营改增后房地产相关税费计算PPT课件
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房地产行业营改增应注意的税收政策培训课件
房地产行业营改增前期准备
“进项税额”：可以抵扣的进项税额 “已交税金”：当月缴纳本月增值税额 “减免税额”：减免的增值税额 “转出未交增值税”：月终转出应缴未缴增值税 应 交税费—未交增值税的贷方 “销项税额”：销售货物或应税劳务应收取的增值税额 “进项税额转出”：购进货物、在产品、产成品等发生 非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣，应 转出的进项税额（什么是非正常损失、转出到哪？） “转出多交增值税”：月终转出多缴增值税 应交 税费—未交增值税的借方
房地产行业营改增前期准备
二、进项税额 进项税额：当前准予从销项税额中抵扣的进项 税额，限于下列增值税扣税凭证上注明的增值 税额： 1、增值税专用发票上注明的增值税额； 2、海关进口增值税专用缴款书上注明的增值 税额； 3、购进农产品按农产品收购发票或销售发票 上注明农产品买价和13%的扣除率计算的进行 税额。
房地产行业营改增前期准备
5、开发产品转为自用
开发产品转为自用会计上不做销售处理； 自产货物转为自用税收上也不视同销售。相应进项税额也 不用转出。 从消费型增值税概念上看，房地产企业作为增值税链条的 一部分，将自己开发的产品转为自用并未退出增值税链条， 并且也没有从一个环节转移到另一个环节而发生增值。 （个人观点，请大家密切关注国家出台相关政策）
房地产行业营改增前期准备
然后，了解一下增值税纳税人 增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人 一般纳税人实行“购进扣税法”计算增值税 小规模纳税人适用简易计税方法计税 房地产行业虽然目前还没有相关文件透露，但 根据前期营改增相关文件不难推定，房地产行 业纳税人符合一般纳税人条件，应按“购进扣 税法”计算增值税
房地产企业会计核算及涉税事项31页PPT
依据为房地产经营收入（含预收房款），核定比例为100%， 税率为万分之五
（2）、施工环节
建筑安装工程承包合同印花税问题，由于实际 合同难以统计，实际纳税南京市地方税务局转 发《江苏省地方税务局关于进一步加强印花税 征收管理的通知》的通知（宁地税发 [2004]109号）规定按房地产经营收入（含预 收房款）核定比例40%征税，既房地产经营收 入（含预收房款）乘以40%再乘以税率万分之 三。
四、关于预提（应付）费用
（一）房地产开发企业根据《通知》第三十二条第一
款可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成 全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。
房地产开发企业对发票不足金额据以预提的出包工程合 同总金额，是指不包括甲供材料的金额。预提费用最高 不得超过合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费 用总计不得超过本条款规定的合同总金额。预提的出包 工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预 提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际支付 时可按规定税前扣除。
一、对房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率, 按下列规定执行：
（一）开发项目位于南京市城区和郊区的为15％；
（二）开发项目位于南京市江宁区、浦口区、六合
区的为10%；
（三）开发项目位于南京市溧水县、高淳县的为
5%；
（四）位于南京市属于经济适用房、限价房和危改房
的为3%。
《苏国税发〔2009〕79号》
3、土地使用税
《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地 使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）
二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税 纳税义务发生时间问题
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的， 应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起 缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时 间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇 土地使用税。
（2）、施工环节
建筑安装工程承包合同印花税问题，由于实际 合同难以统计，实际纳税南京市地方税务局转 发《江苏省地方税务局关于进一步加强印花税 征收管理的通知》的通知（宁地税发 [2004]109号）规定按房地产经营收入（含预 收房款）核定比例40%征税，既房地产经营收 入（含预收房款）乘以40%再乘以税率万分之 三。
四、关于预提（应付）费用
（一）房地产开发企业根据《通知》第三十二条第一
款可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成 全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。
房地产开发企业对发票不足金额据以预提的出包工程合 同总金额，是指不包括甲供材料的金额。预提费用最高 不得超过合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费 用总计不得超过本条款规定的合同总金额。预提的出包 工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预 提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际支付 时可按规定税前扣除。
一、对房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率, 按下列规定执行：
（一）开发项目位于南京市城区和郊区的为15％；
（二）开发项目位于南京市江宁区、浦口区、六合
区的为10%；
（三）开发项目位于南京市溧水县、高淳县的为
5%；
（四）位于南京市属于经济适用房、限价房和危改房
的为3%。
《苏国税发〔2009〕79号》
3、土地使用税
《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地 使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）
二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税 纳税义务发生时间问题
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的， 应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起 缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时 间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇 土地使用税。
营改增前后综合税负测算PPT课件
合计
1198.2
分析：原材料价税合计600元
其中：不含税成本=600÷(1+17%)=512.82
增值税=512.82×17%=87.18（元）
营改增后，甲供材工程造价中，定价成本为不含 税价512.82元，按11%税率计算增值税： 512.82×11%=56.41元，含税价为569.23元，低于600元 。
