东莞东城商业市场分析

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商业市场‖ 政策下的投资群体偏向
限购令下，商业地产能否逆势突围？
限购令剑指住宅，商业地产是否投资王道
住宅“限购令”促使商业 地产成为投资新宠，在种类繁 多的商业物业中，中长期回报 更为稳健可观的商铺、写字楼、
限购令
四大三旧改造项目，本项目地处东城最北端
火炼树旧村改造 乌石岗旧村改造 世博北旧改项目 通讯旧厂改造项目
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东莞商业市场‖ 商业市场供求价分析
2011年上半年东莞商业地产成交量逆势上涨，但成交价有所下滑，主要是消化库存
2011年上半年东莞市商铺新增供应10.14万㎡，同 比下降59.51%，成交36.61万㎡，同比增长145%， 商铺库存下降，仅占比16.71%；商铺2011年上半 年成交均价6701元/㎡，同比2010年9276元/㎡下滑 27.76%，同比2009年10811元/㎡下滑38.02%；
互补、错位发展、各具特色：
东纵商圈引进品牌旗舰项目，侧重现代商业 ； 城楼商圈结合历史文化，侧重传统商业； 鸿福商圈结合中央商务区，侧重精品商业； 华南摩尔商圈结合滨水空间，侧重体验商业
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东城商业市场‖ 东城三旧改项目分布
规模 —— 5万㎡ 3万㎡ 3.8万㎡ 17万㎡
主力商家 —— —— —— —— 时尚电器、天虹商场等
经营业态 家居 家居 家居 装饰材料 家电、服装、百货
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东城商业市场‖ 东城区商业格局小结
体量大
竞争激烈
商圈饱和
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东莞商业市场‖ 商圈格局分析
东莞拥有五大商圈，本项目所处东纵商圈业态丰富
东莞核心商圈已从莞城西正区域转 移至东城东纵区域，形成了五大商 圈，五大商圈为：西正传统商圈， 东纵核心商圈，鸿福新兴商圈，CLD 社区商圈，万江潜力商圈；
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东城商业市场‖ 重点商圈分析——地王商圈
地王商圈主要以服装、超市、百货、餐饮、娱乐、家电等零售业态；属于中低端商圈

以沃尔玛为主力，商圈内集聚彩怡百货、国美电器、 苏宁电器、时尚电器、沃尔玛等主力商家；与莞城 西正路商圈形成东莞城市商圈；

位于东纵大道最西段，紧邻人民公园； 商圈以服装、超市、百货、餐饮、娱乐、家电等零 售业态；
商圈
项目名称 星河城
规模 13万㎡ 3万㎡ 5万㎡
主力商家 ZARA、SPAR —— ——
经营业态 服装、餐饮、娱乐、百货、超市 餐饮 娱乐、餐饮
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星河城商圈
东城13碗 东城酒吧街
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东城商业市场‖ 重点商圈分析——家居商圈
位于东城路与东城西路交汇处；
商圈以超市、家电、餐饮、服装等零售业态； 主要辐射雍华庭及周边社区，为社区型商业中心； 在东城几大商圈中属中档定位，消费人群为周边
住宅小区及社区居住人群；
商圈
项目名称
规模
主力商家
经营业态
聚福豪苑商业中心
雍华庭商圈 东城商业步行街
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来自百度文库
有沃尔玛、天源数码港、华润万家、家乐福、国美电
器、苏宁电器、时尚电器、中影火山湖等诸多大型零 售商家集聚与此；

