编制基准地价修正系数表及指标说明表
武汉市基准地价修正体系
六通一平
70年
出让国有土地使用权
工业
2006年6月30日
1.0
五通一平
50年
出让国有土地使用权
注：“六通一平”指红线外“通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气”及红线内“场地平整”；“五通一平”指红线外“通路、供电、通讯、通上水、通下水”及红线内“场地平整”。
四、基准地价结果确定
由上面的比较分析可以看出，本次武汉市基准地价更新各类用地基准地价水平是客观合理的，因此，可以确定本次武汉市基准地价更新结果如表4-34所示：
-0.3126
（三）Ⅲ级商业用地宗地地价区域因素修正系数
表5－5Ⅲ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表
因素
因子
优
较优
一般
较劣
劣
商服繁华度
距市级商服中心距离(米)
≤200
(200,400]
(400,1000]
(1000,1500]
>1500
距区级商服中心距离(米)
≤400
(400,700]
(700,1200]
-0.0218
1
0.2880
0.1440
0
-0.1470
-0.2940
（二）Ⅱ级商业用地宗地地价区域因素修正系数
表5－3Ⅱ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表
因素
因子
优
较优
一般
较劣
劣
商服繁华度
距市级商服中心距离(米)
≤150
(150,200]
(200,300]
(350,400]
>400
距区级商服中心距离(米)
0.0049
0.0000
基准地价系数修正法模板资料
（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。
表1徐州区商服用地区段基准地价修正系数说明表
表1 徐州市区商服用地区段基准地价修正系数说明表
附表1-1 徐州市市区一级商服用地区段基准地价修正系数表（%）
附表1-7 徐州市市区七级商服用地区段基准地价修正系数表（%）
附表2-1 徐州市市区一级住宅用地区段基准地价修正系数表（%）
附表2-2 徐州市市区二级住宅用地区段基准地价修正系数表（%）
附表2-3 徐州市市区三级住宅用地区段基准地价修正系数表（%）
附表2-4 徐州市市区四级住宅用地区段基准地价修正系数表（%）
表3 徐州市区工业用地区段基准地价修正系数说明表
附表3-1 徐州市市区工业用地区段基准地价修正系数表（%）
表4 徐州市区商务金融用地区段基准地价修正系数说明表
表4-1 徐州市区商务金融用地001B-008B区段基准地价修正系数表（%）
表4-2 徐州市区商务金融用地009B-016B区段基准地价修正系数表（%）
表5 徐州市区医卫慈善用地区段基准地价修正系数说明表
表5-1 徐州市区医卫慈善用地001Y-006Y区段基准地价修正系数表（%）
表5-2 徐州市区医卫慈善用地007Y-011Y区段基准地价修正系数表（%）
表6 徐州市区科教用地区段基准地价修正系数说明表
表6-1 徐州市区科教用地001K-007K区段基准地价修正系数表（%）
表6-2 徐州市区科教用地008K-014K区段基准地价修正系数表（%）。
系数修正表.
第八章基准地价图、基准地价表和修正系数表二、基准地价表表2-18 营口市各用途基准地价表商业用地住宅用地工业用地级别基准地价(元/m2)级别基准地价(元/m2)级别基准地价(元/m2)一级2420一级1380 一级600二级1963二级958 二级516三级1356 三级747 三级385四级917 四级634 四级324五级550五级495 五级288三、商业用地宗地地价因素修正表2-19一级商业用地修正系数指标说明表修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米）<250 250~500 500~750 750~1000 >1000 距公交站点距离（米）<50 50~100 100~150 150~200 >200 距主干道距离<100 100~200 200~300 300~400 >400 距长途客运站距离（米）<600 600~800 800~1000 1000~1200 >1200基础设施配套状况各项都有充分保证五项有充分保证四项有充分保证三项有充分保证其它距火车站距离（米）<600 600~800 800~1000 1000~1200 >1200 人口密度>30000 30000~25000 25000~20000 20000~15000 <15000 临街状况两面临街一面临街不临街宗地形状正方形、长方形梯形较规整不很规整很不规整临街宽度>15 15~10 10~7 7~4 <4 表2-20一级商业用地修正系数表（+18%……-18%）修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米） 4.23 2.12 0 -2.12 -4.23 距公交站点距离（米） 2.34 1.17 0 -1.17 -2.34 距主干道距离 1.44 0.72 0 -0.72 -1.44 距长途客运站距离（米）0.45 0.23 0 -0.23 -0.45基础设施配套状况 1.98 0.99 0 -0.99 -1.98 距火车站距离（米）0.45 0.23 0 -0.23 -0.45 人口密度 2.34 1.17 0 -1.17 -2.34临街状况 1.08 0.54 0 -0.54 -1.08宗地形状0.54 0.27 0 -0.27 -0.54临街宽度 3.15 1.58 0 -1.58 -3.15 表2-21二级商业用地修正系数指标说明表修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米）<300 300~600 600~900 900~1200 >1200 距公交站点距离（米）<50 50~100 100~150 150~200 >200 距主干道距离<150 150~300 300~450 450~600 >600 距长途客运站距离（米）<800 800~1100 1100~1400 1400~1700 >1700基础设施配套状况各项都有充分保证五项有充分保证四项有充分保证三项有充分保证其它距火车站距离（米）<800 