南京市市区土地地价修正系数表

容积率对地价的影响及修正系数的确定_以南京市六合区为例

另外，用地类型不同，容积率对地价影响程度也不一样。商业用地对区位条件反映最敏感。商业用地只能布局在少数区位条件优越的沿路区域，这一区域土地的供求矛盾较其他用途区域更为突出，众多用地者的竞争促使容积率增加的收益以地价的
形式表现出来。商住两用用地地价较之商业用地对区位条件反映次为敏感。住宅用途对区位条件放映的敏感程度比商业用地及商住两用用地弱，但比工业用途强。工业用途的土地在许多情况下没有容积率的限制，所以在同一城市中，容积率对商业用途地价作用程度最大，商住、住宅、工业依次作用程度变低。
样点宗地市场地价的容积率修正，是将调查获得的不同容积率样点的市场地价，修正到以城市规划规定的标准容积率的样点地价。其目的在于给出统一的容积率，便于基准地价的计算。如果不进行此项修正，各样点容积率不统一，就无法求和并计算基准地价。这项修正应该按区域进行，以基准地价所代表的平均区域容积率为标准。不同容积率按土地用途进行抽样调查，得到不同的单位地价，然后按公式进行容积率修正。目前，参考我国绝大多数城市的经验，一般取标准容积率为１．０。容积率修正系数是标准容积率的单位面积平均地价与某一容积率单位面积平均地价的比值，表示为
2005 年 3 月
农机化研究
第 2 期
容积率对地价的影响及修正系数的确定
—以南京市六合区为例
张雅彬，姜石良，孙在宏
（南京师范大学地理科学学院，江苏南京２１００９７）
摘要：容积率是评价地价的重要指标，它对地区的经济发展有很大的影响。为此，通过对容积率内涵的
挖掘，分析了容积率影响地价的几个主要方面；结合南京市六合区本次基准地价更新的调查资料，从样点

南京市人民政府关于公布征地区片综合地价执行标准的通知

南京市人民政府关于公布征地区片综合地价执行标准的通知文章属性•【制定机关】南京市人民政府•【公布日期】2020.12.14•【字号】宁政发〔2020〕140号•【施行日期】2020.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文市政府关于公布征地区片综合地价执行标准的通知各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：根据《中华人民共和国土地管理法》《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》（苏政发〔2020〕44号）要求，全市组织开展了征地补偿标准调整即征地区片综合地价制定工作。

经省政府批准，现将调整结果予以公布，并就有关事项通知如下：一、本标准适用于江南六区范围（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区）的土地征收。

江宁区、浦口区、六合区、溧水区、高淳区征地区片综合地价由相关区政府负责公布。

二、征地区片综合地价包含土地补偿费和安置补助费，土地补偿费和安置补助费的使用按国家及省有关规定执行。

三、同一区片内的集体农用地、建设用地和未利用地，征地区片综合地价执行标准相同。

涉及征收依法取得的集体经营性建设用地采用宗地地价评估的方式确定。

四、全市各区继续执行征地补偿款预存制度，依法依规落实好土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、青苗和地上附着物等的补偿费用，并安排好用于社会保险缴费补贴的被征地农民社会保障费用，确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

五、各区人民政府要切实做好新旧征地补偿标准的衔接工作，加强政策宣传解释，妥善解决实施过程中的有关问题，确保新征地补偿标准顺利实施。

本标准自2020年1月1日起实施。

2019年12月31日前已依法获得征地批复，征地补偿安置方案已公告并经市、区人民政府批准的，补偿标准按照公告确定的标准执行；未批准征地补偿安置方案的，按新征地补偿标准执行。

《市政府关于公布征地补偿安置标准的通知》（宁政发〔2010〕265号）自本通知印发之日起废止。

南京市区土地价格(总的)

