全产业链主题商业街街定位策划方案

零售 娱乐
服务 其它
50-60% 5-10%
30-40% 5%
业态配比的着重点主要是租金的贡献率及区域本身的活力
盈利模式分析
利润来源 租金收入
备注 因为本项目只租不售所以短 期内租金成为最直接的收入 来源。 定期举办一些活动，例如 （鹊桥会）等增加收入。 租金增值或REITs
增值服务 其它
B区辅助业态
行业剖析
婚姻仅仅是浪漫长跑过程中的一个缩影，但就是 这个缩影在经过了几十年的发展之后已经形成了庞大 的产业链条。它包括婚礼策划、婚纱摄影、婚宴、婚 礼化妆、婚车出租、婚纱礼服、MV设计拍摄、蜜月旅 游、珠宝首饰、家电家居、床上用品汽车、房地产等 等。但婚庆行业的集中度非常低，行业寡头还未出现。
地产是产业的空间载体，相信谁能够更好的与产业相
万科集团
四季广场全产业链主题商业街街定位策划方案
2016. 05.
项目概况
万科·四季广场坐落于连接市区与红谷滩新区的空港经济区境内。 依托百万平米的高端现代商业街，与国际医院、重点中小学、星级酒 店、高尔夫球场等构成完备的生活配套设施体系。 坐拥60万平米的碧波湖并与SM红谷滩第一城、新燕莎奥特莱斯 共同构成了空港经济区的顶级商业街。 同时汇聚28万平米四大主题商业街（运动、美食、婚庆、儿童）
浪漫的追忆
浪漫的追忆版块诉求的对象是失恋群体、再婚及 黄昏恋群体，回忆甜蜜的过去、憧憬美好的未来。
项目简介
婚庆产业链可称得上完备， 然而在这里“婚庆”仅仅 是一部分而已，因为我们 打造的是浪漫中心。你可 以在这里许愿、可以执子 之手悠闲散步、也可以在 这里找到人生的伴侣甚至 还可以让你走出婚姻失败 的阴影。
融合，谁就会在未来成为行业的寡头。
情 调 广 场
浪漫神雕塑
许 愿 长 廊
浪漫迷宫
浪漫墙
浪漫柱 许愿池
魔法钟楼
B区的核心意义
A D B源自文库C
主题核心区
E
辐射线
过渡区
B区的核心意义
从区位上来讲B区在5个组团当中完 全可做为核心区来规划，前期可以做为浪 漫之都的起步区，A区、C区可设定为B区 配套的区域（定位为个性餐饮、娱乐、儿 童）D区做为提升整体的重点区域起到衔 接（商业街及住宅）及提升整体的作用， E区做为本项目与SM项目的过度区域。 教堂处于B区，教堂做为以“浪漫” 为主题的核心元素，它的落位具有画龙点 睛之功效。同时B区周围公共空间最多， 在将来可用作构建围绕主题的功能单元。
竞争分析
2、SM红谷滩第一城 项目内含 SM 百货、大型超市、 3D 球幕影 院、主题商店、餐饮、SM科技馆、童乐世 界、美体健身、 IT 卖场和包括银行、书店 在内的其它功能服务区，涵盖购物、美食、 休闲、娱乐、文化等众多业态。 相关数据： 建筑面积54万平，一个14万平停车楼，连 同地面课满足8000辆车同时停放。 注：预计2015年开业目前已启动招商。
优势： 1、商业街体量比较大 2、带状、组团式布局适应发 展潮流
劣势： 1、区域内人口密度低 2、交通设施不完善
商业街分析
辅助 辅助商业街的范围大 小取决于项目本身吸 力的大小。
次级 核心 如何服务好次级商业街？ 核心商业街目前常住人 口不足15万
竞争分析
1、奥特莱斯 奥特莱斯本身特有的商业街模式对传统的商 业街地产本身就是一种冲击，而且奥特莱斯 本身具有连锁规模优势、多年积淀的品牌优 势及产品本身的价格优势。 相关数据： 500多品牌，330个独立店铺 国际品牌：60% 国内品牌：30% 服务配套：10% 建筑面积：8.8万平 2000多停车位
皮草生活馆 珠宝首饰 婚纱摄影 家居生活馆 婚纱礼服 其它
定位思路
主 题 式
体验式
万科· 四季广场
一站式
综 合 式
定位思路
定位思路2： 错位经营、与新燕莎奥特莱斯、 SM 红谷滩第一城共同营造区 域商业街的影响力。
浪 漫 之 都
浪漫的转角 约会圣地 婚姻殿堂 浪漫的年轮 浪漫的追忆 浪漫之都 ---- 从相遇相知（相 亲会）到热恋、到婚姻、再到 浪漫的时间见证最后到浪漫的 追忆这样一个“浪漫”的全过 程。同时引入浪漫相关的全产 业链，打造“浪漫文化”的主 题商业街，形成集聚效应。并 以“浪漫之都”为品牌进行全 渠道营销推广，让人们在谈到 浪漫时首先想到的即是浪漫之 都。
B
B区招商策略探讨
推荐品牌 B区做为浪漫之都的核心区 其重要性可谓是举足轻重。B区 招商应以定向招商为主，采用对 重点客户逐一击破、互相牵制进 入的做法。根据二八法则筛选出 行业内20%的重点客户并实行定 向招商的做法进行。
同喜堂
Merryme I Do 花海阁 洛斯国际 蕾蒂斯
B区业态配比
皮草生活馆 业态种类 建议比例 家居生活馆 黄金珠宝首饰 婚纱礼服及相关 其它相关零售业态
婚姻殿堂
婚姻殿堂是最容易理解的，在经过了相遇相知及 热恋之后，彼此牵手走入婚姻的殿堂。不论你想要什么类型 的婚礼，婚姻的殿堂都能提供一站式全程服务。
婚姻殿堂
浪漫的年轮
浪漫之都记载了“浪漫”的全程，但并不代表执 子之手后就对彼此失去吸引力。我们的最低要求是在结婚纪 念日或者彼此之间有特殊意义的日子里要想到来“浪漫之 都”。
浪漫的转角
从电影《转角遇到浪漫》中得到的启发，主要是 向人们传达了在“浪漫之都”可以找到自己人生的伴侣，达 到想恋浪漫就到浪漫的转角来的效果。
我们可以通过在此组织类似“海天盛筵”、“相 亲会”等各种形式来进一步的推动“约会”功能的实现，营 造出对“约会”这个目标群体的强大吸力。
约会圣地
约会圣地亦是“浪漫之都”的重要一环，营造出 只要来到此地，在“他或她”的心里就能够明白对方内心真 正的想法、真正想要表白的内容，可谓是此处无声胜有声。
项目概况
项目四至： 东至环河东路，南至东四道。 西至中环东路，北至东二道。 规划用地面积：37.8万平 总建筑面积：51.1万平 商业街部分建筑面积：28万平 商业街类型：街区式（呈带状、组团式 分布） 项目区位图
SWOT分析
机会： 1、南昌总体规划向东 发展的大格局 2、南昌进一步城市化 的历史性机遇 3、转型升级带来的超 越机遇 挑战： 1、商业街不是很成熟 2、周边竞争对手实力 较强（新燕莎奥特莱斯、 SM红谷滩第一城）