徐州别墅类项目定位报告

徐州别墅类项目定位报
告
文件编码（008-TTIG-UTITD-GKBTT-PUUTI-WYTUI-8256）
第一部分徐州社会经济发展状况
一、社会经济背景分析
1、区域中心城市地位形成
徐州客观形成了南京以北、济南以南、连云港以西、郑州以东这一区域的中心城市都市圈，辐射范围近20万平方公里，人口亿。

《国家国土规划纲要》将徐州列为近期发展的特大城市；建设部在《新亚欧大陆桥陇海兰新线城镇体系规划纲要》中，把徐州列为新亚欧大陆桥东端第一个中心城市。

2、城市总体经济发展良好
2003年徐州市国内生产总值亿元，比上年增长%,增幅提高个百分点。

扩大内需对经济增长的拉动作用凸现，投资、消费需求较快增长。

财政收入快速增长，金融运行保持稳定，对经济增长的支撑作用明显增强。

3、产业结构有待调整
2003年，第一、第二、第三产业增加值在国内生产总值中的构成比例由2002年的：：调整为：：。

其中第一产业增加值亿元，增长%；第二产业增加值亿元，增长%；第三产业增加值亿元，增长%。

产业结构调整进一步优化，但三产比例偏低。

随着工业化、城市化的加快推进，第二、第三产业增长加快，所占份额继续增加，目前徐州市已开始向工业化中期迈进。

4、人均GDP及可支配收入
2003年，人均国内生产总值9990元，按现行汇率折算再次突破1000美元，较2002年提高个百分点;2003年城市居民人均可支配收入达到8950元，增长％。

5、人口及居住条件
全市户籍总人口至2003年末为万人，比上年年末增加万人，其中全市非农业人口万人，增加万人。

城市人均住宅使用面积平米，比上年末增加平米,农村人均住宅使用面积平米，增加平米，居住条件尚有巨大改善空间。

6、恩格尔系数
2003年徐州市城镇居民家庭恩格尔系数由2002年的%。

下降到%，下降个百分点，生活质量有了明显变化。

这是新世纪以来恩格尔系数连续低于40%的第四年，表明城市居民家庭的生活水平已进入相对富裕阶段。

二、城市规划
1、城市发展方向
受到城市周边各种发展阻力与引力影响，徐州市将形成向东、向南方向发展的城市发展格局。

城市东扩、南进，疏解老城，优化功能，城市以向东沿陇海铁路和向东南沿104国道与古黄河为城市主要发展轴。

2、徐州都市圈构成“单核心多节点放射状”圈域空间结构。

根据《徐州市总体规划纲要方案》，徐州都市圈和徐连城镇发展轴要加强接受长江三角洲经济区和环渤海经济区的产业、技术扩散和转
移；发挥承东启西、南引北联的区位优势，加强各城市间优势互补，加快我国东部沿海“低谷”地区的发展，推动陇海兰新经济带加快崛起；充分发挥苏北地区后发优势，成为苏北地区首要的增长极和实施全省区域共同发展战略的重要区域。

徐州都市圈的规划范围为以徐州为中心半径100公里左右，包括江苏的徐州市、连云港市、宿迁市以及安徽、山东、河南部分城市，涉及总人口3188万人其中省内1857万人，面积万平方公里其中省内万平方公里。

构成“单核心多节点放射状”圈域空间结构。

3、新中心区建设
对于徐州市产业的发展，政府提出了“V”字型的发展构想，即沿徐连公路走廊的传统产业带和沿104国道到双沟机场的新兴产业带，以便更好地为这两条产业带服务，同时又能兼顾徐州市原有中心城区的发展，徐州需要一个全新的中心，带动原有城区和两条产业带协调发展。

徐州市新中心区的建设不能是旧中心区功能的简单转移，而应以前瞻的眼光建设具有国际水平的新中心区，有效地为周围地区提供高质量的服务，成为徐州市对外开放的窗口，功能上新中心区将集商业贸易、行政金融、文化娱乐和旅游为一体。

