2020年(项目管理)深圳市工业项目建设用地控制标准(版)
《深圳市城市规划标准与准则》局部修订(第4章 密度分区与容积率)
4.2.4
居住用地地块容积率等级分为 5 个等级区间， 对应的密度分区基准容积率及容积率上限宜符合表 4.2.4 规定。
表 4.3.1
居住用地地块容积率指引
表 4.2.4 分级 1 2 3 4
4.2.5
居住用地地块容积率指引 基准容积率 3.2 2.8 2.2 1.5 容积率上限 6.0 5.0 4.0 2.5 4.3.2
表 4.2.12 物流仓储用地地块容积率 分级 1 2 用地性质 仓储用地（W1） 物流用地（W0） 容积率上限 3.0 4.0
《深标》 （2014 年 1 月 1 日）
4.4 4.4.1 修正系数
地块规模修正系数
2018 年局部修订
地块容积及容积率与地块规模大小有关，一般情况下，居住用地、商业服务业用地、工业用地及物流仓储用 地的基准用地规模宜按表 4.4.1 执行。地块面积小于等于基准用地规模时，地块规模修正系数为 0。地块面积 大于基准用地规模时，地块修正系数按超出基准用地规模每 0.1 公顷计 0.005 并累加计算，不足 0.1 公顷按 4.2.8 居住用地地块容积率与地块规模大小有关，一般情况下，以 1 公顷为基准用地规模。地块大于或小于基准用 地规模，地块容积率均应折减。地块规模修正系数宜按表 4.2.6 执行。 0.1 公顷修正，最大取值小于等于 0.3。 表 4.4.1 基准用地规模
FAR 规划＝FAR 基准×（1+ A1）×（1+A2）…；
式中：FAR 基准——密度分区地块基准容积率；
（公式 4.2.3）
容积是地块开发因特定条件，如公共服务设施、市政交通设施、历史文化保护、绿地公共空间系统等因公共 利益制约而转移的容积部分；地块奖励容积是为保障公共利益目的实现而奖励的容积部分，地块奖励容积最 高不超过地块基础容积的 30%。地块容积宜按下式计算：
2020年(项目管理)深圳市工业项目建设用地控制标准(版)
7000
X43
生物材料
9000
7500
X44
新型功能材料
9000
7500
X45
结构功能一体化材料
9600
8000
X46
超材料
9600
8000
X47
纳米材料
9600
8000
X48
超导材料
9600
8000
X49
新型环保节能材料
8400
7000
X50
新型工程塑料
9600
8000
X51
稀土功能材料
9600
元平方米代码行业一类地区二类地区x1生物产业x11生物医疗96008000x12生物医药1440012000x13生物农业60005000x14生物环保60005000x15生物制造96008000x2新能源产业x21太阳能96008000x22核能96008000x23风能96008000x24生物质能84007000x2584007000x26新能源汽车108009000x3互联网产业x31互联网应用服务54004500x32互联网基础服务72006000x4新材料产业x41电子信息材料108009000x42新能源材料84007000x43生物材料90007500x44新型功能材料90007500x45结构功能一体化材料96008000x46超材料96008000x47纳米材料96008000x48超导材料96008000x49新型环保节能材料84007000x50新型工程塑料96008000x51稀土功能材料96008000x52高性能纤维及其复合材料90007500x6新一代信息技术产业x61新一代信息网络54004500x62移动互联网54004500x63云计算114009500x64物联网72006000x65三网融合72006000x66集成电路108009000x67新型显示产业链102008500x68新型元器件与专用设备96008000x69高端软件与信息服务48004000x7制造业办公研发代码行业一类地区二类地区x71战略性新兴产业办公研发1800015000x72高新技术产业办公研发1800015000x73先进制造业办公研发1800015000x74优势传统产业办公研发120001000013农副食品加工业131谷物磨制37903160132饲料加工55304610133植物油加工46103840135屠宰及肉类加工26802230136水产品加工26802230137蔬菜水果和坚果加工28302360139其他农副食品加工4610384014食品制造业141焙烤食品制造26002400142糖果巧克力及蜜饯制造38703230143方便食品制造32002670144液体乳及乳制品制造38703230145罐头制造30502540146调味品发酵制品制造33802810149其他食品制造3780315015饮料制造业152酒的制造43303610153软饮料制造4780399015
深圳市建设工程项目施工标准化管理规范标准
总则术语基本规定项目组织管理策划管理合同管理质量管理职业健康与安全管理文明施工与环境管理进度管理项目资源管理成本管理风险管理沟通管理信息管理标准管理竣工收尾管理管理绩效评价为建立具有特色的建设项目施工标准化管理规体系，全面贯彻实施各类工程建设标准，实现对工程建设项目施工全过程的有效监管，从工程技术、质量、安全、工期、成本等全面提升我市建设项目管理水平，依据《建设工程项目管理规》 GB/T 50326、《施工企业工程建设技术标准化管理规》 JGJ/T198、《市工程建设标准化实施方案》深建字〔2022〕97 号和《市施工企业工程建设标准化管理规》SJG××-201 ×制定本规。
在市围的各类建设工程施工项目 (以下简称：工程项目) 应按照本规，以“健全体系与架构、完善标准与制度、规职责与权限、注重运行与绩效、持续改进与提高”为原则，实施工程项目标准化管理。
项目经理部是工程项目标准化管理实施活动的主体，在企业的工程建设标准化体系框架下，全面负责工程项目标准化管理的建立、实施、检查改进、自行评价等。
并接受企业、社会的监督。
项目标准化管理应鼓励自主创新，采用先进的管理技术和现代化管理手段，以提高项目管理创新和竞争能力，建立工程项目施工的最佳秩序，获得良好的工作效率和项目效益为目的，项目经理部开展工程项目标准化管理活动除应符合本规外，还应符合国家、省和市现行相关法律、法规、工程建设标准规的规定，并接受政府行政主管部门的监督管理及行业自律管理。
