2015年上半年东莞房地产二级市场住宅总结及后市展望

2015年上半年东莞房地产二级市场住宅总结及后市展望

（7月份）

东莞格兰名筑房地产开发有限公司 2015年7月30日

上半年东莞住宅刚需刷同期新高，预计下半年持续“两旺”态势。

经历2014年楼市低迷后，2015年宽松政策全面启动，央行多轮降息降准、3.30新政、公积金房贷新政等多项政策刺激楼市成交快速上行。“柳暗花明又一村”完全足以表达今年上半年楼市转变的春风景象。上半年东莞住宅供需双双刷历史同期新高，其中住宅成交410.81万㎡，创下历史第二高位，仅次于2013年下半年的418.54万㎡。在成交量大幅上升的背后，显露着东莞改善需求大幅释放、经济型别墅持续走热、深圳客外溢明显增强等市场特征。下半年政策环境定向宽松不变，预计楼市将持续“供需两旺”态势。值得注意的是，近日深圳多家银行开始收紧信贷，将逼使深圳客大幅入莞，下半年临深区域或量价齐飞。

2015年上半年东莞住宅市场分析鱼骨图：

上半年楼市背景：

先前降息降准、减税降费等政策逐渐显效，二季度经济增速有所回升。从整体看，上半年我国经济整体有所复苏，但国内产能过剩、市场总需求不足问题仍然凸显，全国经济依然疲软，回升基础较弱，未来下行压力仍然较大。

回顾2014年，多地逐渐放开限购令，9月“认贷不认房”新政出台以及11月央行启动近2年来首次降息。进入2015年，包括央行实现第四次降息力度空前、3.30房贷新政出台、公积金房贷新政出台等宽松政策陆续出台，政策环境更加宽松。另外，我国“一带一路”战略布局、“互联网+”概念兴起以及宽松政策持续升级引发市场投资热，令上半年股市持续大涨迎“疯牛”行情。宽松的资金、政策环境支持和部分股市套利资金流入迅速推动楼市回暖升温。

（一）新增供应状况

2015年上半年东莞新增商品房供应总体情况：（商品房包含厂房数据）

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2015年上半年有118个项目出现新增供应，商品房总供应436.61万㎡，面积同比2014年同期上升63.26%，同比2013年上升24.33%。

楼市环境向好助涨房企推货热情，住宅供应量创历史同期新高。

上半年促市政策陆续出台、楼市环境持续向好令到市场运行畅通。2015年上半年，东莞住宅供应377.88万㎡，同比2014年同期上升66.64%，同比2013年同期上升18.97%。上半年住宅新增供应量创下历史同期新高，究其原因：一、市场环境向好，开发商心态积极从而加大推货力度。尤其是知名房企从一季度开始已启动业绩冲刺任务，从推货力度大和节奏紧凑这两点可以看出。二、可售的后备货源比较充足。去年市场动荡，许多项目明显放缓工程进度，将入市时间推迟到今年，令到今年可推货量比较充足。又正好遇上上半年楼市行情较好，许多开发商的入市信心大幅提升，推货热情高涨从而加快入市步伐。

别墅供应量创同期第二高位，经济型别墅成供应主力。

上半年，别墅总供应量高达1353套，创历史同期第二高位，仅次于2013年上半年。去年上半年受市场低迷影响，许多别墅项目工程明显放缓，造成去年上半年别墅供应十分萎靡。从去年四季度开始，中央多项救市政策陆续出台带动市场环境逐渐好转，尤其是今年上半年救市措施逐渐升级，市场环境明朗化促使许多开发商明显加快推售别墅产品。如天林湖花园、中熙香缇公馆、碧水云天、誉景名居、悦园花园等在去年未能如期开盘的项目纷纷抢在今年上半年入市，全市别墅供应量大增。

近两年经济型小别墅凭着低总价、性价比高等优势逐渐走热，越来越多开发商顺势加大经济型别墅的供应比例。今年上半年250㎡以下的别墅供应套数占全市的比重接近60%，经济型别墅成为别墅市场供应主力，其中包括有金地城南艺境、南部湾·万科城、保利生态城、大运城邦益田金地艺境花园、誉景名居、碧桂园豪等项目集中供应。

新盘海量入市，松山湖片区供应量“井喷”刷新高。

上半年，松山湖片区住宅供应量“井喷”8616套刷历史新高，其中东坑、寮步、松山湖表现尤为活跃，分别是2599套、2549套、1908套。我们注意到，2013年之前松山湖片区新盘较少，在近两年才逐渐增多。其中碧桂园豪庭、星城翠珑湾、中惠松湖城、万科松湖传奇、松湖里的鱼等9个项目均于2014年下半年入市，加上今年上半年东莞入市的纯新盘大部分也集中在松山湖片区，造成上半年松山湖在售新盘明显增多。上半年众多新盘集中海量供应，促使松山湖片区住宅供应量暴增，创下历史高位。从区域分布看，东坑有碧桂园豪庭强势进军；寮步有纯新盘宏远康城假日、万润广场和广源阳光里入市以及万科松湖传奇、星城国际花园、中惠·松湖城大幅放量供应；松山湖有星城翠珑湾、紫檀山、锦绣山河等项目持续供应放量。

（二）新开工状况

市场环境向好，开发商囤地惜售心态严重。

上半年东莞住宅新开工334.29万㎡，环比2014年下半年下降20.65%，同比2014年同期下降33.64%。2014年上半年住宅开工量出现高位，主要由于2013年楼市行情较好，许多房企收金颇厚且对后市走势预期较高从而加快土地开工步伐，而2014年楼市环境动荡导致许多开发商信心大失，明显放缓工程进度。而今年上半年住宅开工量继续大幅下滑，究其原因：一、从今年年初始市场走向逐渐明朗，相当部分开发商囤地惜售心态尤为严重。二、万科、中信、恒大等知名房企在莞的土地储备量不足，上半年出现住宅开工的项目中，属于这些知名房企的项目寥寥无几，造成全市住宅开工量下滑明显。三、部分开发商由于去年业绩较差，开发资金不足导致今年上半年以“去库存，快速回笼资金“为工作重心，暂缓储备土地的开发。

（三）库存供应状况

楼市火热加速消化库存，消化周期逐步缩短至8个月。

如下图所示，上半年尤其从3月份开始住宅库存持续下降，消化周期逐步缩短，主要由于多项政策利好刺激，楼市火热加速消化库存所致。截止2015年6月30日，东莞住宅市场库存量为536.81万㎡，环比小幅下降2.64%。根据过去一年的市场消化成绩计算，6月东莞住宅市场消化周期为8.2个月，环比5月大大缩短了一个月，主要是由于6月众多品牌房企实现年中业绩冲刺，库存得到快速消化所致。从物业类型看，洋房库存为387.23万㎡，环比5月下降2.72%，同比上升9.87%；公寓库存为57.11万㎡，环比5月上升3.21%，同比上升64.50%；别墅库存为92.48万㎡，环比5月下降5.61%，同比下降11.26%。