1、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。 2、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的
砖、瓦、石灰(不含粘土实心砖、瓦)
3、自来水。
4、商品混凝土(仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝 土)。
财政部国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通
知(财税[2014]57号)
为进一步规范税制、公平税负，经国务院批准，决
那么，我们可以得出什么结论呢？
南通市建设工程造价管理处关于明确建设工程“甲供
材料”计价方法的通知(通建价[2010]36号)
一、本通知所指的“甲供材料”，是指建筑工程中建设
方或工程发包方（合同中的甲方）提供工程用各类材料物
资、动力等给工程承接方（合同中的乙方），而工程承接
方不垫付采购资金、材料发票交由工程建设方（工程发包
税专用发票。
不含税收入=10000÷1.11=9009
销项税额=9009×11%=991
进项税额 =(7000×50%÷1.11×11%)+(1000×50%÷1.06×6%） =375
增值税=991-375=616
税负=616÷10000=6.16%
616÷9009=6.84%
利润=9009-(8000-375)=1384
75.09 0 15
16.65%
《房地产开发企业营改增税收政策培训课件.ppt-汤光寿》
税源二局
二、房地产开发企业营改增基本规定
㈥特殊规定和过渡政策 特殊政策：房地产开发企业中的 一般纳税人销售其开发的房地产项目 （选择简易计税方法的房地产老项目 除外），以取得的全部价款和价外费 用，扣除受让土地时向政府部门支付 的土地价款后的余额为销售额。
税源二局
二、房地产开发企业营改增基本规定 过渡政策：房地产开发企业中
税源二局
三、房地产企业增值税征收管理
特别注意：准予扣除的土地价款默认是 含增值税的，在计算准予扣除的销售 额时，应换算成不含增值税。 销售额=（全部价款和价外费用-当 期允许扣除的土地价款）÷（1+11% ）
税源二局
三、房地产企业增值税征收管理
举例2：某开发公司（一般纳税人）2015年5月1日开 发春江花园项目，支付土地价款8000万元，该项目 规划可供销售的建筑面积10000万平方米，配套公 共实施面积100万平方米（包括幼儿园、绿地、道 路），2016年1月份开始销售，并签订销售合同 1000万平方米（建筑面积），每平方米2万元，合 同规定2016年5月25日为一次性全额付款日期， 2016年5月当期取得进项税额100.92万元，该公司 对该项目选择简易计税方法计税，假如该企业无其 他应税项目，试计算该公司5月份应纳税额？
税源二局
三、房地产企业增值税征收管理
㈠征管范围： 一是房地产开发企业销售自行开
发的房地产项目。 自行开发，是指在依法取得土地 使用权的土地上进行基础设施 二是房地产开发企业以接盘等形 式购入未完工的房地产项目继续开发 后，以自己的名义立项销售的 （ 拥有房地产资质的单位、一手房 、房地产项目、以自己的名义 ）
税源二局
一、全面推开营改增的意义
一是全面推开营改增，标志着我国 增值税将实现对货物和劳务的全覆盖 ，延续多年的营业税将退出历史舞台 ，与国家治理体系和治理能力现代化 相适应的现代“消费型增值税”制度 将最终确立
全新营改增后房地产相关税费计算知识培训课件(内容完整 可编辑使用)
= 600002016年5月后销售6亿÷（1+11%房地产增值税率11%）×3%预缴3%=1622万元
17
增值税计算房地产项目
例：某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元， 地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月，交付日期 为2016年12月。2016年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工， 一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修， 采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票 300万。计算2016年12月应缴增值税。
2016年12月补缴增值税2857万 -1714万=1143万
一般计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+11%)x3%=1622万 2016年12月补缴增值税2946万 -1622万=1324万
14
经济测算中增值税具体算法
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增值税计算房地产项目
计算公式
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额
5%征收率，不能抵扣进项税 11%征收率，能抵扣进项税
2、对现金流的影响
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，无论是一般计税项目还是简易计税 项目，均应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率）×3% 简易计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+5%)x3%=1714万
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增值税计算房地产项目
例：某房地产项目2016年5月份销售取得预售房款6亿元，2016年12月如期交房。其中 2016年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。
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增值税计算房地产项目
例：某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元， 地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月，交付日期 为2016年12月。2016年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工， 一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修， 采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票 300万。计算2016年12月应缴增值税。
2016年12月补缴增值税2857万 -1714万=1143万
一般计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+11%)x3%=1622万 2016年12月补缴增值税2946万 -1622万=1324万
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经济测算中增值税具体算法
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增值税计算房地产项目
计算公式
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额
5%征收率，不能抵扣进项税 11%征收率，能抵扣进项税
2、对现金流的影响
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，无论是一般计税项目还是简易计税 项目，均应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率）×3% 简易计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+5%)x3%=1714万