工程项目( construction project)依法备案的新建、扩建、改建等各类建设工程施工项目，包括总承包和专业分包项目，有起止日期的、达到规定要求的一组相互关联的受控活动组成的施工全过程，包括施工、试运行、竣工验收和考核评价等。
控制项 (control item)项目标准化管理过程中，要求必须达到的基本要求条款。
普通项(general data )项目标准化管理过程中,应该做到的条款。
深圳市工业项目建设用地控制标准
市工业项目建设用地控制标准（2012版）市经济贸易和信息化委员会市科技创新委员会市规划和国土资源委员会市统计局二○一二年四月目录市工业项目建设用地控制标准（2012版） (1)表1 投资强度控制标准 (4)表2 土地产出率标准 (10)表3 产值能耗标准 (16)表4 容积率控制标准 (22)表5 地均纳税额标准 (28)表6 成长率标准 (30)表7 土地弹性出让年限控制标准 (32)附件1：控制标准应用说明 (32)附件2：国民经济行业分类注释 (35)市工业项目建设用地控制标准（2012版）一、为贯彻落实《市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，加快我市产业结构调整，实现“速度”向“质量”跨越，推动城市成功转型，根据《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）和《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）文精神，制定本市工业项目建设用地控制标准（以下简称标准）。
二、本标准是工业用地项目前置评估、资格审查和核定工业项目用地规模，以及签订产业用地发展协议书加强工业项目用地后续管理，推动产业转型升级和评价用地效益的重要依据。
三、本标准适用于新建、扩建、拆除重建工业项目及其配套工程。
四、本标准由投资强度、土地产出率、产值能耗、容积率、地均纳税额、成长率和土地弹性出让年限七项指标构成。
建筑系数、行政办公及生活服务设施用地面积所占比重、绿地率三项指标执行国土资源部《工业项目建设用地控制指标》（国土资发[2008]24号），不列入本标准。
工业项目建设用地必须同时符合投资强度、土地产出率、产值能耗、容积率、土地弹性出让年限等五项指标，申请用地企业还应达到地均纳税额或成长率指标其中一项指标的控制要求。
具体如下：（一）工业项目投资强度应当不低于表1中规定的相应指标值；（二）工业项目土地产出率应当不低于表2中规定的相应指标值；（三）工业项目产值能耗应当不高于表3中规定的相应指标值；（四）工业项目容积率应当不低于表4中规定的相应指标值，工艺流程或生产安全上有特殊要求的例外；（五）工业项目地均纳税额须不低于表5中规定的相应指标值或成长率须不低于表6中规定的相应指标值；（六）工业项目土地弹性出让年限应当符合表7中规定的相应年限要求。
深圳市人民政府关于印发深圳市工业项目建设用地审批实施办法的通知
深圳市人民政府关于印发深圳市工业项目建设用地审批实施办法的通知文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2006.06.05•【字号】深府[2006]94号•【施行日期】2006.06.05•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地资源正文深圳市人民政府关于印发深圳市工业项目建设用地审批实施办法的通知（2006年6月5日深府〔2006〕94号）《深圳市工业项目建设用地审批实施办法》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市工业项目建设用地审批实施办法第一条为了加强深圳市（以下简称本市）城市规划土地管理，落实产业政策，提高工业用地集约利用水平，规范工业项目建设用地申请审批程序，根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、中共深圳市委深圳市人民政府《关于进一步加强城市规划工作的决定》（深发〔2005〕17号）、市政府《关于印发〈深圳市建设用地审批工作规则〉的通知》（深府〔2004〕176号）的要求，结合市委四届四次全会关于土地审批权全部收归市政府，实行土地集中统一管理的决定，制定本实施办法。
第二条本市工业项目建设用地审批，适用本实施办法。
第三条本市工业项目建设用地审批权由市政府统一行使，实行工业项目建设用地的统一规划，统一审批，科学布局，集约利用。
第四条本市工业项目建设用地安排以深圳市产业导向目录、工业布局规划、近期建设规划为指引，严格执行《深圳市工业项目建设用地控制标准（试行）》，继续加强约束条件下以空间统筹为优先的建设用地管理，通过规划控制与引导，进一步优化产业结构，提升城市功能，控制土地增量，盘活土地存量，真正体现高效、集约和统筹的战略思想。
第五条工业项目建设用地申请应按程序上报市政府常务会议审定。
重点工业和高新技术项目可专题报市重点工业和高新技术项目用地协调小组会议审定，报市政府备案。
市高新技术产业园区内的工业项目建设用地，由市高新技术产业园区领导小组审批后，报市政府备案。
深圳市人民政府关于印发深圳市工业项目建设用地控制标准
深圳市人民政府关于印发深圳市工业项目建设用地控制标准（试行）的通知深府〔2006〕93号《深圳市工业项目建设用地控制标准（试行）》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市工业项目建设用地控制标准（试行）一、为落实市委市政府提出的建设“和谐深圳效益深圳”的目标要求，加强工业项目建设用地管理，促进土地资源的集约利用和优化配置，根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）和市政府《关于贯彻落实国务院关于深化改革严格土地管理决定的通知》（深府〔2004〕204号）精神，制定本市工业项目建设用地控制标准（以下简称标准）。
二、本标准是工业用地项目前置评估、资格预审和审批工业项目用地规模，以及加强工业项目用地后续管理，评价用地效益的重要依据。
