深圳地铁松岗详细蓝图规划设计

住区临松福大道这一城市主干
道退用地红线12米。但与深圳 市噪声防治条例要求退15米有 矛盾。
规划设计
建筑高度控制指引 按照规划设计条件，本区建筑 西部滨水地区西北部限高50米， 西南限高150米，东北部限高100 米（含13米盖板），东南部限高 200米（含13米盖板）。建筑形态 以垂直于茅洲河方向的板式建筑为 主。
规划背景
为适应深圳市委市政府对地 铁融资“地铁+物业”的新开发 模式的转变。力争上盖物业开发 与车辆段同步建设，使物业收益 及时反哺地铁建设运营，以减少 市政府财政压力。 松岗车辆段上盖物业开发位 于宝安区松岗街道，作为地铁11 号线的配套工程，紧靠碧头终点 站。
区域位置
本项目位于深圳宝安区北侧的松岗片区，与东莞长安接壤，是进入深圳松岗片区 的西北门户地区，上盖物业用地总面积39.23公顷。
名
称
建筑面积 （m2）
备注

公共配套设施表
九年一贯制学校
150000
45 班，共占地 3.1 公顷，位于 102地块内，其中独立占地1.53公顷， 平台上占地1.57公顷。
12班幼儿园
6400
2 所，均位于地铁上盖平台上， 分别占地面积4000 m2，分别位于、 1-03-04地块内
社区管理用房 物业管理用房
规划设计
场地消防规划
项目有消防通道需求的主要为 东南白地综合物业组团、西南侧高 层住宅组团和北侧13米平台小高 层住宅组团。 规划合理的布置了建筑的防火 间距及消防车道，确保了建筑物的 防火安全。 西南侧高层住宅组团消防车道 利用硬质铺地形成隐性环形消防通 道直接与城市道路余屋东路相连， 盖上物业消防车出入口设置在桥山 路，沿消防坡道进入盖上。 东南侧综合物业区及西南侧住 宅小区为围合式布局，消防车道环 绕内部环道设置，北侧住宅区域为 行列式布局，消防车道以尽端式布 局。
相关规划

松岗西北地区法
定图则(公示版)
项目所在地在法定图 则中为特别管制区。 区内车辆段上盖以居 住为主导功能,完善公共,
商业配套,住宅提倡以3060平方米中小户型为主， 完善配套设施等。
相关规划
地铁11号线松岗车辆段上盖物业综合开发专项研究
相关规划
地铁11号线松岗车辆段上盖物业综合开发专项研究
答复应结合具体选址，相关规划与设计方案，
按照基本生态控制线管理规定进行。
2012年4月，在宝安生态线调整方案中松
岗车辆段生态线调整未彻底，被采纳调出范
围面积约8.3万平方米，其中松岗车辆段部分 被采纳调出的范围仅5.6万平方米，还需要调 出5.4万平方米。
5.4万平方米
发展条件分析
基本生态控制线调整 而根据松岗车辆段上盖物业开发需要，松 岗车辆段上盖物业开发共占用基本生态控制 线面积约3.5公顷，需要在今年的最新一轮基 本生态线调整中调出来。 根据与正在调整深圳市基本控制线规划的 深规院的交流函，生态控制线调整出来后， 规划将在上盖物业内开发公共绿地进行置换。
规划设计
重要开放空间概念性 设计 规划强调引入茅洲河景 观与社区空间相融合，控 制东西向绿化轴线串联院 落空间，将城市主要开放 空间与地块内开放空间相 结合。
规划设计
建筑退线控制 规划按照深标要求，区内多 层建筑按一级退线退用地红线 6米，中高层建筑按二级退线 退用地红线12米。北部部分区 域位于盖板上的按零退线。 按照新版深规要求，南部居
规划目标
将规划区打造为一个大规模复合型地铁上盖物业，建设深圳西北门户地区的综 合居住生活区。本次规划的目标定位是综合居住区，主导功能为居住、办公、商务 公寓、商业和休闲娱乐。
控制体系
功能控制 形体环境控制
土 地 利 用 及 开 发 强 度 控 制
道 路 交 通 控 制
市 政 工 程 设 施 控 制
原始场地
发展条件分析
不同标高层次的空间联系 规划整合后的场地分为上盖北区的13 米标高，基地南部的9米标高和基地中央 的局部0米标高三个部分，整合后可以打 造大面积的屋顶花园，内部联系更加紧密。
整合后的场地
规划原则与目标
规划原则
公共配套优先保证原则 集约化与弹性化原则 保证沿河景观和公共性原则
再生资源回收站 环卫个人休息房 公共厕所 附建公交首末站 体育活动场地 机动车位
150 150
60 40 120 4000 / /
1处，位于地块内 场地面积，位于地块内 1处，位于地块内
1处，位于地块内 2处，分别位于、1-03-03地块内 1处，位于地块内 场地面积，位于地块内 5260个
规划设计
发展条件分析
1. 2. 3. 4. 5.
存在主要问题
发展需求需要与原有规划的衔接 交通设施需要协调完善 空间景观的要求 高压变电站和高压走廊安全防护限制要求 基本生态控制线需要调整
发展条件分析
基本生态控制线调整
8.3万平方米
深圳地铁集体有限公司在2011年向规土 委申请调整松岗车辆段区域基本生态控制线。
城 市 空 间 组 织 控 制
建 筑 形 态 控 制
景 观 环 境 控 制
规划设计
规划空间结构 上盖物业的整体空间结构为 一轴六区多节点的架构。 一轴指的是南北向的绿化景观 轴 六区分别指北部的小高层组团 区、多层组团区、基础设施配
套区、中部的教育组团区、南
部的高层组团区和综合物业区 多节点指的是规划区内规划的 多个景观绿化节点。
规划设计

