东莞东城商业市场分析
东莞城区商圈分析
南城鸿福商圈分布及分析
消费人口状况及特征 目标人群：少量本地居民、多以外来人群为主，职业以写字楼白领为主。 商圈经营档次 由于目标人群多以外来人口为主，整体商圈经营档次中等偏上。 商圈商业体量及消费力 南城商业面积总量为8.5万㎡，折合消费人口7万人，人均面积1.23 ㎡。 商圈业态概况 整体业态比例：超市、百货、服装、餐饮、娱乐、电器等业态占较大比例。如图所示 租金及售价状况 区域 街铺 租金 180-300元/㎡ 售价
南城鸿福商圈的分布及分析
商圈发展背景 市政府的规划，南城的商业、会展、物流、餐饮、金融等现代服务业发展得如火如荼， 一幢幢高档新型写字楼陆续崛起，一批批国际国内知名品牌和金融机构抢滩登陆。 商圈的现状 鸿福路作为东莞金融大道，写字楼进驻率逐步提高，使南城寸土寸金，鸿福商圈属于 新兴商圈，商圈范围较小，发展速度快，辐射范围广。
商业网点 集中分布于东纵大道、东城大道、东 城中路、东兴路的两横两纵之间，主 要商业网点有东湖广场、地王广场、 威尼斯广场、盈锋广场、君豪商业中 心、世博广场、世纪广场、星河城、 东城酒吧街等。如下图所示
商圈小结 1、商圈规模庞大，发展成熟，业态发展丰富。大型的购物中心、特色情景 商业街并存，集规模性、品牌性、特色性于一身。 2、庞大的中高端消费人群及中央商贸区定位，促使东纵商圈成为东莞唯一 具备发展高端商业体的潜力。 3、未来轻轨的开通，也必将促进其商业的进一步繁荣。
南城CLD商圈发布及分析
商圈发展背景 依凭社区逐步发展，而形成片状商业区。多以集中商业为核心，与住宅底商相结合 的商业分布形态，催使商圈发展的特点，社区性业态众多。 CLD商圈的现状 CLD商圈覆盖面广，跟随社区的发展不断成熟，有庞大的社区消费人群为商业发展 支撑，同时深受南城商务金融的发展及三旧改造进程的影响，该区域市政生活配套完 善，同时具有明显的交通优势，规划中的轻轨R1、R2线、广莞惠城际线也将交汇于此， 所以此区域发展前景十分广阔。
东莞东城区主山大井头商业情况市调报告
富港1号海鲜城
二、项目周边情况一览图
爱婴岛
美杰商业广场
易妈妈百货市场
大井头路
市妇幼保健院
大井头肉菜市场
丽阳时代小区
东城爱康门诊部
三、项目地址周边街铺品牌一览图
目录
一、东莞市东城区主山概况
1 、东城区主山介绍
二、东莞市东城区主山社区商业发展
1、东城区主山社区商业发展现状 2 、项目周边情况一览图 3、项目地址周边街铺品牌一览图 三、商圈评估 1 、东城区主山社区商圈构成 2 、项目周边交通状况
项目 所在地
目录
一、东莞市东城区主山概况
1 、东城区主山社区介绍
二、东莞市东城区主山社区商业发展
1、东城区主山社区商业发展现状 2 、项目周边情况一览图 3、项目地址周边街铺品牌一览图 三、商圈评估 1 、东城区主山社区商圈构成 2 、商圈氛围 3 、项目周边交通状况
四、综合评估
1 、项目优劣势分析
一楼租金价格：街铺租金实用面积均价￥30—50元/ 平方，免管理费，装修期15天，6000元押金，1万 元进场费；实用面积20平方左右铺位转让费空铺须4 万元，合同期剩下1年半。
天骄百货
一、主山社区商业市场发展现状
主山商业步行街位于银山大街上，万达购物广 场对面，该步行街现进驻的超市有百骄百货、 翔丰购物超市、潮流前线、361度、以纯等品牌， 该步行街人流量较多，是主册社区最旺的商业 步行街，该步行街周边住宅小区与商业店铺鳞 次交错，集购物、休闲、餐饮、居住于一体。 街铺租金价格：建筑面积30平方，实用率9成， 月租金3500元，13万转让费（含两押一租）， 合同期4年； 潮流前线隔壁街铺：实用面积13平方米，月租 金1000元，2押1租，4.5万转让费，合同期2年。
东莞东城中心整体定位思路
东莞东城中心商业部分整体定位思路凌峻（中国）房地产策划代理机构2004年12月目录前言凌峻的思考逻辑第一部分：寻找市场突破口一、东城区的整体把握二、竞争市场分析三、项目理解四、解读东莞消费方式第二部分：核心思考一、项目能做什么二、项目如何赢利三、项目如何竞争第三部分：项目定位一、项目总体定位二、价格定位三、经营定位第四部分：产品优化建议一、产品调整建议二、功能划分及业态组织结束语前言首先感谢贵公司邀请我司参与本项目的策划工作！在与贵公司初步交接过程中，我司获取项目的初步资料，为确保项目策划工作的顺利进行，我司随即组建项目工作组作实地的调研考察。
深层调研东莞的商业状况和东城区的商业发展态势，并剖析项目的商业特征，在一系列的市场数据与我司分析讨论基础上，形成项目独特的商业定位、竞争策略。
通过分析研究，我司认为在东莞市区商业地产白热化的竞争大环境下，必须打造项目自身的商业特色与经营特色，走个性化、特色化、差异化的商业道路。
鉴于本方案着力于项目的整体定位，在此不涉及过多的市场调查数据，务求找准项目的最佳定位。
凌峻的思考逻辑宏观思考中观思考 微观思考区域+市场 项目+开发商 目标群体+消费核心思考项目定位产品推广第一部分：寻找市场突破口一、对东城区的整体把握：1、东城概况：◆区域概况✧东城区位于东莞市中部，是市区四个区之一，已坐立东部经济的龙头地位；✧东城区经济增长蓬勃，区域发展不断向好，房地产成为重要支撑力量；✧城市建设不断向完善，新行政、经济和文化城区即将建成。
◆区域定位：东城新区✧东莞市建设“国际制造业名城、生态绿城、文化新城”的现代化中心城市；✧东城区在城市战略指引下，定位为构建新的行政、经济和文化中心的东城新区。
2、商业地产开发量大增，竞争异常激烈✧现状：近两年东城区商业地产开发量空前大增，东城、愉景商业步行街、世博广场、金月湾广场、君豪商业中心、威尼斯广场等项目相继开发。
✧商圈：形成东纵大道、东城大道与东城中路所围合的核心商业区，并辐射到周边城区。
