海口房价演变的历史过程
一轮复习-经济第2课课件(1)
■影响商品(均衡)价格的主要因素（考点5）： 商品本身的价值量、纸币发行量、货币本身的
价值、政策调整（比如政府指导价）、人为因素等 因素的影响。
---参考P11右下角“拓展延伸”
2. 供给与需求的定义：讲义P11
（1）供给：指生产者可提供的商品数量 （注意：影响供给的一些因素比如物价、生产者的技术水 平等） （2）需求：指消费者能购买的商品数量（不同于“需
海南房价虚高的背后
早在2009年11月，海南将 建国际旅游岛的消息传开时，海 南房地产市场就开始急速升温。 2010年1月4日，国务院发布《国 务院关于推进海南国际旅游岛建 设发展的若干意见》》，将海南国际旅游岛建设的目标定为： 到2020年初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。至此， 海南国际旅游岛建设正式步入正轨。也是从这个时候，来自岛 外的炒房团纷纷涌入岛内，房价在短短的时间内炒的让当地的 海南人“傻了眼” 。
价值的部分大致可以相互抵消）商品的价格总的来说 仍与价值相符(说明商品交换遵守等价交换原则)
(四)价值规律：商品生产和商品交换的客观经济规律。
（是商品经济的基本规律，与社会制
（考点3） 度无关；不是每种社会形态都存在价
值规律。）
1．基本内容： 商品的价值量由生产商品的
社会必要劳动时间决定;商品
交换要以价值量为基础实行
等价交换
价格由市场
2．表现形式：
决定
（受劳动时间、劳动 生产率的关系。
价值量
社会必要劳动时间 反比
社会劳动生产率
个别劳动时间 反比
个别劳动生产率
无关
价值 总量
（4）个别劳动时间对具体商品生产者的重要影响
个别劳动时间＜社会必要劳动时间 个别劳动时间≥社会必要劳动时间
90年代海南楼市逃顶者的回忆
90年代海南楼市泡沫逃顶者的回忆“天涯、海角”是海南两处最著名的景观。
然而，那只是在当年海南房地产泡沫破裂之前，当泡沫破裂之后，海南的著名景观也就升级为“天涯、海角、烂尾楼”了。
人人都在玩的“击鼓传花”上世纪90年代的海南，是个疯狂激情下的疯狂地方。
那时，几乎每个在海南的人都在疯狂地玩一个叫做“击鼓传花”的炒作房地产的游戏，说句不好听点，应该称之为“博傻”游戏。
每个人都在热浪传递中地避免自己成为最后那个接棒的“傻子”，于是，每个人都在尽快地把手中的房子、地皮转给下一个接棒者。
在这种心理下，“花”越传越快，房价越炒越高。
根据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计：1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。
短短3年，增长超过4倍。
房价高涨的背后，海口市地价由1991年的几十万元每亩，一路狂飙至680万元每亩。
与房价、地价同时高涨的还有房地产开发公司的数量。
前来工商管理部门登记注册的公司可谓络绎不绝，最多时每天竟然高达300家。
高峰时期，总人数不过160万的海岛上，竟然出现5000多家房地产公司，平均下来，每320个人就有一家。
紧锣密鼓，夜以继日。
终于，有一天，鼓声停止。
1993年6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招针对房地产，海南房地产热浪应声而落。
那些刚刚在高位接盘的开发商们无法找到下家，只好“花落我家”，然而，细看手中“花”，却发现“很多项目其实才挖了一个大坑”。
而这场泡沫最后的遗产，就是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，甚至出现建国以后第一家因支付危机而被央行宣布关闭的银行。
而那些在政策出台之前就意识到泡沫的危险性，从而可以全身而退的人们，是如何做到“身在此山”却“云深知处”呢?逃顶者的故事一：潘石屹：五斤桔子的海南逃生记“1989年我去了海南。
海南房地产发展历程
海南房地产发展历程海南房地产发展历程始于改革开放初期。
上世纪80年代，海南省受到改革开放政策的影响，经济逐渐开放。
作为中国最南端的岛屿省份，海南成为了一个备受关注的旅游胜地。
这个地理优势和政策优势吸引了大量的投资者涌入海南，其中包括了许多房地产开发商。
1992年，中国政府宣布海南为国家级经济特区，这进一步提升了海南的经济发展和房地产业的增长。
在特区政策的支持下，海南房地产市场经历了迅猛的发展。
许多国内外的房地产开发商纷纷进入海南，开展各类房地产项目，包括住宅、商业和旅游地产。
在2000年代初，海南房地产市场进一步升温。
政府采取了一系列的政策措施，吸引更多的投资进入房地产市场，进一步加快了房地产的发展速度。
特别是2009年，中国政府推出了房地产投资热点海南自贸区政策，这促使了更多国内外投资者进入海南购买房地产。
然而，房地产市场的繁荣也带来了一些问题。
在过去的几年中，海南的房地产市场存在过热、投机和违规开发等问题，导致了一些买房者和开发商的纠纷。
为了解决这些问题，海南政府加强了对房地产市场的监管，收紧了购房政策，并加大对违规开发的处罚力度。
目前，海南房地产市场正朝着高质量发展的方向转变。
政府出台了一系列政策，鼓励房地产企业加强科技创新，推动绿色建筑和可持续发展。
海南面向国际市场，吸引外国投资者和购房者，打造国际旅游消费中心和自由贸易港，进一步推动了房地产业的发展。
综上所述，海南房地产发展历程经历了从初期的起步阶段到蓬勃发展的阶段，再到当前的调整和改革阶段。
海南的优越的地理位置和政策支持吸引了大量的房地产投资，但也面临了一些挑战。
未来，海南将继续努力推动房地产市场的健康发展，实现高质量的可持续发展。
1992,海南房地产泡沫事件启示录
1992，海南房地产泡沫事件启示录众所周知的导火索，引发了众所周知的泡沫，造就了众所周知的人物、财富以及亏空。
为什么总会不厌其烦地回首这段地产史，难道只是为了追忆辉煌或伤痛？今天看来，追忆远不是目的。
■本报记者李诚如今在海南三亚担任某星级酒店副总经理的于益贤，是当年“海南房地产泡沫”的亲历者。
1992年海南房价疯涨时，他担任一家房地产公司的副总。
这是他在接受本报记者采访时，一上来就说的三个故事——故事一：1992年，于益贤所在的房地产公司在海口建起了37幢别墅。
