基准地价因素修正系数表

合集下载

武汉市基准地价修正体系

2.0
六通一平
70年
出让国有土地使用权
工业
2006年6月30日
1.0
五通一平
50年
出让国有土地使用权
注：“六通一平”指红线外“通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气”及红线内“场地平整”；“五通一平”指红线外“通路、供电、通讯、通上水、通下水”及红线内“场地平整”。
四、基准地价结果确定
由上面的比较分析可以看出，本次武汉市基准地价更新各类用地基准地价水平是客观合理的，因此，可以确定本次武汉市基准地价更新结果如表4-34所示：
-0.3126
（三）Ⅲ级商业用地宗地地价区域因素修正系数
表5－5Ⅲ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表
因素
因子
优
较优
一般
较劣
劣
商服繁华度
距市级商服中心距离(米)
≤200
(200,400]
(400,1000]
(1000,1500]
>1500
距区级商服中心距离(米)
≤400
(400,700]
(700,1200]
-0.0218
1
0.2880
0.1440
0
-0.1470
-0.2940
（二）Ⅱ级商业用地宗地地价区域因素修正系数
表5－3Ⅱ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表
因素
因子
优
较优
一般
较劣
劣
商服繁华度
距市级商服中心距离(米)
≤150
(150,200]
(200,300]
(350,400]
>400
距区级商服中心距离(米)
0.0049
0.0000

园地价格评估工作基准地价修正系数表

道路通达度
劳作距离
田间路网
采摘条件
特定因素
橡胶品种
橡胶生长阶段
自然因素
坡度
坡向
土壤有机质含量
土壤质地
其他园地
盐渍化程度
■
社会经济因素
对外交通便利度
道路通达度
农贸市场影响度
物流便利度
水源保证率
灌溉条件
防洪排水条件
林网化程度
连片程度
产品认证
田块形状
田块大小
劳作距离
田间路网
采摘条件
•
特定因素
作物品种
作物生长阶段
作物生长状况
作物病虫害
•
注：根据实际情况可对修正因素、修正指标进行增减。
园地价格评估工作基准地价修正系数表
园地利用类型
修正因素
修正指标
修正系数
1级地（均质区1）
2级地（均质区2）
优
较优
一般
较劣
劣
优
较优
一般
较劣
劣
果园
自然பைடு நூலகம்素
坡度
坡向
土壤有机质含量
土壤质地
盐渍化程度
对外交通便利度
道路通达度
社会经济因素
农贸市场影响度
物流便利度
水源保证率
灌溉条件
防洪排水条件
产品认证
田块形状
劳作距离
田间路网
采摘条件
果树品种
果树生长
特定因素
阶段
果树病虫害
茶园
自然因素
坡度
坡向
土壤有机质含量
土壤质地
盐渍化程度
社会经济因素
对外交通便利度
道路通达度

表1徐州区商服用地区段基准地价修正系数说明表

表1 徐州市区商服用地区段基准地价修正系数说明表
附表1-1 徐州市市区一级商服用地区段基准地价修正系数表（%）
附表1-7 徐州市市区七级商服用地区段基准地价修正系数表（%）
附表2-1 徐州市市区一级住宅用地区段基准地价修正系数表（%）
附表2-2 徐州市市区二级住宅用地区段基准地价修正系数表（%）
附表2-3 徐州市市区三级住宅用地区段基准地价修正系数表（%）
附表2-4 徐州市市区四级住宅用地区段基准地价修正系数表（%）
表3 徐州市区工业用地区段基准地价修正系数说明表
附表3-1 徐州市市区工业用地区段基准地价修正系数表（%）
表4 徐州市区商务金融用地区段基准地价修正系数说明表
表4-1 徐州市区商务金融用地001B-008B区段基准地价修正系数表（%）
表4-2 徐州市区商务金融用地009B-016B区段基准地价修正系数表（%）
表5 徐州市区医卫慈善用地区段基准地价修正系数说明表
表5-1 徐州市区医卫慈善用地001Y-006Y区段基准地价修正系数表（%）
表5-2 徐州市区医卫慈善用地007Y-011Y区段基准地价修正系数表（%）
表6 徐州市区科教用地区段基准地价修正系数说明表
表6-1 徐州市区科教用地001K-007K区段基准地价修正系数表（%）
表6-2 徐州市区科教用地008K-014K区段基准地价修正系数表（%）。

系数修正表.