2024年东莞市写字楼市场分析报告
2024年东莞市写字楼市场分析报告1. 引言写字楼是一个城市的商务中心，是企业办公的重要场所。
东莞市作为珠三角地区的核心城市之一，拥有发达的制造业和商贸业，办公需求量大。
本报告旨在分析东莞市写字楼市场的现状和发展趋势，为相关企业和投资者提供参考。
2. 市场概述2.1 市场规模东莞市的写字楼市场规模庞大。
根据市场调研数据显示，截至2021年底，东莞市共计有XXX栋写字楼，总建筑面积达XXX平方米。
2.2 市场竞争格局东莞市的写字楼市场竞争激烈。
主要的竞争对手包括国内知名房地产开发商和国际知名地产公司。
这些公司在写字楼项目的规划、设计和运营方面有着丰富的经验和资源优势。
2.3 市场需求分析东莞市的写字楼市场需求主要来自于制造业和商贸业。
制造业企业需要办公场所进行管理和研发工作，而商贸业企业则需要办公场所提供服务和销售。
另外，随着共享办公的兴起，个体工作室和创业者也成为了写字楼市场的重要客户群体。
3. 市场发展趋势3.1 智能化办公趋势随着科技的快速发展，智能化办公成为了未来写字楼市场的发展趋势。
智能化办公设备和系统的运用能够提高办公效率和便利性，同时也能节约能源和资源。
3.2 环保可持续发展环保可持续发展是未来写字楼市场的重要方向。
绿色建筑和低碳办公已经成为业界关注的焦点，环保材料和节能设备的应用逐渐普及。
同时，加强垃圾分类和资源回收利用也是推动写字楼市场可持续发展的重要举措。
3.3 共享办公趋势共享办公已经成为了当前写字楼市场的热点。
共享办公空间可以提供弹性租期和灵活的办公模式，满足不同企业和个体工作室的需求。
同时，共享办公也能够降低办公成本，并提供便利的配套服务。
4. 市场机遇与挑战4.1 市场机遇东莞市作为制造业和商贸业中心，写字楼市场的机遇巨大。
随着大量企业的进驻和发展，对办公场所的需求将会持续增长。
此外，政府鼓励商务外资的引进将进一步促进写字楼市场的发展。
4.2 市场挑战与机遇相对应的是市场的挑战。
2023年东莞市写字楼行业市场调研报告
2023年东莞市写字楼行业市场调研报告市场背景：东莞市是一个产业发达的城市，许多企业在此设有分部或总部。
随着企业的不断发展，市场调整和办公需求都越来越大。
写字楼行业成为了市场竞争的焦点之一，写字楼的市场需求也在不断增加。
市场概况：目前，东莞市共有近百个写字楼，从楼房建设起已经达到营业成功及领导落户的时期，现状更是蓬勃发展。
写字楼区域不仅遍布市区中心，新区和东部领洞等地也不乏高品质写字楼。
市场概况中，金融楼、商务楼、科技楼、豪华写字楼等品种受到市场的热捧。
这些办公大楼为企业提供了好的营商环境。
市场调研报告：1.市场需求分析1.1租售比据悉，租售比为写字楼市场的首个考量指标。
旺季最好的楼盘租售比达到5:1，旺季前的秋季，宣传活动适当影响了市场，租售比平均达3.5：1。
1.2租赁价格写字楼租赁价格，在各类行业、用途的写字楼中，有很大的差别。
根据市场调查，主要在公寓写字楼和商办写字楼中，按照面积分别计算租金，其中公寓式写字楼租赁价格最低。
1.3租售成交量从成交量上分析，写字楼行业市场调查发现，东莞市写字楼成交量，在过去三个月逐渐升温，租售套数不断增加，此外，写字楼的高仓库写字楼，此类大面积写字楼亦成为市场的热点。
2.市场情况分析2.1市场竞争形势现在，东莞的写字楼市场竞争越来越激烈了，不仅有国内一线写字楼开发商，还有大量的地方品牌写字楼进入市场，特别是像科技写字楼、商务写字楼、金融写字楼和豪华写字楼等市场，竞争日益增大。
从客户市场来看，主要有IT、咨询、法律、金融、新闻和咖啡业等业态人群，高端写字楼和中档写字楼所拥有的客户群体有所不同。
2.2地区竞争性。
现在，东莞市写字楼市场有众多改造翻修需求的传统写字楼，加上上海等一线城市的写字楼，东莞市的写字楼竞状况逐渐出现。
其他中小型写字楼及标准厂房所在地，也受到较少损害。
2.3品牌竞争力东莞市各大写字楼品牌所代表的意义和现代营商环境，正在逐渐影响着消费者。
写字楼所代表的品牌价值，是否符合现有市场的需求、是否优质高效、环保节能、具有人性化等，是客户选择租赁写字楼的重要考量因素。
东莞城区6大商圈投资前景分析
在住宅市场日趋企稳的当下，商铺投资正逐渐火热。
一手商铺由于周边区域尚未成熟，投资存在不确定性；而二手商铺凭借其周边完善的配套，发展前景已经明朗化，区域现状及价值可以很直观地呈现出来，包括商铺的运营情况、租金情况等，相比较而言，二手店铺投资风险较小。
据了解，在当前经济环境下，二手商铺投资已经成为投资者的抗通胀的首选。
东莞城区商业正处于萌芽期，还有很大的升值空间，恰逢轻轨在建政策多重利好,正是投资商业入市好时机。
现搜罗东莞城区商铺几个投资热点区域进行逐一分析。
鸿福商圈现状：位于东莞的政治、经济、文化、金融及商务中心，商业主要为中心区行政、商务等作配套服务。
鸿福商圈拥有沃尔玛、莱蒙商业中心、希尔顿广场、中心广场、综艺·曼哈顿时代等商业中心。
海雅百货、家乐福、苏宁电器、时尚电器、肯德基、麦当劳等品牌商家已进驻。
目前鸿福商圈已取代东纵商圈成为东莞商业圈的新贵。
投资前景：信诺地产市场部经理邓燕清认为，随着政府规划以及轻轨渗入，整个商圈以附近写字楼白领人群带动消费，日益成熟的品牌百货和商务氛围逐渐浓厚，南城鸿福路商圈有望成为集休闲娱乐、百货集中的商业要地。
大型休闲娱乐品牌，高端百货未来可在南城鸿福路商圈分一杯羹。
西平宏伟路商圈现状：南城西平属于东莞CLD-中央生活区，该区域拥有二十大高档楼盘；30多万高端消费人群，其中最具影响力的景湖时代商业广场作为该区域唯一商业圈；景湖时代配套有6万平方米商业项目，目前已进驻的商家有家乐福、国美电器、彩怡百货、必胜客、肯德基等知名品牌商家。
投资前景：德融置业副总经理聂明开认为，临近的楼盘商铺如景湖春晓、格林小城、新中银花园等已经形成初具规模的商业圈。
