第9讲第二章房地产市场与市场运行(新版)

一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场的特性、市场结构与描述指标、市场运行规律、政府干预房地产市场的手段与方法等的了解、熟悉和掌握程度。

考试要求1．掌握房地产市场的含义、运行环境，影响房地产市场转变的社会经济力量和房地产市场的参与者；2．掌握房地产市场结构与市场指标；3．掌握房地产市场的特性与功能；4．熟悉房地产空间市场与房地产资产市场；5．掌握房地产市场的周期循环；6．了解房地产泡沫与过热；7．了解房地产市场的政府干预。

二、内容讲解第三节房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性【2009、2006年考试考点】房地产市场作为市场体系的组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。

但由于房地产具有区别于其他商品的特性，导致房地产市场具有一系列区别于一般商品市场的特性，包括垄断性、外部性和信息不对称性等。

（一）市场供给的垄断性开发商品的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。

一般而言，在垄断的房地产市场中，开发企业会倾向于使用减少供给从而获得垄断价格的手段来对消费者进行价格歧视，这将总体上造成社会福利的损失。

有关研究表明，在香港房地产市场中，土地存量主要掌控在大型开发企业手中，因此开发企业已经在市场中形成了一定的垄断势力，会通过调整房地产供给策略来影响房地产价格。

北京市虽然有几千家房地产开发企业，但它们实际上并非在同一市场上进行竞争，其定价采取了价格领袖制的形式，本质上形成了合谋和垄断。

（二）市场需求的广泛性和多样性房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性；与市场供给的异质性相吻合，需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，可以是自用或投资，也可以是常住或季节性使用，因而需求具有多样性。

【教材增加内容】（三）市场交易的复杂性由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定；房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；加之市场信息的缺乏，市场交易通常需要房地产估价师或房地产经纪人等专业人员提供服务。

（四）房地产价格与区位密切相关房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的位置密切相关，位置可以决定房地产价格的60%～70%；而且由于人口不断增长、土地资源不可再生和经济社会不断发展，房地产价格的长期趋势是总体向上发展；但现实价格是在长期上涨趋势下个别形成的，受到经济周期、市场预期、社会经济政治事件及交易主体个别因素影响而呈现出短期波动。

（五）存在广泛的经济外部性经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部性。

正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。

负外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为此承担成本。

房地产市场的外部性问题非常突出。

例如，房地产市场的发展，为地方政府带来了丰厚的土地和财政收入，使之能有更多的资金用于城市基础设施建设和环境改善上，从而产生了正外部性；房地产价格迅速上升，会导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题，也会导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机，进而影响整体经济的持续稳定发展，从而产生了负外部性。

（六）市场信息的不对称性信息不对称性，是指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的，通常产品的卖方对自己所生产或提供的产品拥有更多的信息，而产品的买方对所要购买的产品拥有很少的信息。

由于房地产具有的位置固定性、异质性、弱流动性和价值量大等特性，导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方，进而导致房地产市场中存在更严重的信息不对称问题。

因此，在缺乏完善的法律保护的情况下，消费者的利益就很容易受到损害，甚至出现“逆向选择”和“道德风险”等问题。

解决房地产市场信息不对称问题的主要途径，就是发展房地产估价等专业服务业，政府加强房地产市场信息的发布工作，提高房地产市场的透明度。

延伸阅读：逆向选择是指由交易双方信息不对称和市场价格下降产生的劣质品驱逐优质品，进而出现市场交易产品平均质量下降的现象。

道德风险是从事经济活动的人在最大限度地增进自身效用的同时做出不利于他人的行动。

或者说是：当签约一方不完全承担风险后果时所采取的自身效用最大化的自私行为。

道德风险亦称道德危机。

以上六个方面是房地产市场的主要特征，但对于某一国家或地区的房地产市场，还要受其社会经济环境的影响，尤其是受到社会体制的制约。

因为不同社会体制形成了不同的房地产所有权与使用权制度，从而使房地产市场的上述特性也存在较大差异。

例如在我国土地公有制下，房地产权益通常是由一定期限的土地使用权和永久的房屋所有权组成；而在土地私有制国家，房地产权益通常包括了永久的土地所有权和房屋所有权。

二、房地产市场的功能【2005年考试考点】在任何市场上，某种商品的价格反映了当时的市场供求状况。

但价格不仅预示市场的变化及其趋势，还可以通过价格信号来指导买卖双方的行为。

简言之，价格机制是通过市场发挥作用的。

房地产市场的功能，可以分为以下几个方面：（一）配置存量房地产资源和利益由于土地资源的有限性，又由于房地产开发建设周期较长而滞后于市场需求的变化，所以房地产资源必须在各种用途和众多想拥有物业的人和机构之间进行分配。

