2020年东莞房地产市场分析报告
2020年一季度广东房地产市场分析报告
首提“引导贷款利率下行” 解读：预计后续降息降准成必然；
3月30日OMO下调0.2%， 预计4月MLF、LPR利率相继下调。
资料来源：保利投顾研究院整理
目前具体经济目标仍未公布，有待两会确认。
02 国内环境：货币政策-购房利率端影响 迎近年最宽松时期，房贷利率有望下调，其中首付比例下调仍比较敏感
随着我国宏观环境进一步趋于宽松，我国首套和二套房贷利率呈现下降趋势，预计4月份5年期LPR利率会进一步下 调。但中央对于降首付仍较敏感，大范围大幅度下降可能性低，但部分银行针对指定群体定向降低首付存在机会。
２０２０年一季度广东房地产市场分析报告
宏观形势及行业环境
01 外围环境 欧美经济衰退概率较大，我国宏观政策储备丰富，仍有对冲空间
疫情“黑天鹅”爆发，全球经济受到巨大的实质创伤，欧美经济衰退概率大，世界贸易增长受到严重影响。外需不振将直 接冲击我国出口端，间接影响居民收入和消费端。为应对经济衰退，全球各国货币宽松，其中美联储全力出手推出零利率 和无限量QE，避免危机向实体传导。相比主要经济体的“低利率”水平，我国宏观政策工具储备仍丰富。
重庆
主城区部分银行（工行/交行/招行/建行/重庆银行）针 对首次购房者（就业单位要好，如老师/公务员/世界500 强员工），可2成首付（此前要3成）
02 国内环境：货币政策-房企融资端影响 房企融资成本下降，带动土拍热度提升，有助改善客户预期
当前资金面宽松，房企发债频率增加，整体融资成本也有明显下行。在相对充裕的资金补充下，房企拿地积极性提 高，华东及部分重点二线城市如沈阳、成都等土拍热度高企，也是市场复苏较快的地区，有利引导客户预期向好。
资料来源：保利投顾研究院整理
02 国内环境：政策基调 决胜小康稳增长，明确对冲政策升级，将迎政策刺激密集期
2020年东莞房地产市场年报
░高度░深度░广度░合富研究院（东莞）出品【东莞】“规划驱动+宽流动性+强硬实力”东莞楼市远超预期复苏2020年目彔东莞房地产1200010000800060004000200000.0100.0200.0300.0400.0供应面积（万㎡）2012-2020年历年商住用地供求走势图成交面积（万㎡）可售楼面地价（元/㎡）2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年注：可售楼面地价=总成交/（总建面-配建或安居房建面-公共建设面积）⏹商住供需达近7年以来顶峰：2020年商住用地共供应44宗（含人才用地），同比增12宗，约219万㎡，同比增57%；2020年茶山、桥头地块被终止出让，全年共成交42宗，约208.2万㎡，同比增60%，整体供需创近7年以来最高，仅次于2013年。
⏹商住揽金再创新高，楼面地价稳中微涨：2020年土拍市场持续火热，房企拿地“财大气粗”，成交金额约621亿元，同比再涨66%，为历年最高；可售楼面地价11186元/㎡ ，同比微涨1%（剔除人才用地可售楼面地价约12116元/㎡）。
【土地供求】商住用地供需量价双升，揽金约621亿元东莞房地产92.252.841.738.340200608059.5100虎凤塘厚茶麻大松企横谢中常大万沙长洪桥石石石东樟门岗厦街山涌岭山石沥岗堂平朗江田安梅头碣龙排坑木镇镇镇镇镇镇山湖镇镇镇镇镇镇区镇镇镇镇镇镇镇镇头镇道望滘牛镇墩镇镇2020年东莞各区域商住用地成交金额走势图金额（亿元）数据来源：合富大数据吸金约621亿元，房企拿地热情高涨：2020年土拍市场火热，“波涛汹涌”背后亦是几家欢喜几家愁，2020年出让42宗商住用地，分布26个区域，揽金约621亿元；虎门镇以92.2亿元癿成交金额遥遥领兇，位居第一，主要来自于保利虎门TOD 项目；其次为凤岗镇，约59.5亿元，主要来自保利项目、鸿荣源项目；塘厦镇以52.8亿元排名第三，均是来自前海项目；前五区域中均为近年癿热门区域，揽金约285亿元，占半壁江山，合占46%，吸金力十足。
地产行业月报：楼市延续改善，地产配置价值凸显
地产行业月报楼市延续改善，地产配置价值凸显平安证券研究所地产团队2020年8月18日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）核心摘要⏹本月观点：7月楼市表现延续改善，50城新房月日均成交同比增7.8%，部分热点城市调控陆续加码；同时下半年债务到期高峰与融资端传闻或将收紧背景下，7月房企境内债发行环比增长126%。
尽管多地调控加码、融资端可能收紧，近期地产板块尤其优质房企表现依然抢眼，一方面反映当前估值已充分消化政策与融资端预期，另一方面在前期上涨较快板块出现调整、大盘波动加大、市场风格趋于均衡背景下，低估值、低持仓、销售持续超预期的地产配置价值持续凸显，看好年内优质地产股表现，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；3）受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。