届时，当R2轻轨站出口落成后，将势必加快带动西平整个片区的商业发展。
第一国际商圈现状：该商圈经历了7年的沉静即将迎来春天。
第一国际位于东莞未来的政治、文化、金融、会展、商业中心之新城市中心的核心要地，总占地面积21.12万平方米，建筑面积100万平方米，总共分为四期开发包括商业中心一期、百安居、汇一城、海德广场。
东莞市商铺情况市场调查与分析
关于东莞市商铺情况的市场调查与分析报告宏房售〔02〕报001号公司领导：宏景商贸中心开盘在即，为了使商铺定位更具准确性、针对性，促进资金快速回笼，售楼中心市场调研人员对东莞市莞城、万江、东城、南城四大区域的部分商铺进行了调查，并与中兴路莞城批发市场、宏远沿河路副食品批发市场的铺主进行了深度访谈，从中了解了目前东莞市商铺的整体供需情况、投资者的特征以及动机，掌握了消费者对宏远所开发的沿河路批发市场的评价与建议，综合各方面的资讯，能对宏景商贸中心商铺的价格定位、发动、宣传与经营起到一定的参考作用。
现将具体情况汇报如下：一、调查概况：〔一〕调查范围：1、东莞市四大区域的商铺：（1）莞城范围：华业大厦、花园商贸城、富怡花园、佳力大厦；（2）东城范围：雍华庭、聚富豪苑、中惠华庭；（3）南城范围：金域名苑、中信东泰花园康怡居、石竹新花园；（4）万江区域：哈客来数码城2、主商区：（1）中兴路莞城批发市场（2）博厦批发市场（3）宏远沿河路副食品批发市场（二）调研方法：（4）与业主进行面对面的访谈（5）以客户的身份到售楼中心咨询（6）调查问卷二、调查结果与分析：1、东莞市四大区域商铺状况调查结果与分析：〔1〕比照表（2） 价格比照图：〔单位：元/㎡〕500015000250003500045000莞城东城南城〔3〕分析：i. 花园新村：作为莞城商业中心地，它集中了东莞餐饮、娱乐、服装等各类消费于一街，是东莞市商业黄金地带，这里商铺租售两旺，发展商开发的商铺一推出即在短期内售完，东莞市居民大多愿在此投资，认为这里是东莞市的黄金地铺，市场状况明显供不应求，使得此地段的铺位价格节节攀升，且这里的二手市场也较发达，转手及出售、出租均很容易，换手频率也很快，为投资者提供了广阔的炒作空间，目前已发展至樟村大道、文华花园大道以及红荔路。
ii. 东城：随着老城区的搬迁，东城区现已形成一个新的商业中心，聚敛了大量的人气，潜在购买力很大，置业人士当中投资、自用各占一半，而且所经营的项目均属高档，是东莞市的高档消费区，因此，开发商推出的商铺价格步步走高，需求量呈上升趋势，雍华庭的步行街第一期铺位在半年之内销售完毕以及聚富豪苑临街商铺40，000元/㎡就足已证明。
东莞东城商业市场分析
在东城几大商圈中属于中低端商圈，主要消费群体 为年轻人，整体消费水平相对不高；
主要辐射莞城及东城西区域；
商圈
项目名称 地王广场
规模 10万㎡ —— ——
主力商家 彩怡百货、国美电器、苏宁电 器 沃尔玛 时尚电器
经营业态 百货、餐饮、服装、家电等 服装、超市、百货、餐供求价分析
2011年上半年东莞商业地产成交量逆势上涨，但成交价有所下滑，主要是消化库存
2011年上半年东莞市商铺新增供应10.14万㎡，同 比下降59.51%，成交36.61万㎡，同比增长145%， 商铺库存下降，仅占比16.71%；商铺2011年上半 年成交均价6701元/㎡，同比2010年9276元/㎡下滑 27.76%，同比2009年10811元/㎡下滑38.02%；
商业市场‖ 政策下的地产代表战略分析
限购令下，商业地产能否逆势突围？
限购令，商业地产已成为发展商重要战场
住宅“限购令”，发展商纷纷抢滩商业地产； 万科：20%持有型商业物业，3年内建成220万㎡住宅商业配套； 格兰：持有型商业物业30%，2015年持有型商业地产提升至总资产10%； 招商：商住比例3:7,2011年商业地产持有量200万㎡； 金地：20%投资额投资商业地产，2015年，金地商业地产再造一个今天的金地； 龙湖、首创、世茂、绿城、中海、合生创展、富力…… 嘉德置地、财富控股……
横扫楼市
商务公寓的报告商业地产，引
来许多专业投资者的关注，也 开始吸引着城市中小投资者的 目光。
商业地产 逆势突围
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PART
1 章节标题微软雅黑 28号，数字32号 PART 2 东莞东城商业市场分析
东莞城区商业项目市场调研分析报告(47页)
东莞城区主要商圈研究报告目录第一部分：商圈现状分析1．商业物业现状分析1.1. 物业分布1.2. 商业形态1.3. 建筑规模1.4. 产品特色1.5. 业态分布1.6. 经营方式1.7. 租售价位1.8. 配套设施1.9. 物业管理1.10. 车位状况2. 商业竞争格局分析6.1. 商圈细分6.2. 各商圈发展前景分析6.3. 城区商业发展趋势分析实用文档3. 典型项目调研第二部分：客户市场调研1. 消费者调查定量分析2. 沿街商铺经营者调查定量分析3. 商场内商铺经营者调查定量分析第一部分：商圈现状分析实用文档1．商业物业现状分析：1.1. 物业分布：东莞商业物业分布较为分散，城区已经发展成熟的商业集中地主要集中在西正路－市桥路、花园路及东城大道。
随着新一轮的城市化建设，目前一批大型商业项目的启动，将改变目前东莞城区的商业布局。
南城、东城、万江随着核心商业物业的建设，都将形成新的商圈。
>>城区主力商家及在建大型商业物业分布：区域核心商业地址备注莞城区沃尔玛东纵大道已营业莞城区地王广场东纵大道2004.10开业莞城区天和百货西正路已营业莞城区百佳西正路已营业莞城区家乐福运河西路已营业莞城区百佳东城西路已营业莞城区国美电器东城西路已营业东城区天和百货东纵大道已营业东城区华润东城大道2004.5开业实用文档东城区吉之岛花园路已开业东城区东城风情步行街东城大道已营业东城区世博广场东升大道在建东城区星光影业商城东升大道明年开工南城区第一国际鸿福路在建东江区华南MALL 万江大道在建从以上表格可以看出，目前城区商业主要分布在莞城区及东城区，而东城区则是目前在建商业物业最为集中的区域。
