西方信托发展及启示
他山之石——美国REITs简述及启示
他山之石——美国REITs简述及启示作者：伍迪牛耘诗杜镇秦王守清来源：《项目管理评论》2020年第05期REITs诞生于20世纪60年代的美国。
根据美国国会通过的《不动产投资信托法案1960》，REITs是一种由专门机构通过发行证券集合公众投资者资金，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。
20世纪90年代开始，REITs在世界范围内进入高速发展期。
REITs产品流动性良好，投资者可以通过长期持有不动产物业获得收益，产品收益的主要来源包括租金和不动产升值，资产运营的大部分收益用于分红，并且很多国家法律规定，分配部分享受税收优惠，仅进行单次征税。
从成熟市场的经验来看，这些基本的产品设计特征决定了REITs产品具有较高的长期回报率。
目前，REITs在我国的发展形式主要是固定收益性质的私募类REITs。
截至2019年3月末，国内共发行类REITs产品46只，规模合计939.21亿元。
不同于国外更流行的权益性REITs，类REITs产品具有高收益、低风险、低流动性的特点，具有典型的债权类金融产品属性。
2020年4月，中国证券监督管理委员会（下称“证监会”）、国家发展和改革委员会联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），标志着我国公募权益性REITs发展进入正式实际操作的新阶段。
这是我国金融服务供给侧改革的重要抓手，对于盘活存量资产、形成良性投资具有重要意义。
美国REITs发展概况美国REITs對经济社会发展做出重要贡献从《不动产投资信托法案1960》施行以来，经过几十年的积累与发展，美国REITs在地方经济发展、居民就业等方面起到了重要作用。
根据安永会计师事务所2020年1月发布的美国REITs报告，截至2018年年末，美国REITs（包含上市公开交易、上市非公开交易及私有）总市值超过3万亿美元，拥有超过52万项资产。
2018年，REITs为美国提供了直接工作岗位240万个，带来直接劳动收入1 482亿美元，全年分红达128.9亿美元，利息收益60.9亿美元。
美国个人信托业务的发展及启示
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委 托 人委 托 信 托机 构 代 为 处理 其 死 后 的一 切 事
一
国的信 托 业 发展 提供 一 些 有 益的 启 示 。
一
、
美 国 个 人 信 托 业 务 在 整 个 信 托 业 中 的 地 位
美 国的信 托业 务 ， 法律 上 的性 质 分 为三 类 ： 按 个 人 信托 、 人信 托 、 人 和 法 人通 有 信托 。其 中个 人 法 个 信 托 是 核 心 业 务 。个 人 信 托 又 包 括 生 前 信 托 和 身 后 信 托 。个人 的 生 前信 托 —— 委 托 人生 前 委 托信 托 机 构 代 为 处 理 财 产 上 的 事 物 ；身 后 信 托 （ 遗 嘱 信 托 ） 或
物 ， 按 遗 的规 定 ， 配 遗 产及 赠与 物 ， 理 债权 债 如 分 处 务 ， 理继 承 人管 理 继承 的 财 产 ， 未 成年 子女 的监 代 对
REITS的国际比较分析及启示
REITS的国际比较分析及启示REITS（房地产投资信托）是一种通过资本市场集资进行房地产投资的工具。
它为投资者提供了一种参与房地产市场并获得稳定现金流的途径。
在世界各地，REITS已广泛应用并取得了良好的效果。
本文将对REITS的国际比较进行分析，并得出相关启示。
首先，REITS的国际比较可以帮助我们了解不同国家和地区的房地产市场特点。
不同国家和地区的房地产市场存在差异，包括法律法规、税收政策、投资机会等方面的差异。
通过对REITS的国际比较，我们可以深入了解不同房地产市场的运作方式，了解其发展阶段和潜在风险。
这对于投资者和开发商来说都非常有价值，可以帮助他们制定更明智的投资决策。
其次，REITS的国际比较可以帮助我们了解不同国家和地区的REITS市场发展情况。
REITS市场是一个相对新兴的市场，各国和地区在发展REITS市场方面存在差异。
通过对REITS的国际比较，我们可以了解不同国家和地区REITS市场的规模、发展速度、市场参与者等方面的情况。
这对于政府和监管机构来说非常重要，可以帮助他们制定合适的政策和监管措施，促进REITS市场的健康发展。
再次，REITS的国际比较可以帮助我们了解不同国家和地区对REITS的税收政策和监管要求。
税收政策和监管要求是影响REITS市场发展的重要因素。
通过对REITS的国际比较，我们可以了解不同国家和地区对REITS的税收优惠政策和监管要求的差异。
这对于投资者和开发商来说非常重要，可以帮助他们选择适合的投资地点和项目，并制定合理的运营策略。
最后，REITS的国际比较可以帮助我们得出一些启示，指导中国REITS市场的发展。
中国REITS市场目前处于起步阶段，可以借鉴其他国家和地区的经验和教训。
例如，可以借鉴新加坡REITS市场的成功案例，建立健全的监管体系和市场机制；可以借鉴美国REITS市场的税收优惠政策，吸引更多投资者参与市场。
通过对REITS的国际比较，我们可以学习和借鉴其他国家和地区的经验，为中国REITS市场的发展提供有益的启示。
国外信托业务简析
工 作 研 究
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信 托 是 一 种 法 律 关 系 和 法 律 行 为 ，同时又是 一种独 特 的财 产管 理制 度 和金融 制度 。金融化 和商 业化构 成
信托按 照委 托人是 个人 抑或法 人 ，可
司所 不 同 的 。
分 为个 人信 托和法 人信 托两大 块 。其 中个人 信托 的主要 业务包 括 ：财产管 理 、财务 咨询 、遗 产执 行 、遗 产管理 等 。法 人信托 的 主要业务 有 ：法 人组
