万科资本结构分析

需
房
求
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价
增
上
涨
涨
由图可以看出来，房价上涨压力在供需缺口和房价预期的共同作用下持 续增强，房价虽然在变动，但是房价环比依然上涨，这说明现在的房地 产市场还是供不应求的，房地产市场还是依然具有发展前景和动力的。 同时这也解释了为何房地产企业敢于高负债经营，产权比率偏高。
2、行业政策分析
政府政策调控对房地产行业的影响巨大。政府希望房地产行业保持平稳 健康发展的态势，加强对各方面的调控，这对企业的融资带来了一些压 力。
万科企业资本结构分析
整体框架
房地产行业背景分析 企业负债结构分析 企业股权结构分析 企业产权比率分析
一、房地产行业背景分析
1、行业供需分析
房地产市场需求潜力巨大，处于紧平衡状态，即累积新增住宅供给尚 不能完全满足因城镇户数上升而累积的潜在刚性需求。
未来几年的房地产市场供需缺口长期不能闭合，潜在刚需的增加和住 宅供给的相对不足，仍然是房地产市场的主要矛盾。
对万科短期融资行为的总结：
根据房地产行业的特点决定了房地产企业存在较大的存货，存货占用大 量流动资金，短期资金的融通能力对万科的发展至关重要。银行信贷是房 地产企业最大的资金来源，万科公司目前获得各商业银行近300亿的授信 额度。
从上表可以看出，企业的流动负债占负债的比例较大并且仍处于上升趋 势。万科在安排负债结构时，充分考虑了高比例流动负债能提高企业利益， 但相对忽视了将给企业带来严重的财务危机的风险。
二、负债结构分析
万科企业简化资产负债表
资产负债比率揭示企业的全部资金来源中有 多少是由债权人提供的，从债权人角度可以 说明债权的的保障程度；从所有者角度可以 说明自身承担风险的程度；而站在企业的角 度可以反映其偿债能力。一般说来，负债比 率越低，则股东或所有者权益越大，说明企 业的债权保障程度越高。
M2 ： 广 义 货 币 , 同时反映现实和 潜在购买力
货币政策是整体宽松，但趋于稳健，且与经济形势的发展变化相适应。这 样的宏观经济政策增加了房地产企业的的融资难度和成本，日趋谨慎的货 币政策会降低流动性，房地产企业的爆发式增长未来难以重现。
从这个图也可以看出来，商品房的销售面积在不断的增长，但是增 长的速度在不断下降。从整体的行业分析看来，房地产业的发展前 景较好。但是，我们必须看到，虽然市场还存在供需的缺口，但是 这块蛋糕在不断的缩小；行业在不断的增长，但增长的速度在放缓。
资产负债率（负债总额/资产总额*100%）
80.00% 78.00% 76.00% 74.00% 72.00% 70.00% 68.00% 66.00% 64.00% 62.00% 60.00%
2009
2010
2011
2012
2009-2013年期间，万科公司的资产负债率在60%80%之间，逐年呈上升趋势，2009年资产负债率最 低为67%，但在2012年达到78.32%。总体来说， 万科公司资产负债率偏高，但也说明2010年后公司
3、经济政策与货币政策—行业流动性分析 （1）利率
自2008年以来，中国经历了三个阶段，分别是刺激、紧缩及在放松的阶段。 我国目前处于第三个阶段，也就是新的放松周期之中。整体上来说央行政 策以谨慎为主，适度宽松。而宽松的政策就直接降低了房地产企业的外部 融资成本。
2、货币政策
货币政策趋于谨慎，但仍然处于放松区。与2008-2011年的情况相比， 近两年的政策显示，我国已经决定和全球的普遍宽松政策的原则脱离开来。 自2012年7月以来，中国通胀持续回落并没有诱发降息的操作，存准工具 也不再使用，这些表明我国的货币政策更为谨慎。
的资本结构政策由相对冒险型向稳健型变化比较明 显。
资产负债率
对2010年急剧增加的解释： 销售顺畅，受预收账款大幅 增长的影响，但预收账款并 不构成实际的偿债压力，而 是会随着项目结算转化为公 司的营业收入，剔除这一因 素的影响后，公司的其他各 项负债占总资产的比例实际 上仅为 40.2%。
从同行来看，房地产企业的资产负债率 都在上升，近年全国规模以上房地产开 发 企 业 平 均 资 产 负 债 率 都 在 75% 左 右 ， 截止2013年3月22日已公布年报的上市房 企有七成资产负债率上升。一方面这是 由于房地产企业本身高负债经营的特点 所决定的，另一方面对于一个快速成长 的企业来说，是允许适当多负债来加快 企业的发展速度的。总体来说，万科公 司的总负债水平是适宜的。
长期负债 流动负债
3、流动负债的构成：
预收账款占了流动负债的大部分， 为了更清楚的看所占比例引入比例表
各流动负债的比例表：
应付款项是公司另一个重要的短期融资渠道。 从公司五年的报表来看，公司的应付账款负债 占总负债比例仅低于预收账款。
2009-2013年间，预收账款是流动负债的 主要构成部分，2010年达到57.39%，主 要是由于主营业务增多，房地产企业有大 量现金流来自预收帐款，而房地产企业特 殊的销售模式导致这部份流动负债实际不 会引起未来现金流的流出。这也说明了企 业的资本结构与盈利能力相关。
4、长期负债的构成
大部分来自于银行借款
由上表可知，除了来自于银行的长期借款占了长期负债较大比例外，应付债券也占 了较大部分，在20%左右。可转换债券发行所募集到的资金是万科历次融资中最大 的，可以看出可转债已经成为万科较为重要的融资方式之一。
可以看出，2009-2010年期间，万科公司在资产负债率逐步保持稳
2、负定的的财债条务的件报结下告构，，构公公成司司的 的债负务债流主动要比依率赖呈于上流升动趋负势债。，根公据司的20债09务-2结01构3不年
合理，短期公司偿债能力过大。长期负债总数呈上升趋势，但占负 债比率在后三年内维持在12%左右；总体来说，从2011-2013来看， 万科公司的资本结构较为固定负。债构成图
400,000,000,000.0 350,000,000,000.0 300,000,0000,000.0 250,000,000,000.0 200,000,000,000.0 150,000,000,000.0 100,000,0000,000.0
0 50,000,000,000.00
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