⏹政策：热点城市调控加码，“房住不炒”基调延续。
7月涉房类政策（含中央及地方）共59项，环比增长119%，其中偏紧类政策占比46%；深圳等热点城市调控密集出台，主要包括提高限购要求、延长限售期、支持无房家庭优先购房、整治楼市秩序、公积金贷款收紧等。
往后看，“房住不炒”基调下，个别热点城市不排除进一步收紧可能性，但整体调控节奏或趋平稳。
⏹资金：稳健偏宽松，关注融资端可能的边际收紧。
7月全国房贷利率延续下行趋势；房企境内债、境外债、信托发行552亿元、74亿美元、605亿元，环比升125.7%、升32.4%、降50.3%，融资成本环比升0.52pct、降0.30pct、升0.05pct。
考虑下半年债券到期规模较大，预计房企债券融资仍将积极，但行业或难现上半年宽松局面，同时关注融资端可能的边际收紧。
⏹楼市：销售延续改善，后续或逐步放缓。
7月50城新房月日均成交同比增7.8%，增速较6月下降3.9个百分点。
随着基数逐步抬升、热点城市调控收紧，预计后续全国单月销售增速将缓慢下降，全年销售面积同比降0%-5%。
(房地产管理)2020年东莞房地产公司市场分析报告
土地市场1、土地供应情况分析2009年2月东莞市国土资源局挂牌上市12宗土地，挂牌出让11宗土地中包括6宗工业、3宗商住、2宗科研设计用地，另挂牌转让1宗工业用地，土地地面面积分别为141010㎡、252127.41㎡、31379㎡，总计供应土地面积424516.41㎡。
本月挂牌上市的12宗土地已有11宗在1月份由市国土资源局公告。
2、土地交易情况分析2009年2月东莞市成交19宗土地，总计地面面积为425777.31㎡，总金额35400万元。
工业土地挂牌成交12宗，商住用地4宗，科研设计用地2宗，仓储用地1宗，成交的19宗土地中有12宗是本月挂牌上市，另7宗为1月份挂牌上市。
2月成交工业土地12宗，面积32.28万㎡，地面地价540元/㎡。
目前工业土地以大幅地块成交为主，2月成交的12宗单宗面积达到26902㎡。
2月东莞市挂牌成交3宗商住用地，另有一宗流拍，这是2009年第1宗流拍的商住用地，目前土地拍卖现场依然很冷清，参与竞拍者寥寥无几，商住土地也基本以底价成交。
2月，位于大岭山连平村地块编号为2009G001的商住用地以底价8250万元被东莞市信立实业有限公司拍走，竞拍现场冷清，仅一家参与竞拍。
石龙的20094001地块仅一家参与竞拍，最终东莞市滨江晋业房地产开发有限公司以底价3187万元成功取得，折合楼面地价为1182元/平米。
2009G003与2009G004两宗处于万江地块，面积均较小，被东莞市深城投实业投资有限公司以底价竞得，这两块土地靠近旗下的滨江公馆项目。
2009G002地块位于中堂镇工业大道东侧，面积130124㎡，起始价2.1亿元，起始楼面地价702元/㎡，在挂牌时间内无人竞价，最终流拍。
这宗地块面积较大，起始总价较高，楼面地价对东莞全市而言虽已比较低，但由于区域价值所限，开发利润也已大打折扣，开发商理性、谨慎的选择了不投资。
3、商住用地价格走势情况东莞市自2007年以来，2008年7月、8月、11月及2009年1月份无商住用地成交，至目前已连续4个月成交低迷，东莞楼市现存量较大，商住土地供求的减少，有助于后市楼市健康发展。
2023年东莞市房地产市场运行情况分析报告
2023年东莞市房地产市场运行情况分析报告2023年，全市房地产市场承压前行，房地产投资增速“前高后低”，市场销售仍然低迷。
面对尚不景气的市场环境，东莞积极推进保稳定、促投资工作，有效保障房地产市场有序运行。
一、房地产投资运行情况（一）从全年走势来看，房地产开发投资高开低走。
2023年，全市完成房地产开发投资895.68亿元，与上年持平，高于全省平均水平（-10%）10个百分点。
四个季度的房地产开发投资累计增速分别是15.8%、9.1%、3.4%和0.0%，增速前高后低。
从当月投资情况来看，2023年平均每月完成房地产开发投资74.64亿元，12月当月完成投资81.53亿元，当月增长3.9%；当月完成投资额全年最高的月份是6月，达到118.25亿元，也是自2019年以来当月完成投资额最大的月份。
图12023年东莞市房地产开发当月投资额及累计增速走势（二）从横向对比来看，投资总量及增速均在全省排名靠前。
虽然我市房地产开发投资增速全年呈下行态势，但与全省趋势变化方向一致，且全年增速高于全省10个百分点，在全省21个地级以上市中，我市房地产开发投资增速排第3位，仅次于深圳和阳江，分别比广州、佛山和惠州高8.7、34.8和4.6个百分点。
从投资规模来看，我市房地产开发投资总量在全省排第5位，与上年排名保持一致，在深圳、广州、佛山和惠州之后，与第4位惠州的差距由上年的191亿元缩小到141亿元。
图22023年珠三角九市房地产开发投资额及增速情况（三）从投资构成来看，土地购置费对房地产开发投资支撑作用较大。
2023年，房地产开发投资中的建安工程完成投资314.19亿元，同比下降20.9%，拖累房地产开发投资9.3个百分点，投资额占房地产开发投资的35.1%，该比重较上年下降9.2个百分点。