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增值税计算房地产项目
例：某房地产项目2016年5月份销售取得预售房款6亿元，2016年12月如期交房。其中 2016年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。
房地产增值税PPT课件
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扣除计算方法
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30
1、房地产企业支付土地出让金、征地和拆迁补偿费用、 土地前期开发费用时的账务处理：
借：开发成本——土地成本/土地征用拆迁补偿费
贷：银行存款
2、关于房地产企业交房结转收入扣除土地土地出让金、 征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用，抵减销项税额 冲减“主营业务成本”的账务处理：
一经选定简易计税方法，三十六个月不得改变
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老项目的简易计税方法
房地产企业老项目采用简易计税方法下会计分录： 1、收到预收款时： 借： 库存现金/银行存款 贷： 预收账款（价税合计）
2、企业预缴税款：
借: 应交税费——简易计税
（按3%征收率在不动产所在地缴纳，机构所在地申报）
应交税费——应交城镇维护建设税
已验收合格符合设计标准，可以按照合同规定的 条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售 的产品。应于竣工验收时，按实际成本，借记
“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。
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13
房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费 契税 耕地占用税 增值税 （重点） 所得税
房产税 城镇土地使用税 土地增值税（重点）
不限于）： ①拆迁协议：可以公证或在拆迁办备案。
②拆迁补偿标准：应按照拆迁补偿标准计算，有评估报告、拆迁办结 算证明；
即使超过规定标准，也可以据实扣除。
③拆迁补偿费支付凭证：收条、收据、银行回单、签收单据、被拆迁 人的身份证复印件、联系方式等。
④其他证明材料：商谈纪要、会议纪要、民事裁定书、法院判决书等。
-
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增值税纳税人
买地自建
接盘
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纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。
房地产企业营改增政策讲义ppt
日，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业在全国范围实行营改增。
房地产企业营改增政策讲义
第一节
营改增背景及增值税特征
（一）增值税计税原理 1、增值税，是对销售货物、不动产或劳务过程中实现的增值额征收的一种流 转税。
我国通过分税制改革,确立了增值税和营业税两税并存的货物和劳务税税制格局。在1994年的税 制改革中，将增值税征税范围扩大到所有货物和加工修理修配劳务，对其他劳务、无形资产和
从我国税制改革的历史来看，我国1979年引入增值税，又于1984年设立营业税。1994年，
一、 营 改 增
不动产征收营业税。2009年，为了鼓励投资，促进技术进步，在地区试点的基础上，全面实施 增值税转型改革，将机器设备纳入增值税抵扣范围。 从我国现实的情况来看，根据我国现行的增值税和营业税制度，我国增值税的税基主要 是第二产业中的工业和第三产业中的批发零售业的增加值，营业税的税基是第二产业中的建筑 业和第三产业中除批发零售业外的其他行业的流转额。因此，在我国，增值税和营业税的收入
细分和服务外包的发展。同时，出口适用零税率是国际通行的做法，但由于我国服务
业适用营业税，在出口时无法退税，导致服务含税出口。与其他对服务业课征增值税 的国家相比，我国的服务出口由此易在国际竞争中处于劣势。
房地产企业营改增政策讲义
第一节
营改增背景及增值税特征
（三）从税收征管的角度看，两套税制并行造成了税收征管实践
房地产企业营改增政策讲义
第一节
营改增背景及增值税特征 2008-2011年增值税的收入远远超过营业税的收入。在我国现行税制结 增值税的征税范围覆盖了除建筑业之外的第二产业，第三产业的大部分行业
构中，增值税和营业税是最为重要的两个流转税税种，二者分立并行。其中，
营改增后房地产企业全程会计核算方法与税务处理技巧PPT课件
房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费的账务处理 7.城镇土地使用税计税依据
《城镇土地使用税暂行条例》 第三条 土地使用税以纳税人实际占用的土地
面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
营改增后房地产企业全程会计核算方 法与税 务处理 技巧(pp t133页 )
营改增后房地产企业全程会计核算方 法与税 务处理 技巧(pp t133页 )
《中华人民共和国契税暂行条例》 第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签 订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税 人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质 凭证的当天。
房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费的账务处理 4.耕地占用税计税依据
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例 》 第四条 耕地占用税以纳税人实际占用的耕
(四)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
营改增后房地产企业全程会计核算方 法与税 务处理 技巧(pp t133页 )
房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费的账务处理 9.城镇土地使用税纳税时间
《城镇土地使用税暂行条例》 第九条 新征用的土地，依照下列规定缴纳土
地使用税： (一)征用的耕地，自批准征用之日起满1年时
(四)人均耕地超过3亩的地区， 每平方米为5元至25元。
房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费的账务处理 6.耕地占用税纳税时间
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例 》 第十二条 获准占用耕地的单位或者个人应当在 收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕 地占用税。
营改增后房地产企业全程会计核算方 法与税 务处理 技巧(pp t133页 )
一、开发产品的账务处理
开发产品是指企业已经完成全部开发过程，已验收合格符合 设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作 为商品对外销售的产品。应于竣工验收时，按实际成本，借记本 科目，贷记“开发成本”科目。
“营改增”新政对房地产业的影响(0718)精品PPT课件
2020/10/16
15
（二）水路运输服务
水路运输服务，是指通过江、河、湖、川等天 然、人工水道或者海洋航道运送货物或者旅客 的运输业务活动。
远洋运输的程租、期租业务，属于水路运输服 务。
2020/10/16
16
（三）航空运输服务
