 逾期风险：借款人未能按时还款会导致逾期，贷款机构有权采取法律手段追讨债务。
逾期会影响借款人的个人信用记录，限制其未来的借款和消费能力。
5. 抵押物处置风险：在借款人无法偿还债务的情况下，贷款机构有权依法处置抵押物。
如果处置方式不当或程序不规范，可能会导致借款人权益受损，甚至引发法律纠纷。
三、如何降低抵押贷款的法律风险1. 选择正规的贷款机构：借款人在选择贷款机构时应选择有资质、信誉良好的金融机构，避免选择一些不法机构或高利贷，以免陷入法律纠纷。
2. 了解借款合同条款：借款人在签订借款合同前应仔细阅读合同条款，了解借款利率、还款方式、逾期罚息等内容，确保自己的权益不受损。
个人住房抵押贷款的风险与防范（5篇模版）
个人住房抵押贷款的风险与防范（5篇模版）第一篇：个人住房抵押贷款的风险与防范一、抵押贷款风险表现形式1、抵押物价值高估风险。
由于农信社缺乏抵押物评估的专门人才，贷款抵押物价值评估普遍依赖资产评估中介机构，因此易出现抵押物价值高估风险。
一方面中介机构是按照评估值的一定比例收费，标的物价值越高，评估费收取越多；另一方面借款人主观上希望通过抵押物价值高估而多获得贷款，所以采取不正当手段诱使评估机构高估被评估物价值，在对评估机构的监督约束机制不健全的情况下，评估机构往往与借款人串通一气，“溢价评估”。
2、抵押物管理风险。
在住房贷款抵押过程中，由于借款人只通过办理他项权证进行抵押权出让，但抵押物的实际管理权并未改变。
在日常管理过程中，抵押人因信用与法制观念淡薄而随意处置抵押物或外部的原因(如不可抗力)而致使抵押房屋毁损、灭失，极易造成贷款的损失。
3、抵贷资产的接收、管理和处置风险。
抵押贷款逾期，抵押物转化为抵贷资产后，农信社往往面临抵贷资产接收难、管理难、处置难的问题。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，而允许其使用，致使农信社许多抵押贷款成为“信用贷款”，抵押物毫无意义。
同时，因抵贷资产常常被高估，收回物所不值，不收则贷款会完全损失，农信社往往处于两难境地，而且由于时间推移和市场变化，导致抵贷资产贬值，形成抵贷资产的“冰棍效应”。
二、抵押贷款风险防范建议要树立贷款抵押有风险的观念，防止片面追求抵押率而忽视风险管理，不能单纯以是否办理抵押来判断贷款风险。
1、注重对借款人的第一还款来源审查。
借款人的借款资格、还款能力和信用状况情况是住房抵押贷款风险的关键。
在发放抵押贷款前，必须审查借款人是否有可靠的资金来源，根据借款人的工作情况、收入情况、文化程度、专业技能等方面综合平衡后作出抵押期内是否具有可靠收入的判断，设置个人信用等级，以此作为是否贷款和贷款多少的基本依据。
用房产抵押贷款所存在的风险浅析
Ｃｉ ｗ ｅｎｏｅａ ｏ． ｈａ ｅ Ｔ ｈ ｌｉ ｄ ｒｕ！ ｎＮ ｃ ｏｇｓｎＰｄ ｔ ｃ ｓ
用房产抵押贷款所存在 的风险浅析
吴 刚 徐 波
（ 尔滨市房屋置业担保有限责任公 司， 哈 黑龙江 哈 尔滨 １０ ０ ） ５ ０ ０
摘 要 ： 产 作 为抵押 品是 银 行 贷款 中常 用 的担保 机 制 ， 房 产做 抵押 也 有很 多风 险 ， 面就 追偿 实务及 银行 房 产抵 押 贷款 纠纷 的 房 但 下
一 一
该 企业 的 土地使 用 权经 过 了上级 主管部 工 程款 已全付 ，但 串通 建 筑公 司 出具未 结 清 门同 意买受 的。房产 登 记机 构没 有 慎重 审查 建 设工 程款 的材 料 。 对 于该 种 欺诈 情 形 ，极 为 容易 被贷 款银 申请 登 记 材料 ， 在没 有 《 国有 土 地使 用 权 证 》 的情 况 下 ， 凭抵 押 合 同 和 《 屋所 有 权 证 》 行 的业 务人 员 所忽 视 。因 为有抵 押 物变 卖款 仅 房 就 办理 了抵 押登 记 。 该登 记是 在建 设部 《 城市 项 ” 先 受偿权 ”人们 通 常认 为房 产抵 押 了 优 ， 房 地产 抵押 管理 办法 》 时候 办理 的 ， 办 法 明 就 相 当于进 了保险 柜 ，这一 认 识是 相 当危 险 该 确 规定 ： 以集 体 所有 制企 业房 地 产抵 押 的 ， 必 的 。 