房地产法律风险培训PPT课件

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房地产销售行为中的法律讲解及风险防范学习PPT课件

银杏树的叶子是扇形的，颇像一个蝴蝶结。嫩绿的叶子上有一根根的叶茎，叶子摸起来软绵绵的，非常舒服。在初春的时候，银杏树还是光秃秃的。冬天的寒风使它褪去了黄黄的叶子。
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法律知识讲座
房地产销售行为中的法律问题与风险防范探讨
汇报：XXX
201XX年X月X日
银杏树的叶子是扇形的，颇像一个蝴蝶结。嫩绿的叶子上有一根根的叶茎，叶子摸起来软绵绵的，非常舒服。在初春的时候，银杏树还是光秃秃的。冬天的寒风使它褪去了黄黄的叶子。银杏树的叶子是扇形的，颇像一个蝴蝶结。嫩绿的叶子上有一根根的叶茎，叶子摸起来软绵绵的，非常舒服。在初春的时候，银杏树还是光秃秃的。冬天的寒风使它褪去了黄黄的叶子。
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房产法律知识培训 PPT

问题：李先生的主张可否得到法院的支持？
大家好
12
法条链接：《商品房买卖合同解释》第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
大家好
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③变更通知义务（案例）
去年六月中旬，我购买了一套房屋，约定本月15日交房，但交房时我发现开发商交付的房屋与购房合同的约定不符，户型发生了很大的改变。而之前，开发商从未就设计变更之事告知我。我对改变后的户型很不满意，但开发商认为他们的设计变更经过了相关部门的批准，是合法有效的，没有告知虽然不对，但不能以此为由提出退房。我可以此为由提出退房要求吗？
车辆保管关系是车主与停车场形成的车辆寄存与保管的合同关系。车位有偿使用关系是车主与停车场形成的车位租金支付与收取的合同关系。车辆保管关系与车位有偿使用关系在车辆的寄存行为上是相同、一致的。
将车辆保管关系与车位有偿使用关系两者区分：主张车辆保管关系，停车场承担丢车后的民事赔偿责任；车位有偿使用关系，停车场不承担丢车后的民事赔偿责任。
房地产法律法规培训
大家好
1
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
主要内容
第一部分法律与房地产发展的脉络第二部分销售过程中风险防范与证据管理第三部分关注物权法——热点问题分析第四部分日常所见疑难问题
大家好
2
第一部分法律与房地产发展的脉络
房地产发展的三个阶段 1、空白阶段 2、起步阶段 3、发展阶段
大家好
3
空白阶段

房地产法律风险与防范ppt(完整版)

二、房地产行业常见的法律风险
房地产行业常见的法律风险
1，内土容地1出让法律风险
2，委内托容设2计法律风险
3，建内设容施3工法律风险
4，房产内销容售4 法律风险
（一）土地出让法律风险(1)
主要包括：企业中标后因无力支付地价而拒绝签订合同或者签订合同后不能按约足额地支付出让金；政府出让土地后因无力支付拆迁补偿款或不能达到其他出让条件不能按约交地；因政府规划调整无法履行土地出让合同；企业没有资金进行开发导致土地闲置。
房地产法律风险与防范
学习公约
课程要求
手机调整全情投入随时互动
目录
一、房地产风险概述
第一部分第三部分三、房地产行业风险防控的必要性
二、房地产行业常险防控的建立过程
一、房地产风险概述
按照风险产生的原因可以将风险分为自然风险、技术风险、政治风险、经济风险、法律风险等。按风险的对象分为财产风险、人身风险、责任风险等。按照风险的控制程度，可以分为可控风险和不可控风险。
由于经济环境和政策的变化等，房地产企业在拿地时，需要做好提前的风险分析和预判，充分考虑到自身的开发计划、财务成本，否则一旦出现违约情况，政府收回土地，将会给房地产企业造成重大损失。
另需注意的是合同主体的合法性问题。根据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，开发区管理委员会作为出让方的订立的土地使用权出让合同无效。出让国有土地使用权面积与政府级别挂钩。还需注意相关审批程序的合法性问题。
（二）委托设计法律风险(2)
《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”由该条款可见，不可抗力是一项法定的免责事由,是指合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽,而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。因此，不可抗力应当符合“不能预见、不能避免、不能克服”三大要件。

