沈阳伯爵·盛世纪——09年开发策略思路整理
中旅·国际小镇09年推广方案3.4
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项目地址：沈抚新城核心区浑河南路188号
建筑类别：多层,小高层,花园洋房,独栋别墅,联排别墅 容积率：1.25 绿化率：40%占地面积：66万平米
建筑面积：120万平米
均价：待定
●米拉晶典
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开发商：沈阳永嘉地产 项目地址：苏家屯区沈苏快速干道东侧 建筑类别：小高层、联排别墅 容积率：0.7 绿化率：52% 占地面积：14万平米
洋房类客群
[身份]
根据以上的分析，我们将洋房类产品的客群锁定为：
事业单位中层管理人员、部分公务员、运动员、重点教育机构的权
威教员、高级医务人员、律师、高级自由职业者、国家重点扶持的 科研人员„„
洋房目标受众定位
城市中收入稳定的
富裕阶层
联排类客群
[状态]
绝大多数40岁以上，超过2次以上的置业经验。 家庭成员在三到五口，二代或者三代的家庭结构。 私营业主为主的高收入的富有阶段，年收入至少过百万。
●碧桂园——给你一个五星级的家
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开发商：沈阳市碧桂园房地产开发有限公司
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项目地址：沈北新区辉山经济开发区碧桂大街10号
建筑类别：住宅、普通住宅、别墅，洋房，酒店 容积率：1.48 绿化率：40% 占地面积：111529.9平方米 建筑面积：165064平方米 均价：3400元
区域内楼盘产品库存数量大
楼盘名称
兰乔圣菲一期 兰乔圣菲二期 兰乔圣菲三期 奥园三期 桑堤亚纳一期 独栋 套数 34 33 28 41 已售 34 32 10 16 剩余 0 1 18 25 56 32 24 36 60 176 100 30 0 102 52 6 60 74 48 165 27 138 套数 双拼 已售 剩余 套数 联排 已售 剩余 套数 洋房 已售 剩余
沈阳伯爵·盛世纪——开发策略思路整理
利润值
品牌度
随市场及现金流
The end
沈阳瑞欧房产顾问有限公司⊙2008年11月
伯爵·盛世纪 —— 开发策略思路整理
沈阳瑞欧房产顾问有限公司⊙2008年11月
Part 1 我们的08年
营销工作——充分准备 招商工作——马不停蹄 推广工作——按部就班
Part 2 我们的现状
缺钱 工程待开工 商业定位不明确 住宅推售迫在眉睫
900组意向客户/30组团购客户
Part 3 阶段性开发方向抉择
现金流
产品形态的定位，决定伯项爵目公未司来的开发与销售策略
开发目标
利润值
品牌度
Part 4 思路整理
短时间内，整体销售商业的可能性
商业定位，决定项目命脉
Part 5 面临抉择
抉择 1 持有商业，售住宅
卖未来价值，靠住宅销售养商业 风险值高，需有足够耐心
抉择一 持有商业，售住宅
现金流
解决现金流
万达_沈阳_铁西万达广场综合体项目营销推广策略提案_95PP
为什么我们打造“美国城”
市场是检验真理的唯一标准。 沈阳一直是“崇洋媚外”的城市，也是一座渴望与国际接轨 的城市。在沈阳市场上那些“洋名”项目如兰乔圣菲、桑堤亚纳、 建赏欧洲、巴塞罗那、普罗旺斯等楼盘，都以优异的销售业绩创 下市场奇迹。 “美国城”代表着现代、开放、积极的生活方向，及世界级 居住文明，与万达集团之“造城理念”如出一辙。
●品牌扫描
– 关键问题
● 品牌整理
● 品牌资产 ● 品牌蓝图
●接触点定义
● 定义目标受众 ● 定义接触点
●行销策略
● 定义竞争者 ● 制定竞争策略
●最佳的传播
● 定义途径
●产品策略
●领先和跟随 ●滞销的品牌
●定价策略
● 领导品牌 ● 新的产品组合
●促销策略
● 线上媒体 ● 线下活动
●创意策略
● 调整
即铁西商业区7国，打造以万达为首的商业区。
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沈阳西部G7正在形成… …
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消费者不是因为你的产品而来,他们因为你的故事而来，