第八章基准地价图、基准地价表和修正系数表二、基准地价表表2-18 营口市各用途基准地价表商业用地住宅用地工业用地级别基准地价(元/m2)级别基准地价(元/m2)级别基准地价(元/m2)一级2420一级1380 一级600二级1963二级958 二级516三级1356 三级747 三级385四级917 四级634 四级324五级550五级495 五级288三、商业用地宗地地价因素修正表2-19一级商业用地修正系数指标说明表修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米）<250 250~500 500~750 750~1000 >1000 距公交站点距离（米）<50 50~100 100~150 150~200 >200 距主干道距离<100 100~200 200~300 300~400 >400 距长途客运站距离（米）<600 600~800 800~1000 1000~1200 >1200基础设施配套状况各项都有充分保证五项有充分保证四项有充分保证三项有充分保证其它距火车站距离（米）<600 600~800 800~1000 1000~1200 >1200 人口密度>30000 30000~25000 25000~20000 20000~15000 <15000 临街状况两面临街一面临街不临街宗地形状正方形、长方形梯形较规整不很规整很不规整临街宽度>15 15~10 10~7 7~4 <4 表2-20一级商业用地修正系数表（+18%……-18%）修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米） 4.23 2.12 0 -2.12 -4.23 距公交站点距离（米） 2.34 1.17 0 -1.17 -2.34 距主干道距离 1.44 0.72 0 -0.72 -1.44 距长途客运站距离（米）0.45 0.23 0 -0.23 -0.45基础设施配套状况 1.98 0.99 0 -0.99 -1.98 距火车站距离（米）0.45 0.23 0 -0.23 -0.45 人口密度 2.34 1.17 0 -1.17 -2.34临街状况 1.08 0.54 0 -0.54 -1.08宗地形状0.54 0.27 0 -0.27 -0.54临街宽度 3.15 1.58 0 -1.58 -3.15 表2-21二级商业用地修正系数指标说明表修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米）<300 300~600 600~900 900~1200 >1200 距公交站点距离（米）<50 50~100 100~150 150~200 >200 距主干道距离<150 150~300 300~450 450~600 >600 距长途客运站距离（米）<800 800~1100 1100~1400 1400~1700 >1700基础设施配套状况各项都有充分保证五项有充分保证四项有充分保证三项有充分保证其它距火车站距离（米）<800 800~1100 1100~1400 1400~1700 >1700 人口密度>30000 30000~25000 25000~20000 20000~15000 <15000 临街状况两面临街一面临街不临街宗地形状正方形、长方形梯形较规整不很规整很不规整临街宽度>15 15~10 10~7 7~4 <4表2-22二级商业用地修正系数表（+18%……-25%）修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米） 4.23 2.12 0 -2.94 -5.88 距公交站点距离（米） 2.34 1.17 0 -1.63 -3.25 距主干道距离 1.44 0.72 0 -1.00 -2.00 距长途客运站距离（米）0.45 0.23 0 -0.31 -0.63基础设施配套状况 1.98 0.99 0 -1.38 -2.75 距火车站距离（米）0.45 0.23 0 -0.31 -0.63 人口密度 2.34 1.17 0 -1.63 -3.25 临街状况 1.08 0.54 0 -0.75 -1.50 宗地形状0.54 0.27 0 -0.38 -0.75 临街宽度 3.15 1.58 0 -2.19 -4.38表2-23三级商业用地修正系数指标说明表距商业中心距离（米）<400 400~800 800~1200 1200~1600 >1600 距公交站点距离（米）<50 50~100 100~150 150~200 >200 距主干道距离<200 200~400 400~600 600~800 >800 距长途客运站距离（米）<900 900~1300 1300~1700 1700~2100 >2100基础设施配套状况六项或七项有充分保证五项有充分保证四项有充分保证三项有充分保证其它距火车站距离（米）<900 900~1300 1300~1700 1700~2100 >2100 人口密度>25000 25000~20000 20000~15000 15000~10000 <10000 