房地产开发产品视同销售营业税、所得税、土增税税务争议处理

房地产开发产品视同销售营业税、所得税、土地增值税计税价格争议处理
1，视同销售的税收基本规定：
2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法
第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确
认收入（或利润）的实现。

2008国税函828号关于企业处置资产所得税处理问题的通知
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定，现就企业处置资产的所得税处理问题通
知如下：
一、企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。

（一）将资产用于
生产、制造、加工另一产品；
（二）改变资产形状、结构或性能；
（三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；
（四）将资产在总机构及其分支机构之间转移；
（五）上述两种或
两种以上情形的混合；
（六）其他不改变资产所有权属的用途。

二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。

（一）用于市场推广或销售；
（二）用于交际应酬；
（三）用于职工奖励或福利；
（四）用于股息分配；
（五）用于对外捐赠；
（六）其他改变资产所有权属的用途。

三、企业发生本通
知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。

2，所得税视同销售计税价格：（总局、江苏、大连三种计算方
法）
31号文件第七条
确认收入(或利润)的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值
确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。

开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

通行做法：
计税收入 = 计税成本×（1+15%）÷（1－5%）
3，营业税视同销售计税价格
《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定：纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序
确定其营业额：
①按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;
②按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;
③按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×(1+
成本利润率)÷(1-营业税税率)。

公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。

4，土地增值税视同销售计税价格确认：
房地产开发企业将开发产品用于职工
福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均
价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

关于广州海粤房地产发展有限公司开发经营广州“东山广场”征收营业税问题的批复
国税函[1998]413号07-07
广东省地方税务局：
你局《关于广州海粤房地产发展有限公司开发经营广州“东山广场”征收营业税问题的请示》（粤地税函[1998]97号）收悉。

广州市东山区商
贸发展总公司（以下称商贸公司）以土地使用权投资、香港中国海外发展有限公司（以下称海外公司）以货币出资，
成立中外合作经营企业广州海粤房地产发展有限公司（以下称海粤公司），开发经营"广州市东山广场"
（以下称东山广场）项目。

关于海粤公司将建成后的房屋所有权按比例分配给商贸公司和海外公司各自经营的行为，是否征收营业税问题，经研究，批复如下：
一、海粤公司将房屋分配给商贸公司和
海外公司，房屋的所有权发生了转移，因此，应按"销售不动产"税目征收营业税；
二、商贸公司以土地使用权投资入股，但不承担经营风险，不符合《营业税税目注释》对土地使用权投资入股不征营业税的法规，因此，应按“转让无形
资产”税目征税。

三、商贸公司和海外公司将分得房屋再转让时，也应按法规征收营业税。