2007年第03号 2007年第03号 2007年第03号 2007年第04号 2007年第04号 2007年第04号 2007年第05号 2007年第05号 2007年第05号 2007年第05号 2007年第05号 2007年第06号 2007年第06号 2007年第06号 2007年第06号 2007年第07号 2007年第07号 2007年第07号 2007年第08号 2007年第08号 2007年第08号 2007年第09号 2007年第09号 2007年第09号 2007年第10号 2007年第10号 2007年第10号 2007年第10号 2007年第10号 2007年第11号 2007年第11号 2007年第11号 2007年第12号
2007年第12号 2007年第12号 2007年第13号 2007年第13号 2007年第13号 2007年第13号 2007年第13号 2007年第13号 2007年第13号 2007年第14号 2007年第14号 2007年第14号 2007年第14号 2007年第14号
78
NO.2007G62
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
地块编号 NO.2006G75 NO.2006G76 NO.2006G77 NO.2006G78 NO.2006G79 NO.2006G80 NO.2006G81 NO.2006G82 NO.2006G83 NO.2006G84
公告编号 2006年第17号 2006年第17号 2006年第17号 2006年第17号 2006年第18号 2006年第18号 2006年第18号 2006年第18号 2006年第18号 2006年第18号
2006年第19号 2006年第19号 2006年第19号 2006年第19号 2006年第19号 2006年第19号 2007年第01号 2007年第01号 2007年第01号 2007年第01号

南京市主城区各类用地容积率修正系数表(标准版)

＞4.7 1.25 ＞4.3 1.25 ＞3.8 1.28
定表 3.6-4.0 1.11 3.5-3.9 1.14 4.0-4.4 1.2 ＞3.9 1.2 ＞4.4 1.24
一级地二级地三级地四级地五级地
容积率区段修正系数容积率区段修正系数容积率区段修正系数容积率区段修0.76 ＜1.7 0.8 ＜1.4 0.85 ＜1.0 0.87 ＜0.7 0.85
浦口区商业用地容积率修正系数确定表容积率区段＜1.0 1.0-1.3 1.3-1.7 1.7-2.1 一级地修正系数 0.81 0.88 1 1.12 容积率区段＜0.8 0.8-1.1 1.1-1.5 1.5-1.8 二级地修正系数 0.84 0.9 1 1.1 容积率区段＜0.7 0.7-0.9 0.9-1.1 1.1-1.3 三级地修正系数 0.83 0.91 1 1.09 浦口区住宅用地容积率修正系数确定表容积率区段＜1.0 1.0-1.3 1.3-1.7 1.7-2.1 一级地修正系数 0.8 0.86 1 1.14 容积率区段＜0.7 0.7-1.0 1.0-1.4 1.4-1.8 二级地修正系数 0.75 0.85 1 1.15 容积率区段＜0.5 0.5-0.8 0.8-1.1 1.1-1.4 三级地修正系数 0.82 0.91 1 1.09
主城区商业用地容积率修正系数确定表 1.7-2.3 2.3-2.7 2.7-3.0 3.0-3.4 3.4-3.8 0.72 0.77 0.83 0.93 1 5.5-5.9 5.9-6.5 ＞6.5 1.23 1.28 1.35 2.1-2.4 2.4-2.7 2.7-3.0 3.0-3.4 3.4-3.8 0.79 0.87 0.93 1 1.07 1.3-1.8 1.8-2.2 2.2-2.6 2.6-3.0 3.0-3.4 0.84 0.87 0.92 1 1.08 0.9-1.3 1.3-1.7 1.7-2.1 2.1-2.5 2.5-2.9 0.82 0.88 0.95 1 1.05 0.9-1.4 1.4-1.8 1.8-2.1 2.1-2.5 2.5-3.0 0.84 0.9 1 1.1 1.16 0.9-1.4 1.4-1.8 1.8-2.3 ＞2.3 0.93 1 1.07 1.12 0.7-1.1 1.1-1.5 1.5-1.9 ＞1.9 0.93 1 1.07 1.11 0.4-0.8 0.8-1.1 1.1-1.5 ＞1.5 0.93 1 1.07 1.11 主城区住宅用地容积率修正系数确定表 1.9-2.2 2.2-2.5 2.5-2.8 2.8-3.2 3.2-3.6 0.8 0.89 0.94 1 1.06 1.7-2.0 2.0-2.3 2.3-2.7 2.7-3.1 3.1-3.5 0.91 0.95 1 1.05 1.09 1.4-1.8 1.8-2.2 2.2-2.4 ＞2.4 0.9 1 1.1 1.15 1.0-1.3 1.3-1.7 1.7-2.1 ＞2.1 0.93 1 1.07 1.13 0.7-1.0 1.0-1.4 1.4-1.8 ＞1.8 0.91 1 1.09 1.15

