《理论与方法》核心要点提炼及真题链接(第一章 房地产估价概论)
《房地产估价》各主要内容习题及参考答案
《房地产估价》各主要内容习题及参考答案第一部分：房地产估价概论【复习思考题】1、什么是房地产估价?2、列举房地产的估价对象？3、影响房地产估价的因素有哪些?4、怎样进行房地产状态描述?5、简述房地产的估价原则?6、为什么要进行房地产估价?复习思考题答案：1、房地产估价就是专业人员根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。
房地产估价的本质房地产估价是评估房地产的价值而不是价格房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内2、（1）土地（2）房屋（3）构筑物（4）在建工程：即那些已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产（5）期房：正在开发建设或者计划开发建设、但尚未形成的房地产。
（6）灭失的房地产：如已被拆除的房屋、被灾害损毁的房屋。
（7）房地产的某一局部，如某幢房屋中的某个楼层，某幢住宅楼中的某套住房。
（8）现况房地产与以往状况房地产的差异部分。
（9）房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或称企业价值的无形资产评估。
3、房地产自身因素(一)区位因素1.位置，（1）方位（2）距离（3）朝向（4）楼层2.交通3.周围环境和景观（1）大气环境（2）水文环境（3）声觉环境（4）视觉环境（5）卫生环境（6）人文环境4外部配套设施(二)实物因素1．土地实物因素（1）土地面积（2）土地形状（3）地形（4）地势（5）土壤，（6）地基（7）土地开发程度2．建筑物实物因素（1）建筑规模（2）外观（3）建筑结构（4）设备设施（5）装修装饰（6）层高和室内净高（7）空间布局（8）防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照（9）维修养护情况及完损程度(三)权益因素1．权利状况2．使用管制3．相邻关系房地产外部因素（一）人口因素（二）制度政策因素（三）经济因素（四）社会因素（五）国际因素（六）心理因素4、房地产实物状况描述1.土地实物状况(1)土地面积：(2)土地形状：(3)地形：(4)地势：(5)土壤：(6)地基（地质）：(7)土地开发程度：2.建筑物实物状况(1)建筑规模， (2)层数和高度：(3)外观：(4)建筑结构；(5)设施设备：(6)装饰装修： (7)防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-68
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-68多项选择题1、下列有关其他相关定着物的描述，正确的有()。
A、附着或结合在土地或建筑物上，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另有约定的除外B、与土地、建筑物在物理上不可分离，有时即使可以分离，但分离是不经济的物或者实体C、与土地分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的经济价值明显减损的物或者实体D、放进土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物表面的物或者实体E、仅仅与土地、建筑物毗连的物或者实体2、下列选项中，属于其相关定着物的有()。
A、摆放在房屋内的家具B、摆放在房屋内的电器，挂在墙上的画C、在地上临时搭建的帐篷、戏台D、埋设在地下的管线、设施E、建造在地上的围墙、假山、水池3、建筑物区分所有权包括()等。
A、按份共有所有权B、专有部分所有权C、共同关系成员权D、共有部分持份权E、长期使用租赁权参考答案1、【正确答案】ABC【答案解析】本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。
其他相关定着物是指附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另有约定的除外。
而仅是放进土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面，或者与土地、建筑物毗连者，如摆放在室内的家具、电器、装饰品，挂在墙上的画，停放在车库里的汽车，在地上临时搭建的帐篷、戏台等，都不属于其他相关定着物。
参见教材P49～50。
2、【正确答案】DE【答案解析】本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。
仅是放进土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面，或与土地、建筑物毗连者，如摆放在室内的家具、电器、装饰品，挂在墙上的画，停放在车库里的汽车，在地上临时搭建的帐篷、戏台等，都不属于其他相关定着物。
参见教材P49～50。
3、【正确答案】BCD【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。
房地产评估师《理论与方法》高频考点
