某别墅项目定位与物业建议报告

安吉生态环境优越，旅游
资源丰富，属最佳人居环境 。中国大竹海、白茶谷、九 龙峡、芙蓉谷等景点，让游 客领略独特的自然风光、竹 海、奇峰，山林中建有多处 避暑山庄和度假村。
项目紧靠浒溪、南望大竹海
、北眺灵峰山，林木茂盛挺
拔、清凉惬意、其境幽静，
是真正的气净、水净、土净
的“三净”之地，“山(灵峰
山)、水(浒溪)、竹(竹博园、
拥有较好的天然景观资源，为打造高端旅游地产项目提供了 天然条件，周边住宅项目稀少，暂时缺乏居住氛围
西北地块： “山南水北为阳”， 景观资源好
东南地块： 景观资源较好，但相 对孤单，属于背水，区 位上不如西北地块
项目东侧：临近已经 有在售项目汀香别墅， 对片区已经有一定拉升
汀香别墅
区域属性 项目属性
本案
西
中
度假区 活动带
灵峰寺景区
龙王溪（脉）
健体娱心 （动） 亲近自然的活动，人活 动的气息
山，佛，竹 （心）
怡情养心 （静）
宗教文化，竹文化，静雅
东
临城 休闲带
浒溪 （脉） 服务舒心 （闹） 贴心服务，热闹，人气足
区域属性 项目属性
区位、交通 资源、配套
项目所在区域具有极其丰富的旅游资源和休闲配套， “生态、休闲、养身”三大特色明显
•通讯：从杭州打电话去 安吉不需收长途费。（ 计划中）
•民政：安吉买房，子女 入学、医院看病一律同 城待遇。
•产业：引进杭企入驻杭 资产业园。
•旅游:推出安吉与杭州两 地旅游套餐制等内容也 排上了日程。
区域属性 项目属性
区位、交通 资源、配套
项目所在区域是政府未来重点规划和推介的区域，而本项目 在区域规划中倚浒溪之脉，是打造高端物业的风水宝地
¶ 2-3年完成项目的开发
项目企业形象 ¶ 在安吉甚至长三角留下良好的口碑，提升企业形象
速度
价格
影响力
品牌
本项目面临的几大挑战
哪些区域可能与本项目所在区域存在竞争？本区域的核心价值何在？ 项目如何确定合适的产品组合（容积率），实现项目的价值最大化？ 作为陌生片区的高端项目，面对的客户从何而来？ 项目如何才能够打动目标客户，实现项目持续的影响力？ 项目采取何种策略来保证陌生片区的高端项目得以顺利启动
休闲娱乐：27洞高尔夫、香 溢度假村、大竹海度假村
旅游：中南百草园、竹博园 、灵峰山（寺）、“江南天 池”、“卧虎藏龙拍摄基地 ”、黄浦江源，滑雪场……
地理集中≠得到整合
资源整合：寻求资源配置与 客户需求的最佳结合点，以 突显核心价值，到达1+1>2的 效果
本项目
区域属性 项目属性
地块四至 地块指标
大竹海)”的构画似乎让你走
进人间天堂，周边还有滑雪
本案
场、27洞乡村高尔夫、4星
级香溢度假村等休闲娱乐配
套。
区域属性 项目属性
区位、交通 资源、配套
项目周边的休闲旅游资源在地理上相对集中，但是景点具 有散而小的特点，有待进一步整合以提高整体价值
本项目的五公里范围内，几 乎围聚了安吉所有的名胜景 区。
物业发展建议
整体定位 形象定位 客户定位 产品定位
启动期策略建议
目标与挑战
我们的一切研究都必须以现实条件为基础 ，以客户的目标为导向
项目利润目标 项目开发策略 项目开发周期
¶ 最大限度控制风险，尽快实现回现，整体实现利润最 大化
¶ 项目作为中等项目，启动期规避风险，快速回现，后 期博高利润，实现价值最大化
我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和 分析问题
S=情境
C=R1,R2
非期望结果—— 由特定情境导致 的特定结果
中国知名景 “中国竹乡”“白茶
区
之乡”,《卧虎藏龙》
、《夜宴》
项房目属地性产： 不成
熟片区 中等规模
已有在售别墅项目，项目周边还有很多 低密度住宅规划用地，未来前景看好
占地20万平米，属于中等规模
较好景观资 灵峰风景区内，浒溪，山景 源
地块具备开发高档项目的条件，甚至具有打造区域代表 性楼盘的机会，但是存在一些不利的限制因素。
安吉距杭州65公里，上海 220公里，南京270公里，3 小时交通圈内遍布长三角主 要城市。
南京
芜湖 宜城
常州 无锡 苏州
湖州
嘉兴
上海
杭州
绍兴
宁波
金华
区域属性 项目属性
区位、交通 资源、配套
未来一系列城市发展计划预示着安吉将融入“大 杭州”都市圈
•交通：县内04省道、11 省道，正在建设的“申 嘉湖安”高速，“杭长 ”高速与已建成的“申 苏浙皖”高速等线，形 成四通八达的交通网络 。杭州和安吉将开通城 际公交。
物业发展建议
整体定位 形象定位 客户定位 产品定位
启动期策略建议
区域属性 项目属性
区位、交通 资源、配套
项目所在区域居于长三角旅游网络中不可替代的枢纽 地位，通达性好
安吉县位于浙江省西北部 ，是长江三角洲经济区迅速 崛起的一个对外开放景区， 北靠天目山，面向沪宁杭， 《卧虎藏龙》的拍摄地，黄 浦江的源头，沪杭后花园。
有利因素 不利因素
1. 别墅地块稀缺性 2. 景观资源稀缺性 3. 区域内竞争项目少 4. 地块限制条件少 5. 地价低 6. 片区规划前景看好 1. 区域认知度有待提升 2. 区域房地产开发水平不高
报告结构思路导图
项目属性界定
核心问题结构化分析
项目市场机会
专题：典型板块研究
整体发展战略 项目定位
某别墅项目定位与物业 建议报告
2020年4月21日星期二
前期工作 2008/4/
第一阶段 市场环境及客户研究
项目研究工作的阶段划分
现今工作
2008/4/
2008/5/
2008/5/
第二阶段（中期） 项目定位与物业发展建议
第三阶段（终期） 提交终稿
工作
➢城市经济，规划，交通背景研究
➢市调结论案例借
➢竞争板块房地产市场调研
地块四至 地块指标
项目地块地势平坦，中等规模水平，限制条件很 少，有很大的操作空间
地块基本指标：
用地面积：200464.9平米 容积率：<1 绿地率：45% 建筑密度：20% 其中50亩为综合服务楼用地
汀香别墅
本 案
项目属性界定
中国知名景区、房地产不成熟片区、有 山水景观资源的中等规模项目
区域源自文库性：
鉴
➢对政府官员、行业人及消费者深度访谈 ➢项目定位
➢市场竞争环境及客户研究
➢整体发展战略
➢根据客户建议深 化研究，完善报告
最终成果 ➢前期定位及物业发展建议
➢提交整体报告 ➢（中期）
➢提交整体报告 ➢（终稿）
报告结构思路导图
项目属性界定
核心问题结构化分析
项目市场机会
专题：典型板块研究
整体发展战略 项目定位