据他回忆，当时别墅的成本是2000元/平方米，开盘售价为4500元/平方米，结果销售的第一天就被炒房者全部买去，一套不剩，仅仅几天，别墅再次标价，价格已涨到8000元/平方米，抢的人头破血流。
于益贤感叹，盖房的不如炒房的。
故事二：于益贤手下有一个售楼小姐，广东人，原先在政府机关上班，1992年辞职，带了一点生活费来到海南，刚来时找不到工作，就先做售楼小姐，工资不高，她和人合伙炒房，3个月后辞职专职炒房，走的时候，坐驾奔驰，身家上百万。
于益贤再次感叹，这种一夜暴富的故事，在1992年的海南，就像空气一样习以为常。
故事三：于益贤在南京工作过，南京有不少熟人，每年有不少朋友去海南玩，于益贤也会尽地主之谊。
1992年炒房高峰，再有朋友过来玩，于益贤会建议他带个大额的汇票，玩几天，买几套房子再卖出去，带来的500万的汇票就变成800万了。
“那是个疯狂的年代，也是个泡沫年代。
”于益贤总结说。
是泡沫，总会有破灭的时刻。
1993年底，海南房地产的美丽泡沫化为乌有，这个号称中国局部泡沫经济的典型样本，在中国地产史上占据特殊地位。
于益贤说：“90年代，对于从未遭遇过真正金融危机的中国内地来说，从民间到决策层，都缺乏对泡沫经济的系统研究。
”“击鼓传花”于益贤记得他刚到海口市的情景，1989年——海南岛建省刚满一年（建省前，海南隶属于广东，1987年海南的工农业生产总值只占广东省的5%）。
海口 房产泡沫经济样本
这次房产泡沫所造成的影响，就是致使许多房产被积压。从1999年开始，海南用了整整7年的时间，将闲置的建设用地23353.87公顷处理完毕，占闲置量的98.17%，处置积压的商品房444.82万平方米，占积压总量的97.6%。至此，房产泡沫遗留的问题才得以基本处理完，也就是从这个时候开始，其房地产开始出现了缓慢的恢复性增长。
第二次房产泡沫破灭？
海口是凭投资中都占有比较好的比列。房地产无疑对海口的发展起到了功不可没的作用，然而，单一地依靠房地产的支撑来发展经济，有业内人士支出，海口有可能经历第二次经济泡沫。
海口是一个旅游城市，尤其是冬天，来此过冬的人不在少数，由此，其经济发展得还算良好。而海口的经济发展基础依旧在房地产上面，其房价在前几年有大幅的上涨，而今年以来有所下降。据了解，2010年，海口的房价涨幅甚至排到中国70个大中省市的前列。可是从今年来看，海口房价同比有所下降，可以看到，有些楼盘竟贴有打折优惠的广告。
海口说到底其经济结构较为单一，对房地产的依赖性较大，为这就把房地产的有序健康发展凸显得极为重要了。海口是一个旅游城市，来此度假、旅游的人群居多，其当地的居民数量并不多。因此，其房地产销售对象，很大一部分是属于来此度假的人，尤其是到海南过冬的北方人，这种候鸟式的居住方式会让海南房产在一年中的大部分时间里出现空巢现象，如此一来，对海口经济等各方面的发展都会有影响。
对此，王毅武教授表示，目前海口所盖的房子大量销售到岛外去，如果不改变这个现状，海口会变成一个移民、养老、候鸟城市，这对于海口的发展是不利的。他认为，想要改变这种情况，防止“空城化”的出现，海口的房地产应该分为民生保障房地产和高端旅游房地产两个层次。
回顾海南房地产泡沫
回顾海南房地产泡沫背景海南在过去数十年中，一直被视为中国大陆的后花园，拥有美丽的海滩、温暖的气候和优美的景色。
这些因素吸引着大量的游客和投资者前来购买房地产。
然而，房地产市场却一度出现泡沫。
海南房地产泡沫的形成海南的房地产市场在2008年后开始升温。
当时，政府提出了“国际旅游岛”的计划，旨在将海南打造成一座国际旅游胜地。
这一计划使得海南的房地产市场进入了一段疯狂的增长期，许多投资者纷纷涌入海南，购买土地和房产。
此外，银行也积极发放贷款，对于购房者来说，贷款利率低、甚至有利率优惠政策。
随着资金的充沛，房价不断攀升。
一些开发商也开始以哗众取宠的宣传手段，吸引更多的投资者。
然而，由于房地产市场缺乏有效的监管政策和投资者风险意识不足，房价开始暴涨。
在海南的一些地区，房价甚至涨到了每平方米数万元的天价，许多投资者被迫面对高额的贷款和房屋的空置问题。
海南房地产泡沫的破灭2010年，为了控制房地产市场的泡沫，海南省政府开始出台措施，包括提高土地出让费用、取消住房贷款优惠、加大对房地产市场的监管力度等。
这些措施导致房价的下降，很多投资者开始抛售自己的房产。
一些地区的房价甚至下跌了50%以上，导致一些开发商和投资者陷入巨大的财务困境。
同时，银行也开始提高房贷利率和严格审查房贷申请，使得房地产市场的活跃度一度下降。
反思海南房地产泡沫的形成和破灭，提醒我们对于房地产市场需要进行持续的监管和调控。
在海南房地产泡沫的形成中，政府的计划和措施本身不是问题，问题在于缺少有效的监管措施，导致了市场的疯狂增长。
在破灭后，政府出台了严格的监管政策，有力地遏制了房价的上涨，但也给不少开发商和投资者带来了巨大的损失。
在修正市场行为时，我们需要保护投资者利益的同时，也要避免给市场带来持续的不利影响。
回顾海南房地产泡沫的形成和破灭，我们能够得出一些。
其一，房地产市场需要政府、开发商和投资者三者的合理分配和监督，这是市场可持续发展的关键所在。
2007年海口房价涨幅创下10年新高 三大原因所致
2007年海口房价涨幅创下10年新高三大原因所致“今年房价涨得真快呀！”谈到房价，几乎每个海口人都会发出这样的感叹。
那么2007年海口房价到底涨了多少呢？记者昨天从国家统计局海口调查队了解到，2007年，海口市房屋销售价格指数同比上涨6.6%，比上年的涨幅升高3.8个百分点，创下了近10年来的新高。
12月份房价涨幅最高据介绍，全年房价的运行情况分阶段看，1-5月较为平稳，同比涨幅仅为3.4%；6月以后呈现加速上扬之势，6、7、8、9四个月连续创下当年房价涨幅的新高，至11月份达到两位数，上涨10.6%，12月份上涨10.8%，下半年平均每月上涨幅度达到9.5%；分房屋建造的先后时间看，新建商品房涨幅相对较大，同比上涨7.4%，二手房上涨3.4%；分房屋类型看，涨幅最大的是高档公寓楼，同比上涨8.8%，其次是别墅，上涨7.9%，第三是普通高层住宅，上涨7.5%。
三大原因导致房价猛涨据分析，造成海口市房价大幅上涨的主要原因有三点：一是受我国经济发展偏热、人民币升值、股市升温等经济大环境的影响；二是海口市土地交易价格涨幅过高过快促使海口市房价加速上涨，据统计，2007年海口市土地交易价格同比上涨18.5%，土地价格的不断上涨，造成房屋建筑成本不断升高，从而导致房价“水涨船高”；三是近几年海口市的房价变动较为平稳，与周围同档次的大中城市相比房价处在相对较低的水平，消费、投资价值凸显，客观上存在补涨的要求；四是随着生活水平的提高，人们对房屋建造与装修标准的要求不断升级，致使房屋建筑成本逐步增加，从而导致房价水平不断升高。