“王婆卖瓜”的时代已经过去，现在是故事大王的时代。
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合富辉煌_万盈置业沈阳造化项目营销策略思考_259PPT
项目辉煌业绩
3、汇景各街区平均单套销售总价走势图
350 330
300
250 200 150 130 100
180
200
120
170
240 230
50
0 W1、3 W2、4 W5、7 C1 C4、5 W6、8 C2、3 C6
自2001年11月28日开盘，单套住宅总价亦不断提高，01年以单 套300万的叠加式别墅树立豪宅价格标杆，现时单套近800万的 总价继续引领极品大宅市场
绿茵湖畔 梅江世纪城 柏林现代城
推货量 414
未开盘,8号认购 /
450 /
600
销售速度 75%(一个月300多套) 当天以认购30-45% 85%以上只剩下2栋高层部分 84%(一个月380套)
90% 65%
区域房地产项目分析
客户群特征
p高校教员，公务员及企事业单位的团购
p市中心中低收入群，且具有改善现有居住条件需求，或作为养老之 用等。
全智能化物业管理——小区安全控制系统、小区网络信息系统、 家居智能化设施 每个街区及别墅区设立一名“管家大使”，24小时服务 每位“管家大使”每月上门家访不少于20户，物业经理不少于5户，听取业主意见
项目定位
——打造全广州顶级豪宅社区
项目定位及实施
“国际生态豪宅社区”
国际
生态
豪宅
•开发商国际背景 •集十二家知名国际设计机构 所长的设计方案 •以国际人士作为部分目标客户
挑战二沙岛传统豪宅区域 背景： 1）广州城市中心不断东移； 2）新都市主义推广加强了项目该区域的认知度，但
还需迅速树立起项目的豪宅形象；
项目推广历程
2003年，高飞
项目品牌的提升——全面推广“都市别墅生活”系列产品
某地产沈阳某地产十二橡树庄园XX年营销全案124PPT
宏观环境——沈阳发展
➢沈阳是东北地区最大的中心城市。地处东北亚经济圈和 环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以沈阳为中 心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工 业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技 术关联度高的辽宁中部城市群。作为东北中心城市的沈阳， 对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力
双拼12000 联排6500
——
桑堤亚纳
7
15
0.5 二期尾货
——
独栋：8000—10000 联排：6500
90%
唯美十方
4.75
23
二期
独栋:609㎡-780㎡
独栋：13000—20000
90%
方迪山庄
4
16
0.25 一期售罄
——
——
100%
清韵百园
45
157
0.29
独栋：445-495 ㎡ ； 双拼：256-462 ㎡ ； 联排：300 ㎡左右；
25条新政
2009年出台政策多为适度“收紧政策”，合理性控制和调整 明显
—《中央经济工作会议》对房地产政策解读
✓宏观经济政策的连续性和稳定性将继续 ✓自住和改善性需求的优惠政策将延续 ✓未传出房市调整信号 ✓推进城镇化 放宽户籍限制
《会议》未作出明显调整信号，“双松”政策延续隐含利好因 素
宏观环境——与别墅相关政策
内资引进成就突出 “南资北上”加速沈阳经济步伐
宏观环境——沈阳城市发展进程步伐加快
沈阳金廊工程 全长约30公里，规划建设项目 共138项，预计投资总额2600亿元，目前已竣 工27项，完成投资143.1亿元；在建61项，计 划投资1183亿元，预计年内可竣工项目24项， 建设规模463.92万平方米，预计完成投资约 220.6亿元。
世纪经典大厦营销策划书3
世纪经典大厦营销筹谋书前言[世纪经典大厦]是大连锦联衡宇开发有限公司开发的高层公寓，大厦位于大连市著名的星海广场，该大厦目前已经开始动工。
如作甚[世纪经典大厦]树立奇特鲜明的形象，赋予项目更富厚的文化代价和精神内涵，这是我们在进行筹谋之前思考的最重要的问题。
我们认为必须将品牌意识融入市场营销的每一个环节，才有可能在竞争猛烈的大连楼市中脱颖而出，成为名牌楼盘，而且最终取得满意的销售业绩。