这 些 单 位 信托 可 分 为 普 通 型 、收 入
本 。笔 者选择 这 三个 具有代 表性 的 主 要 国家 ，给 广大读 者简要 介绍分 析其
美 国的信托业 务 ，按 委托 人法律 上 的性 质分 为三类 ：个 人信托 、法人
各 自的信托业 务 ，并作 为我 国信 托业
务的借鉴与参 照。
制 开放 式基金 ，委托 人 （ 投 资者 ）通
信托 的 主要 利用 者是个 人 ，但 发展 到 现代 ，公 司企业 早 已成 为信托 的重要 利用 者 ；早 期 的信托 主要表 现为一种 家庭财 产授 予 、继承与 安排 、处分 的 民事 信托 ，而信 托的现 代化发 展则将 其基本 法理 与商事 规则 巧妙 、灵 活地 结合起 来 ，衍生 出无穷 的创造 力和生 命力 。信 托业 经历 了从无 偿 到 有偿 ，
一
型 、成长型及平衡型 四种类型 。 开放式投资公司。开放式投资公司
是公 司制 开放式 基金 ，以公 司形式成
信托 、 个 人和 法人混合 信托 。个 人信
托包括 生前信 托和身后 信托两 种 ，委
国外信托业的发展趋势及对我国的启示
多 、方 式 灵 活 的 特 点 ，其 中货 款 信 托 就 是 其 独 创 的 信 托 新 品
早 已成 为 重 要 的 利 用 者 。信 托 的 应 用 领 域 也从 主 要 用 于 家 庭
二 、 外信 托 业 发 展 经 验 对 我 国 的启 示 国
对 金融 管 制 的 放 宽 ，发 达 国 家 信 托 业 的 制 度 和 业 务 也发 生 了 种 。早 期 信 托 的 主 要 利 用 者 是 个 人 ， 展 到现 代 后 ， 司 企 业 发 公
１信 托 职 能走 向 多元 化 。信 托 的 基 本 职 能 是 帮 助 别 人 进 和 民 事 领 域 ， 、 发展 到 社 会 生 活 的 各 个领 域 。 行 财 产管 理 。 发达 国 家 在 继 续 强 调 信托 财产 管 理 职 能 的 同 时 ， 对 信托 的其 他 职 能 也越 来 越 重 视 。如 日本 在 二 战 后 建 立 的 信
维普资讯
【 要 】 目前 ， 论 界 对 我 国信 托 研 究 大 部 分 还 停 留在 透 到 国 家 的 一 切 经 济 生 活 之 中 ，使 信托 派 生 出 各 种 各 样 的 社 摘 理
基本 问题 的探 讨 上 ， 虽然 对 我 国信 托 业 目前 已经 出现 的 问题 进行 了 阐述 ， 缺 乏 对 国外 先 进 经验 的研 究和 借 鉴 。本 文通 过 但
Байду номын сангаас
西 方 发 达 国 家 的 信 托 与 银 行 、证 券 业 一 般 都 经 历 了 混
业 一 分 业 一 混 业 的 发展 过 程 ， 一 一 目前大 部分 采用 了 混 业 经 营 模 会 环 境 的 变 化 而 不 断 创 新 。比 如 在 日本 ， 了 金 钱信 托 以 外 ， 除 式 ， 托 、 行 及 长 期 资 本 市 场 出 现 了 同 步 发 展 的 趋 势 。随 着 年 金 信 托 、 工持 股 信 托 等使 其信 托 业 务 形 成 了 范 围 广 、 类 信 银 职 种 世 界 经 济一 体 化 和 资 本 经 营 的 国 际 化 进 程 加 快 以及 众 多国 家 很 大 的变 化 ， 出现 了 一 些 新 动 向 ：
REIT的海外发展及启示
REIT的海外发展及启示一.REIT的起源与发展REIT的起源可以追溯到19世纪中叶的美国马萨诸塞商业信托。
在当时，马萨诸塞州的法律禁止公司拥有，除公司必需的工厂或办公楼之外，任何地产（即，禁止公司投资不动产）；但在另一方面法律又准许信托对不动产进行投资。
因此，为了对不动产进行投资，信托是个必备之路[2]。
这是导致后来REIT为什么采用信托结构的根本原因[3]。
需要指出的是马萨诸塞商业信托是当时马萨诸塞州所承认的一种商业组织形式，但其设立并不需要特殊的法律机制。
在马萨诸塞商业信托中，不动产被转移到信托，信托受托人为受益凭证持有人的利益对不动产进行管理。
如果信托是被动管理，那么该信托则可以依法豁免相应税务。
由此，马萨诸塞商业信托成为投资不动产的有效工具。
这一模式在后面发展过程中被逐步推广到其他州，并成为美国一些主要城市，如芝加哥，发展的重要因素[4]。
然而，联邦最高法院在1935年的一个案例（Morrissey v. Commissioner）中对马萨诸塞商业信托的认定提出否认，认定该信托不应享受与一般公司所面临的税务有任何不同的待遇。
随后，美国财政部在1936年依据该案例的处理取消了商业信托的税务优惠地位。
税务优惠的丧失，使得商业信托机制对房地产投资者来说不再具有吸引力。
此后，虽在行业的积极游说下，一直到1956年REIT法案才通过了国会，但由于艾森豪威尔总统的否决却没有能够实施。
在当时，最主要的反对意见之一是：赋予REIT税收优惠，会减少国家的税收。
1957年下半年，美国经济开始下跌，1958年第一季度，GDP下跌6%。
经济衰退和对私人投资资本需求的压力促使了艾森豪威尔总统在1960年签署了类似1956年的REIT提案。
可以说，REIT的通过是综合权衡税收减少对经济体的短期负面影响和拉动投资对经济体的长期证明影响的结果。
美国国会指出REIT的作用有两个：1.为众多小投资者提供房地产投资机会。
REIT投资者可以享受类似公募基金的税务优惠，接触到从前只能向高净值人群或机构投资者开放的房地产市场；2.REIT法案打开了众多零散私有资金进入房地产市场的渠道，丰富了房地产资金来源。
美国公共信托理论的形成与发展
上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题美国公共信托理论的形成与发展侯宇郑州大学法学院美国虽然不存在严格意义上的公物制度，但是其公共财产制度却与大陆法系的公物制度类似。