市区已售、在售和正在运营的商业物业比较集中的区域主要在东城区，其主要原因在于城市用地限制及规划发展引导的影响，同时东城区集中了东城中心、金月湾、东城山庄、新世界花园、东糖住宅小区、金泽花园等档次较高的新兴居住小区，有着较强的消费力资源，同样需要较高档次的消费场所与之匹配。
东莞市各大百货的业态分析
东莞市各大百货商场、广场、超市业态分析一、大型超市：沃尔玛（1家）家乐福（1家）百佳（5家）中型超市：天和百货超市（5家）华润超市（30多家）嘉荣超市（10家）中豪购物广场（5家）西城购物广场（1家）美佳超市（40多家）万和超市（3家）小型超市：美宜佳（约350家）屈臣氏（2家）家和超市（约75家）天福（约80家）家福（约70家）万店通（5家24小时营业）家乐福超市内大部分商品比其它商场同类商品要便宜，购物气氛较好，经常举行促销活动（派发宣传单），但交通不便利（有购物车接送，但接送范围只限万江及樟村一带），且在约距800米处有吉之岛、嘉荣超市与之竞争，所以生意一般。
二、百货店：东莞天和百货（连锁2家）日本吉之岛（连锁1家）盈锋天和店地处东纵大道天宝工业区，周边有沃尔玛、美新家居中心、君豪广场（筹建中，华润万佳已进驻）、世博广场（筹建中）、威尼斯广场（筹建中）、地王广场（招商中）、景湖花园酒店、时尚电器城、景怡酒店、四海旅行社、五湖酒店、永和豆浆、光辉家具批发城、圣保罗西餐酒吧、海联大厦、广东发展银行、工行、名匠家私、美好集团、东城风情步行街、雍华庭、金泽花园、百佳、国美、麦当劳、建材一条街、人民公园后门、岗贝市场、欧风咖啡西餐厅、聚福豪苑、东湖花园、人寿保险、罗沙大厦、城市花园等。
因盈锋店属天宝工业区，工厂林立，外来人口较多，人均月收入在500-800元之间，再加上附近就有沃尔玛超市与时尚电器城、华康电器城与之竞争，原3F占1/2面积的自营电器，也于03年11月撤场，扩大经营平价服装，以此吸引周边打工一族来此消费，增加人气，由于消费能力低，所以销售额远不如西城店。
西城天和店是东莞市目前规模最大，品牌最齐全的百货店，处于城区中心黄金地段文化广场旁，交通便利，周边有肯德基、智通人才市场、麦当劳、丽晶酒店、东方酒店、通讯一条街、东莞影剧院、东升商场、华侨大酒店、文化大楼、中国邮政局、运河酒店、人民医院、牛骨巷医院、飞跃3C数码广场、东莞航空服务公司、鸿福城、女人街、国旅、东莞博物馆、东莞宾馆、太平洋酒店、市桥路步行街、人民公园等，集娱乐、休闲、购物于一体。
2024年东莞市写字楼市场发展现状
2024年东莞市写字楼市场发展现状引言写字楼是城市中供办公使用的商业建筑物，它在中国的发展越来越迅速。
作为中国制造业中心的东莞市，其写字楼市场也日益壮大。
本文将探讨东莞市写字楼市场的发展现状。
市场规模和发展趋势随着经济的持续增长和城市化进程的推进，东莞市的写字楼市场逐渐扩大。
从过去十年的数据来看，东莞市的写字楼供应量持续增加，市场规模越来越大。
根据最新的统计数据显示，东莞市目前拥有大约200万平方米的写字楼面积。
预计未来几年内，市场规模还将持续增长。
区域分布和商圈特点东莞市的写字楼市场分布在不同的区域和商圈。
市中心地区是写字楼供应最集中的地方，这里拥有现代化的办公设施和完善的交通网络。
同时，一些新兴的商业区域也开始涌现出写字楼项目，吸引着租赁和购买者的目光。
在东莞市的商圈中，每个商圈都有其独特的特点。
例如，市中心地区的写字楼通常价格较高，适合大型企业和知名品牌的办公需求。
而一些离市中心较远的商圈，则以价格相对低廉、租赁灵活性较高为特点，更适合中小型企业和初创公司。
租金和销售价格东莞市写字楼市场的租金和销售价格在过去几年中逐渐上涨。
供应量的增加和需求的增长导致了写字楼市场的价格紧张状态。
根据市场数据，东莞市的写字楼租金平均每平方米每月约为60-80元人民币，而销售价格则在每平方米2万元以上。
市场竞争和发展机遇东莞市的写字楼市场竞争激烈，吸引了众多开发商和投资者。
随着市场规模的扩大和人口的增加，写字楼市场将继续面临挑战和机遇。
未来，东莞市的写字楼市场发展仍然有很大潜力。
随着互联网和科技行业的迅猛发展，越来越多的企业需要高品质的办公场所。
同时，政府对于经济发展和城市建设的支持也将为写字楼市场带来更多机遇。
结论总的来说，东莞市的写字楼市场正在迅速发展，并且有着良好的发展前景。
随着东莞市经济的不断增长和政府的支持，写字楼市场将继续扩大，为企业提供更好的办公场所。
注意：此文档为模拟生成的内容，仅供参考。
东莞商业市场调查报告
8
经营情况统计
营业状况分析
3000
2000
1000
0
店铺数量 经营面积（万平方米)
好 2008 21.03
中 783 31.40
店铺数量 经营面积（万平方米)
差 1981 38.63
从经营情况分析，好评的商户数量占到42%，但面积占比只有23%，大部分是小商户， 便利店生意较好，从中也可以说明东莞人的消费习惯有改善的空间。
9
小结
休闲娱乐, 14%
餐饮, 19% 零售, 67%
商圈平均业态比例
零售 餐饮 休闲娱乐
大型综合百货超市面积比例
通过对本次调查的总体分析，东莞商 业经营档次偏低。
100% 80% 60% 40% 20% 0%
百货类
餐饮 电子电器类 服务类 家具装潢业 卫生医疗类 文教类 娱乐休闲 衣饰类
住宅型商业 面积 商住型商业 面积 商业型商业 面积 混合型商业 面积
图表可以看出：
混合型商圈以满足饮食，服务和娱乐休闲消费为主；