房估《理论与方法》高频考点房估《理论与方法》高频考点（第一章）1.专业估价与非专业估价的五大不同点（P2）（1）由专业机构和专业人员完成；（2）提供专业意见；（3）具有公信力；（4）实行有偿服务；（5）承担法律责任。
2.鉴证性估价（公证性估价、证据性估价）是向委托人提供，估价报告供委托人给第三方使用，起价值证明作用，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价。
3.专业房地产估价与非专业房地产估价的区别专业/非专业五大不同（重要考点）：①专业机构和专业人员——前者指具有一定数量的估价专业人员等条件，专门从事有关估价活动的单位。
后者指具有估价专业知识及实践经验、专门从事有关估价活动的个人。
②专业意见——专业估价不是用直觉或仅凭经验得出的，而是按照严谨的程序，根据有关资料数据，采用科学的方法，经过审慎的分析、测算和判断得出的，较客观合理。
③公信力——专业机构和专业人员完成，估价结果较客观合理，所以具有证明效力，能使人们信服、认可或接受。
④有偿服务——受他人委托，有偿服务，向委托人收取费用。
⑤法律责任——责令限期改正、行政处罚、民事赔偿责任、刑事责任。
4.房地产抵押的需要（掌握）1.房地产抵押：债务人或第三人（抵押人）不转移占有，将该房地产作为履债担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人（抵押权人）有权以该房地产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。
2.房地产是良好的用于担保债务履行的财产。
贷款金额小于抵押房地产的价值（出于安全的考虑）。
5.估价方法比较法、收益法和成本法、假设开发法、路线价法、基准地价修正法、标准价调整法、多元回归分析法、长期趋势法等。
每种估价方法都有其适用对象和条件。
同时运用，相互验证，但不应相互替代。
不同方法可以互补，如特殊厂房不适用比较法，但适用成本法；待开发土地不适用成本法，但适用假设开发法和比较法；在建工程不适用比较法，但适用成本法和假设开发法。
2020年最新房地产估价师考试《理论与方法》复习要点
【篇一】2020年房地产估价师考试《理论与方法》复习要点房地产估价的重要性：古今中外，无论是从估价师数量还是从估价业务量来看，房地产估价都在估价行业中占主体。
房地产估价之所以占主体，主要是因为下列三方面造成的：(1)房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。
房地产数量庞大，社会保有量和每年的新增量都很大。
在一个国家或地区的全部财富中，房地产是其中比重的部分，一般占50%～70%，即其他各类财富之和也不及房地产一项，仅占30%～50%。
在总量不多于房地产的其他资产中，许多资产还因为不同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性而不需要专业估价。
某些资产虽然在理论上需要专业估价，但因为数量很少，估价业务“千年等一回”，从而难以支撑起人们专门从事其估价活动，也就没有相应的估价师这种专门职业。
一旦需要估价，通常是依靠相关研究者或者设计者、制造者提供专业意见。
在需要专业估价并能支撑起人们专门从事其估价活动的其他资产中，一般还要分专业。
这些就使得其他资产估价专业相对更小，房地产估价在估价行业中的主体地位更加突出。
(2)房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。
房地产以外的其他资产主要是发生转让行为，在转让的情况下需要估价。
房地产除了发生转让行为，还普遍发生租赁、抵押、征收、征用、课税等行为。
因此，不仅房地产转让需要估价，而且房地产租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险等活动也都需要估价。
纵观古今中外，对房地产估价的需求远远大于对其他资产估价的需求。
(3)房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。
因为房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备有关房地产价格及其影响因素的专业知识和经验，了解房地产市场行情，所以，房地产估价师也是“房地产价格专家”、“房地产市场分析专家”、“房地产投资顾问”，人们通常还要求房地产估价师和房地产估价机构承担房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产购买分析、房地产资产管理等业务。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》第一章资料二-1
房地产估价师《房地产估价理论与方法》第一章资料二 -1第一章房地产估价概括第二节房地产估价的因素一、估价当事人估价当事人：是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包含估价人员、估价机构和估价拜托人。
此中，估价人员和估价机构是估价服务的供给者，是估价主体；估价拜托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。
(一)、房地产估价人员房地产估价人员简称估价人员：是指经过房地产估价人员职业资格考试或许资格认定、资格互认，获得相应资格并注册，从事房地产估价活动的专业人员。