航空运输服务，是指通过空中航线运送货物或 者旅客的运输业务活动。
航空运输的湿租业务，属于航空运输服务。 湿租业务，是指航空运输企业将配备有机
组人员的飞机承租给他人使用一定期限，承租 期内听候承租方调遣，不论是否经营，均按一 定标准向承租方收取租赁费，发生的固定费用 均由承租方承担的业务。
2020/10/16
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（四）管道运输服务
管道运输服务，是指通过管道设施输送气体、 液体、固体物质的运输业务活动。
4.增值税抵扣政策的衔接。现有增值税纳税人 向试点纳税人购买服务取得的增值税专用发票， 可按现行规定抵扣进项税额。
2020/10/16
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第二节 营改增试点的十大行业范围
试点地区 上海市、北京市、天津市、江苏省、安徽省、
浙江省（含宁波市）、福建省（含厦门市）、 湖北省、广东省（含深圳市）。
2020/10/16
2020/10/16
4
一、营业税与增值税并存之缺陷
营业税与增值税混合销售存在争议 营业税与增值税重复征税 增值税链条不完善:如融资租赁、合同能源管理、
交通运输业和服务业、建筑业等 营业税存在重复征税现象
2020/10/16
5
营业税存在重复征税
1.营业税的计税方法是按照营业额全额征收， 同一项收入因为分工要征多道税，存在重复征 税问题。
2.营业税劳务企业购进材料固定资产不能抵扣 3.制造企业购进营业税劳务不能抵扣。 4.营业税劳务企业之间相互提供劳务不能抵扣。 5.差额征收问题多多，监管困难
2024年房地产税费计算营改增
增值税计算房地产项目
例：某房地产项目2024年5月份销售取得预售房款6亿元，2024年12月如期交房。其中 2024年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。
1、计算方式比较
简易计税方法：应纳税额X征收率 =60000万/(1+5%)x5%=2857万
一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 =60000万/(1+11%)x11%-3000万=2946万
1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式， 房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。 2、采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。 3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，影响现金流量表。
备注：房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2024年4月30日前的项目 7
级数 1
增值额与扣除项目金额 比率（%）
税率（%）
速算扣除系数 （%）
增值税公式
不超过50%
30%
0%
土地增值税税额=增值额×30%－扣除项目金额×0%
2
50%～100%
40%
5%
土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%
3
100%～200%
50%
15% 土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%
开发成本细项
土地征用及拆迁补偿费
房地产 开发成
本
前期工程费 建筑安装工程费
工程材料 基础设施费
公共配套设施费
开发间接费用
金额
不涉及增值税
对应税率 对应税率 对应税率
6% 11% 17%
房地产的相关税费解读PPT课件
第28页/共57页
（七）减税、免税 1.减税范围
★ 铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减 按每平方米2元的税额征收耕地占用税。根据实际需要，国务院财政、 税务主管部门商国务院有关部门并报国务院批准后，可以免征或者减征 耕地占用税。
★ 农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。 ★ 农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及老、少、边、穷地区的农村居
的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于 免征范围。
（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产。 （3）宗教寺庙、公园名胜古迹自用的房产，但其附设的营 业用房及出租的房产，不属于免征范围。 （4）个人所有非营业用房产。 （5）经财政部批准免税的其他房产。其包括：
第15页/共57页
★ 损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定后，可 免征； ★ 对企业因破产、撤销而闲置不用的房产可暂不征，恢复使 用时征收； ★ 房产大修停用半年以上的，经申请审核，大修期间免征； ★ 在建项目的服务性临时建筑，施工期间一律免征； ★ 企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产； ★ 中、小、高等学校用于教育和科研等本身业务的房产免税， 但校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定缴纳 房产税。
第23页/共57页
商场占地应纳税额＝10000×4＝40000（元） 分店占地应纳税额＝6000×2＝12000（元） 仓库占地应纳税额＝20000×1＝20000（元） 商场自办托儿所按税法规定免税 全年应纳土地使用税额＝40000＋12000＋20000
＝72000（元）
第24页/共57页
三、耕地占用税
第21页/共57页
6.减税、免税 （1）政策性免征 ★ 国家机关、人民团体、军队自用的土地； ★ 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地； ★ 宗教寺庙、公园名胜古迹自用的土地； ★ 市政街道、广场、绿化地带等公用土地； ★ 直接用于农、林、牧、渔业的生产用地； ★ 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴
（七）减税、免税 1.减税范围
★ 铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减 按每平方米2元的税额征收耕地占用税。根据实际需要，国务院财政、 税务主管部门商国务院有关部门并报国务院批准后，可以免征或者减征 耕地占用税。
★ 农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。 ★ 农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及老、少、边、穷地区的农村居
的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于 免征范围。
（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产。 （3）宗教寺庙、公园名胜古迹自用的房产，但其附设的营 业用房及出租的房产，不属于免征范围。 （4）个人所有非营业用房产。 （5）经财政部批准免税的其他房产。其包括：
第15页/共57页
★ 损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定后，可 免征； ★ 对企业因破产、撤销而闲置不用的房产可暂不征，恢复使 用时征收； ★ 房产大修停用半年以上的，经申请审核，大修期间免征； ★ 在建项目的服务性临时建筑，施工期间一律免征； ★ 企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产； ★ 中、小、高等学校用于教育和科研等本身业务的房产免税， 但校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定缴纳 房产税。