[ 结论 ]
1、徐州位于苏鲁豫皖四省交界地区，是淮海经济区中心城市之一，新欧亚大陆桥东端第一个重要的大城市，自然区位较为重要，矿产资源丰富。

但受周围经济区域发展水平影响，经济区位优势度不高，政治文化区位不具优势，综合区位竞争力不强。

2、徐州是我国重要的铁路枢纽，陇海、京沪两大干线交汇，对外交通发达。

市内基础设施较为完善，基础设施成本指数较好，具有一定的基础设施竞争力。

3、徐州是典型的矿业城市，矿业经济在全市具有举足轻重的地位。

煤矿业是徐州传统的支柱产业，近年来，徐州大力发展机械、电子、化工、食品等行业，突破了以能源为主体的产业格局，机械工业在全国具有一定的竞争力，但以矿业、工业为主体的产业格局没有根本改变，第三产业比重较低，结构竞争力不高。

4、徐州城市基础建设发展较为完善，资源丰富，交通便利，是以工业、农业为主的城市，但由于长期滞后的发展，造成经济的落后，人均收入不高。

5、徐州人力资源数量较为充足，人力资源质量、人力资源配置指数等指标不高，人才竞争力表现一般。

在科技、资本、制度、开放程度、企业管理水平等方面，徐州不具有较强竞争力。

6、徐州综合竞争力不强，综合市场占有率排名尚可，综合长期经济增长率、综合人均GDP、综合人均收入等指标表现一般。

7、由于近些年大力调整产业结构，发展对外经济，逐渐形成了以徐州为中心的都市圈辐射效应，与南京、苏州、无锡相对呼应，发展状况良好。

8、徐州正由单纯的以工业、农业为主的城市向综合性的中心城市发展，与周边地区形成经济联合体，共同组成了江苏省第三大都市圈。

9、目前，徐州城市发展正处于快速扩张时期，由中等城市向大城市迈进，城市化水平快速提升，为房地产业发展提供了良好的市场基础与发展空间。

10、随着城市“东进南延”的发展趋势，徐州将重点发展城南片区新城区，一个崭新的大徐州都市已经拉开了发展的框架。

11、政府对于房地产市场的政策在逐渐改革、整顿以及完善，房地产市场公开化程度不断增高，政策法规的日益完善，人民收入的提高，对房地产市场是利好的消息。

第二部分徐州房地产市场分析
一、房地产宏观市场分析
1、良好的政策环境为房地产发展提供了保障
2002年以来《徐州市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《徐州市区国有土地储备办法》及《徐州市住房维修基金管理办法》等一系列制度措施的颁布实施，不但确保了土地行政化与市场化运作的有效对接，从产业源头净化了市场透明度，而且为产业的规范持续发展提供了保障。

■□逐步把国有土地使用权的获取方式由行政划拨转为市场化运作的挂牌交易，为徐州市旧城改造战略的顺利实施指明了方向。

■□房地产市场住房货币化政策得到进一步落实，拆迁条例及货币安置卡等制度的落实，加上金融部门贷款制度的放宽，诸多合力积聚形成住宅消费的内在动力，有力地支撑了产业市场的升温。

■□房地产业的市场核心的竞争力，已由原来的融资能力、土地资源的获取能力、公关能力和整合能力将逐渐演变为项目运作能力、资金实力和综合的创新能力。

同时，让小开发商出局，为实力雄厚、资金运作比较成熟的开发商开辟空间，进一步净化市场和规范市场拉开前奏。

2、房地产投资与交易持续增加
■□近年来，徐州房地产投资一直保持较高速增长，房地产市场不断活跃，二首房与一手房联动发展。

■□2004年一季度房地产交易情况
■□2004年一季度商品房预售面积
■□2004年一季度增量房交易户数比较
■□2004年一季度存量房交易户数比较
3、徐州房产市场均价上涨
■□1992年房改后，徐州市相当数量的购房户经过多年积累，卖旧房购新房改善居住条件的换房族，他们购买商品房的需求对于徐州房地产市场价格的走高起了决定性影响。

