某别墅项目定位报告1

圈
墅
别
墅
老
山
大东
句
大南京别墅
郊
容
别墅
群
三
皖
山
南
方山
九龙
湖
1小时都市圈别墅
溧水
一小时都市圈别墅市场格局
➢ 经济上自觉接受南京辐射 ➢ 良好景观资源,往往是旅游休闲胜地,好山好水; ➢ 交通便利,距离南京主城区60到100公里,1小时车程; ➢ 第2居所,5+2生活方式 ➢ 目前以溧水的东屏湖、卧龙湖，安徽和县的香泉湖，句容的仑山湖等
联排供应
130 122 49 265 108 64
0 0
联排销售
216 120 47 251 53 64
0 0
88
0
叠加供应 236 0 0 471 88 224 0 0
43
0
叠加销售 238 0 0 367 43 202 0 0
别墅板块之供销
市场表情
,
07年是别墅年
国
群
城
信
雄
东
自
并
、
然
起
江
天
逐 鹿 中 原 年 供 应 量 过 千
✓ 未来规划沪宁高速收费站将迁移至二环以外，将 减轻购房者的交通成本。
✓ 地块位于大城东板块，城东板块作为南京实施城 市化进程重要战略中心，未来发展前景广阔。
✓ 规划中的七乡河路就在项目旁，这将缩短项目到 达仙林新市区的距离，随着仙林大学城市政规划 的逐步完成，其基础配套可与本地块实现共享。
✓ 国家先前已停止别墅用地的供应，未来的别墅产 品必将呈现稀缺性，这对本项目而言又是一利好。
臣本布衣，
躬耕南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。
先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中， 咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。
——诸葛亮《出师表》
Q1
当代中国人的典型人生观（事业观）是什么 ？
小隐隐于野，中隐隐于世，大隐隐于朝。 退是为了更好的进，隐是为了内心的显。 积极、沟通、活跃，是成功的根本。
原墅等先后高调亮相 ➢ 从建筑风格看，目前在售的别墅、类别墅项目以欧风美雨为主，西班牙、意
大利、北美等西式别墅甚嚣尘上，传统中式和现代中式风格较少
400
224
2006年至今各板块别墅供销对比图
367
350
300
250
单
位 200
：
套
150 123
102 100
50 34 0
0
三山 百家湖 方山 禄口 汤山 仙林 江北 紫金
00
独立供应 123 34 0 0 0 0 83 24
0 20
00
独立销售
102 20 0 0 0 0 48 16
265 251 236
216
238 202
130
122
120
100
108
82
64
64
53
16 068
双拼供应 82 16 12 0 6 8 0 9
9 055
双拼销售 100 9 12 0 5 5 0 9
置高速匝道口；
直通仙林—— ✓ 规划中的七乡河路与匝
道相连，直通仙林大学 生；
宁杭公路—— ✓ 宁杭公路原计划于今年
实施改造工程，但尚未 实施，预计将与高速匝 道口工程共同施工；
城东板块远景规划
自然资源丰富，区位优势明显，远景规划美好
✓ 未来规划沪宁高速将在地块所处位置处建设一个 匝道，连接中山门车程仅12分钟。交通优势不言 而喻。
文化村、古猿人洞相近； ✓ 颐尚、锦尚等温泉会馆
相邻，同时地块内部拥 有天然泉眼；
高速匝道、直通仙林、宁杭公路改造等等
城东板块远景规划良好—— ✓ 东郊—首善居住区，上风上水；
✓ 城东地区是沪宁城市带的主要组成，将以仙林新市区为核 心发展大东部发展圈；
土地价值分析 周边规划愿景
高速匝道—— ✓ 沪宁高速与宁杭公路设
群山环绕、卧虎藏龙，景点相邻、温泉文化
土地价值分析
土地内外资源
山水资源—— ✓ 项目东北南三面环山，
西南面临主要入口宁杭 公路； ✓ 北面峭壁水池，具有独 特的打造内涵；
内部资源—— ✓ 原为钟山水泥厂，地势
大部分平坦，少面积具 有坡度； ✓ 内部树木繁茂，水田分 布，拥有良好的植被资 源；
温泉景点资源—— ✓ 知名景点阳山碑材、明
,
产品特征---独立
之内，基本生活设施缺 乏，需自身打造； ✓ 麒麟汤山两镇相距约7 公里，银行、医院、超 市、菜场具有；
交通配套—— ✓ 123、游5、南汤线途
经地块，平均等待时间 约15 分钟，至中山 门需时30分钟； ✓ 自驾车沿宁杭公路至中 山门需时20分钟；
周边现有属性—— ✓ 温泉、碑材、溶洞旅游
设施； ✓ 水泥、炼灰厂及学校；
形既生矣，神发知矣，五性感动而善恶分，万物出矣。……
二气交感，化生万物，万物生生而变化无穷焉……
——周敦颐《太极图说》
Q2
当代中国人的典型生活观（世俗观）是什么 ？
落红本是无情物，化做春泥更护花。 《周易·系辞上》：“生生之谓易。 世袭、传承、血脉，代代相传。
故人具鸡黍， 邀我至田家。
绿树村边合， 青山郭外斜。
开轩面场圃， 把酒话桑麻。 待到重阳日， 还来就菊花。
——孟浩然《过故人庄》
Q3
当代中国人的典型居住观（建筑观）是什么 ？
靠山面水，上风上水，人屋兴旺。 自然、人情、交流、空间，相生相息
{寻篇}
大东郊内，阳山脚下，交通便利，配套欠缺
土地价值分析
土地地理位置
生活配套—— ✓ 项目周边近5公里范围
✓ 根据仙林新市区总体规划，未来项目周边的水泥 厂、化工厂即将搬迁。改善项目的自然环境。
土地价值分析 SWOT分析
S
W
O
T
地
区域发展潜力大
块
价
值
首善居住区
研
判
地块价值高
Hale Waihona Puke Baidu
自然、人文资源丰厚
项目具备打造成为独具特色、高附加值的高尚社区
南京别墅在哪里?
从空间上把握:两大板块
大三山板块
一
小
大
时
南
都
京
市
别
区域为主力供应区域
大南京别墅市场格局
➢ 05年以前主要以江宁三山板块为主，05年至今完成从小三山到大三山板块的 扩张，即：原江宁三山板块、以紫金山为核心的大东郊板块和江北的老山板 块
➢ 从空间上看，近郊别墅的供应日渐稀缺，远郊别墅逐渐走入视野 ➢ 第一居所为主 ➢ 目前主力供应区域为老山板块、江宁的方山九龙湖板块以及仙林板块 ➢ 从产品类型上看，独立别墅开始大行其道，钟山国际高尔夫、山河水、巴厘
宁
成
发
、
展 江 北 、
同上 仁湖 等壹
境
仙
、
林
香
、
山
溧
湖
1
水
套
等
号
、
独立供应小
,去化相对慢
目
前
以
”
三
山
总
供 应 主 力
” 、 ” 江 北
价 高 、 客 群
”
窄
、 ” 紫 金 ”
Townhouse占具市 场主流,供销旺盛
占
别
单
墅
价
总
、
共
总
量
价
的
相
对
适
以
中
上
80%
明年供应 结构调整
独 立 、 双 拼 、 联 排 近 ” 三 足 鼎 力 ” 之 势