临街状况两面临街一面临街不临街宗地形状正方形、长方形梯形较规整不很规整很不规整临街宽度>15 15~10 10~7 7~4 <4表2-24三级商业用地修正系数表（+25%……-25%）修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米） 5.88 2.94 0 -2.94 -5.88 距公交站点距离（米） 3.25 1.63 0 -1.63 -3.25 距主干道距离 2.00 1.00 0 -1.00 -2.00 距长途客运站距离（米）0.63 0.31 0 -0.31 -0.63 基础设施配套状况 2.75 1.38 0 -1.38 -2.75 距火车站距离（米）0.63 0.31 0 -0.31 -0.63人口密度 3.25 1.63 0 -1.63 -3.25 临街状况 1.50 0.75 0 -0.75 -1.50 宗地形状0.75 0.38 0 -0.38 -0.75 临街宽度 4.38 2.19 0 -2.19 -4.38表2-25四级商业用地修正系数指标说明表修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米）<800 800~1200 1200~1600 1600~2000 >2000 距公交站点距离（米）<50 50~100 100~150 150~200 >200 距主干道距离<220 220~440 440~660 660~880 >880 距长途客运站距离（米）<1000 1000~1500 1500~2000 2000~2500 >2500基础设施配套状况六项或七项有充分保证五项有充分保证四项有充分保证三项有充分保证其它距火车站距离（米）<1000 1000~1500 1500~2000 2000~2500 >2500 人口密度>25000 25000~20000 20000~15000 15000~10000 <10000 临街状况两面临街一面临街不临街宗地形状正方形、长方形梯形较规整不很规整很不规整临街宽度>15 15~10 10~7 7~4 <4表2-26四级商业用地修正系数表（+25%……-30%）修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米） 5.88 2.94 0 -3.53 -7.05距公交站点距离（米） 3.25 1.63 0 -1.95 -3.90距主干道距离 2.00 1.00 0 -1.20 -2.40 距长途客运站距离（米）0.63 0.31 0 -0.38 -0.75基础设施配套状况 2.75 1.38 0 -1.65 -3.30距火车站距离（米）0.63 0.31 0 -0.38 -0.75 人口密度 3.25 1.63 0 -1.95 -3.90临街状况 1.50 0.75 0 -0.90 -1.80宗地形状0.75 0.38 0 -0.45 -0.90临街宽度 4.38 2.19 0 -2.63 -5.25表2-27五级商业用地修正系数指标说明表修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米）<1000 1000~1500 1500~2000 2000~2500 >2500距公交站点距离（米）<50 50~100 100~150 150~200 >200距主干道距离<250 250~500 500~750 750~1000 >1000 距长途客运站距离（米）<1200 1200~1800 1800~2300 2300~2800 >2800基础设施配套状况五项以上有充分保证三项或四项有充分保证其它距火车站距离（米）<1200 1200~1800 1800~2300 2300~2800 >2800 人口密度>20000 20000~15000 15000~10000 10000~5000 <5000 临街状况两面临街一面临街不临街宗地形状正方形、长方形梯形较规整不很规整很不规整临街宽度>15 15~10 10~7 7~4 <4表2-28五级商业用地修正系数表（+30%……-15%）修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米）7.05 3.53 0 -1.76 -3.53距公交站点距离（米） 3.90 1.95 0 -0.98 -1.95 距主干道距离 2.40 1.20 0 -0.60 -1.20 距长途客运站距离（米）0.75 0.38 0 -0.19 -0.38基础设施配套状况 3.30 1.65 0 -0.83 -1.65距火车站距离（米）0.75 0.38 0 -0.19 -0.38人口密度 3.90 1.95 0 -0.98 -1.95临街状况 1.80 0.90 0 -0.45 -0.90宗地形状0.90 0.45 0 -0.23 -0.45临街宽度 5.25 2.63 0 -1.31 -2.63四、商业用地宗地地价个别因素修正（一）容积率修正基准地价是代表设定容积率水平下的地价，在进行宗地地价计算时需将基准地价修正到宗地实际容积率水平下的地价。