三、本标准适用于新建、改建、扩建工业项目及其配套工程。
四、本标准由投资强度、土地产出率、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地面积所占比重五项指标构成。
工业项目建设用地必须同时符合这五项指标。
具体如下：（一）工业项目投资强度应当不低于表1中规定的相应指标值；（二）土地产出率应当不低于表2中规定的相应指标值；（三）容积率控制指标应当不低于表3中规定的相应指标值；（四）工业项目的建筑系数应当符合表4中规定的相应指标值；（五）工业项目配套的行政办公及生活服务设施用地面积所占比重应当符合表5的规定，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
五、在签定土地使用权出让合同时，必须在合同中明确约定上述五项控制性指标要求及违约责任。
六、工业项目建设应当采用先进的生产工艺、生产设备，缩短工艺流程，节约使用土地。
对适合多层标准厂房生产的工业项目，应当进入多层标准厂房，不予单独供地。
分期建设的工业项目应当分期申请建设用地。
七、工业项目建设应当严格控制厂区绿化率，提高工业项目土地集约利用率。
八、本标准由正文（表1—表5）、控制指标应用说明（附件1）、《国民经济行业分类注释》（附件2）共三部分组成。
政策解读：深圳市2020年度城市更新和土地整备计划
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33
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20
15 12 11
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5
5
1.5
0
15 14
6 0
2020年总规模较2019年增加约30公顷。其中： ① 南山区2019年已无增量，今年新增1.5公顷； ② 宝安及龙岗区分别增加10公顷、24公顷。
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33
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54 01.5
0
2020年深圳市拆除重建类城市更新单元计划用地规模共 计679公顷，其中： ① 罗湖区、龙岗区、宝安区三区占到总量的62%； ② 前海合作区无更新规模。
250
200
193
149 150
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50 0
79 53
7
40 56 48 60
2020年深圳市拆除重建类城市更新单元计划用地规模较 2019年增加了49公顷。其中： ① 福田区、罗湖区、南山区较2019年规模有所增加，宝
8.9平方公里； ② 盐田、前海无任务。
200
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180 180
180 170
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0
0
2020年产业空间整备专项工作任务较2019年减少了2平 方公里，可以看出： ① 原关外区域外依然为主要供应区域； ② 宝安区、龙岗区各增加60公顷，光明区减少270公顷、
土地整备利益统 筹工作任务 7%
其他土地整备工 作任务 23%
2020年(建筑工程管理)深圳市绿色建筑设计导则
（建筑工程管理）深圳市绿色建筑设计导则深圳市绿色建筑设计导则Design Guide for Green Building of Shenzhen●深圳市地方建筑设计指引●编制部门：深圳市建筑科学研究院●批准部门：深圳市规划局●日期：二○○七年编制说明导则编制组经广泛调查研究，参考国内外有关标准，并在征求广泛意见的基础上，制定了本导则。
本导则由总则、术语、基本规定、居住建筑设计、公共建筑设计共五章和八个附录组成。
本导则第四章居住建筑设计与第五章公共建筑设计分别由规划、建筑、结构、给排水、通风与空气调节、电气六部分组成。
本导则由深圳市规划局负责管理。
本导则主编单位：深圳市规划局深圳市建筑科学研究院深圳市绿色建筑设计导则目录1 总则 (1)2 术语 (2)3 基本规定 (5)4 居住建筑设计 (7)4.1 规划 (7)4.2 建筑 (13)4.3 结构 (16)4.4 给排水 (17)4.5 通风与空气调节 (19)4.6 电气 (21)5 公共建筑设计 (22)5.1 规划 (22)5.2 建筑 (27)5.3 结构 (31)5.4 给排水 (32)5.5 通风与空气调节 (34)5.6 电气 (36)附录A 深圳地区部分常用植物、乡土植物及具生态功能植物列表 (38)深圳市绿色建筑设计导则附录B 场地各功能区的植物配置表 (40)附录C 不同面层的表面特性 (42)附录D 节水率和非传统水源利用率的计算 (44)附录E 不同下垫面的径流系数 (45)附录F 深圳市月平均降雨量及蒸发量 (46)附录G 空调机组安装位置 (47)附录H 各环境区域对光干扰的限制值 (50)1 总则1.0.1为贯彻执行节约资源和保护环境的国家技术经济政策，促进深圳市循环经济的发展，规范、指导深圳市绿色建筑设计，特制定本导则。
1.0.2本导则适用于新建、改建、扩建的居住建筑和公共建筑中的办公建筑、商场建筑和旅馆建筑。
1.0.3深圳市绿色建筑设计应统筹考虑建筑全寿命周期内节水、节地、节能、节材、保护环境与满足建筑功能之间的辨证关系。
深圳市人民政府关于印发深圳市物流项目建设用地控制标准的通知
深圳市人民政府关于印发深圳市物流项目建设用地控制标准的通知文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2007.11.20•【字号】深府[2007]248号•【施行日期】2007.11.20•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文深圳市人民政府关于印发深圳市物流项目建设用地控制标准的通知（深府〔2007〕248号）各区人民政府，市政府直属各单位：《深圳市物流项目建设用地控制标准》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市人民政府二○○七年十一月二十日深圳市物流项目建设用地控制标准一、为落实科学发展观，促进深圳市物流设施建设的规范化、标准化及物流用地效益的提高，为物流项目用地审批和评估提供依据，制定本标准。
