世联_深圳龙溪花园旧改项目定位及物业发展建议_237PPT_XXXX年

报告目录： 1、宏观政策 2、基础背景 3、客户分析 4、案例借鉴 5、产品定位 6、项目规划 7、旧改补偿建议 8、动态经济测算
1
宏观政策
房地产大势何去何从?
宏观趋势共识1：人口红利、城市化加速、收入的结构性增 长, 房地产市场具有持续发展的动力，长期利好。
人口红利——未来20年自住
型需求人群将集中在80、90年 代出生的人群，这段时间恰好 是中国人口增长的一次高峰期
4%
200
2%
0
0%
09.2
09.3
09.4
09.5
09.6
09.7
09.8
09.9 09.10 09.11 09.12 10.1
10.2
1、深圳市09年四季度各项经济总量指标均实现了稳步增长，其中GDP总产值为2336.1亿元， 环比上升4.6%，同比增长6.4%。 2、2010年1-2月份，全市实现累计固定资产投资额为160.6亿元，累计同比增长8.3%；1-2月 份实现累计社会消费品零售总额为501.9亿元，累计同比增长16.3%；
08年四季度-09年四季度深圳GDP累积增幅走势
亿元
GDP
累计同比增幅
2500
14%
12% 2000
10%
1500
8%
1000
6%
4% 500
2%
0
0%
08年第四季度 09年第一季度 09年第二季度 09年第三季度 09年第四季度
09年2月-10年2月深圳市社会消费品零售总额累计走势
本年度累计
累计同比增幅
✓ 即国19条：其内容包括了“开发商竞买保证金最少两 成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。
✓ 对深圳房地产广告进行全面检查；
✓ 执行新版《二手房买卖合同》抑制以往二手房买卖中的阴阳 合同现象；
✓ 国家八部委联手查中国房价暴涨因素 ，深圳市13个部门联合 开展的全市房地产市场秩序专项整治行动；
亿元
3000
18%
16%
2500
14%
2000
12%
10%
1500
8%
1000
6%
500
4%
2%
0
0%
09.2
09.3
09.4
09.5
09.6
09.7
09.8
09.9 09.10 09.11 09.12 10.1
10.2
亿元 2500 2000 1500 1000 500
0
08年第四季度
08年四季度-09年四季度深圳市GDP走势
26万亿
全球富裕客户（>200,000）
9.9 2.6
大众富裕客户（100,001200,000） 中上中产阶层（40,001100,000） 下层中产阶层（25,001-40,000）
贫穷阶层（<25,000）
100 5万亿
宏观趋势共识2：房地产行业将呈现明显的周期性规律
影响 因素
影响 因素
时间 幅度
市场动力 土
期房价格
投资者
地
现房价格
自住者 投机者
政策态度：从目前密集出台的金融调控手段来看，政府稳 定房价决心坚定。
时间
2007-2008年
2009-2010年
金融 政策
•全面缩紧甚至停止二手房房贷 •取消加按业务；贷款审批手续严格， 三套房以上不予办理按揭； •二套房贷首付四成以上，利率提高基 准利率1.1倍； •明确第二套住房以家庭为单位； •七次上调金融机构人民币存贷款基准 利率.