海口房价收入比偏高过高的房价导致海口市的房价收入比处在偏高的水平。
所谓房价收入比是商品房平均销售价格和套均面积的乘积除以城镇家庭的年均可支配收入。
按2007年海口市居民的年人均可支配收入为12288.96元，商品住宅的平均价格为3500元/平方米-4000元/平方米，套均面积为90平方米来测算，海口市的房价收入比为7.8-8.9，比世界银行专家认定的合理房价收入比的上限还高1.8-2.9，说明海口市的房价水平与海口市居民的收入相比，处在偏高的水平。
海南房地产发展历程
海南房地产发展历程海南地处中国南海南部，是我国最大的热带岛屿，素有“热带之岛、度假天堂”之称。
随着我国改革开放的推进，海南逐渐成为了一座新的房地产热土，其发展历程令人瞩目。
20世纪80年代末至90年代初，我国实行了经济特区政策，海南成为中国第一块、也是唯一的经济特区。
这一政策的实施吸引了大量的外来投资和人才涌入海南，推动了当地经济的发展。
随着经济的快速发展，海南的房地产市场也开始兴起。
当时，海南的房地产市场以园林别墅和度假酒店为主导，受到了国内外投资者的青睐。
然而，由于城市规划和土地出让政策的不合理，以及房地产市场监管不严，海南房地产市场出现了泡沫化的现象。
2006年，海南的房地产市场开始出现了明显的调整，房价大幅下跌，部分楼盘面临着销售困难甚至破产。
这一时期，海南的房地产行业受到了严重的挫折，也成为了全国房地产市场调控的一个典型案例。
随着中国经济的逐步复苏和国家对海南的战略发展规划，2008年以后，海南的房地产市场再度迎来了新的发展契机。
国家将海南定位为国际旅游岛建设示范区，并提出了“国际旅游岛建设、国际旅游消费中心、国际旅游暨现代服务业发展的先行区”（三个中心）的发展战略。
这一战略的实施，为海南的房地产市场提供了巨大的发展空间。
2009年，海南加入中国自由贸易区试验区，成为第三个自由贸易区试验区。
这一政策的实施，为海南引进了大量国内外知名企业和高端人才，进一步推动了海南房地产市场的发展。
大量的投资者纷纷涌入海南，购买房地产，推动了当地的房价上涨。
2010年起，国家对房地产市场进行了多次调控，对海南出台了一系列限购、限贷等政策，以遏制投机性购房和房价的过快上涨。
这些政策的实施，使得海南的房地产市场逐步回归理性。
近年来，海南房地产市场进一步发展壮大。
随着互联网经济和共享经济的兴起，一批新的房地产企业纷纷涌入海南，推动了当地房地产市场的创新发展。
同时，海南的旅游业也得到了迅速的发展，为房地产市场提供了新的需求。
海口市别墅市场分析正规版
海口市别墅市场分析(可以直接使用，可编辑优秀版资料，欢迎下载）海口市别墅市场分析1、海口市别墅市场的发展别墅传统意义上的概念是指位于郊区或风景秀丽地区的一幢功能较为齐全，带有花园或院落的两层或多层房屋，通常是作为住宅或度假休息的场所。
而当今意义上的别墅，已不仅表示一幢讲究建筑式样布局的房子，可能指由多幢、几十幢甚至几百幢房子组成的高级住宅区，建筑装潢及设施、功能配套，大量采用现代科技的新材料的发展成果，而远远超过传统意义上的别墅，在选址和环境布局上，现代意义上的别墅则基本继承了传统意义上的“别墅”的选择。
海口市的别墅经历了三次建设浪潮：第一次浪潮：整个八十年代后期，别墅的发展速度还较缓慢，然而，随着海南建省，10万人才下海南，海南成了冒险家的天堂，这期间海甸岛等区域出现了大批花园别墅群，形成了海口市别墅市场的第一次浪潮。
这些别墅因绿化差、配套跟不上，设计欠合理。
几年的空置后，又被好事之人笑为“绿化程度甚高”——杂草丛生。
于是又有好事者称其为“别野”——寓意缺“土”。
第二次浪潮：99年下半年开始，随着假日海滩、热带海洋世界等旅游项目于落户西海岸区域，相继推出了一批新型的独院住宅，它们的外观更漂亮，房型更舒适，功能更全面，花园更开阔，黄金海岸花园、长信海景花园等楼盘的推出市场创造了良好的市场销售业绩，形成了海口市场的第二次浪潮。
第三次浪潮：2001年年未，当海口房地产住宅开发进入，规划小区化、配置智能化、环境园林化、空间功能化、管理专业化、交通立体化……使得新一代的别墅更能适应人们对未来生活的新要求。
随着市政道路的立体化，家用轿车的普及化，人均收入的增加，海口人越来越注重生活的质量，排屋概念的出现，双复式公寓的形成。
以排屋、联体别墅、又叠加式别墅等经济型别墅为主体的别墅住宅已经成为海口人置业安家及岛外人士度假、养老的新选择。
一个“独院住宅、立体生活”的时代正式到来，阳光经典、传世家宝、阳光西海岸、海南大公馆、鲁能蓝海椰风、美视高尔夫滨海花园、浪琴湾等项目都由这段时间推出。
海南房地产泡沫破裂始末
海南房地产泡沫破裂始末1990年5月，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的出台，为土地使用权有偿出让提供了具体依据，为建立可流转的房地产和房地产市场的形成奠定了基础。
1991年11月23日，国务院发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，明确规范了房改的分阶段及总目标、基本原则、有关政策、工作部署、工作领导等。
对房改的深化进行起到了重要的依据作用。
1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。
全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海等南方沿海城市。
一时间，该地区房地产价格扶摇直上。
这是中国改革开放之后有记录的第一次房地产热，也为此后海南泡沫破灭埋下伏笔。
1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米。
导致1994年海南房地产泡沫爆发的一个主要原因是“炒地皮”，当时在海南，几乎人人炒楼花。
地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩；同年，海口市经济增长率达到了惊人的83％，另一个热点城市三亚也达到了73.6％，海南全省财政收入的40％来源于房地产业。
