营改增后房地产相关税费计算PPT课件
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
物增值税率17%+5000装修费÷（1+3%）×3%小规模纳税人3%+300进项税发票=2772万元
2020/1/1
8
增值税计算房地产项目
例：某房地产项目2016年5月份销售取得预售房款6亿元，2016年12月如期交房。其中 2016年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。
1、计算方式比较
简易计税方法：应纳税额X征收率 =60000万/(1+5%)x5%=2857万
5%征收率，不能抵扣进项税
2016年12月补缴增值税2857万 -1714万=1143万
一般计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+11%)x3%=1622万 2016年12月补缴增值税2946万 -1622万=1324万
2020/1/1
9
2020/1/1
经济测算中增值税具体算法
10
增值税计算房地产项目
计算公式
增值税
价外税
差额计征（销项-进项）
不同行业税率不同
（服务业6%，房地产业11%，采购材 料17%等）
注：应税服务年销售额小于为500万元(不含税销售额) ，是小规模纳税人，适用3%的增值税率
2020/1/1
4
营改增| 对比分析
例：某代理项目合同金额1000万，期间发生广告费20万，人工成本300万，计 算营业税和增值税
法律依据1： 关于允许扣除的金额，依据财税【2016】36，房地产企业营改增后，土地成本可以按国土部门提供的行政事业
性收据，扣除11%。当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）× 支付的土地价款
法律依据2： 1.关于前期工程费，根据财税【2016】36号文件的规定，设计费等前期工程费按6%缴纳增值税 2.关于建筑安装工程费、基础设施费和材料采购费，依据财税【2016】36号文件，建筑服务11%，原材料采购
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额
备注 允许扣除的土地金额=土地价款（不含契税）*（当期销售建筑面积/总建筑面积） 允许抵扣的外购项目主要有：建筑服务、设计服务、材料采购、广告服务、房屋中介费、物业
管理费、水电费、电信费、不动产租赁费、办公用品、审计费、咨询费等。
应缴营业税为：1000×5%=50万
明确两个概念：
价内税
价外税
销项税： 销售业务产生的增值税（开出发票） 1000/(1+6%)×6%=56.6万
进项税： 采购业务产生的增值税 （接受发票） 20/(1+6%)×6%=1.1万
应缴增值税为： 1000/(1+6%)×6%- 20/(1+6%)×6%= 56.6-1.1=55.5万
17%，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税
2020/1/1
11
增值税计算房地产项目
例：某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元， 地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月，交付日期 为2016年12月。2016年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工， 一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修， 采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票 300万。计算2016年12月应缴增值税。
营改增后房地产相关税费计算
2020/1/1
1
目录
CONTENTS
2020/1/1
01 营改增 02 增值税计算 03 土地增值税计算
2wenku.baidu.com
PART
1
营改增
2020/1/1
3
营改增| 对比分析
自2016年5月1日起全国各行业全面实行营改增
1、税种不同 2、征收范围不同 3、税率不同
营业税 价内税 全额计征 税率5%
1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式， 房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。 2、采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。 3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，影响现金流量表。
备注：房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的项目
一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 =60000万/(1+11%)x11%-3000万=2946万
11%征收率，能抵扣进项税
2、对现金流的影响
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，无论是一般计税项目还是简易计税 项目，均应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率）×3% 简易计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+5%)x3%=1714万
销项税
进项税
2020/1/1
5
PART
2
增值税计算
2020/1/1
6
2020/1/1
房地产项目增值税基本知识
7
增值税计算房地产项目
对于房地产行业
征税范围
税率 计税方法
纳税义务发生时间
境内销售或者租赁不动产
11%、5% 一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 简易计税方法：应纳税额×征收率 收到预收款时预缴增值税3%，待产权发生转移时，再清算应纳税款， 并扣除已预缴的增值税款。
（施工方和乙公司为小规模纳税人征收率为3%，采购材料征收率17%）
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额
1、销售收入和当期允许扣除的土地价款： 案例①信预息售整房理款：6亿元，土地价款3亿元
②2016年12月计算销售额时允许扣除的土地价款
1、预=土售地收价入款6×亿（元本期销售建筑面积÷总可售建筑面积） 2、土=3地00总00建土面地价2款0万×（方6，00当00期20销16年售56月万后销方售，的6出万让方÷金2030亿00元0总建筑面积）=9000万元 32、、可计抵算扣抵项扣：税3额亿（工工程程价价款款（、征采收购率材3料%、）装，修装费修、费其50余00增万值元税（发征票收）率3%），自行采 购材=料3010亿0元0工（程价征款÷收（率1+173%%））×，3%其小余规模增纳值税人税增值进税率项3%发+1票0300000采万购元材料÷（1+17%）×17%销售或进口货
