世联_深圳龙溪花园旧改项目定位及物业发展建议_237PPT_XXXX年

✓ 二套房贷首付五成以上，利率提高基准利率1.1倍；
✓ 两次上调金融机构人民币存贷款基准利率；
✓ 商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上 住房贷款;
✓ 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证 明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
✓ 首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分 期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年， 特殊项目可以约定在两年内全部缴清。
供应量巨大，成交量低迷 市场严重供过于求
调控政策 供求关系
政府仅针对房地产市场进行调控，目 标十分明显，旨在“部分城市”的
“过快增长”，重点是解决“民生问 题”，是为了缓解社会主义制度下的
生计问题
由于前一个周期政策导向和施工周期的 原因，目前和未来半年的市场供应走低， 需求持续旺盛，供不应求。
地产商纷纷开工，调控政策的出台增加 了开发商的开发成本，对资金的运作提 出了更高的要求，导致资金链紧张
6435
2167 769
4732
3457 3124
2905 2615 3379 3276 3483
4448
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
第一阶段（1-5月）， 第一轮降价，普通住 宅开始降价，成交量 回升
第二阶段（6-8 月），第二轮降 价，普通住宅再 次降价
第三阶段（8-12月），豪 宅开始降价，成交量筑底 成功，11月起逐步回升
26万亿
全球富裕客户（>200,000）
9.9 2.6
大众富裕客户（100,001200,000） 中上中产阶层（40,001100,000） 下层中产阶层（25,001-40,000）
贫穷阶层（<25,000）
100 5万亿
宏观趋势共识2：房地产行业将呈现明显的周期性规律
影响 因素
影响 因素
时间 幅度
谨呈：深圳市中洲粤华投资有限公司
龙溪花园旧改项目 定位及物业发展建议
世联地产 2010.4.28
商业声明
本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限 公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。 因此本文档内容仅限于对中洲粤华投资有限公司之龙 溪花园旧改项目所用；除此之外，不得私自发布、使 用和复制文档的任何内容。
月份 金融 政策
土地 政策
行政 手段
2007-2008年
2009-2010年
✓ 全面缩紧甚至停止二手房房贷 ✓ 取消加按业务； ✓ 贷款审批手续严格，三套房以上不予办理按揭； ✓ 二套房贷首付四成以上，利率提高基准利率1.1倍； ✓ 明确第二套住房以家庭为单位； ✓ 多次加息及上调准备金率
✓ 深圳通过城中村改造增加住宅土地供应量，平抑深圳房价 ✓ 加大闲置土地回收力度，加大保障房的供给
✓ 住宅限外令 ✓ 现场监管卖楼，新开盘项目报预售许可证同时，需同步提交
开盘方案； ✓ 取得《房地产预售许可证》前禁止内部认购、内部认筹、内
部登记、办理“VIP卡”等行为；禁止发布项目销售广告；禁 止收取任何预定性质款项；取得预售许可证需备案开盘方案 和价格表；取得《房地产预售许可证》后十日开盘令，不得 囤积房源、捂盘惜售；预售房明码标价、价格网上公示；预 售合同管理、网上下载打印、限制更名；统一合同文本 ✓ 地方限价
报告目录： 1、宏观政策 2、基础背景 3、客户分析 4、案例借鉴 5、产品定位 6、项目规划 7、旧改补偿建议 8、动态经济测算
1
宏观政策
房地产大势何去何从?
宏观趋势共识1：人口红利、城市化加速、收入的结构性增 长, 房地产市场具有持续发展的动力，长期利好。
人口红利——未来20年自住
型需求人群将集中在80、90年 代出生的人群，这段时间恰好 是中国人口增长的一次高峰期
观点1： 本轮调控相较08年调控有着本质的区别，需关注 银行执行力度及国内经济基本面，这两项指标与 调整周期密切结合。相较08年，本轮调整周期预 计更长一些，可能会长达2-3年。
08年调控下房价具体表现：豪宅的降价幅度比普通住宅 的降价幅度低
18000 16000 14000 12000 10000
GDP
环比增幅
09年第一季度
09年第二季度
09年第三季度
30% 20% 10% 0% -10% -20% -30%
09年第四季度
09年2月-10年2月深圳市固定资产累计投资额走势
本年度累计
累计同比增幅
亿元
1800
18%
1600
16%
1400
14%
1200
12%
1000
10%
800
8%
600
6%
400
✓ 即国19条：其内容包括了“开发商竞买保证金最少两 成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。
✓ 对深圳房地产广告进行全面检查；
✓ 执行新版《二手房买卖合同》抑制以往二手房买卖中的阴阳 合同现象；
✓ 国家八部委联手查中国房价暴涨因素 ，深圳市13个部门联合 开展的全市房地产市场秩序专项整治行动；
市场动力 土
期房价格
投资者
地
现房价格
自住者 投机者
政策态度：从目前密集出台的金融调控手段来看，政府稳 定房价决心坚定。
时间
2007-2008年
2009-2010年
金融 政策
•全面缩紧甚至停止二手房房贷 •取消加按业务；贷款审批手续严格， 三套房以上不予办理按揭； •二套房贷首付四成以上，利率提高基 准利率1.1倍； •明确第二套住房以家庭为单位； •七次上调金融机构人民币存贷款基准 利率.