商业型物业以综合性消费为主，各种业态聚集的场所，以百货、餐饮、电子电器、服
家具装潢类 卫生医疗类
数 量
面积
数 量
面积
数 量
面积
数 量
面积
6
332
35 3511
3
265
文教类
数 量
面积
衣饰类
数 量
面积
129 19230
个体
222 41919 562 111075 224 8883 252 86769 253 30789 207 46995 124 21998 859 44306
(2023)东莞某商圈市场调研分析报告课件(一)
(2023)东莞某商圈市场调研分析报告课件(一)2023年东莞某商圈市场调研分析报告背景随着人口和经济的不断发展，东莞的商业市场也在不断蓬勃发展。
特别是某商圈，由于得天独厚的地理位置和繁华的商业氛围，吸引了大批消费者和商家的目光。
为了更好地了解该商圈市场情况，我们进行了一次详细的市场调研分析。
调研目的本次调研主要旨在了解该商圈的消费者群体、消费行为、竞争对手、未来发展趋势等相关情况，为商家、投资者以及政府决策者提供参考。
调研方法本次调研采用了问卷调查和实地走访相结合的方式进行。
我们先通过问卷调查了解消费者的购物习惯和消费意愿，再对该商圈的商家进行实地走访和访谈，了解他们的经营情况和竞争状况。
调研结果经过对数据的分析和整理，我们得出了以下结论：消费者群体该商圈主要吸引的消费者群体为25-45岁之间、有一定消费能力的白领和中产阶级人群。
其中女性消费者占主导地位，占比超过60%。
购物习惯大部分消费者以购买服饰为主，占比超过40%；其次是化妆品和家居用品，占比分别为25%和20%。
消费者购物主要以品牌、质量和价格为主要考虑因素，超过70%的消费者会在购物前进行线上比较和选择。
竞争对手该商圈的竞争对手主要集中在同一区域内，主要为大型百货和购物中心。
商圈内的品牌商家之间的竞争也比较激烈，特别是服装鞋帽等品类的品牌商家。
发展趋势随着消费者消费观念的逐渐更新和年轻消费者的增多，该商圈的发展趋势将愈加多元化和个性化。
未来商圈将趋向高端品牌集聚、文化消费和互联网融合等方向。
结语通过本次调研，我们对该商圈的市场情况有了更为清晰的了解。
我们相信商家、投资者以及政府决策者可以根据本报告提供的信息，更加精准地制定出适合自己的市场营销和经营策略，为商圈的未来发展打下坚实的基础。
建议根据调研结果，我们提出以下建议：1.提高个性化和差异化竞争能力。
与其他商业体不同，商家要充分挖掘和突出自身的特点和优势，打造不同于其他商业体的品牌和形象。
东莞主城区商业分布圈
东莞以居住带动商业， 南城及东城为主的商业 快速发展，成为东莞高 档消费的主要场所。汇 集休闲、购物、娱乐为 一体的大型综合商业体。 万江商业逐步走向成熟， 满足周边生活需要。莞 城商业还在续写昨日的 辉煌。
万江商圈
莞城西正商圈
东城东纵商圈
南城鸿福商圈
南城CLD商圈
目前，东莞主城区主要以传统的四大商圈为主，各个商圈又分布在不同的点，每个商圈的 发展规模及特点均不一样。2006年以来，东莞商业发生根本性变化，各大商圈迅速崛起， 东莞从一个没有商业的城市逐步向商业化城市迈进。
成中心区的商贸物流中心。华南MALL揭开了这一改革的序幕，但由于缺乏市场支撑，华南 MALL商业体量过大，前期招商经营难以维持。万江商圈的形成主要以华南MALL为核心展开， 商圈的形成稍显牵强，需要较长的市场培育期。 商圈的现状
随着政府规划的落实，万江转型的成功，万江商圈有可能发展成为及旅游观光、休闲购物、 商贸物流于一体的大商圈。但所需时间较长。
区域 街铺
租金
售价
100-250元/㎡ 2-3万元/㎡
南城CLD业态构成
7% 3%
7%
4% 3%
17% 4%
内铺
50-100元/㎡ 1-3万元/㎡
312%%2%%2%3% 3% 7%
17%
9%
6%
娱乐 百货 精品 图书 童用玩具 鞋类
服装 电器 餐饮 娱乐 电子数码 体育用品 家居家饰 五金配件 皮包皮具 日用杂货 商务金融 其它
南城鸿福商圈的分布及分析
商圈发展背景 市政府的规划，南城的商业、会展、物流、餐饮、金融等现代服务业发展得如火如荼，
一幢幢高档新型写字楼陆续崛起，一批批国际国内知名品牌和金融机构抢滩登陆。 商圈的现状
东城区商业市场分析
售：40％
百货公司 彩怡百货 主力店 电器专卖 苏宁电器 主力店 护理用品 屈臣氏 必胜客 主力店 主力店
5% （头2年不变） 扣点，不考虑 租金增长率 6% 10%（平均）
餐饮
拉丁餐厅 主力店 真功夫 主力店
资料来源：地王广场物业中心
世博广场
项目外形
项目背景资料
指标 发展商
项目类别 位置 总建筑面积
•
百佳超市
海雅百货
沿线街铺
商业物业现状（市场状况）
东城大道商圈 大型商业类型丰富，分布均衡，商业环境较成熟
商业类型 名称 愉景新时代 广场 东城步行街 经营情况 主要以服务周边社区为主，经营情 况较差。 经营情况一般，辐射范围有限， 业态组成主要为餐饮及美容美发， 以服务周边社区为主。 业态种类丰富，以沿线社区底商为 依托点，以服务社区居民为主 经营情况良好，主要辐射城区范围 经营情况较差，空置率较高 经营情况良好 以外贸女装为主，经营情况一般。 经营情况良好，以周边社区消费为 主。 经营情况一般 经营情况良好 经营情况良好 经营情况良好
租售比例
租金水平元/平米/月）
租金水平
业态 百货公司 大卖场 电器专卖 数码专卖 商家名称 海雅百货 好又多量贩 国美电器 天源数码港 定位 主力店 主力店 主力店 主力店 面积（m2） 18,000 14,000 7,000 25,000 楼层分布 1-4/F 1-3/F 1/F 1-3/F 租金（元 /m2/月） 40 35 45 40-65
东纵大道商圈
天虹百货
家居卖场众多
沿线商业形象差
商业物业现状（市场状况）
东纵大道商圈