2020/1/1
8
增值税计算房地产项目
例：某房地产项目2016年5月份销售取得预售房款6亿元，2016年12月如期交房。其中 2016年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。
1、计算方式比较
简易计税方法：应纳税额X征收率 =60000万/(1+5%)x5%=2857万
5%征收率，不能抵扣进项税
2016年12月补缴增值税2857万 -1714万=1143万
一般计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+11%)x3%=1622万 2016年12月补缴增值税2946万 -1622万=1324万
2020/1/1
9
2020/1/1
经济测算中增值税具体算法
10
增值税计算房地产项目
计算公式
增值税
价外税
差额计征（销项-进项）
不同行业税率不同
（服务业6%，房地产业11%，采购材 料17%等）
注：应税服务年销售额小于为500万元(不含税销售额) ，是小规模纳税人，适用3%的增值税率
2020/1/1
4
营改增| 对比分析
例：某代理项目合同金额1000万，期间发生广告费20万，人工成本300万，计 算营业税和增值税
法律依据1： 关于允许扣除的金额，依据财税【2016】36，房地产企业营改增后，土地成本可以按国土部门提供的行政事业
性收据，扣除11%。当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）× 支付的土地价款
法律依据2： 1.关于前期工程费，根据财税【2016】36号文件的规定，设计费等前期工程费按6%缴纳增值税 2.关于建筑安装工程费、基础设施费和材料采购费，依据财税【2016】36号文件，建筑服务11%，原材料采购
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额
备注 允许扣除的土地金额=土地价款（不含契税）*（当期销售建筑面积/总建筑面积） 允许抵扣的外购项目主要有：建筑服务、设计服务、材料采购、广告服务、房屋中介费、物业
管理费、水电费、电信费、不动产租赁费、办公用品、审计费、咨询费等。
应缴营业税为：1000×5%=50万
明确两个概念：
价内税
价外税
销项税： 销售业务产生的增值税（开出发票） 1000/(1+6%)×6%=56.6万
进项税： 采购业务产生的增值税 （接受发票） 20/(1+6%)×6%=1.1万
应缴增值税为： 1000/(1+6%)×6%- 20/(1+6%)×6%= 56.6-1.1=55.5万
17%，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税
2020/1/1
11
增值税计算房地产项目
例：某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元， 地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月，交付日期 为2016年12月。2016年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工， 一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修， 采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票 300万。计算2016年12月应缴增值税。
营改增后房地产相关税费计算
2020/1/1
1
目录
CONTENTS
2020/1/1
01 营改增 02 增值税计算 03 土地增值税计算
2wenku.baidu.com
PART
1
营改增
2020/1/1
3
营改增| 对比分析
自2016年5月1日起全国各行业全面实行营改增
1、税种不同 2、征收范围不同 3、税率不同
营业税 价内税 全额计征 税率5%
1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式， 房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。 2、采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。 3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，影响现金流量表。
备注：房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的项目
一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 =60000万/(1+11%)x11%-3000万=2946万
11%征收率，能抵扣进项税
2、对现金流的影响
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，无论是一般计税项目还是简易计税 项目，均应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率）×3% 简易计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+5%)x3%=1714万
销项税
进项税
2020/1/1
5
PART
2
增值税计算
2020/1/1
6
2020/1/1
房地产项目增值税基本知识
7
增值税计算房地产项目
对于房地产行业
征税范围
税率 计税方法
纳税义务发生时间
境内销售或者租赁不动产
11%、5% 一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 简易计税方法：应纳税额×征收率 收到预收款时预缴增值税3%，待产权发生转移时，再清算应纳税款， 并扣除已预缴的增值税款。
（施工方和乙公司为小规模纳税人征收率为3%，采购材料征收率17%）
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额
1、销售收入和当期允许扣除的土地价款： 案例①信预息售整房理款：6亿元，土地价款3亿元
②2016年12月计算销售额时允许扣除的土地价款
1、预=土售地收价入款6×亿（元本期销售建筑面积÷总可售建筑面积） 2、土=3地00总00建土面地价2款0万×（方6，00当00期20销16年售56月万后销方售，的6出万让方÷金2030亿00元0总建筑面积）=9000万元 32、、可计抵算扣抵项扣：税3额亿（工工程程价价款款（、征采收购率材3料%、）装，修装费修、费其50余00增万值元税（发征票收）率3%），自行采 购材=料3010亿0元0工（程价征款÷收（率1+173%%））×，3%其小余规模增纳值税人税增值进税率项3%发+1票0300000采万购元材料÷（1+17%）×17%销售或进口货