江宁项目商业定位建议书
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
机 会：
【招商资源】
在商业地产领域，本公司在发展的过程中今不断积累招商资源，同时在合作的过程中建立战略联盟关系，带领团队观摩具有代表性的成功案例，总结、分析失败案例的原因，在公司不断走向成熟的过程中在、、等地成功开发商业项目，积累了宝贵的经验，成为在商业地产具有鲜明特色和资源的专业公司。
【租金价格】
翠屏国际城隶属于江宁开发区三山板块，相对于岔路口板块、百家湖板块、东山镇板块开发较晚，商业圈与商业氛围还没有完全形成，处于基本的生活配置阶段，板块整体商铺租金较低，虽然有较强的发展趋势，但现在必须根据现实情况，采用先低后高的策略，吸引商家的进驻，满足本案的需求。
劣势：
【人气不旺】
江宁,被誉为“第一卫星城”、“的后花园”,市区及周边地区预想在购房群体由于随着房价的不断攀升，无法承受市区的楼价，因此，多以选择较为便宜的江宁地区购房或作为投资房，而并不以此为第一住宅，因此人气不旺，商业不佳，商铺空房较多。
·三山板块凭借大批优质别墅被誉为“首善居住区”；
·岔路口板块则以便利的地理位置成为购房者首选；
·百家湖板块作为开发最早的区域，囊括了几乎所有的物业类型；
·科技园板块以大学城为依托，以人文气质见长；
·东山镇板块凭借传统的中心位置，商业地位更显尊贵；
·方山九龙湖板块的崛起，这里亦将成就一个集居住、娱乐、休闲为一体的全新优质居住区。
【远离中心】
翠屏国际城隶属于江宁开发区三山板块，围绕江宁中心的是岔路口板块、百家湖板块、岔路口板块，由于距中心较近及开发较早，商业开始逐步完善，业种逐渐增加，商业圈也逐渐形成；而三山板块距中心较远，开发较晚，没有吸引人群的大型设施，至使人群到达本区块的人稀少，也是影响本案商业的重要原因。
【开发较短】
湖景 会所 点景
【毗邻院校】
周边学校有南师附小江宁分校，淮中学、河海大学、东南大学、航空大学、师大附中、正德学院、英华国际学校等。
【社区聚集】
帝景天成别墅区、香山美墅、挪威森林、江南文枢苑、瑞景文华、山水豪门、美丽新世界等
【建筑层高】
翠屏国际城沿街商铺层高7米，对于进驻商家对商铺可以进行空间的改造和充分利用，发挥LOFT商铺的产品特优势，满足需要空间共享的商家的要求；
其次，对于投资商家租1层等于租用2层，降低费用，投入性价比高。
【交通便利】
1、途经翠屏国际城公交105W：河海江宁校区至中华门、雨浙线：义乌小商品城至雨花台南门、清安线：清水亭东路至安德门、胜清线：清水亭路西至江宁开发区，交通较为便利。
2、本案隶属于江宁开发区三山板块，道路根据标准建造双向六车道，道路宽阔。
江宁项目商业定位建议书
一、本案商业圈形势简析
1、本案立意的出发点：
江宁商圈大致可划分为东山商圈，百家湖商圈。目前岔路口板块的崛起，岔路口周边地区将成为新兴的商圈。
江宁,第一卫星城,自2001年底撤县改区以来,大量商品房不断投入市场。2006年，江宁商品房共开工建设210万平方米，成为房地产市场的主力区域。目前，江宁包括三山板块、岔路口、百家湖、东山板块、科技园、方山九龙湖板块等六大板块。其中，
因此，本案从客户群体上权衡本案商业以大学生为主，住户为副，
从体量上权衡商业以主题商业为主，生活配套为副。
二、Swk.baidu.comOT分析
（1）优势与劣势分析
优势：
【企业实力】
1、翠屏国际城由中惠（）房地产开发公有限开发，位于著名的牛首山风景区翠屏麓，将军中路88号。项目包括高等公寓和别墅，翠屏国际城总占地面积达2200余亩，建筑面积达80万平方米，集独立别墅、双拼双复别墅、联排别墅、高档公寓于一体。帝景天成别墅区实景图如下：
本案的商业，在建筑结构上，径深与开间的比例略大，使得径深显得狭长，除多间整体出租以外，单间出租，狭长的径深也会影响商家的选择。
【车位不足】
翠屏国际城沿街商铺虽设有地下停车场，对于消费者停车并不便利，被动接受，沿街可开辟临时停车位，但停车为可利用的面积相对较小，将会成为影响商业的元素。
（2）机会与威胁分析（OT）