编制基准地价修正系数表及指标说明表

准地价
地
公共停车场，汽车客货运输站点及工业基 1.40
停车场等用地
准地价
104
农村道路
指公路用地以外的南方宽度≥1.0m、北方宽度≥2.0m 的村间、田间道路
工业基准地价
1.00
（含机耕道）
105
机场用
指民用机场及附属设施用地，包括办公、塔台指挥场所、跑道、停车场等用地
工业基 1.00 准地价
工业基 0.85 准地价工业基 0.9 准地价工业基 1.0 准地价工业基 1.1 准地价工业基 1.2 准地价
限制发展和淘汰类产业按照《产业结构调整指导目录》
确定。
指用于机关团体、新闻出版社、科教文卫、风景名胜、公共设施等的土
地。
081 机关团指用于党政机关、社会团体、群众住宅基 1.00
091
军事设施用地
指直接用于军事目的的设施用地。
住宅基 0.90 准地价
09
特殊用地
093
监教场指用于监狱、看守所、劳改场、劳所用地教所、戒毒所等的建筑用地。
工业基 1.00 准地价
094 宗教用指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、住宅基 1.00
地
道观、教堂等宗教自用地。
准地价
095
殡葬用地
工业基 1.00 准地价
编制基准地价修正系数表及指标说明表
基准地价修正体系反映了土地利用的复杂性。基准地价修正系数表是采用替代原理，建立
基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修
正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、
高效、及时地评估出宗地地价。级别或区域基准地价修正系数表的编制方法主要有两种，

容积率对地价的影响及修正系数的确定_以南京市六合区为例

容积率对地价的影响及修正系数的确定_以南京市六合区为例南京市六合区是南京市的郊区，受到城市发展的较少影响，相对保持了一定的农业和工业特色。

在土地利用方面，容积率是衡量土地利用强度的一个重要指标。

容积率是指在一定土地面积上所容纳的建筑、设备等体积与用地面积的比率，是城市规划和建设中的重要参数之一容积率的提高可以带来多方面的好处，例如可以增加人口密度、提高土地利用效率、促进经济发展等。

然而，容积率的提高也会带来一些负面影响，如增加地下空间利用难度、加大城市交通压力、增加环境污染等。

在南京市六合区，容积率的确定与修正系数的制定应考虑以下几个方面：1.地方特点：六合区较为农业和工业化，规划容积率时应考虑地方特点。

例如，农田地区的容积率可以较低，工业用地区的容积率可以适度提高，以促进产业发展。

2.交通条件：南京市六合区交通状况相对较为欠发达，容积率过高可能导致交通堵塞。

因此，在容积率的确定上应考虑交通条件，适度控制容积率，确保交通状况的畅通。

3.环境影响：容积率的提高可能会对环境产生一定的负面影响，如增加噪音、空气污染等。

在制定修正系数时，需要考虑六合区的环境状况，适当制定限制措施以减少环境影响。

在确定南京市六合区容积率的修正系数时，可以参考以下几点：1.规划上的需要：根据六合区的经济、社会发展需求，确定不同区域的容积率修正系数。

例如，工业用地区的容积率可以适度提高，以促进产业发展；居住区的容积率可以相对较低，以保证居民的生活质量。

2.基础设施建设：容积率的提高通常需要相应的基础设施支持，如道路、水电等设施。

因此，在制定修正系数时，需要考虑基础设施建设的状况，并适当提高修正系数以保证基础设施的配套能力。

3.生态保护：六合区地域较大，拥有一定的自然资源。

在制定修正系数时，需要考虑生态保护的问题，对自然环境较好的区域可以适当下调容积率，保护生态环境。

总之，容积率对地价有一定的影响，但其影响因各地区特点而异。

南京市六合区作为南京市的郊区，其容积率的确定应考虑地方特点、交通条件、环境影响等因素，制定相应的修正系数以平衡各方面的影响，并促进区域的可持续发展。

南京市市区土地级别与基准地价

南京市市区土地级别与基准地价谭成轩09-01-20 来源：南京市国土资源局浏览（34383）字体：大中小南京市市区土地级别基准地价成果表表1 南京市江南八区商业用地级别基准地价表表2 南京市江南八区住宅用地级别基准地价表表3 南京市江南八区工业用地级别基准地价表表4 南京市江宁区商业用地级别基准地价表表5 南京市江宁区住宅用地级别基准地价表表6 南京市江宁区工业用地级别基准地价表表7 南京市浦口区商业用地级别基准地价表表8 南京市浦口区住宅用地级别基准地价表表9 南京市浦口区工业用地级别基准地价表表10 南京市六合区商业用地级别基准地价表表11 南京市六合区住宅用地级别基准地价表表12 南京市六合区工业用地级别基准地价表备注：1、土地级别说明：①各用途级别范围不覆盖整个定级范围；②各用途级别范围有重叠；③商业用地级别主要以路段确定；④具体地块土地级别以国土部门认定为准。