当前，我国房地产估价人员职业资格有：房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格两种。
所以，房地产估价人员有房地产估价师和房地产估价员两类。
此中，房地产估价师 (realestateappraiser，realestatevaluator)简称估价师，是指经过全国房地产估价师执业资格考试或许资格认定、资格互认，获得中华人民共和国房地产估价师执业资格，并依据《注册房地产估价师管理方法》注册，获得中华人民共和国房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的专业人员。
比如：多项选择题。
1、房地产估价人员能够是以下人员之一（ABC）。
A、经过房地产估价人员职业资格考试并注册，从事房地产估价活动的专业人员；B、经过资格认定，获得相应资格并注册，从事房地产估价活动的专业人员；C、经过资格互认，获得相应资格并注册，从事房地产估价活动的专业人员；D、经过房地产估价人员职业资格考试后，直接从事房地产估价活动的专业人员；E、经过资格认定、资格互认，获得相应资格，直接从事房地产估价活动的专业人员。
2、估价当事人包含 (ABCE)。
A、估价人员；B、估价机构；C、估价拜托人；D、估价人员和估价拜托人，但不包含估价机构；E、ABC项都包含。
一名合格的房地产估价师应该拥有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和优秀的职业道德。
拥有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对其估价专业能力的要求；拥有优秀的职业道德，是对其估价行为规范的要求。
房地产估价师《理论与方法》考点汇总
房地产估价师《理论与方法》考点汇总【报酬率的求取】一、报酬率的实质报酬率(yield rate，Y)也称为回报率、收益率，是一种折现率，是与利率、内部收益率(internal rate of return，IRR，也称为内部报酬率)同性质的比率。
进一步弄清报酬率的内涵，还需要弄清一笔投资中投资回收与投资回报的含义以及之间的区别：投资回收是指所投入资本的回收，即保本;投资回报是指所投人资本全部回收以后所获得的额外资金，即报酬。
以向银行存款为例，投资回收就是向银行存人本金的收回，投资回报就是从银行那里得到的利息。
因此，投资回报不包含投资回收，报酬率为投资回报与所投入资本的比率，即：报酬率=投资回报/所投入的资本可以将购买收益性房地产视为一种投资行为：这种投资所需要投入的资本是房地产价格，试图获取的收益是房地产预期会产生的净收益。
投资既要获取收益，又要承担风险。
所谓风险，是指由于不确定性的存在，导致投资收益的实际结果偏离预期结果造成损失的可能性。
即投资的结果可能盈利较多，也可能盈利较少，甚至可能亏损。
以最小的风险获取最大的收益，可以说是所有投资者的愿望。
盈利的多少一方面与投资者自身的能力有关，但如果抽象掉投资者自身的因素，则主要与投资对象及其所处的投资环境有关。
在一个完善的市场中，投资者之间竞争的结果是：要想获取较高的收益，意味着要承担较大的风险;或者，有较大的风险，投资者必然要求有较高的收益，即只有较高收益的吸引，投资者才愿意进行有较大风险的投资。
因此，从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。
例如，将资金购买国债，基本没有风险，但利率低，收益也就低;而将资金搞投机冒险，报酬率高，但风险也大。
掌握了报酬率与投资风险的上述关系，实际上就在观念上把握住了求取报酬率的方法，即所选取的报酬率，应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资的报酬率。
房地产估价师《理论与方法》重要知识点
房地产估价师《理论与方法》重要知识点2016年房地产估价师《理论与方法》重要知识点房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。
下面应届毕业生分享房地产估价师《理论与方法》考试科目知识点给大家参考!第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义(一)专业估价与非专业估价的区别对“估价”通俗而简单的理解，就是估计商品、资产、财产等的价格或价值，是任何人都可以做的，不论他估计得对或错，也不论人们是否相信其估计结果。
例如，你看上了某幢房屋或某块土地，想知道它值多少钱，或者判断卖方的要价是否合理，或者自己出价多少合适，你可以自己估计，也可以咨询亲友的意见。
这种意义上的估价，不妨称为非专业估价。
然而，要想获得客观合理、令人信服的估价结果，就需要专业估价。
(二)专业房地产估价的概念专业房地产估价的核心内容，是接受他人委托，为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。
为了保障这种分析、测算和判断的客观合理，不仅要求从事这种活动的单位和个人是房地产估价机构和房地产估价师，而且要求遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法去分析、测算和判断。
因此，如果给专业房地产估价下个完整的定义，那么它是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
