2016年资产证券化研究报告
资产证券化的发展现状分析
资产证券化的发展现状分析资产证券化是一种金融工具，通过将具有现金流的资产转化为证券，使其能够被投资者交易。
这种金融工具可以极大地提高资本的利用效率，降低融资成本，同时也有利于分散风险。
资产证券化在全球范围内已经得到广泛应用，并且在中国也在逐渐得到推广。
资产证券化的发展现状分析需要从全球范围内和中国国内两个方面来进行。
在全球范围内，资产证券化的发展已经非常成熟，并且已经涉及到多种资产类型，包括房地产抵押贷款、汽车贷款、信用卡应收账款、企业应收账款等。
在美国，资产证券化已经发展了数十年，并且已经成为一种常见的金融手段。
在欧洲，资产证券化也得到了广泛应用，特别是在房地产和基础设施领域。
在亚洲地区，日本、韩国、新加坡等国家也在不断尝试资产证券化，推动其在该地区的发展。
在中国国内，资产证券化的发展也日益活跃。
自1990年代初开始，中国就开始尝试资产证券化，但是由于监管政策不够完善、市场机制不够成熟等原因，导致资产证券化一直未能得到广泛应用。
随着中国金融市场不断改革开放，资产证券化逐渐受到了政府和市场的重视。
2013年，中国证监会发布了《关于规范资产支持证券业务的通知》，为资产证券化的发展指明了方向。
2016年，中国证监会、人民银行等相关部门发布了一系列配套政策，为资产证券化提供了更为成熟的市场环境。
目前，中国的资产证券化市场已经初步形成，在房地产抵押贷款、汽车贷款、企业应收账款等领域都有了一定规模的应用。
2019年，中国资产证券化市场规模达到了3.3万亿元人民币，同比增长了12%，资产证券化发行规模创下历史新高。
中国资产证券化市场的参与主体也在不断增加，包括商业银行、保险公司、基金公司、信托公司等。
在监管政策方面，中国也在不断完善相关法规，保护投资者权益，提高市场透明度。
虽然中国资产证券化市场取得了一定的发展成就，但是也面临着一些挑战和问题。
由于资产证券化市场的发展时间较短，市场参与者的专业水平和风险意识有待提高。
海王生物资产证券化研究
118海王生物资产证券化研究王梦瑶作者简介：王梦瑶（1996－），女，汉族，黑龙江东宁人，会计硕士，广西大学法会计专业，研究方向：财务理论研究。
（广西大学广西南宁530000）摘要：随着两票制制度的不断深化运行，于2017年两票制彻底落地实行之后，去除医药企业中间代理商环节，新的方式导致多家同种医药疗效的医药企业与医院或者是药房合作过程赊销竞争方式激烈，由于国内医药市场中仿制药挤占市场的现象严重，所以导致几乎所有的医药企业都有大量的应收账款的项目挂账，这样的方式虽然可以给企业带来不少的销售额，但是随着销售额不断增加将会导致应收账款的不断增加，影响企业流动资金和营运资金的规模。
随着资产证券化在我国的不断深入发展，海王生物在2017年提出采用应收账款证券化的方式进行融资。
关键词：海王生物；应收账款；资产证券化一、公司简介海王生物（全称“深圳市海王生物工程股份有限公司”）于1992年12月成立，原名为深圳蛇口海王生物工程有限公司，于1996年深圳市证券监督管理办公室改组后海王生物工程股份有限公司正式成立，公司总部位于深圳市南山区靠近蛇口，公司处于十分优越的地理环境，对经营的模式有一定程度影响，海王生物在药品流通的过程更具优势。
公司的主要经营范围包括医药商业、医药工业、医药研发、国际合作及精准医疗业务，公司于2003年并购山东潍坊医药站，这次并购意味着公司正式进入医药流通领域，公司在不断的探索过程中发展了医药电商专业第三方物流等药品流通途径，通过对下游业务链的延伸增加了公司的竞争能力以及客户的粘性，通过这种创新的供应链服务模式正式拓宽市场，也在后续的公司发展中成为主要的动力，旗下子公司医药流通模式入选为国家商务部第一批医药流通服务延伸示范项目，获得国家商务部的认可，也在一定程度上确定公司后续发展的重心。
二、应收账款证券化过程分析应收账款证券化的过程一般是在三个机构的外部监督和评价之下进行的，包括律师事务所、会计师事务所和评级机构。
2016年中国资产管理市场发展现状及未来趋势
2016年中国资产管理市场发展现状及未来趋势金融探索之资产管理：我国资管市场发展趋势未来五年，在继续保持中高速增长的同时，中国资产管理市场在资金来源、资产类别、资管机构三大维度上均呈现出一系列重要趋势。
本文分别从资金来源、资产类别、资管机构三方面来看我国资产市场的未来趋势。
一、从资金来源看趋势1、我国和全球资管市场资金来源比较全球资产管理市场经过多年发展，资金构成基本稳定：机构资金占比60%左右，其中，养老金和保险占据最大市场份额，分别占比35%和15%；个人资金占比40%左右，主要来自公募基金、私人银行、个人养老金等。
相较于全球市场，我国资管市场资金构成恰好相反：机构资金占比40%左右，其中，险资和企业资金（包括非盈利机构，以及财务公司、投资公司等非金融机构）各自占比17%，养老金仅占5%；个人资金中，高净值客户资金主要投向私行、私募、公募、信托、券商资管、基金子公司专项等，大众客户资金则集中在银行和公募基金。
2、我国机构投资者发展1）养老资金。
从国外的经验来看，养老资金由于其规模大、期限长，是重要的机构投资者。
目前，我国养老资金在资管市场所占比例仍极其有限，但未来有望显著提升，成为资管市场最重要的机构投资者。
这主要得益于我国正在逐步形成的三大养老支柱：包括企业职工养老保险和城乡居民养老保险的基本养老保险体系是第一支柱，企业年金及职业年金是第二支柱，商业养老保险是第三支柱。
从发展机遇看，近年来，随着养老保障规模的增加以及国家对基金运用的管理，社会养老保险资金结余稳步增长。
截至2015年底，企业职工养老保险和城乡居民养老保险累计结余近4万亿元人民币，近几年当年结余在3,000-4,000亿元左右。
若按照未来5年当年结余2,000-4,000亿元估计，到2020年，第一支柱资金规模将达到5-6万亿元。
过去，基本养老保险基金通常仅投资于国债及存款，回报较低。
为了提升养老金投资运营的效率，国务院于2015年8月印发了《基本养老保险基金投资管理办法》，为养老金增加了20多种新的投资途径，包括股票、股票基金、混合基金、股票型养老金产品等，但同时规定此类产品合计规模不得高于养老基金资产净值的30%。
资产证券化
资产证券化资产证券化是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。
资产证券化仅指狭义的资产证券化。