800~1100 1100~1400 1400~1700 >1700 人口密度>30000 30000~25000 25000~20000 20000~15000 <15000 临街状况两面临街一面临街不临街宗地形状正方形、长方形梯形较规整不很规整很不规整临街宽度>15 15~10 10~7 7~4 <4表2-22二级商业用地修正系数表（+18%……-25%）修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米） 4.23 2.12 0 -2.94 -5.88 距公交站点距离（米） 2.34 1.17 0 -1.63 -3.25 距主干道距离 1.44 0.72 0 -1.00 -2.00 距长途客运站距离（米）0.45 0.23 0 -0.31 -0.63基础设施配套状况 1.98 0.99 0 -1.38 -2.75 距火车站距离（米）0.45 0.23 0 -0.31 -0.63 人口密度 2.34 1.17 0 -1.63 -3.25 临街状况 1.08 0.54 0 -0.75 -1.50 宗地形状0.54 0.27 0 -0.38 -0.75 临街宽度 3.15 1.58 0 -2.19 -4.38表2-23三级商业用地修正系数指标说明表距商业中心距离（米）<400 400~800 800~1200 1200~1600 >1600 距公交站点距离（米）<50 50~100 100~150 150~200 >200 距主干道距离<200 200~400 400~600 600~800 >800 距长途客运站距离（米）<900 900~1300 1300~1700 1700~2100 >2100基础设施配套状况六项或七项有充分保证五项有充分保证四项有充分保证三项有充分保证其它距火车站距离（米）<900 900~1300 1300~1700 1700~2100 >2100 人口密度>25000 25000~20000 20000~15000 15000~10000 <10000 临街状况两面临街一面临街不临街宗地形状正方形、长方形梯形较规整不很规整很不规整临街宽度>15 15~10 10~7 7~4 <4表2-24三级商业用地修正系数表（+25%……-25%）修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米） 5.88 2.94 0 -2.94 -5.88 距公交站点距离（米） 3.25 1.63 0 -1.63 -3.25 距主干道距离 2.00 1.00 0 -1.00 -2.00 距长途客运站距离（米）0.63 0.31 0 -0.31 -0.63 基础设施配套状况 2.75 1.38 0 -1.38 -2.75 距火车站距离（米）0.63 0.31 0 -0.31 -0.63人口密度 3.25 1.63 0 -1.63 -3.25 临街状况 1.50 0.75 0 -0.75 -1.50 宗地形状0.75 0.38 0 -0.38 -0.75 临街宽度 4.38 2.19 0 -2.19 -4.38表2-25四级商业用地修正系数指标说明表修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米）<800 800~1200 1200~1600 1600~2000 >2000 距公交站点距离（米）<50 50~100 100~150 150~200 >200 距主干道距离<220 220~440 440~660 660~880 >880 距长途客运站距离（米）<1000 1000~1500 1500~2000 2000~2500 >2500基础设施配套状况六项或七项有充分保证五项有充分保证四项有充分保证三项有充分保证其它距火车站距离（米）<1000 1000~1500 1500~2000 2000~2500 >2500 人口密度>25000 25000~20000 20000~15000 15000~10000 <10000 临街状况两面临街一面临街不临街宗地形状正方形、长方形梯形较规整不很规整很不规整临街宽度>15 15~10 10~7 7~4 <4表2-26四级商业用地修正系数表（+25%……-30%）修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米） 5.88 2.94 0 -3.53 -7.05距公交站点距离（米） 3.25 1.63 0 -1.95 -3.90距主干道距离 2.00 1.00 0 -1.20 -2.40 距长途客运站距离（米）0.63 0.31 0 -0.38 -0.75基础设施配套状况 2.75 1.38 0 -1.65 -3.30距火车站距离（米）0.63 0.31 0 -0.38 -0.75 人口密度 3.25 1.63 0 -1.95 -3.90临街状况 1.50 0.75 0 -0.90 -1.80宗地形状0.75 0.38 0 -0.45 -0.90临街宽度 4.38 2.19 0 -2.63 -5.25表2-27五级商业用地修正系数指标说明表修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米）<1000 1000~1500 1500~2000 2000~2500 >2500距公交站点距离（米）<50 50~100 100~150 150~200 >200距主干道距离<250 250~500 500~750 750~1000 >1000 距长途客运站距离（米）<1200 1200~1800 1800~2300 2300~2800 >2800基础设施配套状况五项以上有充分保证三项或四项有充分保证其它距火车站距离（米）<1200 1200~1800 1800~2300 2300~2800 >2800 人口密度>20000 20000~15000 15000~10000 10000~5000 <5000 临街状况两面临街一面临街不临街宗地形状正方形、长方形梯形较规整不很规整很不规整临街宽度>15 15~10 10~7 7~4 <4表2-28五级商业用地修正系数表（+30%……-15%）修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米）7.05 3.53 0 -1.76 -3.53距公交站点距离（米） 3.90 1.95 0 -0.98 -1.95 距主干道距离 2.40 1.20 0 -0.60 -1.20 距长途客运站距离（米）0.75 0.38 0 -0.19 -0.38基础设施配套状况 3.30 1.65 0 -0.83 -1.65距火车站距离（米）0.75 0.38 0 -0.19 -0.38人口密度 3.90 1.95 0 -0.98 -1.95临街状况 1.80 0.90 0 -0.45 -0.90宗地形状0.90 0.45 0 -0.23 -0.45临街宽度 5.25 2.63 0 -1.31 -2.63四、商业用地宗地地价个别因素修正（一）容积率修正基准地价是代表设定容积率水平下的地价，在进行宗地地价计算时需将基准地价修正到宗地实际容积率水平下的地价。