2、地价内涵说明①评估基准日：本基准地价成果的评估基准日为2008年1月1日。

②土地使用年期：本基准地价成果的土地使用年期按法定最高出让年限设定，即商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。

③土地开发水平：六通一平指宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”及宗地红线内场地平整“一平”；五通一平指宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯“五通”及宗地红线内场地平整“一平”。

④平均容积率：各土地级别基准地价成果是指对应级别设定容积率条件下的地价。

3、成果使用说明①在使用基准地价成果时，若评估基准日、土地使用年期、土地开发水平和容积率等与上述地价内涵的设定条件不同，应分别进行期日修正、土地使用年期修正、土地开发水平修正和容积率修正。

②除进行期日修正、土地使用年期修正、土地开发水平修正和容积率修正外，还应按照土地用途进行综合因素修正。

③商业用地基准地价主要为商业路线价，且有一定的深度和宽度限定，超出该限定，应进行深度和宽度修正；位于商业路线之外的宗地地价参照临近商业路线价的40％执行，再进行相应修正。

南京市征地拆迁补偿安置标准

表1—2 临时用地、取土用地、堆土区补偿费标准单位：万元/公顷（万元/亩）
表2—1 青苗补偿费标准单位：万元/公顷（万元/亩）
表2—2 菜地、精养鱼池附着物补偿费标准单位：万元/公顷（万元/亩）
表3—1 被征地农业人员安置补助费标准单位：万元/人
表3—2 被征地农业人员一次性生活补助费标准单位：万元/人
表4—1 货币拆迁房屋补偿费标准单位：元/平方米
表4—2 自拆自建房屋补偿费标准单位：元/平方米
表4—3 非住宅房屋拆迁补偿费标准单位：元/平方米
表4—4房屋装修单项补偿费标准
表4—5搬家费、过渡费、奖励费补助标准
表4—6电话、有线电视、空调、管道煤气等拆移补偿费标准
表4—7 围墙、地坪、道路补偿费标准单位：元/平方米
表5—1 用材、观赏树木补偿费标准单位：元/株
表5—2—1 经济林木补偿费标准（一）单位：万元/公顷（万元/亩）
表5—2—2 经济林木补偿费标准（二）单位：元
表5—3 猪（羊、牛）棚、马厩、家禽舍补偿费标准单位：元/平方米
表5—4 水井补偿费标准单位：元/口
表5—5 炉灶补偿费标准单位：元/个
表5—6粪坑、石灰池、沙场补偿费标准
表5—7 坟墓迁移补偿费标准单位：元/丘
表6—1桥梁、沟渠等农村集体公共设施补偿费标准
表6—2水、电等农村集体公共设备补偿费标准。

南京市国土管理局关于公布施行一九九八年南京市市区城镇土地等级的通知

南京市国土管理局关于公布施行一九九八年南京市市区城镇土地等级的通知文章属性•【制定机关】南京市国土管理局•【公布日期】1998.11.19•【字号】宁国土[1998]第253号•【施行日期】1998.11.19•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文南京市国土管理局关于公布施行一九九八年南京市市区城镇土地等级的通知（宁国土[1998]第253号1998年11月19日）各有关单位：经南京市人民政府批准，一九九八年南京市市区城镇土地等级现予公布，并自公布之日起施行，请各有关单位做好该成果的利用工作。

附件一：南京市市区土地级别分布说明表－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜土地｜地块｜｜｜｜｜地块范围｜｜级别｜名称｜｜｜－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜｜｜｜山西路地区：北至江苏信托投资公司、青少年宫、湖南路(临街宗地北侧)；东至省军区；南至金川｜｜｜1—1｜｜｜｜｜饭店、中山北京十二巷、军人俱乐部、山西路商场、工贸商厦；西至金川河、三乐电器公司一线。