市政配套虽然有，但起到的效果并不理想，距离也较远。板块各项目正在通过自身建设来改善生活配套问题。翠屏国际广场也是其中比较有代表性的一个项目。其他的市政配套比较薄弱，像医院、银行、大型娱乐设施等等的就要与距离比较远的岔路口片区做资源共享；因此影响本板块购房者入住的原因，也是影响人流与商业的原因之一。
【径深太长】
另外，本案从周边的环境来看，学校有南师附小江宁分校，淮中学、河海大学、东南大学、航空大学、师大附中、正德学院、英华国际学校等。
因此，优越的地理环境和潜在的消费群体，都为本案定位提供了空间。
2、本案商业定位的环境分析：
翠屏国际城项目总体商业体量在10万平米以上，沿街商铺为32000平米，由于本案隶属于三山板块，因为开发相对较晚，没有商圈辐射；市政配套虽然有，但起到的效果并不理想，距离也较远。板块各项目正在通过自身建设来改善生活配套问题。本案也是其中比较有代表性的一个项目。其它的市政配套比较薄弱，像医院、银行、大型娱乐设施等等的就要与距离比较远的岔路口片区做资源共享。因此，该片区的入住率一直不高，人气不旺。
自2001年底撤县改区以来,大量商品房不断投入市场。主要集中在岔路口板块、百家湖板块、东山镇板块；在2006年，江宁商品房共开工建设210万平方米，主要集中三山板块、方山九龙湖板块、科技园板块成为房地产市场的主力区域；在开发阶段也出现住宅超前、商业滞后的现象，也是影响本案商业的重要原因。
【配套薄弱】
本案隶属于三山板块，位于著名的牛首山风景区翠屏麓，将军中路88号。翠屏国际城总占地面积达2200余亩，建筑面积达80万平方米，集独立别墅、双拼双复别墅、联排别墅、高档公寓于一体，规划商业面积达10万平方米以上，预计住户总数4000余家，预计居住人口1．4万人。
这里北至淮新河，南信大道沿将军山南北走向的将军路与机场高速一线。因将军山、府山、翠屏山得名，拥有最大别墅群，是目前别墅市场的主力。这里风景优美，区域周边景观资源丰富，除了三座绵延的山脉之外，还有散落在三山中众多小型水域。因此，该区域成为目前别墅的主要供应区，已经举起了十多家别墅和近10个普通住宅开发项目，在江宁的各个区域中处于重要的地位。三山板块别墅开发已经成势，形成了比较纯粹的别墅居住区，也是房地产开发最为成熟的景观区。
【招商资源】
在商业地产领域，本公司在发展的过程中今不断积累招商资源，同时在合作的过程中建立战略联盟关系，带领团队观摩具有代表性的成功案例，总结、分析失败案例的原因，在公司不断走向成熟的过程中在、、等地成功开发商业项目，积累了宝贵的经验，成为在商业地产具有鲜明特色和资源的专业公司。
【租金价格】
翠屏国际城隶属于江宁开发区三山板块，相对于岔路口板块、百家湖板块、东山镇板块开发较晚，商业圈与商业氛围还没有完全形成，处于基本的生活配置阶段，板块整体商铺租金较低，虽然有较强的发展趋势，但现在必须根据现实情况，采用先低后高的策略，吸引商家的进驻，满足本案的需求。
劣势：
【人气不旺】
江宁,被誉为“第一卫星城”、“的后花园”,市区及周边地区预想在购房群体由于随着房价的不断攀升，无法承受市区的楼价，因此，多以选择较为便宜的江宁地区购房或作为投资房，而并不以此为第一住宅，因此人气不旺，商业不佳，商铺空房较多。
·三山板块凭借大批优质别墅被誉为“首善居住区”；
·岔路口板块则以便利的地理位置成为购房者首选；
·百家湖板块作为开发最早的区域，囊括了几乎所有的物业类型；
·科技园板块以大学城为依托，以人文气质见长；
·东山镇板块凭借传统的中心位置，商业地位更显尊贵；
·方山九龙湖板块的崛起，这里亦将成就一个集居住、娱乐、休闲为一体的全新优质居住区。
【远离中心】
翠屏国际城隶属于江宁开发区三山板块，围绕江宁中心的是岔路口板块、百家湖板块、岔路口板块，由于距中心较近及开发较早，商业开始逐步完善，业种逐渐增加，商业圈也逐渐形成；而三山板块距中心较远，开发较晚，没有吸引人群的大型设施，至使人群到达本区块的人稀少，也是影响本案商业的重要原因。
【开发较短】
湖景 会所 点景
【毗邻院校】
周边学校有南师附小江宁分校，淮中学、河海大学、东南大学、航空大学、师大附中、正德学院、英华国际学校等。
【社区聚集】
帝景天成别墅区、香山美墅、挪威森林、江南文枢苑、瑞景文华、山水豪门、美丽新世界等
【建筑层高】