房地产法律风险培训ppt课件

1、增资扩股方式
【案例5】A公司是一家房地产开发公司，现有甲、乙两股东，注册资本金600万元，拥有一个商品房开发项目，但在缴清土地价款、取得土地使用权证后，就无力继续开发建设了。于是，甲、乙、丙三方签订增资扩股协议，由丙方以货币资金投资 2400 万元到 A 公司并将注册资本金提高到3000万元，这样，甲、乙享有的公司股权比例从原来的 100% 缩小为 20% ，另 80% 的股权即项目权益的 80% 转由丙方享有了。这种方式除了需要办理工商变更登记手续外，不需要向政府职能部门办理项目用地、建设等方面的权属变更登记手续。
在项目本身不符合法定转让条件的情况下，项目公司的股权转让存在“以合法形式掩盖非法目的”的风险。
第一部分房地产前期开发阶段
三、项目转让的变通方式
1、增资扩股方式
（1）适用对象：适用于资金严重短缺需要引入投资者进行合作的房地产企业【案例5】（2）优势：可以便捷地实现股权融资功能，解决开发商的资金不足问题。尤其是在分红时可按实缴出资比例进行红利分取。
（二）通过收购项目公司的股权间接收购项目方式
【案例2】新建房地产公司与利丰公司达成了股权收购协议。新建公司以 5000 万元的对价收购了利丰公司在项目公司95%的股权，但在其接管项目公司运作项目不久就接到了法院的应诉通知书。原来项目公司在一年前为利丰公司与银行的 8000 万元借款提供了保证担保。项目公司名下的土地和在建工程均被法院以诉讼保全进行了查封，项目运作陷入困局。虽然新建公司和项目公司均可以依法向利丰公司追偿，但由于利丰公司已经资不抵债，新建公司的损失实际已无法挽回。
2、阶段性股权融资方式
阶段性股权投资即阶段性资金拆借，是在项目确定以后进入成熟期之前，销售回款和项目贷款又没有落实的情况下，发展商愿意承担较高的借款利息，这时发展商的资金缺口一般在6个月左右，继而项目融资可以到位或销售回款能够实现。（1）适用对象：具有短期融资目的房地产企业。（2）优势：阶段性股权融资的好处是不增加负债率，因为负债率过高，财务报表不好，后期贷款难以获得。（3）运作模式：项目确定下来之后、即将进入成熟期之前，开发商从银行得到贷款支持越来越困难，房地产开发企业通过增资扩股的方式进行融资，而在房地产项目实现销售后溢价回购原所增股权。

房地产法律风险与防范ppt(完整版)

