前期介入(万科物业管理)PPT课件
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5
什么叫前期介入
前期介入
规划设计阶段
营销策划阶段
施工建设阶段
前期介入—— 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产 开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施 工建设、竣工验收等，就参与介入 。
27.05.2020 6
第一阶段
规划
营
服交
设计 销 施
务付
阶段
工
中
策
心半
划建
成年
设
立
阶
计
阶 段
焦点五、消防中心、控制中心的设置以及“二合一”要求
焦点六、管理用房、员工宿舍、社区配套用房（关注国 家和地方政策法规）
27.05.2020
25
焦点六
物业管理用房
• 地产不重视，通过持续的沟通解决问题
– 以法规为依据：公式，形成地产规划要点报政府 部门批准，完全产权
– 物业管理用房面积公式＝？
需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨 早作功夫
焦点七、单车、摩托车停放点、公共洗 手间
焦点八、其他个案，如水景、山体、商 业布局与业态控制，商业排污管直径、 排烟、化粪池、灯箱设置，商业导向 及识别系统
27.05.2020 28
绿化带无排水沟，黄泥水外流
交付时已作好排水沟
27.05.2020 29
——通过管理用房富余解决； ——会所与管理用房对调解决（武汉花城）； ——架空层解决，通风问题、产权纠纷及业主感受（深圳花城） ——地产提供商业用房解决（深圳万科城） ——直接建一栋综合楼，最佳方案但实现很难 ——地产出资造社区周边购买员工宿舍（沈阳金色，深圳地产针 对一线员工关怀有此明确意见）
27.05.2020 27
——WGWG08-22《地产公司委托物业相关业务 操作规范》
27.05.2020 26
焦点六
物业管理用房
• 管理用房装修时间：预留至少3个月，重视解决水电问题
——确保入住后工作正常开展；
• 管理用房布局：“前店后厂”，“一站式服务”，‘集中式分 布‘
• 员工宿舍——难！痛苦! 影响大！ 】解决办法：
门禁系统 对讲系统 广播系统 巡更系统 车辆道闸系统 居家安防系统
• 主出入口及车场出入口的闭路监控 系统
• 断电后电控门禁系统的开启
– 考虑资源的合理利用（探头与围合红外， 滚动开发项目的技防设施前置利用）
– 组团封闭，防爬刺、防爬网、围墙高度
物防设施
27.05.2020 10
• 物防设施－优先关注，稳定、可靠、后 期成本低
27.05.2020 1
物业管理之前期介入
27.05.2020 2
前期物业管理
新的成功 新的开始
27.05.2020 3
前期物业管理包含哪些阶段？
27.05.2020 4
第一阶段
第五阶段
规划
设计 营 阶段 销
施 工
服交
务 中
付
心
建
成
新策划项目总设体流程图立至交
阶 阶段
付
半 年
内
段
27.05.2020
27.05.2020 14
防爬刺设置
27.05.2020 15
阳台或花园围墙的栅栏式红外
靠山区域栅栏式红外
27.05.2020 16
东莞高尔夫采光井的隐形防盗网，联接至中心
27.05.2020 17
监控镜头分布合理； 关键镜头的确定； 固定摄像机、三可变摄像机和一体化摄像机的选择适当； 红外报警的位置：关注工地围板，同步设置联动照明； 控制中心的选址
安 ——围墙：
防
介 ——防爬刺（网）：围墙、采光井、燃气
入 侧
管箱等
重 ——出入口
点 ——组团封闭
• 技防设施——分布合理，非多多益善 关键镜头的确定
27.05.2020 11
采光井等重要部位安装防爬设施
27.05.2020 12
外围墙三刺
半地下室围墙单刺
27.05.2020 13
局部防爬钉 管道防爬刺
施工阶段已经完成少量变更
物业补硬化，效果总差一点
27.05.2020 30
垃圾桶：大、盖、留缝排臭、 有烟灰缸，底部要硬化
左边为施工阶段作好，右边为物 业后期硬化。
焦点一、安防系统——围墙高度，闭路监控探头，夜间红外 补偿功能、红外周界防越系统、组团封闭、门禁对讲系统、 出入口门的形式（电动门、磁力门的利弊）、物防设施
27.05.2020 9
Leabharlann Baidu
焦点一：安防系统
安防系统
– 与物业管理方案中的安防体系相适应
周界红处线报警系 统
