设计中心-产品配置标准研发报告

中国海外发展有限公司住宅设计管理标准体系编号：住PZBZ-BZ-2010住宅产品配置标准中国海外发展有限公司规划设计中心二〇一〇年十月目录一、适用范围与依据 (3)1.1 目的及适用范围 (3)1.2 依据 (3)1.3 定义 (3)二、中海住宅产品配置标准 (9)2.1 中海住宅产品配置体系概要 (9)2.2 中海集合住宅产品配置标准 (12)2.3 中海别墅类住宅产品配置标准 (16)2.4 中海住宅产品标准配置参考表 (19)2.5 中海住宅产品户内功能及空间配置参考表 (23)三、中海住宅产品配置标准试行管理办法 (28)3.1 中海住宅产品配置管理思路 (28)3.2 中海住宅产品配置评审流程 (28)3.3 中海住宅产品配置标准试行审批表 (29)一、适用范围与依据1.1 目的及适用范围通过住宅产品配置的管理，确保中海主力产品的基准品质与设计质量，同时推动高端产品的品质提升，增强产品的溢价能力与竞争力，从而提升中海整体品牌的高端形象与产品销售均价。

中海地产各级设计管理人员，适用于项目产品策划、规划设计管理工作。

1.2 依据1.2.1 中海住宅产品发展现状1.2.2 中海若干项目数据分析1.2.3 业界可比项目数据分析1.2.4 其他行业产品配置可比情况研究1.3 定义1.3.1 什么是产品配置（引自MBA智库·百科）产品配置是指对预先定义的可配置产品的组件进行组合，并满足用户需求，最终得到一个用户满意的产品个体的过程，同时产品配置需要使用一定的产品配置方法并通过相应的产品配置系统来完成。

产品配置管理实质就是广义的物料清单表(bill of material，BOM)管理，产品配置管理系统能够生成物料清单，并且能够依据用户指定的规则对产品结构进行配置。

产品结构和产品配置紧密相关，是对产品信息进行组织和管理的形式。

只有合理、有效地组织产品结构，才能使产品配置得以顺利进行。

产品配置功能主要应用于计划下达（自制件计划和采购件计划），车间料单的生成等方面，是计划和生产组织的龙头。

1.3.2 房地产住宅产品结构及生产特性房地产住宅产品结构特点：组成部分包括住宅产品公共空间、户内空间两大部分，涵盖公共设施、立面物料、平面设计、设备要素、景观要素、装修要素等各子项，目前房地产住宅产品组成结构日趋稳定、分类日益清晰。

房地产住宅产品生产特点：基于定位特定客户群的需求、项目特定因素的批量生产，类似于大规模定制-Mass Customization的生产模式。

房地产住宅发展趋势：基于大规模、快速的深度开发，将房地产住宅产品设计及开发管理的焦点锁定在标准上，产品设计层面包括技术标准、配置标准，以及相应的管理标准。

1.3.3 什么是住宅产品配置标准（1）考量标准当我们讨论住宅产品是否配置某项内容时，应该有一个标准——是否能有利于提升产品品质？是否能让客户有幸福感？成本是否可控？高品质和幸福感是一种综合的评价——设计和功能的完整性、高质量材料和设备的运用、档次和品位的感受，都是高品质和幸福感的来源。

例如：配备充足的停车位，是考虑功能的完整性；外立面材料选用进口石材，可以提升其观感的档次和品质；入户大堂空间配备适宜的面积和较高的层高，是因为入户大堂作为室内空间中重要的设计元素，能对客户产生刺激，同时满足必要的功能需求；等等。

另一方面，功能空间的尺度更改也会带来一些不确定的因素，这些也是需要关注和解决的注意点。

（2）定义与组成产品配置即交楼标准，是面向客户的产品定义，是支撑项目售价的关键因素，需整合项目定位、产品策划、成本盈利预测、成本控制等综合因素来确定。

A）产品配置与产品结构：组成部分包括住宅产品公共空间、户内空间两大部分，涵盖公共设施、立面物料、平面设计、设备、景观、装修各要素。

B）产品配置与成本科目：C）产品配置与客户敏感度：按客户敏感度，产品配置分为看得见的、看不见的两大部分。

“看得见的”：包括外立面装饰、景观绿化、入户大堂、门窗工程、电梯、入户门、栏杆、层高、公共部位装饰等。

此部分客户敏感度高，对市场档次评估影响大、同时亦是成本控制的重点。

“看不见的”：包括强弱电、给排水、通风空调、停车配比、公共配置、功能设置、空间尺度、保温防水等。

此部分质量敏感度高、客户购买阶段敏感度不强，但是对产品使用档次评估影响大、对品牌的持续影响较大。

1.3.4 住宅产品配置的意义产品配置是面向客户的交楼标准，以各档次匹配的品质为导向，旨在建立大规模定制的系统，制定与各档次产品匹配的分类分级配置标准，以指导设计、保障品质。