沈阳市基准地价修正系数表

一、关于商业、住宅、工业三类以外其他用途土地级别及有关地价标准的使用
按照《城镇土地分等定级规程》的要求，本次土地定级采用分类定级，共分商业、住宅、工业三种用途。

中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》中相关用途适用级别及基准地价标准、出让金标准参见附表。

3．法定最高土地使用年限及土地还原利率
商业40年、还原利率8.02%，住宅70年，还原利率7.01%，工业50年，还原利率5.77%。

沈阳市商业用地1～3级容积率修正系数
沈阳市商业用地4～9级容积率修正系数
沈阳市住宅用地1～3级容积率修正系数
沈阳市住宅用地4～9级容积率修正系数。

基准地价修正系数表

2 0.934 3.6 0.617
2.2 0.879 4 0.579
较劣（%） 0~-6 0~-4 0~-3 ~-2
劣（%）（-6~-11）（-4~-8）（-3~-6）（-2~-4）
工业用地其他个别因素修正系数表优劣度影响因素好较好一般较劣劣
形状
规则，利于成形较规则
——
形状较不规则，对布局影形状不规则，响不大较难布局
住宅用地区区域因素修正系数表区域因素繁华程度交通条件基础设施状况环境状况规划前景住宅集聚度权重值整体修正幅度（%）优（%） 0.112 5~-6 5~3 0.14 6~-7 6~3 0.295 0.201 0.079 0.172 12~-13 8~-9 3~-4 7~-8 12~6 8~4 3~1.5 7~4 较优（%） 3~0 3~0 6~0 4~0 1.5~0 4~0 一般（%）较劣（%） 0 0~-3 0 0~-4 0 0 0 0 0~-7 0~-5 0~-2 0~-4 劣（%）（-6~-6）（-4~-7）（-7~-13）（-5~-9）（-2~-4）（-4~-8）
地形地质修正系数（%）
地势平坦地质条件好 110~105
地势较平坦，地势较平坦，地势不太平地势很不平坡度<2%，对坡度<5%，对坦，需考虑坡坦，需经过平建筑无影响建筑影响较小度的影响整才能使用地质条件较好 —— 105~100 地质条件较劣地质条件恶劣 100 100~95 95~90
<=0.5 2.1678 2.4 0.829 4.5 0.54
1 1.4019 2.6 0.785 5 0.509
区域因环境状况 0.196 规划前景 0.121