因为拖 欠 工程 款也 对 房屋 变卖 款项 享有 ， 拖 须 经 集 体所 有 制 企业 职 工 （ 表 ） 会 通 过 ， ” 先 受 偿 权 ”而 且 最 关 键 的是 ， 欠建 设 代 大 优 Ｉ １ 要 优 于抵 押 并 报上 级 主管 机关 备案 ；办 理房 地产 抵 押登 工 程 款 的 Ｉ 尤先受 偿 权 ” ” 先 ” 记 ，应 当 向登 记机关 交 验 《 国有 土地 使 用权 的 ” 先受 偿权 ” 这正 是未结 清建 设 工程款 优 。 证 》 《 屋 所 有 权证 》 《 地 产 权 证 》 文 的 房产抵 押风 险 之所 在 。 、房 或 房 等 《 同法 》 ２６条 规 定 ， 包 人 未按 照 合 第 ８ 发 件 。在 房产登 记 部 门存 在疏 漏 一 缺 乏《 国有 土 地使 用权 证 》 的情 况下 办理 了抵 押 登记 ， 此 约定 支 付价 款 的 ，承包 人可 以催 告 发包 人在 种 登记 的效力 是 否应 该得 到肯 定？ 合理 期 限 内支 付 价款 。 包人 逾期 不支 付的 ， 发 拍 有 人认 为 ， 根据 《 担保 法 》 的有 关 规定 ， 房 除按 照 建设 工程 的性质 不 宜折 价 、 卖 的 以 产 抵 押 合 同签 订 后 办 理 了 房 产 抵 押 登 记 手 外 ， 承包 人可 以与发 包 人协议 将该 工程折 价 ， 续 ， 当认定 抵押 登 记有 效 ， 押 合 同也应 该 也 可 以申请 人 民法 院将 该 工程依 法拍 卖 。建 应 抵 有效。 也有 的人认 为 ， 院应该 从登 记程 序不 设工 程 的价 款就 该工 程 折价 或者 拍卖 的价 款 法 规 范 的角 度 审 查 抵 押 登记 的 合 法 性 和 有 效 优先 受偿 。 性。 五、 以集体 所有 土地 上 的房产 作抵 押 从 实践 操作 来看 ，这 种登 记 程序 上存 在 以集 体所 有 土地 上 的房 产作 抵押 的贷 款 瑕疵 的抵 押 手续 能 否得 到法 院 的认 可 ，存 在 纠纷 也 时有 发生 。如 位 于农 村集 体 土地上 的 定 的或 然性 ，因为 毕竟 缺乏 明确肯 定其 有 化肥 厂 欲购 买一 套 化肥 生 产设 备 ，因资金 不 效性 的法 律规 定 。 倘若 抵押 登 记无效 ， 而导 足 ， 行 申请 贷 款 。 从 向银 银行 提 出贷款 须提供 担 致抵 押合 同无效 ，则 必然 导致 银 行 的优先 受 保 ， 肥 厂提 出用 厂房 作 抵押 担保 ， 化 双方遂 签 偿权 受损 。 订 了《 押 贷款 合 同》 抵 。该 合 同规 定化 肥厂 以 三、 房产先 出租 后抵 押 其房 产 作抵 押 向银 行贷 款 １０万 元 ，贷款 期 ０ 房产 先 出租 后抵 押 ，这是 房 产抵 押贷 款 限 为 ４ 。后 来 ，化 肥厂 因经 营 不善 濒于 倒 年 纠纷 中时有发 生 的欺 诈情 形 。房 产所 有人 先 闭 ， 力 偿还 银行 贷 款 。银行 遂 向法 院起诉 ， 无 串通 第三 者 ，通 过合 法 的形式 将 房产 租赁 给 要求 实现 其抵 押权 以清 偿化 肥厂 债务 。 第三者， 租期 较 长 （ 如 １ 以 上 ）租 金 在 例 ０年 ， 根据 我 国《 民法通 则 》 第八 十 九条 第二 项 订立 合 同时一 次付 清 。 然后 ， 房产抵 押 给银 规定 ： １务 人或 者第 三人 可 以提供一 定 的财 将 ｌ责 ｌ 行取 得贷 款 。该 陷 阱的迷 惑性 在 于按 常规 的 产作 为抵 押物 。 务 人不履 行债 务 的 ， 人 债 债权 抵 押 物审 查 方 法难 于 发 现抵 押 物 是 否 出 租 ， 有权 依照 法律 的 规定 以抵 押物 折 价或 者 以变 法律 意识 不强 的 信贷 员 即使发 现 也未 必能 识 卖抵 押 物 的价 款优 先 得 到偿 还 。” 根据 上 述 别其 中所 蕴藏 的风 险 ，抵 押登 记 机关 对此 项 规定 ，抵 押权 的 实现 方式 为折 价 或者 变卖 抵 内容 通常 也不 予审 查 。 押物 ， 并从 卖得 价金 中清 偿抵 押人 的债务 。 本 出租 的房 产 用 于抵 押 的 风 险 性 在 于 ， 当 案是 房产 抵押 纠 纷案 ， 押标 的物 是房 产 ， 抵 抵 借款 人不 能按 时 归还 贷款 ，而 金 融机 构实 现 押权 的 实现 不论 用何 种 方 式 ， 处理 抵押 物 一 抵押 权时 ， 即使 抵 押权 实 现 ， 融 机构 在房 产 房产 时 ， 涉 及 到 房屋 的地 基 一 土 地 ， 折 金 都 即 人与 第 三 者 约定 的租期 内也 不 能 受偿 分 文 。 