基准地价系数修正法优缺点及其应用
基准地价系数修正法
地价区段——将用途相似、地块相连、地价相近 的土地加以圈围而形成的一个个区域，一个地价区段 可视为一个地价“均质”区域
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四、基准地价评估的步骤与方法
（三）资料调查与整理
（四）基准地价评估
1、土地定级成果资料 2、土地利用效益资料 3、市场交易资料 4、其他资料
1、基准地价内涵界定 2、搜集相关资料 3、评估样点地价 4、样点地价修正
别重视。
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(二)基准地价更新的原则
3、动态分析原则 基准地价具有动态性，或者说具有历史继
承性。 这就要求我们在更新时，要通过对过去的
地价变化情况，找到地价的变化规律及发展 趋势，使基准地价能够比较准确地反映更新 期日的实际地价水平。
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(二)基准地价更新的原则
4、比较性原则 比较包括：纵向比较和横向比较。 纵向比较，就是前面所讲的动态分析； 横向比较，这里主要是指各个城镇之间要进
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基准地价内涵界定
评估基准日 土地开发程度 土地使用权年期 土地利用程度（容积率）
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评估样点地价的步骤
1.样点地价计算 2.样点地价的修正
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1.样点地价的计算
土地使用权出让或转让资料 土地使用权出租资料 房屋买卖资料 房屋出租资料 商品房销售资料 征地、拆迁费用资料 联建房资料
ห้องสมุดไป่ตู้
农用地基准地价的主要用途类型：
耕地、园地、林地、水域、荒草地
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（3）基准地价是一种平均价格
反映的只是各区域各类用地的平均价格水 平。
∴ 在基准地价的基础上建立基准地价修正 系数体系，用以评估具体宗地的价格。
第十篇基准地价系数修正法
各不相同，因此必须进行年期修正，土地 使用年期修正系数可按下式计算：
1
1
a
1 r m
1
1
1 r n
式中：a为宗地使用年期修正系数；r为土 地还原利率；m为待估宗地剩余使用年期； n为该用途土地法定最高出让年限。
• ⑥确定日期修正系数。日期修正一般可以 根据地价指数的变动幅度进行。
• ⑦确定容积率修正系数。
• ③基准地价修正系数法估价的精度，取决 于基准地价及其修正系数的精度，因此， 该方法一般在宗地地价评估中不作为主要 的评估方法，而作为一种辅助方法。
• ④在评估城市某区域地价走势变化时，基 准地价修正系数法并不适用。这是由于基 准地价修正系数法估价的基础之一——基 准地价是区域平均价格，其不能反映地价 的实时变化情况，因此基准地价修正系数 法并不适用。国土资源部：“监测点地价 评估应采用两种或两种以上的评估方法， 但不能采用基准地价系数修正法。”
基准地价系数修正法
• 概念：是利用城镇基准地价和基准地价修 正系数表等评估成果，按照替代原则，就 待估宗地的区域条件和个别条件与其所处 区域的平均条件相比较，并对照修正系数 法，选取相应的修正系数对基准地价进行 修正，从而求取待估宗地在估价时点价格 的方法。
• 在我国许多城市，尤其是地产市场发展不 太完善的城市，基准地价系数修正法是常 用的估价方法之一。
适用范围与条件
• ①基准地价系数修正法适用于完成基准地 价评估的城镇所进行的土地估价，即应用 该法的前提是，所在城市具有较能指导当 前市场价格状况的基准地价及其相应的修 正体系成果。
• ②基准地价系数修正法可在短时间内进行 宗地地价的批量评估，因此，该法可快速、 方便地进行大面积的、数量众多的土地价 格评估。
实习十一(1).基准地价修正法
宗地地价评估方法——基准地价修正法一、实习目的基准地价修正发，是目前我国宗地地价评估的主要方法之一。
通过实习使学生进一步加深对课堂老师所讲知识的理解和认识，增强我们的实际动手能力、分析问题解决问题能力和创新能力。
通过实习，基本了解和巩固老师课堂讲授的利用基准地价修正法计算所获土地价格的计算方法，掌握计算步骤，能独立灵活运用基准地价修正法计算出该宗地的地价。
二、实习要求1、了解并熟悉基准地价修正法的程序和方法。
2、能够通过基准地价修正法评估宗地地价。
三、实习概况1、特点与适用范围（1）基准地价修正法适用于具备基准地价和相应修正体系成果的城镇土地估价。
（2）基准地价修正法是对一般比较法变形、量化及系统化后的一种估价方法，是在短时间内大批量进行宗地评估的有效手段，可快速方便的评估多宗土地的价格。