序号
土地利用规划统计表
用地代号 用地性质 面积（公顷） 比例（%）
1
R2
地 其 中 R02
二类居住用
17.59
44.85
公共服务 设施用地
1.16
Fra Baidu bibliotek
2.96
2
R2+C1
商住混合用地
6.86
17.46
3
G1C5
中小学用地
3.12
7.95
4 合计
G1
公园绿地
11.67 39.23
29.75 100.00
规划设计
土地利用规划 区内规划用地主要分为二类 居住用地、商住混合用地、中 小学用地、公园用地这么四种 类型。 由于规划范围内有多处高差， 因此本次用地规划是三维层次 的用地规划。 中小学用地内规划了一处45 班九年一贯制学校，用地面积 有3.1公顷，但独立占地只有 1.53公顷，有1.57公顷位于盖 板上。
规划设计
建筑形态控制指引 项目建筑形态应强调居住建筑和公共建筑的特色，突出滨水建筑的空灵感和现代 建筑的简洁，协调建筑与外部环境的关系，塑造崭新的城市形象。
规划设计
建筑形态控制指引
建筑色彩以浅色调为主、配合 局部中，深度色调配色，带来了鲜 明的色彩感受，表达出项目的地标 性。
规划设计

用地分宗
600 1000
1处，位于地块内 3处，分别位于、1-01-03地块内
社区警务室
100
2处，分别位于、1-03-03地块内
便民服务站 文化活动中心 社区健康服务中心
300 5000 1000
1处，位于地块内 1处，位于地块内 1处，位于地块内 1处，位于位于地块内
老年人日间料理中心
450
邮政所 垃圾转运站
桥山路
朗碧路
佘屋东路 松福大道
规划设计
人行道路交通规划 场地内高差较多，怎么合理组织盖上盖 下人行流线，加强与东侧地铁碧头站和周 边公交站点的衔接，是本次人行流线组织 的重点。
规划地下人流通过地下商业街和通道直 接连通碧头站和公交首末站。地上人流采 用自动扶梯和阶梯加强盖上盖下的联系， 公交首末站设置在东南地块内，靠近人流 集中地布置，方便居民出行换乘。 盖上沿项目规划区的中央绿廊向北延伸 形成主要的步行空间，绿廊主要出入口设 在南部松福大道上。
茅洲河
现状分析
地块现状土地利用性质以二类 工业用地为主，现状除开西南有 少部分农民房没拆迁外，其他基 本已经拆迁完毕。
现状公共设施分析
地块周边现状公 共设施缺乏，从服务 半径来看，基本无法 覆盖本项目，基地需 要通过 自身规划来 解决公共设施不足的 问题。
现状市政设施分析
在项目用地的中部有沙埔西排洪渠横穿至茅洲河，中北部有 220KV变奋进-宝安、 创业同塔四回高压架空线路穿越，对本项目影响较大。 项目用地外西北侧，已建有一座现状220KV奋进变电站。管线方面在朗碧路敷 设有现状通信管线。
外部交通规划 基地外围市政道路主要有广深高速、宝安大道、松福大道、朗碧路、桥山路和 佘屋东路经过。
桥山路
规划设计
内部车行道路交通规划
地面层交通组织（0米标高）： 东南侧由松福大道和朗碧路进入白地 综合物业区，西侧由桥山路进入中学，由 佘屋东路西南部白地居住区。 平台层交通组织（9米标高、13米标高） 9米标高平台交通组织： 车辆段9米平台盖上由西侧桥山路高架 进入，东侧由朗碧路通过匝道进入9米平 台车库，北侧由桥山路通过匝道进入平台 车库。 13米标高平台交通组织： 由北侧9米平台车库两个坡道入口进入， 同时通过坡道连接13米平台与9米平台。
规划设计
空间景观分析