第23页/共57页
商场占地应纳税额＝10000×4＝40000（元） 分店占地应纳税额＝6000×2＝12000（元） 仓库占地应纳税额＝20000×1＝20000（元） 商场自办托儿所按税法规定免税 全年应纳土地使用税额＝40000＋12000＋20000
＝72000（元）
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三、耕地占用税
第21页/共57页
6.减税、免税 （1）政策性免征 ★ 国家机关、人民团体、军队自用的土地； ★ 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地； ★ 宗教寺庙、公园名胜古迹自用的土地； ★ 市政街道、广场、绿化地带等公用土地； ★ 直接用于农、林、牧、渔业的生产用地； ★ 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴
房地产业营改增税收业务培训
房地产业营改增税收业务培训
目录
• 营改增政策背景与概述 • 营改增后房地产业税收变化 • 营改增后房地产业发票管理 • 营改增后房地产业税收申报与缴纳 • 营改增后房地产业税收筹划与风险管理 • 案例分析与实践操作
01
营改增政策背景与概述
营改增政策背景
01
02
03
增值税转型改革
随着经济全球化的发展， 增值税转型改革成为必然 趋势，以适应国内外经济 环境的变化。
房地产业增值税缴纳方式及注意事项
注意事项
缴纳方式：企业可通过电子 税务局、网上银行等途径进
行缴纳。
01
02
03
1. 企业应确保Байду номын сангаас户余额充足， 避免因账户余额不足导致税
款无法缴纳。
2. 企业应妥善保管好相关凭 证和资料，以便后续核对和
查验。
04
05
3. 企业应关注税务政策变化， 及时调整纳税策略，确保合
通过营改增政策的实施， 促进企业扩大投资，增强 创新能力，推动经济发展。
优化产业结构
营改增政策有利于优化产 业结构，鼓励企业向高新 技术和现代服务业转型， 推动经济可持续发展。
营改增政策对房地产业的影响
消除重复征税
推动房地产企业转型升级
营改增政策有助于消除房地产业中的 重复征税，降低企业税负，提高企业 盈利能力。
房地产业增值税计税依据
销售额确定
销售额是指纳税人销售商品和提 供劳务所取得的全部价款和价外
费用。
进项税抵扣
进项税抵扣是指纳税人在计算应 纳税额时，可以抵扣购买商品和 接受劳务所支付的增值税税款。
不含税价计算
在计算应纳税额时，需要将含税 销售额转换为不含税销售额。
目录
• 营改增政策背景与概述 • 营改增后房地产业税收变化 • 营改增后房地产业发票管理 • 营改增后房地产业税收申报与缴纳 • 营改增后房地产业税收筹划与风险管理 • 案例分析与实践操作
01
营改增政策背景与概述
营改增政策背景
01
02
03
增值税转型改革
随着经济全球化的发展， 增值税转型改革成为必然 趋势，以适应国内外经济 环境的变化。
房地产业增值税缴纳方式及注意事项
注意事项
缴纳方式：企业可通过电子 税务局、网上银行等途径进
行缴纳。
01
02
03
1. 企业应确保Байду номын сангаас户余额充足， 避免因账户余额不足导致税
款无法缴纳。
2. 企业应妥善保管好相关凭 证和资料，以便后续核对和
查验。
04
05
3. 企业应关注税务政策变化， 及时调整纳税策略，确保合
通过营改增政策的实施， 促进企业扩大投资，增强 创新能力，推动经济发展。
优化产业结构
营改增政策有利于优化产 业结构，鼓励企业向高新 技术和现代服务业转型， 推动经济可持续发展。
营改增政策对房地产业的影响
消除重复征税
推动房地产企业转型升级
营改增政策有助于消除房地产业中的 重复征税，降低企业税负，提高企业 盈利能力。
房地产业增值税计税依据
销售额确定
销售额是指纳税人销售商品和提 供劳务所取得的全部价款和价外
费用。
进项税抵扣
进项税抵扣是指纳税人在计算应 纳税额时，可以抵扣购买商品和 接受劳务所支付的增值税税款。
不含税价计算
在计算应纳税额时，需要将含税 销售额转换为不含税销售额。
2016年5月营改增后房地产企业增值税会计核算ppt
▪ (2)（强调）一般纳税人按征收率计算的增值税记入 “应交税费——未交增值税”，不通过“应交税费— —应交增值税（销项税额）”核算。
▪ 【例题·计算题】某企业转让一台使规用定不过得的抵机扣，器且设暂未备抵 （假设已作为固定资产使用），该设扣备进项20税2额X年；营8改月增购后购 入，原价1万元，现以5150元售出。进应抵扣未抵扣进项税额 税 应收纳政增策值：税按=531%5的0÷征1收.0率3×减2按%=21%0的0（征的 进元收固 或）定自率资制征产的收；固营定增改资值增产前税购，
▪ ②注意：退回销售货物应冲减的销项税额，只能在贷 方用红字登记。
▪ 【例题·计算题】某企业原销售房屋的不含税价值为
100万元，销项税额为11万元的房屋被客户要求退回，
假设已经按税法规定开具了红字增值税专用发票。退
回时的会计处理？
借：主营业务收入
100万
贷：银行存款
111万
应交税费--应交增值税（销项税额) -11万
▪ (7)转出多交增值税 ▪ ①核算一般纳税人月终转出多缴的增值税。 ▪ ②对于由于多预缴税款形成的“应交税
费——应交增值税”的借方余额，才需要 做转出处理。
▪ 【例题·计算题】某企业202X年6月31日 增值税账户贷方的销项税额为10000元， 借方的进项税额为17000元。月末如何进 行账务处理？ 月末不进行账务处理
同时冲减成本：
▪ 借：开发产品 贷：主营业务成本
▪ (6)进项税额转出
▪ 记录企业的购进货物、在产品、产成品等发生非正常损失以及 其他原因而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额。
▪ 具体分为三种情况：
▪ ①已经抵扣进项税额的外购货物改变用途，用于不得抵扣进项 税额的用途，做进项税额转出。
▪ 【例题·计算题】某企业转让一台使规用定不过得的抵机扣，器且设暂未备抵 （假设已作为固定资产使用），该设扣备进项20税2额X年；营8改月增购后购 入，原价1万元，现以5150元售出。进应抵扣未抵扣进项税额 税 应收纳政增策值：税按=531%5的0÷征1收.0率3×减2按%=21%0的0（征的 进元收固 或）定自率资制征产的收；固营定增改资值增产前税购，
▪ ②注意：退回销售货物应冲减的销项税额，只能在贷 方用红字登记。
▪ 【例题·计算题】某企业原销售房屋的不含税价值为
100万元，销项税额为11万元的房屋被客户要求退回，
假设已经按税法规定开具了红字增值税专用发票。退
回时的会计处理？
借：主营业务收入
100万
贷：银行存款
111万
应交税费--应交增值税（销项税额) -11万
▪ (7)转出多交增值税 ▪ ①核算一般纳税人月终转出多缴的增值税。 ▪ ②对于由于多预缴税款形成的“应交税
费——应交增值税”的借方余额，才需要 做转出处理。
▪ 【例题·计算题】某企业202X年6月31日 增值税账户贷方的销项税额为10000元， 借方的进项税额为17000元。月末如何进 行账务处理？ 月末不进行账务处理
同时冲减成本：
▪ 借：开发产品 贷：主营业务成本
▪ (6)进项税额转出
▪ 记录企业的购进货物、在产品、产成品等发生非正常损失以及 其他原因而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额。
▪ 具体分为三种情况：
▪ ①已经抵扣进项税额的外购货物改变用途，用于不得抵扣进项 税额的用途，做进项税额转出。
房地产建安企业营改增实战操控及财税规划PPT课件
小规模纳税人
小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租 住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人 出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应 按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向 机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