自1970年美国的政府国民抵押协会，首次发行以抵押贷款组合为基础资产的抵押支持证券-房贷转付证券，完成首笔资产证券化交易以来，资产证券化逐渐成为一种被广泛采用的金融创新工具而得到了迅猛发展，在此基础上，现在又衍生出如风险证券化产品。
资产证券化是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。
传统的证券发行是以企业为基础，而资产证券化则是以特定的资产池为基础发行证券。
在资产证券化过程中发行的以资产池为基础的证券就称为证券化产品。
资产证券化(asset-backed securitization)是指将缺乏流动性的资产，转换为在金融市场上可以自由买卖的证券的行为，使其具有流动性。
资产指的是任何公司、机构和个人拥有的任何具有商业或交换价值的东西。
资产的分类很多，如流动资产、固定资产、有形资产、无形资产、不动产等。
广义的资产证券化是指某一资产或资产组合采取证券资产这一价值形态的资产运营方式，它包括以下四类：1、实体资产证券化：即实体资产向证券资产的转换，是以实物资产和无形资产为基础发行证券并上市的过程。
2、信贷资产证券化：就是将一组流动性较差信贷资产，如银行的贷款、企业的应收账款，经过重组形成资产池，使这组资产所产生的现金流收益比较稳定并且预计今后仍将稳定，在配以相应的信用担保，在此基础上把这组资产所产生的未来现金流的收益权转变为可以在金融市场上流动、信用等级较高的债券型证券进行发行的过程。
3、证券资产证券化：即证券资产的再证券化过程，就是将证券或证券组合作为基础资产，再以其产生的现金流或与现金流相关的变量为基础发行证券。
4、现金资产证券化：是指现金的持有者通过投资将现金转化成证券的过程。
狭义定义狭义的资产证券化是指信贷资产证券化。
按照被证券化资产种类的不同，信贷资产证券化可分为住房抵押贷款支持的证券化（Mortgage-Backed Securitization,MBS ）和资产支持的证券化（Asset-Backed Securitization, ABS ）。
互联网消费金融资产证券化研究报告(以某某花呗资产证券化项目为例)
第一章我国互联网消费金融资产证券化概述第一节互联网消费金融概况一、互联网消费金融的定义消费金融是指以消费者为主体并为其提供消费贷款的现代服务方式，具有单笔授信额度小、审批快、无抵押、期限短等特点。
学术界对消费金融的界定：国内外学者一般从消费主体的角度来理解消费金融，他们认为消费金融就是指消费者金融、个人金融和家庭金融等行为。
金融界对消费金融的界定：美联储认为消费金融是家庭金融的一部分；美国银行家协会认为消费金融的实质就是银行消费贷款；我国银监会认为消费金融是一种向消费者提供消费贷款的金融服务方式。
互联网消费金融是在消费金融的基础上引入互联网的金融创新模式，以互联网技术为手段，向广大消费者提供消费贷款，使消费金融活动不再仅依赖于实体店而向网络化、电子化、信息化转变，其主要业务包括互联网支付、互联网贷款及理财。
互联网消费金融具有以下特点：一是金融场景互联网化，在传统消费金融中，绝大多数消费金融场景是以车贷和房贷为中心，有抵押及担保的大额消费贷款。
随着互联网的普及，线下消费活动逐渐转移至线上，最终实现金融场景互联网化。
二是产品互联网化，用户互联网化是产品互联网化的关键，大多数消费者都是互联网用户，网上购物已经成为人们的主要消费方式。
三是支付及服务互联网化，随着互联网技术的发展，支付方式逐渐从线下转移到线上，金融场景的互联网化必将使互联网消费金融在发放贷款、支付货款及客户还款等方面在电子设备上就能快速完成；服务互联网化是指只要消费者可以上网，其就能享受服务。
按照参与主体的不同，互联网消费金融可分为电商消费金融、P2P 网贷消费金融和分期消费金融，本文研究的是基于电商平台模式下的互联网消费金融。
电商平台通过大数据掌握了用户的消费数据和其他数据，电商企业可以通过分析该数据授予消费者相应的信用贷款额度。
此贷款由电商企业旗下的小贷公司来承担，用户只需承担一定的服务费就可以获得一定期限的延期付款权利。
二、我国互联网消费金融的发展现状互联网消费金融在我国的发展历程大致可分为三个阶段：探索阶段、启动阶段和高速发展阶段。
《中国银行业发展报告(2016)》
《中国银行业发展报告（2016）》中国银行业协会(China Banking Association，CBA)2016年7月8日（后附百家银行名单）2016年7月8日，由中国银行业协会主办的“《中国银行业发展报告（2016）》发布会”在京举行。
会上首次发布了2016年中国前100家银行排名榜单。
报告显示，2016年一季度末，股份制商业银行、城市商业银行和其他类金融机构总资产占比同比分别提高0.35、0.9、和1.68个百分点，大型商业银行的总资产占比下降2.9个百分点。
普惠金融布局进一步优化，基础金融服务覆盖率达95%。
截至2015年末，商业银行不良贷款余额12744亿元，同比增加4318亿元；不良贷款率1.67%，同比提高0.42个百分点。
2015年，商业银行新型中间业务收入贡献度显著上升。
其中，托管业务收入同比增长26.05%，理财业务收入同比增长59.05%。
投行（咨询顾问）业务、托管业务、理财业务平均收入占比分别为16.36%、11.57%、24.15%，三者收入合计占中间业务收入的比重同比上升5.06个百分点。
报告指出，随着社会财富的增加，居民和企业部门资金管理和金融交易的需求快速增长，衍生出越来越多的中间业务机会，加之利率市场化、互联网金融背景下商业银行存在向轻型银行转型的内在要求，中间业务继续保持较快增长。
传统中间业务仍占据中间业务的主导地位。
2016年，受多重因素影响，银行业负债业务发展将面临诸多挑战。
但考虑到积极的财政政策将加大力度，稳健的货币政策将灵活适度，互联网金融专项整治逐步强化，银行业负债业务发展仍面临一定机遇。
此外，报告还显示，2016年一季度新增人民币贷款4.6万亿，除居民短期贷款增加幅度相对较小，仅1470亿元，其他诸如居民中长期贷款、企业短期贷款和中长期贷款都大幅增加，尤其是企业中长期贷款第一季度新增2.07万亿，较2015年同期增长5900亿。
报告预测，2016年实际新增信贷可能会达到15万亿左右，出现超预期增长。
2016年资产证券化发展报告
市场运行情况
（ 一 ）市场 延续 快 速增 长 。企 业 ＡＢ Ｓ规 模增
长显著 ２ ０ １ ６年 ， 全 国 共 发 行 资 产 证 券 化 产 品
（ 五） 证监会发布监管 问答 ２ ０ １ ６年 ５月 １ ３日，证 监会 在 官 网发 布 《 资