二、本标准依据深圳市现代物流业发展的目标要求，结合实际情况制定。
三、本标准适用于市域物流建设项目的用地规模审核，包括以招标拍卖挂牌方式出让物流建设用地的预控指标设定，以及物流企业用地的效益评估等。
四、本标准由投资强度、货物单位面积堆存量、平均存储周期、有效仓储面积比例、容积率、建筑密度、配套设施七项控制指标构成。
物流项目建设用地必须同时符合这七项指标。
具体如下：（一）物流项目投资强度应当不低于表2中规定的相应指标值；（二）货物单位面积堆存量应当不低于表3中规定的相应指标值；（三）平均存储周期应当不高于表4中规定的相应指标值；（四）有效仓储面积比例应当不低于表5中规定的相应指标值；（五）容积率应当不低于表6中规定的相应指标值；（六）建筑密度应当控制在表7中规定的指标值范围内；（七）物流项目配套的行政办公及生活服务配套设施建筑面积所占比重应符合表8的规定，严禁在物流项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
五、物流建设项目用地，需符合市发展改革部门编制的《年度产业导向目录》，并取得相关的核准意见书。
分期建设的物流项目应当分期申请建设用地。
M1改M0
销售：（⼯工业⽤用地基准地价+办公⽤用地基准地价）*50%原有合法⾯面积可分割销售：配套设施相应物业基准地价×50%×5倍持有（增容）：配套商业设施按商业公告基准地价补缴其他配套设施按相应物业公告基准地价的50%补缴配套：办公；单身公寓；⼩小型商业服务设施配套部分（≤30%）可份额转让分割转让：（⼯工业⽤用地基准地价+办公⽤用地基准地价）*50%-已缴纳地价整体转让：按照⼯工业⽤用地公告基准地价补缴持有（增容）：（⼯工业⽤用地基准地价+办公⽤用地基准地价）*50%*50%-已缴纳地价产业⽤用房（≥70%）增加建筑⾯面积（按照公告基准地价的50%补缴）深标基准≥6⾮非住宅功能部分地价按基准地价2倍计缴按市场评估标准部分：⾸首次缴交⽐比例例不不得低于30%，余款1年年内交清按其他标准计收的地价部分：⾸首次缴交⽐比例例不不得低于50%，余款1年年内交清地价不不计息分期缴纳∑基准地价*建筑⾯面积*适⽤用类型修正系数-⼟土地开发强度扣减项修正系数：0.5总部企业修正系数：0.5战略略性新兴产业修正系数：0.5现代服务业修正系数：0.6⾼高端制造业⿎鼓励发展类修正系数：1.0允许发展类修正系数：2.0以上限制发展类产业发展导向修正系数表宗地地价补交地价登记价格（前期⼯工程费-建安成本-管理理费）+交易易相关税费+已补交地价交易易价格（销售收⼊入）-总扣减⾦金金额合同约定可分割转让或整体转让的，按约定转让，免征竣⼯工之⽇日5年年内转让：核实征收或5%核定征收竣⼯工之⽇日5年年后转让：免征合同约定不不得分割转让或未明确，按办法第四条第⼆二款九种情形分割转让⾮非城市更更新类配套设施按照市场评估地价免缴⼟土地增值受益增值受益-扣减总额≤30%，免缴30%＜增值受益-扣减总额≤50%，缴50%50%＜增值受益-扣减总额≤100%，缴60%增值受益-扣减总额＞100%，缴100%可提供增值受益扣减项⽬目成交价格或计税参考价≤2万/m2，免缴2万/m2＜成交价格或计税参考价≤4万/m2，缴25%成交价格或计税参考价＞4万/m2，缴40%不不可提供⼯工⼚厂造价或扣减税费的相关凭证⼯工业楼宇部分《办法》实施后项⽬目⾮非⾃自⽤用部分不不予征收；⾃自⽤用部分按⾮非更更新项⽬目中的征收规则执⾏行行选择213号⽂文分割转让按更更新项⽬目⽬目前的征收规则执⾏行行选择按《办法》分割转让《办法》实施前的项⽬目城市更更新类⾸首次转让登记之⽇日起5年年内转让的核实征收按5%核定征收。
深圳市工业项目建设用地控制标准(2012版)资料
X3 互联网产业 X31 互联网应用服务 X32 互联网基础服务
X4 新材料产业 X41 电子信息材料 X42 新能源材料 X43 生物材料 X44 新型功能材料 X45 结构功能一体化材料 X46 超材料 X47 纳米材料 X48 超导材料 X49 新型环保节能材料 X50 新型工程塑料 X51 稀土功能材料 X52 高性能纤维及其复合材料
深圳市工业项目建设用地控制标准（ 2012 版）
深圳市经济贸易和信息化委员会 深圳市科技创新委员会
深圳市规划和国土资源委员会 深圳市统计局
二○ 一二年四月
目录
深圳市工业项目建设用地控制标准（ 2012 版） ..........................1 表 1 投资强度控制标准 ..........................................................4.. 表 2 土地产出率标准 ............................................................1..0 表 3 产值能耗标准 ..............................................................1..6 表 4 容积率控制标准 ................................................................2..2 表 5 地均纳税额标准 ..........................................................2..8 表 6 成长率标准 .......................................................................3..0. 表 7 土地弹性出让年限控制标准 ............................................3..2 附件 1：控制标准应用说明 ........................................................3..2 附件 2： 国民经济行业分类注释 ................................................3..5