因此，我们对该项目提出：用品牌动员销售，用公关引导推广的整体营销思路。
鉴于时间紧、事情量大等因素，我们的筹谋方案难免挂一漏万，敬请见教。
一、[世纪经典大厦]简介地理位置：大连市星海湾星海广场土地面积：4800平方米占地面积：1613.97平方米修建面积：39919.5平方米绿化率：30.8%容积率：8.3实用率：85%修建：高层高等公寓户型：跃层与跃复合体共八种户型四室二厅三卫——六室二厅四卫面积：248——320平方米总户数：126户车位总数：120个使用年限：70年预计交付使用日期：2002年5月1日二、情况和配套[世纪经典大厦]座落于大连市著名的星海广场。
星海广场东临莲花山，西接星海公园，北依体育中心，南濒黄海，与大连国际星海会展中心为邻，周围有百年城雕、海滨浴场、圣亚海洋世界、现代博物馆等休闲渡假场合，被称为大连都会第一景观。
这里交通便利、四通八达，距市中心4公里、距火车站5公里、距大连港8公里、距机场10公里、距沈大高速公路入口12公里，16路、22路、23路、28路、406路、711路、502路等数十条主要交通线路经过于此，刚投入使用的轻轨电车从大厦旁穿过。
这里是大连市有名的学院区，幼儿园有空军一级幼儿园、星海幼儿园等；小学有富国小学、星海小学；中学有46中（辽师大附中）、31中、79中、48中；大学有大连理工大学、东北财经大学、大连医科大学、大连海事大学、辽宁税务专科学校、大连水产学院、大连市商业中专等数十所大中专院校。
沈阳夏宫城市广场城市综合体项目推广主题构思策略_营销策划方案(ppt 33页)
SLOGAN：新夏宫 最沈阳
一个城市的光荣与梦想
产品定位
大东北 金廊首 33万城市综合体
定位诠释：夏宫不只是沈阳的，更是整个大东北都市圈的的地标，金廊不只是沈阳 的门户，更是城市走向世界的门户。
正如天安门广场不只是北京的；东方明珠不只是上海的，更是全中国的一样。
整合推广阶段主题推演
本阶段广告标题演示
《荣耀纪》
财富不过是个数字
本我，才是夏宫之初
——新夏宫 财富道 荣耀纪
大东北圈 金廊之首 33万平米城市综合体
《荣耀纪》
名利只是智力游戏
悟道，才是夏宫意志
——新夏宫 财富道 荣耀纪
大东北圈 金廊之首 33万平米城市综合体
《荣耀纪》
社交是种友善的博弈
释然，才是夏宫卓见
——新夏宫 财富道 荣耀纪
——金廊首，奢适价值观
大东北 金廊首 33万平米城市综合体
第四阶段主题
财富道 荣耀纪
在完成价值重塑，树立沈阳最高标准之后 正如星河湾、万科和贡院6号一样，夏宫本身就是一种价值杠杆，一种财富门槛 物理价值在这里，不过是一种标签，精神高度才是真正的无形资产
又因本阶段进入住宅销售期， 故以荣耀纪为价值诉求纲领，进行主题分解——
历史品牌价值 企业品牌价值 鼎级品质价值 标杆品位价值
本阶段广告标题演示
《价值纪》
轴心难能再有
夏宫别无取代
——金廊首，稀世价值观
大东北 金廊首 33万平米城市综合体
《价值纪》
千重盛世层峰
万象繁华之源
——金廊首，资源价值观
大东北 金廊首 33万平米城市综合体
《价值纪》
别处在追求奢适
这里在定制奢适
方案—盛和世纪开盘庆典活动
10:20-10:30
盛和天下开盘
启动仪式
别具匠心的启动仪式 利用开合背板的开启概念，在领导启动仪式瞬间， 推拉门缓缓打开，彰显盛和天下开启一片全新天地。
Байду номын сангаас
舞台背板缓缓打开之后，呈现的是全景效果图。
奇异的舞台、别具匠心的启动仪式。给到场来 宾耳目一新的视觉体验。
10:20-10:30
盛和天下开盘
启动仪式
盛和世纪项目营销推广策略—开盘庆典活动 策划斱案
Date:2011/08/08
目录
前期思考
设计表述
开盘庆典仪式 策划方案
活动规划
前期项目思考
借助抽奖活动聚集人气，迚行互动式公关营销
以优惠和奖励作为刺激点，促迚销售及预订
策划思路
以互动游戏及文艺表演为兴奋点，将气氛推向高潮
设计表述 活动流程
拉近发展商以及准业主之间的距离，口碑营销
体现大气、简约的表述原则
演艺编排
专业团队根据活动性质量身打造
互动环节
改变潜在用户仅仅是看客的身份
豪华抽奖
将整体活动推至高潮
活动规划
设计表述 关于我们 服务项目
演艺推荐
女子电声组合—《春天狂想曲》