价或 变卖 房产 必 然会 附带 将土 地 折价 或变 卖 《 高 人 民法 院 关 于适 用 ＜中华 人 民共 和 国 土地 。而 本案 中 化肥 厂 的房产 附 属于村 集 体 最 担保 法 ＞若 干 问题 的解 释 》第 ６ ５条 明确 规 所有 的土 地上 ， 照我 国现行 法律 的规 定 ， 按 集 定 ： 抵押 人将 已出租 的财产 抵押 的 ，抵押 权 体土 地不 以能 转让 。这就 会使 法 院和 当事人 ” 实现后 ，租 赁合 同在有 效期 内对抵 押 物的 受 处于 两难境 地 ； 不转 让 土地 ， 产无 法折 价 若 房 让人 继续有 效 。” 这意 味着 ，抵押 权实 现 后 ， 或变 卖 ； 转让 土地 ， 若 义违 反法 律 。 抵 押人 （ 房屋 产权 人 ） 原 与第 三 者签 订 的租 赁 所 以 ， 用房 产做 抵 押贷 款 的时候 ， 在 银行 合 同仍 然 有效 ，无 论是 银 行还 是 其他 的受 让 定 要 先 了解 该 房 产及 房产 土 地 的 归属 ， 一 人取得 抵 押房 屋 的产 权 ，都不 能 自行 与租 赁 面在 以后 的偿 还 债 务 时 出现 不 合 理 的纠 纷 ， 人解 除或 变更 合 同 ，如果 此时 租金 已经一 次 给银 行带 来不 必要 的麻烦 和 损失 。
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施摘要：近年来，随着全球经济的迅猛发展，社会的不断进步，房地产交易形式愈发多样化。
在当今我国房地产市场高速发展背景下，房地产抵押贷款评估业务逐渐增多。
目前，受相关评估人员技术水平及、能力素养，以及银行贷款门槛低等诸多因素的影响，使我国银行面临着一定的风险。
基于此，本文阐述了房地产估价的方法，结合房地产抵押贷款评估存在的风险及原因，提出了科学合理、可行有效的房地产估价风险防范措施，以期为有关人士提供有力参考。
关键词：房地产抵押贷款评估；风险；估价制度前言：21世纪，在我国经济社会蓬勃发展视域下，房地产行业进入了飞速发展阶段，市场规模越来越庞大，逐渐成为了我国经济发展的支柱产业。
但是，房地产的过快发展，使房屋价格存在很大水分。
面对此种情况，有关人员应根据自身工作经验，严格遵循估价原则，按照特定程序，合理运用科学有效的估价方法，综合、全面分析本区域房地产价格的各类影响因素，从而实现对房地产特定时间范围内合理价格的估计、推测及判断。
房地产估价方法一般包含三种，即：市场比较法、收益法和成本法。
这三种方法在实际使用中，结果各不相同，因此，要求估价人员需严格分析、评价估价结果，最后对取值进行合理处理。
1房地产估价的方法1.1市场比较法市场比较法，即：将估价对象和近期类似房地产交易进行对比，然后对其成交价格进行适当调整与修正，是估算出合理价格的一种有效方法。
1.2收益法收益法又称为收益还原法，即：结合不同区域、用途和类型的房地产的收益，返算其价值的一种方法。
计算公式为：房地产纯收益/收益还原利率=房地产价值1.3成本法成本法包含成本积算法、重置成本法两种。
1.3.1成本积算法对已获得的土地，或已完成的土地开发涉及的各项成本费用进行核算，去除其中非正常因素价值，对正常成本费用进行累积，扣除相应的资本利息和投资利润后，获得土地使用权价值的一种方法。
1.3.2重置成本法按照市场标准，对既有房屋重新建造需要的成本进行测算，然后扣除资金、利息和一定的建设利润后，获得的价值，并在此基础上，结合具体的实际情况，遵循有关法律法规，明确房屋成新率，将二者相乘得出房屋估价的一种方法。
抵押房法律案例分析(3篇)
第1篇一、案件背景甲与乙于2010年结婚，婚后共同购置了一套房产。
2013年，甲因经营需要向丙借款50万元，双方约定以该房产作为抵押物。
甲、乙与丙签订了抵押合同，并在房产管理部门办理了抵押登记手续。
2015年，甲因经营不善导致债务无法偿还，丙向法院提起诉讼，要求甲、乙偿还借款本金及利息。
二、案件争议焦点1. 抵押权的成立及效力；2. 婚后共同财产的认定；3. 抵押权人丙的债权实现方式。