主力店中家居卖场占比达34%，整体空置率高 达24%，街区商业较少
东莞写字楼市场分析
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4
空置面积
2003年的统计数据显示： 当年的写字楼空置面积为0.63万平米 当年的写字楼销售面积是7.01万平米 空置面积与销售面积的比例是0.09：1
较低的空置面积，表明东莞写字楼市场需求状况良好
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5
区域分布—东城区
地王广场 国泰中心 恒丰大厦
沃尔玛
东
纵
大
道
君豪商业 中心
星鹏商务大厦 使用：华凯大厦、金盈大厦
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2
市场规模
据不完全统计，目前东莞市区 在用、在建、待建的写字楼总面积在
100-130万平米
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3
销售状况
（万平米） 12
10
8
6
4
1.3
2
0 2002年
11 7
2003年
2004年1-6月
东莞写字楼销售增长速度较快，写字楼市场进入快速发展阶段
标准层面积 （平方米）
1600
1300 3800 1500 1200
2000 1200
1700
➢以上为部分在售项目的总面积和标准层面积。 ➢总面积一般在1-3万平米。 ➢标准层面积一般在1000-2000平米。
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11
龙翔国际商会大厦标准层平面图
➢标准层面积1600平方米，可自由分割。 ➢单位面积89、115、161、204、240、300平米。
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16
购买客户分析
45%
置业用途比例
投资 自用 55%
➢投资所占比重较大，超过一半的是投资客户。 ➢自用型客户多为外来的中心型贸易贸易公司。
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17
入住客户分析
东莞_城区商业_市场_商业调查报告
1, 1% 2, 2% 2, 2% 2, 2% 7, 6% 7, 6% 1, 1%
2, 2% 25, 21%
68, 57%
餐饮 美容美发
服装、鞋帽 饰品
珠宝 鞋类
婚纱摄影 医院
皮具 日杂
北正路店铺面积分析
6, 6% 2, 2% 7, 7%
3, 3%
商家数量：117家 商铺面积：70%左右集中在10平米以下，档次较低 租金水平：街头约800元/平，街中约600元/平，街尾约 400-500元/平
（元）
西城楼大街
2315.91
82412939
35600
所在区域
区域名称 面积 （平方公里） 常住人口 （万人） 外来人口 （万人） 莞城 13.5
香港街
香港街
1350
11814964.66
9496
经营形式
15.2
商圈内只有一家集中型 百货商业，其余均以街 铺形式经营，没有统一 经营管理；
西正路商圈 特点
面积较大的租金水平：100-200元/平
本报告严格保密
向阳路 分析
向阳路是手机专营一条街，集中了多家手机专卖店和手机零 配件店铺，同时餐饮店数量也较多
向阳路业态分析
3 3 5 2 2 3 35
8 10
4
29 12 35 8
餐饮 玩具 药店
服装、鞋帽 数码影像 银行
珠宝 音响 茶庄
通讯 美容美发 书店
24, 20%
11-20㎡ 50-80㎡ 20-30㎡ 80-100㎡
23, 19%
30-40㎡ 100㎡以上 40-50㎡
商家数量：131家 商铺面积：集中在40平米以上，档次较高 租金水平：80-100元/平/月， 塞纳河畔街铺80元/平
2024年东莞市写字楼市场前景分析
2024年东莞市写字楼市场前景分析1. 市场背景东莞市作为广东省的重要城市，拥有较为发达的经济和工业基础，吸引了大量企业和投资者进驻。
随着经济的不断发展，写字楼市场也在逐渐兴起。
本文将对东莞市写字楼市场的前景进行分析。
2. 市场规模2.1 市场规模的增长趋势东莞市的写字楼市场规模在近年来呈现稳步增长的态势。
随着东莞市经济的发展，越来越多的企业选择在东莞设立办公场所，推动了写字楼市场的发展。
根据市场调研数据显示，过去五年东莞市写字楼市场面积平均每年增长约10%，市场价值达到数十亿元。
2.2 市场供求状况当前东莞市写字楼市场供应相对充足，但同时也存在一定的竞争压力。
随着企业数量的增加，对办公场所的需求在增加。
不过，随着写字楼的新建和改建项目的陆续推出，市场供应能够满足企业的基本需求。
3. 市场驱动力3.1 经济发展的推动东莞市作为广东省的制造业重镇，在经济发展方面具有显著的优势。
企业的不断增加和规模的扩大，推动了办公场所需求的增长，进而带动了写字楼市场的发展。
3.2 人口增长和城市化进程东莞市的人口不断增长，城市化进程也在不断推进。
随着人口的增加和城市化进程的加快，办公场所需求不断增加，写字楼市场的潜力逐渐释放。
4. 市场挑战4.1 高企业成本压力由于东莞市企业数量众多，企业成本相对较高，包括写字楼租金、装修以及其他各项费用。
这给企业带来了一定的经济压力，可能对写字楼市场需求产生一定的影响。
4.2 地理位置选择的竞争东莞市内的不同地区都有写字楼项目的建设，企业在选择写字楼办公地址时会面临地理位置选择的竞争。
优越的地理位置对一些行业和企业来说至关重要，这也为写字楼市场带来了竞争压力。
5. 市场前景展望综合以上因素分析，东莞市写字楼市场在未来仍将保持稳定发展的趋势。
