第二章 不动产产生及其基本性质

上增加经济供给。
2、土地用途的多样性
耕地
土地利用类型：指的是土地利用方式相同的土地资源单元，是根据土地利用 的地域差异划分的，是反映土地用途、性质及其分布规律的基本地域单位。 是人类在改造利用土地进行生产和建设的过程中所形成的各种具有不同利用 方向和特点的土地利用类别。
园地
沙地
3、土地用途变更的困难性
5、我国土地使用权和房屋所有权登记发证制度
（1）土地使用权登记发证 以出让或划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地 方人民政府土地管理部门申请登记，经其核实，由同级人民 政府颁发土地使用权证书。 （2）房屋所有权登记发证 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土 地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登 记，由其核实并颁发房屋所有权证书。
2014-3-9
（一）房地产权属登记概述
1、房地产权属登记的概念
又称房地产登记，是指房地产行政管理部门代表政府对 房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的房地产他项权 利进行登记，从而依法确认房地产产权归属关系的行为。 土地权属登记发证和房屋权属登记发证制度的总称
2、房地产权属登记的功能
（1）权利确认功能。通过登记以确认房地产权利归属状态，经登记 的房地产权利受国家强制力保护，可以对抗权利人以外任何人。 （2）权利公示功能。房地产权属登记公开房地产权利变动状况，昭 示利益关系人与社会公众，保障房地产交易的安全。 （3）管理功能。房地产权属登记能实现国家的管理意图：一方面通 过登记建立产籍资料，进行产籍管理；另一方面通过登记，来审 查相关权利设立、变更、终止的合法性，进而取缔或处罚违法行 为。 （4）建立不动产统一登记制度。这样可以更好地落实物权法规定，保 障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权,预防腐败。
无弹性？
土地自然供给：指地球所能提供给人类社会利用的各类
土地资源的数量，包括已利用的土地资源和未来可利用
的土地资源 土地经济供给：土地在自然供给及自然条件允许的情 况下，随着土地利用效益的提高而增加的土地供给量 。 有弹性？
土地自然供给和经济供给的区别：
（1）土地的自然供给是土地经济供给的基础；土地经济供给只能
3、我国房地产权属登记体制
（1）房地产权属登记包括土地权属登记和房屋权属登记。 （2）我国城市房地产管理法规定： 1）土地权属登记由县级以上的土地管理部门办理； 2）房屋权属登记由县级以上的房产管理部门办理的体制。 （3）我国实行“土地产权登记发证和房屋产权登记发证”、 “两制分开，两证分开”的登记管理体制。（不合理，不 科学） （4）《城市房地产管理法》第63条规定，在分开登记体制之 外，允许各地经省级政府确定实行统一登记体制。房地产 权属统一登记管理是比较科学、有效合理的体制。
6、土地利用后果的社会性
每一区域土地利用的后果，不仅影响本区域的自然生态环境和经济 效益，甚至影响到其他地区或整个国家的自然生态环境和经济效益 ，产生巨大的社会后果。如工厂的污染等。
史上最恶劣的开会环境—2013年北京
课堂练习 1、土地供给的稀缺性
2、土地用途的多样性 3、土地用途变更的困难性 4、土地报酬递减的可能性 5、土地的增值性 6、土地利用后果的社会性 投资适度，改进技术提高效率 勘察、规划、效益评价 区位选择与综合效益
城市房地产管理法（1994）
不动产法律之专门法 ： 中华人民共和国城乡规划法（2007） 中华人民共和国环境保护法（1989）
中华人民共和国建筑法（1997）
不动产法律之次位法：法规、规章与司法解释 不动产法律之“活法”：法律理念、习惯习俗与判 例
房地产登记
（一）房地产权属登记概述 （二）土地登记 （三）房屋登记