土地购置费投资540.96亿元，同比增长21.4%，拉动房地产投资增长10.7个百分点，土地购置费占房地产开发投资的60.4%，该比重较上年同期提高10.7个百分点。
东莞大王洲项目战略发展
本报告是严格保密的。
2
世联对于大盘的重要观点——发展模式和 启动区是大盘首先需要解决的问题
1.确定大盘发展模式
关系到整个大盘持 续发展的核心点
定位
规划
2.地块价值判断
启动区
确保大盘持续 成功的前提
物业发展建议
本报告是严格保密的。
3
研究思路
¶ 发展方向研判 区域价值研究 发展模式反思
¶ 发展战略与整体定位 发展战略 整体定位
3
65051
56952
431
2
76819
76819
171
别墅
面积 （㎡）
0 76819
套数
0 171
商铺
面积 （㎡） 8099
0
写字楼
面积 （㎡）
0 0
其他
面积 （㎡）
0 0
本报告是严格保密的。
——数据来源：东莞市建设局
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从本地需求出发，研究我们的客户需求
是
研究适合本地 的发展模式
基于本地
需求是否充足 价值体现度
大王洲定位及物业发展 建议
本报告是严格保密的。
2020/1/27
商业秘密声明
本文内包含的资料属于本公司的商业机密，一旦 泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限 于对本公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、 使用和复制文档的任何内容。
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Q1：不是城市的发展方向，在城市中心化置业趋势逐渐形成的 背景下，未来的项目市场地位该如何定义？
东莞市工业房地产市场状况分析报告
2015 年东莞市工业房地产市场状况分析报告（下）三、东莞市各镇区工业房地产一、二级交易情况分析 一、土地市场 、一级出让市场 根据东莞市国土资源局近年公布的招拍挂成交案例，我司估价人员进行了分类整理，认为东莞市工业用地地价水平表现差异非常大， 主要和镇区经济、产业等因素密切相关，可以归纳总结为以下三种情 况：①一级镇区：长安、虎门、塘厦、凤岗等，由于临近深圳区域， 是深圳产业转移的重要承接区，所以工业用地交易相对活跃，地价水 平明显偏高。
距资料显示，一级出让的土地成交案例稍微偏高一些， 最高约为 1300 元/平方米。
②松山湖区域：由于松山湖为东莞市国家级高新技术产业开发区， 园区内配套完善，规划发展前景好，政府扶持力度大，主要以工业用 地及科研设计用地为主，是目前东莞市工业用地供应及成交的重点区 域，一般出让价格为 600-900 元/平方米。
③其余镇区：一级出让市场的价格主要集中在 400-600 元/平方 米。
、二级转让市场 由于一级市场为政府出让市场，表现为政府垄断，与政府实现产 业结构、城市规划、土地供应等政策密切相关。
因此，一级出让市场与二级转让市场还是存在本质性的差异。
为了更好了解东莞市的工业 用地地价变化趋势，我司估价人员近期也对东莞市工业用地二级转让 市场进行了调查了解。
据了解，东莞市工业用地二级转让市场地价水平与一级出让市场 低价水平具有较大的差异同样也是临深片区，主要为塘厦镇、凤岗镇、 长安镇、清溪镇、虎门镇五个镇区，目前，这五个镇区的工业用地二 级转让价格约为 1000-2000 元/平方米，实际成交约为 1200 元/平 方米。
但是，根据房地产经纪人的介绍，存在“有价无市”的状况， 具有一定的投机性风险。
值得一提的是，黄江镇虽然临近深圳，但是，工业房地产发展速 度较慢，工业经济规模不大，二级转让市场的土地成交价格跨度较大， 低的约为 400-500 元/平方米，位置好且工业氛围浓厚的，土地价格 可以达到 800-900 元/平方米。
2020年三季度中国房地产市场总结与趋势展望
中指研究院中国房地产指数系统中指| 2020年三季度中国房地产市场总结与趋势展望2020年9月30日【报告要点】一、政策环境：调控政策有所转向，多地收紧楼市调控二、市场表现：价格稳中有升，重点城市成交规模达阶段新高三、土地市场：推地力度仍高于去年同期，市场热度有所下降四、品牌房企：积极推盘抢收回款，销售业绩持续增长五、趋势预判：全国销售规模小幅调整，开发投资额增速保持相对高位【报告正文】三季度，房地产政策环境有所转向，中央多次严厉重申“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，因城施策、一城一策指导下，多地升级楼市调控，以稳定市场预期；与此同时，房地产金融监管持续强化，企业端和个人端资金监管均有加强，市场预期逐渐理性回归。
从市场表现看，三季度新房、二手房价格整体稳中有升，长三角地区新房价格涨幅有所收窄。