场走 向规范成熟 。
市 场的若 干意见 》 ，提 出支持 符合条件 的住房租 赁
企 业发行不动产证券化产品。三是大力推进绿色资
产 证券化。５月 ，证监会 发布 《 资产证券化监 管问 答》 ，明确 鼓励绿 色环保产 业相 关项 目通过资 产证
券化 方式融 资发 展 ； ８月 ３ １日，人 民银 行等 七部
ＡＢ Ｓ ”） 增长迅 猛 ， 基础资产类 型 日益丰 富 ， 各类“ 首 单 ”产 品不 断涌 现 ，市 场存 量规 模 突破 万亿 ，不 良资产 证券 化 、绿 色 资产证 券化 、境 外发 行 等领 域实现 重要 突破。２ ０ １ ７年 ，建议进 一步扩 大不 良 资产 证 券化 试点 ，促进 证 券化产 品类型 创新 ，完 善 交易 机 制提升 流动 ｌ 生，加强风 险 管 控 ，提 高信 贷 ＡＢ Ｓ发行 积极 性 ，从而全 面推动 资产证券 化市
和政 府重 点发展 的 Ｐ Ｐ Ｐ项 目以及绿 色产 业等 领域
的资产 证券 化给 予 大力 支持 ，要 求管 理人 加 强尽
图 ２） 。其 中 ，信 贷 ＡＢ Ｓ（ 含 在 银 行 间 市 场 发 行 的公积 金 Ｒ ＭＢ Ｓ数 据 ，下 同 ）发行 ３ ８ ６ ８ ． ７ ３亿元 同 比下 降 ４ ． ６ ３ ％ ，占发 行 总量 的 ４ ５ ． ９ ４ ％； 存 量 为６ １ ７ ３ ． ６ ７亿 元 ，同 比增 长 １ ４ ． ７ ４ ％， 占市 场 总 量的５ １ ． ５ ４ ％。企 业 Ａ Ｂ Ｓ发 行 ４ ３ ８ ５ ． ２ １ 亿 元 ，同
2016年3月25日国发〔2016〕21号国务院批转国家发展改革委关于2016年深化经济体制改革重点工作意见的通知
国务院批转国家发展改革委关于2016年深化经济体制改革重点工作意见的通知国发〔2016〕21号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：国务院同意国家发展改革委《关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见》，现转发给你们，请认真贯彻执行。
国务院2016年3月25日（本文有删减）关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见国家发展改革委2016年是全面建成小康社会决胜阶段的开局之年，也是推进结构性改革的攻坚之年。
根据《中央全面深化改革领导小组2016年工作要点》和《政府工作报告》部署，现就2016年深化经济体制改革重点工作提出以下意见。
一、总体要求全面贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神，按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局，牢固树立并贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念，引领经济发展新常态，坚持改革开放，坚持稳中求进工作总基调，坚持稳增长、调结构、惠民生、防风险，大力推进结构性改革，着力加强供给侧结构性改革，抓紧推动有利于创造新供给、释放新需求的体制创新，推出一批具有重大牵引作用的改革举措，着力抓好已出台改革方案的落地实施，推动形成有利于引领经济发展新常态的体制机制和发展方式，努力实现“十三五”时期经济社会发展良好开局。
更加突出供给侧结构性改革。
围绕提高供给体系质量和效率深化改革，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，矫正要素配置扭曲，降低制度性交易成本，激发企业家精神，提高全要素生产率，实现由低水平供需平衡向高水平供需平衡的跃升。
更加突出问题导向和目标导向。
针对突出问题、抓住关键点，围绕当前经济下行压力大、结构性矛盾凸显、风险隐患增多等突出困难和问题加大改革力度，促进去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，使改革更加精准对接发展所需、基层所盼、民心所向。
更加突出基层实践和创新。
将顶层设计和基层探索创新有机结合，合理安排改革试点，鼓励地方结合实际进行探索创新，发挥基层首创精神，及时总结基层改革创新中发现的问题、解决的方法、蕴含的规律，推动面上制度创新。
当前资产证券化流动性差的原因及相关建议
当前资产证券化流动性差的原因及相关建议近年国内经济结构性失衡，内外扰动对经济的下行压力影响较大，尤其在目前供给侧改革与央行重调MPA的背景下，配合国务院将实体经济去杠杆、配合央行将金融市场去杠杆既是改革之实，也是政策之时。
2016年10月国务院下发并实施《国务院关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》提出“盘活企业存量资产、优化企业债务结构、积极稳妥降低企业杠杆率是供给侧结构性改革的重要任务。
”在新的MPA考核收紧表外理财、严控资管通道、穿透底层资产的环境下，资产证券化作为以资产信用为基础的结构化融资工具，既打通了社会资本进入实体经济的重要渠道，又提升了资源配置效率，通过“优化存量，补给增量”给实体经济注血，缓解企业融资困难。
资产证券化的目标原本是将缺乏流动性的资产转换成流动性和标准化的可以在市场上交易的证券，与传统基础资产相比，溢价的流动性是资产证券化的亮点。
目前资产证券化的产品规模虽然日益增长，但交易活跃度明显低迷，远低于其他类债券。
2016年资产证券化市场情况从数据上来看，2016年，全国共发行资产证券化产品8420.51亿元，同比增长37.32%；市场存量为11977.68亿元，同比增长52.66%。
其中，信贷ABS发行3868.73亿元，同比下降4.63%；企业ABS发行4385.21亿元，同比增长114.90%；资产支持票据（以下简称“ABN”）发行166.57亿元，同比增长375.91%，占发行总量的1.98%；从全年情况看，资产证券化市场延续快速增长态势。
值得注意的是，2016年以前，信贷ABS发行规模一直占据较大比重；2016年企业ABS发行规模大幅跃升，较2015年翻番，取代信贷ABS成为发行量最大的品种。