集超市、家电、数码电子、服装、百货、餐饮、娱乐 等零售业态位一体；

消费人群为城市中层白领，主要辐射东城及东城周边 区域，在东城极大商圈中属于中高端定位；
商圈 项目名称 世博广场 世博商圈 美新家居 世纪广场 星玺 君豪/华润 规模 20万㎡ 3万㎡ 12万㎡ 10万㎡ 华润万家 主力商家 海雅百货、沃尔玛、电源数码港 —— 家乐福 经营业态 数码、超市、百货、服装、餐饮、娱 乐等 家居装饰 超市、百货、服装、餐饮 服装、百货、餐饮 超市、百货、服装、餐饮 www.ccctime.com.cn
2010年9月30日，深圳市户籍居民家庭限购两套住房，非本市户籍居民家庭限购一套住房。 广州2010年10月15日也出台了严格的限购政策，非常住家庭不准在广州购房，未满18岁不得单独购买 商品房。 2010年10月13日，本市及外省市居民家庭在市内六区范围内只能新购一套商品住房。 2010年9月29号，厦门市近日推出了临时性限购措施，1户家庭只能新购1套房。 2010年10月10日，无法提供在宁波1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非宁波市户籍居民暂停在宁 波市购房。 ，从2010年10月11日起至2010年12月31日，福州市居民同一家庭，只能在本市五城区新购一套商品 住房。 2010年10月11日，暂定杭州市及外省市居民家庭只能在杭州市新购买一套商品住房(含二手存量住房) 2010年10月12日，规定各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以 上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放贷款。 在2010年6月10日至12月31日期间一个家庭已经购买新开楼盘住宅一套的，其家庭成员再次购买新开 楼盘住宅的，在《商品房买卖合同》登记备案时将不予通过。 14日，暂时实行限定居民家庭购房套数政策。 本地户籍居民家庭及能够提供在武汉市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，只能在中 心城区新购一套商品住房。而对于不能提供上述证明的家庭，则暂停在市中心城区购买新建商品房。 2011年1月21日，自2011年2月1日起，南昌市及外省市居民家庭在东湖区、西湖区、青云谱区、青山 湖区、红谷滩新区范围内，只能新购一套商品住房。
3万㎡
2万㎡
百佳超市、国美电器、苏宁电器
麦当劳
超市、电器、社区商业
服装、餐饮、美容美发 www.ccctime.com.cn
东城商业市场‖ 重点商圈分析——世博商圈
世博商圈位于为东莞城市一级商圈，超市、家电、数码电子、服装、百货、餐饮、娱乐等零售业态位 一体；属于中高端定位
以世博广场为主题，与周边时代广场、君豪商业中心、 东城中心等形成世博商圈；位于为东莞城市一级商圈； 位于东城路与东城中路交汇处；