｜｜｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜｜一｜｜鼓楼、新街口、大行宫地区：北至车站东巷，沿中央路东侧至大钟亭；东至安仁街、丹凤街、鱼市｜｜级｜1—2｜街、珠江路、洪武北路、长江路、邓府巷、抄纸巷一线；南至石鼓路、三茅宫、建邺区法院、海峰商｜｜｜｜场、羊皮巷；西起湖北路口，沿鼓楼街、鼓楼公园、天津路、小粉桥、中山路西侧至管家桥(含临街｜｜｜｜宗地)，沿汉中路向西至慈悲社。

｜｜－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜｜｜｜夫子庙地区：北至太平南路、慧园街口；东沿针巷、平江府、姚家巷南侧至泰淮医院；｜｜｜1—3｜｜｜｜｜南至平江桥、来燕桥；西至胡家巷、夫子庙商厦、大四福巷。

南京市浦口区补地价项目土地评估

土地估价技术报告项目名称：南京鼎业投资置业集团有限公司所属位于南京市浦口区江浦街道河滨路58号宗地国有出让土地使用权容积率调整补缴地价款价格评估（南京市浦口区）受托估价单位：江苏苏地行土地房产评估有限公司土地估价报告编号：（苏）苏地行（2015）土估字第132号土地估价技术报告编号：（苏）苏地行（2015）土技字第132号提交估价报告日期：二O一五年七月十五日关键词：南京市浦口区容积率调整补缴地价江苏苏地行土地房产评估有限公司二O一五年土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称南京鼎业投资置业集团有限公司所属位于南京市浦口区江浦街道河滨路58号宗地国有出让土地使用权容积率调整补缴地价款价格评估（南京市浦口区）二、委托估价方委托方：南京市国土资源局浦口分局三、受托估价方受托估价单位：江苏苏地行土地房产评估有限公司法定代表人：张其宝工商注册号：3250机构地址：南京市建邺区乐山路190号农展馆3楼执业范围：全国范围内从事土地评估业务有效期限：2016年6月30日注册号：A201132004联系人：张静联系电话：-8006邮政编码：210019四、估价目的根据《国土资源部办公厅关于发布<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）>的通知》（国土资厅发[2013]20号）规定，本次评估的目的是为委托方南京市国土资源局浦口分局通过集体决策核定南京鼎业投资置业集团有限公司所属位于南京市浦口区江浦街道河滨路58号宗地容积率调整补缴地价款提供客观、公正的价格参考依据。

五、估价依据（一）国家及有关部门颁布的法律法规及相关文件1、《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起施行）2、《中华人民共和国土地管理法》（第二次修正，2004年8月28日中华人民共和国主席令第28号公布）3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正过）4、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月24日国务院令第256号，1999年1月1日施行）5、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日国务院令第55号，1990年5月19日施行）6、《中华人民共和国城乡规划法》（2007年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过，自2008年1月1日起施行）7、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)8、《关于修改<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>的决定》（2006年12月31日国务院令第483号，自2007年1月1日起施行）9、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）10、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）11、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）12、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）13、《国土资源部办公厅关于发布<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）>的通知》（国土资厅发[2013]20号）（二）地方有关部门颁布的法规及相关文件1、《江苏省土地管理条例》（2004年4月16日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议《关于修改〈江苏省土地管理条例〉的决定》第二次修正，自2004年5月1日起施行）2、《江苏省财政厅、江苏省物价局关于公布<江苏省行政事业性收费项目目录（截止2012年7月）>的通知》（苏财综[2012]91号）3、《关于降低新建房屋白蚁防治费收费标准的通知》（苏价工[1996]422号，省物价局、省财政局、建设委员会1996年10月3日发布）4、《江苏省财政厅、江苏省经贸委关于印发<江苏省新型墙体材料专项基金征收使用管理实施办法>的通知》（苏财综[2008]43号）（三）有关技术标准1、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）2、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）3、国土资源部发布《城镇地籍调查规程》（TDT1001-2012）4、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会联合发布的国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）（四）其他资料3.1委托方提供的有关资料3.1.1待估宗地国有出让合同复印件3.1.2待估宗地土地使用权证复印件3.1.3南京市浦口区房屋面积测算成果报告复印件3.1.4建设工程规划许可证复印件3.1.5土地使用者企业法人营业执照复印件3.1.6委托方提供的其他资料3.2受托估价方掌握的资料3.2.1《2013年度江苏省城市地价动态监测报告》（江苏省国土资源厅组织编制）3.2.2南京市自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料3.2.3南京市统计资料3.2.4待估宗地所在地城市规划资料3.2.5待估宗地所在地城市基础设施基本情况资料3.2.6待估宗地所在区域土地出让转让、土地市场供需状况等土地市场方面的资料3.2.7待估宗地所在区域土地取得费、土地开发费及土地开发经营等方面的交易实例及有关文件3.3估价人员实际勘察、调查所获取的资料3.3.1估价人员实地踏勘和调查收集的有关待估宗地权属、基础设施、宗地条件方面的资料3.3.2估价人员实地踏勘和调查收集的有关待估宗地建筑物状况资料3.3.3估价人员实地踏勘和调查收集的待估宗地所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料3.3.4估价人员实地踏勘和调查收集的待估宗地所在区域统计资料3.3.5估价人员实地踏勘和调查收集的待估宗地所在区域城市基础设施基本情况资料六、估价期日根据待估宗地申请补办期日确定为本次估价期日为二O一五年六月二十九日七、估价日期二O一五年六月二十九日至二O一五年七月十五日八、地价定义南京鼎业投资置业集团有限公司所属位于南京市浦口区江浦街道河滨路58号宗地，土地用途为商务金融用地，土地面积为2214.9平方米，土地证号为宁浦国用（2008）第03694号，根据委托方提供资料可知，原规划容积率（原容积率）为1.325，调整后现状容积率（新容积率）为5.34。