（3）基准地价修正法估价的精度与基准地价及修正体系的精度密切相关2、程序与方法估价前必须收集当地土地定级估价的成果资料作为估价基础，主要包括：成果资料的土地坐落、用途、面积、形状、交通条件、交易价格、成交日期、市场状况、土地价格等。
（2）确定待估宗地所处的土地级别与对应的基准地价的修正系数根据待估宗地的位置、用途，并对照前面所收集资料，确定待估宗地所处的土地级别、基准地价和相应的因素条件说明表、因素修正系数表、该级别土地平均开发程度和基准地价内涵，以确定地价修正的基准和需要调查的影响因素项目。
（3）调查宗地地价影响因素的指标条件按照与待估宗地所处级别和用途相对应的基准地价修正系数表和因素条件说明表中所要求的因素条件，确定宗地的调整因素，并明确待估地价的内涵和相应的土地开发程度。
宗地因素指标的调查，应充分利用已收集的资料和土地登记资料及有关图件，同时应进行实地考察，在考察基础上，确定宗地地价因素指标数据。
（4）土地开发程度差异修正比较待估宗地价格定义与基准地价内涵，当二者内涵一致，开发程度相同时，则不必进行土地开发程度修正；当二者不一致时，则要进行土地开发程度差异修正，将基准地价修正为与待估宗地地价设定的土地开发程度条件下的地价。
基准地价系数修正法范例
基准地价系数修正法范例基准地价系数修正法是指在确定土地基准价格时，依据特定的公式、指标和处理方式进行计算和调整的一种方法。
基准地价系数修正法常常用于房地产和土地市场的研究和监管中。
基准地价系数修正法是一种十分复杂的方法，需要充分考虑各种因素，包括社会经济状况、市场规模、区域差异、基础设施等多种因素。
因此，本文将借助一个范例，简要介绍基准地价系数修正法的运用及其影响。
范例背景：某城市在土地市场调控中，决定使用基准地价系数修正法，以准确反映当地土地市场的实际情况，采用以下公式计算基准地价系数：基准地价系数=1.2+0.025×土地出让金(万元)+0.2×城市地价指数其中，土地出让金和城市地价指数是指定的两个指标，分别代表出让土地时政府获取的支付和土地市场价格变动的情况。
范例内容：1、土地出让金指标的分析土地出让金是指在土地出售时政府获得的收益，是一种重要的指标。
在本范例中，土地出让金的系数为0.025，这意味着在土地出让金增加时，基准地价系数也会随之增加。
这种系数修正方式主要考虑了土地出让金的市场影响力，在土地市场供应过剩时，土地价格可能会下降，但土地出让金不会下降，因此土地出让金可以反映基准地价的优劣势。
在实际应用时，土地出让金的大小、变化趋势等都需要进行充分的分析和判断。
2、城市地价指数的分析城市地价指数是衡量土地市场价格的重要指标之一。
在本范例中，城市地价指数的系数为0.2，这意味着在城市地价指数上升时，基准地价系数也会随之增加。
城市地价指数可以反应土地市场的供求关系、土地市场的竞争程度、建设用地需求量等多个因素。
为了保证基准地价系数的准确性，在该指标的计算中，需要采用可靠、全面的数据，并对其进行必要的分析和判断。
3、范例中基准地价系数的影响通过范例中的计算，可以得出以下结论：当土地出让金为100万元，城市地价指数为150时，基准地价系数为1.2+0.025×100+0.2×150=1.2+2.5+30=33.7。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。
基准地价系数修正法定义
基准地价系数修正法定义哎，今天咱们聊聊基准地价系数修正法。
这名字听起来好像挺复杂的，但其实就像那块儿美味的蛋糕，切开来才知道里面的好料。
基准地价系数修正法，乍一听是不是觉得跟数学有关？其实啊，这个东西主要是用来估算土地价值的。
就像咱们逛市场，看中一个西瓜，价钱也得根据它的大小、品种、甚至季节来定吧。
你想啊，土地也是有自己的“身价”的，尤其是在大城市里，那可真是寸土寸金啊。
这个修正法就好比是给土地穿上了一件合适的衣服，让它的“身价”更真实。
说白了，就是要把基准价调调，贴合实际情况。
比如说，同样是块地，城市中心和郊区的价位可就差得远了。
一边是繁华热闹，另一边是清静空旷，咋能用一个价呢？就像你不能用一杯水的价格去衡量一杯香槟的价值，没道理对吧。
咱们再说说怎么修正。
就好比你打扮自己，换衣服、换发型，这样一来，别人看你的眼光可就不一样了。
这个修正法也有类似的操作。
首先啊，要考虑位置。
地理位置可是王道，地处繁华地带的土地，一定得“身价不菲”。
然后就是环境，周围有什么设施，公园、学校、商场，那都是加分项呀。
谁不想住在方便的地方呢？就是要看土地的用途，住宅、商业还是工业，每个类型的土地也都有不同的价值。
哎，像是你去买衣服，不同品牌、不同款式，价格差别大得很。
市场的变化也是得考虑的。
经济波动、调整都能直接影响土地的价格。
就像一阵风吹来，草木皆动，谁也不能预测下一秒会发生什么。
这样一来，基准地价就得根据实际情况不断修正，才能保持它的活力。