在东城几大商圈中属于中低端商圈，主要消费群体 为年轻人，整体消费水平相对不高；

主要辐射莞城及东城西区域；
商圈
项目名称 地王广场
规模 10万㎡ —— ——
主力商家 彩怡百货、国美电器、苏宁电 器 沃尔玛 时尚电器
经营业态 百货、餐饮、服装、家电等 服装、超市、百货、餐饮 家电
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地王商圈
东湖花园裙楼 时尚电器
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东城商业市场‖ 重点商圈分析——雍华庭商圈
雍华庭商圈主要以超市、家电、餐饮、服装等零售业态；属于中档定位
以聚福豪苑裙楼及东城步行街为主题，与雍华庭 及周边居住区裙楼形成雍华庭商圈，商圈内集聚 百佳购物广场、国美电器等大型零售商家；
不完全统计，东城 商圈大型商业体量 达到130万㎡，尚 未包括住宅底商等 中小型商业体。
从城市商业中心、区
域商业中心、社区商
业各级别商圈均存在 大规模体量，同时几 乎所有商圈都定位中
东城区常住人口49万 ，人均商业面积高达3 ㎡以上，商业各大商 圈均已呈现饱和趋势 。
高档市场，市场竞争
相当激烈。
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家居商圈主要以家具、建材、餐饮、百货为主；辐射东莞城区
位于东纵大道与东城中路交汇处，以光辉家具、盈丰家具广场、富盈家具中心为主题形成东纵大道家具商圈； 主要以家具、建材、餐饮、百货为主； 辐射东莞城区
商圈
家居建材商圈
项目名称 光辉家具城 盈锋家居广场 富盈家居中心 罗莎装饰城 愉景威尼斯
自年初北京出 台限购政策后， 限购政策不断升
深圳 广州 天津 厦门 宁波 福州 杭州 南京 温州
级，7月份，限购
政策再次升级， 开始波及二、三 线城市，住宅地 产遭遇调控围剿；
海口
武汉 南昌
太原、昆明、济南、重庆、永康、兰州、大连、苏州、三亚、郑州……
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其中项目所在的东纵商圈由：世博 商圈、地王商圈、家居商圈、雍华
庭商圈、星河城商圈构成。
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东莞商业市场‖ 东城商业格局分析
东城商业格局
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13.
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东城商业市场‖ 重点商圈分析——星河城商圈
星河城商圈主要餐饮、娱乐、高端百货、服装等为主；属于东莞高端消费中心
以星河城为主体，与新世界花园商业街 （东城酒吧街）、东城13万等构成星河城 商圈，该商圈处于形成期； 以餐饮、娱乐、高端百货、服装等为主； 为东莞市最高端零售商圈，依托星河城高 端定位，将成为东莞高端消费中心； 辐射东莞、以中高端消费人群为主；
东莞东城商业市场分析
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目
录
第一部分 政策下的商业市场分析 第二部分 东莞商业市场分析 第三部分 东莞东城商圈分析
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14.
15.
16. 17. 18.
东城酒吧街
星河城：SPAR 东城13碗 东城步行街
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PART
1 章节标题微软雅黑 28号，数字32号 PART 3 东莞东城商业市场分析
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东城商业市场‖ 商业发展规划
东纵商圈侧重现代商业的定位，将与城楼商圈侧重传统商业的定位有很好的融合与互补

中央商圈由四大商圈组成，分别为东纵商 圈、城楼商圈、鸿福商圈和华南摩尔商圈
，总用地面积约14平方公里；其中启动区
为东纵和城楼两大商圈，用地面积约7.7平 方公里。 四大商圈的功能定位并不冲突，主张优势
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1 章节标题微软雅黑 28号，数字32号 PART 1 政策下的商业市场分析
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商业市场‖ 政策下的商业市场分析
限购令下，商业地产能否逆势突围？
限购令升级，二、三线城市遭遇调控围剿战
城市 北京 上海 限购政策 2010年4月30日，通知规定自5月1日起，同一家庭只能新购买一套商品住房。 2010年10月7日。暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房。
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商业市场‖ 政策下的地产代表战略分析
限购令下，商业地产能否逆势突围？
限购令，商业地产已成为发展商重要战场
住宅“限购令”，发展商纷纷抢滩商业地产； 万科：20%持有型商业物业，3年内建成220万㎡住宅商业配套； 格兰：持有型商业物业30%，2015年持有型商业地产提升至总资产10%； 招商：商住比例3:7,2011年商业地产持有量200万㎡； 金地：20%投资额投资商业地产，2015年，金地商业地产再造一个今天的金地； 龙湖、首创、世茂、绿城、中海、合生创展、富力…… 嘉德置地、财富控股……
横扫楼市
商务公寓的报告商业地产，引
来许多专业投资者的关注，也 开始吸引着城市中小投资者的 目光。
商业地产 逆势突围
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1 章节标题微软雅黑 28号，数字32号 PART 2 东莞东城商业市场分析
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地王广场：彩怡百货、国美电器、苏宁电器等 东湖花园裙楼：沃尔玛 时尚电器 聚福豪苑裙楼：百佳超市、国美电器 罗莎装饰城 愉景威尼斯：天虹百货 光辉家具成 富盈家居中心 盈锋家居中心 美新家具 君豪/华润：华润万家 世纪广场：家乐福 世博广场：海雅百货、天源数码港、世博美食街、国美电器、 沃尔玛 星玺