南京市市区土地级别与基准地价

南京市市区土地级别与基准地价谭成轩09-01-20 来源：南京市国土资源局浏览（34383）字体：大中小南京市市区土地级别基准地价成果表表1 南京市江南八区商业用地级别基准地价表表2 南京市江南八区住宅用地级别基准地价表表3 南京市江南八区工业用地级别基准地价表表4 南京市江宁区商业用地级别基准地价表表5 南京市江宁区住宅用地级别基准地价表表6 南京市江宁区工业用地级别基准地价表表7 南京市浦口区商业用地级别基准地价表表8 南京市浦口区住宅用地级别基准地价表表9 南京市浦口区工业用地级别基准地价表表10 南京市六合区商业用地级别基准地价表表11 南京市六合区住宅用地级别基准地价表表12 南京市六合区工业用地级别基准地价表备注：1、土地级别说明：①各用途级别范围不覆盖整个定级范围；②各用途级别范围有重叠；③商业用地级别主要以路段确定；④具体地块土地级别以国土部门认定为准。

2、地价内涵说明①评估基准日：本基准地价成果的评估基准日为2008年1月1日。

②土地使用年期：本基准地价成果的土地使用年期按法定最高出让年限设定，即商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。

③土地开发水平：六通一平指宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”及宗地红线内场地平整“一平”；五通一平指宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯“五通”及宗地红线内场地平整“一平”。

④平均容积率：各土地级别基准地价成果是指对应级别设定容积率条件下的地价。

3、成果使用说明①在使用基准地价成果时，若评估基准日、土地使用年期、土地开发水平和容积率等与上述地价内涵的设定条件不同，应分别进行期日修正、土地使用年期修正、土地开发水平修正和容积率修正。

②除进行期日修正、土地使用年期修正、土地开发水平修正和容积率修正外，还应按照土地用途进行综合因素修正。

③商业用地基准地价主要为商业路线价，且有一定的深度和宽度限定，超出该限定，应进行深度和宽度修正；位于商业路线之外的宗地地价参照临近商业路线价的40％执行，再进行相应修正。

