优秀房地产评估报告

××市××区××广场×号××大厦房地产估价报告项目名称：位于××市××区××广场×号的××大厦委托人：××大厦酒店有限公司估价机构：××房地产估价公司估价人员：××× ×××估价作业日期：二○○四年十月二十九日至二○○年十一月六日估价报告编号：××××××目录一、致委托人函……………………………………………………第×页二、估价师声明……………………………………………………第×页三、估价的假设和限制条件………………………………………第×页四、估价结果报告…………………………………………………第×页五、估价技术报告…………………………………………………第×页六、附件……………………………………………………………第×页致委托人函××大厦酒店有限公司：受贵公司委托，本估价机构秉着独立、客观、公正、科学的原则，对位于××市××区××广场×号大厦房地产进行价格评估。

本报告估价对象于估价时点二○○四年十月二十九日状态下的公开市场价格，估价目的是为估价对象转让提供公开市场价格参考。

在本报告中已说明的假设与限制条件下，要估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点最可能实现的市场价格总值为人民币( 大写) 玖亿贰仟万圆整。

××房地产估价公司法定代表人：×× ×二○ ○四年十一月六日估价师声明我们郑重声明：⑴我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

⑵本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。

⑶我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

⑷我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999) 进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

⑸我们已对本估价报告中的估价对象进行了现场勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。

我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

⑹没有其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。

⑺委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告提示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担相应责任。

⑻本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素时行分析，为估价对象转让提供公开市场价格目的而出具的，但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响。

⑼本估价报告中采用的专业术语的解释及定义适用《房地产估价规范》(GB/T50291-1999) 相关规定。

⑽未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。

参加本次估价的注册房地产估价师签名盖章××房地产估价公司二○○四年十一月六日估价的假设和限制条件本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：⑴合法性前提。

合法性是指估价对象必须合法使用、合法交易或合法处分为前提。

具体前提如下：①估价对象为在建工程，因委托人提供资料有限，本次评估以估价对象合法开发为所设前提。

②估价对象为在建工程，尚未进行竣工测绘及产权登记。

故本估价报告中估价对象建筑面积数据为委托人所提供的经批准的施工图纸数据，因设计变更等原因导致建筑面积变化时，应对估价结果进行调整。

③估价对象占用土地使用权性质为国有出让性质，出让使用年限为40 年，至2038 年9 月19 日结束，报告分析中以土地出让金已完全缴付为前提。

⑵最高最佳使用假设。

最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可靠，能使估价对象产生最大效应的使用。

本次评估是以估价对象按设计文件中的设计方案建成为酒店、写字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为最高最佳使用。

⑶估价时点假设。

即要求估价结果是估价对象当前状态于估价时点当时市场状况下形成的客观合理价格。

估价时点后，估价报告有效期内，估价对象质量、使用功能布局、基础设施配套以及房地产市场状况等发生变化，均会对估价结果产生一定的影响。

如果对估价对象评估价值产生明显影响时，应对本估价结论进行必要的调整。

⑷公开市场假设。

即估价结果是在公开市场条件下形成的价格。

公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。

⑸报告使用限制条件如下：①本估价报告的估价结果仅为委托人在本估价目的——房地产转让下使用，不得做其他用途。

②本估价报告不作为估价对象权属确认的依据。

③估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期不超过半年。

⑹其他假设与限制条件。

对估价对象公开市场价格产生影响的因素是多方面的，具体规定如下：①估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。

②本次评估未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。

唐山市阳光房地产评估有限公司关于东方国际大厦部分写字楼估价技术报告一、评估对象概况东方国际大厦位于路北建设路与龙富南道交叉口,唐山国际会展中心对面。

该大厦具有四大智能化系统A办公智能化有线电视入户，办公室有大量的电接口预埋，B通信智能化计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供国际国内长途语音及数据通信条件。

C消防智能化防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；D安防智能化大厦设有最完善最先进的安防系统。