(三)估价与评估的异同房地产估价也称为房地产价格评估、房地产价值评估、房地产估值，时常还称为房地产评估。
一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不作区分，能够交换使用。
但是，科学、严谨地说，“估价”、“评估”两者的含义不完全相同。
(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义国外以及中国香港和台湾地区对房地产估价的称谓及定义不尽相同。
房地产估价原理与方法-房地产估价概论-练习题
第一章房地产估价概论一、单项选择题1、下列有关房地产估价的称谓及定义，表述错误的是（）。
A、国内外有关房地产估价的称谓及定义不尽相同B、香港地区习惯上称房地产估价为物业估值或物业估价C、台湾地区习惯上称房地产估价为不动产估价D、美国通常称房地产估价为不动产鉴定评价【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产估价的含义。
日本和韩国通常称为不动产鉴定评价或不动产鉴定。
参见教材P3。
2、下列有关注册房地产估价师、房地产估价机构，表述错误的是（）。
A、一名合格的房地产估价师需要扎实的专业知识、丰富的实践经验和良好的职业道德B、在我国，注册房地产估价师在同一时间可以受聘于两个房地产估价机构C、在我国，注册房地产估价师不得以个人名义承揽房地产估价业务D、房地产估价机构统一接受委托和收费【正确答案】B【答案解析】本题考查的是房地产估价的要素。
选项B错误，目前，国家规定房地产估价师从事估价业务应加入估价机构，在同一时间只能在一个估价机构从事业务；不得以个人名义承揽估价业务，应由所在的估价机构统一接受委托和收费。
参见教材P4。
3、下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是（）。
A、估价委托人一定是估价对象权利人B、估价对象权利人一般是估价利害关系人C、估价报告使用人一定是估价利害关系人D、估价委托人一定是估价报告使用人【正确答案】B【答案解析】本题考查的是房地产估价的要素。
估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人；估价对象权利人是估价利害关系人，但可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。
选项C错误，在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人，也是估价报告使用人。
参见教材P5。
4、下列有关价值类型的表述中，正确的是（）。
A、同一估价对象的价值并不是唯一的B、同一估价对象的价值是唯一的C、同一估价对象的具体一种类型的价值，在理论上不是唯一的D、以上说法均不正确【正确答案】A【答案解析】本题考查的是房地产估价的要素。
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷一)
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷一）判断题1.对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，绝对不能采用假设开发法估价。
()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。
可以做估价假设，经推测的最可能规划条件下的假设前提下的房地产价值评估。
参见教材P338。
2.运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握的如何外，还要求有一个良好的社会经济环境。
() 『正确答案』√『答案解析』本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。
假设开发法测算结果的准确与否，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境。
参见教材P339。
3.假设开发法中，静态分析法的测算过程相对简单，因此是优先选用的方法。
()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是动态分析法和静态分析法的优缺点。
在实际估价中应优先选用动态分析法。
参见教材P341。
4.假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。
()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。
假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。
参见教材P338。
5.假设开发法适用于待开发房地产，但不包括在建工程。
()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。
假设开发法适用于在建工程的估价。
参见教材P338。
6.如果是在建工程由现房被房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。
房地产估价师《理论与方法》知识点分析