想象一下，咱们的生活也得随着时间而变，年轻时追求时尚，老了就开始追求舒适，土地也是一样。
修正不是随便来的。
要有数据支撑，要有专家评估，得严谨。
就好比咱们买东西，得看看评价、比比价格，才能买得明白。
这个修正法也是通过各种数据、市场分析来决定最终的基准地价。
得让每一个数字都说得通，听得明白。
可能有些朋友会觉得，这种修正法听起来很官方，离我们生活好像有点远。
其实不然，这关乎着我们每一个人的生活呀。
(2021年整理)基准地价系数修正法
（完整）基准地价系数修正法编辑整理：尊敬的读者朋友们：这里是精品文档编辑中心，本文档内容是由我和我的同事精心编辑整理后发布的，发布之前我们对文中内容进行仔细校对，但是难免会有疏漏的地方，但是任然希望（（完整）基准地价系数修正法）的内容能够给您的工作和学习带来便利。
同时也真诚的希望收到您的建议和反馈，这将是我们进步的源泉，前进的动力。
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土地估价一、估价原则1. 预期收益原则2。
替代原则3. 最有效利用原则4。
供需原则5. 报酬递增递减原则6。
贡献原则7。
变动原则二、估价方法与估价过程（一）估价方法的选择1、土地估价方法的选择收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。
2、土地估价的技术路线2。
2基准地价系数修正法首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异,进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正;然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。
即：地价＝基准地价×（1+综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数+开发水平差异修正（二）估价过程2、基准地价修正法2.1 宗地位置、用途待估宗地位于徐州市市金山桥开发区1号区,用途为工业用地.2。
2 基准地价的确定徐州市国土管理局于2000年完成了市区土地定级估价工作，其主要成果有《徐州市基准地价更新与地价指数编制成果报告》(下简称《成果》）和相关土地定级估价图件.该项《成果》已经江苏省国土资源厅验收认定。
根据该《成果》徐州市工业用地六级地基准地价是指基准日为2000年6月30日，土地平均开发程度为红线外“五通"即通路、通电、通上水、通下水、通讯，红线内“一平”的开发条件下，工业用地无限期的土地平均价格。
基准地价系数修正法
（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。
基准地价系数修正法应用举例
第25讲基准地价系数修正法应用举例（三）应用举例1.评估对象概况（1）土地登记状况。
评估对象的权属性质：国有划拨土地使用权。
襄阳市人民政府于2022年11月29日向权利人核发了《国有土地使用证》，该证记载编号：襄樊国用（2022）第××××××号土地使用权人：×××公司坐落：樊城区×××路地号：10－14－8－1图号：F527528地类（用途）：住宅用地使用权类型：划拨取得价格：未记载终止日期：未记载土地面积：12979.40平方米（本次评估面积为2278.60平方米）记事内容：无登记机关：襄阳市国土资源局填发日期：2022年11月29日土地等级：根据襄阳市土地级别图，评估对象所在土地等级为襄阳市住宅用地一级（见表）。
土地登记状况要点表（2）土地权利状况。
评估对象的土地所有权属于国家。
评估对象的土地使用权属于×××公司，该宗地以划拨方式取得。
评估基准日本次评估对象未设定抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利，本次评估对象未设定相邻关系权利。
（3）土地利用状况。
评估对象对应国有土地使用证[襄樊国用（2022）第××××号]证载土地使用权面积为12979.40平方米，评估对象为该土地证的一部分。
参照襄阳市土地利用勘测规划院出具的补偿图，确定本次评估对象土地面积为2278.60平方米。
根据评估专业人员的现场勘查及土地使用人提供的资料，宗地内建有房屋7间，总建筑面积为338.34平方米，宗地实际容积率约为0.15。
地上房产情况表略。
评估对象的利用条件：规划利用是住宅用地；遵循合法原则条件下最佳利用是住宅用地；无利用限制；作为住宅用地未发现明显利用缺陷。
2. 基准地价成果介绍及内涵根据襄阳市人民政府《关于公布实施2022年襄阳市及所辖县（市、区）城区土地级别与基准地价更新成果的通知》（襄政发（2022）34号，2022年12月6日）及《襄阳市区土地级别与基准地价更新技术报告》（2022年6月），襄阳市基准地价分商业、居住、工业三种用途。
土地估价之基准地价系数修正法