（二）委托设计法律风险(1)
主要包括：因规划调整导致合同变更；因政府大型基础设施建设导致设计合同无法继续履行；建设单位资金不足导致设计合同无法继续履行。
此阶段的纠纷主要考虑到政府因素引起的房地产企业项目设计方案的调整。这里需要注意的一点是，由于政府规划调整而造成开发商无法履行合同，或因此造成损失，如何主张赔偿，政府的此种行为是否构成不可抗力。首先要看相关设计合同中就政府调整规划的行为对合同履行造成的影响是否有明确约定，如有则适用合同约定。反之，这种调整很难被认定为不可抗力。
企业法律风险按照不同的属性具有多种类型。从企业作为独立的法人实体的角度看，我们认为企业风险主要有自然风险、商业风险和法律风险等。其中前两种风险分别以不可抗力和市场因素为特征的，而法律风险是以势必承担法律责任为特征的。一般企业的法律风险包括合同法律风险、销售法律风险、劳动法律风险、知识产权法律风险、税务法律风险、质量法律风险等。由于中国房地产的市场的特殊性质，政策风险一直以来是房地产市场的最大风险。但随着房地产行业法律的不断健全，政策风险的解决出口最终为法律途径，往往归结为一系列法律风险。
由于经济环境和政策的变化等，房地产企业在拿地时，需要做好提前的风险分析和预判，充分考虑到自身的开发计划、财务成本，否则一旦出现违约情况，政府收回土地，将会给房地产企业造成重大损失。
另需注意的是合同主体的合法性问题。根据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，开发区管理委员会作为出让方的订立的土地使用权出让合同无效。出让国有土地使用权面积与政府级别挂钩。还需注意相关审批程序的合法性问题。
（二）委托设计法律风险(3)
政府行为能否视为不可抗力，理论界存在争议。政府行为作为一种行政行为，同样分为抽象政府行为和具体政府行为，笔者认为应区分对待。抽象政府行为又称国家行为是指立法机关颁布制定法的行为、行政机构或司法机构发布命令的行为，此类行为任何人在其效力范围内均需无条件服从，显然符合“不能预见、不能避免、不能克服”的不可抗力要件要求，属于不可抗力。而具体政府行为是指行政机关基于法律、法规的授权，针对特定的人或事作出的具体决定。此类行为，相对人可以通过协商、诉讼途径寻求救济。一旦具体政府行为被认定不当或错误，相对人因此而受的损失包括违约责任则由行政机关补偿或赔偿。因此，具体政府行为一般不能作为违约的免责理由。

培训课件房地产开发企业法律风险防范(7)ppt

房地产开发企业法律风险防范
汇报人：
汇报时间：20XX/XX/XX
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目录
CONTENTS
1 企业设立及管理法律风险防范 2 土地使用权取得法律风险防范 3 房地产开发融资法律风险防范 4 房屋销售阶段法律风险防范 5 物业管理阶段法律风险防范 6 知识产权及品牌保护法律风险防范
企业设立及管理法律风险防范
土地使用权出让价款支付方式不当的风险
土地使用权出让过程中其他法律风险
土地使用权转让风险
土地使用权证未办理：防范措施，督促开发商尽快办理土地使用权被抵押：了解抵押情况，要求开发商解除抵押土地用途不符合规划：要求开发商进行整改或变更规划土地使用权年限不足：了解土地使用权的剩余年限，考虑是否购买
合同履行过程中可能出现的风险：如开发商无法按时交房、房屋质量不符合约定等
法律责任：开发商在预售制度下需要承担的法律责任和风险防范措施
“五证”不全售卖风险
添加标题
“五证”定义：指建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证、房屋所有权证
添加标题
防范措施：开发商应取得完整的“五证”，并在售卖时及时办理商品房预售许可证，避免因证件不全而引发的法律风险
物业管理阶段法律风险防范
物业服务合同签订与履行法律风险
物业服务合同签订前的风险防范措施
物业服务合同履行过程中的风险防范措施
物业服务合同终止时的风险防范措施
物业服务合同违约责任及纠纷解决方式
物业费收缴及服务质量法律风险
物业费收缴不规范
物业服务质量不符合约定
物业公司管理不善
业主委员会监督不到位
公司治理结构风险

房地产行业房地产法律风险防控培训ppt

合理控制融资成本，降低项目开发成本。
投资回报风险
根据项目具体情况进行投资决策，合理评估投资回报率。
资金流动性风险
加强资金流动性管理，确保项目资金链的稳定。
04
CATALOGUE
房地产法律风险防控案例分析
土地取得风险案例分析
总结词
土地取得是房地产开发的前提，涉及的法律风险多种多样。
总结词
未取得土地使用权证即开工建设，可能面临行政处罚和刑事责任。
严格把控工程质量，确保工程符合国家相关标准和规范。
工程进度风险
合理安排工程进度，确保项目按时完成，避免因工程延期带来的损失。
销售交易风险防控策略
销售合同管理风险
01
加强销售合同的管理，明确合同条款，避免合同纠纷。
产权登记风险
02
在销售过程中，需确保房屋产权登记的准确性，避免产权纠纷
。
宣传资料合规性风险
趋势
未来，我国房地产市场将朝着更加规范化、专业化、绿色化、智能化的方向发展，同时，随着科技的不断进步和应用，房地产行业将与互联网、人工智能等新兴产业深度融合，形成新的发展模式。
房地产行业法律风险防控的重要性
保障企业合法权益
加强法律风险防控，可以有效避免因法律问题导致的经济损失和声誉损失，保障企业的合法权益。
提出加强房地产行业法律风险防控的建议与对策
制定针对性的风险防控策略
根据企业实际情况和项目特点，制定具体、可行的风险防控策略和措施。
加强合同管理和合规审查
对各类合同进行全面梳理和审查，确保合同条款合法、合规且具有可操作性。
建立有效的纠纷解决机制
建立健全纠纷解决机制，包括协商、调解、仲裁、诉讼等方式，确保纠纷得到及时、公正、合理地解决。