三、案例分析（一）抵押权的成立及效力根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物、构筑物及其附属设施；（二）土地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
”本案中，甲、乙共同购置的房产属于可以抵押的财产，甲与丙签订的抵押合同符合法律规定，抵押权成立。
根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“抵押权自登记时设立。
”本案中，甲、乙与丙在房产管理部门办理了抵押登记手续，抵押权自登记时设立，具有法律效力。
（二）婚后共同财产的认定根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。
”本案中，甲、乙婚后共同购置的房产属于夫妻共同财产。
根据《中华人民共和国物权法》第一百八十九条规定：“夫妻一方因日常生活需要负担的债务，应当以夫妻共同财产清偿；夫妻共同财产不足以清偿的，由夫妻双方共同承担。
”本案中，甲因经营需要向丙借款，属于夫妻共同债务，甲、乙应当共同偿还。
（三）抵押权人丙的债权实现方式根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
抵押贷款业务的部分法律风险
抵押贷款是银行贷款的最重要组成部份，抵押贷款容易浮现问题的环节：(一)虚假资格证明文件。
1、虚假的的身份资料：如企业法人营业执照、组织机构代码证、房产证、国土证。
2、企业董事会(股东会)决议等证明企业借款资格的文件。
贺先生是某房屋的产权人。
2004 年 8 月 13 日，一位自称是“贺先生”的人来到银行办理借款。
在“贺先生”出具了身份证、户口本、房产证等证件后，银行即与这位“贺先生”签订了一份贷款额度为 21 万元的借款合同，并同时以贺先生的房产作为抵押物，办理了相应的强制公证及抵押登记手续。
合同生效 3 个月后，借款人“贺先生”住手了还款。
银行在多次向“贺先生”催款但不见动静的情况下，于 2005 年 1 月将借款人贺先生告上法庭，请求法院判令贺先生即将偿还本金及利息，依法处分其抵押房产，就所得款项优先偿还银行贷款。
令人意向不到的是，贺先生矢口否认曾经和银行签订过任何合同。
面对银行在法庭上提交的借款合同和抵押合同，贺先生辩称不认识签订合同的这个“贺先生”，贺先生对此毫不知情。
2005 年 2 月，司法鉴定部门对借款、抵押合同上的“贺某”签名进行了鉴定，鉴定结论为上述两合同中的“贺某”与产权人贺先生的样本字迹不是同一人所写。
法院经审理后认为，合同上的签名并非贺先生本人所签，贺先生事后也未对合同予以追认，银行既没提供证据可以证明贺先生委托了他人与银行签订合同，也没有证据证明还款行为系贺先生所为。
鉴于借款合同涉及金额大，虚假贷款风险大，房屋产权人对相关身份及权利凭证的控制力相对较弱，根据诚实信用原则，银行理应采取必要的防止风险的措施，且不得将该措施本身存在的失误或者风险转嫁于善意的产权人。
据此法院判决，对原告的全部诉讼请求不予支持。
至于假借别人身份的人是否构成贷款诈骗罪另论。
资产价值虚高)1、资产评估价值同市场成交价值并不都是彻底相符的，一旦价值不实，则处臵时，会对债权构成重大不利影响。
2、汽车抵押贷款业务：同一车型，配臵不一样，价格可能差距很大，但在办理业务时，会存在出具高配的发票，实际购买低配的车辆，从而将贷款放大。
特殊资产房产抵押的风险评估
特殊资产房产抵押的风险评估随着经济的发展和金融市场的繁荣，房产抵押贷款已经成为一种常见的融资方式。
然而，特殊资产房产抵押的风险评估是一个复杂且重要的问题。
本文将讨论特殊资产房产抵押的风险因素，以及如何进行有效的风险评估。
一、特殊资产房产抵押的风险因素1.法律风险：在特殊资产房产抵押中，由于法律环境的不确定性和复杂性，可能会产生法律纠纷。
例如，产权纠纷、合同纠纷、执行问题等都可能影响贷款的偿还。
2.市场风险：房产市场价格波动、利率变化、政策调整等因素都可能影响借款人的还款能力。
3.信用风险：借款人的信用状况是特殊资产房产抵押的重要风险因素。
如果借款人信用记录不良，可能会影响其还款能力。
4.操作风险：在特殊资产房产抵押过程中，操作不当可能导致风险。