■□徐州市在1996-2000年期间共分五期建造了170余万平方米的经济实用房，价位在800元/平方米左右，解决了2万多户居民的住房问题。

2002年又出台了《住房公积金贷款实施细则》，使公积金贷款门槛降低，贷款额度得到了提高，单笔贷款最高可达30万元，通过一系列措施，使徐州房价保持了平稳态势。

■□进入2004年，伴随着住房消费结构的不断调整，市场需求加大，使2004年一季度房价上涨明显，住宅均值为1877元/平方米，较去年第四季度上涨%。

■□存量房销售上涨，因徐州市近年来流动人口不断加大，中等收入者的梯级消费，城市拆迁居民的货币安置，致使二手房市场升温，需求旺盛。

■□由于徐州城市规模目标的确定，以面向中低收入家庭的大型社区还会进一步涌现。

可以预见，今后相当一个时期，存量房价格下滑空间不大，稳中有升应是发展趋势，尤其是市中心区及周边地段的房产价格在现有水平上将继续平稳上升。

4、区位优势逐渐淡化，开发热点由集中走向分散
■□随着市区城市交通格局的大改变，促使徐州房地产业的投资热点由单一化走向多元化，呈现出四面开花的态势。

■□徐州市房地产市场一个最显着的变化便是各区域板块冷热不均的现象逐渐淡化。

原先不被人们所看好的东北区和西北区价格有所上升。

■□徐州市房地产市场上南区、中心区一统江湖的坚冰被打破，徐州北区、东区因市委市政府对综合整治改造力度的加大，开始凸现便捷的区位优势，逐渐成为普通住宅蓬勃发展的热门板块。