编制基准地价修正系数表及指标说明表

准地价
地
公共停车场，汽车客货运输站点及工业基 1.40
停车场等用地
准地价
104
农村道路
指公路用地以外的南方宽度≥1.0m、北方宽度≥2.0m 的村间、田间道路
工业基准地价
1.00
（含机耕道）
105
机场用
指民用机场及附属设施用地，包括办公、塔台指挥场所、跑道、停车场等用地
工业基 1.00 准地价
工业基 0.85 准地价工业基 0.9 准地价工业基 1.0 准地价工业基 1.1 准地价工业基 1.2 准地价
限制发展和淘汰类产业按照《产业结构调整指导目录》
确定。
指用于机关团体、新闻出版社、科教文卫、风景名胜、公共设施等的土
地。
081 机关团指用于党政机关、社会团体、群众住宅基 1.00
091
军事设施用地
指直接用于军事目的的设施用地。
住宅基 0.90 准地价
09
特殊用地
093
监教场指用于监狱、看守所、劳改场、劳所用地教所、戒毒所等的建筑用地。
工业基 1.00 准地价
094 宗教用指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、住宅基 1.00
地
道观、教堂等宗教自用地。
准地价
095
殡葬用地
工业基 1.00 准地价
编制基准地价修正系数表及指标说明表
基准地价修正体系反映了土地利用的复杂性。基准地价修正系数表是采用替代原理，建立
基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修
正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、
高效、及时地评估出宗地地价。级别或区域基准地价修正系数表的编制方法主要有两种，

哈尔滨市基准地价工业用地修正系数表及说明表(基准日2020年1月1日)

路
距对外交通站点距离
(公里)
≤2 或有铁路专用线专
用码头
(2， 4 ]
( 4， 8]
(8，10 ]
>10
基础设施综合保证率(%)
(95，
100 ]
(90，95 ]
(85，90 ]
(80，85 ]
(0，80 ]
产业聚集情况
有前后序企
业，产业集
聚度高
有前或后序企业，产业集聚度较高
有间接配套企业，产业集聚度一般
哈尔滨市基准地价
（基准日2020年1月1日）
一级工业用地基准地价修正因素指标说明表
优劣程度
影响因素
优
较优
一般
较劣
劣
区域因素
区域道路级别
主干道
次干道
一般干道
支路
封闭式高速
路、小区内
或街坊内道
路
距对外交通站点距离
(公里)
≤2 或有铁路专用线专
用码头
(2， 3 ]
( 3， 4]
( 4， 5]
>5
基础设施综合保证率
无相关配套企业，产业集聚度较差
周围无其他
企业，产业
集聚度差
规划限制程度
基本无限制
稍有限制
一般限制
较严限制
严格限制
个别因素
距主次干道距离(米)
临道
(0，200 ]
(200，
600 ]
(600，
800 ]
>800
距公交站点平均距离
(米)
(0，100 ]
(100，
200 ]
(200，
600 ]
(600，

土地基准地价修正系数表 Microsoft Excel 工作表

未来土地利用未来土地利用以工以住宅和公共业、仓储为主设施为主住宅工业、仓储无利也无弊有一定影响
淮安市市区三级地商业用地宗地地价修正系数说明表宗地修正系数、评价等级优较优地处三级商服距三级商服中心距中心内或商业离＜150m或商业路路线；或距一线延伸段；或距一级商服中心距距商服中心距离级商服中心距离离＜1200m或商服繁 1200-1500m或距二华距二级商服中级商服中心距离心距离＜ 1000-1200m 1000m 企业职能数公交便捷度道路通道路类型达度道路宽度交通条距火车站距离对外交件通便利距汽车站距离度距码头距离路网密度区域交通管制企业数量多，职能齐全距公交车站＜ 100m 混合型主干道＞30m ＜6.0km ＜1.5km ＜1.5km 大无限制企业数量较多，职能较齐全距公交车站100－ 150m 生活型主干道 25-30m 6.0-7.0km 1.5-2.0km 1.5-2.0km 较大货车禁止通行
未来土地利用未来土地利用以工以住宅和公共业、仓储为主设施为主住宅工业、仓储无利也无弊有一定影响
淮安市市区四级地商业用地宗地地价修正系数说明表宗地修正系数、评价等级优较优
商服繁华
距商服中心距离
企业职能数公交便捷度道路通道路类型达度道路宽度距火车站距离交通条对外交通便利距汽车站距离件度距码头距离路网密度区域交通管制人流量形状
未来土地利用未来土地利用以工以住宅和公共业、仓储为主设施为主住宅工业、仓储无利也无弊有一定影响
淮安市市区五级地商业用地宗地地价修正系数说明表宗地修正系数、评价等级优较优区域人口密度区域人口密度较大，人流量大，人流量较大，大，宗地周围距商服中心距离宗地周围商业已初商服繁商业已形成一具规模，网点数量华定规模，网点较多数量多企业数量多，企业数量较多，职企业职能数职能齐全能较齐全距公交车站＜距公交车站150公交便捷度 150m 200m 重要的生活型重要的交通型次干道路通道路类型次干道道达度 20-25m ＞25m 道路宽度交通条对外交距火车站距离 5.0-6.0km ＜5.0km 件 3.0-4.0km 通便利距汽车站距离＜3.0km 度 0.8-1.8km ＜0.8km 距码头距离路网密度大较大区域交通管制人流量形状无限制大矩形货车禁止通行较大近似矩形对土地利用略有影响地基较好，承载力较大，一般商业建筑建设时还需作较简单的基础处理 6-9m 3-6m 一面临主街道未来土地利用以商业、住宅为主商住较有利