房地产估价师《理论与方法》知识点分析2017房地产估价师《理论与方法》知识点分析有一种填空题叫完全不会,有一种选择题叫看起来都对,有一种计算题叫边做边流泪,下面是店铺整理的2017房地产估价师《理论与方法》知识点分析，欢迎来阅读!房地产估价的必要性(考点)(2005、2009、2011年考点，其中2011年的多项选择题和2007年判断题基本相同)(一)专业估价存在的基本前提一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值较大”两个特性，才真正需要专业估价。
这是因为：①一种资产如果不具有独一无二特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法(如通过简单的比较)便可得知，就不需要专业估价;②一种资产虽然具有独一无二特性，但如果价值不够大，委托专业机构估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，委托专业机构估价显得不经济，则一般也不需要专业估价。
【2011年、2005年试题】下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有( )。
A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值答案：AD(二)房地产需要专业估价真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。
具体就房地产来说，不仅房地产具有独一无二和价值较大两个特性，而且房地产市场是典型的不完全市场。
在经济学上，“完全市场”必须同时具备以下8个条件：①同质商品，买者不在乎从谁的手里购买;②买者和卖者的人数众多;③买者和卖者都有进出市场的自由;④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格;⑤就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的;⑥买者和卖者无串通共谋行为;⑦消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化;⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。
一个市场如果不符合上述8条中的任何一条，就是不完全市场。
纯粹的完全市场在现实中几乎不存在。
证券交易所和小麦市场通常被看做近似于完全市场。
房地产估价理论与方法考点总结
理论与方法目录1、房地产价格上涨的原因2、重置价格与重建价格3、偿债基金系数和资本化率4、成本法中土地取得途径5、建筑物重新构建价格方法6、折旧求取方法7、不明确估价事项的责任在估价师。
8、影响房地产价格的因素9、被征收人拒绝在实地查勘记录上签字10、归档。
11、长期趋势法作用（2005年）12、计入运营费中的折旧费13、资本化率不能明确未来各期获利能力14、直接成本、投资、成本、销售15、计息期。
16、求净收益17、外部配套设施为区位因素18、建筑物折旧类别19、路线价法不必进行交易情况和市场状态调整20、长期趋势法步骤21、移动平均法22、缺乏电梯之功能折旧23、长寿命项目折旧费24、建筑物纯收益+土地纯收益=房地纯收益25、再次抵押价值27、估价时点。
估价对象状况和房地产市场状况关系28、土地使用期限与建筑物经济寿命29、征收集体土地的土地取得成本30、运用假设开发法，开发完成后的价值不能采用成本法求取。
31、假设法中的利息计算32、高层建筑低价分摊的方法，三种33、建筑物区分所有权包括34、房地产权利35、建立价格可比基础36、收益性房地产价值取决于37、房地产价格与利于负相关，与汇率正相关。
38、估价方法选取由36、市场法估价的操作步骤37重建价格一般高于重置价格。
38、比准价格、积算价格和收益价格的关系39、收集递增递减原理40、房地产正常交易价格41、重新购建价格42、投资法和利润法43.假设法最佳用途的选择44、估价时点选择45、估价报告中列出假设和限制条件的目的46、不适合采用假设开发法。
47、在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于48、抵押合同签订后该土地上新增房49、住宅平面设计中的功能分区50、路线价四分，均价，100%，120%，140%，160%。
51、外部性，相互影响性，经济性。
52、成本租金包含折旧费、维修费、管理费、房产税。
53、运营费用包括保54、基准地价的内涵包括55、在建工程抵押价值评估56、建筑物经济寿命57、在假设开发法的现金流量法折现中的时间一58、增加抵押贷款59、城市房屋拆迁估价依据60、出租人权益价格和承租人权益价格属于市场价值。
【理论与方法】第一章 房地产估价概论
【理论与⽅法】第⼀章 房地产估价概论第⼀章 房地产估价概论 教材精讲班学习要求 初步浏览⼀遍教材，对照考试⼤纲，在教材上把属于理解和应⽤层次考核要求的知识点划出来。
对课程内容有基本的了解，再开始听课，⾃⼰读书的时候，以理解为原则，对于理解有困难和障碍的内容，在教材上做记号。
听课的时候，对照⽼师的讲解，和⾃⼰的理解做印证，看⾃⼰的理解有⽆偏差；对于做了记号不理解的内容，重点听⽼师的讲解，听后要能够理解。
教材精讲班不做知识点记忆的要求，在习题强化之后，重点记忆未理解和掌握的知识点。