美国的公共财产制度是建立在公共信托(public trust)理论之上，并随着该理论的发展而逐步完善。
一、信托理论的起源公共信托制度脱胎于信托(trust)制度。
而信托起源于英国，被法律史学家梅特兰(Mait-land)称为英国人对法学领域作出的最大贡献，就是历经数百年发展起来的信托理念，它是普通法皇冠上的宝石。
[1]所谓信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。
[2]信托最早可以追溯至公元前的古埃及，古埃及人以遗嘱将自己的财产传给继承人或将财产之一部分让给继承人以外之子女。
[3]上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题现代信托制度均导源于英国或由英国演化而来的美国制度。
“从历史的角度说，英国的信托概念来源于‘受益权’概念，后者从12世纪起在整个欧洲为人们所熟知和使用，而在英格兰，它是由大法官法院在14和15世纪发展起来的。
” [4]英国的信托制度则起源于中世纪的“用益设计(U se)” [5]而英国的“用益设计”源自何处，学者存在分歧： [6]一是认为发端于罗马法上的FideiCommissum, [7]另一则主张是仿效日耳曼法上的salman的结果 [8]其实，从历史角度而言，由于英国曾先后受到罗马人和日耳曼人的长期统治，英国的法律制度无不浸润着罗马法的精髓和日耳曼法的灵魂。
因此，无论是罗马法上的遗产信托(Fidei Commissum)，还是日耳曼法上的“受托人”(salman)必定都对英国信托制度产生了一定影响。
自13世纪起，用益设计开始流行于英国民间，其意谓“对委托他人管理的财产的收益权”，其目的是为了规避当时英国封建法律对土地等财产的移转和处分所加的限制和负担。
美国金融信托业发展及其对我国的启示
美国金融信托业发展及其对我国的启示内容提要信托是商品经济的产物,现代商品经济的高度发展促进了金融信托业的蓬勃兴起与繁荣。
美国虽然不是信托业务最早起源的国家,但却是当今世界金融行业最发达的国家。
20世纪 80年代之后,随着世界经济一体化和资本经营的国际化进程加快,以及众多国家对金融管制的放宽,以美国为代表的发达国家信托业制度和业务也发生了很大的变化,出现了一些新趋势。
一是信托职能多元化,二是信托业务与其它金融业务互相交融,三是信托投资业务国际化,四是信托品种日益创新,五是信托业务交易电子化,六是养老金信托呈逐年增长态势。
我国的金融信托业是在改革开放政策推动下恢复发展起来的。
从整个社会来看,我国全社会的信用机制还需要进一步完善,整个社会对信托业的信任尚未完全康复,法制欠缺,监管体制仍有一些缺陷;竞争残酷,抢夺市场无序;信托税收、财务和会计制度不健全;人才短缺,知识准备和理论水准与国外比差距较大等等一些难题和挑战。
在我国信托业制度环境、经营理念、政策体系、法律构建和主营业务等发生深刻变化的转折时期,分析美国信托业发展的经验,结合我国信托业发展的实际,明确我国市场化信托的发展思路和对策,具有非常重要的现实意义。
目录一、前言??1二、金融信托的一般性分析?2(一)信托概述?2(二)金融信托的性质?5(三)金融信托的种类?7(四)金融信托的功能?9三、美国信托业发展历程、特点、趋势分析??12(一)美国信托业发展的历程12(二)美国信托业立法17(三)美国信托制度的特点?19(四)美国信托业发展的趋势20四、我国信托业历史发展的沿革及现状分析??23(一)我国信托业发展回顾?23(二)我国信托业存在的问题28(三)信托业发展的机遇??31五、我国信托业发展的对策建议?35(一)我国信托业发展目标定位??35(二)促进我国信托业发展具体措施36注释??41参考文献??42论文摘要(中文)?1论文摘要(英文)?1 一、前言信托是随着商品货币关系的发展而产生和发展起来的,金融信托则是在一般民事信托行为基础上过渡演化的,是现代信用经济高度发达的产物。
保险金信托发展史
保险金信托发展史一、起源与早期发展保险金信托起源于19世纪的英国，当时称为"保险信托"。
随着英国工业化进程的加速和财富的积累，富裕家庭对于财富传承和风险保障的需求日益增长。
保险金信托作为一种将保险与信托相结合的财富管理工具，应运而生。
早期的发展主要集中在富裕家庭和个人，为他们提供财富传承、风险保障和资产管理等服务。
二、业务模式与法规制定随着保险金信托的发展，业务模式逐渐多样化，包括单一保险金信托和集合保险金信托等。
为规范保险金信托市场，各国政府和监管机构纷纷出台相关法律法规。
美国、日本等国在20世纪相继制定相关法规，为保险金信托的发展提供了法律保障。
三、全球保险金信托市场分析全球保险金信托市场呈现出多元化的发展态势。
美国、日本、英国等发达国家是保险金信托的主要市场。
这些国家的经济发展水平较高，富裕家庭和个人较多，对财富管理和传承的需求强烈。
随着全球经济的发展和财富的积累，全球保险金信托市场规模不断扩大。
四、中国保险金信托的发展中国保险金信托起步较晚，但发展迅速。
随着中国经济的快速发展和财富的积累，富裕家庭和个人对财富管理和传承的需求日益增长。
中国政府和监管机构也相继出台相关法律法规，为保险金信托的发展提供了政策支持和法律保障。
中国的保险金信托业务模式主要包括单一保险金信托和家族信托等。
五、创新与技术影响近年来，随着科技的进步和创新的发展，保险金信托也在不断创新。
互联网、大数据、人工智能等技术的应用，为保险金信托提供了更多的发展机遇和可能性。
例如，利用大数据技术分析客户需求，实现个性化定制；利用人工智能技术优化客户服务体验；利用区块链技术实现更加透明、安全的数据管理。
这些创新技术的应用将进一步推动保险金信托的发展。
六、风险管理及合规问题在保险金信托的发展过程中，风险管理及合规问题一直备受关注。
由于保险金信托涉及的领域较为广泛，包括保险、信托、法律、税务等多个方面，因此风险管理难度较大。