翠屏国际城沿街商铺层高7米，对于进驻商家对商铺可以进行空间的改造和充分利用，发挥LOFT商铺的产品特优势，满足需要空间共享的商家的要求；
其次，对于投资商家租1层等于租用2层，降低费用，投入性价比高。
【交通便利】
1、途经翠屏国际城公交105W：河海江宁校区至中华门、雨浙线：义乌小商品城至雨花台南门、清安线：清水亭东路至安德门、胜清线：清水亭路西至江宁开发区，交通较为便利。
2、本案隶属于江宁开发区三山板块，道路根据标准建造双向六车道，道路宽阔。
江宁项目商业定位建议书
一、本案商业圈形势简析
1、本案立意的出发点：
江宁商圈大致可划分为东山商圈，百家湖商圈。目前岔路口板块的崛起，岔路口周边地区将成为新兴的商圈。
江宁,第一卫星城,自2001年底撤县改区以来,大量商品房不断投入市场。2006年，江宁商品房共开工建设210万平方米，成为房地产市场的主力区域。目前，江宁包括三山板块、岔路口、百家湖、东山板块、科技园、方山九龙湖板块等六大板块。其中，
因此，本案从客户群体上权衡本案商业以大学生为主，住户为副，
从体量上权衡商业以主题商业为主，生活配套为副。
二、Swk.baidu.comOT分析
（1）优势与劣势分析
优势：
【企业实力】
1、翠屏国际城由中惠（）房地产开发公有限开发，位于著名的牛首山风景区翠屏麓，将军中路88号。项目包括高等公寓和别墅，翠屏国际城总占地面积达2200余亩，建筑面积达80万平方米，集独立别墅、双拼双复别墅、联排别墅、高档公寓于一体。帝景天成别墅区实景图如下：
本案的商业，在建筑结构上，径深与开间的比例略大，使得径深显得狭长，除多间整体出租以外，单间出租，狭长的径深也会影响商家的选择。
【车位不足】
翠屏国际城沿街商铺虽设有地下停车场，对于消费者停车并不便利，被动接受，沿街可开辟临时停车位，但停车为可利用的面积相对较小，将会成为影响商业的元素。
（2）机会与威胁分析（OT）
市政配套虽然有，但起到的效果并不理想，距离也较远。板块各项目正在通过自身建设来改善生活配套问题。翠屏国际广场也是其中比较有代表性的一个项目。其他的市政配套比较薄弱，像医院、银行、大型娱乐设施等等的就要与距离比较远的岔路口片区做资源共享；因此影响本板块购房者入住的原因，也是影响人流与商业的原因之一。
【径深太长】
另外，本案从周边的环境来看，学校有南师附小江宁分校，淮中学、河海大学、东南大学、航空大学、师大附中、正德学院、英华国际学校等。
因此，优越的地理环境和潜在的消费群体，都为本案定位提供了空间。
2、本案商业定位的环境分析：
翠屏国际城项目总体商业体量在10万平米以上，沿街商铺为32000平米，由于本案隶属于三山板块，因为开发相对较晚，没有商圈辐射；市政配套虽然有，但起到的效果并不理想，距离也较远。板块各项目正在通过自身建设来改善生活配套问题。本案也是其中比较有代表性的一个项目。其它的市政配套比较薄弱，像医院、银行、大型娱乐设施等等的就要与距离比较远的岔路口片区做资源共享。因此，该片区的入住率一直不高，人气不旺。
自2001年底撤县改区以来,大量商品房不断投入市场。主要集中在岔路口板块、百家湖板块、东山镇板块；在2006年，江宁商品房共开工建设210万平方米，主要集中三山板块、方山九龙湖板块、科技园板块成为房地产市场的主力区域；在开发阶段也出现住宅超前、商业滞后的现象，也是影响本案商业的重要原因。
【配套薄弱】
本案隶属于三山板块，位于著名的牛首山风景区翠屏麓，将军中路88号。翠屏国际城总占地面积达2200余亩，建筑面积达80万平方米，集独立别墅、双拼双复别墅、联排别墅、高档公寓于一体，规划商业面积达10万平方米以上，预计住户总数4000余家，预计居住人口1．4万人。
这里北至淮新河，南信大道沿将军山南北走向的将军路与机场高速一线。因将军山、府山、翠屏山得名，拥有最大别墅群，是目前别墅市场的主力。这里风景优美，区域周边景观资源丰富，除了三座绵延的山脉之外，还有散落在三山中众多小型水域。因此，该区域成为目前别墅的主要供应区，已经举起了十多家别墅和近10个普通住宅开发项目，在江宁的各个区域中处于重要的地位。三山板块别墅开发已经成势，形成了比较纯粹的别墅居住区，也是房地产开发最为成熟的景观区。