无锡梅村、硕放商圈调研报告

经营情况良好，业绩仅次于青 浦奥特莱斯
梅村集中性商业的体量已经接近五十万方，按照梅村目前11万人每人1.2平米商业面积计算，梅村的商业面积已经达到饱和状态； 集中性商业的出现压缩了中小型商铺的生存空间、改变了梅村原有的商业格局、促使梅村商业竞争加剧，不少小型商铺业主反映，由于五洲国 际的进入自己的生意受到很大影响。
商业街 集中商业
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梅村商业综合体 大型商业综合体的出现导致梅村商业体量呈现饱和态势
百乐 居
嘉禾 广场
梅里 古都
奥特 莱斯
华 联
五洲 国际
梅村大型集中商业主要有嘉禾广场、百乐居建材、梅里古都、上海 华联超市、五洲国际等，这些集中性商业项目的出现满足了居民生 活消费升级和改善的需要， 改变了梅村“在乡镇赚钱，到城市消费” 的现象，也改变梅村原有商业凌乱、分散、低端的形象； 这些项目的出现说明梅村居民收入水平较高、消费能力较强并且消 费方式正在发生深刻变化，对商业市场存在巨大需求； 随着大体量商业项目的不断出现，梅村目前商业市场已呈现出饱和 势头、竞争较为激烈，一些项目已出现人气不足的态势（如梅里古 都）。一些嗅觉较为灵敏的商家已经将目光转移到梅村以外。
华联
五洲 国际
核心 商圈
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梅村商业街
除了新华路等少数几家商业街生意较好外，其余生意一般
华 联
五洲 国际
核心 商圈
街名 梅西路
业态
租金水平（元 /平米/天）
5
梅村经济 二、三产业并举，经济综合实力位居江苏百强镇前十强
梅村始终坚持发展第一要务，坚持二、三产业并举，着力打造先进装备制造、电子信息、精细化工、新型环保四大工业板块，大力发展服务 外包、现代物流、现代商贸、文化创意四大第三产业板块，实现了经济持续快速健康发展，街道级经济综合实力挤身江苏百强镇前十强。 2012年街道实现技工贸总收入650亿元，财政总收入完成16.4亿元。
地址：
开 发 商： 物业公司
物业费 装修状况： 店铺面积 开盘时间： 入住时间：
梅村新友北路8号（锡义路与新友路交汇处）
无锡五洲国际置业有限公司 五洲国际商业运营有限公司
2.8-3.2元/月/平米 毛坯
30-60平米 2011年6月25日
2012年2月
ONLY、VERO MODA、SELECTED、马克 品牌商家 华菲、豪客来、阿瓦山寨、小尾羊、匡记饺
梅里古都位于梅村街道老镇区中心，规划以泰伯庙 为核心，辐射周边，核心区总占地面积约300亩，总 建筑面积约17万平方米，总投资约17亿元，计划分 三到五年基本建成。 规划综合不同功能需求与环境因素，把全区分为： 泰伯古庙区、梅里美食区、梅里古街区、梅里休闲区、 梅里风情区（即德宫景区）5个功能区域，形成有机 的商业旅游链。
需求也在不断提高；
2010年以前梅村商业主要集中在新华路、锡义路等，以沿街
商业形式呈现，缺乏集中商业，业态主要以满足居民日常生活
的社区型商业为主，缺乏购物体验类业态；
2010年以后，五洲国际的开业填补区域内集中型商业的空白，
梅村的商业格局发生了巨大变化，商业中心在向东转移，以往
核心
商圈
的一些较繁华的商业街如锡义路西段等开始衰落。
与本项目所在区位条件相比较，本次市调重点 调查梅村的北区（新镇区）
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梅村房地产市场 定位市级商住区，房地产迎来井喷式发展，目前去化一般
楼盘名称 项目地址
产品
占地/建面 （万方）
吴都·金梅苑
锡市新区梅村街道 锡贤路南（530创 小高层、高层、别墅
业中心对面）
香梅人家（假日花 无锡市新区锡义路
梅里美食区建筑规模24000多平方米，由15幢建筑构成，河 畔香榭、小桥流水、以明清经典建筑外观尽现古色古香之风 貌。 该区功能主要为中华“美食文化”展示区，引入知名品牌和 本地百年老 字号餐饮企业。现已有德城大酒店、江南人民公 社、王兴记、穆桂英、外婆人家、古都福记大酒店、蔡阿水 羊肉、许府牛杂、知味胡同、好旺德火锅、老厨房、四季青 等餐饮企业入驻。
梅村相比硕放商业更发达，业态更丰富，成熟度高， 作为本案的启发点可能会更多，因此本篇报告重点分析 梅村商圈。
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一、梅村商业市场分析 二、硕放商业市场分析 三、本案招商建议