深圳市地价测算规则 附表(2020年修订稿)
3．已出让用地需测算原合同剩余年期地价的，按照原已缴纳地价扣减已实际使用年期对应的地价进行测算，即土地剩余年期地价 = 原已缴纳地价 ×（1－已实际使用年期对应的土地使用年期修正系数）。其中，已实际使用年期对应的土地使用年期修正系数=土地已使用年期的年期修正系数÷土地出让总年期的年期修正系数，已使用年期和土地出让总年期对应的土地使用年期修正系数按照本表确定。
限整体转让
0.8
允许分割转让
1
4
表1中的建筑类型6-12
不得转让
0.6
限整体转让
0.8
允许分割转让
1
备注：
1．附表1中建筑类型4产权修正按照相应产权条件下的厂房及办公建筑类型分别修正。
2．产权条件情形依据土地使用权出让方案或供应合同确定。
3．已签订的供应合同中约定或不动产登记记载为“不得转让”、“自用”或“非商品性质”房地产，属于“不得转让”情形；已签订的供应合同中约定或不动产登记记载为“商品性质房地产限整体转让”的，属于“限整体转让”情形；
0.1
10
商业（不包括旅馆业建筑、肉菜市场、游乐设施、会议中心）、加油站
商业
1
11
游乐设施
0.4
12
加气站、肉菜市场
0.3
备注：
1．建筑类型（除公共租赁住房、安居型商品房、人才住房外）对应《深圳市城市规划标准与准则》。
2．上表中未涵盖的其他配建建筑类型按主体建筑类型地价标准测算地价。主体建筑类型是规划许可文件中面积占比最大的建筑类型；无法确定的按规划许可文件中的土地用途确定。
0.1
4
新型产业用地中的研发用房、物流建筑
201901-《深圳市城市规划标准与准则》局部修订(第 4 章 密度分区与容积率)对照表——新旧条文》
4.2.2
地块容积及容积率确定应满足公共服务设施承载力、交通市政设施承载力、历史保护、地质条件、生态保护 等要求，并满足日照、消防等规范要求。在特殊地区，还应满足文物保护、机场净空、气象探测环境保护、
4.2.3
地块容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成。其中，地块基础容积是在密度分区确定的基准容积 率的基础上，根据微观区位影响条件（地块规模、周边道路和地铁站点等）进行修正的容积部分；地块转移
附件 1： 《深圳市城市规划标准与准则》局部修订（第 4 章 密度分区与容积率）对照表——条文 《深标》 （2014 年 1 月 1 日） 2018 年局部修订
第 4 章 密度分区与容积率（条文）
本章在《深圳市城市总体规划（2010-2020） 》密度分区成果基础上，结合深圳容积率管理实践与经验，按照城市 总体空间结构、区位条件、交通条件、资源条件等综合确定城市密度与地块开发强度的空间分布，以充分发挥土地效 益、扩展城市空间资源、促进土地交通协调发展以及进一步塑造城市风貌特色。本章为指引性内容，提出的城市建设 用地密度分区；居住、商业服务业、工业、物流仓储等用地地块容积率确定的方法与指引区间，宜参照执行。
4.2.5
规划主管部门在本标准与准则基础上另行制定转移容积和奖励容积的相关规定。
《深标》 （2014 年 1 月 1 日）
2018 年局部修订
4.3 各类用地密度分区 4.3.1 居住用地地块容积率等级分为 4 个等级区间， 对应的密度分区基准容积率及容积率上限宜符合表 4.3.1 的规
定。密度三区范围内的居住用地地块若位于地铁站点 500 米范围内的，其容积率上限可按照密度一、二区 执行。
共服务设施和交通市政设施等用地地块容积率不作特别规定。 容积率不作规定。 4.2.2 地块容积率确定应满足市政交通设施负荷、历史保护、地质条件、生态安全等特殊要求，并满足日照、消防 等规范要求。居住用地地块容积率确定须同时校核所在地区的教育、医疗等公共设施服务水平。在特殊地段， 应满足文物保护、机场净空、电力电信通道、危险品仓库、核电站防护、地质缺陷以及生态敏感区等相关控 微波通道、油气管线防护、危险品仓库、核电站防护等相关控制要求。居住用地地块容积及容积率确定须同 制要求。 时校核所在地区的教育、医疗等公共设施服务水平。按本标准与准则确定的地块容积及容积率仅作为技术参 4.2.3 居住用地、商业服务业用地地块容积率上限是在密度分区确定的基准容积率的基础上，根据微观区位影响条 件（周边道路、地铁站点和地块规模等）进行修正。 居住用地、商业服务业用地地块容积率宜按下式计算： 考，具体地块容积及容积率应结合相关影响条件综合研究论证，按程序批准确定。
工业项目建设用地控制指标
工业项目建设用地控制指标一、工业项目建设用地控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标构成。
XX县属于六类地区第十四等，工业项目建设用地必须同时符合以下五项指标：（一）工业项目投资强度控制指标应符合附表的规定；（二）容积率控制指标应符合附表的规定；（三）工业项目的建筑系数应不低于30%；（四）工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。
严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施；（五）工业企业内部一般不得安排绿地。
但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%。
二、指标解释1、投资强度：项目用地范围内单位面积固定资产投资额。
计算公式：投资强度=项目固定资产总投资÷项目总用地面积其中：项目固定资产总投资包括厂房、设备和地价款。
2、容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积建筑物层高超过8米的，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
3、行政办公及生活服务设施用地所占比重：项目用地范围内行政办公、生活服务设施占用土地面积（或分摊土地面积）占总用地面积的比例。