沈阳市基准地价修正系数表
一、关于商业、住宅、工业三类以外其他用途土地级别及有关地价标准的使用
按照《城镇土地分等定级规程》的要求，本次土地定级采用分类定级，共分商业、住宅、工业三种用途。
中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》中相关用途适用级别及基准地价标准、出让金标准参见附表。
3．法定最高土地使用年限及土地还原利率
商业40年、还原利率8.02%，住宅70年，还原利率7.01%，工业50年，还原利率5.77%。
沈阳市商业用地1～3级容积率修正系数
沈阳市商业用地4～9级容积率修正系数
沈阳市住宅用地1～3级容积率修正系数
沈阳市住宅用地4～9级容积率修正系数。
基准地价修正系数表
2 0.934 3.6 0.617
2.2 0.879 4 0.579
较劣（%） 0~-6 0~-4 0~-3 ~-2
劣（%） （-6~-11） （-4~-8） （-3~-6） （-2~-4）
工业用地其他个别因素修正系数表 优劣度 影响因素 好 较好 一般 较劣 劣
形状
规则，利于成 形 较规则
——
形状较不规 则，对布局影 形状不规则， 响不大 较难布局
住宅用地区区域因素修正系数表 区域因素 繁华程度 交通条件 基础设施状况 环境状况 规划前景 住宅集聚度 权重值 整体修正幅度 （%） 优（%） 0.112 5~-6 5~3 0.14 6~-7 6~3 0.295 0.201 0.079 0.172 12~-13 8~-9 3~-4 7~-8 12~6 8~4 3~1.5 7~4 较优（%） 3~0 3~0 6~0 4~0 1.5~0 4~0 一般（%） 较劣（%） 0 0~-3 0 0~-4 0 0 0 0 0~-7 0~-5 0~-2 0~-4 劣（%） （-6~-6） （-4~-7） （-7~-13） （-5~-9） （-2~-4） （-4~-8）
地形 地质 修正系数 （%）
地势平坦 地质条件好 110~105
地势较平坦， 地势较平坦， 地势不太平 地势很不平 坡度<2%，对 坡度<5%，对 坦，需考虑坡 坦，需经过平 建筑无影响 建筑影响较小 度的影响 整才能使用 地质条件较好 —— 105~100 地质条件较劣 地质条件恶劣 100 100~95 95~90
<=0.5 2.1678 2.4 0.829 4.5 0.54
1 1.4019 2.6 0.785 5 0.509
区域因环境状况 0.196 规划前景 0.121
编制基准地价修正系数表及指标说明表
体用地 自治组织等用地
准地价
082
新闻出 版用地
指用于广播电台、电视台、电影厂、 住宅基 报社、杂志社、通讯社、出版社等 准地价
1.00
的用地。
083 科教用 指用于各类教育，独立的科研、勘 住宅基 1.00
地
测、设计、技术推广、科普等用地。 准地价
公共
084
医卫慈
指用于医疗保健、卫生防疫、急救 康复、医检药检、福利救助等的用
商业基 1.20 准地价
102
公路用
指用于国道、省道、县道和乡道的 用地。包括设计内的路堤、路堑、 桥梁、汽车停靠站、林木等。
工业基 1.00 准地价
地
包括汽车站、高速公路服务区内商 场、酒店、加油站、旅馆等配套服 务设施用地。
商业基 1.20 准地价
指用于城镇、村庄内部公用道路
工业基 1.00
103 街巷用 （含立交桥）及行道树的用地。
是将基准地价定义的年期修正到宗地评估的实际需要的年期，其修正系数 K=[1-1/（1+r） m]/[1-1/(1+r)n]
式中 r—土地还原利率 m—待估宗地的使用年限 n-所用基准地价的年期
3、土地开发程度修正
本次基准地价所设定的土地开发程度依各级别内的平均开发程度而定。当待估宗地的土地
开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时，就需要进行土地开发程度修正，土
091
军事设 施用地
指直接用于军事目的的设施用地。
住宅基 0.90 准地价
09
特殊 用地
093
监教场 指用于监狱、看守所、劳改场、劳 所用地 教所、戒毒所等的建筑用地。
工业基 1.00 准地价
094 宗教用 指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、 住宅基 1.00
哈尔滨市基准地价工业用地修正系数表及说明表(基准日2020年1月1日)
距对外交通站点距离
(公里)
≤2 或有铁路专用线专
用码头
(2， 4 ]
( 4， 8]
(8，10 ]
>10
基础设施综合保证率(%)
(95，
100 ]
(90，95 ]
(85，90 ]
(80，85 ]
(0，80 ]
产业聚集情况
有前后序企
业，产业集
聚度高
有前或后序企业， 产业集聚度较高
有间接配套企业， 产业集聚度一般
哈尔滨市基准地价
（基准日2020年1月1日）
一级工业用地基准地价修正因素指标说明表
优劣程度
影响因素
优
较优
一般
较劣
劣
区 域 因素
区域道路级别
主干道
次干道
一般干道
支路
封闭式高速
路、小区内
或街坊内道
路
距对外交通站点距离
(公里)
≤2 或有铁路专用线专
用码头
(2， 3 ]
( 3， 4]
( 4， 5]
>5
基础设施综合保证率
无相关配套企业， 产业集聚度较差
周围无其他
企业， 产业
集聚度差
规划限制程度
基本无限制
稍有限制
一般限制
较严限制
严格限制
个别 因 素
距主次干道距离(米)
临道
(0，200 ]
(200，