房地产开发企业法律风险防范(PPT文件)PowerPo.pptx

上海市建纬律师事务所深圳分所主任、执行合伙人深圳市律师协会房地产与建设工程法律业务委员会主任
贺倩明
主要内容
第一部分房地产开发企业常见法律风险及纠纷第二部分房地产开发企业如何建立完备的法律风险防
范体系
第一部分房地产开发企业常见法律风险及纠纷
一、关于土地使用权取得的风险房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、 Nhomakorabea卖、挂牌）、
土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险；房地产项目公司或有负债的法律风险（备注：很多公司采取收购房
地产项目公司股权实现收购房地产项目，但收购后发现项目公司存在一系列负债，这是最大的法律风险）；
第一部分房地产开发企业常见法律风险及纠纷
一、关于土地使用权取得的风险房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、拍卖、挂牌）、
转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括：
3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险
房地产项目公司注册资金不到位、虚假出资的风险；房地产项目公司的税收风险；收购在建工程时因工程款问题产生的法律风险；被收购房地产项目可能欠政府行政规费的风险，通常容易忽略包括土地使用费、土地闲置费、市政配套费等等。与被收购房地产项目原规划指标相关法律风险。
退的时候，这类风险特别突出，因开发商是对按揭贷款承担连带责任的。）
第一部分房地产开发企业常见法律风险及纠纷
四、关于物业管理有关的法律风险 1、前期物业管理合同签订的风险； 2、开发商与其关联物业公司权利义务关系混乱的法律风险； 3、销售房屋承诺赠送物业管理费的法律风险； 4、未经竣工验收交付房屋的法律风险； 5、物业用房有关的法律风险。

房地产经营中的法律风险概论(PPT 39页)

购买土地——从根本上决定项目成败规划设计——决定项目定位和成本工程建设——决定产品品质，维系发展商尊严营销宣传——开启市场的大门客户服务——树立万科品牌，赋予产品人性物业管理——业主的管家，开发商的口碑
风险来源来自政府；来自客户；来自合作伙伴；来自媒体；来自自身。
风险防范的重点宏观上警惕政策风险，微观上警惕客户风险。
常见风险：广告风险：违反法律规定；包含不能兑现的允诺；数据不严谨；过分夸张；侵权（商标、著作、肖像）合同风险：不当承诺；无效的格式条款；笔误口头介绍项目的风险：夸张、隐瞒、许诺
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广告宣传是否构成“销售承诺”?
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
10
歧义： 1、以上内容已获得政府最终批准？ 2、以上内容尚待政府最终批准？
以上内容均以政府最终批准的文件为准
11
格式条款难以免责
合同法第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。合同法第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
39 感谢聆听，欢迎指正！
欢迎大家在任何时候就工作中的法律问题与我和集团法律室交流！
14
一符合规划和规范要求（强制性规范等于法律）规划变更导致违约责任权属争议隐患（规划对区分所有权的影响）后期质量隐患与成本超支（设计决定质量和成本）