计算公式：行政办公及生活服务设施用地所占比重=行政办公、生活服务设施占用土地面积÷项目总用地面积×100%当无法单独计算行政办公和生活服务设施占用土地面积时，可以采用行政办公和生活服务设施建筑面积占总建筑面积的比重计算得出的分摊土地面积代替。
4、建筑系数：项目用地范围内各种建筑物、用于生产和直接为生产服务的构筑物占地面积总和占总用地面积的比例。
计算公式：建筑系数=（建筑物占地面积＋构筑物占地面积＋堆场用地面积）÷项目总用地面积×100%5、绿地率：绿地率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
深圳土地城市化进程及土地问题探析
深圳土地城市化进程及土地问题探析谢涤湘;牛通【摘要】改革开放以来,深圳通过一系列卓有成效的土地政策创新,开启了土地快速城市化之路,然而率先冲破僵硬体制的深圳也较早遇到了土地问题的羁绊.文章首先根据深圳不同时期土地政策的特点,将深圳土地城市化进程划分为四个阶段:初步探索阶段、逐步完善阶段、城市化加速阶段及城市发展瓶颈阶段.其次梳理了快速城市化带来的土地问题:建设用地资源紧张、历史遗留问题突出及违法建筑的困扰等.最后针对产生的土地问题,认为有效盘活历史用地及挖潜存量土地是深圳破除城市发展障碍的关键,并在明晰土地产权、优化土地格局及土地立体化探索等方面提出了相关建议.【期刊名称】《城市观察》【年(卷),期】2017(000)004【总页数】10页(P50-59)【关键词】土地城市化;改革创新;新二元格局;产权制度改革【作者】谢涤湘;牛通【作者单位】广东工业大学建筑与城市规划学院;广东工业大学建筑与城市规划学院【正文语种】中文【中图分类】F299.2土地是人类必不可少的地域空间载体。
在当代社会，土地已不仅仅是一种资源，也具有资产、资本的属性。
高效、合理地利用土地，关系到国家经济社会的健康发展。
在这种背景下，土地制度作为国家的基础性制度，不仅与人民的生存息息相关，也事关国家和社会的现代化进程，因此对土地制度的改革成为推动社会进步发展的重要手段。
改革开放以来，国家逐渐放开了对土地的管控，允许一部分地区通过土地制度的改革来适应经济社会发展的需求。
深圳由一个南方边陲小镇跃身为为国内一线城市，与改革开放政策指引下的持续创新是密不可分的，而土地管理改革“当之无愧”是深圳改革创新业绩史中的重要组成部分[1]。
然而率先冲破僵硬体制的深圳，由于改革尚未完全到位，也更早碰到了改革突破带来的种种摩擦与矛盾[2]，特别是在土地改革方面，深圳经过早期的土地探索，在1992年至2004年对土地“统征统转”实现了“全域土地国有化”，为土地进入市场奠定了基础，但同时也带来了大量土地历史遗留问题。
深圳市土地利用总体规划(2006-2020年)
SHENZHEN CITY (2009-2020)目 录第一章 总则 (1)第二章 土地利用战略与目标 (8)第一节 土地利用战略 (8)第二节 土地利用规划目标 (9)第三章 土地利用结构调整和布局优化 (13)第一节 土地利用结构调整 (13)第二节 土地利用空间布局优化 (14)第四章 土地利用调控与空间管制 (16)第一节 土地利用调控 (16)第二节 土地利用空间管制 (19)第五章 建设用地节约和集约利用 (23)第一节 建设用地规模减量增长 (23)第二节 新增建设用地控制 (24)第三节 存量建设用地循环利用 (26)第四节 建设用地清退 (29)第五节 合理利用地下空间 (30)第六章 农用地保护与土地生态环境建设 (32)第一节 农用地保护 (32)第二节 优化生态用地结构与布局 (34)第三节 构建环境友好型土地利用模式 (36)第七章 规划体系和中心城区土地利用控制 (39)第一节 土地利用规划体系 (39)第二节 中心城区用地规划 (39)第三节 中心城区土地用途分区及空间管制 (40)第八章 土地利用重大工程和重点项目 (42)第一节 土地整治 (42)第二节 重大基础设施和民生项目用地保障 (42)第三节 重大产业用地保障 (45)第四节 围填海开发 (45)第九章 规划实施的保障措施 (47)第一节 促进土地利用模式转型的政策措施 (47)第二节 完善土地资源管理体制的政策措施 (49)第三节 推进土地资产资本管理 (51)第四节 规划实施监督和技术支撑措施 (53)附表 (56)SHENZHEN CITY (2009-2020)第一章 总则第1条 规划目的为了深入贯彻科学发展观，切实落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，更好地统筹土地资源的开发、利用和保护，加强土地宏观调控，实施最严格的土地管理制度，更好发挥深圳经济特区在中国土地管理制度改革和自主创新中的重要作用，保障经济社会可持续发展，促进特区一体化发展，依据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规和国家有关土地利用的方针、政策，制定本规划。
《深圳市地价测算规则》附表(20年修订稿)附表1建筑类型适用地价标准及修正系数表【模板】
（2020年修订稿）
附表1 建筑类型适用地价标准及修正系数表
序号
建筑类型
适用地价
类型
修正
系数
1
厂房（含新型产业用地中的厂房）
工业
1
2
仓库（含物流用地中的仓库）
1
3
公用设施、市政设施及施工配套设施、训考场、殡葬设施
0.3
交通设施（不含加油站、加气站、训考场、社会停车场（库）），综合管廊
2．在完成竣工验收后，或竣工验收前（含竣工超面积测算补缴地价情形）但规划许可文件或供应合同中已明确约定商业楼层和相应建筑面积的，按照相关文件中明确的商业楼层和相应建筑面积测算地价；其余情形的商业楼层和相应建筑面积按照宗地面积和建筑覆盖率等条件计算。
3.按照宗地面积和建筑覆盖率等条件计算各楼层商业面积时，宗地面积应扣除规划许可文件或供应合同中明确需要独立占地建设的学校等配套设施；规划许可文件或供应合同中明确需要设置在首层或其他具体楼层的配套设施，可在对应的商业楼层面积中扣除。满足上述规定后，各楼层商业面积按照逐层依次向上填充的规则确定。
0.9730
1.0700
1.0823
1.2242
24
0.7134
0.8341
0.8196
0.8976
59
0.9759
1.0721
1.0850
