德州房地产城市解读

【政策利弊】销售环境宽松，政府有优化营商环境、缩短取证周期的趋势。 【其他政策影响】暂无。
限购 无限购
限贷
首套：2-3成（利率上浮5%） 二套：4成（利率上浮10-20%）
限售
无限售
城市房地产政策调控明细 限价（预售报备价格限制）
1、成本+利润：综合考虑房地产开发项目前期 网签备案均价、楼面地价、建安造价、相关税 费及利润等因素，预售申请备案均价涨幅同比
德州为济南都市圈重要城市，是 京津冀经济圈城市德州经济技术 开发区项目东区，更名为德州市 京津冀协同发展产业合作区
德州自古就有“九达天衢”“神 京门户”之称，是全国重要的交 通枢纽。历史上德州是京杭大运 河的一个重要码头，是南北文化 交流、交通之要地。
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城市解读
【宏观经济】经济起点低，发展速度快
2018年德州GDP3380亿元，位居山东第11位，固定资产投资2641亿元，位居山东10位；人均可支配收入居山东第14位，增速位居山东第4 位，城市经济起点低但增速可观。
去化周期7个月（以近6月月均为基础） 。
300 250 200 150 100
50 0
住宅用地成交可建建面（万方） 住宅供应（万方） 住宅成交（万方） 均价（元/㎡） 宅地成交楼面地价（元/㎡）
滨州
26371
7.41
济宁
25902
8.62
临沂
25545
8.57
日照
25377
8ຫໍສະໝຸດ Baidu98
枣庄
24334
8.54
德州
20761
8.79
聊城
19855
9.20
1
菏泽
18858
9.50
城市格局分析
【规划】德州城市已形成老城、河东新城、高铁新区并立的三大组团，发展城区“一带三心三城”的水绿天然分隔、组团发展的城市空间结 构。即沿东风路形成城市发展带，从西向东依次串联老城、河东新城、高铁新区，并远景延展至陵县；围绕新湖风景区形成老城区商贸中心、 围绕行政中心形成河东新城公共服务中心、围绕高铁站场形成高铁新区商务中心。
最高不能超过5%。 2、绿色建筑：首次绿色二星级以上项目、实施 全装修的新建商品房项目，同比价格涨幅不超 过10%。首次申请装配式建筑项目，预售均价
同比涨幅不超过15%。
限备案
土拍新政
1、无限备案政策，但对于撤 销备案有明确政策。 2、严格控制网签合同备案撤 销管理。1年内暂停网签合同 备案撤销业务；因特殊原因 确需撤销的，严格按照规定 办理。
【城市发展】德州城市整体发展向东南： 老城区的定位为： 中部充分利用现有土地存量资源，以改造和整治为主，强化 公共服务功能，注重内涵式发展； 北部通过东北物流城的引入大力发展商贸物流产业，同时与 二屯镇共同发展北部工业区； 西部保留现有传统工业，聚集产业规模； 南部利用交通区位发展物流产业。
2
市场/调控政策
城市解读
【城市概况】中国太阳城，京津冀、济南都市圈叠加区
德州位于山东西北部，是山东的西北大门，地处京津冀经济圈、以及济南都市圈叠加区，是中国太阳城、中国优秀旅游城市；德城区为德州城 市核心，为全市政治、经济、文化中心。
经济地理区位：德州位于山东西北部，是山东的西北大门，地处京津冀经济圈、以及济南都市圈叠加区， 是中国太阳城、中国优秀旅游城市；
青岛 济南 淄博 潍坊 淄博 济宁 临沂 东营 泰安 威海 德州 聊城 菏泽 滨州 枣庄 日照
青岛 济南 东营 威海 烟台 淄博 潍坊 泰安 滨州 济宁 临沂 日照 枣庄 德州 聊城 菏泽
9000
省内各市固定资产投资排行（亿元）
8000
7000
6000
5000
4000 3000
2641
2000
1000
14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
省内各市GDP（亿元）
3380.0
50000 40000 30000 20000 10000
0
省内各市人均可支配收入及增速
8.79
10.00 9.00 8.00 7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00
行政区划：下辖德城区、经开区、运河开发区、陵城区4个区，禹城市、乐陵市2个市，庆云县、武城县、 宁津县、夏津县、平原县、齐河县、临邑县7个县；
城市名片：“中国太阳城”、“九达天衢、神京门户”、“济南都市圈、京津冀经济圈”；
中国太阳城
济南都市圈、京津冀经济圈
九达天衢、神京门户
德州光照资源丰富，日照时数长， 光照强度大。年平均日照时数 2592小时，日照率为60%，太阳 总辐射量为124.8千卡/平方厘米， 获称中国太阳城
部分土地限最高价格，达到限价后 竞商业自持面积，达到100%自持 后，进行抽签，且一旦到达最高限 价，竞得者须现房销售，土地款一
次性付清。
预售条件
预售资金监管
开发贷条件
按揭放款条件
有无冬施期
其他特殊政策
6层（含）及以下建筑： 900元/平方
1、多层主体封顶，七层
米；6层以上至11层（含）建筑： 1500元/平方米；11层以上建筑：
取得预售证、完成银行准入
有
优惠
工程建设进度达到以上节点时，商
品房预售监管资金留存比例分别为
60%、35%、15%和监管终止
目前周边备案限价 调控政策趋势展望
无限价 现任书记主导优化开发环境，取证周期有缩短趋势
3
市场/城市
➢ 城市周期性较弱，供地量保持低位、价格平稳上涨；19年绿地城际空站项目（德州东站旁）当年产能2300套； ➢ 20年1-8月供应187万方，成交108万方，截至8月广义存量约317万方，去化周期18个月（以近3年月均为基础） ；狭义存量110万方
以上主体建成层数达到 主体结构（规划总层数） 的三分之一，且不低于6 层 2、特殊：装配式建筑无
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城市
人均可支配收入（元）
增长率%
青岛
42019
8.40
济南
39944
8.33
东营
37586
7.91
威海
36626
8.40
烟台
34901
8.06
淄博
34730
8.40
潍坊
30049
8.00
泰安
27389
8.50