信托介绍信托发展信托前景及信托功能信托行业及信
目录第1章绪论1.1 研究的背景和意义信托业作为与银行、保险、证券相并列的四大金融子行业，在西方具有悠久的历史，并逐渐发展成现代意义上的信托业。
信托作为单独的金融子行业有着特有的功能，简要概括即“受人之托、代人理财”，从国民经济的角度出发则有着财务管理、资金融通、沟通和协调经济关系以及服务社会公益事业的功能。
从发达1并国外对信托制度，包括信托的职能、信托的特征等有着较多的研究。
对于信托业，很少有文献将其作为单独的行业来研究，主要是将除银行之外的各类金融机构统称为非银行金融机构，进行综合性的阐述及研究，更多的是将信托作为一个市场化的领域，对所涉及的信托法律法规的研究及解读，或者对具体信托种类进行深入分析及研究。
1 刘金凤、许丹、何燕婷.[M].《海外信托发展史》.中国财政经济出版社.2009年版P271-272Anjali Kumar（1997）将非银行金融机构分为两类：第一类包括证券经纪商、提供类投行业务的全能型银行、零售银行以及信托投资公司等。
第二类就是履行信托责任以及管理客户财产的非银行机构，包括共同基金、养老基金、投资公司以及银行信托部等。
通过研究美国、欧盟以及新兴市场国家的非银行金融机构后Anjali Kumar认为，这些非银行金融机构通过直接与银行竞争，实现财富的多元化，民间储蓄得以更加顺畅地流入市场，促进了市场效率。
场的作用。
应鼓励不同类型的信托，并强调利益性以及节约性。
另外，如Modigliani、Franco（2004），Cartano、David（2007）等对年金信托的讨论；Olson、Russell（2003），Spangler、Timothy（2008）等对证券投资信托的讨论；Dennis、Paul（2000），Stephen（2007）等对房地产投资信托的讨论等，都是国外学者对信托具体领域的深入研究。
1.2.2信托国内研究现状在国内，不少学者通过研究西方国家的信托理论以及信托制度在各国运用的失败和成功的经验教训，结合我国的基本国情以及信托历史背景及演变过程，对我国是不是需要信托业、目前我国信托业发展困境以及未来信托业的发展方向等问题进行了很多讨论。
西方商业银行发展战略特点及启示
西方商业银行发展战略特点及启示摘要：在经济金融全球化的背景下，学习和借鉴西方商业银行的经营管理和战略管理具有积极的意义。
未来中国银行业要在建立“客户中心主义”，完善风险管理系统，重视人力资源的开发利用和研究金融综合化经营模式等方面加快发展。
中国加入WTO已经一年有余，外资银行进入的速度明显加快，中外银行的竞争日益激烈，在这种背景下，学习和借鉴西方商业银行的管理经验，对提升中国银行业的竞争力，促进民族银行业的稳健发展具有重要的现实意义。
一、西方商业银行发展战略的特点（一）经营管理理念日趋成熟近年来，经济金融全球化、信息化、自由化的发展趋势不断加强，西方商业银行的经营管理理念也发生了质的变化，并日趋成熟。
主要表现在：1.彻底的市场和客户理念。
一切从客户和市场的需要出发，从业务产品开发、组织架构设置到管理策略制订，完全围绕市场和客户的需求进行。
基于这种理念，西方商业银行的经营管理充分体现了“客户中心主义”的模式特征。
2.整体的营销与服务理念。
银行注重“一对一”营销，从出售产品转变为出售方案，由大众化服务转向个性化服务。
为客户提供银行、证券、信托、保险等全面的金融服务。
3.风险与收益匹配的理念。
银行在经营管理中，不能只看风险，不看收益；也不能只看收益，不看风险，关键是要研究和找到风险与收益的平衡点，努力实现二者的合理匹配。
4.持续的培训与人才理念。
技术、风险管理和人才是商业银行赢得市场竞争的关键因素，人才是关键的关键。
西方商业银行非常重视人才培养和员工培训。
一方面，每年从大学挑选优秀的毕业生，上岗前至少进行为期半年的全面系统培训；另一方面，花费大量的时间和财力对员工进行各种继续培训。
（二）战略管理备受重视随着金融服务全球化趋势的不断加强，战略管理已成为西方商业银行应对经营环境变化的重要竞争手段，受到前所未有的重视，纷纷成立战略管理部门，战略管理已发展到数理化、模型化阶段。
先后出现了风险一收益模型、经济增加值模型、三维模型和平衡记分卡模型战略管理。
渔业公共信托原则在美国的发展及其对中国的借鉴
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英国信托制度的过去与未来
么， 国的信托 制 度是 如何 发 源 、 生并 发展 的 ？其 未 来 的走 向 又是 英 产
如 何 的？
【 键 词 】 托 制 度 ； 益 制 ； 平 法 ； 球 化 关 信 用 衡 全
认 定 为 应 该 受 责 任 的 约 束 和 责 任 的 强 制 执 行 。伊 斯 兰 教 中 的 Ｗａｆ 度 也 是 一 说 ， 委 托 人 将 其 财 产 的所 有 权 移 转 给 神 祉 ， ｋ制 即 而
的利 益 并 非 由 受 益 人 所 占 ， 是 由 受 益 人 享 用 （ 果 其 人 存 在 ） 而 如 ， 或 （ 果 没 有 受 益 人 ） 法 律 所 认 可 之 用 途 来 处 理 。 如 果 受 托 人 如 按 同 时也 是 受 益 人 ， 则他 可 以 受 托 人 的 身 份 得 到 应 得 之 利 益 。
法 ， 在 １６ 年 之 前 在 实 践 中 就 已经 得 到 应 用 ， ３ 纪 起 开 始 在 早 ０６ １世
民间流行 。 （ ） 些历 史机 缘 导 致 用益 制 度 的 产 生 ？ 一 哪
人 的 利 益 而 运 用 此 项 财产 。