1993年，海南建省和特区效应也因此得到全面释放。
高峰时期，这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。
1988年房地产平均价格为1350元／平方米，1991年为1400元／平方米，1992年则猛增至5000元／平方米，比1991年增长257%。
1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元／平方米。
1993年6月23日，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。
随着银行收缩银根，全面停放开发贷款和住房按揭贷款。
1993年6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招致命，海南房地产热浪应声而落。
这场调控的遗产是给占全国0.6％总人口的海南省，留下了占全国10％的积压商品房。
海南房地产现状及以后
海南房地产将走进营销时期海南房地产一段时刻以来曾经成为一个海南的符号，那个符号的含义是复杂的，意味着英雄的诞生，意味着枭雄的崛起，意味暴发户的显现，意味着投机，意味着神话，意味着乱尾楼，意味着疯狂后海滩上的一片迎着秋风萧瑟的神仙掌......时移势转，当再次面临着行业冬季的时候，海南房地产将迎来一个她成熟的时期，那个时期的标志确实是，海南房地产业开始走进营销时期。
回眸：海南房地产曾经疯狂海南建省推动了第一波海南房地产热。
数据显示：1988年房地产平均价钱为1350元／平方米，1991年为1400元／平方米，1992年那么猛增至5000元／平方米，1993年上半年房地产价钱达到顶峰，为7500元／平方米。
而与此相应的是，17年前，海南省的职工平均工资是292元，相当于一个职工工作两年不吃不喝还不能购买一个平米的住房。
5年房地产均价上涨近6倍带来的是转眼即逝机遇和一晚上暴富的神话。
冼坚信、郑先平等诸多海南几乎是一晚上之间成长起来的老板刺激了那个神话，那个神话传递了如此一个信息：房地产确实是白菜，只要你有就能够够卖；海南房地产行业要的是胆子和机遇，不是治理；海南房地产要的是老板，不是企业家。
可是，随着中央的宏观调控，海南房地产行业在一片泡沫声中訇然倒下。
当泡沫消没，海南面临的是为难：1995～1996年海南600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积存资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。
与此相应的景观是乱尾楼耸立、街市冷清、老板不在、经济落入低谷。
海南，随着房地产的滑落进入了一个长达14年的寂静时期，在那个时期海南体味着历史的伤痕而掉队于整个中国的进展，由改革开放的最前沿沦落为我国经济掉队地域之一。
历史似乎在重演。
在仅仅终止乱尾楼的整治4年后，一样的神话在2020年初重现。
2020年1月4日海南“国际旅行岛”获批以后房价一路飙升，个别楼盘天天每平方米上涨最高到3000块钱。
国际旅行岛后获批的5天内，海南省的商品房销售量达到170多个亿，那个数字是2020年海南省全年的商品房销售量的总和。
海南房地产泡沫
海南房地产泡沫泡沫产生的时代背景脱粤特区1988年4月13日，第七届全国人民代表大会第一次会议通过以举手表决方式撤销广东省海南行政区，设立海南省，建立经济特区。
海南经济特区是全国最大的省级经济特区、并且是唯一的省级经济特区。
1988年8月23日，有“海角天涯”之称的海南岛从广东省脱离，成立中国第31个省级行政区。
海口，这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的首府，也成为了全国各地淘金者的“理想国”。
南巡之风1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。
海南建省和特区效应也因此得到全面释放。
高峰时期，这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。
1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩。
同年，海口市经济增长率达到了惊人的83％，另一个热点城市三亚也达到了73.6％，海南全省财政收入的40％来源于房地产业。
据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。
短短3年，房价增长4倍。
带着几万元“闯海”的个体户，一觉醒来已身价百万;一幢大楼尚未封顶，已“转嫁”几十次。
房产投机泡沫最终破灭由于缺乏产业支撑、缺乏最终消费需求的房地产热只能是一场“击鼓传花”式的游戏。
1993年下半年国家实行宏观调控政策，海口、三亚600多幢商品楼工地突然沉寂下来。
当时700万人的海南，积压房地产项目竟占全国的十分之一，455万平方米的空置商品房长期无人问津，“烂尾楼”四处林立。
1995年，海南经济增长率从全国第一跌入倒数第一。
1993年6月23日，当最后一群接到“花”的玩家正在紧张寻找下家时，终场哨声突然毫无征兆地吹响。
海口房价演变的历史过程PPT课件
市场均衡与供求定理
在本案例中，由于土地资源的稀缺性，我们假 设供给曲线是相对不变的或者与需求曲线变动 程度相比变动幅度很小。海口房子的需求曲线 较大幅度的向右移动，这不仅引起了海口房子 均衡数量的上升，更重要的是引起了海口房子 均衡价格的上升。
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案例：海口房价泡沫重演？
• 万通地产董事长冯仑在接受本报记者采访时表示，三亚备 受关注，和早些时候来比，这轮的房地产热最大的不同在 于有直接的需求支持。
• “当时人均GDP才1000美元，现在平均3000美元，有10 个城市已经超过1万美元，现在老年人有养老保健的需求， 人们有休闲度假的需求，”冯仑说，“另外市场成熟度不 一样，当时没有运作经验，都是皮包公司在空转，现在则 是大型民营企业和国企进驻，有的在那里已经扎根多年， 而且对休闲地产、度假产品积累了很多开发经验，像张宝 全的红树林酒店，就是和以前第一次去海南不一样了。”