2012-3-18第八章 基准地价系数修正法基准地价系数修正法是一次性评估大量 土地价格的一种估价方法。
本章在阐述基准 地价的概念、特点、作用及其评估原理、原 则的基础上，介绍采用基准地价系数修正法 评估宗地地价的思路和操作程序。
内容 第一节 基准地价评估 第二节 基准地价系数修正法 第三节 补地价的测算第一节 基准地价评估一、基准地价概述1、基准地价的概念与特点 基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。
它包括城镇用地基准地价和农用地基准 地价。
基准地价具有以下几方面的特点：•基准地价是一种区域性的价格 •基准地价是一种分用途的价格 •基准地价是一种平均价格 •基准地价是有限年期的价格 •基准地价具有时效性 •基准地价是一种控制性的价格2、基准地价的作用 •宏观控制土地市场的依据 •国家征收土地使用税的依据 •调节土地利用 •进一步评估宗地地价的基础12012-3-183、基准地价评估的原理 •土地收益是基准地价评估的基础 •各行业对土地质量的要求不同是形成各类用地基准地 价的基础 •各类用途的土地在空间地域上都有其最佳区位，使得 各类用地的基准地价具有不同的空间分布规律 •土地利用的相对稳定性和动态性是基准地价相对稳定 和不断变化的前提4、基准地价评估的原则 •土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原别 •以现实的土地用途为主，适当考虑规划的原则 •各类用地分别评估，多种方法综合运用的原则 •与社会经济水平相适合、相协调的原则 •选择合适的估价技术路线原则二、建设用地基准地价评估1、基准地价评估区域的确定 （1） 划分基准地价评估区域的作用： •是基准地价的内在要求。
•是基准地价评估的基础。
•突出重点区域的交易样点资料调查，保证调查样点的数 量和精度。
•保证所划分的区域内的样点地价信息差异不大，便于统 计测算。
•有助于分析地价与影响因素的关系。
（2）划分基准地价评估区域的方法 划分标准是影响土地价格的因素指标的相对一致性。
土地使用权的基准地价系数修正法评估
土地使用权的基准地价系数修正法评估1. 土地使用权的基准地价系数修正法评估的概念土地使用权的基准地价系数修正法评估是一种土地估价方法，旨在对土地使用权进行评估和定价。
基准地价系数修正法是指在确定土地使用权的基准地价时，通过考虑土地所处位置、土地市场情况、土地性质等因素，采用修正系数对土地的现行基准地价进行修正，以得出适合具体土地使用权的基准地价的方法。
2. 修正法评估的深度和广度探讨（1）修正系数的确定在基准地价系数修正法评估中，修正系数的确定是至关重要的一环。
修正系数可以根据土地所在区域的地理位置、土地市场的供求关系、土地的开发潜力以及土地的自然条件等因素来确定，因此需要对这些因素进行全面分析和评估，以确保修正系数的准确性和合理性。
（2）修正法的应用修正法评估需要结合实际情况，对土地使用权的基准地价进行修正。
在修正法的应用过程中，需要综合考虑土地的周边环境、土地用途、未来发展潜力等因素，通过适当的修正系数对基准地价进行修正，以得出更符合实际情况的土地使用权价格。
3. 总结与回顾性内容土地使用权的基准地价系数修正法评估是土地估价领域中的重要方法之一。
通过修正系数的确定和修正法的应用，可以更准确地评估土地使用权的基准地价，为土地交易提供合理的定价依据。
另外，对于土地开发和利用的规划，修正法评估也可以为决策提供重要参考。
4. 个人观点和理解在土地使用权的评估中，基准地价系数修正法评估具有重要的意义。
通过考虑修正系数，可以更全面地评估土地的价值，为土地交易和土地利用提供有力支持。
基准地价系数修正法评估也需要不断完善和更新，以适应日益复杂的土地市场和不断变化的土地利用需求。
总结通过本文对土地使用权的基准地价系数修正法评估的探讨，我们可以看出修正法在土地估价中的重要性和应用前景。
修正法的深度和广度探讨，以及对修正系数的确定和修正法的应用的分析，有助于我们更深入地理解土地使用权的估价方法。
个人认为，随着土地使用权市场的不断发展和变化，基准地价系数修正法评估将会在土地利用和土地交易中发挥更大的作用，为土地资源的合理利用和保护提供重要支持。
土地评估中各种评估方法地价内涵的差异
土地评估中各种评估方法地价内涵的差异土地评估中各种评估方法地价内涵的差异摘要：评估中通常会遇到不同评估方法的评估结果差异较大的问题，这对评估师确定评估结果造成了较大的影响。
本文通过分析不同评估方法的地价内涵，以及不同地价类型的差异，并提出不同地价类型之间的协调方法，为估价师合理确定评估结果提供参考。
关键词：评估方法；地价内涵；差异1 几种主要评估方法的地价内涵分析1.1 基准地价系数修正法（简称“基准地价法”）。
基准地价法是运用政府公布的基准地价，按替代原理进行评估的一种方法，其核心是基准地价与修正体系。
基准地价是政府地价管理的一个工具，同时也为政府宏观调控决策提供参考信息。