梅村简介 梅村商业格局分析 梅村商户访谈 梅村商业市场小结
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梅村简介 江南第一古镇，交通便利，人口以外地人居多
6000
50-200
2010年9月14日二期已开盘
6300
123-208
2013-5-11
梅村定位为市级商住区，规划的利好促进了梅村房地产市场的快速发展；近年来，随着市民广场、文化中心等大型民生工程的落成，加之不断改善 的交通条件和生活配套，梅村的居住环境越来越好，越来越多的外地人选择在梅村定居。 目前梅村有多个楼盘在售，初步统计目前在售项目总量已经超过了150万方，存在供给过剩现象；客源主要为产业导入人口。 这几年梅村的房价涨得太快，2008年4000多就能买到房子，现在要7000多一平了，刚需型客户会因价格原因外溢到后宅等价格洼地。 房地产市场的强劲发展为商业项目提供源源不断的客流，也进一步促进商业地产的发展，但未来人口导入困难等因素会给商业市场带来一定风险。
本项目可以抓住梅村商业市场已经饱和开始 外溢的机遇，吸引一些已经将目光放到梅村以外 的商户到后宅开店。
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梅村商业综合体 集中性商业的出现挤压了中小型商铺的生存空间
项目名称
物业类型
商业面积
主力店
品牌商家
主要业态
经营情况
嘉禾广场
集中商业及裙楼商 铺
1.6万
KFC、百业超市、如 家、苏宁电器
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梅村商业综合体 五洲国际广场：梅村首个城镇商业综合体
楼盘名称： 物业类型： 总占地面积：
总建筑面积：
五洲国际广场（梅村） 城镇综合体 23677平方米
约20万平方米
共分两期期开发，其中一期将打造成梅村万 项目分期 象之城、不夜之城，二期将打造成高尚人居
中心。
主力店 星美国际影院、八佰伴超市、国美电器、钱 贵KTV
园）
200-75号
高层、多层洋房
花半里
无锡市梅村镇锡义 路（锡义路与梅西
路交界）
34栋6F，2栋18F，3栋 28F
美满锦园
无锡新区梅西路与 4栋多层洋房，5栋小高 泰伯大道西北侧 层，及少量沿街商铺
1.37/3.7 8/16
12.6/30.4 3.1/7.0
达安上品花园
无锡市新区金城东 路（金城东路与新
梅村，古称梅里，号称“江南第一古镇”，位于无锡市新区 东北部边缘地区，距无锡市中心12公里，历史悠久，交通便利， 人杰地灵；
街道现有区域总面积15.5平方公里，下辖12个居（村）委、 9个社区，辖区内户籍人口3.2万人，外来新市民近8万，总计超 过11万人口。
南临无锡机场，北枕京沪高速铁路，沪宁高速公路、312国 道、锡太路穿境而过，江南第一条人工运河——伯渎河贯穿全境。
子、名都花园、秋水伊人、柒牌、九牧王
1号楼：影院、服饰、眼镜店、轻餐饮；2号 业态布局 楼：餐饮、服饰；3号楼：KTV、服饰；4号
楼：电器、餐饮、服饰；5号楼：餐饮；6号 楼：餐饮；7号楼：化妆品店；8号楼：餐饮
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梅村商业综合体 梅里古都：围绕泰伯庙兴建的梅村旅游休闲商业综合体
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梅村商业街
以社区型商业业态为主，业态单一、档次较低
梅村的商业街目前主要有六条，南北向四条，东西向两条，多 为自发形成的商业街； 业态主要以满足居民日常生活的社区型商业为主，以餐饮、便 利店等为主，业态较单一、档次一般； 受五洲国际入驻的影响，目前梅村商业重心整体向东南移，位 于梅村东南面的商业街繁华度要高于西北面，即便是同一条街， 如锡义路东段和西段也有很大差异。
1.8
563
1.8
一期650，二期 220
1.99
3023
均价
主力面积
近期开盘时间
6000 7000 8000
88-140
2012年9月26日首次开盘
80-90平方左右的 两房为主
99-230
2011年9月 2012年9月30日
7000
106-139
2013年6月29日
6700
62-141
2013年7月1日
美特斯邦威、杰米熊等
集中商业：-1F超市；1F超市、餐饮、电器、酒 店；2F酒店； 沿街商业：服饰、餐饮等
靠近市民广场，经营情况较好