图1 2016年各类资产证券化产品发行统计图2 资产证券化市场存量结构再来看企业ABS产品中，以租赁租金、应收账款、信托受益权和小额贷款为基础资产的产品发行量较大，分别为1028.64亿元、850.45亿元、758.19亿元和706.40亿元，同比增速分别为69.83%、162.10%、295.47%和394.06%，分别占企业ABS发行总量的23%、19%、17%和16%。
《融资租赁行业资产证券化问题研究国内外文献综述》
融资租赁行业资产证券化问题研究国内外文献综述1.国外研究现状及发展资产证券化（ABS）是由美国20世纪70年代的住房抵押证券（MBS）演变而来的，20世纪80年代得到了蓬勃的发展，20世纪90年代亚洲市场逐渐引入资产证券化。
这也使得外国对资产证券化的分析研究远远领先于中国。
Jobst（1975）认为资产证券化是一种新的融资方式，通过证券化，融资方的资产信用可以直接提供给资本市场，而不是通过金融中介机构，从而最大限度地提高融资效率，降低企业成本。
Thomas（1999）通过实证分析得出以下结论，即对于信用等级较低的企业，通过债权进行证券化融资是一种不错的手段，同时也可以降低从银行获得资金的成本。
Schwarcz（2002）提出在证券化的发展过程中，能够参考资产差异特征，区分不同种类，分离流动性较低的资产，其形成的现金流在资本市场上融入资金，融资成本通常小于股权融资。
在租赁资产证券化角度，Sudhir P.amemba（2000）分析研究了融资租赁市场的发展，论述了融资租赁业对社会经济的宏观效应。
Charles W.calomiris和Joseph R.Mason（2004）通过对资产证券化的深入研究，对融资租赁业证券化提出了建设性构想。
通关开展对融资租赁业资产证券化的系统分析，建立操作模型。
外国对资产证券化行业领域的分析从含义、原理与交易结构等多个方面，进一步探索研究到更为细微的层面，对资产支持证券化的研究更为细致，这也表明国外资产证券化在理论和实践方面更加成熟。
在资产证券化的动机方面，Charles W.calomiris（2004）发现企业通过开展资产证券化业务可以拓宽融资渠道。
Shawn D Halladay（2005）提出融资租赁公司开展资产证券化业务可以缓解融资压力，从而缓解自身融资困难。
在信用增级方面，Fabozzi&kothari（2011）认为企业可以通过设计资产证券化产品，提高产品的信用评级，减少企业与投资者之间的信息不对称程度。
资产证券化业务中的资金混同问题研究
资产证券化业务中的资金混同问题研究李鹏飞资产证券化（ABS）近几年发展迅猛，无论从发行端还是从投资端来说，ABS都有其他证券无法比拟的优势。
根据Wind数据，2016—2018年ABS全市场总计发行规模分别为0.88万亿元、1.5万亿元和2万亿元；截至2019年6月末，ABS市场存量规模为3万亿元。
基础资产的独立是ABS业务的核心ABS业务操作步骤中的核心，是“将资产有效地从原始权益人手中剥离，转移到特殊目的载体（SPV）中”；ABS在本质上，是“一种以特定基础资产为支持的融资方式，其根本目的是确保投资者所承担的风险仅来源于该特定资产自身所带来的风险”1。
从ABS业务核心和本质上看，基础资产是完全属于ABS的，不再属于原始权益人，所产生的各项回款是完全归ABS投资人所有的，是支撑ABS本息偿付的最直接和最重要来源。
无论是银行间信贷类ABS还是交易所企业类ABS，均从法律或部门规章层面对ABS业务的独立性和防范混同进行了明文规范。
信贷类ABS的上位法《信托法》规定，“信托财产与委托人未设立信托的其他财产相区别”“信托财产与属于受托人所有的财产相区别”。
规范企业类ABS的主要部门规章《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》也指出，“专项计划资产独立于原始权益人、管理人、托管人及其他业务参与人的固有财产”，并要求管理人“建立相对封闭、独立的基础资产现金流归集机制，切实防范专项计划资产与其他资产混同以及被侵占、挪用等风险”。
此外，沪深两市交易所关于ABS摘要：资产证券化业务的核心要点是基础资产与原始权益人等参与机构的固有资产相互独立，基础资产与证券端本息支付应形成“一对一”的封闭关系。
然而，在实践中却存在基础资产现金流回款与参与机构固有资金相混同的问题。
对此，本文总结了资产证券化业务中资金混同的主要表现，深度剖析了产生资金混同的原因，列明了当前在实践中防范资金混同问题的举措，最后就资金混同问题对投资者给出了相关建议。
REITs——文献综述
REIT s ——文献综述邹静，王洪卫摘 要：始于20世纪60年代的房地产投资信托基金(REITs)，对促进房地产的融资与发展起到了重要作用。
自2002年以来，相关研究进展较为缓慢。
为了推动我国REITs研究进一步发展，本文对国外REITs研究进行了系统梳理，并展望了其未来的发展方向。
近几十年来，国外对于REITs的研究主要集中在其融资模式、收益与分红、风险控制、委托代理等方面，但REITs与股市、债市之间的关联性并未形成共识，REITs收益评估的方法与技术也较为缺乏，尤其是REITs的非系统性风险影响因素及其风险控制方式尚无定论。
据此，今后需要动态地研究REITs与金融市场之间的关系；引入汇率、货币政策等外部宏观因素和投资者特征、投资者情绪等内部影响因素来研究REITs的收益；关注REITs的系统性风险的同时关注其非系统性风险；在技术与方法上创新，专门研究针对REITs收益和风险评估的方法和技术；开展具有中国特色的REITs定性与定量研究。
关键词：房地产金融创新；房地产投资信托基金（REITs）；文献综述一、引言自1998年我国住房市场化改革以来，国内房地产市场不断发展壮大，已成为当前国民经济的支柱产业。
房地产业的高效运行和健康发展关系着国计民生，已成为学者们关注的焦点。
房地产投资信托基金（REITs）始于20世纪60年代，至今已有50多年的发展历史。
一直以来，REITs对促进房地产的融资与发展都起到了重要作用。
回顾中国REITs的发展历程（表1），可知中国对REITs非常重视。
目前，中国的REITs与类REITs产品正在发展，前景非常广阔。
2016年10月10日，国务院在《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》中专门提到有序开展企业资产证券化，支持房地产企业通过发展REITs向轻资产经营模式转型。
2016年12月，中央经济工作会议指出要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，抑制房地产泡沫，防止大起大落。