考试⽬的 测查应试⼈员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价职业道德，中国房地产估价⾏业发展状况的了解、熟悉和掌握程度。
第⼀节 对房地产估价的认识 ⼀、房地产估价的含义（熟悉） 1.专业房地产估价与⾮专业房地产估价的区别 专业/⾮专业五⼤不同（重要考点）： ①专业机构和专业⼈员——专业机构指具有⼀定数量的估价专业⼈员等条件，专门从事有关估价活动的单位（估价机构）。
专业⼈员指具有估价专业知识及实践经验、专门从事有关估价活动的个⼈（估价师和估价员）。
②专业意见——最终的估价结论，不是⽤直觉或仅凭经验得出，⽽是按严谨的程序，根据有关资料数据，采⽤科学的⽅法，经过审慎的分析、测算和判断得出，较客观合理。
③公信⼒——专业机构和专业⼈员完成，估价结果较客观合理，所以具有证明效⼒，能使⼈们（社会公众）信服、认可或接受。
④有偿服务——接受委托⼈的委托，有偿服务，向委托⼈收取费⽤。
⑤法律责任——疏忽或过失造成委托⼈或其他第三⽅损失，承担的法律责任：责令限期改正、⾏政处罚、民事赔偿责任、刑事责任。
【例题】某注册房地产估价师拟购买A市C区的⼀套多层住房，该估价师根据⾃⼰对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运⽤适当⽅法对该套住房进⾏了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。
2020年最新房地产估价师考试《理论与方法》辅导要点
【篇一】2020年房地产估价师考试《理论与方法》辅导要点高层建筑地价分摊的方法：高层建筑地价分摊的方法有：按照建筑物面积进行分摊、按照房地价值进行分摊和按照土地价值进行分摊等方法。
(一)按照建筑物面积进行分摊按照建筑物面积进行分摊的方法，是根据建筑物各部分的建筑物面积(如建筑面积、套内建筑面积、使用面积)占整个建筑物面积的比例，来推断其占有的土地份额。
即某部分占有的土地份额为该部分的建筑物面积除以建筑物总面积。
(二)按照房地价值进行分摊为了克服按照建筑面积分摊出现的不同部分的价值不同，但却分摊了等量地价的情况，可以根据各部分的房地价值进行分摊。
这种分摊方法是根据建筑物各部分的房地价值占房地总价值的比例，来推断其占有的土地份额。
即某部分占有的土地份额为该部分的房地价值除以房地总价值。
(三)按照土地价值进行分摊按照房地价值进行分摊的方法，当香港地区按照建筑面积进行分摊遇到困难时也被提出来过，但它仍然存在上述的假设用途、面积、空间布局、装饰装修等相同，仅房地价值不同的各层所分摊的建筑物价值不相等这个理论缺陷，因此，需要进一步寻找更为合理的分摊方法。
【篇二】2020年房地产估价师考试《理论与方法》辅导要点补地价的测算：补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而应向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款、租金、土地收益等。
需要补地价的情形可分为3类：①改变土地用途、容积率等规划条件。
具体有建设用地使用权出让之后变更用途、变更容积率、既变更用途又变更容积率等情形。
②延长土地使用期限(包括建设用地使用权期间届满后续期)。
③转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。
对改变土地用途、容积率等规划条件的，补地价的数额理论上等于批准变更时新旧规划条件下的土地市场价格之差额，即：补地价一新规划条件下的土地市场价格一旧规划条件下的土地市场价格其中，对单纯提高容积率，改变土地用途并提高容积率的补地价来说，补地价的数额为：补地价(单价)=新楼面地价×新容积率一旧楼面地价×旧容积率补地价(总价)=补地价(单价)×土地总面积如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则：补地价(单价)=楼面地价×(新容积率一旧容积率)【篇三】2020年房地产估价师考试《理论与方法》辅导要点城镇基准地价评估的基本程序和方法如下：(1)制定基准地价评估作业方案。
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《理论与方法》核心要点提炼及真题链接 第一章 房地产估价概论第一节 对房地产估价的认识一、房地产估价的含义（一）专业估价与非专业估价的区别概括起来，与非专业估价相比，专业估价具有下列特点： （1）由专业机构和专业人员完成。
专业机构是指具有一定数量的估价专业人员等条件，专门从事有关估价活动的单位。
专业人员是指具有估价专业知识及实践经验，专门从事有关估价活动的个人。
（2）提供的是专业意见。
专业估价提供的意见不是用直觉或仅凭经验得出的，而是按照严谨的程序，根据有关资料数据，采用科学的方法，经过审慎的分析、测算和判断得出的，较科学准确，客观合理。
（3）具有公信力。
专业估价由于是专业机构和专业人员完成，估价结果较科学准确、客观合理，所以具有证明效力，能使人们信服、认可或接受。
（4）实行有偿服务。
专业估价是接受他人委托而提供的一种有偿服务，要向委托人收取一定的费用。
（5）承担法律责任。
专业机构和专业人员要对其提供的估价结果等专业意见负责，违反有关规定的，不仅会被责令限期改正，还会依法受到行政处罚，承担民事赔偿责任，甚至被追究刑事责任。