昌乐县城区基准地价更新修正系数说明表

规划土地利用方向
附表十三昌乐县城区工业用地基准地价修正系数指标说明表（二级地）
土地级别土地优劣程度区域因素个别因临道路类型距火车站的距离（米）集聚效益周围用地类型宗地临路条件宗地面积（m2）基础设施配套状况优交通型主干道 <1000 大规模工业区一类工业区十字路口 >10000 较优混合型主干道 1000-1200 小规模工业区工业区丁字路口 5000-10000 二级地一般交通型次干道 1200-1500 独立大型企业工业仓储区较劣生活型主干道 1500-1800 独立中型企业商住、行政文教区劣生活型次干道及支路 >1800 松散小企业特殊及其它用地区不临路 <500 五通一平以下
规划土地利用方向
规划土地利用方向
附表十五昌乐县城区工业用地基准地价修正系数指标说明表（四级地）
土地级别土地优劣程度区域因素个别因临道路类型距火车站的距离（米）集聚效益周围用地类型宗地临路条件宗地面积（m2）基础设施配套状况优交通型主干道 <3000 大规模工业区一类工业区十字路口 >10000 五通一平较优混合型主干道 3000-3200 小规模工业区工业区丁字路口 5000-10000 四通一平
单面临路，临交通型单面临路，临交通型或混合型主干道次干道 1000-5000 500-1000
五通一平，配套程度五通一平，配套程度四通一平，配套程度高一般高
素
宗地形状
较规则，呈长方形或基本规则，呈多边不规则，呈三角形，规则，呈正方形或长很不规则，严重影响多边形，对土地利用形，对土地利用有一对土地利用有较大影方形，便于土地利用土地利用略有影响定影响响一类工业用地工业区工业仓储用地商住、行政文教用地特殊及其它用地

吉安城区基准地价更新成果宗地地价其他因素修正系数

吉安市城区基准地价更新成果宗地地价其他因素修正系数一、商业用地宗地地价其他因素修正 1.估价期日修正格指数基准地价的评估期日价指数待评估宗地的期日价格时间修正T2.容积率修正基准地价是代表设定容积率（铺面容积率为1.4）水平下的地价，在进行宗地地价计算时需将基准地价修正到宗地实际容积率水平下的地价。

调查不同容积率水平下的地价平均值，得出商业用地容积率修正系数。

商业用地容积率修正系数的计算过程详见商业用地样点容积率修正。

商业用地容积率修正系数表注：除表中列出的容积率修正系数外，其他容积率修正通过表中相临容积率对应修正系数线性内插法计算得出。

容积率修正公式：P=P i0×K s式中，P ：待估宗地地价，P i0：某级别基准地价，K s 容积率修正系数。

3.使用年期修正法定最高年期地价应该修正到有限年期的使用权价格，商业用地法定最高出让年期为40年。

使用年期修正系数计算公式为：Y=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-n R )11(1/⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-m R )11(1 式中：R —土地还原利率m —土地使用权法定最高出让年限 n —剩余出让年期 Y —使用年期修正系数年期修正系数表注：除表中列出的年期修正系数外，其他年期修正通过表中相临年期对应修正系数线性内插法计算得出。