随着经济的不断发展和城市化进程的推进，预计市场规模将继续扩大。
同时，政府对于企业发展也给予了支持，进一步促进了写字楼市场的繁荣。
然而，市场竞争也将日益激烈。
2024年东莞市写字楼市场分析现状
2024年东莞市写字楼市场分析现状概述写字楼是城市商务办公和服务业发展的重要基础设施之一。
作为中国重要的制造业基地，东莞市的写字楼市场一直备受关注。
本文将对东莞市写字楼市场的现状进行分析，并探讨市场的主要特点和发展趋势。
1. 市场规模及发展历程东莞市的写字楼市场规模庞大，市区内分布着大量的写字楼。
随着东莞市快速的经济发展和城市化进程，写字楼市场也得到了迅猛的发展。
自20世纪90年代末开始，东莞市开始大规模建设写字楼，并吸引了大量的企业入驻。
目前，东莞市的写字楼总建筑面积已经达到了数百万平方米。
2. 市场主要特点2.1 租金水平东莞市的写字楼租金水平相对较低，吸引了许多企业选择在此投资。
与一线城市相比，东莞的写字楼租金只有一部分水平，这使得企业能够以较低的成本租到办公空间。
2.2 地理位置优势东莞市位于珠江三角洲中心地带，地理位置优越，交通便利。
这使得东莞市成为众多企业的首选落脚点，方便了企业间的商务合作和交流。
2.3 配套设施完善东莞市的写字楼配套设施相对完善。
大部分写字楼都配备了电梯、中央空调、停车场等基础设施，便于企业的日常办公和员工的工作。
2.4 建筑风格多样东莞市的写字楼建筑风格多样，从传统的办公楼到豪华的商务大厦，供企业根据自身需求进行选择。
这使得写字楼市场更加竞争激烈，企业有更多的选择面。
3. 市场发展趋势随着东莞市经济的不断增长和城市化进程的继续推进，东莞市的写字楼市场将继续保持快速发展的势头。
以下是市场未来的发展趋势：3.1 办公需求增长随着东莞市经济的蓬勃发展，新兴产业和服务业的兴起，企业对办公空间的需求将不断增加。
这将推动写字楼市场的进一步扩大。
3.2 精细化管理随着写字楼租赁市场的竞争加剧，写字楼经营者将更加注重服务质量和精细化管理，提供更好的办公环境和配套设施，以吸引更多的企业入驻。
3.3 空间多功能化利用为了满足企业对办公空间的多样需求，写字楼将进一步探索空间的多功能化利用。
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东城商业市场‖ 商业发展规划
东纵商圈侧重现代商业的定位，将与城楼商圈侧重传统商业的定位有很好的融合与互补
中央商圈由四大商圈组成，分别为东纵商 圈、城楼商圈、鸿福商圈和华南摩尔商圈
，总用地面积约14平方公里；其中启动区
为东纵和城楼两大商圈，用地面积约7.7平 方公里。 四大商圈的功能定位并不冲突，主张优势
PART
1 章节标题微软雅黑 28号，数字32号 PART 1 政策下的商业市场分析
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商业市场‖ 政策下的商业市场分析
限购令下，商业地产能否逆势突围？
限购令升级，二、三线城市遭遇调控围剿战
城市 北京 上海 限购政策 2010年4月30日，通知规定自5月1日起，同一家庭只能新购买一套商品住房。 2010年10月7日。暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房。
东莞商业市场‖ 商业市场供求价分析
2011年上半年东莞商业地产成交量逆势上涨，但成交价有所下滑，主要是消化库存
2011年上半年东莞市商铺新增供应10.14万㎡，同 比下降59.51%，成交36.61万㎡，同比增长145%， 商铺库存下降，仅占比16.71%；商铺2011年上半 年成交均价6701元/㎡，同比2010年9276元/㎡下滑 27.76%，同比2009年10811元/㎡下滑38.02%；
商圈
项目名称 星河城
规模 13万㎡ 3万㎡ 5万㎡
主力商家 ZARA、SPAR —— ——
经营业态 服装、餐饮、娱乐、百货、超市 餐饮 娱乐、餐饮
星河城商圈
东城13碗 东城酒吧街
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东城商业市场‖ 重点商圈分析——家居商圈
地王广场：彩怡百货、国美电器、苏宁电器等 东湖花园裙楼：沃尔玛 时尚电器 聚福豪苑裙楼：百佳超市、国美电器 罗莎装饰城 愉景威尼斯：天虹百货 光辉家具成 富盈家居中心 盈锋家居中心 美新家具 君豪/华润：华润万家 世纪广场：家乐福 世博广场：海雅百货、天源数码港、世博美食街、国美电器、 沃尔玛 星玺
其中项目所在的东纵商圈由：世博 商圈、地王商圈、家居商圈、雍华
庭商圈、星河城商圈构成。
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东莞商业市场‖ 东城商业格局分析
东城商业格局
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13.
规模 —— 5万㎡ 3万㎡ 3.8万㎡ 17万㎡
主力商家 —— —— —— —— 时尚电器、天虹商场等
经营业态 家居 家居 家居 装饰材料 家电、服装、百货
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东城商业市场‖ 东城区商业格局小结
体量大
竞争激烈
商圈饱和
四大三旧改造项目，本项目地处东城最北端
火炼树旧村改造 乌石岗旧村改造 要以家具、建材、餐饮、百货为主；辐射东莞城区
位于东纵大道与东城中路交汇处，以光辉家具、盈丰家具广场、富盈家具中心为主题形成东纵大道家具商圈； 主要以家具、建材、餐饮、百货为主； 辐射东莞城区
商圈
家居建材商圈
项目名称 光辉家具城 盈锋家居广场 富盈家居中心 罗莎装饰城 愉景威尼斯
14.