基准地价主要反映某地区的地价空间分布规律以及其大致地价水平，对市场地价具有一定的引导作用。
由此可见，基准地价法主要是从市场管理的角度进行评估，得到的地价是一个“管理型”地价。
1.2 收益还原法（简称“收益法”）。
收益还原法是根据预期收益原理，将待估对象按预期所能获得的收益作为价值衡量，从投资者的角度去评估。
收益法的核心是待估对象的预期收益以及投资者期望的回报率，而且收益法中的投资者属于长线投资者，即投资者持有待估对象相当长的时间，通过待估对象的收益实现自己的预期回报。
由此可见，收益法评估得到的是一个“长线投资型”地价。
1.3 假设开发法（或剩余法）。
假设开发法（或剩余法）同样是从投资者的角度出发，通过对待估对象进行开发或转售，从而获得预期的回报，以此衡量待估对象的价值。
假设开发法（或剩余法）的核心是对待估对象的开发或转售，而这种开发或转售一般都是短期内完成的，属于短线投资，甚至带有一定的投机性质。
由此可见，假设开发法（或剩余法）评估得到的是一个“短线投资型”地价或“投机型”地价。
1.4 市场比较法。
市场比较法是根据替代原理，利用已成交的交易案例，推导待估对象的价格。
从土地市场交易行为来看，一般来说，买卖双方对地价的博弈基本上都是基于该土地的投资价值，即买卖双方都已对该土地的投资价值做了评估，最终达成交易的地价代表买卖双方都认可该土地的投资价值。
基准地价系数修正法优缺点及其应用
交通状 况 公交车站车流量（辆/小时） 距火车站距离（千米） 距汽车站距离（千米） 宗地条 宗地临街门面宽度（米） 件 宗地形状 宗地自身深度距离（米） 宗地临街 道路
形状好 ＜3 4 20～40 ＞5 无限制
商业用地 商业用地
形状良好 3 ～7 3～2 10～20 3 ～5 货车禁行
住宅生活用地 住宅生活用地
2001.1.1 113
2002.1.1 115
2．估价要求 用基准地价修正法评估该宗地于2002年1月1日的地价。
2018/4/12
• 3．估价过程 • （1）确定对应基准地价 • 通过查对基准地价，确定待估宗地属商业用途二级地，其对应的 基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平）。 • （2）确定宗地地价评估的修正系数 • 根据宗地区域、个别因素条件,对照修正系数说明表中各项指标， 确定各子因子情况从上到下依次为：一般、一般、一般、优、较 优、一般、较劣、优、一般、较优、较优、一般、一般、较劣、 一般、一般。 • 则根据修正系数表，具体计算出宗地宗修正系数： • K＝17.25％ • （3）确定待估宗地适用年期修正系数 • Y＝0.953 2018/4/12
7
3.5
0
-3.5
-7
表3
商业用地容积率修正系数表
容积率 修正系数
0.7 0.85
0.8 0.9
1.0 1.0
1.2 1.5
1.5 1.2
2 1.3
表4
期日修正系数表
日期 地价指数
1996.1.1 100
1997.1.1 102
1997.1.1 105
1999.1.1 109
2000.1.1 112
f.求出待估宗地地价。
第七章基准地价系数修正法
二、基准地价系数修正法的估价步骤
（一）确定级别或区域基准地价。 （二）编制宗地价格修正系数表。
下面仅以级别宗地价格修正系数表为例，来说明宗地价格修正系数表
编制的步骤与方法。 1．确定各类用途宗地价格影响因素：宗地价格影响因素主要分为区
域因素和个别因素两大类。由于用途不同，通常分商业、住宅和工业
1．样本总体分布类型检验：样本总体分布类型检验以土地级别或均 质地域为单位，对各土地级别或均质地域不同用途的样本数据分别进 行分布类型检验。 2．剔除异常样本数据：剔除样本数据的异常值，需要在样本总体分 布类型检验的基础上进行。异常值是指同一土地级别或同一均质地域 内的同行业中，由于某些特殊因素影响而造成的地价明显高于或低于 其它宗地地价。
4．基准地价是有限年期的价格。
5.基准地价具有时效性。 6．基准地价与土地开发利用程度有关。 7．基准地价是政府委托评估的价格。 8．基准地价是一种控制性的价格。
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（二）基准地价的作用 基准地价的作用主要表现在
以下几个方面。
1．是政府宏观调控土地市场的依 据。 2．是国家征收土地使用税的依据。 3．调节土地利用。
（二）地价模型法。
（三）基准地块评估法。
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四、基准地价更新
基准地价更新是基准地价的内在要求，是基准地价评估的 延续。下面以城镇基准地价为例，来说明其更新的技术方 法，农用地基准地价更新可以参照城镇基准地价更新的方 法进行。
（一）基准地价更新的要求
1．充分利用原有的成果. 2．根据具体情况选择更新技术路线. 3．明确基准地价更新的目的在于应用.