重点城市商品住宅销售面积达2017年以来季度最高水平，其中7-8月传统淡季效应被明显弱化，市场成交规模同比快速回升；9月调控政策逐步显效，需求归于理性，但珠三角地区市场活跃度仍较高，成交规模保持明显增长。
住宅用地推地量环比减少，但仍高于去年同期，金融强监管下，房企拿地更加谨慎，土地市场热度有所下降。
房企推盘力度不减，线上线下齐发力，积极营销抢收回款，销售业绩稳步提升；拿地回归一二线城市，更加聚焦热点城市群。
展望四季度，宏观经济稳步向好预期较强，但仍面临较大挑战，货币环境继续保持定向宽松，伴随房地产金融监管持续强化，楼市调控效果也将进一步显现，调控政策继续收紧的空间在缩小，全国房地产市场逐渐回归正常调整通道，预计四季度全国销售规模或将有调整，房价运行整体以稳为主，房企开工积极性受资金面承压、销售调整等因素影响将有所减弱，但开发投资额增速在施工进程持续深化下仍有望保持较高水平。
一、政策环境：调控政策有所转向，多地收紧楼市调控与上半年宽松的货币环境、多地出台房地产扶持政策相比，2020年三季度，房地产调控政策有所转向，中央多次召开会议强调“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，措辞更加严厉，并从多个方面部署调控举措。
地产行业周报：中央重申房住不炒，基金持仓创新低
2020年11月8日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报中央重申房住不炒，基金持仓创新低核心摘要⏹本周观点：近日公募基金公布三季度持仓情况，2020Q3末房地产行业持仓占比2.39%，较Q2末降0.4个百分点，处2013年以来最低水平，低配0.85个百分点。
考虑行业重仓股中增持居多，机构持仓下降或主要因地产板块涨幅靠后。
具体持股方面，Q3末十大重仓股新增碧桂园服务、新城控股，龙头房企普遍获得增持，其中二线弹性标的（阳光城、金科股份等）、物管龙头（绿城服务等）尤获青睐。
本周中共中央在关于制定十四五规划的建议中重申房住不炒，预计后续楼市整体以稳为主、周期属性淡化。
目前地产板块估值已跌至近五年12%分位，考虑房企销售依旧较好，叠加年末估值切换，基金持仓亦处历史新低，看好优质地产股表现，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等。
⏹政策环境监测：1）中共中央：坚持房住不炒，促进市场平稳健康发展；2）台州：市区新购买住房须取证满3年后方可转让。
⏹市场运行监测：1）成交环比下滑，后续或稳中趋降。
本周（11.1-11.7）新房成交5.9万套、二手房成交1.8万套，环比降11.9%、18.2%；11月新房月日均成交同比升20.9%，较10月升4.0pct。
需求释放叠加热点城市调控效应显现，去化或逐步承压，考虑四季度为传统销售旺季，供应放量有望为销售提供支撑，单周成交或稳中趋降。
2）改善型需求占比下降。
9月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比降0.6pct至78.4%。
3）推盘环比增加，后续有望延续。
10.26-11.1重点城市新推房源13193套，环比升2.1%；去化率74.2%，环比升16.6pct。
出于加快供货推盘抢收需求、加快周转考量，预计后续房企仍将加快推盘节奏。
房地产行业周报：统计局数据向好，销售规模同比回升
2020年10月24日统计局数据向好，销售规模同比回升房地产行业周报-20201024 Array►一周行情回顾本周，申万房地产指数下跌1.12%，沪深300指数下跌1.53%，相对收益为0.41%，板块表现强于大盘。
►行业基本面本周(10.16-10.22)，我们跟踪的58个重点城市一手房合计成交84725套，同比增速13%，环比增速-1.2%；合计成交面积870.9万平方米，同比增速15.1%，环比增速0.2%。
本周(10.16-10.22)，我们跟踪的16个重点城市二手房合计成交21611套，同比增速8.1%，环比增速14.4%；合计成交面积206.5万平方米，同比增速12.5%，环比增速13.9%。
本周(10.16-10.22)，我们跟踪的17个重点城市商品房库存面积18847.8万平方米，环比增速0.4%，去化周期63周。
本周(10.16-10.22)，供应土地1318.6万平方米，同比增速-51.8%。
成交土地1162.8万平方米，同比增速-55.1%；土地成交金额219.3亿元，同比增速-72.2%。
本周(10.16-10.22)房地产企业合计发行信用债75.5亿元，同比增速-5.2%，环比增速-27.3%；房地产类集合信托合计发行181.6亿元，同比增速31.5%，环比增速64.3%。
投资建议本周，国家统计局公布数据显示，2020年1-9月，商品房销售面积117073万平方米，同比-1.8%，商品房销售额115647亿元，同比+3.7%。
全国房地产开发投资103484亿元，同比+5.6%。
1-9月行业数据持续好转，基本面向好。