例如，评估不准确、合同条款不明确等都可能引发风险。
二、风险评估方法1.历史数据分析：通过分析过去的特殊资产房产抵押案例，可以了解各种风险因素的表现和影响，从而为未来的风险评估提供参考。
2.专家系统：专家系统通过分析借款人的信用记录、房产市场状况、政策环境等因素，对特殊资产房产抵押的风险进行评估。
3.机器学习：利用机器学习技术，如决策树、神经网络等，可以从大量数据中提取有用的信息，提高风险评估的准确性和效率。
三、风险控制策略1.严格审查借款人资格：对借款人的信用状况、收入状况、房产状况等进行严格审查，确保借款人的还款能力。
2.定期监控：对特殊资产房产抵押的借款人进行定期监控，了解其房产市场状况、信用状况的变化，及时采取措施防范风险。
3.多样化担保：在特殊资产房产抵押中，可以采用多样化的担保方式，如其他房产、存货等，降低单一房产市场波动的风险。
4.法律保障：加强法律环境建设，明确产权、合同等法律问题，为特殊资产房产抵押提供法律保障。
四、案例分析以某银行为例，该银行在特殊资产房产抵押业务中采用了多种风险评估方法，如历史数据分析和专家系统，有效控制了风险。
某借款人张某以其名下的一套房产向该银行申请了特殊资产房产抵押贷款。
房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范解析
现代商贸工业房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范解析黄秋英（福建省宁德市蕉城区土地测绘规划队，福建宁德352000）摘要：所谓房地产抵押贷款，即银行、相关金融机构在得到借款人房产、地产抵押担保的基础上向其借款的一类抵押贷款方式，一般来讲，把房地产当作抵押贷款的贷款方式有三类，分别是个人住房贷款、房地产开发贷款、其他贷款°整个房地产抵押贷款模式中，所占比重最高的是房地产项目贷款、个人按揭住房贷款以及流动资金贷款°因为对于房地产抵押贷款来讲，最终的贷款额度主要是分析抵押物的评估值°因此，科学合理化的评估抵押房地产价值能够更好地为银行信贷资金、房地产抵押贷款提供保障，减少各类不必要风险的出现°以此作为基础，本文就房地产抵押贷款评估中存在的潜在风险进行研究，并提出相应对策和防范要点°关键词：房地产抵押贷款；潜在风险；提升途径中图分类号:D9文献标识码:A doi：10.19311/ki.1672-3198.2021.13.068近年来，房地产交易市场蓬勃发展，我国的房地产金融市场随着房地产市场发展逐渐活跃与完善，房地产抵押贷款评估业务日益增多。
中国房地产业日渐成熟的发展，也推动了房地产中介行业的发展，诸如与房地产密切关联的抵押贷款咨询业、评估业当下的整体发展速度即是十分迅猛的。
此类中介结构的出现与发展代表中国房地产行业的繁荣，然而因为中国中介机构整体的发展时间偏晚，且无科学化的管理机制，所以在发展中总会出现部分违规操作问题。
若房地产抵押价值偏高，即会导致信贷风险爆发，反之则抵押物的担保价值便无法展现。
《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》当中明确谈到：商业银行派发房地产抵押贷款之前，需首先明确出房地产在抵押方面的价值，以此当作核定贷款额度的参考。
由此,评估师是否能够准确、合理的明确出抵押房地产的相应价值，对于后续风险的把控来讲十分关键。
我国个人住房抵押贷款的违约风险及防范
我国个人住房抵押贷款的违约风险及防范，不少于1000字个人住房抵押贷款是指以个人住房为抵押物，向银行或其他金融机构借款的一种贷款形式。
由于个人住房是家庭最重要的资产之一，同时抵押贷款的额度也相对较高，因此个人住房抵押贷款的违约风险较高，需要采取相应的防范措施。
本文将从以下几个方面对我国个人住房抵押贷款的违约风险及防范进行探讨。
一、我国个人住房抵押贷款的违约风险个人住房抵押贷款的违约风险主要有以下几方面：1. 经济风险经济因素是影响住房抵押贷款违约的最主要因素之一。
例如，当房地产市场出现滞涨或下跌时，房屋价格下降，贷款金额可能会超过房屋的价值，借款人可能无法及时偿还贷款，从而导致违约。
2. 个人信用风险个人信用状况也是影响住房抵押贷款违约的重要因素之一。
如借款人信用记录不良，或者无法证明其偿债能力，在银行或其他金融机构审批时难以通过贷款申请。