5．计算各因素影响地价的修正系数。各因素影响地价的最大修正幅度计算公式
运用基准地价系数修正法的探索
运用基准地价系数修正法的探索基准地价系数修正法是我国《城镇土地估价规范》和《房地产估价规范》中公布的一种土地使用权估价方法，主要用于大宗土地使用权出让价格评估。
目前这种方法在评估中介机构被普遍使用，但由于上海市房地产市场的特殊性、上海市基准地价标准的局限性，以及对这种方法运用在认识上普遍存在的误区，这种宗地估价方法在运用中出现众多矛盾和问题。
故从理论和实务上探索基准地价系数修正法在上海地区宗地估价中的运用有重要的现实意义。
一、上海市基准地价标准的主要特点与房地产市场价格的变化趋势基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年限土地使用权区域平均价格。
上海市基准地价标准主要具有如下特点：1、基准地价标准的估价时点为1998年6月1日，沿用至今。
2003年6月30日完成基准地价更新成果，但至今尚未公布。
2、基准地价的表现形式为分类基准地价，主要分成综合、工业、住宅三大类，其中综合用地包括商业、金融、商住、商办及其它类，且楼面地价与单位土地面积价格结合使用。
3、基准地价反映的是各土地级别区域价，分十二个等级，且由内向外呈环状分布。
4、没有公布基准地价修正体系成果，包括基准地价修正系数表和影响因素指标说明等。
上海地区房地产市场价格的变化趋势1、从时间上看，原基准地价的估价时点为1998年6月30日，1998年中房上海指数为730点，至2004年底中房上海指数为1372点，累计上涨642点。
其间，2002年、2003年、2004年上半年上海土地交易价同比分别上涨6.3%，15.1%，23.7%，其中环线以内地价上涨幅度更大，例如淮海中路等一级路段原基准地价为平均容积率下楼面地价8798元/M2，至2004年底，已涨到12000元/M2以上，每亩单价高达3400万元以上。
据专业人士分析，地价上涨成为推动房价上涨的最重要因素。
关于基准地价系数修正法应用的探讨
目录摘要 ............................................................................................................ - 1 - Abstract ...................................................................................................... - 1 -1.引言 ...................................................................................................................... - 1 -2.基准地价和宗地地价的内涵 .............................................................................. - 2 -3.基准地价系数修正法概述及应用 ...................................................................... - 3 -3.1基准地价系数修正法的概述 .................................................................... - 3 -3.2基准地价系数修正法的应用 .................................................................... - 3 -3.2.1.确定待估宗地所在区域基准地价 ................................................ - 3 -3.2.2.待估宗地各因素修正系数的确定 ................................................ - 4 -3.2.2.1 区域和个别因素修正系数的确定 ............................................ - 4 -3.2.2.2 土地开发程度修正系数的确定 ................................................ - 6 -3.2.2.3 年限修正系数的确定 ................................................................ - 7 -3.2.2.4 期日修正系数的确定 ................................................................ - 7 -3.2.2.5 容积率修正系数的确定 ............................................................ - 8 -3.2.3单位地价确定 ............................................................................... - 9 -4.基准地价系数修正法在估价中存在问题 ........................................................ - 10 -4.1估价过程中随意性大 .............................................................................. - 10 -4.2修正因素体系不完整、不合理、不配套 .............................................. - 10 -4.3基准地价相应指标更新速度慢 .............................................................. - 11 -4.4基准地价系数修正法不适宜结论所有的估价 ...................................... - 11 -4.5估价人员在评估过程中出现错误，导致地价结果评估不准确 .......... - 11 -5.结论 ............................................................................................................ - 11 - 参考文献 ............................................................................................................ - 12 - 致谢 ......................................................................... 错误！未定义书签。