特别是东北区，随着“徐州人家”“子房·美景”等楼盘的开发，使东北区的市场供给量大增。

5、二手房市场状况
■□近年来二手房的交易火爆为商品房的梯度消费奠定了基础，卖旧换新、卖小换大成为二手房卖家的主要因素。

■□存量住房买卖持续增长。

通过一系列盘活存量住房、刺激住房消费、搞活房地产二级市场的政策举措，为各类存量房屋开辟了相应的流通渠道，使存量房市场规模不断扩大，买卖成交持续增长。

如房改房上市量增长较快。

■□房屋租赁日趋活跃。

个人住房出租已成为居民的一种重要的投资方式，单位非住宅用房出租也随着经济的持续发展，出租量逐步增长，住宅租金价格稳中有升。

■□存量房市场联动效应日益显现。

存量房成交量持续放大，有力地带动了增量房的消化吸纳。

新建商品房销售成交量逐年增长。

■□总体看来，总价在10万元左右的二手房最受市场欢迎，10万元以上的总价已经受到消费能力限制与低价商品房的竞争。

■□二手房市场大面积户型供应量与需求量均较少，二手房市场多为50-70平方米的小户型、老户型，购买者主要需要面积在60-70㎡的二房或是面积略大的三房。

■□市区交通便利、配套齐全区域的二手房较受欢迎。

市中心如奎园小区的二手房较受欢迎，价格也较高，年代较近的房子卖到1800元/平方米，年代较远的房子卖到1400元/平方米。

大学周边的二手房价格已经普遍上涨至1200—1300元每平方米左右。

■□购买二手房以拆迁户、外地人、年轻夫妇为主，主要是为了满足最基本的居住要求，以及考虑学区因素。

二、土地市场分析
■□2002年，徐州市土地出让全部采用挂牌方式，共成交38万多㎡，总成交额达44380万元，创下历史新高。

政府共实现土地收益2亿多元，超出了自土地局成立以来历年土地市场收益的总和，是2001年政府土地收益的近20倍。

■□2003年挂牌土地面积继续增长，上市土地主要集中在城北区域，城南土地供量较小。

挂牌面积达到60万㎡以上，土地供应量正在放大，预计随着未来住宅市场项目增多，商品房市场供应量会进一步放量，市场的竞争会更加激烈。

■□2004年以房地产开发为主体的经营性用地储备计划将达4000亩。

这是徐州市首次制定房地产开发市场供地计划。

徐州市制定房地产开发用地计划，标志着土地管理和土地利用与房地产市场建设的协调性发展上有了新的提高。

■□从近期挂牌拍卖的土地来看，土地价格大幅上升，竞争激烈，外来资本开始大规模进入徐州。

较高的土地价格带来较高的开发成本，必然会带动徐州房地产市场进入新一轮的价格上涨阶段。

■□外来资本介入徐州房地产市场，一方面是因为发达地区地价高昂，土地成本加大，资金实力弱的公司只好到二级城市生存，另一方面，也预示了徐州房地产市场具有较大的发展潜力，被外来资本看好。

附：2002-2003年土地出让情况
附：2004年储备地块
三、区域市场分析
徐州市房地产市场根据区域位置不同，可以分为以下几个板快1、城北板快
2、城西北板快
3、城中板块
4、城南板块
5、铜山新区板块
7、板块市场分析
■□板块市场小结
●徐州房产市场的城中、城南、城西北、城北等板块，价格梯级明显，吸引不同类型的住房消费者。

其中城区（含云龙山、凤凰山）为徐州现阶段高、中高端物业主要聚集地；城北、城西北等为中低端市场。

●城北主要是采矿业、重工业、化工区，环境差，生活配套设施一般，居住环境较差。

购买者收入水平低，对价格敏感，住房面积需求偏小，以经济适用为购买目的。

●城西北板块是工作生活型住宅的主要供应板块，价格适中，房型偏大，因周边环境的影响，该板块楼盘档次较低。

●城中土地开发资源稀缺，市场将向小高层、高层等高端物业发展。

●城南板块住宅市场定位为中高端物业，市场已被消费者接受，但周边生活配套、交通不完善。

●城南依托城市发展以及大学城得到发展，未来规划为新城区，城南板块是房地产市场发展重点，发展趋势向城中板块靠拢。

四、各类物业发展态势
1、物业价格稳步攀升，市场潜在供量庞大
■□如果说2001年是徐州房地产市场高档住宅的发展年，2002—2003年就是徐州中档住宅的发展年，2004年随着徐州房价稳步上升，徐州市民对中高档次住宅的需求进一步增加。

■□开发项目一改过去的千篇一面，在小区规模、规划设计、房屋品质、绿化配套及相关服务等方面都有较大程度的提升，以产品高性价比的优势达到占领较多市场份额的目的。

■□随着市场潜在储备地块、2002年以来大量挂牌土地的开发，市场潜在供应量将持续增长，竞争将更加激烈。

2、小高层开始启动，高层继续充当市场“看点”
■□徐州高层住宅市场目前还不成熟。

高层因户型面积普遍偏大、房款总价过高、绿化率较低、后期入住成本较高等客观因素的制约，再加上徐州市整体物业管理水平的相对滞后，使高层的发展在住宅市场上还只能充当市场“看点”的角色，住宅空置率也越来越高。

■□介于高层和多层之间的小高层物业异军突起，销售价格稳步上升。

3、多层住宅规模化开发成为市场追捧的焦点
随着徐州房地产市场的日趋成熟，城市中见缝插针式的单幢建筑已到了尽头，按现代的生活方式，大制作、大配套、大整合，缔造完全家居、成熟社区的“大盘开发模式”成为开发商最大限度地发挥资源整合的优势，降低成本的最有效途径。