房叔事件：蔡彬，男，原任广州市城市管理综合执法局番禺分局政委。 2012年10月8日，被爆出其全家拥有20多套房产。随后，这一消 息得到了番禺区有关部门的证实，蔡彬被停职。 房姐事件：2013年1月24日，有关陕西神木“房姐”的帖子在网上 热 传。帖文称神木县农村商业银行副行长龚爱爱在京有20多套房产， 总价值近10亿元；她还有另一个名为龚仙霞的身份证（两个户口）。 不动产登记制度 户籍问题 中国拟建建立不动产统一登记制度，拟推出以公民身份证号码 和组织机构代码为基础的统一社会信用代码，为预防和惩治腐 败夯实基础。
变成了财产。
2、不动产的发展
社会越发展，对空间的要求也随之发生变化，技术水 平和建设改良自然空间的手段越来越强，不动产空间的功 能也越来越多，建设过程越来越复杂。总之，只要人们对 生活的态度处于发展和变化中，不动产就发展变化。 不 动 产 的 分 类
居住不动产 商业不动产
工业不动产
社会文化不动产 公益不动产
资产：是为企业所控
制的、能为企业带来 未来经济利益的资源
资产的经济属性即能够为企业提供 未来经济利益，这也是资产的本质 所在。
。 or 资产？ 土地是资源 什么是土地资产？
资产的法律属性即必须是为企业所控 制，不论企业是否对它拥有所有权。( 融资租赁)
现实生活中已具有明晰的产权界定的土地（资产应与特定的主体 相联系，如某项未来经济利益不能被该主体所拥有或控制，它也 不能作为该主体的资产，例如公共资源）
在土地自然供给的范围内变动。
（2）土地自然供给是针对土地能否满足人类生产,生活及动植物生 长需要而言的；经济共给主要针对土地的不同用途而言的,现在人类
特别重视耕地或粮食用地的经济共给。
（3）土地的自然供给在相当长的时间内是一定的,无弹性的；而经 济供给是变化的,有弹性的,且不同用途土地的经济弹性也是不同的 。 （4）人类难以或无法增加土地的自然供给；但在自然供给的基础
（1）资产，系能创造更多价值；财产，系某人对某物质财富具有的所有权
。 （2）财产既是资本的产物，又是资产的产物。
结论：不动产产生于私有制。
财产的概念是人类社会发展到一定时期后才有的，当有 了财产的概念后，因为空间的取得、占有、利用与改良都需 要劳动与物质资源，而劳动与物质资源正是财产的重要成分 ，对空间的占有就成了对财富的占有，私有制的产生把空间
注意：土地利用的变更需要较长的时间，具有一定的难度。在编制 土地利用规划确定土地用途时，要认真调查研究，充分进行可行性 论证，以便作出科学、合理的决策。
4、土地报酬递减的可能性
边际报酬递减规律：边际报酬递减 规律又称边际收益递减规律，是指 在其他条件不变的情况下，如果一 种投入要素连续地等量增加， 边际 报酬 增加到一定产值后，所提供的产品 的增量就会下降，即可变要素的边 际产量会递减。这就是经济学中著 名的边际报酬递减规律。
（注意：我国《物权法》确立了不动产统一登记制度，即由一个登记机关 统一负责有关不动产的登记事务，并在登记范围、登记规则和登记程 序等方面实现统一。）
4、登记效力
1、房地产权属登记的效力 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发 生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 1）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 2）非依法律行为发生的物权变动（如法律文书，政府征 收决定等）。 3）考虑现行法律规定及我国的实际情况（如农村，土地 承包经营、宅基地、地役权），也可不经登记发生效力。
长度、宽度、高度。
注：空间的存在早于地球上的生命的存在，更早于人类社
会的存在
占用
资源：一切可被 人类开发和利用 的客观存在（物 质要素）。
自然资源：如阳光、空气、水、土 地、森林、草原、动物、矿藏等 社会经济资源：人力资源、信息资
源、技术资源以及经过劳动创造的各 种物质财富
人类对资源的认识，历来都是以对人与自然关系的认识为基础的。 从技术进步和生产力发展的角度来看，经济发展可以分为三个阶段： 劳力经济阶段、自然经济阶段和知识经济阶段。
土地使用权登记发证：
县级以上地方人民政府土地管理部门 申请登记 核实 同级人民政府 颁发证书
房屋所有权登记发证：
凭土地使用权证书
向县级以上地方人民政府房产管理部门
申请登记
县级以上地方人民政府房产管理部门 核实 颁发证书
注：还有变更登记、更正登记、异议登记和预告登记