应收账款资产证券化研究-以京东白条为例
目录摘要 (1)1 绪论 (3)1.1研究背景和意义 (3)1.1.1 研究背景 (3)1.1.2 研究意义 (4)1.2国内外研究现状 (4)1.2.1 国内研究现状 (4)1.2.2 国外研究现状 (5)1.3研究内容及方法 (5)1.3.1 研究内容 (5)1.3.2 研究方法 (6)2 相关理论概述 (7)2.1资产证券化 (7)2.1.1 资产证券化概念 (7)2.1.2 资产证券化特点 (7)2.2应收账款资产证券化 (8)2.2.1 应收账款概念 (8)2.2.2 应收账款资产证券化的概念 (8)2.3未来现金流理论 (8)2.4信用增级理论 (9)2.4.1 信用增级原理 (9)2.4.2 信用增级方式 (9)3 京东白条应收账款资产证券化概况分析 (9)3.1京东集团简介 (9)3.2京东白条应收账款资产证券化实施背景 (10)3.3京东白条应收账款资产证券化实施动因 (11)3.3.1 增加资产流动性 (11)3.3.2 降低成本 (12)3.4京东白条应收账款资产证券化实施过程 (12)3.4.1 资产证券化基础资产的构成 (12)3.4.2 资产证券化的信用增级方式 (13)3.4.3 交易过程及结构 (14)3.5京东白条应收账款资产证券化实施收益结果 (15)3.5.1 京东白条应收账款资产证券化实施结果 (15)3.5.2 京东白条应收账款资产证券化实施收益 (15)4 京东白条应收账款资产证券化存在的问题及完善建议 (17)4.1京东白条应收账款资产证券化存在的问题 (17)4.1.1 提前偿还风险 (17)4.1.2 资产支持证券流动性不足 (18)4.1.3 存在刚性兑付问题 (18)4.2对于存在问题的完善建议 (18)4.2.1 企业需要建立提前偿还风险防控措施 (18)4.2.2 政府需要推进资产证券化市场的发展 (19)4.2.3 企业自身需完善应收账款资产证券化模式 (19)5 结论及未来展望 (19)5.1研究总结 (19)致谢.............................................................................................. 错误!未定义书签。
中国资产证券化监管框架及政策解析
中国资产证券化监管框架及政策解析一我国资产证券化行业发展背景资产证券化是当前我国金融机构高度关注的话题，也是我国金融领域发展中的一个重要新动向。
相关部门和金融监管机构正在持续推动该项工作落地实施。
然而，要梳理和分析我国资产证券化业务开展的情况，就必须从我国当前经济转型发展、企业创新发展和去杠杆等多维度，深入理解有关资产证券化的政策内涵和监管要求，从而使我国资产证券化业务规范发展，成为金融创新领域的新工具。
（一）我国实施资产证券化导向的政策含义1.资产证券化是我国供给侧改革发展的现实需要经过近四十年改革发展，我国经济总量已经稳列全球第二。
从规模来看，我国经济已经达到了一个较高水平，但与此同时，我国产业结构失衡严重。
一方面，一些行业如钢铁、水泥、建材等产能过剩严重；另一方面，国内市场无法满足居民对高品质商品的有效需求，跨境消费大幅度增加。
因而，以推动供给侧改革为手段，实现产业结构优化调整，提升我国经济发展质量，成为当前经济发展的迫切要求。
在金融领域，将信贷不良资产证券化，可以有效盘活商业金融体系沉淀的不良信贷资产，为企业开展供给侧改革、减少过剩产能、增加有效供给提供条件，从而推动我国经济转型发展。
2.资产证券化是我国企业创新发展的现实需要企业创新发展不仅源于企业家精神带来的创新探索，也需要相对宽松的财务条件支撑。
由于资本市场相对不发达，我国企业主要融资渠道依然是以商业银行为代表的间接融资模式，其主要特征是财务成本刚性。
当前我国产能过剩行业已经占制造业的95%以上，市场竞争十分激烈，企业净利润率平均低于5%，而融资利率普遍高于5%，中小企业融资成本甚至超过10%。
过高的融资成本使企业只能维持简单再生产，创新投入难度非常大。
大力发展资产证券化，有利于降低企业实际融资成本，使企业将更多资源投入创新生产过程。
3.资产证券化是降低我国宏观经济杠杆的重要举措防范金融风险是当前我国经济面临的重要任务。
而金融风险的主要来源则是规模庞大的间接融资，蕴含着潜在的信用风险，如果集中爆发，则会对金融体系造成巨大冲击。
上海证券交易所资产证券化业务指南(2016年10月修订)
上海证券交易所资产证券化业务指南二〇一六年十月声明一、本指南仅为方便有关机构及人士在上海证券交易所（“本所”）办理资产支持证券挂牌转让申请业务使用。
二、本所将根据业务发展情况不定期地修订本指南，并在上证债券信息网（）与债券项目申报系统公布最新版本。
三、本所保留对本指南的最终解释权。
特此声明。
修订说明目录一、资产支持证券挂牌转让条件确认与发行 (5)二、登记与挂牌 (14)三、信息披露与后期管理业务流程 (20)四、联系方式 (23)五、附件 (25)附件一：资产支持证券挂牌转让申请材料清单 (25)附件二：《挂牌转让申请书》参考格式 (29)附件三：《关于资产支持证券挂牌转让申请文件的修改、勘误表》参考格式. 31附件四：《资产支持证券多次发行挂牌转让申请文件信息对照表》参考格式. 32附件五：《期后事项承诺函》参考格式 (33)附件六：《XXX资产支持证券发生特殊情况的说明》参考格式 (36)附件七：《代码申请书》参考格式 (37)附件八：《XXX资产支持专项计划在上海证券交易所挂牌转让的公告》参考格式 (38)附件九：《债券发行登记、上市、兑付兑息相关事宜的承诺函》参考格式 (40)附件十：《资产支持专项计划收益分配公告》参考格式 (42)附件十一：《资产支持专项计划挂牌转让申请承诺履行事项登记表》参考格式 (47)附件十二：《融资情况说明》参考格式 (49)附件十三：《合规负责人的合规审查意见》参考格式 (51)附件十四：《预期收益分配表》参考格式 (52)一、资产支持证券挂牌转让条件确认与发行第一部分一般规定(一)【确认主体】资产支持证券拟在本所挂牌转让的，管理人应当在资产支持证券发行前向本所提交挂牌转让申请文件，由本所确认是否符合挂牌转让条件。
(二)【确认依据】本所根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》《上海证券交易所资产证券化业务指引》及相关法律、法规、规章、规范性文件及本所业务规则，对资产支持证券挂牌转让申请文件进行审议，符合挂牌转让条件的，本所予以确认并出具无异议函。