4、别墅市场不温不火，价格上调乏力，经济型别墅走俏市场
徐州的别墅市场可以说是波澜不惊，因为别墅的目标客户只是针对金字塔顶的那一小部分特定的消费群体，市场需求有限，基本上属二次置业者，消费挑剔性极强，再加上受徐州地区经济发展水平的制约和传统思想的影响，使徐州的别墅物业价格上调显得乏力。

然而2002年末开始推出的九龙凤凰城却在一路乏力的别墅市场掀起了一股别墅热，究其原因，是以优良的环境、较低的总价吸引客户，40万出头的一套别墅，只相当于市区一套高档公寓的价格，经济型别墅自然成为二次置业者的宠爱。

5、住宅面积趋小化趋势明显
徐州住宅长期以来主力面积在140平米左右，户型面积偏大。

从目前市场供需情况来看，中小户型产品热销，大户型产品相对销售速度较慢，由徐州房地产整体市场需求特征及市场发展前景分析，未来几年，80-120平方米的公寓户型是市场发展主流。

五、市场重点个案行销主题
■□从目前市场项目行销来看，行销概念较为肤浅，基本停留在卖地段、卖环境等初级阶段，对于项目的深层次卖点挖掘不够。

■□市场在生活方式、主题社区等方面还没有较为出色的项目出现，整合营销手段还较为落后，存在着巨大的市场空间。

六、徐州房地产市场产品特征分析
1、建筑风格
A、徐州居民对于楼盘的建筑风格、外立面色彩等并不十分重视，居民
购房的消费意识还停留在地段、价格、交通、户型等较为实在的楼盘卖点上。

B、但这不表示徐州居民不喜欢优雅、时尚、具有品质感的楼盘外观，
而是市场缺乏好产品。

我们也看到，徐州房地产市场也已经出现了一批建筑风格与外观设计良好的楼盘（如森活·绿郡、滨湖花园、凤凰城等），获得了消费者的认可。

2、景观环境
A、居民购房正从注重地段、交通、套型等基本因素向注重环境转变，
对环境的要求越来越高，这从“森活·绿郡”、“康居花园”、
“滨湖花园”的热销可以看出。

B、居民对于环境的理解还停留在较低阶段，仅仅知道有山有水的绿
色，还不清楚什么是真正的绿色与生态。

C、居民在选择户型时，已经非常看重面对社区中央花园等景观良好的
方位，这要求景观设计应具有良好的均好性。

D、居民对小区、小区周边环境要求较高。

3、户型特征
A、户型
■□徐州居民对于好户型的理解与选择，在于注重户形的全明设计，采光通风效果良好，功能布局合理等基本方面，对于房间的南朝向特别感兴趣。

但对于户型的附加功能（大露台、转角飘窗等），由于市场缺乏创新性好户型，还没有表现出显性的需求。

■□徐州房产户型相对南京等地区同等功能套型房间面积偏大，但面积已有偏小趋势，逐渐向面积的合理性回归。

■□整体市场户型设计较差，但随着外来开发商、代理商的进入，已经出现一批较好的产品。

■□在市场供应户型面积普遍较大的情况下，面积适中，功能合理的户型，两房面积在85-95平方米左右，三房的面积在110-130平方米左右的户型同样具有较强的市场潜力。