本项目充分考虑茅洲河和周边 生态绿地的景观特点以及车辆段工 程技术要求，将空间景观系统组织 为一心、多廊、立体化的总体框 架。
规划设计
场地环境设计与绿化 布局 场地环境和绿化布局设 计强调公共空间与私密空 间的区分。 在环境设计中，考虑自 然循环系统的畅通，避免 大面积的硬化铺装和大量 的人工化布置的手法，塑 造一个与自然和谐相容的 居住环境。
3.5万平方米
发展条件分析
优势条件 松岗价值洼地的优势 未来交通便利 居民对住房商业的需求量大 基地具有较好的景观资源 开发限制条件 车辆段工艺以及技术限制要求 现状排洪渠分隔场地 不同标高层次的空间联系受限 松岗车辆段物业开发用地现状原始标高 主要由0米、9米、13米构成。 场地分为四个区域：东南白地、西南白 地、上盖北区、上盖南区。场地标高复杂， 交通联系不便。
规划设计
地铁公交接驳分析 项目总规划居住人口约2万人，又紧靠 碧头地铁站，人流集中，本次在东南白地 紧靠碧头站布置公交首末站一处，附设在 一层商业裙楼以节约用地。 公交首末站采用右进右出方式，右松 福大道进入，朗碧路驶出。
规划设计
静态交通分析 本项目停车场库主要有主要有地下、 架空车库和地面停车场三种类型。共配套 5260个机动车停车位。
规划设计

道路断面规划
市政路：城市主干道松福大道 红线宽度100米，规划朗碧路红线 宽度40米，佘屋东路红线宽度25 米，紧靠碧头站支路红线宽度18 米。 场地路：分宽度18米、7米两 个等级。
规划设计
竖向规划
场地现状地势较为平坦，西北 侧地面标高低至6.2米，与茅洲河 现状标高相差不多，长期存在防洪 安全威胁。 规划考虑到防洪排水要求，将 车辆段区域标高整体提高，朗碧路 和桥山路抬高分别向中部排水箱涵 逐渐降低，以满足排水和防洪要求。
规划用地分宗主要考虑北部生态控 制线影响、学校为委托代建以及分期 开发实施的三个主要因素。 规划划分为三个宗地。分别是南部 居住地块1-01宗地、中部教育地块102宗地、北部商住地块1-03宗地。分 宗内配套设施均能满足配套要求。 1-01宗地总面积约19.73公顷，102宗地总面积约3.11公顷，1-03宗地 总面积约16.47公顷。1-03宗地范围将 来可能根据深圳基本生态线调整进行 适当修改。
规划设计
公共设施规划
按照规划区内人口预测和规划设计 条件地块，区内主要配套有45班九年 一贯制学校一所、12班幼儿园两所 （独立占地）、社区级服务设施（包 括社区管理用房、物业管理用房、社 区健康服务中心、便民服务站、文化 活动中心、老年人日间照料中心、社 区警务室）、邮政所、社区商业设施、 垃圾处理设施和社区活动场地等，以 满足地块居民日常生活需要并为周边 提供服务。
规划设计
宗地指标 1-01地块
规划设计
宗地指标 1-02地块
规划用地面积 建筑面积 容积率 建筑覆盖率 绿地率 配建停车位
规划设计
主要经济技术指标
规划用地面积：39.23公顷 建设用地面积：36.80公顷 总建筑面积：90万平方米 计容建筑面积：65.43万平方米 其中住宅建筑面积：48万平方米 公寓建筑面积：8万平方米 商业建筑面积：6万平方米 公共配套建筑面积：3.43万平方米 平均容积率：1.7 建筑覆盖率：50% 居住户数：5250 居住人口：16800 绿化覆盖率：30% 配建停车位：5260个 建筑限高：西北部50米，西南部150 米，东北部100米，东南部200米。 总平面指标严格按照规土委用地规 划设计条件控制