1.2279
25
0.7286
0.8496
0.8360
0.9168
60
0.9786
1.0741
1.0875
1.2314
26
0.7432
0.8642
0.8515
0.9351
2．宗地地价测算中土地使用年期的计算从地价测算时点起至土地使用期满时点为止，不足1年的按1年计。
“减量规划”求解城市土地饥渴症
“减量规划”求解城市土地饥渴症作者：暂无来源：《中国房地产业》 2013年第12期本刊记者│方帅“减量规划”这个词，悄然在土地学界成为热议名词，这与国土资源部当前大力落实的“流量控制”政策重点异曲同工，一定程度上代表了未来城市用地的改革方向。
用地压力广东省的土地“减量规划”显得尤为迫切。
据有关负责人介绍，截至2012年年底，广东省建设用地规模总量（2845.76万亩）已逼近2020年的规模指标（3009万亩），可用增量规模仅剩163.24万亩。
广东省的新增建设用地减量增长的压力不言而喻，其中以深圳市为最。
根据国务院已经批复的新版《深圳市土地利用总体规划大纲》（2006～2020），2020年建设用地规模不能突破976平方公里，而截至2012年年底，深圳市建设用地（含住宅、公共设施、工业用地）为917.77平方公里，也就是说，到2020年深圳可供新增的建设用地只有不到59平方公里。
在今年3月份深圳市召开的全市土地利用总体规划宣讲大会上，深圳市常务副市长吕锐锋指出，深圳新版土地规划中首次明确提出了“建设用地减量增长”的理念。
即通过逐年减少新增建设用地，逐年增加城市更新改造用地，开展建设用地清退等手段，实现建设用地总规模增长速度下降，形成“微增长”，规划远景目标是“零增长”或“负增长”。
类似用地紧张的城市不在少数。
按照国务院的用地批复，上海市到2020年建设用地规模为2981平方公里，而根据上海市政协人资环建委调研，上海市到2012年10月份建设用地规模已达2961平方公里，新增建设用地所剩无几。
今年5月上旬，上海市新农村建设9个试点镇之一的新浜镇传出消息，要着手编制郊野单元规划，三年减量建设用地逾100公顷。
上海市崇明县长兴镇，也提出了“建设用地减量化原则”，合理安排建设用地布局，逐步减少建设用地规模。
另一个用地紧张大省浙江，也有地市提出了减量用地的理念。
浙江省富阳市在控制新增用地规模上，提出了“减量化”目标，开始转变过去“外延扩张”的土地整理模式，把重点放在挖掘内部潜力上。
工业项目建设用地控制标准2024
工业项目建设用地控制标准2024工业项目建设用地控制标准2024工业项目建设用地控制标准是指为了合理规划、利用和管理工业用地，保障工业项目建设的安全和环境可持续发展而制定的一系列规定。
控制标准的制定与规划和建设管理密切相关，是实施工业用地规划和项目建设管理的重要依据。
2024年颁布的《工业项目建设用地控制标准》是我国工业用地规划和项目建设管理的重要法规，以下将就该标准介绍其主要内容。
1.控制标准的引言部分主要对标准的目的、适用范围和主要术语进行了解释。
其中，标准的目的是为了促进工业用地的合理利用和保护，减少土地资源浪费和环境污染，提高土地利用效益和环境质量。
标准适用于一切工业用地规划和项目建设，包括新建、改建和扩建工业用地的项目。
2.标准的内容包括土地目标利用率、土地要素利用率、用地布局、土地环境保护、土地资源效益和耕地保护六个方面。
在土地目标利用率方面，主要规定了工业用地的土地利用强度，即用地面积与建筑面积之比的控制要求。
土地要素利用率则关注土地利用的经济效益，要求充分利用土地要素，提高资源利用效率。
用地布局包括工业用地的空间规划和布局原则，要求工业用地的空间布局应合理，便于交通运输和资源供应，以及与周边环境相适应。
3.土地环境保护是标准的重要内容之一、标准规定了工业用地建设所需进行的环境评价和治理，要求对工业项目的环境影响进行评估，采取措施减少环境污染。
土地资源效益主要涉及土地利用的经济效益和社会效益，标准规定了工业用地项目的资源利用效益指标。
耕地保护是标准的另一个重点内容，要求工业用地建设要严格控制占用耕地的面积，确保耕地面积的稳定和基本农田的保护。
4.标准的实施主体是国土资源主管部门，标准对于国土资源主管部门的职责和监督要求进行了详细的规定。
标准还对违反标准的行为和相应的处罚进行了明确的规定，以保证标准的有效实施和长效管控。
总之，《工业项目建设用地控制标准2024》是一项重要的法规文件，为合理规划和建设工业用地提供了指导和监管，促进了土地资源的合理利用和保护。
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肥料制造
3790
3160
263
农药制造
3580
2980
264
涂料、油墨、颜料及类似产品制造
3890
3710
265
合成材料制造
4290
3580
266
专用化学产品制造
4290
3580
267
日用化学产品制造
4290
3580
27
医药制造业
271
化学药品原药制造
6510
5430
272
化学药品制剂制造
9030
表4容积率控制标准22
表5地均纳税额标准28
表6成长率标准30
表7土地弹性出让年限控制标准32
附件1：控制标准应用说明32
附件2：国民经济行业分类注释35
深圳市工业项目建设用地控制标准（2012版）
一、为贯彻落实《深圳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，加快我市产业结构调整，实现“深圳速度”向“深圳质量”跨越，推动城市成功转型，根据《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）和《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）文精神，制定本市工业项目建设用地控制标准（以下简称标准）。
二、本标准是工业用地项目前置评估、资格审查和核定工业项目用地规模，以及签订产业用地发展协议书加强工业项目用地后续管理，推动产业转型升级和评价用地效益的重要依据。
三、本标准适用于新建、扩建、拆除重建工业项目及其配套工程。
四、本标准由投资强度、土地产出率、产值能耗、容积率、地均纳税额、成长率和土地弹性出让年限七项指标构成。建筑系数、行政办公及生活服务设施用地面积所占比重、绿地率三项指标执行国土资源部《工业项目建设用地控制指标》（国土资发[2008]24号），不列入本标准。