供应量巨大，成交量低迷 市场严重供过于求
调控政策 供求关系
政府仅针对房地产市场进行调控，目 标十分明显，旨在“部分城市”的
“过快增长”，重点是解决“民生问 题”，是为了缓解社会主义制度下的
生计问题
由于前一个周期政策导向和施工周期的 原因，目前和未来半年的市场供应走低， 需求持续旺盛，供不应求。
地产商纷纷开工，调控政策的出台增加 了开发商的开发成本，对资金的运作提 出了更高的要求，导致资金链紧张
✓08年调控银行有较长的过渡时间，本次银行则积极响应，迅速执行，可见银行态度 坚决，从银行自身角度讲：2010年第一季度，新增人民币贷款高达2.6万亿，预计达 全年总贷款的35%，投放严重过量； ✓银行迫于自身风险要求及响应政府号召，短期内预计将严格执行政府要求，而银行的 执行力度也将成为调控持续时间长短的重要指标。 ✓房价下跌超过30%，银行就会有极大的坏账风险，因此，当房价下降幅度达到2530%时，宏观调控则可能企稳。
6435
2167 769
4732
3457 3124
2905 2615 3379 3276 3483
4448
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
第一阶段（1-5月）， 第一轮降价，普通住 宅开始降价，成交量 回升
第二阶段（6-8 月），第二轮降 价，普通住宅再 次降价
第三阶段（8-12月），豪 宅开始降价，成交量筑底 成功，11月起逐步回升
✓ 住宅限外令 ✓ 现场监管卖楼，新开盘项目报预售许可证同时，需同步提交
开盘方案； ✓ 取得《房地产预售许可证》前禁止内部认购、内部认筹、内
部登记、办理“VIP卡”等行为；禁止发布项目销售广告；禁 止收取任何预定性质款项；取得预售许可证需备案开盘方案 和价格表；取得《房地产预售许可证》后十日开盘令，不得 囤积房源、捂盘惜售；预售房明码标价、价格网上公示；预 售合同管理、网上下载打印、限制更名；统一合同文本 ✓ 地方限价
长度信号——宏观经济指标
2008年，政策撤出市场时经济进入快速下降通道，政府由打压转为刺激政策； 2010年第一季度GDP增长率达11.9%，预计下半年经济基本面也会相对平稳， 因此本次调控的时间也将长于2008年的调控； 一旦经济进入快速下降通道，也就意味着本次调控即将企稳。
调控周期与银行执行力度（反应快慢/持续时间）相关。
人口
40
人均可居住面积
80%
城市化率 30
60.0% 60%
45.7%
20
40%
10
20%
0 2008
0% 2020E
2025E
19
17
51.1
2005 0
24.2 20
15.4 40
50.5
60
80
需求总量
350 新 增 需 求
140
300
315
250
200
150 175 100
50
0
2008 2020E
观点1： 本轮调控相较08年调控有着本质的区别，需关注 银行执行力度及国内经济基本面，这两项指标与 调整周期密切结合。相较08年，本轮调整周期预 计更长一些，可能会长达2-3年。
08年调控下房价具体表现：豪宅的降价幅度比普通住宅 的降价幅度低
18000 16000 14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
08年1月-09年1月成交套数、均价
14739 14550
15565
14574
14342
12463 11927
普通住宅降价20-30%
111普43通住宅降 价40-45%
12979
豪1宅17降21价20-
12387
1 1 0 8 41 1 0 3 4
30%
7898
25 20 15 10
5 0
1976
1979
1982
1985
1988
1991
1994
1997
新增人口（万） 出生率(%)
2000 2003 2006
2000 1500 1000 500 0
城市化加速——2020年新
增城市人口将达3亿，带来140 亿平米的新增需求
收入的结构性增长——
麦肯锡预测，到2025年中上资 产阶级人均可支配收入将增加 12万亿， 按照国际15-20%的 住房消费比，可新增住房消费 1.8-2.4万亿
2009年经济稳步复苏，房地产市场“报复性反弹”， 稳定房价成为政府保证民生的重要工作。
2010年的调控关键词----“民生”
Q：在保证民生为目的的本轮房地产调控周期多长？
调控周期与国内经济基本面相关：08年经济形势的逆转 导致房地产政策实现了从调控到提升。
09年四季度以来，深圳全市经济总体运行态势良好，各 项经济指标均有不同程度的增长。
➢2010年4.14新政对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款 首付款比例不得低于30%；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比 例和利率水平。 调控力度更大，表明了政府的决心。
结合07-08年的宏观调控经验，2010年政府的表现为决心大, 出招
谨慎直效,政策出台的密度及执行力度视调控的效果进行调整。