房地产法律风险防范措施pptx

05
房地产融资风险
融资结构风险
总结词
融资结构风险是指房地产企业在融资过程中，由于融资结构不合理而引发的风险。
详细描述
房地产企业在进行融资时，需要合理安排债务和权益融资的比例，以确保融资结构与项目风险相匹配。如果债务比例过高，会导致企业偿债压力增大，一旦市场环境发生变化或项目收益不如预期，企业可能面临资金链断裂的风险。
未按照法定程序取得土地使用权，可能面临被撤销或无效的法律风险。
土地使用权行使风险
土地使用权行使不当风险
在行使土地使用权过程中，可能存在未按照法律规定使用土地、违反规划要求等问题，导致被行政处罚或承担法律责任。
土地使用权受限制风险
土地使用权可能受到政府政策、法律法规等限制，如未能及时了解和遵守相关规定，可能导致土地使用权受到限制或被收回。
完善法律法规
制定更加严格的房地产法律法规，明确规定房地产市场各方的权利和义务，为防范法律风险提供法律依据。
完善房地产交易、抵押、租赁等环节的法律法规，规范市场行为，减少纠纷的发生。
建立健全房地产税法体系，通过税收手段调节房地产市场，减少投机和过度投资。
提高法律意识
加强房地产从业人员的法律培训，提高其法律意识和风险防范能
VS
详细描述
房地产企业应确保融资行为符合相关法律法规的规定，如公司法、证券法、贷款通则等。同时，应关注政策变化和市场监管要求，以避免因违反法律法规而导致的法律纠纷和经济损失。在签署融资协议时，应仔细审查合同条款，确保合同内容合法、明确，并注意保护自身合法权益。
06
房地产法律风险防范措施建议
1 2
税费政策变化风险
房地产交易涉及多种税费，税费政策的变化可能对交易成本产生影响，需关注政策动态，合理规划交易时间。

房地产行业房地产法律风险防控培训ppt

销售阶段的法律风险防控
1 2
销售许可手续办理
及时办理销售许可手续，确保销售的合法性。
销售合同审查
对销售合同进行详细审查，确保合同条款的履行和权益保障。
3
广告宣传规范
遵守广告法规，确保广告宣传的真实性和规范性。
物业管理阶段的法律风险防控
物业管理合同审查
01
对物业管理合同进行详细审查，确保合同条款的履行和权益保
02
房地产法律风险防控基础知识
法律风险的定义与分类
法律风险定义
指企业在经营管理过程中，因未履行或未正确履行合同、法规等规定的义务或行为，而面临承担不利法律后果的可能性。
法律风险分类
分为直接法律风险和间接法律风险，直接法律风险包括合同风险、知识产权风险、劳动法风险等，间接法律风险包括反垄断法风险、反倾销法风险等。
信息披露义务
严格遵守信息披露义务，及时、准确地向投资者披露公司重大事项和财务状况，避免信息披露违规风险。
股东权益保护
尊重和维护股东权益，确保股东享有合法权益，避免股东权益受损风险。
债券融资法律风险防控
债券发行条件
确保债券发行符合相关法律法规和监管要求，防范发行失败风险。
债券条款审查
对债券条款进行全面审查，确保条款合法、公平、合理，防范违约风险。
房地产法律风险的特征
复杂性
房地产行业涉及多个环节和多个领域，如土地获取、规划设计、施工建设、销售管理等，每个环
节都可能存在法律风险。
高发性
由于房地产行业的特殊性，如土地资源的稀缺性、政策法规的变动性等，导致房地产法律风险高发。
严重性
一旦发生房地产法律风险，不仅会影响企业的正常运营，还可能给企业带来巨大的经济损失。