即使被批准贷款，借款人可能也面临无法按时还款的问题。
3. 法律风险个人住房抵押贷款涉及大量法律问题，如借款合同、抵押合同、担保合同等，其中可能会发生许多法律纠纷。
例如，如果银行或金融机构的抵押评估不确定或评估失误，可能导致借款人贷款金额偏高而违约；如果借款人在还款期限内没有办法在银行或金融机构规定的时间内偿还贷款，可能面临银行起诉和资产被拍卖的风险。
二、防范个人住房抵押贷款违约的措施1. 加强贷前审查银行或其他金融机构在借款人提交贷款申请时，应严格审查借款人的财务状况、信用状况以及还款来源等信息，避免出现无偿违约或提前还款的情况。
同时，银行或其他金融机构应加强房屋估价和抵押物评估工作，在确保抵押物价值的前提下，防范贷款违约的风险。
2. 变通还款方式银行或其他金融机构可以根据借款人的实际情况，灵活变通还款方式。
例如，提供灵活还款期限、借款延期、收益再结算、利率浮动等服务，以减轻借款人的负担和压力，防范贷款违约。
3. 提高个人信用意识加强个人信用意识教育，引导借款人树立良好的信用意识，理性消费，合理规划借贷行为，避免过度依赖信贷等方式，这也是减少个人住房抵押贷款违约的一项有效措施。
房地产抵押贷款的法律风险防范
二、 防范房地产抵押贷款风险的对策
（ ） 真 审核 贷 款 资料 ， 一 认 实地 开展 调 融 资 项 目本 身 的 经 济 效益 、社 会 效 益 以 及
贷业务 中多采用房地产抵押担保方式。但 押物 的价值与市场变现价值 相差较 大 ； 二
在实践中 ． 房地产抵押贷款经济纠纷较多 ， 是用专用性很强如厂房 、职工 宿舍楼等作
要求法院驳回诉讼请求 ， 最终银行撤诉。 二 置抵押房产 ，但在执行 中被执行人以上述 行要充分考察抵押房产的抵押值 ，审查抵 是抵押物登记时相关合同填 写不全 。有 的 条 款 为 由要 求 法 院 不 予 执 行 ，因此 银 行 利 押房产是否列入拆迁范 围，是否是经济适 经办人员 图省事只填一 、两份完整 的抵押 益受损 ．银行不得 已多次向法院及上级部 用房及是否有其它不稳定因素 ；同时对抵 合同 。留空 白合同或者在办理抵押登记手 门 申诉 ．历 时 几 年 ．花 费 了一 定 的人 力 物 押率进行科学的分类 。按不同抵 押物及其 续后补充填写合同内容 ，导致抵押登记部 力 。 门留存的合同与银行 留存的不一致 ，存在 变现能力确定抵押率。银行可 以调整抵押
关条款的约束 。三是对按 揭贷款没有进行 地使用权所得必须首先用于支付 职工安置 的抵押物分值高 ， 押率 高。 抵 不容易变现的
预抵押登记 。预抵押登记使抵 押合 同具有 费 。如果企业在提供抵 押之前就 已拖欠税 抵押物分值低 ， 抵押率低 。
物 权 效 力 。 则 银 行 难 以 防 止 “ 房 多 卖 ” 款 。税务机关有权先于商业银行处置抵押 否 一 失。
金 融 与 法
本栏编辑 黄瑞峰
房地产抵押贷款 的法律风险防范
口 严 瑛
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房产抵押贷款的十大法律风险
房产抵押贷款作为银行贷款中非常普遍的担保措施被广泛运用，银行抵押权因抵押登记而产生。
但银行享有房产的抵押权并不能代表抵押权一定能够对抗其他权利人的合法权利。
齐精智律师提示在本文第一种、第五种、第七种、第八种情况中，银行因贷款而抵押房产所产生的抵押权不能对抗其他权利人。
一、房屋购买者的居住权优先于银行房产贷款抵押应当适用《执行异议和复议案件规定》第二十九条。
裁判要旨：交行陕西分行认为，本案应适用《执行异议和复议案件规定》第二十七条，其对案涉房产享有对抗案外人李骊昕的优先受偿权，二审法院适用《执行异议和复议案件规定》第二十九条系适用法律错误。
本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
”从该条规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情况，即“法律、司法解释另有规定的除外”。
换言之，申请执行人对执行标的享有优先受偿权的，其对抗案外人的执行异议不是绝对的，如果法律、司法解释另有规定的，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。