雷 因认 为 ，信 托 ” 词 指 由受 托 人 所 负 的 职 责 或 累计 而 成 的 “ 一 全部 义务。这种责 任关 乎在 其 名下 或 在其 控制 范 围 内的财 产 。 法 院根 据其 衡 平 法 管 辖 权 可 强 制 要 求 受 托 人 按 信 托 文 件 中的 合 法 规 定 来 处 理 该 财 产 ； 果 书 面 上 或 口头 上 均 无 特 别 规 定 ， 虽 如 或 有 规 定 但 该 规 定 是 无 效 或 不 充 分 的 ， 法 院 会 强 调 受 托 人 须 按 则 衡 平法 的 原 则 去 处 理 该 财 产 。这 样 的 管 理 方 式 将 使 与 财 产 有 关
美国房地产投资信托的发展及启示
美国房地产投资信托的发展及启示
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摘 要 ： 自从 中国人 民银行 出台 《关于进一 步加 强房 地产 信贷 业 务管理 的通知 》后 ，房 地产投 资 信托做 为一 种融 资 渠道在我 国迅 速 发展起 来 ，引 起 了社 会各界 的广 泛重视 。 目前房地产投 资信托 最为发达 的国家是 美国，本文 阐述 了美 国房地产 信托投资 基金的 发展 历程 和 目前主要 情况 ，并与我 国
炎 收入主要来源于发放抵押贷 ， 款所收取的手
卖 费和 抵押 贷款 利息 ，以及通 过发放 参与 型抵
盏。第三种 是混合 型 ＲＥＩ Ｓ，顾 名思 义即兼 Ｔ 旨 面提 到 的两 种 业 务 ，具 有 二 者 的双 重特 前 不仅 进 行 房地 产 权 益 投 资 ，还 可 从事 房 也产抵 押 贷 款 。
很大 。 首先 ，发展 的背景 不 同。美 国的房 地产投 资信托 是 为了规避州 法禁止 公司以 投资 为 目的 持 有不动 产的规定而 产生的 ，其 后伴随 着美 国
，
是契约 型的 ，都是信托投资 公司推 出信托计划 ， 然 后由投资者 与信托 公 司签订 信托 合同 ，每份 合 同都有最 低的认 购金额 （ 根据 规定最 低为五 万元 ） 。 最后 ，可 流转性 的差 别。 美国的 房地 产投 资信托是 一种房 地产的证 券化 产品 ，通过采 用 股 票或受 益凭证 的形式 ，使房 地产这 种不动产 流动起 来。而且 由于房 地产信 托投资 的股份基 本上都 在各大证 券交 易所上市 ，投 资者可 以根 据 自己的情况 随时处 置所持 的股份 ，具 有相当 高的 流动 性 ，其 流动性 仅次 于现 金 。在 我 国 ， 信托 投资公 司与投 资者 签订 的信托 合同虽然 是 受 益 凭 证 ，但 并 不 属 于 “ 券 ” 范 围 ， 因 证 为 按 照 《 托 投 资 公 司资 金 信托 管 理 暂 行 办 信 法 规 定 ，信 托 投 资 公 司不 能 发行 “ 证式 凭 证券 ” ，现 行 的 《 券 法 》 也 没 有把 信 托 合 证 同纳 入 “ 券 ” 的 范 围 ，这 样 我 国的 房 地 产 证 下 难 以进 行 有效 的转 让 。
国外信托的历史故事
国外信托的历史故事
信托是一种法律关系，常用于管理财产和资产的安排。
国外信托的历史可以追
溯到古代文明时期。
信托在欧洲的发展尤为重要，下面将介绍一些国外信托的历史故事。
一位重要的历史人物是英国法律家和政治家Edward Coke。
他于17世纪初创建了信托的一些法律原则。
Coke在他的著作中描述了信托的基本原理，包括将财产
转移到一个受托人名下以供受益人使用。
这个概念成为了后来英国信托法的基石。
18世纪末和19世纪初，信托在海外贸易中扮演了重要角色。
英国帝国的扩张
使得信托成为管理和保护财产的理想工具。
贸易商和船主常常将财产转移到受信托的名下，以确保在海外贸易中的安全。
20世纪初，美国成为了信托发展的重要中心。
这主要归功于经济的快速发展和大规模企业的崛起。
信托在美国境内被广泛应用于个人和企业财富的管理。
然而，信托并非一直是良性的。
20世纪初，信托的垄断行为引发了反垄断法案的诞生。
这些法案旨在限制跨行业的信托和卡特尔形成，以保护市场竞争。
到了20世纪中期，国外信托的发展进入了一个新的阶段。
随着全球化的加剧，信托成为跨境财富管理的重要机制。
很多富有的个人和家族利用国外信托来规划遗产，减少税负和保护财富。
总的来说，国外信托的历史充满了丰富的故事。
从 Edward Coke 开创的信托法
律原则到如今在全球范围内得到广泛应用的信托机制，国外信托在财富管理和保护方面发挥着重要作用。
无论是在海外贸易中的保护，还是在家族财富的传承中的应用，信托一直在为人们提供信心和安全感。
信托心得体会感悟及感悟(优秀18篇)
信托心得体会感悟及感悟（优秀18篇）（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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信托的发展历程
信托的发展历程信托是指信托人将自己的财产委托给受托人进行管理，并按照信托合同约定的要求将收益或财产分配给受益人的一种财产安排方式。
信托的发展历程可追溯到古代的秦汉时期，但直到19世纪中叶以后，才在英国成为正式的法律制度，并逐渐传播到其他国家和地区。
信托的起源可以追溯到公元前7世纪的罗马法，那时信托是用于处理财产的一种常见方式。
在中国，信托的前身可以追溯到宋代的“托市”制度，即商家将财产托付给第三方进行管理和分配。
此后，信托在中国的历史上有过多次复兴和进退。
直到20世纪末，随着中国市场经济的发展和金融体制改革的推进，信托才逐渐崛起，并成为中国金融市场中不可或缺的一环。
信托在英国的发展历程可以追溯到19世纪中叶。
当时，英国的工业革命和财富积累使得财产的管理和分配成为一个重要的问题。
于是出现了一种新的财产安排方式——信托。
1848年，英国通过了首部信托法——《信托与信托受托法案》。
这项法律规定了信托的基本原则和程序，为信托的发展奠定了基础。
随着时间的推移，信托在英国的法律制度中不断完善和发展。
在20世纪初的金融危机中，英国政府为了保护投资者的利益，加强了对信托业的监管，并颁布了一系列法律和法规，进一步规范和完善了信托制度。