地方层面，深圳改革试点实施方案印发，明确将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准，将有利于深圳扩大城市发展空间。
目前，房地产板块估值处低位，业绩确定性强，股息高。
我们重点推荐业绩确定性强的龙头房企万科A、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、招商蛇口、蓝光发展、华夏幸福以及物管板块新大正。
【精品文档】东莞楼市分析报告
一、宏观方面1.1产经要闻1.1.1国际经济：持续低迷，金融风暴波及范围扩大，救市已成大趋势中原点评：次贷危机所引发的金融风暴影响范围不断扩大，各大经济贸易区及国家经济面临严峻考验，甚至部分已经陷入衰退。
史无前例的降息潮席卷全球，巨额亏损，巨额救市计划屡见不鲜，国际经济已经步入了下行通道。
随之而来的是各国股市在短期利好和长期利空的情况下反复波动，国际贸易经营困难，消费信心的急速下滑，投资需求的不断萎缩，进而引发恶性循环。
因此，自10月份以来，各国纷纷提出救市计划，而11月份提出救市计划的国家不断增多，范围也不断扩大，除了挽救大型命脉企业外，还直接把救市计划投入到投资和消费等直接刺激经济的领域。
预期未来一段时间内，国际经济环境难以得到根本性的扭转，救市还将成为国际经济的主旋律。
1.1.2国内经济：经济增速放缓，扩大内需，促进增长成首要目标国内重点宏观经济调控信息：中原点评：受金融风暴的影响，国内经济增速放缓。
面对出口订单减少，生产成本的不断上升的不利局面，企业面临严峻的生存危机，并引发了企业倒闭和外迁的情况，对国内经济造成不利影响。
为保证国内经济的平稳发展，国家依靠及时有效的宏观调控，调整了国家经济政策，从年初的两防“防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀”到年中的一保一控“保持经济平稳较快发展，控制物价过快上涨”再到年末的“扩内需，促增长”，体现了国家对宏观经济的准确把握，体现了“快，重，准”的调控思路。
而随着金融风暴影响范围的不断扩大，国家宏观调控也从侧面转为正面，从微调升为猛调。
10月初，国家宏观调控主要是从侧面来提振市场信心，上调出口退税，减免住房交易税费和利息，免征证券利息税，为中小企业融资提供担保等等都是从侧面来刺激市场，期望由股市、楼市等重大市场来提振市场消费信心。
其调整范围相对较窄，限制较多，主要起到的是微调的作用。
到了11月，政策力度逐步从侧面转为正面调控，把调控力度集中放在“投资，消费，出口”这三驾马车上，特别是投资。
东莞凤岗某房地产项目前期评估报告
凤岗项目初步评估报告说明:本项目虽然行政区划上属东莞市凤岗镇,但项目更临近龙岗区,客户群主要来自龙岗,基本属于龙岗片区的项目，所以对项目的相关也分析主要针对龙岗区。
第一章龙岗区宏观经济分析一、概况龙岗区总面积8４４.07平方公里，占深圳市的41．8％,总人口1３3万人，其中常住人口２7．2万人,辖平湖、布吉、横岗、龙岗、龙城、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳11个街道办。
2０05年龙岗区实现地区生产总值93０.31亿元，比上年增长1８．5%,其中第一产业增加值4.0５亿元,同比减少2０．1%;第二产业增加值616.86亿元，比上年增长2０.９％;第三产业增加值3０9.40亿元,增长14．1%，全区三次产业结构为0.43:66.31：33.２6。
“十五”时期，生产总值年均增长19.6％。
2005年,全区城镇居民人均可支配收入19328.28元,比上年增加１058.８7元，增长5．8%。
二、支柱产业分析龙岗是深圳市面积最大的一个行政区,总面积８44平方公里，约占全市总面积的4３％。
全区建设用地2１４平方公里，其中未开发的建设用地113平方公里。
这片土地不仅是龙岗未来发展的最大资本，也是深圳未来发展的希望所在。
目前,高新技术和先进制造业、现代物流、滨海旅游、文化产业构成龙岗的四大支柱产业，这四大产业正驱动龙岗经济朝前快速发展。
1、高新技术和先进制造业龙岗是深圳市举足轻重的产业大区。
目前,全区有大小工业企业5000多家，工业增加值占全市的23％，初步形成了以电子信息、精密机械、新材料、新能源、家具、皮革、玩具、眼镜等行业为主导的工业经济体系，其中程控交换机产量约占全国的50%,眼镜出口量占欧洲市场的70%，充电电池生产规模为全国之最。
区内有华为、比亚迪、大亚湾核电、新天下、兄弟亚洲、欧姆龙等一批享誉国内外的知名企业。
龙岗是深圳市几大主导产业的重点发展区域,在全市高新技术产业带“９+2”片区中,龙岗区域内有深圳大工业区、坂雪岗、宝龙—碧岭、葵涌—大鹏、东部海洋生物5大片区，规划面积和新增产值分别占全市的６4％和54％。
房地产：7月商品房销售面积环比下跌31%，累计到位资金首次回正
所属行业房地产发布时间2020年08月14日7月商品房销售面积环比下跌31%，累计到位资金首次回正核心观点：2020年1-7月全国商品房销售面积8.36亿平米，同比减少5.8%。
1-7月全国商品房销售额8.1万亿元，同比减少2.1%。