600 ]
(600，
800 ]
>800
距公交站点平均距离
(米)
(0，100 ]
(100，
200 ]
(200，
600 ]
(600，
土地基准地价修正系数表 Microsoft Excel 工作表
未来土地利用 未来土地利用以工 以住宅和公共 业、仓储为主 设施为主 住宅 工业、仓储 无利也无弊 有一定影响
淮安市市区三级地商业用地宗地地价修正系数说明表 宗地修正系数、评价等级 优 较优 地处三级商服 距三级商服中心距 中心内或商业 离＜150m或商业路 路线；或距一 线延伸段；或距一 级商服中心距 距商服中心距离 级商服中心距离 离＜1200m或 商服繁 1200-1500m或距二 华 距二级商服中 级商服中心距离 心距离＜ 1000-1200m 1000m 企业职能数 公交便捷度 道路通 道路类型 达度 道路宽度 交通条 距火车站距离 对外交 件 通便利 距汽车站距离 度 距码头距离 路网密度 区域交通管制 企业数量多， 职能齐全 距公交车站＜ 100m 混合型主干道 ＞30m ＜6.0km ＜1.5km ＜1.5km 大 无限制 企业数量较多，职 能较齐全 距公交车站100－ 150m 生活型主干道 25-30m 6.0-7.0km 1.5-2.0km 1.5-2.0km 较大 货车禁止通行
未来土地利用 未来土地利用以工 以住宅和公共 业、仓储为主 设施为主 住宅 工业、仓储 无利也无弊 有一定影响
淮安市市区四级地商业用地宗地地价修正系数说明表 宗地修正系数、评价等级 优 较优
商服繁 华
距商服中心距离
企业职能数 公交便捷度 道路通 道路类型 达度 道路宽度 距火车站距离 交通条 对外交 通便利 距汽车站距离 件 度 距码头距离 路网密度 区域交通管制 人 流 量 形状
未来土地利用 未来土地利用以工 以住宅和公共 业、仓储为主 设施为主 住宅 工业、仓储 无利也无弊 有一定影响
淮安市市区五级地商业用地宗地地价修正系数说明表 宗地修正系数、评价等级 优 较优 区域人口密度 区域人口密度较 大，人流量 大，人流量较大， 大，宗地周围 距商服中心距离 宗地周围商业已初 商服繁 商业已形成一 具规模，网点数量 华 定规模，网点 较多 数量多 企业数量多， 企业数量较多，职 企业职能数 职能齐全 能较齐全 距公交车站＜ 距公交车站150公交便捷度 150m 200m 重要的生活型 重要的交通型次干 道路通 道路类型 次干道 道 达度 20-25m ＞25m 道路宽度 交通条 对外交 距火车站距离 5.0-6.0km ＜5.0km 件 3.0-4.0km 通便利 距汽车站距离 ＜3.0km 度 0.8-1.8km ＜0.8km 距码头距离 路网密度 大 较大 区域交通管制 人 流 量 形状 无限制 大 矩形 货车禁止通行 较大 近似矩形 对土地利用略有影 响 地基较好，承载力 较大，一般商业建 筑建设时还需作较 简单的基础处理 6-9m 3-6m 一面临主街道 未来土地利用以商 业、住宅为主 商住 较有利
昌乐县城区基准地价更新修正系数说明表
规划土地利用方向
附表十三 昌乐县城区工业用地基准地价修正系数指标说明表（二级地）
土地级别 土地优劣程度 区 域 因 素 个 别 因 临道路类型 距火车站的距离 （米） 集聚效益 周围用地类型 宗地临路条件 宗地面积（m2） 基础设施配套状况 优 交通型主干道 <1000 大规模工业区 一类工业区 十字路口 >10000 较优 混合型主干道 1000-1200 小规模工业区 工业区 丁字路口 5000-10000 二级地 一般 交通型次干道 1200-1500 独立大型企业 工业仓储区 较劣 生活型主干道 1500-1800 独立中型企业 商住、行政文教区 劣 生活型次干道及支路 >1800 松散小企业 特殊及其它用地区 不临路 <500 五通一平以下
规划土地利用方向
规划土地利用方向
附表十五 昌乐县城区工业用地基准地价修正系数指标说明表（四级地）
土地级别 土地优劣程度 区 域 因 素 个 别 因 临道路类型 距火车站的距离 （米） 集聚效益 周围用地类型 宗地临路条件 宗地面积（m2） 基础设施配套状况 优 交通型主干道 <3000 大规模工业区 一类工业区 十字路口 >10000 五通一平 较优 混合型主干道 3000-3200 小规模工业区 工业区 丁字路口 5000-10000 四通一平
单面临路，临交通型 单面临路，临交通型 或混合型主干道 次干道 1000-5000 500-1000
五通一平，配套程度 五通一平，配套程度 四通一平，配套程度 高 一般 高
素
宗地形状
较规则，呈长方形或 基本规则，呈多边 不规则，呈三角形， 规则，呈正方形或长 很不规则，严重影响 多边形，对土地利用 形，对土地利用有一 对土地利用有较大影 方形，便于土地利用 土地利用 略有影响 定影响 响 一类工业用地 工业区 工业仓储用地 商住、行政文教用地 特殊及其它用地
武汉市基准地价修正体系
>500
交通条件
临街道路状况
混合型
主干道
生活型
主干道
生活次干道或交通型主干道
交通型
次干道
支路
临公交站点状况(条)
≥35
[29,34)
[19,27)
[10,18)
<10
距长途汽车站(米)
≤1000
(1000,1500]
(1500,2000]
(2000,2500]
>2500
基础公用设施状况
因素
权重
因子权重优较优源自一般较劣劣
繁华程度
0.384
距市级商服中心距离
0.0400
0.0115
0.0058
0.0000
-0.0059
-0.0118
距区级商服中心距离
0.0500
0.0144
0.0072
0.0000
-0.0074
-0.0147
距小区级商服中心距离
0.0340
0.0098
0.0049
0.0000
>1000
距公园距离(米)
≤300
(300,500]
(500,600]
(600,1000]
>1000
人口状况
居住人口密度(人/KM2)
[30000，50000]
(11500，30000）(50000，60000]
[9000，11500]
[4000， 9000)
(60000，68000]
<4000,
>68000
排水状况(％)
≥95
[85，95)
[75，85)
[60，75)
北京市基准地价因素修正系数说明表