闭路监控系统
– 坚持必须的内容：
• 周边围墙及朝向区外一楼业主围栏 的红外报警系统
27.05.2020 18
大树构成了新的攀爬危险源
27.05.2020 19
大堂\单元玻璃门地弹簧 前期是90度限位, 经常造成门敞开,门禁系统形成虚 设,顾客很不满意,也存有较大安全隐患;后期改为无 限位地弹簧;
27.05.2020 20
防尾随装置，须另留置自行车和重物通行道道
27.05.2020 21
至内
新段项目总阶体流程图交
段
付
27.05.2020 7
第一阶段：规划设计阶段
员工宿舍 管理用房 垃圾站
社区配套用房
交通布局 安防、消防 整体布局
27.05.2020 8
第 一 阶 段 ： 规 划 设 计 阶 段
规划设计阶段
• 需要关注的焦点问题——春眠不觉晓 处处闻啼 鸟
武器： 形成项目的 物业管理设计要点 依据： 政策法规、项目特点、业主关注焦点 注意： 跟进方法、时机、手段、介入质量
27.05.2020 23
焦点二 道路交通系统
可移动止车石：控制主要车道乱停车，
27.05.2020 24
需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨 早作功夫
第
焦点三、照明交流设计——要考虑节能和控制的方便，多
一
路控制
阶 段
一键控制
商铺单独控制
：
规 划
焦点四、垃圾站及垃圾捅平面布置
设
垃圾捅的实用性
– 6.2.5.1管理用房的标准，当地法规有规定的，从 其规定；当地法规没有规定的，地产公司应按照 项目总建筑面积千分之二比例（不足50平方米的 按50平方米计）向物业公司提供管理用房，不足 部分由物业公司自行解决，由此产生成本应在物 业管理费测算时统筹考虑。
– 装修标准;不低于500元每平方米，地产支付
智能化技术在物业安全管理中的运用
27.05.2020 22
第 一 阶 段 ： 规 划 设 计 阶 段
需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨 早 作功夫
焦点二、交通布局——业主关注人车分流，特 别是规划有学校的路段 ；开放与封闭的协调； 防范车辆乱停放的设施
– 大门的设置考虑成本 – 停车场的集中分布 – 标识问题 – 高峰期车辆流量 – 开放式小区车辆的控制
什么叫前期介入
前期介入
规划设计阶段
营销策划阶段
施工建设阶段
前期介入—— 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产 开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施 工建设、竣工验收等，就参与介入 。
27.05.2020 6
第一阶段
规划
营
服交
设计 销 施
务付
阶段
工
中
策
心半
划建
成年
设
立
阶
计
阶 段
焦点五、消防中心、控制中心的设置以及“二合一”要求
焦点六、管理用房、员工宿舍、社区配套用房（关注国 家和地方政策法规）
27.05.2020
25
焦点六
物业管理用房
• 地产不重视，通过持续的沟通解决问题
– 以法规为依据：公式，形成地产规划要点报政府 部门批准，完全产权
– 物业管理用房面积公式＝？
需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨 早作功夫
焦点七、单车、摩托车停放点、公共洗 手间
焦点八、其他个案，如水景、山体、商 业布局与业态控制，商业排污管直径、 排烟、化粪池、灯箱设置，商业导向 及识别系统
27.05.2020 28
绿化带无排水沟，黄泥水外流
交付时已作好排水沟
27.05.2020 29
——通过管理用房富余解决； ——会所与管理用房对调解决（武汉花城）； ——架空层解决，通风问题、产权纠纷及业主感受（深圳花城） ——地产提供商业用房解决（深圳万科城） ——直接建一栋综合楼，最佳方案但实现很难 ——地产出资造社区周边购买员工宿舍（沈阳金色，深圳地产针 对一线员工关怀有此明确意见）
27.05.2020 27
——WGWG08-22《地产公司委托物业相关业务 操作规范》
27.05.2020 26
焦点六
物业管理用房
• 管理用房装修时间：预留至少3个月，重视解决水电问题
——确保入住后工作正常开展；
• 管理用房布局：“前店后厂”，“一站式服务”，‘集中式分 布‘
• 员工宿舍——难！痛苦! 影响大！ 】解决办法：
