海口房价演变的历史过程

市场均衡与供求定理
微观经济学中商品价格是指商品鹅均衡价格， 微观经济学中商品价格是指商品鹅均衡价格，而 商品的均衡价格是在商品的市场需求与市场供给 这两种相反力量的相互作用下形成的。因此， 这两种相反力量的相互作用下形成的。因此，需 求曲线与供给曲线的位置移动都会使均衡价格发 生变动。 生变动。在本案例中以需求曲线的移动对均衡价 格的影响较为明显：在供给不变的情况下， 格的影响较为明显：在供给不变的情况下，需求 水平增加会使需求曲线向右移动， 水平增加会使需求曲线向右移动，从而使均衡价 格与均衡数量都会增加。 格与均衡数量都会增加。
案例：海口房价泡沫重演？ 案例：海口房价泡沫重演？
• 万通地产董事长冯仑在接受本报记者采访时表示，三亚备 万通地产董事长冯仑在接受本报记者采访时表示， 董事长冯仑在接受本报记者采访时表示 受关注，和早些时候来比， 受关注，和早些时候来比，这轮的房地产热最大的不同在 于有直接的需求支持。 于有直接的需求支持。 • “当时人均 当时人均GDP才1000美元，现在平均 美元， 美元， 才 美元 现在平均3000美元，有10 美元 个城市已经超过1万美元 现在老年人有养老保健的需求， 万美元， 个城市已经超过 万美元，现在老年人有养老保健的需求， 人们有休闲度假的需求， 冯仑说， 人们有休闲度假的需求，”冯仑说，“另外市场成熟度不 一样，当时没有运作经验，都是皮包公司在空转， 一样，当时没有运作经验，都是皮包公司在空转，现在则 是大型民营企业和国企进驻，有的在那里已经扎根多年， 是大型民营企业和国企进驻，有的在那里已经扎根多年， 而且对休闲地产、度假产品积累了很多开发经验， 而且对休闲地产、度假产品积累了很多开发经验，像张宝 全的红树林酒店，就是和以前第一次去海南不一样了。 全的红树林酒店，就是和以前第一次去海南不一样了。” • 冯仑同时提醒说，海南市场是一个相对比较脆弱、波动比 冯仑同时提醒说，海南市场是一个相对比较脆弱、 较大的市场。三亚主要以弹性需求为主， 较大的市场。三亚主要以弹性需求为主，要依附大陆经济 的情况，大陆经济状况一旦不好， 的情况，大陆经济状况一旦不好，度假需求是首先被削减 的。
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• 泡沫破灭后，人们才发现许多项目只是挖了一个大坑，银 泡沫破灭后，人们才发现许多项目只是挖了一个大坑， 行得到的抵押楼层基本都是空中楼阁， 行得到的抵押楼层基本都是空中楼阁，这些概念中的楼层 多数竟被抵押了数次， 多数竟被抵押了数次，不同的银行在确定自己的债主身份 发现这个“大坑”还欠着施工队惊人的垫资款， 时，发现这个“大坑”还欠着施工队惊人的垫资款，即使 把整个项目变现也不足以支付工程款。 把整个项目变现也不足以支付工程款。 • “现在海南楼市的狂热，像极了 现在海南楼市的狂热，像极了1992年的情形。”1992 年的情形。 年的情形 年就来到海南的海房网总经理刘述圣说， 年就来到海南的海房网总经理刘述圣说，他说他帮人卖了 很多房子，现在也拿不准楼市的下一步趋势会是怎样。 很多房子，现在也拿不准楼市的下一步趋势会是怎样。 • 刘认为现在的情况和 年前还是有所不同。“国家发展战 刘认为现在的情况和17年前还是有所不同 年前还是有所不同。 略的明确，海南旅游相关产业开始兴起， 略的明确，海南旅游相关产业开始兴起，而资本的实力也 比当年强很多，现金买卖多， 比当年强很多，现金买卖多，银行的角色也不再像当年那 么突出。 么突出。”