• 当时的决策层对海南特区开发开放的探索还没有形成统一的意 见，摇摆颇多，因此很多政策难以落实。“但必须承认，海南 的资源是稀缺的，如果政府能真正解决好过去留下来的教训， 抓住这一轮机遇，海南的发展还是有希望的。”谢强说。
• “啤酒只有出现了泡沫味道才会更好，就我个人而言，我不认 为海南地产有泡沫。”谢强表示，“不过，政府对土地供应以 及开发进度加以调控也是防止过热的一个关键。”
实际生活中，除了商品本身的价格之外，影响需求的 因素还有很多，其中主要的因素有：消费者的收入水 平，相关商品的价格，消费者的偏好以及消费者对该 商品的价格预期等等。
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海口房子的需求分析
在本案例中，影响海口房价的主要因素有三点：1.消费者 的偏好，2.消费者对海口房子的价格预期，3.国家政策的变 化。由于海南得天独厚的气候条件，很多人被这里的椰风 海韵所吸引，与北国严寒的冬天相比，这里的冬天很适合 度假养老，不少人会慕名前来在海口买房定居；根据最新 调查，相对于国内大中型城市，海口楼市还未出现饱和的 趋势，在很多专家和业内人士眼里，海口楼市仍有很大的 发展潜力与持续发展的空间，同时，一些房地产业内人士 指出，购房者的心态与对楼市的预期，才是真正决定大家 如何看待现行楼市的因素。如果购房者对于本地楼市预期 很高，那么对这部分人来说，现在就是最佳出手时机，不 需再观望。如果他们对楼市的预期没有高，则反之；不少 业内人士分析，海南建设国际旅游岛，加上现行利好政策 的倾斜，让人们对海南楼市的预期持续看好。如此一来， 在未来一段时间内，作为省会城市的海口，其楼市应会继 续平稳发展，甚至愈加火热。
海南房地产泡沫历史
估计现在很多90后和00后都不知道海南岛房地产行业90年代经历过多大的风浪，今天我们重温下当年海南地产泡沫有多么可怕的经历。
2008年随着海口市南海大道９号，楼高１８８米的海口明光海航大酒店正式落成，这栋搁置了多年的海口较高“半拉子”工程迎来了它新的生机，昔日的“烂尾楼”变成了今日海口的“”。
从１９９９年至２００７年，海南花８年时间，终以把被誉为“天涯，海角，烂尾楼”三大景观中的“烂尾楼”盘活。
击鼓传花海南炒房成风１９９２年的春天，改革开放总设计师邓小平动身南巡。
当时的国内，针对改革的诸多争论、质疑声不断，邓小平以他独有的睿智和眼光，在南巡过程中，发表了许多振聋发聩的讲话，勇敢地为改革开放大业护航。
南巡讲话对于社会主义的本质和判断标准、计划和市场的关系等重大问题做了改革开放以来较全面明确的阐述。
小平同志在他的暮年，对２０世纪９０年代之后的中国政治经济大局进行了准确的的定位。
“胆子更大一点，步子更快一点”，南巡讲话精神已成为中国继续前行的号角。
海南建省后，闯海南，淘金去，成为无数内地人的选择。
“那是一个疯狂的时代。
”经事的人，无论成王败寇，都认同这一判断。
“十万大军下海南，各大财团抢地盘”。
满大街都是各地口音的炒房炒地者，他们口中吐出一个个惊人的天文数字，数字背后却只是一块不毛之地，或是刚刚挖了个坑的“大厦”。
这些天文数字还在不断膨胀，直到演变成一个令其原形毕露的词汇：海南地产泡沫。
“一开始都不敢相信，不敢签。
在１楼签了房产购卖合同，到６楼加价就卖了。
现在想想都害怕。
”潘石屹曾这样回忆。
周先生是某省驻海南办事处专业，曾经为单位在海南炒房地产。
１９９２年，周先生来到海南。
那时候，海南房地产正是热火朝天的时候，大家都像疯了一样。
除了炒房地产，海南还在热炒内部股。
社会上购内部股，根本不问这是什么公司的股票，都是用真金白银去购。
到较后，全部变成了废纸。
在海南“地产泡沫”较膨胀时，各地“热钱纷纷流入，房价以每天２００至３００元的速度上涨。
海口房产现状分析报告
海口房产现状分析报告引言海口作为中国海南省的省会城市，也是海南自贸区（港）的核心地区，近年来房地产市场发展迅速。
本报告旨在对海口房产现状进行分析，为投资者提供决策参考。
市场总体情况房价走势根据海口市统计数据，过去五年海口房价呈稳步上涨趋势。
2016年至今，海口房价年均上涨10%以上，其中2020年较2019年上涨了15%。
该数据显示出海口房地产市场的强劲增长势头。
供需关系海口房地产市场供不应求的状态持续存在。
持续增长的经济实力和良好的生活环境吸引了越来越多的人口涌入海口，并带动了房地产需求的增加。
然而，供应供应能力未能及时跟上需求，导致房地产市场供需关系紧张。
房产市场细分住宅市场住宅市场是海口房产市场的主体，也是吸引投资者的关键领域。
近年来，由于政府的积极调控政策和海口经济的持续发展，住宅市场保持了较高的热度。
中小型住宅项目是市场的主要特点，受到了年轻家庭和小资产阶级的青睐。
商业地产市场商业地产市场是海口房产市场的另一大亮点。
海南省自贸区的发展以及旅游业的兴起，带动了商业地产需求的增长。
在海口市中心和旅游景区，商业地产项目如购物中心、写字楼、酒店等蓬勃发展。
旅游地产市场作为热门的旅游城市，海口的旅游地产市场备受瞩目。
海口拥有得天独厚的自然环境和丰富的旅游资源，吸引了大量投资者涌入旅游地产市场。
海滩别墅、度假公寓等项目成为投资者的首选，而且这些项目还有望获得稳定的租金收益。
政策环境政府调控海口市政府对房地产市场进行了积极的调控。
限购政策、限贷政策等多项措施限制了房地产市场的投资规模，稳定了市场的发展。
自贸区政策海南省自贸区政策的出台，对海口房产市场产生了积极影响。
自贸区的设立吸引了大量的投资者，推动了商业地产和旅游地产市场的快速发展。
投资前景海口房产市场拥有广阔的投资前景。
经济的快速增长以及海南自贸区的发展将继续带动房地产市场的繁荣。
海口市中心及旅游景区的商业地产和旅游地产项目有望带来稳定的租金收益，而住宅市场也存在持续上涨的潜力。
1995年2000年房价
1995年
海南地产泡沫破灭。
1998年
国务院颁布23号文，即《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，提出从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。
这是一个划时代的文件。
1998年的住房改革是中国两千多年历史上的大事。