我国低碳企业资产证券化融资研究
作者： 甄志勇[1,2];尚杰[1];高巍[3]
作者机构： [1]东北林业大学经济管理学院,黑龙江哈尔滨150040;[2]哈尔滨理工大学管理学院,黑龙江哈尔滨150080;[3]哈尔滨商业大学金融学院,黑龙江哈尔滨150028
出版物刊名： 上海金融
页码： 88-91页
年卷期： 2016年 第6期
主题词： 低碳企业;资产证券化;融资
摘要：本文在分析低碳企业资产证券化融资可行性的基础上，重点研究了低碳企业资产证券化过程中的核心环节。
提出了低碳企业资产证券化SPT模式，为资产证券化在低碳企业融资中的应用提供理论支持。
深圳证券交易所资产证券化业务问答（2016年8月修订）
深圳证券交易所资产证券化业务问答（2016年8⽉修订）深圳证券交易所资产证券化业务问答（深圳证券交易所固定收益部 2016年8⽉修订）为推动资产证券化业务开展，根据《证券公司及基⾦管理公司⼦公司资产证券化业务管理规定》（以下简称“《管理规定》”）、《深圳证券交易所资产证券化业务指引（2014年修订）》、《深圳证券交易所资产⽀持证券挂牌条件确认业务指引》等相关规定，本所结合市场共性问题与政策动向，制定资产证券化业务问答（以下简称“《问答》”）。
修订说明⽬录第⼀部分概述 (6)1.1 资产⽀持证券在深交所挂牌需要经过哪些流程？ (6)1.2 资产⽀持证券是否可以进⾏质押式协议回购融资？ (7)第⼆部分挂牌条件确认 (7)2.1 挂牌条件确认业务流程及时间节点安排如何？ (7)2.2 挂牌条件确认环节需提交哪些申请材料？ (12)2.3 领取⽆异议函的封卷要求是什么？ (12)2.4 取得⽆异议函后、资产⽀持专项计划启动发⾏前，若资产⽀持专项计划发⽣变化，管理⼈需要向交易所履⾏何种程序？ (13)第三部分发⾏与挂牌申请核对 (14)3.1 资产⽀持专项计划是否可以分期发⾏？ (14)3.2 挂牌申请流程如何办理？ (14)3.3 资产⽀持证券如何进⾏证券简称命名？ (15)3.4 深交所挂牌申请核对环节的时间安排如何？ (15)第四部分存续期管理 (15)4.1 深交所资产⽀持证券存续期管理包括哪些内容？ (15)4.2资产⽀持证券存续期收益分配采取何种业务流程？ (16)4.3 资产⽀持证券存续期信息披露采取何种业务流程？ (16)4.4 对于当年设⽴不⾜两个⽉的专项计划，管理⼈在下⼀年度是否需要披露上年度资产管理报告、托管报告和跟踪评级报告？ (16)第五部分基础资产及其他 (17)5.1 如何理解资产证券化业务中对基础资产的界定？ (17)5.2 对资产证券化业务基础资产权属主要关注哪些⽅⾯？ (18)5.3 对于基础资产转让主要关注哪些⽅⾯？ (18)5.4 产⽣基础资产的底层资产存在抵押、质押等权利限制时，是否需要解除？(19)5.5 资产证券化业务中现⾦流⽅⾯应当注意哪些问题？ (20)5.6 资产证券化业务涉及的⼀些重要主体的关注要点是什么？ (20)5.7 出售基础资产后，原始权益⼈经营成本应如何覆盖？ (21)5.8 专项计划是否可以设置多个原始权益⼈？是否可以将原始权益⼈从第三⽅受让的资产作为基础资产？是否可以设置多个资产服务机构？ (22)5.9 何种情况下需要由专业资产评估机构对基础资产的价值出具评估报告？(22)5.10 哪些基础资产可以适⽤抽样尽职调查⽅式，对抽样⽅法有什么要求？(23)5.11 应收账款、融资租赁合同债权等债权类资产转让时应如何通知债务⼈？(23)5.12 应收账款、⼩额贷款等资产证券化中涉及循环购买时，对信息披露与持续期管理有哪些要求？ (23)5.13 如因合同变更等情况引起⼊池资产变动，应如何处理？ (24)5.14 出现不合格资产⼊池的情形应如何处置？ (24)5.15 关联⽅之间的交易形成的应收账款证券化，有哪些关注点？ (25)5.16 基础资产为不动产或者专项计划现⾦流来源于不动产的资产证券化项⽬，对于不动产有哪些要求？ (26)5.17 重要债务⼈、差额⽀付承诺⼈、担保⼈等参与主体为房地产企业的，说明书中应当增加哪些⾏业信息披露内容？ (26)5.18 重要债务⼈、差额⽀付承诺⼈、担保⼈等参与主体涉及产能过剩⾏业的，计划说明书中应当增加哪些⾏业信息披露内容？ (27)5.19 基础资产现⾦流来源于物业服务费收⼊的资产证券化，有哪些关注要点？ (28)5.20 基础资产为多笔信托受益权的资产证券化项⽬，关注哪些问题？.. 29 第六部分固定收益品种业务专区 (31)6.1 深圳证券数字证书如何办理？有何要求？需要提供哪些申请材料？. 316.2 管理⼈填写《深圳证券数字证书业务申请表（单位⽤户专⽤）》时应选择何种“申请类型”？ (34)6.3 如何登录固定收益品种业务专区？ (34)6.4 如何在固定收益品种业务专区进⾏挂牌条件确认申请材料报送和业务办理？ (35)第七部分深交所联系⼈及联系⽅式 (35)7.1 深交所负责资产证券化业务的联系⼈和联系⽅式是什么？ (35)第⼋部分附件 (36)附件1：挂牌条件确认申请材料清单 (36)附件2：《关于确认“XX资产⽀持专项计划”是否符合深圳证券交易所挂牌条件的申请》模板 (39)附件3：《管理⼈合规审查意见》模板 (41)附件4：特定原始权益⼈《最近三年融资情况说明》 (42)附件5：资产⽀持证券挂牌转让⼯作流程 (44)附件6：提供转让服务、证券简称及证券代码的申请（参考格式） (47)附件7：⽆异议函后是否发⽣变化的专项说明（参考格式） (49)附件8：转让服务协议 (52)附件9：资产⽀持证券挂牌转让信息申报表 (55)附件10：信息披露联络⼈授权委托书（参考格式） (61)附件11：资产⽀持证收益分配⼯作流程 (62)附件12：资产⽀持证券信息披露⼯作流程 (63)附件13：资产⽀持专项计划挂牌条件确认申请材料⽹上业务办理⽰例 (64)第⼀部分概述1.1 资产⽀持证券在深交所挂牌需要经过哪些流程？实⾏备案制后，资产证券化项⽬从提出符合挂牌条件申请到完成挂牌的完整流程包括挂牌条件确认、专项计划发⾏、基⾦业协会备案以及挂牌申请核对等环节，如下图所⽰：挂牌条件确认是指对拟在深交所挂牌的资产证券化项⽬，管理⼈应当在资产⽀持证券发⾏前向深交所申请确认是否符合深交所的挂牌转让条件。
资产证卷化分析研究以蚂蚁花呗为例 会计财务管理专业
