金融市场学小论文

金融学作业

讨论题：（1）房地产市场是产品市场还是金融市场？

（2）北京房地产的未来趋势。

（1）房地产市场是产品市场还是金融市场？

答：从目前的局势上看，我认为房地产市场是一个产品市场。理由如下：针对个人的理解，我认为房地产市场是以房产作为交易的一种交易市场，它就像人们购买的商品一样，可以进行房屋商品的交换。针对市场上的流通，其房屋财产既有一定的使用权，又有一定的处分权，即当人们购买到了房子时（在不考虑限贷、限购和其他各种风险的情况下），既可以

使用这个房子，也可以对所购买的房子进行处置，包括各种家具和财产。

简单地说，房地产市场与参与者之间是一个简单的买卖关系，所交易的产品是实际产品，该市场也是提供服务的场所，为生产者和消费者而提供的

一个具有服务质量的交易场所。又可以称之为：房地产市场是一般的有形市场。相对地，房地产市场与借贷或委托代理没有任何关系，它的核心在于房产，是以房产作为交易对象，是房屋与房屋之间的交换，而不是通过

货币资金来进行交易。此外，房地产市场具有供求关系，包括供不应求和

供过于求。它是由双方的供求关系决定于交易双方利益的重要因素，而且

它还能够对整个房地产进行合理地优化资源配置。因此，房地产主要是以

一般的有形市场为主，很少看到无形市场。

我的结论：房地产市场是一个产品市场。

（2）北京房地产的未来趋势。

答：从目前的局势上看，本人认为北京房地产的未来趋势还会进一步降低，并处于冷市状态。理由如下：

1、举一个简单的实例：其实房地产就像人们购买的商品一样，一个

开发商在规划土地时，先考虑一下土地的实际面积。然后在规划。

一般情况下，如果不考虑其他因素，这座房子建成了，人们肯定

会利用足够的金额来买房子。如果在某个区域建造了10个房子，

整好有10个人来购买的话，那就显得非常合适，因为一下子就能

满足购房者对购房的需求，这种现象叫做供求平等。

但是如果说某个区域建造了10座房子，却有15个、20个甚至更多的人买房子，那么房子肯定不能满足买房人的需求。以15

个买房子的人为例，有10座房子，只能由10个人购买这座房子，

那么剩下的5个人是无法住上这栋房子的，他们有可能到别的地

方去买房，有可能住在10个房子里面的地下室去，这种现象叫做

供不应求。对于供不应求，我想说一下，第一个地区的房子虽然

不够用，但是人们的确有办法可以到别的地方买房。不过从目前

来看，我国像北京这样的一线城市并不是因为土地面积广就一定

能建造许多房子，像北京这座城市，其土地面积是有限的，以后

的土地资源会越来越少，规划者很难找到在北京市内建造房子，

并不得不在北京以外的地区建房，这就体现了土地资源的稀缺性。

尽管那5个人在别的地方买到了房子，随着人口的不断攀升，越

来越多的人（尤其是外地人）都来到北京买房，这就加大了规划

者对规划房子的难度。而土地面积也会随之而减少，房子的数量不够用了。为了解决这一难题，政府想尽一切办法来提高住房价格，以稳定房子居住的空间。可是新的问题又来了，人们可以向银行申请贷款来购买房子。因此政府可通过出台限购和限贷政策，并且中央银行上调存款准备金率，结果降低了购房者对买房的欲望，人们只能持有一种观望的态度等待房价下降。

还有就是投资者为了追求更高的利润，决定去操纵整个房地产市场，使得房地产难以下跌，进而失去了房子的价值。一般地，经济学有这样一个原理：价值决定价格，价格是价值的反映。可是现在，在金融危机的背景下，在限购与限贷的背景下，钱就越来不值钱了。投资者不考虑房子本身的价值来操纵价格，其这种行为非常不好，对北京的整个房地产市场造成了很大的影响，房地产市场就感到非常“寒冷”。人们持房价观望的态度非常强烈，都希望房子降下来再买，但是对投资者会带来不小的亏损。这就是本来房子的供给量高，却失去了价值，没人或者没有能力买房的，以便构成了供过于求的现象。

2、从上面的例子可知：我认为，不管是供求平等、供过于求还是供不应求，都不能掉以轻心。目前，北京的大兴、亦庄、顺义、昌平、房山、朝阳、海淀、通州等区域都有各式各样的房子，不同的地区房子的价格是不同的。随着“金九银十”的到来，各地都增加了楼市的开盘价。以通州的经贸国际城为例，从资料上可以看出，其预计开盘均价为14000-15000元/平米，户型面积为79-118平米的2-3居。项目目前

3、4号楼在售，其中3号楼均价20000元/平米，4号楼均价19800元/平米，最低均价为19300元/平米。我觉得，这些数据表明，政府是想鼓励投资者和老百姓们买房，通过降低价格来调控经济，使得他们住房有保障。

3、尽管如此，房子的价格整体上是难以降低的，因为像北京的土地资源是有限的，政府不可能放松对限购和限贷的政策。只能再一次加强对经济的各种干预，从而不断的调控经济，使得经济处于稳定化的发展。此外，在限购和限贷的背景下，随着房子的供给量的不足，可能下半年还会出现增加银行的存款准备金率和扩大加息通道，这会导致银行的信贷规模逐渐减小，加大银行贷款发放的压力，进一步的出现房贷负增长的现象。就目前的经济形势来看，CPI（居民消费价格指数）居高不下，加息预期强烈，限购和限贷持续性的严格控制都会引起放贷量的大幅下降。因而随着新一轮房价政策的出台，楼市调控难以松动，这就是房子难以下降的原因，降低了投资者和老百姓对购房的信心。也就因此其会对房价还会产生浓厚的观望态度，房地产市场仍然处于低迷状态。

我的结论：北京房地产的未来趋势还会进一步的往下降，而且还会处于冷市（低迷）状态。