月份 金融 政策
土地 政策
行政 手段
2007-2008年
2009-2010年
✓ 全面缩紧甚至停止二手房房贷 ✓ 取消加按业务； ✓ 贷款审批手续严格，三套房以上不予办理按揭； ✓ 二套房贷首付四成以上，利率提高基准利率1.1倍； ✓ 明确第二套住房以家庭为单位； ✓ 多次加息及上调准备金率
✓ 深圳通过城中村改造增加住宅土地供应量，平抑深圳房价 ✓ 加大闲置土地回收力度，加大保障房的供给
资金压力
由于上半年市场已将存货消化，地产商 目前资金相对充足。
08年调控是政府的经济行为，旨在为经济转型提供有力的条件；
本次4.15调控更多是政治层面的“专项打压”，是作为社会主义政府解决社会民生问Fra Baidu bibliotek题的手段；
2007年经济过热，房地产市场“水涨船高” 2007-2008年的调控关键词----“经济过热”
•二套房贷首付五成以上，利率提高基准利率 1.1倍； •两次上调金融机构人民币存贷款基准利率； •商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三 套及以上住房贷款； •对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险 缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
➢2007年“以家庭为认定单位”及“首付最低四成”仅是对“9.27政策”的重申， “利率按照风险定价”相比“贷款利率不得低于1.1倍基准利率”空间更大，但是 不进行改善性住房的区分，一定程度上增强了调控力度。
2、这次调控中央和地方政府都会出政策，政策会更彻 底、措施会更坚决。
在中央态度很明确，地方政府面临着两年换届改选，而银 监会的配合也很好的情况下，地方政府会像竞赛一样的出招、 交流，跟08年相比打压更彻底。将来会不会对竣工时间要求， 对价格要求，这都有可能是政府下一步出的狠招。而且这次 出的政策有可能是长期持续执行的政策
✓ 二套房贷首付五成以上，利率提高基准利率1.1倍；
✓ 两次上调金融机构人民币存贷款基准利率；
✓ 商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上 住房贷款;
✓ 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证 明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
✓ 首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分 期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年， 特殊项目可以约定在两年内全部缴清。
每一轮的市场调整，起因不同，其调整力度以及调整周期
也不同。
07-08
09-10
经济快速增长，通胀较为猛烈，政府 着力于经济转型的筹备，各项政策剑 指经济增长着陆
经济实体
国际金融危机大背景，虽中国经济基 本面数据向好，但政府仍心存顾忌
政府采取密集严厉的金融调控政策， 打击整个经济实体的过热，不仅重创 房地产市场，更导致股市的大跌，彻 底拉紧了热钱刺激下的经济增长势头
GDP
环比增幅
09年第一季度
09年第二季度
09年第三季度
30% 20% 10% 0% -10% -20% -30%
09年第四季度
09年2月-10年2月深圳市固定资产累计投资额走势
本年度累计
累计同比增幅
亿元
1800
18%
1600
16%
1400
14%
1200
12%
1000
10%
800
8%
600
6%
400
调控期结束后：豪宅的价格升幅比普通住宅的升幅频率快， 且提升幅度更大。
80000 60000 40000 20000
✓ 地方可限定购房套数 .
政府决心：中央和地方双管齐下，政策更彻底，措施更坚 决，市场进入一个理性发展时期。
1、本次调控中央提高首付比例上调利率，政策权利下
放地方，是有因可循的，代表着一个理性市场的来临。
2010年第一季度政府两面性、信贷投放过量、市场供给不 足以及通胀预期的加速，这四个原因导致了房价的疯狂上涨， 也是导致本轮调控的主要原因。
✓ 深圳重点打击非法预售，发布虚假广告、囤积房源等 行为；
✓ “粤四条”：各地在审批商品住房项目预售许可时， 以整栋为最低审批规模，不得分层、分单元办理预售 许可证。 此外，房地产开发企业取得预售许可证后， 应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公 开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明 码标价。
谨呈：深圳市中洲粤华投资有限公司
龙溪花园旧改项目 定位及物业发展建议
世联地产 2010.4.28
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