本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十九条就是第二十七条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”中的司法解释，第二十九条与第二十七条并不矛盾，因为它是第二十七条的但书。
第二十九条之所以作为第二十七条的但书，是为了优先保护符合相关情形的房屋购买者的居住权，因为从价值衡量来看，该种情形下的居住权与抵押权相比，居住权优先。
据此，在李骊昕的行为符合第二十九条规定的情形下，即使交行陕西分行在案涉商品房上设定有抵押权，李骊昕也享有足以排除强制执行的民事权利。
本案中，李骊昕已承担相应举证责任，提供的证据足以证明其符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定的情形，二审法院参照适用该规定，根据《民事诉讼法司法解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，认定李骊昕享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律正确。
此外，交行陕西分行认为，适用《执行异议和复议案件规定》第二十九条的前提条件是办理商品房预售登记。
该主张没有法律依据，本院不予支持。
案件来源：交通银行股份有限公司陕西省分行、李骊昕申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书，
最高人民法院民事裁定书（2018）最高法民申1615号。
二、银行对用已销售的房屋抵押审查有过失的，抵押登记无效。
裁判要旨：永州农商行作为专业金融机构，在审查办理贷款担保时，理应对云天公司房屋销售情况进行认真详细的调查了解。
涉案楼盘项目房屋早已建成发售，云天公司也曾用多种形式广告宣传促销楼盘，用于
抵押的商铺也已实际出租使用。
在此情况下，永州农商行不仅应当预料用于抵押的商铺存在业已售出的可能，而且完全有能力了解到商铺已经售出的客观事实。
原审判决由此认定永州农商行对于抵押商铺未予审慎审查存在过失，因而不属善意取得情形的意见，具有相应的事实和法律依据。
永州农商行认为商铺销售情况并非办理贷款抵押必须审查的内容，其亦无从知道商铺实际销售情况，故其已尽审慎审查义务，属于善意取得的意见，理据不足，不予采信。
案件来源：(2011)民提字第29号]大连羽田钢管有限公司与大连保税区弘丰钢铁工贸有限公司、株式会社羽田钢管制造所、大连高新技术产业园区龙王塘街道办事处物权确认纠纷案，转载于《最高人民法院公报》2012年第6期(总第188期)
三、父母以未成年人子女房产对外设立抵押担保，有效。
裁判要旨：现行法律对抵押人的身份并无限制，限制民事行为能力人的母亲以监护人的身份代其签署抵押合同并不违反法律的禁止性规定。
即使监护人代为签署合同的行为损害了被监护人的利益，也应当由监护人承担赔偿责任，并不能因此否定合同的效力。
案件来源：黄韵妃与华夏银行股份有限公司深圳天安支行、昶皓照明股份有限公司、上赫股份有限公司、黄恒燊、温小乔一般担保合同纠纷申请再审案[最高人民法院(2014)民申字第308号]
四、未经审批抵押划拨土地上的自有房屋,并不必然导致抵押无效。
裁判要旨：根据最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条的规定，如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地一并设定抵押的，对土地使用权的抵押须履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效。
当事人在签订抵押合同时，如果仅仅约定以自有房产设定抵押并办理房屋抵押登记，并未将该房产所附着的、以划拨方式取得的国有土地使用权一并抵押的，不适用上述规定。
案件来源：中国长城资产管理有限公司济南办事处与山东济南医药采购供应站、山东省医药集团有限公司、山东省医药公司借款担保合同纠纷二审案[最高人民法院（2006）民二终字第153号，《中华人民共和国最高人民法院公报》2008年第1期，总第135期]。
五、抵押权人同意销售抵押房产，抵押登记虽未注销，抵押权已消灭。
