金地名津

第一是旧改的项目，但不是一个普通的旧改项目，它是福田区第一 个全部拆倒重建的旧改项目。
第二是独特的地理位置。深圳十一五的规划明确地定位跟香港经济 要一体化进行到底的愿景，这对于深圳的开放性的经济来说，背负了深 圳CBD的腹地，所以这条通道将会是深圳与香港之间的商路和经济的交 流，服务于CBD最重要的一条通道。 （金地名津景观实景图2）
随着深港交通的飞速发展，两地经济、文化的不断共融，深港同城 的国际化生活圈正在形成。作为深港特权生活专区，金地名津在区位、 交通、建筑、目标客户等各个方面都集中体现了其独特的优势。其中， 项目最突出的优势为：
第一是旧改的项目，但不是一个普通的旧改项目，它是福田区第一个全部拆倒重建的旧改项 目。 第二是独特的地理位置。深圳与香港之间的商路和经济的交流，服务于CBD最重要的一条通 道。
在深港融合成为亚洲都会圈的大时代，福田口岸作为重要的对外口 岸，不仅无缝接驳广深港客运专线，同时也是华南轨道交通的枢纽中 心。深圳地铁4号线、九广东铁上水—落马洲支线、香港西铁北环线将 在将在这里交汇实现换乘，形成大容量、快捷便利的深港、粤港轨道交 通网，使深港半小时生活圈、穗港一小时生活圈真正成为现实。正是基 于这一特殊的时代背景和地理背景，金地名津定位于“深港都会连廊， 国际门户礼寓”，以打造深港跨界生活社区为目标。其产品以中小户型 为主。 （金地名津鸟瞰图-夜晚） （2）目标客户群定位
金地名津位于深圳市福田区南端的皇岗口岸地区，南临深圳河，东 临落马洲大桥及皇岗口岸，北临已建设的5栋高层住宅楼，北边不远处 为广深高速，西侧紧靠在建的皇岗地铁站，与香港隔河相望，是香港进 入深圳的门户之地，是首个政府倡导的城中村改造项目。项目占地面积 29451.6平方米，总建筑面积228422平方米，由9座25—32层弧形建筑组 成，集商务公寓、住宅及商业于一体的复合型功能建筑群。其中住宅面 积约为16.3万平方米，商业面积3万多平方米。商务公寓提供高档装 修，以40—45平方米的一房、52—68平方米的两房、76－93平方米的三 房为主力户型。
由深港共同投资约4.405亿元，建筑面积逾8.4万平方米，日通关能 力25万人次，最高可达30万人次，是最大的客运口岸，亦是最大的陆路 口岸。 （2）福田口岸——深圳CBD“中央商务口岸”
深圳CBD汇聚了丰富的资源：市民中新、会展中心、甲级写字楼、 酒店、文化资源，吸引着中外总部机构进驻。福田口岸毗邻深圳CBD， 强大的商务动力将带动高端过关人流。 （3）福田口岸——福田保税区，自由贸易先行区
项目名称 项目位置
规模 （㎡）
wenku.baidu.com
户型面积 （㎡）
均价 （元/ ㎡）
开发商
开盘时 间
佳泰苑
福田区竹子 总建筑面积：
林
13786
小户型为主 ——
佳泰房地 产
2007-1
香蜜天宝 物华
福田区丰田 路以南、农 园路以西
占地面积：4001 建筑面积： 31862.47
单房40㎡ 1房50㎡ 2房70-90㎡ 4房110-140 ㎡ 6房230㎡
三、项目规划设计 金地名津在总体规划设计上，从园景空间着手，把原有的渔农村公
2006年的63万平方米。在今年面市的14个项目中，除位于梅林片区的嘉 鑫阳光雅居，位于香蜜湖片区的天宝物华和位于景田南路的橄榄绿洲 外，其余项目都以中小户型为主。中小户型所占比例超过70%。 （金地名津鸟瞰图-白天） 3、项目周边竞争楼盘分析
2007年上半年是福田片区的推盘高潮，2007年将要面市的楼盘多数 都将在上半年推出。据统计，上半年开盘的项目有金地名津、佳泰苑、 香蜜天宝物华、葵花公寓、嘉鑫阳光雅居、迷你新居等。上述项目主要 分布在福田区委周边和梅林片区。
计通关能力25万人次，最高可达30万人次，是最大的客运口岸。亦是亚 太地区最大的陆路口岸。
随着深港交通的飞速发展，两地经济、文化的不断共融，深港同城