附件3北京市基准地价因素修正系数说明表（商业）注：1.商业繁华度指距商业中心的距离、商业设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量。
2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。
3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。
4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。
5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。
6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。
7.基础设施状况指水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度。
北京市基准地价因素修正系数说明表（综合）注：1.办公集聚程度指办公设施的种类规模与集聚程度、距政府管理职能部门的距离。
2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。
3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。
4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。
5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。
6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。
7.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。
北京市基准地价因素修正系数说明表（居住）单位：%注：1.居住社区成熟度指区域居住用地比例、居住小区规模和社区发展完善程度。
2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。
3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。
4.临路状况指临街道路类型、级别和交通管制。
5.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。
6.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。
7.自然和人文环境状况指学校数目和类型；文体休闲设施状况；居民素质；景观；噪音、空气和水体污染及危险设施或污染源的临近程度。
8.与商业中心的接近程度指与各种规模商业中心的距离和相互通达状况。
北京市基准地价因素修正系数说明表（工业）注：1.产业集聚程度指相关产业的配套及集聚状况、工业区的发展趋势。
住宅用地基准地价修正系数说明表
-2.66
-5.33
自然
条件
文体设施方便程度
2.16--—2.13
2.16
1.08
0
-1.06
-2.13
洪涝灾害
3.24-—3.20
3.24
1.62
0
-1.60
-3.20
污染状况
1.80--—1.78
1.80
0.90
0
-0.89
-1.78
宗地
条件
周围土地利用类型
2.52--—2.49
2.52
1.26
0
-2.86
-5.73
公用设施完备度
5.27--—5.73
5.73
2.63
0
-2.86
-5.73
自然
条件
文体设施方便程度
2.10--—2.29
2.10
1.05
0
-1.14
-2.29
洪涝灾害
3.16-—3.44
3.16
1.58
0
-1.72
-3.44
污染状况
1.76--—1.91
1.76
0.88
0
-0.95
三级住宅用地基准地价修正系数表
修正因素
微观因素
修正程度
修正系数
繁华程度
距商服中心距离
基础设施状况
生活设施完善度
公用设施完备度
自然条件
文体设施方便程度
洪涝灾害
污染状况
宗地条件
周围土地利用类型
房屋朝向
宗地形状、面积
容积率
合计
四级住宅用地基准地价修正系数说明表
距离单位：米
因素
北京市基准地价因素修正系数说明表
附件3北京市基准地价因素修正系数说明表（商业）单位：%注：1.商业繁华度指距商业中心的距离、商业设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量。
2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。
3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。
4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。
5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。
6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。
7.基础设施状况指水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度。
北京市基准地价因素修正系数说明表（综合）单位：%注：1.办公集聚程度指办公设施的种类规模与集聚程度、距政府管理职能部门的距离。
2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。
3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。
4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。
5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。
6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。
7.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。
北京市基准地价因素修正系数说明表（居住）单位：%注：1.居住社区成熟度指区域居住用地比例、居住小区规模和社区发展完善程度。
