中原_深圳月亮湾项目战略发展建议6

雷圳0755 诺德国际
城市山林 汉京峰景苑
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供应项目分析：项目周边在售和未来两三年潜在项目主要项目如下：供 应的项目主要以中档次的为准
类型 项目名称
位置
住宅小 区
项目自身战略角色的定位
高
形象贡献型产品 酒店式公寓
形 象 贡 献 度
补充型产品 商务公寓 商业
明星（标杆）产品 写字楼
现金牛产品 住宅
低
利润贡献度
高
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前海片区住宅市场界定：多为中档次大盘，但片区整体住宅档次相对而 言并不高，但覆盖楼盘数量较多
前海住宅产品格局分析
酒店式公寓客户特征：从市场认可角度出发，酒店式公寓的客户主要是 投资为主，适合于产业支持度较高的区域发展
一手价格 二手价格
租金
空置率
客户特征（区域、用途、职业）
装修标准 物业管理 物业管理费 面积区间 销售速度
酒店式公寓 最高24000～34000元/平方米 24000～27000元/平方米 最近单位成交加快，昭示市场逐步回暖星号出现 出售项目平均110/平方米左右，最高可达150/平方米，300/平方米以上超高租金的项 目都是只租不售，发展商自己持有经营。
公寓；
公
于他们对全市各种酒店式公寓产品投资偏好
消化速度认可度：酒店式公寓实现的销售
寓
预估；
速度相对而言也是各种物业形态中最乐观
需求面积：客户需求的酒店式公寓面积偏小， 的，但一个关键是处于世道上升期间，它
一般在25—45平米之间
的作用发展空间才最大；
立足片区未来发展需求，打造特色酒店式公寓
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结论：酒店式公寓客户群体特征明显，属于世道向上发展阶段的高溢价 产品，客户对这种产品的接受度高
客户特征
市场认可度
ຫໍສະໝຸດ Baidu
酒
酒店式公寓的客户更多的是投资客户，部分
价格认可度：酒店式公寓实现的价格溢价
店
属于就近产业客户需求；
空间远远高于同片区同档次的住宅和商务
式
投资客户中，以多次投资客户为主，这是基
本项目住宅形象——高端、大气、宜居
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本项目商业形象——特色风情街+集中商业
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Part 7.3
项目产品定位
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项目各种物业类型角色分析：对本项目的各种物业的角色定位 进行回顾如下
> 地理位置：主要指前海路及月亮湾大道一带 > 片区现状：前海是蛇口工业区的主要辐射地，
景观资源比较丰富，多数楼盘分布在前海路两 旁，距离大南山、青青世界、荔林公园都比较 近。前海路靠近桂庙路段一带由于成熟楼盘较 多，生活配套比较成熟，居住氛围浓厚，而靠 近大南山、青青世界一带，生活配套有待完善， 人气也明显不足。 > 楼市概况： 前海目前在售的楼盘有诺德国际居 住区、中海玫瑰园、鼎太风华、城市山林、雷 圳0755等，以中小户型为主。
通过充分挖掘，结合项目开 发时序和世道发展，有针对 性的储备项目价值，酒店式 公寓进可攻，退可守
项目价值 最大化
酒店式公寓 角色
市场认可 度高
酒店式公寓既可以作为中小 型住宅产品的升级也可以作 为提升项目档次，拓展投资 客的钟爱，有持续产业客户 作为支撑将更具市场发展潜 力
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Part 7.2
项目形象定位
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我们的客户他们之前居住在——
他们目前居住在本区域之外的中高档的商品房中或者自建 房屋内，但是他们面临着这样或者那样居住的问题 这里，高档次的大规模的商品房的供应比较少—— 这里，自建的房屋在环境和管理上难以满足要求—— 我们要打造适合他们需要的项目……
他们一心向往这样的生活……
这里，有一种
“采菊东篱下，悠然见南山”
的闲情雅致
这里，有一种
“结庐在人境，而无车马喧”
的清逸静逦
这里，有一种
“城市在左，我在右”
的繁华静谧
在这里，你开始静观世界 在这里，你学会保持清醒的自我 在这里，生活的心情与节奏同步
项目案名：
山海又一城
命名原则： 体现城市化气质，体现项目活力、健康、时尚、居家的未来氛围展现 备选案名：彼岸新都、城市新天地
洒店式公寓市场：市场产品稀缺，需求强劲。南山片区的酒店式公寓的 档次较高，整体而言,片区服务式公寓比较稀缺
－ 供给少
＞酒店式公寓 在08年的新 增供应，主 要都集中在 了服务式公 寓，而供应 量仅为 52620.76 平方米
市场
需求旺盛
＋
＞新项目销售率在 90%以上，出租 项目出租率也相 当高。而调查显 示，南山片区商 务人士对酒店式 公寓需求随着南 山片区商务往来 增加在成倍放大
除个别在售项目外，目前平均约15％左右，目前换手成交周期一般为15~20天
购买者主要为，深港投资客，各片区企业高层。 使用者主要为，各片区企业高管（包括国内、海外商务人士） 用途以中长期居住为主，少数办公。 1000～2000元/平方米以上 品牌物管 4.5～16元/月*平方米 以31~90平方米为主 较快
在售项目 项目名称 中航凯特 世金国际
出租项目 项目名称 泰格公寓 鸿隆公寓
酒店式公寓面积（㎡） 12480 20000
销售率 96% 90％
客房总数 232 间 220间
出租率 99% 98％
市场潜力大
泰格公寓
鸿隆公寓
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酒店式公寓角色：对于本项目目前市场是缺乏这种产品的，但酒店式公 寓未来承担的角色是项目获利价值的放大，提升项目的辐射半径
形象 统领
为区域的客户提供： 现代、 时尚、 活力、 休闲、 康居、 充满别样生活乐趣的 “城”中领地。
山海又一城—开启现代都市生活新篇章
山海又一城，犹如一道阳光，照亮一群 人的一切物质与非物质层面…
又一城 ，一种艺文化，一种追求 流连于现实和理想之间 高档而优雅 它是向上的生活方式，看得见的和看不见 的… 这个季节，因为有山海又一城 一群狂热的追随者 一群务实、时尚的人群 他们激进、丰沛、勇往直前 追求美好的事物… 山海又一城，点燃了他们的激情 山海又一城，不仅仅是梦想…