B、客厅与卧室
■□“大厅小卧”的户型在徐州较受欢迎，居民要求客厅面积较大，采光、通风好，客厅开间一般在米之间，面积在30平米左右，具有良好的活动空间。

■□客厅大落地推拉门设计较受欢迎。

■□卧室面积适中，三房户型一般要求有两卧朝南，冬季温暖，主卧在15—20平米左右，次卧中可有一较小10平米左右房间。

■□由客厅朝向统计可以看出，城北、城东北、西北等价格较低区域的客厅北向比例较大，城中、城南等区域的客厅南向比例相对上升。

这说明中高端户型设计南厅的比例较高，同时高端客户也越来越倾向于接受南厅。

（附图徐州市场客厅朝向比例）
C、阳台
大多数为全封闭阳台。

D、其他
房地产较发达地区流行的厨房连工作阳台、大露台、客卧连接大阳台、转角飘窗、入户花园等在徐州还较为少见。

E、地下室
大多数楼盘有半地下室，且与房屋搭配销售，由于有半地下室，所以对户内储藏间的要求不高。

F、顶层做法
■□顶层大多数为六层带阁楼，顶为坡屋顶。

■□顶层阁楼大多数赠送或者低价销售。

■□部分顶层阁楼的销售具有重要启示作用：阁楼单独作为一户，不作为顶层跃层，带有室外楼梯，层高适当增加，单独销售，由于户形较小，加上价格较低（500—700元/㎡），㎡以下部分不计建筑面积，总价较低，吸引部分承受能力不强的人群需求。

部分楼盘因六层带阁楼去化较慢，将阁楼单独分割出来销售。

G、车库：
半地下自行车库和房子配售。

购房者对汽车库并不十分重视，且汽车库的配比较小，多数楼盘没有地下汽车库，但关注停车问题的购房者将越来越多。

汽车库面积在20-30㎡之间，价格在2-6万之间。

多数楼盘有露天停车车位。

H、供暖设施
■□绝大多数新建楼盘有供暖设施，但供暖设备质量普遍较差,费用高，徐州市冬季的供暖期为本年十二月到来年的一月、二月共三个月，老百姓普遍希望冬季能有暖气供应。

■□供暖计量必须向分户计量方向发展，避免出现由于部分住户不交供暖费，引发供暖纠纷，形成恶性循环。

I、交房标准
全部为毛坯房交付，精装修房目前还未在徐州房产市场出现。

J、定价原则
■□多层的定价原则是：一般五层为基价,在基价的基础上,楼层不同按一定百分比加价。

三层的加价最高，一般加价在20%左右。

朝东的房子有朝向的加价，一般加价在20-40元/平方米之间。

目前徐州尚未实行购房房款“一价清”制度,在总房款之外还要收取如单元防盗门、暖气初装费等费用。

■□徐州地区的半地下室基本上都有产权,且一般买房都必须购买地下室,地下室的价格售价一般在500-600元/平方米左右。

■□徐州的多层顶多为坡顶，一般顶层带阁楼。

多层顶层带阁楼的房子去化较慢，阁楼的卖法各家不同。

有的楼盘顶层带阁楼，阁楼米以上的部分有产权，阁楼单独计价，单价在800-900元/平方米左右，六楼的价格在基价的基础上要减价。

有的楼盘阁楼没有产权，但六楼在基价的基础上要加价。

■□别墅类高档物业基本是一房一价。

小结：
徐州市房地产市场整体开发水平较低，小区整体规划、户型、景观设计水平一般，物业管理水平不高，开发商在对项目的整体规划、户型设计、景观设计、物业管理等诸多方面均有较大提升空间，市场可操作与提升空间较大。

随着外地开发公司和营销公司的进入，徐州房产市场的营销水平逐步提高，市场正走向正规化。

七、市场需求特征总结
1、购房考虑因素
徐州居民购房考虑因素按其重要性排序依次为：
地段、价格、户型与面积、配套、学区、建筑质量、景观、物业管理、开发商品牌。

2、期房、现房的差异
■□徐州居民现基本能接受期房，但会根据用房迫切程度与开发商的信誉和实力选择取舍。

■□市中心期房的接受度较高，但郊区期房接受度相对较低。

3、套型需求分析
■□户型面积上来看，目前市民认可的户型使用面积在90－120平方米为宜。

所占人数比例在80%以上，市场购买量较大。

■□消费者购房先看单价能否接受，其次根据自己的积蓄和未来的收入预期决定购买总价。

■□普遍承受总价在16-20万，高收入者可接受25—30万元以上的价格。