2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。
3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。
4.临路状况指临街道路类型、级别和交通管制。
5.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。
6.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。
7.自然和人文环境状况指学校数目和类型；文体休闲设施状况；居民素质；景观；噪音、空气和水体污染及危险设施或污染源的临近程度。
8.与商业中心的接近程度指与各种规模商业中心的距离和相互通达状况。
北京市基准地价因素修正系数说明表（工业）单位：%注：1.产业集聚程度指相关产业的配套及集聚状况、工业区的发展趋势。
基准地价修正系数表及说明表的编制
基准地价修正系数表及说明表的编制基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。
一、基准地价修正幅度值的计算以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得到上调或下调的最高值。
计算公式如下：上调幅度计算公式：F1=[（I nh—I ib）/I ib]×100% （10-1）下调幅度计算公式：F2=[（I nb—I nl）/I ib]×100% （10-2）式中：F1 --基准地价上调最大幅度；F2 --基准地价下调最大幅度；I ib --级别基准地价；I nh --级别单元总分上限值所对应的地价；I nl --级别单元总分下限值所对应的地价。
根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型，按公式9-1、9-2可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。
结果见表10-4、10-5、10-6。
表10－4 商业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表土地级别级别基准地价单元基准地价最大值单元基准地价最小值上调最大幅度（%）下调最大幅度（%）一级27353491.661958.527.67-28.39二级16221957.691079.220.70-33.46三级8431078.75616.1827.97-26.91四级476615.92345.6229.39-27.39五级260318.09210.5522.34-19.02表10－5 住宅用地基准地价最大上调、下调幅度计算表土地级别级别基准地价单元基准地价最大值单元基准地价最小值上调最大幅度（%）下调最大幅度（%）一级12171503.12981.823.51-19.33二级778935.21629.4420.21-19.10三级520616.99416.6518.65-19.88四级367410.04304.1611.73-17.12五级244296.56193.2621.54-20.80表10－6 工业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表土地级别级别基准地价单元基准地价最大值单元基准地价最小值上调最大幅度（%）下调最大幅度（%）一级350378.94327.148.26-6.53二级294322.36266.299.65-9.43三级244264.34226.538.34-7.16四级205224.87189.909.69-7.37五级182188.5169.00 3.57-7.14二、因素修正系数值的计算及修正系数表及说明表的编制（一）因素修正系数值计算根据确定的影响各类用地价格的因素及其权重值，采用下式计算各因素的修正值：F1i=F1×W i（10-3）F2i=F2×W i（10-4）式中：F1i—某一因素的上调幅度；F2i—某一因素的下调幅度；F1—基准地价上调幅度；F2—基准地价下调幅度；W i—某一因素对宗地地价的影响权重。
基准地价系数修正法范例
☆基准地价系数修正法范例1、基准地价成果介绍与应用⑴基准地价成果介绍及内涵《XX市土地级别与基准地价更新报告》于2005年8 月12日公布实施，其基准地价内涵为XX市区范围内，以下设定条件下，按用途分级别国有建设用地使用权的平均价格：基准日为2004年12月31日，土地用途为商业、工业、住宅用地，土地开发程度为市政〃五通一平〃（即通路、供电、通讯、供水、排水及场地平整，土地使用年限为各用途法定最高出让年限（商业40年、住宅70年、工业50年）, 容积率为各用途平均容积率，商业容积率1.5，住宅容积率1.3。
不同用途基准地价参照表3-1-1。
表3-1-1 xxx区级别基准地价表单位：元/平方米⑵成^应用所谓基准地价系数修正法，是指利用城镇基准地价与基准地价修正体系等评估成果，按照替代原则就估价对象的区域条件与个别条件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的一种方法。
依据中华人民共和国国家标准（GB/T18508 - 2001《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)和《***区土地级别与基准地价更新报告》，商业用地基准地价系数修正法的计算公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价(评估设定开发程度下的宗地地价)二基准地价X K1XK2XK3 X K4X K5X(1+J K)+K6式中：K1——期日修正系数K2——土地使用年期修正系数K3——土地形状修正系数K4——容积率修正系数K5——其它修正K6——开发程度修正2K——影响地价区域因素与个别因素之和2、确定估价对象的土地级别与基准地价估价对象评估设定用途为商业用地，根据其位置并对照XX市区土地级别与基准地价图，确定估价对象位于商业一级地范围，基准地价为1685元/平方米。
3、确定期日修正系数依据《XX市区土地定级估价更新报告》可知，XX市区基准地价基准日为2004年12月31日，而本次评估的估价基准日为2006年6月20日，以2005年1月同用途地价指数为100，据估价人员调查分析，XX市区的商业用地地价略有上涨，但幅度不大，分析确定其地价指数为102，故确定期日修正系数匕=102/100=1.02。
