2020年东莞房地产市场分析报告

2020年东莞房地产市场分析报告

目录

01 政策环境分析

02 房地产市场分析

03 市场总结

04 后市展望

2019年在房住不炒的调控主基调下，东莞迎来大湾区发展规划纲要、东莞市“一号文”发布等政策利好，楼市持续好转。全年住宅市场供不应求，供应连续六年回落，成交同比小幅上升。住宅用地供需双升，成交金额再创新高。

01

政策

《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布

2月18日，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》。《纲要》勾勒出粤港澳地区的未来发展蓝图，规划打造国际一流湾区，建设世界级城市群。

《纲要》提出，东莞要结合自身特点，发展特色合作平台，支持东莞与香港合作开发建设东莞滨海湾地区，集聚高端制造业总部、发展现代服务业，建设战略性新兴产业研发基地。

东莞市“一号文”发布

5月5日，东莞正式发布2019年市政府一号文《东莞市人民政府关于拓展优化城市发展空间加快推动高质量发展的若干意见》，确定将拓展与优化城市发展空间作为东莞参与粤港澳大湾区建设的战略支撑，作为东莞实现高质量发展的突出任务，全力打造“湾区都市、品质东莞”。

香港居民在大湾区九个城市购房享受当地市民同等待遇

11月6日，粤港澳大湾区建设领导小组会议在北京召开，会上同意香港居民在粤港澳大湾区九个城市购房，获豁免所需的在本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件。香港居民享有与当地居民同等的待遇。

香港居民到内地买房享受市民同等待遇，对于大湾区九个城市的楼市是一大利好消息。但政策出台的初衷是为了使香港居民更好地融入内地的发展，鼓励的是合理的自住和投资需求，房住不炒仍是中央对各地房地产调控的最高指示。

出台“无理由退房”政策

1月11日，东莞市住建局联合市工商局发布《关于推广使用<东莞市商品房认购书(范本)>的通知》, 3月1日起，东莞将在全市推广使用新版的东莞市商品房认购书。认购书提出：买家在楼盘认购后，两天内可无理由退定金。东莞成为国内首个正式出台“无理由退房”政策的城市。

二手房交易个税新政调整

3月11日，东莞市二手房交易个税新政调整，纳税方可以自由选择按全额2%或者差额20%的2种方式缴纳。二手房交易个税的调整，盘活了一二手房地产市场流通，有效的促进二手房市场成交。值得注意的是，房产证未满2年

的，交易个税与新政前对比并无优势，政策旨在支持合理自住需求释放，继续打击投资投机性需求。

土地出让首创“终次报价”规则

6月6日，东莞市公共资源交易网发布《东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则》。在网上报价达到上限后，不再接受新的报价，转为通过网上最终一次性报价方式，以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则确定竞得人的竞价方式确定拿地。

在地市升温，多地块被提前锁定的背景下，东莞首创“最接近平均价者得”土拍

新规，新规则的发布，进一步完善土地市场公平体制，有利于压制土地市场非理性情绪，避免土地市场过热，合理引导市场预期。

针对住房公积金提取政策作出五大调整

4月19日，东莞市住房公积金管理中心发布《关于优化我市部分住房公积金提取政策的通知》，对住房公积金提取政策作出5大调整：

1、新增本市既有住宅增设电梯提取。既有住宅增设电梯工程竣工验收后，缴存职工本人及其配偶可一次性提取不超过该户应分摊的费用。

2、租房提取上限增至1800元。缴存职工名下无房产，租住本市住房的，住房公积金提取比例上限从月缴存额的65%提高至70%，额度上限从1500元提高至1800元。

3、取消装修提取，自2019年7月1日起实施。

4、购买外市住房提取公积金增加复核环节，办结时限为3个工作日。

5、离职或失业提取流程简化。职工与单位解除劳动关系且个人住房公积金账户已封存，申请提取2015年3月1日前账户余额，可通过单位批量代办或线下

临柜办理，审核时将不再收取离职证明、《就业失业登记证》或《就业创业登记证》。

进一步规范农民安居房建设政策

2019年12月31日，东莞发布《关于进一步规范农民住房建设的通知》（以下简称《通知》），其中明确，非经镇人民政府（街道办事处）批准同意的农民安居房，一律按现状停工。

02

市场

住宅供应：全年商品住宅供应面积485.52万平米，供应量连续6年回落

2019年，东莞全市共计推出商品住宅485.52万㎡/40118套，供应面积同比减少9.10%，供应量连续6年回落。

数据来源：CREIS中指数据

从各月供应情况来看，2月份受春节假期影响，楼市进入淡季，当月供应面积降至7.14万㎡的历史最低水平，随后月度供应逐月回升，下半年持续到11月份供应面积比较平稳，12月供应量大幅度提高至80万㎡水平。

数据来源：CREIS中指数据

住宅成交：全年商品住宅销售面积550.49万平方，同比去年小幅提升

2019年，东莞全市商品住宅共计销售550.49万㎡/48611套，销售面积同比增加7.30%。

数据来源：CREIS中指数据

从各月成交情况来看，2月份成交规模14.33万㎡为全年最低值，其余月份成交基本保持平稳，其中6月和12月份成交量比较突出，均突破60万㎡成交量，12月成交规模61.36万㎡达到全年峰值。

数据来源：CREIS中指数据

成交结构：刚需户型占比过半，高价格段产品占比整体增加

东莞市2019年商品住宅成交面积结构中，90-120㎡面积段产品占比过半，同比去年增加5.6个百分点，其余面积段产品占比均有所减少，其中140㎡以上面积段占比同比去年减少3.5个百分点。

成交价格段方面，受整体成交均价上涨影响，高价格段产品占比整体增加，其中25000以上价格段产品占比同比去年增长8个百分点。