2、这次调控中央和地方政府都会出政策，政策会更彻 底、措施会更坚决。
在中央态度很明确，地方政府面临着两年换届改选，而银 监会的配合也很好的情况下，地方政府会像竞赛一样的出招、 交流，跟08年相比打压更彻底。将来会不会对竣工时间要求， 对价格要求，这都有可能是政府下一步出的狠招。而且这次 出的政策有可能是长期持续执行的政策
08年四季度-09年四季度深圳GDP累积增幅走势
亿元
GDP
累计同比增幅
2500
14%
12% 2000
10%
1500
8%
1000
6%
4% 500
2%
0
0%
08年第四季度 09年第一季度 09年第二季度 09年第三季度 09年第四季度
09年2月-10年2月深圳市社会消费品零售总额累计走势
本年度累计
累计同比增幅
4%
200
2%
0
0%
09.2
09.3
09.4
09.5
09.6
09.7
09.8
09.9 09.10 09.11 09.12 10.1
10.2
1、深圳市09年四季度各项经济总量指标均实现了稳步增长，其中GDP总产值为2336.1亿元， 环比上升4.6%，同比增长6.4%。 2、2010年1-2月份，全市实现累计固定资产投资额为160.6亿元，累计同比增长8.3%；1-2月 份实现累计社会消费品零售总额为501.9亿元，累计同比增长16.3%；
25 20 15 10
5 0
1976
1979
1982
1985
1988
1991
1994
1997
新增人口（万） 出生率(%)
2000 2003 2006
2000 1500 1000 500 0
城市化加速——2020年新
增城市人口将达3亿，带来140 亿平米的新增需求
收入的结构性增长——
麦肯锡预测，到2025年中上资 产阶级人均可支配收入将增加 12万亿， 按照国际15-20%的 住房消费比，可新增住房消费 1.8-2.4万亿
✓ 深圳重点打击非法预售，发布虚假广告、囤积房源等 行为；
✓ “粤四条”：各地在审批商品住房项目预售许可时， 以整栋为最低审批规模，不得分层、分单元办理预售 许可证。 此外，房地产开发企业取得预售许可证后， 应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公 开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明 码标价。
✓08年调控银行有较长的过渡时间，本次银行则积极响应，迅速执行，可见银行态度 坚决，从银行自身角度讲：2010年第一季度，新增人民币贷款高达2.6万亿，预计达 全年总贷款的35%，投放严重过量； ✓银行迫于自身风险要求及响应政府号召，短期内预计将严格执行政府要求，而银行的 执行力度也将成为调控持续时间长短的重要指标。 ✓房价下跌超过30%，银行就会有极大的坏账风险，因此，当房价下降幅度达到2530%时，宏观调控则可能企稳。
调控期结束后：豪宅的价格升幅比普通住宅的升幅频率快， 且提升幅度更大。
80000 60000 40000 20000
每一轮的市场调整，起因不同，其调整力度以及调整周期
也不同。
07-08
09-10
经济快速增长，通胀较为猛烈，政府 着力于经济转型的筹备，各项政策剑 指经济增长着陆
经济实体
国际金融危机大背景，虽中国经济基 本面数据向好，但政府仍心存顾忌
政府采取密集严厉的金融调控政策， 打击整个经济实体的过热，不仅重创 房地产市场，更导致股市的大跌，彻 底拉紧了热钱刺激下的经济增长势头
资金压力
由于上半年市场已将存货消化，地产商 目前资金相对充足。
08年调控是政府的经济行为，旨在为经济转型提供有力的条件；
本次4.15调控更多是政治层面的“专项打压”，是作为社会主义政府解决社会民生问 题的手段；
2007年经济过热，房地产市场“水涨船高” 2007-2008年的调控关键词----“经济过热”