预告登记 预告登记是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该 项请求权所要达到的目的，是在将来发生的不动产物权的 变动。 预告登记的效力是限制不动产出卖人处分不动产物权（案 例：一房二卖。注意：购房人购买预售的房屋，购房人依 据预售合同只有合同法上的请求权，没有排他的效力）。 办理预告登记后，预告登记具有排他效力，开发商违背预 告登记的内容进行的处分行为不能发生法律效力。
从宏观上看，中国的土地归国家所有，一切领土内的土 地都是国家的资产。 从微观上看，分配给个人和集体使用的土地称作资产， 尚未分配的土地称作资源。
财产：是指拥有的金钱、物资、房屋、土地 等物质财富。财产有三种，即动产、不动产 和知识财产。
(一)财产所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收 益和处分的权利; (二)任何人不经财产所有人的许可不得使用该财产，否 注意： 则就是非法侵犯权利。
军事不动产
二、不动产的基本性质
（一）土地的自然特性 1、位置固定性 2、面积有限性
节约、集约利用 就地利用
3、类型的差异性
因地制宜
4、功能永久性
（1）养育功能 （3）仓储功能 （2）承载功能 （4）景观功能
5、可更新性
保护与重复利用
（二）土地的经济特性 1、土地供给的稀缺性
中国土地的自然供给极其有限，根据全国土地利 用变更调查，到2005年底，全国土地总面积为142.41 亿亩，其中，农用地面积为98.5571亿亩，建设用地 面积为4.79亿亩，未利用地面积为39.06亿亩。
劳力 经济阶段
经济发展主要取决于劳力资源的占有和配置。 特点是对多数资源来说，短缺问题并不突出；生 产的分配主要是按劳力资源的占有来进行
经济发展主要取决于自然资源的占有和配置。 特点是大多数可认识资源都成为短缺资源；生产的 分配主要按自然资源的占有来进行
自然
经济阶段
知识
经济阶段
经济发展主要取决于智力资源的占有和配置。 特点是人类认识资源的能力、开发富有资源替代短资 源的能力大大增强。因此，自然资源的作用退居次要 地位；科学技术成为经济发展的决定因素。
各项活动
权属登记
发生的各种权利义 务的法律规范的总 称
不动产所有权人之间
相关管理
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不动产法律之根本：宪法
确立了不动产领域的基本制度 ，对我国不动产法体系起到了 指导作用和立法依据 成为不动产财产权的确权规范 和作为不动产民事纠纷的裁判 规范
不 动 产 法 律 体 系
不动产法律之基本法：物权法
中华人民共和国土地管理法（1986）
第一阶段：在平均报酬从上升转为下降之前为第一阶段；在这个阶段停止 投入是不合理的。 第二阶段：平均报酬等于边际报酬之后到边际报酬等于零之前为第二阶段 ；在通常情况下，选择在第二阶段组织生产是合理的。 第三阶段：边际报酬为零，总报酬达到最大之后为第三阶段；在这一阶段 继续投入是不合理的。
5、土地的增值性
土地投机、地价猛涨
管理、监督和调控 合理调节，保护国家利益
三、不动产的取得与认可
现代社会对不动产拥有和使用的社会认可，是由法律 来行使的。 不动产法：国家为调整人们在不动产活动中所发生的各种社会 关系而制定的法律规范的总称。
不动产所有权人与非 所有权人之间 开发建设 流转交易
非所有权 人之间
不动产权 利人之间
第二章 不动产的基本性 质及其产生与发展
Contents
一、不动产的产生与发展 二、不动产的基本性质 三、不动产的取得
一、不动产的产生与发展
1、不动产产生
问题：空间的存在早于地球上的生命的存在，更早于人类 社会的存在，它是怎么变成了人类的一种财产呢？
被占用 被利用 被拥有
空间
资源
资产
财产
空间：与时间相对的一种物质存在形式，表现为
？？？ 增值性：土地的价值会随时间的推移而增加
答案： 1、土地资源有限而稀缺，随着需求的不断增加，土地供 不应求而价格上升。
2、对土地的投入增加，使土地的区位条件得到改善，价 值上升。
土地增值税：对土地使用权转 让及出售建筑物时所产生的价 格增值量征收的税种。土地价 格增值额是指转让房地产取得 的收入减除规定的房地产开发 成本、费用等支出后的余额。