从7月单月数据看，单月全国商品房成交表现好于2019年同期水平，但是销售面积和金额均不及6月。
主要原因可能是6月开发商加大供货和促销力度以抢收上半年业绩，因此6月销售业绩表现更好，另外7月部分城市地产调控政策加码可能也对商品房市场成交产生了一定的负面影响。
2020年1-7月，房地产开发投资额为7.5万亿元，同比增加3.4%。
7月新开工和施工面积同比增长，使得7月房地产开发投资额同比增长11.7%，而新开工、施工和竣工面积环比下行也导致了开发投资环比下行25.6%。
2020年1-7月，全国土地购置面积为9659万平米，同比减少1.0%，1-7月土地成交价款为5382亿元，同比增加12.2%。
我们认为土地供应减少以及地产调控加码是导致单月土地购置面积同环比下滑的主要原因。
2020年1-7月，房地产开发企业到位资金10.1万亿元，同比增长0.8%，高于2019年同期到位资金总额。
总量上，1-7月房地产开发企业到位资金已经高于2019年同期水平，同比增速在2020年首次回正。
从资金的具体来源看，宽松的货币政策下，国内贷款，自筹资金同比增速在6月时同比增速已回正，7月同比增速进一步扩大。
商品房市场持续复苏，也使得定金及预收款的同比跌幅不断收窄，个人按揭贷款同比增速加大。
如果下半年房地产行业的融资环境进一步收紧，那么未来房企在房地产开发业务方面对定金及预收款，个人按揭贷款的依赖程度将进一步扩大。
相关研究：《2020年7月房地产行业月报：中央重申房住不炒，住宅和土地市场成交回归理性（第25期）》《2020年7月中国典型房企销售业绩TOP200》《月读数据（第34期）：住宅成交连续两月正增长，土地成交创2020年新高（2020年1-6月）》联系人：报告撰写：亿翰智库于小雨、王玲、李慧慧（Lihh648687853微信号）报告审核：全联房地产商会秦晶、李晨曦官方网站：一、商品房市场修复速度放缓，7月成交面积和金额环比下跌近三成2020年1-7月全国商品房销售面积8.36亿平米，同比减少5.8%，降幅较1-6月收窄2.6个百分点。
大湾区2020年商品房市场年度回顾及解读
大湾区2020年商品房市场年度回顾及解读2020年已经过去，过去的一年无疑是风险伴随着机遇的一年，全球都经历了疫情带来的巨大变化。
疫情对宏观经济、各个不同地区、行业的发展格局也产生了深刻的影响。
作为一家专注于大湾区的资管机构，我们对2020年全年的大湾区房地产商品房市场从多维度做一个较为全面的回顾。
一、宏观经济情况——大湾区9城对比大湾区9城分别为：广州、东莞、佛山、深圳、惠州、中山、珠海、江门、肇庆。
广州作为广东省省会和历史上知名的贸易之都，是广东省的行政中心，也是大湾区9城中常住人口最多的城市，常住人口规模（2019年统计公报）为1531万。
广州市面积为7434平方公里，2020年GDP为25019亿元，同比增长6.8%。
深圳作为后起之秀，短短40年时间已经发展为一线城市，2020年GDP为27670亿元，同比增长6.7%。
深圳是大湾区人口密度最高的城市，面积为7434平方公里，1997平方公里常住人口规模（2019年统计公报）为1344万。
下图为大湾区9城宏观经济对比图：数据来源：世联行可见在大湾区城市中，目前经济总量最高的是深圳，其次为广州、佛山、东莞。
2020年经济增速最大的城市为东莞。
不同城市产业结构也有较大的区别，深圳、东莞几乎没有第一产业，经济依靠第二产业、第三产业，而广州第三产业占比最高，达到72%，其余城市中，中山、珠海产业结构相同，佛山第二产业占比最高，达到57%，第二产业相对发达，而惠州、江门、肇庆相对而言第一产业占比较高，由于是肇庆，第一产业占比为16%。
大湾区个城市支柱产业各有不同，深圳、广州、东莞、惠州的信息电子产业发展不错，而佛山的主要产业为家电厨卫、陶瓷、机械，中山、珠海与其类似，珠海的支柱产业还包括了电力、生物医药等。
江门、肇庆则以纺织服装、视频、造纸、金属加工、化工产业为主。
二、大湾区房地产政策梳理2020年最重磅的两个中央层面关于房地产的政策，一是当属8月针对房企提出的“三道红线”：1)扣除预收账款后的资产负债率大于70%。
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2020年东莞房地产市场分析报告目录01 政策环境分析02 房地产市场分析03 市场总结04 后市展望2019年在房住不炒的调控主基调下，东莞迎来大湾区发展规划纲要、东莞市“一号文”发布等政策利好，楼市持续好转。
全年住宅市场供不应求，供应连续六年回落，成交同比小幅上升。
住宅用地供需双升，成交金额再创新高。
01政策《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布2月18日，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》。
《纲要》勾勒出粤港澳地区的未来发展蓝图，规划打造国际一流湾区，建设世界级城市群。