目录摘要 (1)ABSTRACT (2)1 绪论 (4)1.1 研究背景 (4)1.2 研究目的及意义 (4)1.3 研究内容及方法 (5)2 资产证券化概述 (6)2.1 资产证券化含义 (6)2.2 资产证券化发展历程 (7)2.3 我国资产证券化的发展现状 (7)3 蚂蚁借呗资产证券化业务分析 (8)3.1 蚂蚁借呗简介 (8)3.2 蚂蚁借呗资产证券化主要特征 (8)3.3 蚂蚁借呗资产证券化运作模式 (9)3.4 蚂蚁借呗资产证券化运行情况 (10)3.5 蚂蚁借呗资产证券化交易结构 (11)4 蚂蚁借呗资产证券化业务的主要风险 (15)4.1 基础资产质量下降 (15)4.2 循环操作新购入基础资产的规模不足 (15)4.3 消费者无法按时偿还借款的风险 (15)4.4 蚂蚁金服极高的杠杆率 (15)5 加强蚂蚁借呗资产证券化风险管理的相关建议 (16)5.1 提高入池资产的质量，合理把控资产风险 (16)5.2 提高资金的使用效率 (16)5.3 完善贷款审核机制 (16)5.4 提高蚂蚁小贷贷中的管理能力 (16)结束语 (17)参考文献 (17)致谢 (18)摘要我国近年来经济发展逐渐过渡到新常态，经济发展和转型中，消费起到越来越重要的作用，消费者通过消费贷款跨期消费的需求不断变多，从而兴起了消费金融服务。
在互联网消费金融主体借其优势发展信贷服务时，信贷资产在规模上持续增长，导致大量难以流动的及融资产累积，主体缺乏自有资本，发展资金不足，引发了更高的坏账、运营风险，也对主体的持续稳定发展造成了严重影响。
证券化的互联网金融资产能够帮助中小企业找到新的筹资渠道，可以大幅增加企业在市场中的竞争实力，增加企业的知名度。
虽然资产证券化产品可以有效应对以上问题，但国内较晚才出现资产证券化产品，发展规模总体较小，产品匮乏，尚不成熟，导致互联网消费金融资产证券化没有得到充分发展。
在互联网消费金融服务行业中，蚂蚁借呗的资产证券化业务在市场中占有很大份额，以该公司的资产证券化项目为目标做风险评价，可以启发行业和企业对证券化项目风险管理做出改进，指导证券化产品投资者进行决策。
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2016年中国资产证券化市场创新产品频出，基础资产范围不断扩大、交易结构不断完善，证券化产品类型越来越丰富。
主要创新亮点包括不良资产证券化的重启、资产支持证券发行中加入信用风险缓释工具（CRM）的尝试、车贷证券化循环购买结构的创新、首单信托型ABN的成功发行、REITs在交易所市场的推出等等。
白皮书以详实的数据和案例为依托，从不同角度对2016年度重磅创新进行了记录和分析。
以下是从中提炼的创新产品简要概览。
一、不良资产证券化重启在银行也不良持续“双升”，各机构具有寻求创新性不良资产处置渠道与方式的迫切需求的背景下，2016年上半年，人民银行牵头各部委，出台重要文件，部署不良资产证券化重启工作。
与2006-2008年主要以国有资产公司发行不良资产证券化的格局不同，此次确定试点范围仅在大型商业银行中，总额度500亿元。
2016年4月，银行间市场交易商协会发布《不良贷款资产支持证券信息披露指引（试行）》及其配套的表格体系，为进一步推动不良资产证券化业务的高效、有序发展奠定了基础。
2016年重启不良资产化后，我国信贷ABS市场累计发行14单不良资产支持证券，发行金额156.10亿元，累计处置银行信贷不良资产510.22亿元；其中，成功发行7单对公类不良资产证券化项目，发行金额79.82亿元，累计处置银行对公类信贷不良资产301.53亿元；7单个贷类不良资产证券化项目，发行金额76.28亿元，累计处置银行个贷类信贷不良资产208.69亿元，占总不良资产证券化处置金额的40.90%。
重启初期，不良资产证券化创新不断。
自首单信用卡类不良产品和萃2016-1问世以来，小微类、房贷类、个人抵押类不良贷款资产证券化产品相继问世，具体包括：信用卡类不良资产支持证券3单，分别为和萃2016-1、工元2016-2、建鑫2016-3；小微类不良资产支持证券2单，分别为和萃2016-2、和萃2016-4；住房抵押类不良资产支持证券1单，分别为建鑫2016-2；个人抵押类不良资产支持证券1单，工元2016-3。
其中，除3单信用卡类不良资产支持证券的入池资产为100%纯信用贷款外，其余4单入池资产均为100%抵押贷款，抵押物类型包括住宅以及商铺两类，部分贷款涉及保证或质押担保。
从发行的结果来看，优先档证券发行的利率较低，处于3.00%至4.40%之间，其中，2016和萃-1发行利率最低，票面利率为3.00%；次级档证券溢价发行的现象较为普遍，次级投资人对基础资产回收具有一定的信心，其中溢价率最高的为建鑫2016-2的次级档证券，溢价率为11%。
二、资产支持票据（ABN）创新1、信托型ABN交易商协会2016年新修订的《非金融企业资产支持票据指引》中首次明确了以“发行载体”为管道发行ABN的交易结构，特定目的信托为发行载体的主要形式之一。
信托型ABN与之前所发行的ABN最大的区别在于引入了特殊目的信托，发行机构将基础资产信托给该特殊目的信托，以实现“破产隔离”和“真实出售”。
相较于之前普遍采用的“特殊目的账户”的结构，特殊目的信托的构架能够更好地隔离发行机构对入池资产的控制和影响，从而在形式和实质上更好地体现ABN资产证券化的本质特征。
2016年公开发行的五单ABN均为信托型（其中九州通(0.00 +0.00%,买入)医药集团股份有限公司2016年度第一期信托资产支持票据同时也是循环型ABN）。
2、循环购买型ABN主要创新之二为循环购买型ABN的出现。
相较于传统静态型ABN，循环购买结构设置了循环购买期，在违约事件发生前不摊还资产支持票据的本金，而是将到期的现金流入用于购买符合起初设定标准的资产，从而增加了利息支付和推迟了本金的支付。
2016年所发行的首单循环性ABN为九州通医药集团股份有限公司2016年度第一期信托资产支持票据。
本期资产证券化票据采用了循环购买的方式，在基础资产不发生违约的前提下，既增加了投资人的利息收入所得，也为发行主体提供了更长期的资金以供使用。
循环购买的资产须符合初始基础资产的合格标准，其购买规模以循环购买日信托专户项下的可支配资金（指信托专户项下资金总额扣除已届支付时限的信托费用、信托利益及其他负债后的余额）为限。
同时，一旦发生违约事件，循环购买期即结束，否则，循环购买期为自信托生效日（不含该日）起至第10个循环购买日（循环购买日为自信托生效日起每满三个月的月对日）为止。