2024版房地产法律法规案例培训PPT课件

要点三
土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为 60%。
解决方案
经法院调解，双方达成协议，解除合同并返还定金，卖方承担部分违约责任。
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案例二：房屋租赁合同争议
案例背景
租户与房东签订租赁合同后，因房屋维修问题产生争议。
法律分析
根据《合同法》和《租赁法》相关规定，房东有义务保证房屋符合租赁目的，租户也有义务按约定使用房屋。若房东未及时维修房屋，租户有权要求减免租金。
法律责任
对于提供虚假材料骗取登记的行为，将依法追究相关人员的法律责任；登记机关因工作失误造成损失的，需承担相应的赔偿责任。同时，对于未按规定办理登记的当事人，将依法承担相应的法律后果。
2024/1/29
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04 房地产开发建设法律法规
2024/1/29
17
房地产开发企业资质管理
01
房地产开发企业资质等级标准
租赁合同的解除
03
约定合同解除的情形和程序，如提前退租、违约解除等。
9
房屋抵押合同
抵押人和抵押权人的权利和义务
明确双方的基本权益，如抵押物保管、抵押权实现等。
抵押担保的范围和期限
规定抵押担保的债权范围、担保期限及抵押权的实现方式。
2024/1/29
抵押合同的变更和终止
约定合同变更和终止的情形和程序。
合同违约责任规定违约情形及相应的违约责任，如违约金、解除合同等。

房地产法律风险防范(讲义)[1]

房地产法律风险防范(讲义)[1]房地产法律风险防范(讲义)第1章：房地产法律背景1.1 中国房地产市场的现状和发展趋势1.2 房地产法律的重要性和作用1.3 房地产法律的基本原则1.4 房地产法律相关法规和政策解读第2章：房地产交易风险防范2.1 买卖合同的风险及防范措施2.2 商品房预售合同的风险及防范措施2.3 住房租赁合同的风险及防范措施2.4 不动产登记的风险及防范措施第3章：房地产项目开发风险防范3.1 土地使用权及房地产开发许可证的风险及防范措施3.2 建设用地规划许可证的风险及防范措施3.3 工程建设施工许可证的风险及防范措施3.4 房地产开发资金的风险及防范措施第4章：房地产投资风险防范4.1 房地产投资合伙企业的风险及防范措施4.2 房地产信托的风险及防范措施4.3 房地产证券化的风险及防范措施4.4 房地产交易所的风险及防范措施第5章：房地产合同争议处理5.1 合同争议仲裁的程序和要点5.2 合同纠纷诉讼的流程和注意事项5.3 合同争议解决方案及风险控制第6章：房地产违法风险的法律责任和处罚6.1 房地产违法行为的种类和特点6.2 房地产违法行为的法律责任和处罚6.3 避免房地产违法风险的措施附件：附件1：房地产合同范本附件2：房地产开发审批流程图附件3：房地产投资合伙企业协议范本法律名词及注释：1. 买卖合同：双方当事人就房地产买卖行为所订立的合同，合同中规定了买卖双方的权利和义务。