门禁系统 对讲系统 广播系统 巡更系统 车辆道闸系统 居家安防系统
• 主出入口及车场出入口的闭路监控 系统
• 断电后电控门禁系统的开启
– 考虑资源的合理利用（探头与围合红外， 滚动开发项目的技防设施前置利用）
– 组团封闭，防爬刺、防爬网、围墙高度
物防设施
27.05.2020 10
• 物防设施－优先关注，稳定、可靠、后 期成本低
27.05.2020 1
物业管理之前期介入
27.05.2020 2
前期物业管理
新的成功 新的开始
27.05.2020 3
前期物业管理包含哪些阶段？
27.05.2020 4
第一阶段
第五阶段
规划
设计 营 阶段 销
施 工
服交
务 中
付
心
建
成
新策划项目总设体流程图立至交
阶 阶段
付
半 年
内
段
27.05.2020
27.05.2020 14
防爬刺设置
27.05.2020 15
阳台或花园围墙的栅栏式红外
靠山区域栅栏式红外
27.05.2020 16
东莞高尔夫采光井的隐形防盗网，联接至中心
27.05.2020 17
监控镜头分布合理； 关键镜头的确定； 固定摄像机、三可变摄像机和一体化摄像机的选择适当； 红外报警的位置：关注工地围板，同步设置联动照明； 控制中心的选址
安 ——围墙：
防
介 ——防爬刺（网）：围墙、采光井、燃气
入 侧
管箱等
重 ——出入口
点 ——组团封闭
• 技防设施——分布合理，非多多益善 关键镜头的确定
27.05.2020 11
采光井等重要部位安装防爬设施
27.05.2020 12
外围墙三刺
半地下室围墙单刺
27.05.2020 13
局部防爬钉 管道防爬刺
施工阶段已经完成少量变更
物业补硬化，效果总差一点
27.05.2020 30
垃圾桶：大、盖、留缝排臭、 有烟灰缸，底部要硬化
左边为施工阶段作好，右边为物 业后期硬化。
焦点一、安防系统——围墙高度，闭路监控探头，夜间红外 补偿功能、红外周界防越系统、组团封闭、门禁对讲系统、 出入口门的形式（电动门、磁力门的利弊）、物防设施
27.05.2020 9
Leabharlann Baidu
焦点一：安防系统
安防系统
– 与物业管理方案中的安防体系相适应
周界红处线报警系 统
闭路监控系统
– 坚持必须的内容：
• 周边围墙及朝向区外一楼业主围栏 的红外报警系统
27.05.2020 18
大树构成了新的攀爬危险源
27.05.2020 19
大堂\单元玻璃门地弹簧 前期是90度限位, 经常造成门敞开,门禁系统形成虚 设,顾客很不满意,也存有较大安全隐患;后期改为无 限位地弹簧;
27.05.2020 20
防尾随装置，须另留置自行车和重物通行道道
27.05.2020 21
至内
新段项目总阶体流程图交
段
付
27.05.2020 7
第一阶段：规划设计阶段
员工宿舍 管理用房 垃圾站
社区配套用房
交通布局 安防、消防 整体布局
27.05.2020 8
第 一 阶 段 ： 规 划 设 计 阶 段
规划设计阶段
• 需要关注的焦点问题——春眠不觉晓 处处闻啼 鸟
武器： 形成项目的 物业管理设计要点 依据： 政策法规、项目特点、业主关注焦点 注意： 跟进方法、时机、手段、介入质量
27.05.2020 23
焦点二 道路交通系统
可移动止车石：控制主要车道乱停车，
27.05.2020 24
需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨 早作功夫
第
焦点三、照明交流设计——要考虑节能和控制的方便，多
一
路控制
阶 段
一键控制
商铺单独控制
：
规 划
焦点四、垃圾站及垃圾捅平面布置
设
垃圾捅的实用性
– 6.2.5.1管理用房的标准，当地法规有规定的，从 其规定；当地法规没有规定的，地产公司应按照 项目总建筑面积千分之二比例（不足50平方米的 按50平方米计）向物业公司提供管理用房，不足 部分由物业公司自行解决，由此产生成本应在物 业管理费测算时统筹考虑。
– 装修标准;不低于500元每平方米，地产支付
智能化技术在物业安全管理中的运用
27.05.2020 22
第 一 阶 段 ： 规 划 设 计 阶 段
需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨 早 作功夫
焦点二、交通布局——业主关注人车分流，特 别是规划有学校的路段 ；开放与封闭的协调； 防范车辆乱停放的设施
– 大门的设置考虑成本 – 停车场的集中分布 – 标识问题 – 高峰期车辆流量 – 开放式小区车辆的控制