3、助力“三去一降一补”的创新2016年发行的中国中车(10.00 -0.10%,买入)股份有限公司2016年度第一期信托资产支持票据。
是国内首单央企应收账款100%出表的ABN产品，也是国内首单“一带一路”政策背景下的ABN产品。
本单产品的成功发行，是银行间市场交易商协会为服务中央提出的供给侧结构性改革大局，主动贯彻落实中央“三去一降一补”的重点任务，在严格防范风险，强化底线思维的原则上，利用资产证券化的模式和通道，丰富改革任务的“工具箱”，优化央企的财务结构，推动“去库存、去产能、去杠杆”，助力央企降低“两金”及负债率。
2016年12月市场利率上行幅度较大，本期票据在发行市场环境不利的时间窗口以较低的发行成本成功发行，体现了银行间市场为央企“降成本”所做出的的巨大作用，为发行机构节省了大量财务成本，减轻了央企的财务负担，同时也拓宽了央企的融资通道。
本次票据的募集资金主要用于补充发行机构子公司的营运资金。
根据发行材料，相对应的子公司有中车青岛四方机车车辆股份有限公司、中车唐山机车车辆有限公司、中车长春轨道客车股份有限公司和中车株洲电力机车有限公司。
其资金均用于关系国计民生的重要行业和关键领域，体现了银行间市场服务于实体经济的重要作用。
三、循环购买型车贷资产证券化循环结构能够将期限较短的贷款用于支持期限较长的证券，解决基础资产期限和证券期限错配的问题，并且可以通过循环结构实现后续资产的持续出表，同时发起机构的融资规模可通过循环结构进一步扩大。
这样的结构设计不仅为发起机构提供了更加便利的融资渠道和会计出表通道，而期限更长的ABS产品能够吸引更多种类的投资人，有利于降低发起机构的发行成本。
截至2016年底，循环购买型汽车贷款资产支持证券在国内已有一定的实践经验，银行间市场目前已有三单成功发行的产品，分别为“和信2015-02”、“融腾2016-01”以及“华驭五期”。
其中，“华驭五期”在交易结构方面与其他产品相比有较大的创新，主要体现在：一是折后本息余额确定发行金额。
证券发行金额是将入池贷款在各个剩余摊还期间计划偿还的本息金额用特定的折现率折现到初始起算日并减去初始超额抵押后的金额，所用的折现率包含预计的发行利率、贷款服务机构费用、利息收入税等，二是在持续购买中引入折价的增信手段，持续购买期内证券获得的信用支持不减弱。
该证券设立时，初始入池资产折后未偿本息余额总额的0.5%将作为初始超额抵押，发起机构也将于信托设立日或之前向信托账户注入相当于初始起算日折后未偿本息余额总额1.2%的现金储备，该现金储备的余额在持续购买期内保持不变。
初始超额抵押以及现金储备为证券提供了一定的信用支持。
三是还款顺序中引入了超额担保目标比例的概念，摊还顺序为非完全顺序支付。
四是持续购买的规模确定时引入了超额担保目标水平的概念。
五是采用红池和黑池的模式，总体看，两个资产池在分散性、剩余期限、入池标准等总体特征方面具有较大的一致性，保证资产池的属性基本相同。
在最初项目测算分层、申报监管、证券营销阶段需要确定一些相关参数所用的资产池为红池，证券发行后根据发行利率重新挑选一个资产池作为证券的基础资产，即为黑池。
六是设置了现金储备账户，用以缓释流动性风险。
发行人于信托生效日向现金储备账户存入等于初始资产池折后本息余额总额1.2%的现金储备金，并在持续购买期内维持该水平不变。
四、交易所市场REITs创新房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是一种筹集众多投资者的资金用于取得各种收益性房地产或向收益性房地产提供融资的集体投资计划或投资机构。
REITs最早发源于美国，1960年美国国会通过法案允许设立REITs，目的是为中小投资者提供投资于房地产市场的渠道。
我国REITs实践有了一定的发展，只不过完全类似于美国市场上的REITs 并没有诞生，我国的REITs产品借鉴了美国REITs在经营性房地产领域的融资模式，结合结构化产品设计，将REITs的定义进行了再次延伸。
目前这类结合我国国情产生的REITs，相较于美国市场中的标准化REITs，一般被称为“类REITs”。
2014年国内首只类REITs产品——中信启航专项资产管理计划，获得监管层批准，并首次尝试在交易所流通。
2015年1月我国住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，明确表示将积极推进REITs试点，从政策层面对REITs发展进行松绑，并逐步推开各城市REITs试点。
2016年10月10日国务院在《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》的文件中专门提到有序开展企业资产证券化，支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金（REITs）向轻资产经营模式转型。
在相关政策的鼓励下，2016年我国REITs创新更加如火如荼地开展，其中较具有代表性的案例是“招商创融-天虹商场(13.79+0.58%,买入)（一期）资产支持专项计划”，为我国首单国有不动产证券化类REITs产品。
该计划也属于类REITs，基础资产为天虹商场深南鼎诚百货。
专项计划收购项目公司全部股权，无私募基金及委托贷款。
该项目的主要创新点为：（1）将国企混改和资产证券化相结合，以REITs盘活国有资产。
在混合所有制改革中，资产证券化是一种重要的工具，其交易安排充分的市场化，公开透明，避免了国有资产流失的问题。
这意味着企业可以有更多的途径实现国有资产的盘活，通过以REITs作为资产证券化工具，可以让更多的投资人参与到国企混改的红利中。
（2）目标资产优质，降低了违约可能性。
深南鼎诚天虹是深圳特区成立以来历史悠久的百货商场，地处深圳特区核心地带，周边商业配套健全，盈利较为可观。
此外，目标资产原为天虹商场自持自用，天虹商场已投入资源进行装修改造及商业运作，其违约可能性低。
在一定程度上，即使商业地产市场走弱，也可以依托目标物业优质地段良好的抗跌性以及承租人稳定的租约为投资者提供稳定的回报。
（3）实现了交易结构层面的进一步创新与突破。
招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划实现了资产支持专项计划直接投资有限公司股权的安排。
上述交易安排的实现有助于未来权益类资产证券化的开展与实施，为今后企业资产证券化基础资产类型的多元化提供了思路。
（4）退出机制灵活，可通过公募REITs上市退出。