基准地价系数修正法中的土地开发程度差异修正
一、土地开发程度差异修正的含义基准地价系数修正法，是我国土地估价的方法之一。
它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
基准地价系数修正法中的土地开发程度差异修正，是指当基准地价所对应的土地开发程度与待估宗地价格定义中所设定的土地开发程度不一致时，将基准地价或基准地价所对应的土地开发程度下的待估宗地价格修正到待估宗地价格定义中所设定的土地开发程度下的土地价格。
二、土地开发程度差异修正的技术途径基准地价系数修正法中土地开发程度差异修正的技术途径目前主要有两条：一条是以待估宗地价格定义中所设定的土地开发程度为基准，将基准地价修正为该土地开发程度下的新基准地价，然后以新基准地价为基数再进行常规的期日修正、使用年期修正、容积率修正以及因素系数表综合修正等得出基准地价所对应的土地开发程度下的待估宗地价格，然后再依据土地开发程度差异对地价的影响，将其修正为待估宗地价格定义中所设定土地开发程度下的宗地价格。
三、土地开发程度差异修正的方法基准地价系数修正法中土地开发程度差异修正的具体方法目前常见的主要有以下三种：方法一基本公式：宗地地价=（基准地价+土地开发程度费用差异）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素系数表综合修正系数其中：土地开发程度费用差异=待估宗地价格定义中设定的土地开发程度下的区域平均土地开发费用-基准地价所对应土地开发程度下的区域平均土地开发费用=设定开发程度中“通”而基准地价所对应开发程度中“不通”的基础设施项目开发费用之和-设定开发程度中“不通”而基准地价对应开发程度中“通”和基础设施项目的开发费用之和。
方法二基本公式：宗地地价=基准地价×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素系数表综合修正系数+土地开发程度费用差异其中：土地开发程度费用差异=待估宗地价格定义中设定的土地开发程度下的待估宗地土地开发费用-基准地价所对应的土地开发程度下的待估宗地土地开发费用=设定开发程度中“通”而基准地价所对应开发程度中“不通”的基础设施项目开发费用之和-设定开发程度中“不通”而基准地价所对应开发程度中“通”的基础设施项目的开发费用之和。
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基准地价的最大特点就是中庸和平均的特征，这正好与保守原则相匹配。
优点
1.宏观调 控土地市 场的依据
2.国家征 收土地使 用税的依 据
3.对土地 利用和流 动的引导
4.进一步 评估宗地 地价的基 础
5.中央参 与地方地 产收益分 配的依据
缺点
1.基准地价与市场价格背离，地价政策混乱
对于基准地价的应用，目前市场上会出现使用混乱的情况。 有些政府为了吸引投资，采用地价政策，低于基准地价的水平。 土地市场供应应该公开透明，不能因为政策随意改动。对于公用 土地的评估，目前市场上的评估很混乱，同一宗地采用不同的标 准价格差异很大，造成国有土地流失。
修正系数
程序
a.收集有关基准地价资料；
b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价； c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表； d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表 ,确定待估宗 地地价修正系数； e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正；
2018/4/12
• （6）计算并确定待估宗地地价 • Pi＝P×（1＋K）×Y×T×Kij＝7000（1＋17.25％） ×0.953×1.15×1.2＝10794（元/平米）
2018/4/12
THANKS
日期 地价指数
1996.1.1 100
1997.1.1 102
1998.1.1 105
1999.1.1 109
2000.1.1 20001.1.1 2002.1.1 112 113 115
• （4）确定期日修正系数 • 则期日修正系数： • T＝115/100＝1.15 • （5）确定容积率修正系数 • 待估宗地容积率为1.5，本基准地价标准容积率为1。查商业用的 容积率修正系数表，则 • Kij＝Ki/Kj＝1.2/1＝1.2
2018/4/12
3.基准地价评估过程中的泡沫问题
对于样点地价，要修正到基准期日，再用基准期日的样点修 正地价，经过一系列的计算以后得到基准地价。评估的是过去或 者现在的价格，对于未来的价格是不可知的。所以很难判断基准 地价中是否有泡沫。
2018/4/12
4.不同时期基准地价划分标准不一样
由于每个城镇的土地级别数量不一样，不同时期同一个城镇 的级别数也不一样，因此很难进行城镇间的横向比较或者同一城 市不同时期的纵向比较。例如，某市 2000 年基准地价商业 9 级 别、住宅 7 级别、工业 5 级别，但是到了 2004 年三类用途都为 6 级别。所以很难对其进行纵向上的比较，无法准确把握土地的 增长情况，容易造成宏观调控失误。
7
பைடு நூலகம்
3.5
0
-3.5
-7
表3
商业用地容积率修正系数表
容积率 修正系数
0.7 0.85
0.8 0.9
1.0 1.0
1.2 1.5
1.5 1.2
2 1.3
表4
期日修正系数表
日期 地价指数
1996.1.1 100
1997.1.1 102
1997.1.1 105
1999.1.1 109
2000.1.1 112
基准地价系数修正法优缺点及其应用
第五小组
2017 05 01
内涵 优点 缺点 应用
目录
基准地价修正系数法内涵
概念
程序
适用范围
概念