在此之前，中国居住的地缘群体总是体现为村落和大院，这两种形态总是包含了复杂的阶层结构，而在此之后，“小区”作为商品，成了一个更加扁平的阶层的容器。
这件事情的特异之处还在于，房改正发生在中国社会结构的转型过程中，两个历史进程纠缠的结果是，共同的居住正在成为社会阶层分化重组的催化剂。
中国的地产商正在挖空心思地替那些潜在的业主们设计理想生活,但是决定理想生活的往往是你和什么人做邻居，而不只是你的房子比别人的好。
1999年
2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。
2000年
2月，建设部部长俞正声在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上宣布：“住房实物分配在全国已经停止！”
至此住房分配制度被取消，开始实行自主购买商品房制度。
90年代末房改后杭州的房价大概是400-500元/m2。
海南再次疯狂的背后——论2010年年初海南房地产热潮
17562010INDUSTRIAL ECONOMY 海南“再次疯狂”的背后——论2010年年初海南房地产热潮■ 王琦 东北财经大学中图分类号：F293.3文献标识：A 文章编号：1006-7833(2010) 06-175-02摘 要 本文以2010年年初海南房地产热潮为素材，在描述了海南房地产的两次热潮之后，从多个角度阐述了热潮产生的原因，接着分析了民众关注的焦点问题，最后结合研究成果得出了结论。
关键词 海南 国际旅游岛 房地产 泡沫一、疯狂始末 （一）海南的过去1988年，海南建省，又是经济特区。
数万人到海南淘金，随之而来还有大量资本，全国数百个地级市基本上都在海南有房地产公司。
先到的人圈地炒地、低买高卖、招商引资，海南到处都是开发区。
后到的人炒项目，炒楼花，很多仅仅还停留在图纸上、模型上。
1993年下半年，国家实施宏观调控，收紧银根，冻结了大量资金，导致许多工程未能建成。
海南房地产真正衰退是在1995年，此后4年，海南房地产基本失火。
原来的5000多家开发商，1998年末还活跃的不足200家。
人走茶凉，海南留下空置房455万平方米，半拉子工程1631万平方米，闲置土地多达23800公顷。
当时海南人口不过六七百万，烂尾楼却占到全国的十分之一。
1998年底，四大国有商业银行积压在海南的空置房、半拉子工程和闲置土地上的资金有430多亿元（再加上社会资金积压总量达800多亿元），房地产不良贷款率高达80%以上。
（二）海南再次疯狂2010年1月4日，国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》（以下简称《意见》）正式出台。
在海南国际旅游岛建设上升为国家战略的同时，房地产热迅速升温，甚至出现房价一天一涨、购房者跟风抢购等“狂热”现象。
不断飙升的海南房价，引起社会各界强烈关注，成为2010年开年后百姓焦点话题。
以海口市为例，如图1所示，海口市商品住宅成交价（以下简称成交价）在2009年11月之前一直稳定在5000元左右，到了12月，成交价迅速窜升至6000元高位，环比增长15%。
2005海口房价
二、商品房在建情况：
2005年1—12月Байду номын сангаас全市商品房施工面积694.1万平方米，比去年同期增长26.8％。其中：商品房住宅施工面积554.43万平方米,占总施工面积的80％，比去年同期增长17.8％；
2005年1—12月，全市商品房新开工面积202.74万平方米，比去年同期增长18.7％。其中：商品房住宅新开工面积147.64万平方米，占总新开工面积的73％，比去年同期减少1.3％；
四、房屋销售价格：
2005年1—12月，全市商品住房平均销售价格为2532.09元/平方米,与去年同比增长4.5％。
2005年1—12月，全市二手房平均销售价格为1253元/平方米，与去年同比减少38.66%。其中：二手住房平均销售价格为1188元/平方米，与去年同比减少28.78%。
五、商品房购买对象：岛外购买己占主导地位。
2005年1—12月，全市商品房竣工面积110.32万平方米，比去年同期增长35.8％。其中：商品房住宅竣工面积96.91万平方米，占总竣工面积的88％，比去年同期增长26.1％。
三、商品房销售情况：
2005年1—12月，全市商品房销售面积为170.43万平方米，同比增长37.68％；成交金额45.17亿元，同比增长44.64％。其中商品住宅销售面积为154.35万平方米，占全部销售面积的90.6%；
2005年1—12月，全市二手房成交面积为37.19万平方米，与去年同比减少82.51%；成交金额4.66亿元，与去年同比减少86.40%；成交套数为3326套，与去年同比减少67.56%。其中，二手住房成交面积为33.49万平方米，与去年同比减少82.87%；成交金额3.98亿元，与去年同比减少86.52%；成交套数为3202套，与去年同比减少66.81%。
浙商拿下海口新“地王”
●
投 资 中
国
浙商拿下海 口新 “ 地王＂
海南的房地产发展步伐可能会受到宏观调控的影响而有所放缓 ，但是整体 的房价走势还是稳 中有升 。
本刊 记 者 潘 欣 怡
北 纬 ｌ 。 ，年 平 均 气 温 ２ ℃ ，海 口尽 享 得 天 独 厚 松 分 析 道 。 ８ ５ Ｉ 向地理位置 。尤其是今年 １ “ 月 海南国际旅游 岛”获批 随着 “ 金九银 十”渐渐到 来 ，海 口商品房成 交量 后 ，海 口楼 市盛 况空 前。然 而，在史上最媸 的房地产
两大中心城市的周边进行开发。”
一
重房 屋 的品 质 。海 南 南 国集 团销 售总 监 姜银 来分 析
二季 度以来 ，火热 的房地产热 卖情况 发展到丫 另 说 ，浙江 人来 海 口买房倾 向干有投 资回报 、可 以经营
个极端—— 无论是 新楼盘还 是二手房 ，月度实现零 的 ，比如酒店式公寓 、产权式酒店类的投资型房屋 。
“ 根据 相关消 息 ，三亚 以后可能不 再审批住宅项 促销是阶段 性的 。我 们并非担忧 和害怕 ，而是希望现 目 ，所 以 它 的房 子 存 在 稀 缺 性 。但 在 我 看 来 ，三 亚 房 金流更已经不大 了。”
“ 目前房产 低迷情景 恰恰是销 售成交 的一个积累 姜银 来 对 于 海 口 的 环 境 是 赞 不 绝 口 的 ，他 认 为 ，如 果 过程 。我们 相信不 久后就会有一 波新的行情 。”刘劲 海 口的城市管 理 、服务档 次和城市 配套设施 ，包 括教