真题解析—2017单选1关于专业房地产估价的说法，正确的有（ ）。
A.应由专业机构和专业人员完成B.应经过审慎判断并提供专业意见C.出具的结果具有证明效力D.应收取一定的服务费用E.咨询性估价无需承担法律责任【答案】ABCD【解析】本题考查的是房地产估价的含义。
概括起来，与非专业估价相比，专业估价具有下列特点：（1）由专业机构和专业人员完成。
（2）提供的是专业意见。
（3）具有公信力。
（4）实行有偿服务。
（5）承担法律责任。
（二）专业房地产估价的概念估价目的、估价对象、价值时点和价值类型是在分析、测算和判断价值或价格之前需要确定的几个最主要的要素，因此又称为估价基本事项。
（三）估价与评估的异同房地产评估不仅包含房地产价值或价格评估，还可以包含房屋工程质量评估、房屋完损状况评估、房屋使用功能评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估，甚至可以包含房地产企业资信评估、房地产政策效果评估等。
需要指出的是，区分估价和评估并不意味着房地产估价师和房地产估价机构只能从事房地产价值或价格评估业务。
实际上，房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值和价格评估业务（包括为了各种需要，对各种房地产的各种价值和价格进行评估），还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务：（1）房地产价格和价值分配业务。
例如：①把包含土地价格和建筑物价格在内的房地产成交价格或购买价款（如通常所说的房价），把包含土地收益和建筑物收益在内的房地产租金（如通常所说的房租），把评估出的包含土地价值和建筑物价值在内的房地产价值，在土地和建筑物之间进行分配；②把采用成本法测算出的一个住宅小区的平均房价，在各个楼幢、单元、楼层、朝向、户型之间进行分配；③把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价，在开发完成后的备宗土地之闻进行分配；④把一宗土地的价值或价格在其上建筑物的各个单位（套）之间进行分配，即所谓“高层建筑地价分摊”。
（2）房地产价值提升评估业务。
例如，对房屋进行更新改造、改变用途、增加容积率、将相邻房地产合并等带来的房地产价值提升评估。
（3）房地产价值减损评估业务。
例如，因环境污染、新建建筑物、工程施工、工程质量缺陷、修改城乡规划、错误查封、异议登记不当、房地产分割等造成的房地产价值减损评估。
（4）相关经济损失评估业务。
例如，因征收房地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复所造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估。
（5）房地产咨询业务。
例如，开展房地产政策法规咨询，出具相关咨询报告或意见书；对房地产市场进行调研（包括房地产市场调查、分析、预测等），提供市场调研报告；编制房地产项目建议书、可行性研究报告、项目评估报告；开展房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产最高最佳利用分析、房地产市场竞争力分析、房地产状况调查评价、房地产定价、房地产购买分析、房地产资产管理等。
鉴证性估价（或称为公证性估价、证据性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价。
咨询性估价（或称为参考性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。
真题解析—2017年判断3 为估价委托人竞买国有建设用地使用权提供其可承受的最高出价的估价，属于咨询估价。
（）【答案】√【解析】本题考查的是房地产估价的含义。
咨询性估价（或称为参考性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。
【真题扩展】评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（ ）业务。
A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估【答案】C二、房地产估价的特点（一）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格（二）房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价房地产估价不应是估价师的主观随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。
换句话说，房地产估价是基于房地产价值本来就存在，估价师只是运用自己的专业知识及实践经验去“发现”“探测”房地产价值，而不是去“发明”“创造”房地产价值。
估价师在模拟市场给某个估价对象“定价”时，应考虑该估价对象的市场参与者是如何思考其价格的，即要模拟该估价对象的市场参与者的思维进行估价，避免以自己的好恶来判断，不应把自己主观想象的某个“价值”强加给估价对象。
真题解析—2017年单选1在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。