基准地价系数修正法
房地产投资增势趋缓。
1季度，商品房销售额亿元；商品房销售面积万平方米。
B、基准地价系数修正法：基准地价成果及内涵基准地价的依据是《佛山市高明区城区城市土地定级与基准地价评估工作成果报告》与《佛山市高明区荷城街道住宅用地区片及区片地价图》,基准地价的内涵为各土地级别区域内“五通一平”（即通路、给水、排水、通电、通讯、场地平整）的土地开发程度下，平均容积率为下，法定最高出让年限的商业、住宅用途的完整土地使用权的单位土地面积（或单位建筑面积分摊）的平均价格。
估价期日为2004年1月1日。
根据《城镇土地估价规程》与《佛山市高明区城区城市土地定级与基准地价评估工作成果报告》与《佛山市高明区荷城街道住宅用地区片及区片地价图》。
其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：待估宗地价值=Pzg =[Pss×（1+∑K）×∏O×∏S+F]×S，其中：Pzg—为待估宗地地价Pss—为待估宗地对应的区片（段）地价∑K—为待估宗地所有地价区位影响因素总修正值∏O—为待估宗地其他因素修正系数的累乘（包括：容积率、使用年期、建筑密度、楼层）∏S—为待估宗地的个别修正系数的累乘（包括：宗地面积、宗地形状、建筑物朝向、临街进深、临街宽度、宗地自身深度、商服繁华度）F—开发程度修正S—宗地土地面积具体测算如下：基准地价取定：根据《佛山市高明区城区土地定级与基准地价评估工作成果报告》、《佛山市高明区富湾镇城镇土地基准地价评估成果报告》与《佛山市高明区荷城街道富湾商业、住宅用地级别基准地价图》，评估对象地处佛山市高明区荷城街道沧江路以南、文化馆以西，属二级商业、一级住宅用地，商业基准地价（地面）取定为元/平方米；住宅基准地价（地面）取定为元/平方米。
（1）宗地全部影响地价因素总修正值取定：待估宗地位于佛山市高明区荷城街道沧江路以南、文化馆以西，附近为村屋住宅、商铺，周边有市场、邮局、医院、银行储畜所、学校等商业、生活配套设施，距墟镇商服中心近，商业集聚规模较好，经城市主干道可通火车站和机场，交通较便利。
(完整版)土地用途(类别)修正系数表
用地
宗教用地
住宅
0.3
指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。
殡葬用地
1.5
指陵园、墓地、殡葬场所用地。
旅游用地
办公
0.2
指风景、名胜景点（包括名胜古迹、旅游景点、革命历史遗址等）用地。
工矿仓储用地
工业用地
工业
1.0
指工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地。
采矿用地
1.0
指采矿、采石、采砂（沙）场，盐田，砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。
0.2
航空器材展销用地。指用于飞机等航空器材展览、销售、检测等的场所用地。
住宅
用地
城镇住宅用地
住宅
1.0
指城镇用于生活居住的各类房屋用地及其附属设施用地。包括普通住宅、产权式酒店、酒店式公寓和别墅用地等。
停车楼、库用地
0.2
指用于停放和保管车辆及其附属设施的项目用地，不包括公共汽车站场及交通运输站的停车场所用地。
0.2
指用于运输煤炭、石油、天然气等管道用地。
机场用地
0.5
指民用及军民合用的机场用地，包括飞行区、航站区等用地。
港口码头用地
1.3
指用于人工修建的客运、货运、捕捞及工作船舶停靠的Байду номын сангаас所及其附属建筑物的用地，不包括常水位以下部分。
站场用地
1.0
指为铁路、公路、机场和管道运输服务的附属设施用地。
农业生产用地
信息产业和科教用地
1.0
指用于信息产品制造、信息服务及信息传输、通讯网络营运业、软件业、动漫产业、独立的科研、勘测、设计、技术推广、科普等的用地。
公用事业用地
医卫慈善用地
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工业基 0.85 准地价 工业基 0.9 准地价 工业基 1.0 准地价 工业基 1.1 准地价 工业基 1.2 准地价
限制发展和淘汰类产业按照《产业结构调整指导目录》
确定。
指用于机关团体、新闻出版社、科教文卫、风景名胜、公共设施等的土
地。
081 机关团 指用于党政机关、社会团体、群众 住宅基 1.00
因子修正系数表。与此相对应，按五个档次量化所有影响因素、因子的标准，编制出宗地
地价影响因素指标说明表，并利用已有样本地价进行检验、校核。
依据上述方法及昌乐县镇区的实际情况，最后确定昌乐县镇区商服用地、住宅用地和工业
用地宗地地价修正系数表（见报告最后的附表）。
一、基准地价的其他修正
基准地价是在特定开发程度和利用强度下，各类用地在法定最高年期的某一时点的土地使
地
指用于民用机场内的商场、宾馆、 商业基 1.20
酒店等配套服务设施用地。
准地价
指用于人工修建的客运、货运、捕
106 港口码 捞及工作船舶停靠的场所及其附属 工业基 1.20 头用地 建筑物的用地，不包括常水位以下 准地价
部分。
107
管道运 输用地
指用于运输煤炭、石油、天然气等 管道及其相应附属设施的地上部分 用地。
用 所等用地
地
指用于工业生产和物资存放场所的土地。
工矿 06 仓储
用地
备注：
优先发展类产业用地
鼓励发展类产业用地
允许发展类产业用地
限制发展类产业用地
淘汰类产业用地 优先发展类产业是指生物医药、电子信息、新能源及 节能环保等新兴产业及高新技术产业；鼓励发展类产 业指动力传动、高端食品、高档服装、石化盐化、汽 车整车等传统产业；允许发展类是指一般工业项目；
体用地 自治组织等用地
准地价
082
新闻出 版用地
指用于广播电台、电视台、电影厂、 住宅基 报社、杂志社、通讯社、出版社等 准地价
1.00
的用地。
083 科教用 指用于各类教育，独立的科研、勘 住宅基 1.00
地
测、设计、技术推广、科普等用地。 准地价
公共
084
医卫慈
指用于医疗保健、卫生防疫、急救 康复、医检药检、福利救助等的用
住宅基 1.00
管理
善用地 地。
准地价
08
与公 共服
085
文体娱 指用于各类文化、体育、娱乐及公 住宅基 1.00