舢 ５ ２ ９７ ＇ ６ ． Ｏ ２０ ０ ９ｇ ２ ９ １ ＇ ０ １ ０ ２ ０３ ０１ ２１ ０ ０５ ２１ ０ ０７
海 口住 高 楼 大 厦 。” 姜 银 来 补 充 道 。 目
1993年海南房产的大崩盘
１９９３年海南房产的大崩盘一九九三年，通货膨胀。
朱镕基采取一系列措施，使通货膨胀得到有效治理，实现中国经济软着陆。
治理通货膨胀，为中国经济进一步发展扫清了障碍，也维护了中低收入者的利益，使他们免遭富豪阶层的掠夺。
其中，行之有效的一项政策就是出台了“国务院十六条”。
1993年，海南，始终是中国房地产的可怕记忆。
至少在当前这一代开发商中，它就像一个可怕的噩梦，如影随形，挥之不去。
房地产泡沫的巅峰与破灭在那一轮地产泡沫时期，以四大银行为首的资金，包括大型国企以至乡镇企业和民营资本的大量资本通过各种渠道进入了房地产市场。
“要挣钱，到海南;要发财，炒楼花”，这句话就像后来的“人傻钱多速来”一样流传广泛。
从1988年海南建省开始的房地产投资热，在这一年达到了巅峰。
资料显示，1988年房地产平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年则猛增至5000元/平方米，比1991年增长257%。
1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元/平方米。
“一开始都不敢相信，不敢签。
从1楼签了房产卖买合同，到6楼加价就卖了。
现在想想都害怕。
”曾经经历过海南房地产泡沫的潘石屹经常这样描述当时的疯狂。
任志强后来总结道：“1992-1993年的经济高速增长是在其它行业的投资几乎无增长的条件下，以房地产业投资为主要拉动的单一高速增长。
”这种情况决定了房地产泡沫的脆弱性。
1993年6月23日，在“国16条”出台前一天，一件影响房地产命运的大事件终于发生。
它的实际影响甚至从1993年一直延续到现在，成为发展商耿耿于怀的心头大患，它就是——终止房地产公司上市。
这一决定，在当时为阻止资金大量进入房地产起到了釜底抽薪的作用。
1993年6月24日中共中央、国务院印发《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序，加强宏观调控的16条政策措施，开始了对房地产市场大规模的清理整顿。
房产泡沫在急剧膨胀后砰然破碎。
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案例：海口房价泡沫重演？ 案例：海口房价泡沫重演？
• 万通地产董事长冯仑在接受本报记者采访时表示，三亚备 万通地产董事长冯仑在接受本报记者采访时表示， 董事长冯仑在接受本报记者采访时表示 受关注，和早些时候来比， 受关注，和早些时候来比，这轮的房地产热最大的不同在 于有直接的需求支持。 于有直接的需求支持。 • “当时人均 当时人均GDP才1000美元，现在平均 美元， 美元， 才 美元 现在平均3000美元，有10 美元 个城市已经超过1万美元 现在老年人有养老保健的需求， 万美元， 个城市已经超过 万美元，现在老年人有养老保健的需求， 人们有休闲度假的需求， 冯仑说， 人们有休闲度假的需求，”冯仑说，“另外市场成熟度不 一样，当时没有运作经验，都是皮包公司在空转， 一样，当时没有运作经验，都是皮包公司在空转，现在则 是大型民营企业和国企进驻，有的在那里已经扎根多年， 是大型民营企业和国企进驻，有的在那里已经扎根多年， 而且对休闲地产、度假产品积累了很多开发经验， 而且对休闲地产、度假产品积累了很多开发经验，像张宝 全的红树林酒店，就是和以前第一次去海南不一样了。 全的红树林酒店，就是和以前第一次去海南不一样了。” • 冯仑同时提醒说，海南市场是一个相对比较脆弱、波动比 冯仑同时提醒说，海南市场是一个相对比较脆弱、 较大的市场。三亚主要以弹性需求为主， 较大的市场。三亚主要以弹性需求为主，要依附大陆经济 的情况，大陆经济状况一旦不好， 的情况，大陆经济状况一旦不好，度假需求是首先被削减 的。
市场均衡与供求定理
微观经济学中商品价格是指商品鹅均衡价格， 微观经济学中商品价格是指商品鹅均衡价格，而 商品的均衡价格是在商品的市场需求与市场供给 这两种相反力量的相互作用下形成的。因此， 这两种相反力量的相互作用下形成的。因此，需 求曲线与供给曲线的位置移动都会使均衡价格发 生变动。 生变动。在本案例中以需求曲线的移动对均衡价 格的影响较为明显：在供给不变的情况下， 格的影响较为明显：在供给不变的情况下，需求 水平增加会使需求曲线向右移动， 水平增加会使需求曲线向右移动，从而使均衡价 格与均衡数量都会增加。 格与均衡数量都会增加。
案例：海口房价泡沫重演？ 案例：海口房价泡沫重演？
• 泡沫破灭后，人们才发现许多项目只是挖了一个大坑，银 泡沫破灭后，人们才发现许多项目只是挖了一个大坑， 行得到的抵押楼层基本都是空中楼阁， 行得到的抵押楼层基本都是空中楼阁，这些概念中的楼层 多数竟被抵押了数次， 多数竟被抵押了数次，不同的银行在确定自己的债主身份 发现这个“大坑”还欠着施工队惊人的垫资款， 时，发现这个“大坑”还欠着施工队惊人的垫资款，即使 把整个项目变现也不足以支付工程款。 把整个项目变现也不足以支付工程款。 • “现在海南楼市的狂热，像极了 现在海南楼市的狂热，像极了1992年的情形。”1992 年的情形。 年的情形 年就来到海南的海房网总经理刘述圣说， 年就来到海南的海房网总经理刘述圣说，他说他帮人卖了 很多房子，现在也拿不准楼市的下一步趋势会是怎样。 很多房子，现在也拿不准楼市的下一步趋势会是怎样。 • 刘认为现在的情况和 年前还是有所不同。“国家发展战 刘认为现在的情况和17年前还是有所不同 年前还是有所不同。 略的明确，海南旅游相关产业开始兴起， 略的明确，海南旅游相关产业开始兴起，而资本的实力也 比当年强很多，现金买卖多， 比当年强很多，现金买卖多，银行的角色也不再像当年那 么突出。 么突出。”
案例：海口房价泡沫重演？ 案例：海口房价泡沫重演？