A.模拟房地产市场定价B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 【答案】D【解析】本题考查的是房地差估价的特点。
房地产估价不应是估价师的主管随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。
（三）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证在鉴证性估价和咨询性估价这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。
无论是何种性质的估价及其应承担的法律责任的大小，估价机构和估价师都应认真对待，勤勉尽责地去完成。
其中，鉴证性估价应“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”。
（四）房地产估价不免有误差但误差应在合理范围内对估价准确性问题的认识，主要包括下列几点：（1）即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评价值。
因为估价总是在信息不完全和存在一些不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。
（2）所有的评估价值都会有一定程度的误差，即：评估价值=真实价值+误差。
（3）不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但这种误差又要适度。
（4）判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。
（5）即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或准确性，但在实际估价鉴定中一般不轻易直接评判一个评估价值的对与错及其误差大小，而是通过检查估价师和估价机构在履行估价程序方面是否有疏漏，以及估价依据是否正确、估价假设是否合理、估价方法是否适用、估价基础数据是否正确、估价参数是否合理等，间接地对估价结果予以肯定或否定。
典型例题不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（ ）。
A.掌握的估价信息不同B.遵循的估价原则不同C.履行的估价程序不同D.估价对象的状况不同【答案】A（五）房地产估价既是科学又是艺术三、房地产估价的必要性（一）专业估价存在的基本前提任何财产（包括资产、商品等）虽然在交易中都需要衡量和确定价格，但并不都需要专业估价。
价值较小或价格依照通常方法容易确定的，一般不需要专业估价。
一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才需要专业估价。
（二）房地产需要专业估价的具体分析房地产之所以需要专业估价，除了它具有独一无二和价值较大两个特性，还因为房地产市场是典型的不完全市场。
（三）房地产估价是估价行业的主体房地产估价不仅必要，而且是估价行业的主体，是因为：（1）房地产量大面广，其他资产相对较少。
（2）房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。
（3）房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值价格评估本身。
（4）房地产估价人员、机构、业务收入通常是最多的，房地产估价的国际组织、国外和地区组织通常也是最多、最大的。
第二节 对房地产估价的需要一、房地产转让和租赁的需要房地产转让包括房屋所有权转让和土地使用权转让，是房屋所有权人或土地使用权人通过买卖、互换、赠与或其他合法方式将其房屋所有权和土地使用权（简称房地产）转移给他人的行为。
其他合法方式包括用房地产作价出资、作价入股、抵偿债务等。
房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁和土地使用权出租，是房屋所有权人、土地所有权人、土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
二、房地产抵押的需要抵押虽然是“第二还款来源”，但它是保障债权实现的一种重要方式。
房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有下列5种：（1）初次抵押估价，即将没有抵押的房地产抵押贷款的，对该房地产的价值进行评估。
（2）再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押贷款的，对该房地产的价值进行评估。
《担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
”（3）续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产向同一抵押权人抵押贷款的，对该房地产的价值进行评估。
（4）抵押期间估价，即根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押房地产价值变化情况及有关信息披露等的需要，定期或在房地产市场价格变化较快、抵押房地产状况发生较大改变时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值等价格或价值进行监测和评估。