后来，英国的信托法和实践经验成为其他国家信托法制建设的参考。
除了英国之外，美国也是信托发展的重要国家。
19世纪后期，美国的工业和商业发展迅猛，财富积累迅速。
为了满足人们对财产管理和传承的需求，信托制度开始在美国兴起。
美国的信托发展经历了三个阶段：创立期、法律制度完善期和综合发展期。
通过一系列的法律改革和司法判决，美国的信托制度变得更加完善和透明。
近年来，信托在全球范围内得到了广泛的应用和发展。
不同国家和地区的信托法律制度和实践经验各有特色，但都致力于保护委托人和受益人的利益，实现财产管理和传承的目标。
同时，随着金融市场的发展和经济全球化的推进，信托业也面临了新的挑战和机遇。
总之，信托作为一种财产安排方式，经历了漫长的发展历程。
美国环境公共信托理论及环境公益保护机制对我国的启示
美国环境公共信托理论及环境公益保护机制对我国的启示一、本文概述本文旨在探讨美国环境公共信托理论及其环境公益保护机制，并分析这些理论和机制对我国环境公益保护工作的启示。
环境公共信托理论起源于美国，是一种重要的环境法律理念，它认为自然资源是全体公民的共同财产，政府作为受托人，有责任和义务保护这些资源不受损害。
环境公益保护机制则是指通过一系列的法律、政策和措施，保障环境公共利益，促进可持续发展。
本文首先将对美国环境公共信托理论进行详细介绍，包括其历史背景、理论基础和实际应用。
随后，将分析美国环境公益保护机制的主要特点，包括立法保障、公众参与、跨部门协作等方面。
在此基础上，本文将探讨这些理论和机制对我国环境公益保护工作的启示，包括如何完善环境法律制度、加强环境监管、推动公众参与、促进可持续发展等方面。
本文还将结合我国实际情况，提出具体的建议和措施，以期为我国环境公益保护工作提供有益的参考和借鉴。
二、美国环境公共信托理论概述美国环境公共信托理论，又被称为“公共信托原则”，起源于古罗马法中的“公共物”概念，后经过英美法系国家的不断发展和完善，逐渐形成了现今的公共信托理论。
在美国，该理论主要适用于环境保护领域，尤其是在水资源和自然资源保护方面发挥了重要作用。
根据公共信托原则，政府作为受托人，负有管理和保护公共信托资源的义务，确保这些资源得到合理、可持续的利用。
而公众作为受益人，则享有对公共信托资源的使用、享受和保护的权益。
这一原则强调了政府在环境保护中的责任和作用，同时也赋予了公众对环境保护的参与权和监督权。
在美国，环境公共信托理论的应用主要体现在以下几个方面：通过立法将自然资源确认为公共信托财产，如水资源、空气资源、野生动植物等。
通过司法途径，法院可以依据公共信托原则对环境侵权行为进行审查和裁决，保护公共信托资源的完整性和可持续性。
通过政府机构和法律法规的设立和完善，确保政府对公共信托资源的有效管理和保护。
信托的起源与发展
信托的起源与发展1、信托的起源原始的信托行为起源于古埃及的遗嘱托孤。
公元前2000年左右，古埃及就有人设立遗嘱，让他的妻子继承自己的遗产，并为儿女指定监护人，还设有立遗嘱的见证人。
这种以遗嘱方式委托他人处理财产并使继承人受益的做法是现今发现的一种最早的信托行为。
信托的概念源于《罗马法》中的“信托遗赠”制度。
《罗马法》是在罗马帝国末期，由国王奥格斯德士所创。
《罗马法》中规定：在按遗嘱划分财产时，可以把遗嘱直接授予继承人，若继承人无力或无权承受时，可以按信托遗赠制度，把财产委托或转让给第三者处理。
《罗马法》创立了一种遗产信托，这种制度是从处理罗马以外的人的继承问题开始的，后逐渐成为一种通行的制度。
古罗马的“信托遗赠”已形成了一个比较完整的信托概念，并且首次以法律的形式加以确定。
然而，此时的信托完全是一种无偿的民事信托，并不具有经济上的意义，还没有形成一种有目的的事业经营，其信托财产主要是实物、土地。
后来，大约在公元5世纪，随着商业的发展，欧洲一些国家出现了一种专门从事代客买卖和办理其他事务，并收取一定佣金的专门组织。
中国汉代出现了为他人洽谈牲畜交易的“阻会”，唐宋有“柜房”，这些都可以看作是贸易信托的雏形。
2、近代信托制度的确立英国人创立的“尤斯”（USE）制度，对近代信托的逐渐形成起了重要作用。
所谓“尤斯”制度，是指土地“代为使用”制度。
“尤斯”制度是英国宗教团体和封建主之间矛盾斗争的产物。
在公元13世纪前后英国的封建时代，宗教信仰特别浓厚。
教徒们受教会的“活着要多捐献，死后可升天”宣传的影响，常把身后留下的土地遗赠给教会，于是教会就占有了越来越多的土地，并且按当时英国法律规定，教会的土地是免税的。
因此，英国王室征收土地税就发生了困难。
为制止这种触犯君主利益的情况，英王亨利三世于13世纪颁布了《没收条例》。
而当时英国的法官多是教徒，为了对付《没收条例》，他们参照《罗马法》的“信托遗赠”制度而新创“尤斯”制度。
像西方老人那样信托未来
服务 ， 天候 的身体状况 监视 ， 全
在 美 国工 作期 间 ，笔者 住 以及 随 叫随到 的救护车 。 总之 ，
的是曼 哈顿 下城那 个 叫炮 台公 这 里有 老人需 要 的一切 ，比家
园市 的地方 。 那几年 ， 是美 国 里 热 闹 ， 正 比医 院温 暖 。 房地产 缓慢 复苏 的时期 ，笔者 住所 的北面 建 了一 个高档 老人
起来就 相 当高 。 付 几万欧 元的定金 就可 以是房 针对 的是个 人而非机 构 ， ‘ ＿＿ ＿ ｊ 》 尺 篓
是个人信 托 ；最 后这 个交易 的 信 ，笔者 出于好 奇就真 的去 参 制度 相 当发达 ， 法律 也健 全 。 从
中介就 是公证 人 。公 证人和 信 角色 ，他不仅促 使双 方达成 协 议 ，还要 自始 至终监督 这个 协 议的执行 过程 ， 更为关键 的是 ， 他 要尽职 尽 力保 证在老 人身 后 是受益人 手 中 ，而不 会 出现 其
户 的年龄 ，但还 是很殷 勤地 为 法律 角度说 ，一旦 更改或 违约
的都 是腰 缠万 贯的退休 者 ，他 的处置 权托付 给一 个 陌生 人或 现金 交给 基金 管理 ，或 者将 房