上海华联超市
集中性商业
பைடு நூலகம்
五洲国际广场
综合体
梅里古都
旅游休闲综合体
0.27万 6万 17万
—
—
1F：生鲜、食品；2F：日用品、文具、食品及百 货
经营情况良好，提袋率较高
星伴美超国市钱际、贵影国K院美TV、电八器佰、 羊豪 秋OS、EN客 水LL匡E来 伊YC记、T、 人E饺V阿 、DE子、R瓦 柒O、马山 牌名M克寨 、O都华、 九D花菲小 牧A园、、尾 王、餐1餐号饮饮楼、、：服服影饰饰楼院；；：、35化号服号妆楼饰楼品：、：店K眼餐T；镜V饮8、店；号服、6楼饰号轻：；楼餐餐4：饮饮号餐；楼饮2：号；电楼7器号：、人每气天较平旺均，人成流为量梅接村近时一尚万地人标，
友路交汇处）
一期上市主要为高层， 小高层及部分洋房
45/60
梅里香舍 海天紫郡
新区梅村锡贤路 （锡贤路与新锦路
交汇处）
多层 小高层 高层
新锦路以东、金城 东路以南、新韵北 路以西、锡贤路以
北
小高层 高层
6.67/14 13.9/38.1
容积率
总户数
2.1 2 1.71 1.8
264 1438 1954 437
外婆人家、钱柜KTV 蔡阿水羊肉店、老厨房等
餐饮、咖啡店、ＫＴＶ
人气一般，靠外面的商铺有些 生意，里面的商铺人气较淡
百乐居建材城
专业市场
５万
——
贝尔地板等
建筑材料、家装材料、五金用品等
经营情况较好
百联奥特莱斯
购物中心
19万
耐克、外婆家等 左天奴、COACH、I.T等
品牌服饰、休闲、餐饮、娱乐、旅游等
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梅村商业格局 商业格局较单一，主要由几条商业街和商业综合体组成。
百乐 居
嘉禾 广场
梅里 古都
奥特 莱斯
华 联
五洲 国际
梅村属于典型的依托产业而发展起来的新型城镇，伴随着无
锡新区产业的快速发展，梅村凭借自身的区位优势、人文优势、
配套优势不断的发展壮大，经济实力越来越强，对商业市场的
教育资源
梅村教育底蕴丰厚，教育质量上乘。梅村中学、实验小学均有近百年历史。从梅村学校走出了钱穆、钱令希 等一大批学术泰斗。梅村中学现为国家级示范高中，被南京大学等高校誉为“共和国优秀人才的摇篮”。梅 里中学、实验小学、梅村中心幼儿园均为省级示范学校，在省内外具有较高声誉。
梅里古都
梅村中学
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2013.8.8 锐策市场部
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前言
梅村
硕放
本案
本案所在的后宅地区，商业成熟度不高，相邻的硕 放、梅村地区与本地区通达性强，成为了后宅居民外出 购物休闲的主要去处。这两个地区居住氛围较浓厚，商 业成熟度较高，其成功经验具有一定的参考性。
因此本篇调研报告主要针对硕放和梅村商业市场的 现状进行分析、总结，从而作为本案招商定位之借鉴。
作为江苏百强镇前十强之一，梅村经济实 力雄厚，二三产业并举，集中美的华东现代 服务总部产业园、TCL、华润微电子、国美 苏南（无锡）分销运营中心及物流产业基地 等工业企业数百家。
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梅村规划
规划为南北两个片区，本次重点调查北区（新镇区）
梅村一直是锡东重镇和无锡市卫星城市，是按照江苏省重点 中心城镇进行规划建设，未来将看齐华西村，与华西村一起成 为无锡的璀璨明珠。 近年来，随着新区大开发、大建设的辐射和推动，梅村镇按 照“总体规划、分步实施”发展战略，根据“一河两区三街四 带”的规划格局，中心镇区5.5平方公里以伯渎河为界分成南 区（老镇区）和北区（新镇区）。 北区以锡义路、新华路、泰伯旅游街为框架打造沿路商业街， 逐步形成市级知名商住区。
梅村
新区
高铁
机
站
场
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梅村资源 旅游古镇，每年导入一定数量旅游人口；教育资源雄厚
文化资源
梅村，古称梅里，拥有3200多年历史。商朝末年，周太王长子泰伯为成全父意让位于三弟季历，携二弟仲 雍来到江南，定居梅里，建立了江南第一个文明古国“句吴”。泰伯被孔子尊为“至德”，《史记》将其列 为“世家第一”。为弘扬泰伯精神，展示吴地文化，梅村于2009年启动梅里古都保护性修复工程，建设集 文化旅游休闲于一体的梅里古都，重现“句吴古都”独特魅力。