务用
乐用地 告广场等的用地。
准地价
地
指用于城乡基础设施的用地。包括
086 公共设 给排水、供电、供热、供气、邮政、 工业基 1.00
施用地 电信、消防、环卫、公用设施维修 准地价
等用地。
工业基 1.00 准地价
用 工场等的用地
地
住
宿
052 餐 饮
商业、
用
指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地。 包括宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、
商业基
1.05
度假村、餐厅、酒吧等
准地价
05 服务 业用
地 商 指企业、服务业等办公用地，以及经营性
地
务 的办公场所用地。包括写字楼、商业性办 商业基 0.95
053 金 公场所、金融活动场所和企业厂区外独立 准地价
融 的办公场所等用地
用 其中总部经济、商业综合体、电子商务等 商业基 0.90
地 高端商务服务业
准地价
沿街底商、加油站等高收入经营性用地
商业基 1.30 准地价
其
他 指上述用地以外的其他商业、服务业用地。
054 商 服
包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、 商业基 1.0 维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场 准地价
商业基 1.20 准地价
102
公路用
指用于国道、省道、县道和乡道的 用地。包括设计内的路堤、路堑、 桥梁、汽车停靠站、林木等。
工业基 1.00 准地价
地
包括汽车站、高速公路服务区内商 场、酒店、加油站、旅馆等配套服 务设施用地。
商业基 1.20 准地价
指用于城镇、村庄内部公用道路
工业基 1.00
103 街巷用 （含立交桥）及行道树的用地。
指陵园、墓地、殡葬场所用地。
住宅基 1.20 准地价
指用于运输通行的地面线路、场站等的土地。包括民用机场、港口、码
头、地面运输管道和各种道路用地。
交通 10 运输
指用于铁道线路、轻轨、场站的用 地。包括设计内的路堤、路堑、道
工业基 1.00
用地 101 铁路用 沟、桥梁、林木等用地。
准地价
地
火车站用地
地开发程度修正值依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。
表 3-10 基础设施开发费用表
配套程度
平整 土地
通路
通电
通上水 通讯
通下水
单位面积投入
6
（元/m2）
25
17
10
10
14
4、土地用途修正
通过对新试行的土地分类体系中用地类型和本次基准地价更新内涵年界定用地类型的对比，
根据地价评估的有关理论，把基准地价应用到其它用地类型的评估，并进行相应得用途修
正，见表 3-11：
表 3-11 土地用途修正系数表
一级类 编码 名称
二级类 编
名称 码
含义
参照 标准
修正 系数
指主要用于商业、服务业的土地。
批
发 指主要用于商品批发、零售的用地。包括
051 零 售
商场、商店、超市、各类批发（零售）市 商业基 1.1 场，加油站等及其附属的小型仓库、车间、 准地价
087
公园 与绿地
指城镇、村庄内部的公园、动物园、 植物园、街心花园和用于休憩及美
工业基
1.00
化环境的绿化用地。
准地价
088
风景名 胜设施
指风景名胜（包括名胜古迹、旅游 景点、革命遗址等）景点及管理机 构的建筑用地。景区内的其他用地
商业基 1.00 准地价
用地
按现状归入相应地类。
指用于军事设施、涉外、宗教、监教、殡葬等的土地。
用权平均价格。待估宗地各地价影响因素修正仅对基准地价的区域平均性地作了修正，因
此，还需进行如下修正：（1）期日修正，（2）使用年期修正，（3）土地开发程度修正，
（4）土地用途修正。
1、期日修正
待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同。因此，需根据地价指数或地价的变
化程度进行期日修正。
2、出让年期修正
编制基准地价修正系数表及指标说明表
基准地价修正体系反映了土地利用的复杂性。基准地价修正系数表是采用替代原理，建立
基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修
正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、
高效、及时地评估出宗地地价。级别或区域基准地价修正系数表的编制方法主要有两种，
准地价
地
公共停车场，汽车客货运输站点及 工业基 1.40
停车场等用地
准地价
104
农村道 路
指公路用地以外的南方宽度≥1.0m、 北方宽度≥2.0m 的村间、田间道路
工业基 准地价
1.00
（含机耕道）
105
机场用
指民用机场及附属设施用地，包括 办公、塔台指挥场所、跑道、停车 场等用地
工业基 1.00 准地价
即用土地利用效益(地租)资料和市场交易地价资料进行修正。本次昌乐县镇区基准地价更
新利用市场交易地价资料编制级别基准地价修正系数表。
按商服、住宅、工业三大类，分别编制级别基准地价系数修正表。编制基准地价系数修正
表的关键是准确地把握各用地类型的地价影响因素和影响权重。利用各因素、因子的权重
确定五个档次的修正系数后，按类、分级别编制出商服业、住宅、工业用地地价影响因素、
091
军事设 施用地
指直接用于军事目的的设施用地。
住宅基 0.90 准地价
09
特殊 用地
093
监教场 指用于监狱、看守所、劳改场、劳 所用地 教所、戒毒所等的建筑用地。
工业基 1.00 准地价
094 宗教用 指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、 住宅基 1.00
地
道观、教堂等宗教自用地。
准地价
095
殡葬用 地
是将基准地价定义的年期修正到宗地评估的实际需要的年期，其修正系数 K=[1-1/（1+r） m]/[1-1/(1+r)n]
式中 r—土地还原利率 m—待估宗地的使用年限 n-所用基准地价的年期
3、土地开发程度修正
本次基准地价所设定的土地开发程度依各级别内的平均开发程度而定。当待估宗地的土地
开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时，就需要进行土地开发程度修正，土