月 以几 千 美 元 的 代 价 住 到 这 里 。 们像 住酒店 一样 ， 他 一人 一
将 房产 完整地 交给买 主 、也 就 们或 者将 独立 的大房子 卖 了把 者 陌生机构 的原 因。 在这 样的委 托关系 中 ，体
观 了一次 。接待 我 的是一位 年 信用 角度说 ，人们之 间一 旦受 到契约 的约 束就不 能更改 ；从
就要 承担严重 的后 果 。这 正是
为什 么委托 人可 以将 自己财产
托公司 一样扮演 者非常 关键 的 轻人 ，虽然 看 到我不是 他们 客
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（3）信托业的恢复和发展
鉴于原有的银行信贷方式不能完全适应社会对信用的需要， 为谋求和开拓资金融通的渠道，设立了各种形式的信托机构
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我国信托发展中存在的问题
（1）历史原因：
计划经济体制下，经济形式单一，信托关系无法 存在；商品经济不发达，经济实力薄弱，缺乏客观 需求；一切信用集中在国家手里，金融形式简单归 于单一的国家信贷体系，信托不复存在。
（3）个人和法人兼有的信托：主要包括公益信托、年金信托及职工
持股信托等。这几种业务在美国开展的都很普遍，特别是公益信托。
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金融信托业务的特点
（1）信托业务与银行业务职责分工管理。
美国是世界上实行信托业务由银行兼营的典型国家，其突出的经营特点 之一就是广泛开展银行信托。即商业银行在经营银行业务为主业的同时，又允许 开办信托业务。
Байду номын сангаас
（2）有价证券业务开展普遍。
美国信托业以有价证券为主要信托对象是美国信托业发展中的一个显著 特点，既为证券发行人服务，也为证券购买人或持有人服务。
（3）个人信托与法人信托并驾齐驱，以民办私营经营为主。
美国的个人信托业与法人信托业发展都很迅速，并随着经济形势的变化出现交替 不定的现象。遇到经济发展不景气时，个人信托会迅速超过法人信托办理的业务 量；如果遇到经济回升，法人信托又会超过个人信托的业务量。因此，从个人信 托与法人信托业务的起伏变化，可以窥见美国经济形势变化的大体情况。
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英国金融信托业务及特点
现代英国的金融信托业务按委托对象份为个人信托和法 人信托两种。 在信托内容上，英国也多是民事信托和公益信托，信托 的标的物也是以土地、房屋等不动产为主。在信托业监管 方面，由于个人信托构成了英国信托业的主体，因此个人 信托业务须接受法院的监管。而法人信托的监管则由英格 兰银行和“证券及投资委员会”负责。
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美国金融信托业务及特点
信托业务在经营管理上按委托对象划分为个人信托、法人信托及个人 和法人兼有的信托。 （1）个人信托：指信托机构承办为个人管理与监护财产、执行遗嘱、管 理遗产及代理账户等信托业务 （2）法人信托：指信托机构接受法人团体的委托，以法人团体的受托
人或代理人身份为其日工服务。这种服务对象主要是企业或非营利机构。 最主要的受托业务是发行公司债信托和商务管理信托。
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日本发展状况
二战后，严重的通货膨胀使日本的信托公司难以吸收长期 资金，经营陷入困境，为了绕过《信托业法》关于信托公 司不得经营银行业务的规定，信托公司在政府的支持下， 首先在组织形式上转化为信托银行，同时依据《兼营法》 照样经营信托业务，但信托业务与一般银行业务被严格分 开，分别核算，分别经营。在业务比重上以信托业务为主， 占80％左右。在20世纪50年代至80年代日本实行严格的 金融分业经营时期，信托被赋予长期金融职能，并得到了 快速发展，使日本进入信托的“大众化时代”。1950年 后，日本对信托业的严格审批，也使国内信托业逐渐集中 在为数有限的几家信托银行手中，并因近年的不断兼并而 有进一步集中的趋势。日本对信托业的监管则由大藏省集 中进行。监管内容主要包括合法合规性检查和防止对整个 经济产生任何消极影响两个方面。日本是当今世界信托业 发展中最具代表性的国家。
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特点
（1）以个人受托为主。
无论从委托人还是受托人看，现代英国的信托业务仍偏重于个人信托。 在委托人方面，信托的内容多是民事信托和公益信托；在信托的标的物 方面，信托标的物以房屋、土地等不动产为主，这是传统习惯的延续， 也是经济金融发展不够迅速的体现。
（2）法人受托集中经营。
虽然英国法人受托的信托业务比例不大，但却集中在威斯敏斯特银行、 巴克莱银行、米特兰银行和劳埃德银行等四大银行进行经营，占全部银 行信托资产的90％．
（2）代理类业务主要包括代理房地产信托业务、代 理有价证券业务、代理保证业务、代理保险业务、 代理仓库业务、代理收付款项业务、代理设计、指 导和监督工程业务
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私营信托的特点
（1）创立与投机紧密相连
（2）信托机构发展极不稳定
（3）信托机构集中于上海 （4）信托业务经营范围狭小、业务种类单一
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金融信托业务