利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过
对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布 的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格 的方法。其基本公式如下： V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj 式中：V：土地价格 ∑Ki：宗地地价修正系数 V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价 Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它
2.基准地价的修正因素不合理 基准地价的修正因素不合理主要体现在：选择的修正因素并 不是主要的影响因素、部分修正因素权重赋予的不合理、有些修 正因素调整的幅度过大或者过小、有些修正因素在一定范围内可 以修正超出范围无效、个别因素修正体系不合理。所有这些都可 能造成评估结果和实际相差很大，如果不考虑市场情况，一味的 采用基准地价系数修正法进行修正，得到的结果将与现实出入很 大，带来评估的风险。
公共事业教育卫生 机关用地 工业交通用地
商业繁华 条件
交通状 况 公交车站车流量（辆/小时） 距火车站距离（千米） 距汽车站距离（千米） 宗地条 宗地临街门面宽度（米） 件 宗地形状 宗地自身深度距离（米） 容积率 道路级别（米） 人行道宽度（米） 区域交通管理规定 周围土地利用类型
影响因素 企业经营类别 企业职工总数（人） 距商业中心距离 距公交车站距离（米）
2001.1.1 113
2002.1.1 115
2．估价要求 用基准地价修正法评估该宗地于2002年1月1日的地价。
2018/4/12
• 3．估价过程 • （1）确定对应基准地价 • 通过查对基准地价，确定待估宗地属商业用途二级地，其对应的 基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平）。 • （2）确定宗地地价评估的修正系数 • 根据宗地区域、个别因素条件,对照修正系数说明表中各项指标， 确定各子因子情况从上到下依次为：一般、一般、一般、优、较 优、一般、较劣、优、一般、较优、较优、一般、一般、较劣、 一般、一般。 • 则根据修正系数表，具体计算出宗地宗修正系数： • K＝17.25％ • （3）确定待估宗地适用年期修正系数 • Y＝0.953 2018/4/12
较劣 -3.75 -3.85 1 -0.9 1.43 1.43 -2.5 -1.25 -0.5 -3.67 -1.2 -2 -1 -3.8
劣 -7.0 -7.7 0 -1.8 0 0 -5 -2.5 -1 -7.3 -1.4 -4 -2 -7.6
宗地临街 道路 宗地外界 环境
2018/4/12 未来地规划用途
f.求出待估宗地地价。
适用范围
适宜用于政府已公布基准地价且基准地价修正体系较为完善的地区。可
在短时间内大批量进行宗地地价评估，一般在宗地地价评估中不作为主要的 评估方法，而作为一种辅助方法。 （1）适合于批量评估 （2）适合于作为一些政策性地价标准制定的依据 （3）适宜于市场不发达情况下的宗地估价 （4）适宜于税收、抵押等保守性宗地估价目的
交通状 况 公交车站车流量（辆/小时） 距火车站距离（千米） 距汽车站距离（千米） 宗地条 宗地临街门面宽度（米） 件 宗地形状 宗地自身深度距离（米） 宗地临街 道路
形状好 ＜3 4 20～40 ＞5 无限制
商业用地 商业用地
形状良好 3 ～7 3～2 10～20 3 ～5 货车禁行
住宅生活用地 住宅生活用地
2018/4/12
5.基准地价表现形式过多，难以统一 目前，基准地价的具体表现形式有级别价、区片价、路线价 、楼面价格。有的地市提供一种，有的地市采用多种价格表现形 式，这使得相互之间难以换算，且不同的地价表现形式采用不同 的公式计算造成评估上的难度，而且容易造成结果的差异，不利 于评估结果的统一。 由此可见，由于基准地价内涵的多样和本身的复杂性，造成我国 使用基准地价系数修正法进行地价的评估时可能面对各种问题。
2018/4/12
应用
• 基准地价系数修正法案例 • 1．估价对象情况 • 某省某市主要商业街有一待估面积为2000m2的商业用途土地（ 具体区域因素、个别因素不列）。其出让时间为1998年1月1日 ，出让年限为40年，开发程度为三通一平，宗地容积率为1.5， 现要评估该宗地在估价基准日2002年1月1日价格。该宗地属市 区商业二级地段，该市二级地段商业用途基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平，标准容积率为1）。基准地价公布时 间为1996年1月1日。该市商业基准地价修正系数和修正系数说 明见表1、表2和表3。
表1 某市商业服务用地修正系数说明表 （见下页）
表2
商业繁华 条件
某市商业服务用地修正系数表
影响因素 企业经营类别 企业职工总数（人） 距商业中心距离 距公交车站距离（米） 优 首饰高档服装 ＞400 ≤R/2 ≤100 ＞30 ≤1 ≤1 ＞8 较优 家电服装饮食 250～400 ＞R/2且≤R 100～200 15～30 1 ～2 1 ～2 4 ～8 一般 日用百货理发 150～250 ＞R且≤2R 200～300 8～15 2～3 2～3 2～4 较劣 副食店等 80～150 ＞2R且≤4R 300～500 5～8 3～4 3～4 1～2 劣 基本生活用品 ≤80 ＞4R 500～1000 ＜5 ＞4 ＞4 ＜1
优 15 15.4 11.8 4 3.8 5.7 5.7 5 2.5 1 7.3 2.4 4 2 7.6
较优 7.5 7.7 5.9 3 1.8 4.28 4.28 2.5 1.25 0.5 3.67 1.2 2 1 3.8
一般 0 0 0 2 0 2.85 2.95 0 0 0 0 0 0 0 0
形状规则 7～9
形状不良 9～12
形状差 ＞12
容积率 道路级别（米） 人行道宽度（米） 区域交通管理规定
周围土地利用类型 未来地规划用途
宗地外界 环境
2018/4/12
1 0.5～0.9 ＜0.5 7～10 ＜7 无 1.5～3 1～1.5 ＜1 货车禁行其他车不 汽车行道不能停放 限制机动车通行 能停放 市政小道公共建筑工业仓储交通用地园林风景其他用地