的生活圈正在形成。福田口岸作为重要的对外口岸，与深圳新客站接 驳，直接拉近香港和内地各大城市的距离，进一步促进口岸片区的商务 往来与经济繁荣，进而提升福田区房地产市场价值。 （交通规划示意图） （1）福田口岸——亚太最大陆路口岸
金地名津毗邻深圳CBD和福田保税区，深圳CBD汇聚了丰富的资 源：市民中心、会展中心、甲级写字楼云集、酒店、文化资源，吸引著
中外总部机构抢滩登陆；福田保税区是深圳接轨全球经济按照国际经济 惯例运作的先行区，率先在全国保税区中向自由贸易区转型。目前已有 包括索尼、松下、IBM、杜邦等33家世界500强企业战略性进驻。
第一，鉴于项目会有部分投资客，因此需给客户预留到可以盈利的 空间，有价格上升的空间。
第二，根据福田南的一些项目的品质和价格来确定金地名津的价格 策略。
第三，兼顾深圳市政府或者国家对于房地产市场走向的政策敏感程 度，给出一个合适的价格。
因此，金地名津的价格定位为15000——20000/平方米左右。 （沙盘图2） （4）项目核心竞争策略
而唯独缺乏高地住宅的福田，其房价下降2.13％为7914元/平米，成为 特区内的价格最 低点、唯一的房价下降区域，房价低于罗湖、南山、盐田分别为：272 元/平方米、6元/平方米、335元/平方米。
（4）福田户型：中小户型比例过7成 2007年福田区新推出14个楼盘，推盘量近达70万平方米，略高于
连，西部至华侨城与南山区相接，北到笔架山、莲花山与宝安区龙华镇
相连，南临深圳河、深圳湾与香港新界的米埔、元朗相望。 辖区面积78.8平方公里，截至2004年末，福田辖区常住人口99.63万
人，其中户籍人口42.24万人，暂住人口57.39万人，比上年末增加1.45 万人。
福田区是深圳市委、市政府所在地，是深圳市重点开发和建设的中 心城区，将建设成为深圳市的行政、文化、信息、国际展览和商务中 心。 （金地名津区位分析图1） 2、区域房地产市场现状分析 （1）福田楼市：供应结构最不完善
福田是深圳的政治、文化及经济中心，同时，福田生活指数和商务指 数高，一些简单生 产型、资源消耗型项目外迁，梯度发展引发产业转移和重新布局，现代 服务业的集中与此， 大量公司总部选择中心区。因此，福田区对高地住宅需求最大。 （金地名津区位分析图3） （3）福田房价：高地住宅地稀缺导致房价下降
拥有高地住宅的区域，房地产价格上涨的机会就大。比如2005年上半 年，罗湖区同比增长2.45％达8186元/平方米，南山同比上涨28.61％达 7920元/平方米；宝安区同比增长27.89％达5038.元/平方米；龙岗区同比 增长28.83%达4736.02元/平方米，盐田同比增长7.55%达8249元/平方 米。
15500
深圳市金 益达实业 发展有限 公司
2007-116
葵花公寓
福田区石厦 北一街与滨 河大道交会 处
占地面积：3000
建筑面积：
两房32㎡
22331.58
——
深圳市洲 际通实业 发展有限 公司
2007-5
嘉鑫阳光 雅居
福田区下梅 林龙尾大道 梅林公园旁
占地面积： 8083.58 建筑面积： 40218.14
鉴于项目所处独特的地理位置，其客户群定位为内外消费兼顾。所 谓“内”，是指项目周边企业的高层管理人员、穿梭于深港两地和想置业 于福田的白领人士、受项目区域环境影响的投资客等，其中香港客户以 及深港家庭客户共占60%以上，二次置业的客户比例将近一半；“外”则 是指对深圳的认识、熟悉的程度越来越深，对本项目有一定认知度的国 外消费客户。他们看好这里的升值潜力，买来多是用于投资及半投资半 自住用途。 （沙盘图1） （3）价格定位
金地集团自此成功在深圳中轴上实现了连线布局，并将自己的所有 业务都集中在了这条轴线上。金地集团也因此成为在深圳中轴线上拥有 项目数量最多、占地面积最大、建筑面积最多的房地产企业。其发展类 型覆盖了写字楼、公寓、酒店、住宅、商业、厂房，产品线丰富达到了 历史最顶点。除别墅外，金地已经可以全线供应。
而中轴全线布局的意义还在于，金地各种类型的房产之间形成互补 关系，对于为业主提供的增值服务的能力也大为增强。同时作为深圳的 重点发展轴，金地则可以享受城区价值提升所带来的溢价效应。 （金地名津楼盘分布图） （2）参与城中村改造