海口房子的需求分析
在本案例中，影响海口房价的主要因素有三点： 消费 在本案例中，影响海口房价的主要因素有三点：1.消费 者的偏好， 消费者对海口房子的价格预期 消费者对海口房子的价格预期， 国家政策的 者的偏好，2.消费者对海口房子的价格预期，3.国家政策的 变化。由于海南得天独厚的气候条件， 变化。由于海南得天独厚的气候条件，很多人被这里的椰 风海韵所吸引，与北国严寒的冬天相比， 风海韵所吸引，与北国严寒的冬天相比，这里的冬天很适 合度假养老，不少人会慕名前来在海口买房定居； 合度假养老，不少人会慕名前来在海口买房定居；根据最 新调查，相对于国内大中型城市， 新调查，相对于国内大中型城市，海口楼市还未出现饱和 的趋势，在很多专家和业内人士眼里， 的趋势，在很多专家和业内人士眼里，海口楼市仍有很大 的发展潜力与持续发展的空间，同时， 的发展潜力与持续发展的空间，同时，一些房地产业内人 士指出，购房者的心态与对楼市的预期， 士指出，购房者的心态与对楼市的预期，才是真正决定大 家如何看待现行楼市的因素。 家如何看待现行楼市的因素。如果购房者对于本地楼市预 期很高，那么对这部分人来说，现在就是最佳出手时机， 期很高，那么对这部分人来说，现在就是最佳出手时机， 不需再观望。如果他们对楼市的预期没有高，则反之； 不需再观望。如果他们对楼市的预期没有高，则反之；不 少业内人士分析，海南建设国际旅游岛， 少业内人士分析，海南建设国际旅游岛，加上现行利好政 策的倾斜，让人们对海南楼市的预期持续看好。如此一来， 策的倾斜，让人们对海南楼市的预期持续看好。如此一来， 在未来一段时间内，作为省会城市的海口， 在未来一段时间内，作为省会城市的海口，其楼市应会继 续平稳发展，甚至愈加火热。 续平稳发展，甚至愈加火热。
市场均衡Leabharlann Baidu供求定理
在本案例中，由于土地资源的稀缺性， 在本案例中，由于土地资源的稀缺性，我们假 设供给曲线是相对不变的或者与需求曲线变动 程度相比变动幅度很小。 程度相比变动幅度很小。海口房子的需求曲线 较大幅度的向右移动，这不仅引起了海口房子 较大幅度的向右移动， 均衡数量的上升， 均衡数量的上升，更重要的是引起了海口房子 均衡价格的上升。 均衡价格的上升。
海口房价演变的历史过程与分析
海南房价泡沫重演？ 海南房价泡沫重演？ 海口房子的需求分析 市场均衡与供求定理
案例：海口房价泡沫重演？ 案例：海口房价泡沫重演？
• 随着国际旅游岛政策的下达，资本带来海南楼市的疯狂，这很容 随着国际旅游岛政策的下达，资本带来海南楼市的疯狂， 易让人想起始自17年前的那场刻骨铭心的楼市泡沫 年前的那场刻骨铭心的楼市泡沫。 易让人想起始自 年前的那场刻骨铭心的楼市泡沫。“经历过的 人都无法忘记那时的惨痛。 石正龙蹙着眉头回忆说。 人都无法忘记那时的惨痛。”石正龙蹙着眉头回忆说。 • 1990年前后，以四大银行为首的总数不下千亿元的资金，包括 年前后， 年前后 以四大银行为首的总数不下千亿元的资金， 大型国企以至乡镇企业和民营资本的大量资本通过各种渠道进入 了海南房地产市场，当时流传着“要挣钱，到海南；要发财， 了海南房地产市场，当时流传着“要挣钱，到海南；要发财，炒 楼花” 房产泡沫在急剧膨胀后破灭。随后， 楼花”，房产泡沫在急剧膨胀后破灭。