3450
2870
31
非金属矿物制品业
312
水泥及石膏制品制造
2580
2150
313
砖瓦、石材及其他建筑材料制造
2600
2160
314
玻璃及玻璃制品制造
3200
2670
315
陶瓷制品制造
3630
3020
316
耐火材料制品制造
2980
2480
319
石墨及其他非金属矿物制品制造
2600
2160
32
黑色金属冶炼及压延加工业
七、在签订土地使用权出让合同时，必须在合同中明确约定容积率和土地弹性出让年限等指标要求及违约责任。
八、本标准由正文（表1-表7）、《控制标准应用说明》（附件1）、《国民经济行业分类注释》（附件2）共三部分组成。
九、根据我市土地资源状况、产业发展情况和最新的《产业导向目录》，市产业主管部门会同有关部门对本标准作适当修订，每两年发布一次。
十、本标准自2012年5月1日起施行。
表1 投资强度控制标准单位：元/平方米
代码
行业
一类地区
二类地区
X1
生物产业
X11
生物医疗
9600
8000
X12
生物医药
14400
12000
X13
生物农业
6000
5000
X14
生物环保
6000
5000
X15
生物制造
9600
8000
X2
新能源产业
X21
太阳能
9600
5360
4460
395
家用电力器具制造
6740
5620
396
非电力家用器具制造
9020
7510
397
照明器具制造
5150
4290
399
其他电气机械及器材制造
6070
5060
40
通信设备、计算机及其他电子设备制造业
401
通信设备制造
10920
9110
402
雷达及配套设备制造
7290
6070
403
广播电视设备制造
8000
X22
核能
9600
8000
X23
风能
9600
8000
X24
生物质能
8400
7000
X25
储能
8400
7000
X26
新能源汽车
10800
9000
X3
互联网产业
X31
互联网应用服务
5400
4500
X32
互联网基础服务
7200
6000
X4
新材料产业
X41
电子信息材料
10800
9000
X42
新能源材料
文化用品制造
3870
3230
242
体育用品制造
3390
2830
243
乐器制造
4000
3330
244
玩具制造
3370
2810
245
游艺器材及娱乐用品制造
5150
4290
25
石油加工、炼焦及核燃料加工业
251
精炼石油产品的制造
3580
2980
26
化学原料及化学制品制造业
261
基础化学原料制造
3840
3200
（项目管理）深圳市工业项目建设用地控制标准(版)
深圳市工业项目建设用地控制标准（2012版）
深圳市经济贸易和信息化委员会
深圳市科技创新委员会
深圳市规划和国土资源委员会
深圳市统计局
二○一二年四月
深圳市工业项目建设用地控制标准（2012版）1
表1投资强度控制标准4
表2土地产出率标准10
表3产值能耗标准16
7290
6070
404
电子计算机制造
11030
9190
405
电子器件制造
9590
7990
406
电子元件制造
7290
6070
407
家用视听设备制造
9750
8130
409
其他电子设备制造
6070
5060
41
仪器仪表及文化、办公用机械制造业
411
通用仪器仪表制造
7450
6210
412
专用仪器仪表制造
5150
工业项目建设用地必须同时符合投资强度、土地产出率、产值能耗、容积率、土地弹性出让年限等五项指标，申请用地企业还应达到地均纳税额或成长率指标其中一项指标的控制要求。具体如下：
（一）工业项目投资强度应当不低于表1中规定的相应指标值；
（二）工业项目土地产出率应当不低于表2中规定的相应指标值；
（三）工业项目产值能耗应当不高于表3中规定的相应指标值；
橡胶制品业
291
轮胎制造
5820
4850
292
橡胶板、管、带的制造
4530
3770
293
橡胶零件制造
4950
4120
294
再生橡胶制造
4290
3580
295
日用及医用橡胶制品制造
4540
3780
296
橡胶靴鞋制造
4470
3730
299
其他橡胶制品制造
3780
3150
30
塑料制品业
301
塑料薄膜制造
4250
除土地弹性出让年限指标外的其他六项指标，深圳高新区深圳湾园区可参照本标准适当提高。
五、本标准遵循“区别对待、分类指导、突出重点”的原则，对产业用地实施分类供应。优先保证市政府引进的战略合作产业项目和战略性新兴产业项目。
六、在签订产业用地发展协议书时，必须在协议书中明确约定投资强度、土地产出率、产值能耗三项指标要求及违约责任。
19
皮革、皮毛、羽毛（绒）及其制品业
192
皮革制品制造
3200
2670
20
木材加工及木、竹、藤、棕、草制品
201
锯材、木片加工
2580
2150
202
人造板制造
3890
3240
203
木制品制造
2430
2020
204
竹、藤、棕、草制品制造
2580
2150
21
家具制造业
211
木质家具制造
3010
2510
213
5370
4470
375
船舶及浮动装置制造
7370
6140
376
航空航天器制造
6430
5360
379
交通器材及其他交通运输设备制造
5370
4470
39
电气机械及器材制造业
391
电机制造
6030
5020
392
输配电及控制设备制造
5150
4290
393
电线、电缆、光缆及电工器材制造
5150
4290
394
电池制造
（四）工业项目容积率应当不低于表4中规定的相应指标值，工艺流程或生产安全上有特殊要求的例外；
（五）工业项目地均纳税额须不低于表5中规定的相应指标值或成长率须不低于表6中规定的相应指标值；
（六）工业项目土地弹性出让年限应当符合表7中规定的相应年限要求。
除上述要求外，工业项目还应符合《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》的有关规定。
8400
7000
X43
生物材料
9000
7500
X44
新型功能材料
9000
7500
X45
结构功能一体化材料