新政对投融资有哪些影响影响
36号文：纳税人购进贷款服务（各种形式占用、 拆借他人资金）支付的利息及利息性质的支出， 其进项税额均不得从销项税额中抵扣。
1、纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得 索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具 发票的当天。
2、纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方 式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
3、增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税 义务发生的当天。
《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三十 八条 条例第十九条第一款第（一）项规定的收讫 销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，按销 售结算方式的不同，具体为：
房地产建安企业最新政策剖析
在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、 无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和 个人，为增值税纳税人。
增值税税率：
（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第 （三）项、第（四）项规定外，税率为6％。
（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动 产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率 为11%。
（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
《增值税暂行条例实施细则》第四条：8
（一）将货物交付其他单位或者个人代销；
（二）销售代销货物；
（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人， 将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关 机构设在同一县（市）的除外
（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应 税项目；
小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租 住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人 出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应 按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向 机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
新政对投融资有哪些影响影响
36号文：纳税人购进贷款服务（各种形式占用、 拆借他人资金）支付的利息及利息性质的支出， 其进项税额均不得从销项税额中抵扣。
1、纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得 索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具 发票的当天。
2、纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方 式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
3、增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税 义务发生的当天。
《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三十 八条 条例第十九条第一款第（一）项规定的收讫 销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，按销 售结算方式的不同，具体为：
房地产建安企业最新政策剖析
在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、 无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和 个人，为增值税纳税人。
增值税税率：
（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第 （三）项、第（四）项规定外，税率为6％。
（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动 产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率 为11%。
（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
《增值税暂行条例实施细则》第四条：8
（一）将货物交付其他单位或者个人代销；
（二）销售代销货物；
（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人， 将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关 机构设在同一县（市）的除外
（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应 税项目；
房地产增值税ppt课件
➢ 开发间接费
(见表)
➢ 土地成本：买价或出让金、大市政配套费（水电气路、
通讯、管网、接口费等-红线外）？、契税、土地使用税 、耕地占用税、土地闲置费（新税法-企业无法控制）、 农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途及超面积使用 补交的地价、拆迁补偿、安置动迁会、回迁费。
➢ 设置政府地价、市政配套、合作款项（补偿合作方的商品 房价款）、拆迁补偿(无法取得发票，要有拆迁协议、相 关住户签证证明、汇款记录，不用代扣个人所得税)、红 线外市政设施等三级明细。
➢ 1、销售额的确定 ➢ 一般计税方法：
➢ 销售额=（全部价款和价外费用-当期销售项目所对应土地价款） ÷（ 1+11%）
➢ 当期允许扣除土地价款=当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销 售建筑面积×支付的土地价款
➢ 简易计税方法：不得扣除房地产老项目对应的土地价款。
➢ 销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）
➢ 借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）
➢
贷：主营业务成本
销售额的确定及土地价款的差额扣除
➢ 例1， 某房地产开发企业2015年1月从政府购买取得某地块土 地使用权，支付土地价款1亿元，2016年6月开发完成，共计可 供销售建筑面积为10000平方米，选择一般计税方法，7月销售 房地产项目建筑面积8000平方米，含税销售额2亿元，如何计 算差额的扣除土地价款？
征税范围：房产、地产，包括建筑物及构筑物
销售与出租区别
税率及征收率
税率及征收率
税率及征收率
税率及征收率