15.
16. 17. 18.
东城酒吧街
星河城：SPAR 东城13碗 东城步行街
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PART
1 章节标题微软雅黑 28号，数字32号 PART 3 东莞东城商业市场分析
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商业市场‖ 政策下的投资群体偏向
限购令下，商业地产能否逆势突围？
限购令剑指住宅，商业地产是否投资王道
住宅“限购令”促使商业 地产成为投资新宠，在种类繁 多的商业物业中，中长期回报 更为稳健可观的商铺、写字楼、
限购令
在东城几大商圈中属于中低端商圈，主要消费群体 为年轻人，整体消费水平相对不高；
主要辐射莞城及东城西区域；
商圈
项目名称 地王广场
规模 10万㎡ —— ——
主力商家 彩怡百货、国美电器、苏宁电 器 沃尔玛 时尚电器
经营业态 百货、餐饮、服装、家电等 服装、超市、百货、餐饮 家电
横扫楼市
商务公寓的报告商业地产，引
来许多专业投资者的关注，也 开始吸引着城市中小投资者的 目光。
商业地产 逆势突围
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PART
1 章节标题微软雅黑 28号，数字32号 PART 2 东莞东城商业市场分析
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地王商圈
东湖花园裙楼 时尚电器
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东城商业市场‖ 重点商圈分析——雍华庭商圈
雍华庭商圈主要以超市、家电、餐饮、服装等零售业态；属于中档定位
以聚福豪苑裙楼及东城步行街为主题，与雍华庭 及周边居住区裙楼形成雍华庭商圈，商圈内集聚 百佳购物广场、国美电器等大型零售商家；
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东莞商业市场‖ 商圈格局分析
东莞拥有五大商圈，本项目所处东纵商圈业态丰富
东莞核心商圈已从莞城西正区域转 移至东城东纵区域，形成了五大商 圈，五大商圈为：西正传统商圈， 东纵核心商圈，鸿福新兴商圈，CLD 社区商圈，万江潜力商圈；
自年初北京出 台限购政策后， 限购政策不断升
深圳 广州 天津 厦门 宁波 福州 杭州 南京 温州
级，7月份，限购
政策再次升级， 开始波及二、三 线城市，住宅地 产遭遇调控围剿；
海口
武汉 南昌
太原、昆明、济南、重庆、永康、兰州、大连、苏州、三亚、郑州……
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位于东城路与东城西路交汇处；
商圈以超市、家电、餐饮、服装等零售业态； 主要辐射雍华庭及周边社区，为社区型商业中心； 在东城几大商圈中属中档定位，消费人群为周边
住宅小区及社区居住人群；
商圈
项目名称
规模
主力商家
经营业态
聚福豪苑商业中心
雍华庭商圈 东城商业步行街
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2010年9月30日，深圳市户籍居民家庭限购两套住房，非本市户籍居民家庭限购一套住房。 广州2010年10月15日也出台了严格的限购政策，非常住家庭不准在广州购房，未满18岁不得单独购买 商品房。 2010年10月13日，本市及外省市居民家庭在市内六区范围内只能新购一套商品住房。 2010年9月29号，厦门市近日推出了临时性限购措施，1户家庭只能新购1套房。 2010年10月10日，无法提供在宁波1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非宁波市户籍居民暂停在宁 波市购房。 ，从2010年10月11日起至2010年12月31日，福州市居民同一家庭，只能在本市五城区新购一套商品 住房。 2010年10月11日，暂定杭州市及外省市居民家庭只能在杭州市新购买一套商品住房(含二手存量住房) 2010年10月12日，规定各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以 上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放贷款。 在2010年6月10日至12月31日期间一个家庭已经购买新开楼盘住宅一套的，其家庭成员再次购买新开 楼盘住宅的，在《商品房买卖合同》登记备案时将不予通过。 14日，暂时实行限定居民家庭购房套数政策。 本地户籍居民家庭及能够提供在武汉市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，只能在中 心城区新购一套商品住房。而对于不能提供上述证明的家庭，则暂停在市中心城区购买新建商品房。 2011年1月21日，自2011年2月1日起，南昌市及外省市居民家庭在东湖区、西湖区、青云谱区、青山 湖区、红谷滩新区范围内，只能新购一套商品住房。
商业市场‖ 政策下的地产代表战略分析
限购令下，商业地产能否逆势突围？
限购令，商业地产已成为发展商重要战场
住宅“限购令”，发展商纷纷抢滩商业地产； 万科：20%持有型商业物业，3年内建成220万㎡住宅商业配套； 格兰：持有型商业物业30%，2015年持有型商业地产提升至总资产10%； 招商：商住比例3:7,2011年商业地产持有量200万㎡； 金地：20%投资额投资商业地产，2015年，金地商业地产再造一个今天的金地； 龙湖、首创、世茂、绿城、中海、合生创展、富力…… 嘉德置地、财富控股……
不完全统计，东城 商圈大型商业体量 达到130万㎡，尚 未包括住宅底商等 中小型商业体。
从城市商业中心、区
域商业中心、社区商
业各级别商圈均存在 大规模体量，同时几 乎所有商圈都定位中
东城区常住人口49万 ，人均商业面积高达3 ㎡以上，商业各大商 圈均已呈现饱和趋势 。
高档市场，市场竞争
相当激烈。
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东城商业市场‖ 重点商圈分析——星河城商圈
星河城商圈主要餐饮、娱乐、高端百货、服装等为主；属于东莞高端消费中心
以星河城为主体，与新世界花园商业街 （东城酒吧街）、东城13万等构成星河城 商圈，该商圈处于形成期； 以餐饮、娱乐、高端百货、服装等为主； 为东莞市最高端零售商圈，依托星河城高 端定位，将成为东莞高端消费中心； 辐射东莞、以中高端消费人群为主；
东城商业市场‖ 重点商圈分析——地王商圈
地王商圈主要以服装、超市、百货、餐饮、娱乐、家电等零售业态；属于中低端商圈
以沃尔玛为主力，商圈内集聚彩怡百货、国美电器、 苏宁电器、时尚电器、沃尔玛等主力商家；与莞城 西正路商圈形成东莞城市商圈；