4.开发程度修正将待估宗地开发程度与基准地价评估设定的开发程度相比较，如果待估宗地开发程度高于基准地价评估设定的“六通一平”则作加价修正，如果待估宗地开发程度低于基准地价评估设定的“六通一平”则作减价修正。

二、住宅用地宗地地价其他因素修正1.估价期日修正格指数基准地价的评估期日价指数待评估宗地的期日价格时间修正T2.容积率修正在各区段中，抽查不同容积率水平下的地价平均值，得出住宅用地容积率修正系数。

住宅用地容积率修正系数的计算过程详见住宅用地样点容积率修正。

住宅用地容积率修正系数表注：除表中列出的容积率修正系数外，其他容积率修正通过表中相临容积率对应修正系数线性内插法计算得出。

北京市基准地价因素修正系数说明表

附件3北京市基准地价因素修正系数说明表（商业）单位：%注：1.商业繁华度指距商业中心的距离、商业设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量。

2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。

3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。

4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。

5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。

6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。

7.基础设施状况指水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度。

北京市基准地价因素修正系数说明表（综合）单位：%注：1.办公集聚程度指办公设施的种类规模与集聚程度、距政府管理职能部门的距离。

2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。

3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。

4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。

5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。

6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。

7.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。

北京市基准地价因素修正系数说明表（居住）单位：%注：1.居住社区成熟度指区域居住用地比例、居住小区规模和社区发展完善程度。

2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。

3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。

4.临路状况指临街道路类型、级别和交通管制。

5.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。

6.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。

7.自然和人文环境状况指学校数目和类型；文体休闲设施状况；居民素质；景观；噪音、空气和水体污染及危险设施或污染源的临近程度。

8.与商业中心的接近程度指与各种规模商业中心的距离和相互通达状况。

北京市基准地价因素修正系数说明表（工业）单位：%注：1.产业集聚程度指相关产业的配套及集聚状况、工业区的发展趋势。

基准地价修正系数表及说明表的编制(word文档良心出品)

基准地价修正系数表及说明表的编制基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。

一、基准地价修正幅度值的计算以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得到上调或下调的最高值。

计算公式如下：上调幅度计算公式：F1=[（I nh—I ib）/I ib]×100% （10-1）下调幅度计算公式：F2=[（I nb—I nl）/I ib]×100% （10-2）式中：F1 --基准地价上调最大幅度；F2 --基准地价下调最大幅度；I ib --级别基准地价；I nh --级别单元总分上限值所对应的地价；I nl --级别单元总分下限值所对应的地价。

根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型，按公式9-1、9-2可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。

结果见表10-4、10-5、10-6。

表10－4 商业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表表10－5 住宅用地基准地价最大上调、下调幅度计算表6 工业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表表10－二、因素修正系数值的计算及修正系数表及说明表的编制（一）因素修正系数值计算根据确定的影响各类用地价格的因素及其权重值，采用下式计算各因素的修正值：F1i=F1×W i（10-3）F2i=F2×W i（10-4）式中：F1i—某一因素的上调幅度；F2i—某一因素的下调幅度；F1—基准地价上调幅度；F2—基准地价下调幅度；W i—某一因素对宗地地价的影响权重。

（二）因素修正系数及指标说明表的编制根据基准地价修正幅度的计算结果，在按公式10-3、10-4计算因素修正幅度值的基础上，按优、较优、一般、较劣、劣等5个层次设定修正幅度值，分地类按级别编制修正系数表。