通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成这种分配。

（二）显示房地产市场需求变化我们可以先通过一个简单的例子说明市场的这种功能。

假如居民想搬出自己租住的房子而购买自己拥有的住宅，则市场上住宅的售价就会上升而租金就会下降。

如图2—1所示，售价从OP升到OP1，租金从OR降到OR1.引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化；政府税收政策的影响；收入水平变化或消费品味变化；原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。

（三）指导供给以适应需求的变化房地产市场供给的变化可能会由于下述两个方面的原因引起：1．建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式例如在图2-1（b）中，由于部分需求从出租住宅转向出售住宅，租金下降至OR l，出租住宅的供给量从OL降到OL1，LL1就可以转换成出售住宅，因为出售住宅的需求量增加了MM l。

最后形成了均衡价格OP l和均衡租金OR1。

2．某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化根据当地各类房地产的收益率水平，同类型的物业都存在一个适当的租金售价比例。

如果售价太高，那么对出租住宅的需求就会增加，反之亦然。

用途可相互替代的不同类型物业之间的租金售价相对变化也会引起需求的变化。

举例来说，北京市1994年写字楼物业供给紧张，最高的月租金达到每平方米110美元，所以有些酒店和公寓作为写字楼出租，使这三类物业间的供给量发生了相对变化。

应该指出的是，房地产市场供给的这些变化需要一定的时间才能完成，而且受房地产市场不完全特性的影响，这一变化所需要的时间相对较长。

同时，对市场供给与需求的有效调节还基于这样一些假设，即所有的房地产利益是可分解的，并且有一个完全的资本市场存在。

但实际上这些假设条件是很难达到的。

例如银行的信贷政策往往受政府宏观政策的影响，因此并非所有的人都能够获得金融机构的支持；为了整个社会的利益，政府还会通过城市规划、售价或租金控制等政策干预市场。

房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。

由于房地产市场通常需要一年以上的时间才能完成供需平衡的调节过程，还可能出现新的平衡还没有达到，又出现新的影响因素而造成新的不平衡的情况，所以，用“不平衡是绝对的，平衡是相对的和暂时的”来描述房地产市场是再恰当不过的了。

（四）指导政府制定科学的土地供给计划在我国，城市土地属于国家所有，这就为政府通过制定科学的土地供给计划来适时满足全体社会成员生产和生活的需要、调节房地产市场的供求关系提供了最可靠的保证。

然而，制定土地供给计划首先要了解房地产市场，通过对市场提供的房地产存量、增量、交易价格、交易数量、空置率、吸纳率和市场发展趋势等市场信号的分析研究，结合政府在土地利用、耕地保护、城市发展和住房等方面的政策倾向，才能制定出既符合市场需要、可操作性强，又能体现政府政策和意志的土地供给计划。

（五）引导需求适应供给条件的变化供给在很大程度上影响和引导着需求。

例如调整住房供应的户型结构，增加中小户型供给，就会使居民逐渐减少对大户型住宅的依赖。

再例如，随着建筑技术的发展，在地价日渐昂贵的城市中心区建造高层住宅的综合成本不断降低，导致高层住宅的供给量逐渐增加，价格相对于多层住宅逐渐下降，使城市居民纷纷转向购买高层住宅，从而减少了城市中心区对多层住宅需求的压力，也使减少多层住宅的供给成为很自然的事。

因此，市场可以引导消费的潮流，使之适应供给条件的变化，这甚至有利于政府调整城市用地结构，提高城市土地的使用效率。

第四节房地产市场的运行规律一、房地产空间市场与资产市场【2007、2006、2004年考试考点】房地产属于一种耐用品，兼有消费品和投资品的双重特征。

因此，房地产市场也存在空间市场和资产市场这两个层面。

（一）房地产空间市场在房地产空间市场上，房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间。

对于家庭，空间是其消费的商品之一；对于企业，空间是生产要素之一。

他们既可以通过租赁房地产，也可以通过拥有房地产来获得空间带给他们的效用，相应地需要支付租金或住房所有权成本（住房价格在拥有年限中各年的摊销值，可看作是等效租金）。

空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，供给则来源于房地产资产市场，即目前所存在的房地产资产的数量。

（二）房地产资产市场在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。

投资收益包含两部分，一是在拥有房地产期间内每单位时间（例如每年）所获得的租金（或等效租金），二是在转售时所实现的增值收益。

为获得房地产所带来的投资收益，必须拥有房地产，这一点与空间市场是不同的。

房地产资产市场中的需求者是希望通过拥有房地产而获取收益的家庭和机构投资者，新增供给的来源则是新建的建筑物。

（三）房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。