2. 商品房预售合同：房地产开发企业与购房人就未竣工的商品房签订的用于约定双方权益的合同。

3. 住房租赁合同：出租人和承租人之间签订的用于约定居住用房租赁关系的合同。

4. 不动产登记：对不动产权属关系进行认定和登记的行为。

5. 土地使用权：指土地使用者依法取得并享有的对土地利用的权利。

6. 房地产开发许可证：房地产开发企业依法取得的进行房地产开发活动的准许证明文件。

7. 建设用地规划许可证：房地产开发企业取得的进行建设用地规划的许可证明文件。

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【防范对策】
1、为审慎起见，对于只拥有单一项目的纯粹项目公司的股权转让，尤其是全部股权转让，仍应注意项目法定转让条件的限制。
2、对于不符合完成投资总额25%等法定条件的项目，应根据项目的具体情况，在现有法律框架下采取灵活务实的其他变通方案。
第一部分房地产前期开发阶段三、项目转让的变通方式
（一）项目直接转让
【项目直接转让的法律风【防范对策】
险】
1.对行政变更的复杂性和
转让方对项目转让时必须
税费负担要有充分了解。
已完成了法定要求的投资， ·项目直接转让一是手续复杂；
否则将视为炒卖土地，不
二是需缴纳数额相当可观的过户税
仅转让合同无效，甚至存
费
在刑事风险。
2.项目转让合同无效的风
权。
《城市房地产管理法》第四十四条关于预售的商品房、其投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上、并已经确定施工进度和竣工交付日期.并取得土地使用权证书及持有建设工程规划许可证。
《城市房地产管理法》第三十八条的规定未完成投资总额的25%而无法将土地转让给他人开发.
第三十九条以划拨国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
（二）通过收购项目公司的股权间接收购项目方式
【项目标的风险】标的公司对外担保等或有负债的风险加大
【防范对策】除对项目本身的调查外，还要调查一切可能影响股权受
让方利益的因素。应当主要从以下几个方面考察：（1）标的公司的基本资料。（2）标的公司的资质等级及年检情况。（3）标的公司的经营情况。（4）标的公司股东的财务实力与履约能力情况。
1、增资扩股方式
（1）适用对象：适用于资金严重短缺需要引入投资者进行合作的房地产企业【案例5】
【案例1】 2004年7月北京某房地产公司与一项目公司经理签订《某小区住宅项目转让协议》，并在支付了2000万元定金后，未能按约受让土地。原因是作为项目公司股东之一的香港公司的注册资本尚未到位，该块土地尚未过户到项目公司名下。该项目根本不符合转让的条件。该公司报案后公安机关以合同诈骗罪立案，但一直未能将项目公司总经理抓获归案，项目收购定金款亦未能追回。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
【防范对策】（1）审查房地产项目的合法性。（2）确认是否符合上述法定转让条件。（3）调查项目开发情况。（4）避免收购毛地的风险。（5）确认是否存在分层设立的土地使用
（一）直接收购项目方式
【项目标的风险】
1、项目标的现状风险。如地理位置、交通条件、是否毛地、拆迁状况等。
2、项目合法性风险。
（1）取得土地使用权（2）按照出让合同约定进行投资开发，属
于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。（3）国有划拨土地使用权的取得问题。《城市房地产管理法》第三十九条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
第一部分房地产前期开发阶段二、项目转让中的法律风险
（一）、项目直接转让
1、项目转让的特点：（1）项目转让是指将已经获得立项批准具备开工条件
的房地产开发项目转让给第三方的行为。（2）时间点上是在取得商品房预售许可证之前，否则
就可能是房屋转让。
【案例3】2000年浙江瑞安某房地产公司刘某伙同当地开发区建设局长林某，共同从一家食品厂处以每亩30万元的价格购地20亩，在未进行任何动工建设的情况下，于次年1月将该块土地以每亩41.6万元的价格转卖给另一家房地产公司。林某利用其建设局长的身份协调国土局将土地证转移到最终买家房地产公司名下。林某等三人共获利262万余元，案发后，林某三人被以非法倒卖土地使用权罪追究刑事责任。
内容大纲
第一部分房地产前期开发阶段第二部分房地产施工建造阶段第三部分房地产销售阶段第四部分物业管理阶段
第一部分房地产前期开发阶段
一、项目收购中的法律风险二、项目转让中的法律风险
三、项目转让的变通方式四、合作开发
第一部分房地产前期开发阶段一、项目收购中的法律风险
（一）直接收购项目方式
（二）通过收购项目公司的股权间接收购项目方式
【案例2】新建房地产公司与利丰公司达成了股权收购协议。新建公司以5000万元的对价收购了利丰公司在项目公司95%的股权，但在其接管项目公司运作项目不久就接到了法院的应诉通知书。原来项目公司在一年前为利丰公司与银行的8000万元借款提供了保证担保。项目公司名下的土地和在建工程均被法院以诉讼保全进行了查封，项目运作陷入困局。虽然新建公司和项目公司均可以依法向利丰公司追偿，但由于利丰公司已经资不抵债，新建公司的损失实际已无法挽回。
险。注意在项目转让时完成法定
投资要求，达到法定转让条件。
（二）、项目公司转让
1、项目公司转让的含义
2、项目公司转让的优势（1）手续简便、成本低（2）一般没有项目转让法定转让条件的
限制（3）项目的经营主体不发生变化
（二）、项目公司转让
【项目公司转让的法律风险】
在项目本身不符合法定转让条件的情况下，项目公司的股权转让存在“以合法形式掩盖非法目的”的风险。