(完整版)土地用途(类别)修正系数表

特殊
用地
宗教用地
住宅
0.3
指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。
殡葬用地
1.5
指陵园、墓地、殡葬场所用地。
旅游用地
办公
0.2
指风景、名胜景点（包括名胜古迹、旅游景点、革命历史遗址等）用地。
工矿仓储用地
工业用地
工业
1.0
指工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地。
采矿用地
1.0
指采矿、采石、采砂（沙）场，盐田，砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。
0.2
航空器材展销用地。指用于飞机等航空器材展览、销售、检测等的场所用地。
住宅
用地
城镇住宅用地
住宅
1.0
指城镇用于生活居住的各类房屋用地及其附属设施用地。包括普通住宅、产权式酒店、酒店式公寓和别墅用地等。
停车楼、库用地
0.2
指用于停放和保管车辆及其附属设施的项目用地，不包括公共汽车站场及交通运输站的停车场所用地。
0.2
指用于运输煤炭、石油、天然气等管道用地。
机场用地
0.5
指民用及军民合用的机场用地，包括飞行区、航站区等用地。
港口码头用地
1.3
指用于人工修建的客运、货运、捕捞及工作船舶停靠的Байду номын сангаас所及其附属建筑物的用地，不包括常水位以下部分。
站场用地
1.0
指为铁路、公路、机场和管道运输服务的附属设施用地。
农业生产用地
信息产业和科教用地
1.0
指用于信息产品制造、信息服务及信息传输、通讯网络营运业、软件业、动漫产业、独立的科研、勘测、设计、技术推广、科普等的用地。
公用事业用地
医卫慈善用地

南京市城区土地级别与基准地价

南京市城区土地级别与基准地价
一、土地级别分布范围
南京市城区土地级别分布范围表（表1至表12）。

表1 主城区综合定级各级土地分布范围表
续表1
续表1
续表1
表2 主城区商业用地定级各级土地分布范围表
续表2
续表2
续表2
续表2
续表2
续表2
续表2
续表2
续表2
表3 主城区住宅用地定级各级土地分布范围表
表4 主城区工业用地定级各级土地分布范围表
续表4
续表4
注：主城区指长江以南、绕城公路以内的地域。

表5 原浦口区综合定级各级土地分布范围表
续表5
表6 原浦口区商业用地定级各地土地分布范围表
续表6
表7 原浦口区住宅用地定级各级土地分布范围表
续表7
表8 原浦口区工业用地定级各级土地分布范围表
续表8
注:原浦口区指以浦口镇区为核心的连片建成区。

表9 原大厂区综合定级各级土地分布范围表
表10 原大厂区商业用地定级各级土地分布范围表
表11 原大厂区住宅用地定级各级土地分布范围表
表12 原大厂区工业用地定级各级土地分布范围表
注:原大厂区指以大厂镇区为核心的连片建成区。

二、评估基准日
评估基准日为2004年1月1日。

三、基准地价
本次主城区、原浦口区、原大厂区更新后级别基准地价见表13至表15。

表13 主城区级别基准地价表
单位：元/m2
表14 原浦口区级别基准地价表
单位：元/m2
表15 原大厂区级别基准地价表
单位：元/m2。

基准地价修正系数体系

2、利用市场交易价格资料更新基准地价
反映的只是各区域各类用地的平均价格水平。
∴ 在基准地价的基础上建立基准地价修正系数体系，用以评估具体宗地的价格。
（4）基准地价是有限年期的价格
∵ 基准地价是土地使用权的价格 ∴ 基准地价是有限年期的价格
城镇用地：各用途基准地价的年期以各用途的最高出让年期为准。
农用地：按承包经营时间计算年期。
比较法）
基准地价的确定和公布
1.基准地价确定的原则
以实际数据测算的结果为准，以比较评估的结果为辅。
土地市场发育的城镇，应以市场交易资料评估结果为准，利用级差收益测算结果进行修正。
以评估结果为基础，并应充分体现政府的地价管理政策。
2.基准地价确定
以一种方法测算城镇基准地价的，用该方法得到的级别或区域商业、住宅、工业基准地价为城镇基准地价。
（5）基准地价具有时效性
基准地价反映的只是一定时期的地价标准。为了保持基准地价的现实性，每隔一定时
期应对基准地价进行更新。
∴ 基准地价的评估时点很重要。
（6）基准地价是一种控制性的价格
基准地价是国家调控土地市场的一种价格，不是市场交易价格。
市场上最终达成的价格，是以基准地价为依据，根据市场行情而确定的。
3、基准地价的内涵全省要统一，便于全省比较和权衡
4、明确基准地价更新的目的在于应用如：一些地方过去只有级别基准地价，由于
级别范围太大，又没有相应的区片价和区段价作为补充；一些地方过去只有基准地价，没有修正系数体系。这都使基准地价的作用大打折扣。
（一）基准地价更新的要求
5、必须逐步加强和完善计算机技术的应用原因：第一,现代化的要求；第二,为下一轮更新奠定基础(即连续性)。体现在：第二，更新的流程；第二，成果表达。