应纳税额
一般计税 简易计税
老项目？
应纳税额
销售额的确定
价外费用是指价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资 费、返还利润、奖励费、违约金(延期付款利息)、包装费、包装 物租金、储备费、优质费、运输装卸费、代收款项、代垫款项及 其他各种性质的价外收费。
年营改增后房地产相关税费计算_图文PPT文档共24页
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
Байду номын сангаас
年营改增后房地产相关税费计算_图文
16、云无心以出岫，鸟倦飞而知还。 17、童孺纵行歌，斑白欢游诣。 18、福不虚至，祸不易来。 19、久在樊笼里，复得返自然。 20、羁鸟恋旧林，池鱼思故渊。
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
Байду номын сангаас
年营改增后房地产相关税费计算_图文
16、云无心以出岫，鸟倦飞而知还。 17、童孺纵行歌，斑白欢游诣。 18、福不虚至，祸不易来。 19、久在樊笼里，复得返自然。 20、羁鸟恋旧林，池鱼思故渊。
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
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营改增后房地产相关税费计算
2020/1/1
1
目录
CONTENTS
2020/1/1
01 营改增 02 增值税计算 03 土地增值税计算
2
PART
1
营改增
2020/1/1
3
营改增| 对比分析
自2016年5月1日起全国各行业全面实行营改增
1、税种不同 2、征收范围不同 3、税率不同
营业税 价内税 全额计征 税率5%
17%，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税
2020/1/1
11
增值税计算房地产项目
例：某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元， 地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月，交付日期 为2016年12月。2016年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工， 一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修， 采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票 300万。计算2016年12月应缴增值税。
1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式， 房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。 2、采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。 3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，影响现金流量表。
备注：房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的项目
应缴营业税为：1000×5%=50万
明确两个概念：
价内税
价外税
销项税： 销售业务产生的增值税（开出发票） 1000/(1+6%)×6%=56.6万
进项税： 采购业务产生的增值税 （接受发票） 20/(1+6%)×6%=1.1万
应缴增值税为： 1000/(1+6%)×6%- 20/(1+6%)×6%= 56.6-1.1=55.5万
（施工方和乙公司为小规模纳税人征收率为3%，采购材料征收率17%）
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额
1、销售收入和当期允许扣除的土地价款： 案例①信预息售整房理款：6亿元，土地价款3亿元
②2016年12月计算销售额时允许扣除的土地价款
1、预=土售地收价入款6×亿（元本期销售建筑面积÷总可售建筑面积） 2、土=3地00总00建土面地价2款0万×（方6，00当00期20销16年售56月万后销方售，的6出万让方÷金2030亿00元0总建筑面积）=9000万元 32、、可计抵算扣抵项扣：税3额亿（工工程程价价款款（、征采收购率材3料%、）装，修装费修、费其50余00增万值元税（发征票收）率3%），自行采 购材=料3010亿0元0工（程价征款÷收（率1+173%%））×，3%其小余规模增纳值税人税增值进税率项3%发+1票0300000采万购元材料÷（1+17%）×17%销售或进口货
增值税
价外税
差额计征（销项-进项）
不同行业税率不同
（服务业6%，房地产业11%，采购材 料17%等）
注：应税服务年销售额小于为500万元(不含税销售额) ，是小规模纳税人，适用3%的增值税率
2020/1/1
4
营改增| 对比分析
例：某代理项目合同金额1000万，期间发生广告费20万，人工成本300万，计 算营业税和增值税
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额
备注 允许扣除的土地金额=土地价款（不含契税）*（当期销售建筑面积/总建筑面积） 允许抵扣的外购项目主要有：建筑服务、设计服务、材料采购、广告服务、房屋中介费、物业
管理费、水电费、电信费、不动产租赁费、办公用品、审计费、咨询费等。
法律依据1： 关于允许扣除的金额，依据财税【2016】36，房地产企业营改增后，土地成本可以按国土部门提供的行政事业
性收据，扣除11%。当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）× 支付的土地价款
法律依据2： 1.关于前期工程费，根据财税【2016】36号文件的规定，设计费等前期工程费按6%缴纳增值税 2.关于建筑安装工程费、基础设施费和材料采购费，依据财税【2016】36号文件，建筑服务11%，原材料采购
销项税
进项税
2020/1/1
5
PART
2
增值税计算
2020/1/1
6
2020/1/1
房地产项目增值税基本知识
7
值税计算房地产项目
对于房地产行业
征税范围
税率 计税方法
纳税义务发生时间
境内销售或者租赁不动产
11%、5% 一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 简易计税方法：应纳税额×征收率 收到预收款时预缴增值税3%，待产权发生转移时，再清算应纳税款， 并扣除已预缴的增值税款。
一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 =60000万/(1+11%)x11%-3000万=2946万
11%征收率，能抵扣进项税
2、对现金流的影响
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，无论是一般计税项目还是简易计税 项目，均应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率）×3% 简易计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+5%)x3%=1714万
2016年12月补缴增值税2857万 -1714万=1143万
一般计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+11%)x3%=1622万 2016年12月补缴增值税2946万 -1622万=1324万
2020/1/1
9
2020/1/1
经济测算中增值税具体算法
10
增值税计算房地产项目
计算公式
物增值税率17%+5000装修费÷（1+3%）×3%小规模纳税人3%+300进项税发票=2772万元
2020/1/1
8
增值税计算房地产项目