裁判要旨：抵押权人同意继续销售抵押房产，应视为放弃抵押权，其只能对买受人支付的购房款行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权，即使抵押权登记尚未注销，抵押权仍消灭。
至于抵押人未将售房所得款项用于偿还借款，系抵押权（出借人）与抵押人（借款人）的债权债务关系，当事人应当另行主张。
案件来源：（2016）最高法民申887号。
六、房产抵押登记范围记载不清，在后买受人可对抗“抵押权人”。
裁判要旨：本案中，不动产登记簿上记载的抵押财产是克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园的2220.01㎡商铺，但芙蓉花园第58-1号商铺是否包括其中，由于登记簿上对此没有记载，视为抵押登记不具体、特定、明确，对丁维生而言，就不能产生其购买的商铺在其购买之前已经被抵押给了聚鼎公司的效果，丁维生就案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益。
案件来源：（2017）最高法民申2274号。
七、银行以抵押期间未经抵押权人同意不得转让抵押财产为由，主张开发商在抵押登记后出售商品房的行为无效，最高法不予支持。
裁判要旨：依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。
该规定属于管理性强制性法律规定，并非《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的效力性强制性规定，交行陕西分行主张李梓瑜与瑞麟公司未经抵押权人同意所签订的《商品房买卖合同》无效，其理由不能成立。
案件来源：（2018）最高法民申843号。
八、银行抵押房产在前，开发商出售抵押房产在后，买受人可排除抵押权的优先受偿。
裁判要旨：房屋买受人与房屋卖售人在签订买卖合同时，标的房屋虽然有抵押，但是买受人符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一要件，买受人享有排除强制执行案涉房屋的权利。
《2015年全国民事审判工作会议纪要》第39规定：“取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持。
”
案件来源：最高人民法院（2018）最高法民申171号民事裁定。
九、若抵押人的配偶没有在登记簿或权属证书上显示出来，抵押权人主张自己善意时，要尽合理的查询和注意义务，对真实权利状况不知情应不存在重大过失。
裁判要旨：在婚姻关系存续期间，夫妻一方未经配偶同意，擅自以夫妻共有房屋作为抵押物与金融机构签订抵押借款合同，且其配偶事后未予追认的，属于擅自处分夫妻共有财产，系无权处分。
但在签订抵押借款合同时，金融机构已经审核了夫妻一方提交的无配偶、其系抵押房屋所有权人的证明材料，已经尽到了合理审查义务，主观系善意。
同时，
金融机构亦按照合同约定发放了贷款，即支付了抵押合同的合理对价，故金融机构的行为构成善意取得。
齐精智律师提示《担保法司法解释》第五十四条的规定，按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。
共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。
但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。
案件来源：王X诉李X、中国民生银行股份有限公司天津分行确认合同无效纠纷案，(2013)津一中民二终字第0069号。
备注：该案被最高人民法院《人民司法·案例》2015年第08期(总第715期)收录。
十、房产已抵押登记,土地另抵押他人，虽登记也无抵押权。
裁判要旨：借款人将自己的房屋抵押给银行，该房屋占用范围内的建设用地使用权应视为一并抵押，在该房屋抵押抵押登记期间，即使案涉房屋所占用土地的土地使用权又被抵押给其他债权人并办理了抵押登记，对该土地使用权的抵押权并不能有效设立。
案件来源：(2017)最高法民申3643号。
综上，银行贷款房产抵押权并不能对抗在后的符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条的房屋购买者的居住权。