南京市市区土地地价修正系数表

①基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。

A．基准地价成果介绍及内涵根据《南京市区土地级别与基准地价》，南京市基准地价分商业、住宅、工业几种用途。

其基准地价内涵为基准日于2008年1月1日，土地开发程度为“六通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、土地平整）或“五通一平“（即通路、供电、通上水、通下水、通讯、土地平整），不同级别、不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。

工业用途基准地价见下表。

表5-17 南京市江南八区工业用地土地级别与基准地价表根据《城镇土地估价规程》，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价＝[基准地价×K1×（1+∑K）×K3+开发程度修正值]×K2式中：K1──期日修正系数∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和K3──容积率修正系数K2──土地使用年期修正系数D．区域因素及个别因素修正（∑K）根据《南京市城区土地级别调整与基准地价更新技术报告》，工业用地二级、三级地价影响因素说明表及修正系数表（见表3-26、表3-29），按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，可建立待估宗地地价影响因素说明表和修正系数表，并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。

续表续表编制待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表，详见表5-30、表5-31。

表5-30 宗地A－E影响因素说明、优劣程度及修正系数表表5-31 宗地F－G影响因素说明、优劣程度及修正系数表E．容积率修正系数K3待估宗地符合城市规划容积率要求，因此对此项不做调整，容积率修正系数为1。

南京市六合区工业用地级别基准地价表

备注：
1、土地级别说明：
①各用途级别范围不覆盖整个定级范围；
②各用途级别范围有重叠；
③商业用地级别主要以路段确定；
④具体地块土地级别以国土部门认定为准。

2、地价内涵说明
①评估基准日：本基准地价成果的评估基准日为2008年1月1日。

②土地使用年期：本基准地价成果的土地使用年期按法定最高出让年限设定，即商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。

③土地开发水平：六通一平指宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”及宗地红线内场地平整“一平”；五通一平指宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯“五通”及宗地红线内场地平整“一平”。

④平均容积率：各土地级别基准地价成果是指对应级别设定容积率条件下的地价。

3、成果使用说明
①在使用基准地价成果时，若评估基准日、土地使用年期、土地开发水平和容积率等与上述地价内涵的设定条件不同，应分别进行期日修正、土地使用年期修正、土地开发水平修正和容积率修正。

②除进行期日修正、土地使用年期修正、土地开发水平修正和容积率修正外，还应按照土地用途进行综合因素修正。

③商业用地基准地价主要为商业路线价，且有一定的深度和宽度限定，超出该限定，应进行深度和宽度修正；位于商业路线之外的宗地地价参照临近商业路线价的40％执行，再进行相应修正。

④位于土地级别成果范围之外的住宅和工业用地宗地地价可参照临近住宅和工业用地土地级别基准地价执行，再进行相应修正。

南京市国土资源局关于调整江南八区预存征地补偿款标准的通知-宁国土资[2011]4号

南京市国土资源局关于调整江南八区预存征地补偿款标准的通知
正文：
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 南京市国土资源局关于调整江南八区预存征地补偿款标准的通知
（宁国土资[2011]4号）
各区县政府，市各有关单位：
根据《南京市征地补偿安置办法》（宁政发[2010]264号）、《市政府关于公布征地补偿安置标准的通知》（宁政发[2010]265号）和《市政府办公厅关于农地转用和集体土地征收报批有关问题的通知》（宁政办发[2007]91号）有关规定，决定自2011年1月1日起调整江南八区预存征地补偿款标准。

凡位于鼓楼、下关、玄武、白下、秦淮、建邺、栖霞、雨花区的用地项目，且在2011年1月1日以后到市国土部门办理土地征转用手续的，预存征地补偿款一律按照宁政发[2010]265号文确定的征地补偿安置标准进行缴纳，按如下公式进行计算：
预存征地补偿款＝（被征收土地所属的征地区片价补偿标准＋青苗和附着物综合补偿价标准）×区片内被征收集体土地面积
征收土地范围涉及多个征地区片的，按照相应的区片价补偿标准及其对应的征收土地面积分别计算。

征地区片价补偿标准以市政府批准为准，今后如遇调整，将适时公布。

特此通知。

南京市国土资源局
二〇一一年一月五日
——结束——。