她们丌仅仅是在用乐器迚行演奏，她们还在不乐器共舞， 有时又如摇滚歌手般满场奔走。有时如钢琴手般沉静自 如。西洋传统乐器不现代流行乐完美结合。将经典重新 演绎。悠扬的音乐，动感的旋律 正如中天•富城一般：
活动规划
设计表述
服务项目
10:00-10:05
开场舞—吉庆有余
10:05-10:10 10:10-10:20
相关领导致辞 项目负责人介绍项目
相关领导讲话：
房地产九龙港商场物业管理方案
房地产九龙港商场物业管理方案中街九龙港物业管理方案沈阳世纪鸿翔物业管理有限公司二零一一年十二月目录◎物业概况 (2)◎管理目标 (2)◎管理原则 (3)◎管理办法 (4)◎服务项目 (4)◎具体方案 (6)早期物业管理介入阶段 (6)前期物业管理阶段 (7)一、接管验收管理方案 (7)二、商户进场管理方案 (8)三、开荒清洁管理方案 (16)开业后日常管理阶段 (19)四、治安管理方案 (19)五、消防管理方案 (23)六、公共区域安全管理方案 (29)七、绿化保洁方案 (30)八、公共设施管理方案 (38)九、档案资料管理方案 (39)十、人力资源管理方案 (40)附架构设置及人员配置十一.客户服务管理方案 (43)附件：一、商铺员工用餐管理办法 (45)二、卸货区管理规定 (47)三、投诉、报修接待标准 (49)四、临时伤病处理方案 (51)五、安全管理办法 (53)六、紧急预案 (54)七、机动车停车场（库）管理方案 (74)八、非机动（摩托）车库管理方案 (82)九、室内保洁推尘规范 (85)十、餐饮商户送货及清运垃圾管理方案 (86)十一、防台防汛管理方案 (87)十二、防空飘管理方案 (88)物业管理整体设想及策划国际化商贸模式旗舰商业港、专业市场管理团队”独具慧眼的沈阳佳建投资管理有限公司在激扬296年王朝紫气的沈阳重揽375年中街繁华，奉献了一座以卓越智慧创造的商业经典，位于中街繁华中心的九龙港，眺故宫之恢宏伟岸，沐商圈之盛景繁华，踞皇脉而汇四方紫气，守街西而揽八面财源。
注定了九龙港自诞生之日起，便要承担起百年商圈新封面的角色，而高达10万平方米的经营面积，更彰显出一个现代化服装商城傲视群雄的经营方式与态度。
沈阳世纪鸿翔商业服务有限公司定位高端商业物业全程服务机构，专注于金钥匙物业服务、物业顾问服务、商业地产运营服务三大核心业务板块，全方位、深层次满足高端市场需求，随着国内经济和商业地产行业的快速发展，对物业服务水平也提出了更多的要求，承蒙贵项目信任，委托我公司做该项目的物业服务，我公司将以科学管理、真诚服务为目标，以诚信求实、高效合作、追求卓越为理念，向顾客提供优质的产品和专业的服务，实现客户、员工、公司及社会的共赢。
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2020/11/24
沈阳伯爵·盛世纪——09年开发策略 思路整理
Part 1 我们的08年
营销工作——充分准备 招商工作——马不停蹄 推广工作——按部就班
沈阳伯爵·盛世纪——09年开发策略 思路整理
Part 2 我们的现状
缺钱 工程待开工 商业定位不明确 住宅推售迫在眉睫
沈阳伯爵·盛世纪——09年开发策略 思路整理
抉择 2 住宅落地，商业改商网
务实，回款，现金为王 随时可以启动，价格随市场及现金流
沈阳伯爵·盛世纪——09年开发策略 思路整理
抉择二 住宅落地，商业改商网 Nhomakorabea现金流
全面解决
利润值
品牌度
沈阳伯爵·盛世纪——09年开发策略 思路整理
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2020/11/24
沈阳伯爵·盛世纪——09年开发策略 思路整理
Part 5 面临抉择
沈阳伯爵·盛世纪——09年开发策略 思路整理
抉择 1 持有商业，售住宅
卖未来价值，靠住宅销售养商业 风险值高，需有足够耐心
沈阳伯爵·盛世纪——09年开发策略 思路整理
抉择一 持有商业，售住宅
现金流
解决现金流
利润值
品牌度
沈阳伯爵·盛世纪——09年开发策略 思路整理
900组意向客户/30组团购客户
沈阳伯爵·盛世纪——09年开发策略 思路整理
Part 3 阶段性开发方向抉择
现金流
产品形态的定位，决定伯项爵目公未司来的开发与销售策略
开发目标
利润值
品牌度
沈阳伯爵·盛世纪——09年开发策略 思路整理
Part 4 思路整理
短时间内，整体销售商业的可能性
商业定位，决定项目命脉