《纲要》提出，东莞要结合自身特点，发展特色合作平台，支持东莞与香港合作开发建设东莞滨海湾地区，集聚高端制造业总部、发展现代服务业，建设战略性新兴产业研发基地。
东莞市“一号文”发布5月5日，东莞正式发布2019年市政府一号文《东莞市人民政府关于拓展优化城市发展空间加快推动高质量发展的若干意见》，确定将拓展与优化城市发展空间作为东莞参与粤港澳大湾区建设的战略支撑，作为东莞实现高质量发展的突出任务，全力打造“湾区都市、品质东莞”。
香港居民在大湾区九个城市购房享受当地市民同等待遇11月6日，粤港澳大湾区建设领导小组会议在北京召开，会上同意香港居民在粤港澳大湾区九个城市购房，获豁免所需的在本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件。
香港居民享有与当地居民同等的待遇。
香港居民到内地买房享受市民同等待遇，对于大湾区九个城市的楼市是一大利好消息。
但政策出台的初衷是为了使香港居民更好地融入内地的发展，鼓励的是合理的自住和投资需求，房住不炒仍是中央对各地房地产调控的最高指示。
出台“无理由退房”政策1月11日，东莞市住建局联合市工商局发布《关于推广使用<东莞市商品房认购书(范本)>的通知》, 3月1日起，东莞将在全市推广使用新版的东莞市商品房认购书。
认购书提出：买家在楼盘认购后，两天内可无理由退定金。
东莞成为国内首个正式出台“无理由退房”政策的城市。
二手房交易个税新政调整3月11日，东莞市二手房交易个税新政调整，纳税方可以自由选择按全额2%或者差额20%的2种方式缴纳。
二手房交易个税的调整，盘活了一二手房地产市场流通，有效的促进二手房市场成交。
值得注意的是，房产证未满2年的，交易个税与新政前对比并无优势，政策旨在支持合理自住需求释放，继续打击投资投机性需求。
土地出让首创“终次报价”规则6月6日，东莞市公共资源交易网发布《东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则》。
在网上报价达到上限后，不再接受新的报价，转为通过网上最终一次性报价方式，以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则确定竞得人的竞价方式确定拿地。
在地市升温，多地块被提前锁定的背景下，东莞首创“最接近平均价者得”土拍新规，新规则的发布，进一步完善土地市场公平体制，有利于压制土地市场非理性情绪，避免土地市场过热，合理引导市场预期。
针对住房公积金提取政策作出五大调整4月19日，东莞市住房公积金管理中心发布《关于优化我市部分住房公积金提取政策的通知》，对住房公积金提取政策作出5大调整：1、新增本市既有住宅增设电梯提取。
既有住宅增设电梯工程竣工验收后，缴存职工本人及其配偶可一次性提取不超过该户应分摊的费用。
2、租房提取上限增至1800元。
缴存职工名下无房产，租住本市住房的，住房公积金提取比例上限从月缴存额的65%提高至70%，额度上限从1500元提高至1800元。
3、取消装修提取，自2019年7月1日起实施。
4、购买外市住房提取公积金增加复核环节，办结时限为3个工作日。
5、离职或失业提取流程简化。
职工与单位解除劳动关系且个人住房公积金账户已封存，申请提取2015年3月1日前账户余额，可通过单位批量代办或线下临柜办理，审核时将不再收取离职证明、《就业失业登记证》或《就业创业登记证》。
进一步规范农民安居房建设政策2019年12月31日，东莞发布《关于进一步规范农民住房建设的通知》（以下简称《通知》），其中明确，非经镇人民政府（街道办事处）批准同意的农民安居房，一律按现状停工。
02市场住宅供应：全年商品住宅供应面积485.52万平米，供应量连续6年回落2019年，东莞全市共计推出商品住宅485.52万㎡/40118套，供应面积同比减少9.10%，供应量连续6年回落。
数据来源：CREIS中指数据从各月供应情况来看，2月份受春节假期影响，楼市进入淡季，当月供应面积降至7.14万㎡的历史最低水平，随后月度供应逐月回升，下半年持续到11月份供应面积比较平稳，12月供应量大幅度提高至80万㎡水平。
数据来源：CREIS中指数据住宅成交：全年商品住宅销售面积550.49万平方，同比去年小幅提升2019年，东莞全市商品住宅共计销售550.49万㎡/48611套，销售面积同比增加7.30%。
数据来源：CREIS中指数据从各月成交情况来看，2月份成交规模14.33万㎡为全年最低值，其余月份成交基本保持平稳，其中6月和12月份成交量比较突出，均突破60万㎡成交量，12月成交规模61.36万㎡达到全年峰值。
数据来源：CREIS中指数据成交结构：刚需户型占比过半，高价格段产品占比整体增加东莞市2019年商品住宅成交面积结构中，90-120㎡面积段产品占比过半，同比去年增加5.6个百分点，其余面积段产品占比均有所减少，其中140㎡以上面积段占比同比去年减少3.5个百分点。
成交价格段方面，受整体成交均价上涨影响，高价格段产品占比整体增加，其中25000以上价格段产品占比同比去年增长8个百分点。