金地名津
——福田口岸国际复合型社区
金地名津项目档案 物业类型：公寓 建筑类别：高层 占地面积：29451.6平方米 建筑面积：228422平方米 容 积 率：6.85 绿 化 率：52.8％ 项目位置：福田区皇岗地铁口岸 均 价：18000元/平方米 开盘时间：2007-1-27 车 位：360个 开 发 商：金地（集团）股份有限公司 （金地名津LOGO）
理念从“产品主义”到“新产品主义”一路升华，不断赋予“精品”以新的内 涵，而对创造高品质生活的追求始终如一。项目秉承金地集团“科学筑 家”的开发理念，旨在打造成为福田口岸标志性社区。 2、开发模式
金地名津是福田区首个政府倡导的城中村改造项目，其开发模式是 采取以政府为主导，并与渔农村的股份公司——裕丰公司进行合作开 发。 3、项目发展定位 （1）产品定位
中国加入WTO，保税区将向自由贸易区转型，是深圳接轨全球经 济、按照国际经济惯例运作的先行区。目前福田保税区已有包括索尼、 松下、IBM、杜邦等33家世界500强企业战略性进驻。福田口岸与福田 保税区无缝对接，作为中央商务口岸的地位也更加显著。 （金地名津区位分析图2）
5、金地集团发展策略的调整 （1）全线布局中轴线
中小户型为 主
——
深圳市嘉 鑫辉煌房 地产开发 有限公司
2007-6
迷你新居
福田区北环 大道新洲路 立交桥东北 侧
占地面积： 3468 建筑面积： 18639.08
26—50
8000
深圳市汇 亚投资有 限公司
2007-9
4、深港双口岸提升区域房地产市场价值 目前由深港共同投资的福田口岸，建筑面积逾8.4万平方米，日设
以深圳中心区为中点，南到红树林及口岸区、北到龙华拓展区，这 就是深圳的中轴线，而市民中心类似深圳的天安门。在这条中轴线上， 金地集团已经先后布局。南面的红树林及口岸区，是金地工业区、金地 花园、金地海景花园、翠堤湾、金海景公寓、名津，在深圳的首都 CBD，则布局了最大的SHOPPINGMALL和蓝牙水晶、还有龙华区的梅 陇镇。
一、项目开发背景分析 随着深港交通的飞速发展，两地经济、文化的不断共融，深港同城的生 活圈正在形成。福田口岸作为重要的对外口岸，不仅无缝接驳广深港客 运专线，同时也是华南轨道交通的枢纽中心。基于这一特殊的时代背景 和地理背景，以打造深港跨界生活社区为目标的金地名津由此诞生了。
1、区域概况——深圳市的行政、文化、信息、国际展览和商务中心 深圳市福田区位于深圳经济特区中部，东部从红岭路起与罗湖区相
二、 项目总体开发策略 金地名津是福田区首个政府倡导的城中村改造项目，项目秉承金地集 团“科学筑家”的开发理念，不断赋予“精品”以新的内涵。其开发模式是 采取以政府为主导，并与渔农村的股份公司——裕丰公司进行合作开 发，旨在打造成为福田口岸标志性社区。产品设计主要以中小户型为 主。
1、“科学筑家”的开发理念 金地集团一直坚持“用产品说话”，对客户本质需求不断探索，开发
随着深圳的城市发展，关内可拓展空间日益减少，但是对于品牌发 展商来说，关内客户对发展商的品牌保留具有非常深远的意义。因此， 通过参与城中村改造在市区内留下发展空间是非常必要的。因此，金地 集团从城市空间的发展来考虑，并在与当地政府的沟通达成了一定共识 和默契后，参与到城中村改造的项目中来。 （旧改之冠金地的深圳攻略图）
从整个深圳楼市来看，南山具有半山别墅、纯水岸别墅作为片区高地 住宅；罗湖有银湖别墅区作为片区高地；龙岗具有万科17英里、万科 城；盐田具有东海岸作为片区高地住宅；宝安拥有招华系尖岗山、万科 溪之谷作为片区高地住宅。
唯独福田房地产市场供应结构中，政府小区多、中高档小区多， 而“高地住宅”这一块 供应过少，东海花园这样的高档住宅，受累片区高地住宅的困扰，在全 市房价都在上涨的时 候，其价格比销售时期的价格还有所下降，充分说明了福田缺乏高地住 宅以后的弊端。 （2）福田楼市：高地住宅需求最大