例：某房地产项目2016年5月份销售取得预售房款6亿元，2016年12月如期交房。其中 2016年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。
1、计算方式比较
简易计税方法：应纳税额X征收率 =60000万/(1+5%)x5%=2857万
5%征收率，不能抵扣进项税
2020/1/1
1
目录
CONTENTS
2020/1/1
01 营改增 02 增值税计算 03 土地增值税计算
2
PART
1
营改增
2020/1/1
3
营改增| 对比分析
自2016年5月1日起全国各行业全面实行营改增
1、税种不同 2、征收范围不同 3、税率不同
营业税 价内税 全额计征 税率5%
17%，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税
2020/1/1
11
增值税计算房地产项目
例：某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元， 地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月，交付日期 为2016年12月。2016年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工， 一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修， 采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票 300万。计算2016年12月应缴增值税。
1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式， 房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。 2、采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。 3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，影响现金流量表。
备注：房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的项目
应缴营业税为：1000×5%=50万
明确两个概念：
价内税
价外税
销项税： 销售业务产生的增值税（开出发票） 1000/(1+6%)×6%=56.6万
进项税： 采购业务产生的增值税 （接受发票） 20/(1+6%)×6%=1.1万
应缴增值税为： 1000/(1+6%)×6%- 20/(1+6%)×6%= 56.6-1.1=55.5万
（施工方和乙公司为小规模纳税人征收率为3%，采购材料征收率17%）
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额
1、销售收入和当期允许扣除的土地价款： 案例①信预息售整房理款：6亿元，土地价款3亿元
②2016年12月计算销售额时允许扣除的土地价款
1、预=土售地收价入款6×亿（元本期销售建筑面积÷总可售建筑面积） 2、土=3地00总00建土面地价2款0万×（方6，00当00期20销16年售56月万后销方售，的6出万让方÷金2030亿00元0总建筑面积）=9000万元 32、、可计抵算扣抵项扣：税3额亿（工工程程价价款款（、征采收购率材3料%、）装，修装费修、费其50余00增万值元税（发征票收）率3%），自行采 购材=料3010亿0元0工（程价征款÷收（率1+173%%））×，3%其小余规模增纳值税人税增值进税率项3%发+1票0300000采万购元材料÷（1+17%）×17%销售或进口货
增值税
价外税
差额计征（销项-进项）
不同行业税率不同
（服务业6%，房地产业11%，采购材 料17%等）
注：应税服务年销售额小于为500万元(不含税销售额) ，是小规模纳税人，适用3%的增值税率
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营改增| 对比分析
例：某代理项目合同金额1000万，期间发生广告费20万，人工成本300万，计 算营业税和增值税
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额
备注 允许扣除的土地金额=土地价款（不含契税）*（当期销售建筑面积/总建筑面积） 允许抵扣的外购项目主要有：建筑服务、设计服务、材料采购、广告服务、房屋中介费、物业
管理费、水电费、电信费、不动产租赁费、办公用品、审计费、咨询费等。
法律依据1： 关于允许扣除的金额，依据财税【2016】36，房地产企业营改增后，土地成本可以按国土部门提供的行政事业
性收据，扣除11%。当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）× 支付的土地价款
法律依据2： 1.关于前期工程费，根据财税【2016】36号文件的规定，设计费等前期工程费按6%缴纳增值税 2.关于建筑安装工程费、基础设施费和材料采购费，依据财税【2016】36号文件，建筑服务11%，原材料采购
销项税
进项税
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PART
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增值税计算
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房地产项目增值税基本知识
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值税计算房地产项目
对于房地产行业
征税范围
税率 计税方法
纳税义务发生时间
境内销售或者租赁不动产
11%、5% 一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 简易计税方法：应纳税额×征收率 收到预收款时预缴增值税3%，待产权发生转移时，再清算应纳税款， 并扣除已预缴的增值税款。
一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 =60000万/(1+11%)x11%-3000万=2946万
11%征收率，能抵扣进项税
2、对现金流的影响
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，无论是一般计税项目还是简易计税 项目，均应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率）×3% 简易计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+5%)x3%=1714万
2016年12月补缴增值税2857万 -1714万=1143万
一般计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+11%)x3%=1622万 2016年12月补缴增值税2946万 -1622万=1324万
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经济测算中增值税具体算法
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增值税计算房地产项目
计算公式
物增值税率17%+5000装修费÷（1+3%）×3%小规模纳税人3%+300进项税发票=2772万元
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增值税计算房地产项目
例：某房地产项目2016年5月份销售取得预售房款6亿元，2016年12月如期交房。其中 2016年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。
1、计算方式比较
简易计税方法：应纳税额X征收率 =60000万/(1+5%)x5%=2857万
5%征收率，不能抵扣进项税