数据来源：CREIS中指数据成交价格：商品住宅全年成交均价20058元/㎡，同比上涨12.26%2019年，东莞市商品住宅全年成交均价为20058元/㎡，同比上涨12.26%。
数据来源：CREIS中指数据2019年商品住宅月度成交均价起伏较大，上半年均价主要在19000至20000间波动，8月份后持续越过2万大关，10月成交均价21150元/㎡为全年最高水平。
数据来源：CREIS中指数据销供比：供应继续下滑，成交小幅增加，全年销供比1.13，整体供不应求2019年，东莞全市商品住宅供应面积485.4万㎡，同比减少9.09%；成交面积550.49万㎡，同比增加7.30%；全年销供比为1.13，市场整体表现供不应求。
数据来源：CREIS中指数据项目成交：万科第五城拿下销售金额、销售面积及销售套数排行榜三冠军东莞市2019年商品住宅销售金额TOP10数据来源：CREIS中指数据东莞市2019年商品住宅销售面积TOP10数据来源：CREIS中指数据企业销售：万科239亿/101.4万m²夺得2019年房企销售排行榜双冠军东莞市2019年房企销售金额TOP10数据来源：CREIS中指数据注：若同一个项目由两个企业合作开发，则该项目数据双双记入各个企业中东莞市2019年房企销售面积TOP10数据来源：CREIS中指数据注：若同一个项目由两个企业合作开发，则该项目数据双双记入各个企业中土地市场：土地推出及成交同比大幅增加，住宅用地推地节奏明显加快2019年，东莞全市共计推出130宗土地，总规划建筑面积2013.99万㎡，同比增长62.10%，其中住宅用地推出34宗，商办用地推出15宗，工业用地推出74宗，其它用地推出7宗。
成交方面，全年共成交土地124宗，成交总规划建筑面积1942.65万㎡，同比增长72.31%，其中成交住宅用地30宗，商办用地成交15宗，工业用地成交73宗，其他用地成交6宗。
数据来源：CREIS中指数据住宅用地：住宅用地供需双升，成交金额再创新高2019年，东莞全市共计推出住宅用地34宗，总建筑面积431.25万㎡，同比增加29.91%，成交住宅用地30宗，总建筑面积390.32万㎡，同比增加62.90%。
全年住宅用地推地节奏加快，供需双升。
全年住宅用地成交金额373.72亿元，同比增加52.2%，成交楼面地价约9574元/㎡，同比小幅下跌6.39%。
数据来源：CREIS中指数据附：2019年住宅用地出让详情（点击查看大图）数据来源：CREIS中指数据03市场总结东莞延续严控，大湾区发展规划纲要发布，“一号文”明确加大土地收储整备力度2019年在中央重申坚持“房住不炒”的主基调下，东莞延续去年的严格调控，出台“无理由退房”政策，并对二手房个税及公积金提取政策进行调整。
《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布持续利好东莞房地产市场，另外东莞市“一号文”正式发布,明确将拓展与优化城市发展空间作为东莞参与粤港澳大湾区建设的战略支撑，政府将加大主导土地收储整备工作力度，并将全面盘活政府储备土地，同时鼓励市属国有企业以租赁方式对土地进行过渡性开发。
供应持续减少，成交小幅增加，均价稳中有升2019年东莞全市共计推出商品住宅485.4万㎡/40118套，推出面积同比减少9.09%，成交商品住宅550.49万㎡/48611套，成交面积同比增加7.3%，全年商品住宅成交均价20058元/㎡，同比上涨12.26%。
2019年东莞楼市延续去年的严控政策，进入深化盘整阶段。
在当前调控情况下，商品住宅供应量继续小幅减少，成交则实现回升，房价在供不应求的局面下保持平稳上涨。
住宅用地供需双升，成交金额再创新高，溢价有所提升2019年东莞市继续加大宅地供应，全年住宅用地供需双升，全年推出宅地34宗，总建筑面积431.25万㎡，同比增加29.91%；成交宅地30宗，总建筑面积390.32万㎡，同比增加62.90%。
全年住宅用地成交金额373.72亿元创历史新高，成交楼面地价9574元/㎡，同比小幅下跌6.39%。
2019年东莞土拍市场“冰火”两重天，一季度市场无成交，二市场市场趋于火热，高溢价地块纷纷成交。
下半年土拍引入“终次报价”规则，房企拿地逐渐趋于理性，但优质地块仍受市场追捧。
第四季度市场急剧降温，多宗地块底价低溢价成交。
04后市展望调控主基调不变，政策有望迎来松绑，市场预期好于去年2019年在“房住不炒“的主基调下，东莞楼市调控取得明显效果，房地产市场回归理性。
预计2020年全国调控政策主基调不变，仍将以稳为主，东莞在现有政策的基础上加码的可能性不大，相反可能会跟随湾区其他城市出台有关调控松绑的政策，市场预期将好于去年。
供应持续放量，成交规模继续提升，价格稳中带涨2019年东莞市商品住宅成交止住连续3年下跌颓势，成交规模小幅增加。
随着近2年住宅用地的大量入市，2020年东莞市商品住宅供应有望迎来大幅增长，市场成交在稳定的供应面前将实现明显提升。
在限价政策及维稳预期下，房价大幅上涨的可能性不大，预计将继续保持平稳或小幅上涨，另一方面，区域分化将会更加明显，重点区域房价或将进一步上涨。