产品组成与品质、市场及客户需求、成本控制三大要素共同作用，界定了产品配置的结构与标准，产品配置体系在于构建产品品质、客户需求、成本控制的综合平衡。

建立住宅产品客户、设计、生产信息集成的产品配置管理系统，为产品配置搭建常态的专项管理机制，同时利于有效整合产品的定位、设计与生产、销售，利于产品标准的贯彻与统一。

二、中海住宅产品配置标准2.1 中海住宅产品配置体系概要2.1.1 中海住宅产品构成2.1.2 中海住宅产品配置分级2.1.3 中海住宅产品配置分级原则2.1.4产品配置标准与现状的比对（1）三步走“系统建立产品配置标准，大力提升品质竞争力”、“有效落实设计成本控制，加强产品设计成本控制”，“加强设计质量控制，提升设计水准与精细化程度”。

不孤立谈品质与配置，也不单一控制成本，旨在建立品质、成本、售价的系统平衡，基于住宅产品配置分级控制体系，提升产品竞争力与溢价能力，追求合理成本背后，追求更理想的经济效应和社会效应；基于合理配置与成本基础之上，提升产品设计水准、优化产品组成。

（2）分类、分步骤地梳理产品配置·“看得见的”：目前在此方面整体配置较为均质、分级不清晰，以基础配置居多，“低的低不下去、高的高不上去”，“贵盘质不高”较为突出，因此首当其冲需重点关注此部分的产品配置；适度提升客户直接敏感度高、档次影响大的配置子项，提升产品感观档次层级，包括外立面装饰、外立面门窗、景观工程、入户大堂等子项，具体参《中海住宅产品配置标准》。

·“看不见的”：目前该部分以基础配覆盖绝大部分项目，高端项目配置不足较为明显，需在后续的项目定位及设计中对其进行系统梳理、逐步完善；特别高档的项目进行有效提升，以确保其产品品质的领先性与溢价空间，包括保温防水、强弱电、给排水等子项，具体参《中海住宅产品标准配置参考表》。

·功能与空间配置：针对功能性配置与空间设计，根据项目档次分级进行差异化配置，实现产品配置的完整性，具体参《住宅户内功能及空间配置参考表》。

（4）现有产品配置标准与原有各类型产品配置及成本的·各级、各档次分级明确，高低分界分明，入门级的“低下来”，保证基准中海住宅产品配置标准研究品质即可，高端的要“高上去”。

·标准级与舒适级的产品配置做系统梳理，在现有成本体系之下，加强成本控制，优化成本分配与组成，控制不可见成本，同时对立面、景观等重点项做适度提升。

在现有成本体系的基础之内，基于“看得见的”重点项配置分级，从中档、中高档到高档产品，预计跨级配置建面成本增量约为200-250元/平米。

·高档、尤其是超高档产品，适度对配置进行系统提升，重点关注客户敏感项，如外立面、景观、大堂、电梯、智能化等关键部位，大幅提升客户产品感官档次。

超高档项目整体建面成本预计有一定幅度上升，约1500-2500元/平米，具体参产品配置标准表。

·景观单项：适度提高投入，力求大幅提升项目景观观感品质。

112.2 中海集合住宅产品配置标准适用于中海所属集合住宅项目的产品设计与开发，请遵照标准执行。

必选项为严格执行的选项，可选项为考虑地域与项目特点的情况下执行。

121314152.3 中海别墅类住宅产品配置标准适用于中海所属别墅类住宅项目的产品设计与开发，请遵照标准执行。

必选项为严格执行的选项，可选项为考虑地域与项目特点的情况下执行。

1617182.4 中海住宅产品标准配置参考表适用于中海所属住宅项目的产品设计与开发，参照执行。

中海住宅产品配置标准研究202.5 中海住宅产品户内功能及空间配置参考表2.5.1 集合住宅户内功能及空间配置参考表适用于中海所属住宅项目的产品设计与开发，考虑地区差异、项目特点参照执行。

集合住宅户内功能及空间配置参考表2.5.1 别墅类住宅户内功能及空间配置参考表适用于中海所属住宅项目的产品设计与开发，考虑地区差异、项目特点参照执行。

三、中海住宅产品配置标准试行管理办法中海住宅产品配置标准试行管理办法，通过专项评审与嵌入式管理，与现有项目设计管理流程进行搭接，于项目规划定稿之前完成项目产品配置标准审批流程，以确保产品配置标准的有效实施。

3.1 中海住宅产品配置管理思路地区公司由设计管理部发起项目产品配置标准审批流程，经与相关部门的联合审议后，形成项目产品配置的建议稿，上报区域公司，区域公司收件后由区域公司设计管路部组织相关部门联合审议，形成评审意见上报总部，总部规划设计中心收件后，组织市场、成本相关部门联合审议，给出项目产品配置的决策意见，由地区公司负责落实和执行。

总部规划设计中心、区域公司规划设计部，年度定期就产品配置标准进行专项检查和调研，核查配置标准的执行情况，同时对配置标准进行检讨与更新。

3.2 中海住宅产品配置评审流程3.3 中海住宅产品配置标准试行审批表中海发展产品配置标准审批表存档：中海发展规划设计中心、中海发展（**区）规划设计部、地区公司设计管理部。