设有中央控制室。

地理位置优越，交通便利，由主要公共汽车路线环绕，周边聚集了大规模的商业、金融群体，有足够的客源。

周边综合商场：唐山国际会展中心,火炬大厦,远洋城,唐钢大厦,远洋城银行：工商银行,建设银行,中国银行,交通银行,农业银行。

二、评估范围此次评估其中一部分，其中土地面积为1000m2，总建筑面积：4500m2 采用的土地报酬率为5%，房地产报酬率为7%。

三、估价目的评估其2010年9月30号的市场价值，为资产处置进行价值参考。

四、估价依据房地产估价规范(GB/T 50291—1999)五、估价原则1、合法原则2、替代原则3、估价时点原则4、最高最佳使用原则5、公平原则六、评估过程1、估价技术思路与方法（1）个别因素分析位于路北建设路与龙富南道两大交通要道交汇处，还处于市中心黄金商贸区域，地理位置优越，交通便利，由主要公共汽车路线环绕，周边聚集了大规模的商业、金融群体，有足够的客源。

大厦建筑类型框架剪力墙结构，抗震在8级地震以上玻璃幕墙。

内设中央空调，国际知名品牌特灵中央空调系统。

用户可根据自我要求调节温度、风向。

低噪音、更节能、精确控制具有自检式安全保护控制。

大厦设有新风系统，把室内外空气交换流动。

并有过滤和净化空气的功能。

市政供水，设有热水器水房。

大厦设有255个停车位，实现智能化高效管理，电子收费、电子监控、刷卡停车。

办公空间能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间。

其供电系统为双路供电，办公面的供电容量在8KW左右。

委估的写字楼是四大智能化系统A办公智能化有线电视入户，办公室有大量的电接口预埋，B通信智能化计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供国际国内长途语音及数据通信条件。

C消防智能化防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；D 安防智能化大厦设有最完善最先进的安防系统。

设有中央控制室。

（2）区域因素分析东方国际大厦座落于市中心区，处于唐山市黄金商贸区域，是城市中心的交通枢纽地带，道路通达度高，交通便利，周边1公里半径内通5路. 14路.26路.37路. 43路. 55路.60路.61路.等去往市内各个方向和丰润、丰南两区的公交路线。

对周边环境进行勘察可以发现该大厦周围聚集唐山国际会展中心,火炬大厦,远洋城,唐钢大厦,远洋城银行：工商银行,建设银行,中国银行,交通银行,农业银行。

写字楼的区域位置十分重要，中心区域已具备一定的规模，商业氛围浓，且可以借助周边的成熟写字楼提高自身档次，便于企业间的交流，因此受到很多企业的欢迎。

但同时也存在明显弊端，每天上下班不仅要遭遇堵车，还要为停车伤脑筋。

品质差异也是拉开租金档次的一个重要因素，写字楼租金水平与地段有关，但品质还是主要影响因素，即使同一地段，品质不同的写字楼租金也有差距，而同一写字楼内，不同楼层、不同朝向、条件各异的写字楼租金也档次鲜明。

而委估房地产处于唐山市较成熟的商务区内，无论大小环境均较为理想，适合企业进入。

（3）市场背景分析由于唐山市居民对于新建住房的旺盛需求，房地产开发主要以住宅为主，其他用途的开发如商铺、写字楼较少，且这个特点在唐山市居民旺盛的住房需求的支撑下在未来的若干年仍然会继续存在。

唐山市的住宅开发主要以普通住宅为主，现有在售楼盘高档次较少，绝大多数针对的是中低端市场。

唐山市房地产市场价格相比全国来说，唐山楼市的冬天已经比其他城市来得晚了一些。

2005年，唐山市市区房地产市场住宅均价在2000-3000范围内，外县在 1000-2000范围内。

到2008年唐山市市区房地产市场整体均价在7000元左右，房屋销售价格上涨5.9%，其中商品住宅价格上涨6.0%，房屋租赁价格上涨3.1%，呈现出较为明显的区域性特征。

随着唐山经济跨越式发展,使得写字楼租售开始走俏，改变了以前的疲软状态。

目前唐山市写字楼市场需求很大。

虽然目前唐山写字楼市场走俏，但市场上能真正满足客户需求的不多。

最突出表现为停车场或是物业的不完备。

通过对本市近30家写字楼进行考察，我们发现目前只有世博大厦和东方大厦相对来说配套设施较完善，其他写字楼周边配套设施均不成熟，很少配齐餐饮，商场，会所等，不能满足入住者们基本生活需求。