随后，绝大多数房地产开 发商成了银行的债务人，这些债务人把赚的钱留给自己， 发商成了银行的债务人，这些债务人把赚的钱留给自己，留下的 房地产则高价抵给银行。最终，伴随着海南发展银行的倒闭， 房地产则高价抵给银行。最终，伴随着海南发展银行的倒闭，银 行变成了海南最大的发展商。 行变成了海南最大的发展商。 • “当时海南城市人口 当时海南城市人口100多万，房地产公司就 万家，平均 人 多万， 万家， 多万 房地产公司就2万家 平均80人 一家地产公司，所有地产都在交易中， 一家地产公司，所有地产都在交易中，所有地产项目也都在建设 谁也不知道建好以后给谁住，炒房的人也没有打算住在海南， 中，谁也不知道建好以后给谁住，炒房的人也没有打算住在海南， 1楼签了房产买卖合同，到6楼加价就卖了。”石正龙说。 楼签了房产买卖合同， 楼加价就卖了。 石正龙说。 楼签了房产买卖合同 楼加价就卖了
案例：海口房价泡沫重演？ 案例：海口房价泡沫重演？
• 有“中国地产第一CEO”之称的天津富力城地产公司董事长谢 中国地产第一 之称的天津富力城地产公司董事长谢 年初进入海南， 年北上。 强，1988年初进入海南，1995年北上。在谢强看来，海南当年 年初进入海南 年北上 在谢强看来， 泡沫经济的教训主要在没有做好科学合理的规划、 泡沫经济的教训主要在没有做好科学合理的规划、基础设施建 设和产业基础过于薄弱、 设和产业基础过于薄弱、缺乏相关的人才尤其是缺乏对土地和 房地产管理的经验， 在资本大量涌入的时候， 房地产管理的经验，“在资本大量涌入的时候，也只是像一个 暴发户一样，根本就不知道如何合理使用资本。 暴发户一样，根本就不知道如何合理使用资本。” • 当时的决策层对海南特区开发开放的探索还没有形成统一的意 摇摆颇多，因此很多政策难以落实。 但必须承认， 见，摇摆颇多，因此很多政策难以落实。“但必须承认，海南 的资源是稀缺的，如果政府能真正解决好过去留下来的教训， 的资源是稀缺的，如果政府能真正解决好过去留下来的教训， 抓住这一轮机遇，海南的发展还是有希望的。 谢强说。 抓住这一轮机遇，海南的发展还是有希望的。”谢强说。 • “啤酒只有出现了泡沫味道才会更好，就我个人而言，我不认 啤酒只有出现了泡沫味道才会更好，就我个人而言， 为海南地产有泡沫。 谢强表示， 不过， 为海南地产有泡沫。”谢强表示，“不过，政府对土地供应以 及开发进度加以调控也是防止过热的一个关键。 及开发进度加以调控也是防止过热的一个关键。” • 但17年前曾被海南的泡沫经济沉重打击过的石正龙依旧信心不 年前曾被海南的泡沫经济沉重打击过的石正龙依旧信心不 海南的房地产发展究竟会不会重蹈17年前的覆辙 年前的覆辙， 足，“海南的房地产发展究竟会不会重蹈 年前的覆辙，现在 还难以定论” 还难以定论”。
海口房子的需求分析
需求定理的基本内容是：在其他条件不变的情况下， 需求定理的基本内容是：在其他条件不变的情况下， 某商品的需求量与价格为反方向变动关系， 某商品的需求量与价格为反方向变动关系，即需求量 随着商品本身的价格上升而减小， 随着商品本身的价格上升而减小，随商品本身价格的 下降而增加。 下降而增加。 实际生活中，除了商品本身的价格之外， 实际生活中，除了商品本身的价格之外，影响需求的 因素还有很多，其中主要的因素有： 因素还有很多，其中主要的因素有：消费者的收入水 相关商品的价格， 平，相关商品的价格，消费者的偏好以及消费者对该 商品的价格预期等等。 商品的价格预期等等。