（3）金钱和非金钱相兼的信托 这是一种标的物兼有金钱和非金钱两种性质的信托业务。 主要有公益信托、特定赠与信托和遗嘱信托三种。 （4）其他信托 其他信托属于代理类信托业务，主要有代理证券业务、 经营不动产业务、承担投资管理业务，此外，还受托办理代 保管、出租保险柜、会计审计以及为借款人的债务提供担保 等多种业务。
英美日发展史及对我国的启示
小组成员：杨鹏 王凯 尉蔚 高汉猛 刘晓宁
信托在西方国家的发展
英美日的发展史
信托在英国的发展
发展状况： 公元17世纪，英国“USE”制最早为其“衡平法系”所 承认，随即发展为信托制度。在此基础上，随着经济的发展 和信托观念的普及，信托立法也逐渐完善，包括1893年的 《受托人条例》、1896年的《官选受托人条例》和1899年 《团体法人条例》，这些条例成为英国信托立法的根源，并 成为推动英国信托业发展的基石，形成了较为完善的民事信 托制度，并逐渐由个人型无偿信托演变为现代法人型营业信 托。受传统习惯的影响，现代的英国信托业，仍偏重于个人 信托。从业务量上来看，个人信托占80％以上，而法人信托 不到20％。但法人信托却相对集中于国民西敏银行(National Westminster)、巴克莱银行(Barclays)、劳埃德银行(Lloyd) 等少数几家大银行所设立的信托部，占英国全部法人信托资 产的90％以上。
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特点
（1）有较健全的法制作为依据。
（2）不断开发具有日本特色的信托业务
日本除了《信托法》、《信托业法》以外，还有根据不同信托种类 而设立的信托特别法。每一种信托业务都有法律依据。法制健全是日 本信托业务健康发展的基础。
由于日本经济起步较晚，国土狭小，可利用的信托土地较少，再加 上日本家族观念较强，一般不愿委托他人代管财产，所以日本信托业 务从开办之时就大力发展金钱信托。贷款信托是日本的首创。此外， 财产形成信托、年金信托、职工持股信托、特定赠与信托、收益期满 兑现型信托等新增创的信托业务，使日本信托业务形成了范围广、种 类多、方式灵活、经营活跃的特点。
——新中国成立前
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私营信托的业务种类
（1）信托类业务主要包括财产信托、商务信托、 私人事务信托和公益信托。
财产信托：信托存款、信托投资、有价证券信托、公司债信托 和不动产信托；
商务信托：商务管理信托、清算信托、破产管理信托 私人事务信托：特约信托、遗嘱信托、监护信托、人寿保险信托 公益信托：管理公益基金、公益财产、提供经费
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中国信托的发展
私营信托业的发展 20世纪初，现代信托传入中国。上海商业储蓄新航、浙江 兴业银行和聚兴诚银行最早经营信托业务的金融机构标志着 中国现代信托业的开始。中国通商信托公司是第一家专业信 托公司，随后刮起一股大设信托公司和交易所之风，最终导 致“信交风潮”的爆发，在这个过程中，私营信托业经历了 一个竞相设立——纷纷倒闭——稳健发展的过程。 从1928年，私营信托业开始复苏，由低潮走向全面发展 阶段。 1937年后，全国范围内的信托业有了新的发展，尤其是 西南和西北地区。 抗日战争后，国民政府整顿金融机构，对信托公司进行停 业清理，公司数量大幅减少。
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官办信托业务种类
（1）特种信托业务
主要包括：信托存款业务、信托投资业务、基金信托业务、有价证券业 务、报关业务和企业信托业务
（2）特种储蓄业务
（3）保险业务
主要包括公务员储蓄、军人储蓄、团体储蓄等以普通民众为吸储对象的 储蓄业务
包括：财产保险和人身保险
（4）购料与易货贸易 （5）房地产业务
（3）土地信托经营普遍存在。
英国是现代信托的发源地，民事信托制度首先在英国确立。而民事 信托如遗嘱信托、财产管理信托所受托的信托财产以土地等不动产为主。 所以，在英国土地等不动产信托至今仍比其它国家普遍。但由于经济的 发展，英国现在土地信托也由过去较多限于土地信托财产的权益问题转 变到以经营盈利为目的、以社会经济发展为目的等方面了。
（5）信托业务与银行业务交叉、相互渗透
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官办信托业的发展
官办信托业实在私营信托业初步稳定的基础上产生的。 1933年，上海市兴业信托社成立，是第一家地方性的专 营官办信托机构。 1935年，中央信托局成立，隶属于国民党官僚资本金融 体系，是新中国成立前最大的官办信托机构。 此外，还有“四行二局一库”的信托部，业经营信托业务。
主要是抗战胜利后接管的房产代保管、修建与估价等业务
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官办信托业务的特点
（1）创立与金融垄断密切相关
（2）资本力量雄厚
（3）分支机构众多 （4）经营业务种类齐全、范围广
（5）享有政府赋予的特权
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新中国成立后的信托发展
（1）新中国信托业的建立 对官僚资本信托业和民族资本主义信托业进行社会主义改造 （2）新中国成立初期信托业的试办和停办。在经济条件不 允许的条件下发展计划管理体制，最终失败
（3）重视信托思想的宜传和普及，使信托观念深入人心。
从20世纪70年代后半期开始，日本迈入“信托时代”。为了实现 全民信托，日本的信托机构做了各种努力：创立信托协会，普及信托 思想，发展信托制度；创立信托研究奖励金制度，鼓励各大学、研究 机构以及有作为的人才从事信托研究；信托银行开办的年金信托、财 产形成信托、职工持股信托等集团信托，
（2）我国信托业目前所遇到的困境：
信托机构自身的资信和实力不强；市场定位不准， 主线业务不突出；信托业的法律、法规不够健全