• 有“中国地产第一CEO”之称的天津富力城地产公司董事长谢 中国地产第一 之称的天津富力城地产公司董事长谢 年初进入海南， 年北上。 强，1988年初进入海南，1995年北上。在谢强看来，海南当年 年初进入海南 年北上 在谢强看来， 泡沫经济的教训主要在没有做好科学合理的规划、 泡沫经济的教训主要在没有做好科学合理的规划、基础设施建 设和产业基础过于薄弱、 设和产业基础过于薄弱、缺乏相关的人才尤其是缺乏对土地和 房地产管理的经验， 在资本大量涌入的时候， 房地产管理的经验，“在资本大量涌入的时候，也只是像一个 暴发户一样，根本就不知道如何合理使用资本。 暴发户一样，根本就不知道如何合理使用资本。” • 当时的决策层对海南特区开发开放的探索还没有形成统一的意 摇摆颇多，因此很多政策难以落实。 但必须承认， 见，摇摆颇多，因此很多政策难以落实。“但必须承认，海南 的资源是稀缺的，如果政府能真正解决好过去留下来的教训， 的资源是稀缺的，如果政府能真正解决好过去留下来的教训， 抓住这一轮机遇，海南的发展还是有希望的。 谢强说。 抓住这一轮机遇，海南的发展还是有希望的。”谢强说。 • “啤酒只有出现了泡沫味道才会更好，就我个人而言，我不认 啤酒只有出现了泡沫南地产有泡沫。”谢强表示，“不过，政府对土地供应以 及开发进度加以调控也是防止过热的一个关键。 及开发进度加以调控也是防止过热的一个关键。” • 但17年前曾被海南的泡沫经济沉重打击过的石正龙依旧信心不 年前曾被海南的泡沫经济沉重打击过的石正龙依旧信心不 海南的房地产发展究竟会不会重蹈17年前的覆辙 年前的覆辙， 足，“海南的房地产发展究竟会不会重蹈 年前的覆辙，现在 还难以定论” 还难以定论”。
海口房子的需求分析
在本案例中，影响海口房价的主要因素有三点： 消费 在本案例中，影响海口房价的主要因素有三点：1.消费 者的偏好， 消费者对海口房子的价格预期 消费者对海口房子的价格预期， 国家政策的 者的偏好，2.消费者对海口房子的价格预期，3.国家政策的 变化。由于海南得天独厚的气候条件， 变化。由于海南得天独厚的气候条件，很多人被这里的椰 风海韵所吸引，与北国严寒的冬天相比， 风海韵所吸引，与北国严寒的冬天相比，这里的冬天很适 合度假养老，不少人会慕名前来在海口买房定居； 合度假养老，不少人会慕名前来在海口买房定居；根据最 新调查，相对于国内大中型城市， 新调查，相对于国内大中型城市，海口楼市还未出现饱和 的趋势，在很多专家和业内人士眼里， 的趋势，在很多专家和业内人士眼里，海口楼市仍有很大 的发展潜力与持续发展的空间，同时， 的发展潜力与持续发展的空间，同时，一些房地产业内人 士指出，购房者的心态与对楼市的预期， 士指出，购房者的心态与对楼市的预期，才是真正决定大 家如何看待现行楼市的因素。 家如何看待现行楼市的因素。如果购房者对于本地楼市预 期很高，那么对这部分人来说，现在就是最佳出手时机， 期很高，那么对这部分人来说，现在就是最佳出手时机， 不需再观望。如果他们对楼市的预期没有高，则反之； 不需再观望。如果他们对楼市的预期没有高，则反之；不 少业内人士分析，海南建设国际旅游岛， 少业内人士分析，海南建设国际旅游岛，加上现行利好政 策的倾斜，让人们对海南楼市的预期持续看好。如此一来， 策的倾斜，让人们对海南楼市的预期持续看好。如此一来， 在未来一段时间内，作为省会城市的海口， 在未来一段时间内，作为省会城市的海口，其楼市应会继 续平稳发展，甚至愈加火热。 续平稳发展，甚至愈加火热。
海口房价演变的历史过程与分析
海南房价泡沫重演？ 海南房价泡沫重演？ 海口房子的需求分析 市场均衡与供求定理
案例：海口房价泡沫重演？ 案例：海口房价泡沫重演？
• 随着国际旅游岛政策的下达，资本带来海南楼市的疯狂，这很容 随着国际旅游岛政策的下达，资本带来海南楼市的疯狂， 易让人想起始自17年前的那场刻骨铭心的楼市泡沫 年前的那场刻骨铭心的楼市泡沫。 易让人想起始自 年前的那场刻骨铭心的楼市泡沫。“经历过的 人都无法忘记那时的惨痛。 石正龙蹙着眉头回忆说。 人都无法忘记那时的惨痛。”石正龙蹙着眉头回忆说。 • 1990年前后，以四大银行为首的总数不下千亿元的资金，包括 年前后， 年前后 以四大银行为首的总数不下千亿元的资金， 大型国企以至乡镇企业和民营资本的大量资本通过各种渠道进入 了海南房地产市场，当时流传着“要挣钱，到海南；要发财， 了海南房地产市场，当时流传着“要挣钱，到海南；要发财，炒 楼花” 房产泡沫在急剧膨胀后破灭。随后， 楼花”，房产泡沫在急剧膨胀后破灭。随后，绝大多数房地产开 发商成了银行的债务人，这些债务人把赚的钱留给自己， 发商成了银行的债务人，这些债务人把赚的钱留给自己，留下的 房地产则高价抵给银行。最终，伴随着海南发展银行的倒闭， 房地产则高价抵给银行。最终，伴随着海南发展银行的倒闭，银 行变成了海南最大的发展商。 行变成了海南最大的发展商。 • “当时海南城市人口 当时海南城市人口100多万，房地产公司就 万家，平均 人 多万， 万家， 多万 房地产公司就2万家 平均80人 一家地产公司，所有地产都在交易中， 一家地产公司，所有地产都在交易中，所有地产项目也都在建设 谁也不知道建好以后给谁住，炒房的人也没有打算住在海南， 中，谁也不知道建好以后给谁住，炒房的人也没有打算住在海南， 1楼签了房产买卖合同，到6楼加价就卖了。”石正龙说。 楼签了房产买卖合同， 楼加价就卖了。 石正龙说。 楼签了房产买卖合同 楼加价就卖了
海口房子的需求分析
需求定理的基本内容是：在其他条件不变的情况下， 需求定理的基本内容是：在其他条件不变的情况下， 某商品的需求量与价格为反方向变动关系， 某商品的需求量与价格为反方向变动关系，即需求量 随着商品本身的价格上升而减小， 随着商品本身的价格上升而减小，随商品本身价格的 下降而增加。 下降而增加。 实际生活中，除了商品本身的价格之外， 实际生活中，除了商品本身的价格之外，影响需求的 因素还有很多，其中主要的因素有： 因素还有很多，其中主要的因素有：消费者的收入水 相关商品的价格， 平，相关商品的价格，消费者的偏好以及消费者对该 商品的价格预期等等。 商品的价格预期等等。
市场均衡与供求定理
在本案例中，由于土地资源的稀缺性， 在本案例中，由于土地资源的稀缺性，我们假 设供给曲线是相对不变的或者与需求曲线变动 程度相比变动幅度很小。 程度相比变动幅度很小。海口房子的需求曲线 较大幅度的向右移动，这不仅引起了海口房子 较大幅度的向右移动， 均衡数量的上升， 均衡数量的上升，更重要的是引起了海口房子 均衡价格的上升。 均衡价格的上升。