【销售技巧】踩盘方法和踩盘技巧
【销售技巧】踩盘方法和踩盘技巧
踩盘方法和踩盘技巧踩盘人员数量要求：建议同一楼盘踩盘人数尽量控制在3人以下，这样不容易让楼盘客户服务专员有所察觉，从而降低获取资料的准确性和专业性。
踩盘人员穿着要求：根据楼盘的不同品质进行服装搭配，以休闲服饰为主，以免暴露身份。
踩盘人员随身携带物品要求：笔、名片①（非真实公司名片）。
楼盘个案分析表范本（见附件1）。
关于楼盘个案分析表中涉及到的专业名词的解释、了解方式及填写注意事项。
（见附件2）楼盘个案分析表中部分专业名词的询问方式。
（附件3）关于踩盘和填写楼盘个案分析表的基本要领。
（附件4）突发事件的解决办法。
（附件5）踩盘标准作业流程：准备工作:事先确定踩盘区域，能够事先了解该区域内的个案的话就根据该区域内个案落实到个人或小组，明确分配个人或小组的踩盘数量和具体个案名称，规划好踩盘路线。
注：要求在踩盘前做好以下准备工作：了解该区域内的道路、商业、居住环境以及公园绿地、就学条件、就医条件和人文遗产大型公建等情况，以便在填写楼盘个案分析表时能反映其真实的地理环境和周边生活设施情况。
尽量了解楼盘个案分析表里所反映的关于该楼盘的相关问题，明确该问题中所包含的专业名词的实际含义以及了解渠道。
踩盘人员进入接待中心：✧主动表示来看房，先要求销售人员介绍楼盘情况请销售人员先将整个楼盘的大致情况介绍一下。
（通常情况下接待人员会主动介绍楼盘情况），通过销售人员的介绍，大致可以了解到一些关于该楼盘的基本技术参数和产品特征。
✧索取楼盘书面介绍资料向销售人员索取相关的楼盘书面介绍资料。
以便更进一步详细了解该楼盘的一些资料。
✧引导销售人员在通过之前几个步骤后，应该对该楼盘有一定的了解，但在销售人员介绍的同时，往往有一些踩盘人员要了解的资料他们未能提供，这个时候就需要踩盘人员去引导销售人员。
通常采取的方式为自称买房客户或投资客来深入了解该楼盘的相关信息。
（①同时如果有名片的话可以递上名片以表诚意）✧向销售人员索取名片在完成以上步骤后，在离开接待中心前，向销售人员索取名片或联系方式，用于在回去后如果有不清楚的地方可以电话里再次询问，这样做也可以起到提高踩盘人员的诚信度的作用。
踩盘原则与注意事项
踩盘原则与注意事项为了更好的收集竞争楼盘的信息，往往需要以买家的身份看盘，在此过程中有许多需注意的原则，整理如下。
1、以业主的心态看盘●树立自己就是业主的心态，销售人员有责任为自己服务，回答自己的问题，无需过多解释自己的身份以及问每个问题的目的。
2、问问题的技巧与原则●进售楼处之前，准备好自己切入客户的身份，需与该楼盘相匹配。
●进售楼处先看沙盘，待销售人员主动前来招呼或解说。
●看完沙盘后，向销售员咨询户型的情况，因为对于业主而言首先关心的是与自己最切身的房子内部空间等状况。
要明确告诉销售员自己考虑买两房的，或三房的单位（尽量选择该楼盘的主力户型，以便续问销售情况的问题），向其了解该类户型的位置，总价，有无有折扣等。
●销售情况，销售率等问题可以通过项目主力户型的在售数量来大致确定，即通过了解所选定主力户型在楼盘中有哪些位置可作选择，几幢在售楼宇中哪些有售来判断项目销售比率。
前期策划阶段对销售情况的了解仅需了解大致销售率，可判断其销售速度即可。
●了解户型之后，再在沙盘边向销售员了解项目配套情况，包括其学校、会所、商业等配套标准，经营方式等●确定一套意向单位后，与销售员坐下来计价后，再了解客户情况，询问周围邻里都是什么样职业与身份的人群，从而判断其客户群。
3、其它注意事项●避免进门不看沙盘，追堵销售员直接问问题，或者不询问要买的单位情况，而详细问其配套，客户等问题。
●避免出现专业术语，如容积率、绿化率等等，站在业主非专业角度问问题，需要调查的专业数据通过通俗话的语言来询问。
●在踩盘前做足功课，了解项目网上所能了解的全部信息后，再分析还有哪些是不清楚的，及通过哪些问题获取这些数据，带着具体的问题向销售咨询。
在现场不用询问网上或楼书中能查到的讯息，节省时间与精力。
踩盘心得总结
踩盘心得总结踩盘是指在购房前，去实地查看房源的情况，了解周边环境、交通等情况的过程。
对于想要购房的人来说，踩盘是不可或缺的一步。
在踩盘的过程中，我们需要注意很多细节，下面我总结了一些踩盘的心得，希望能对大家有所帮助。
一、踩盘前的准备在踩盘之前，我们需要了解目标房源的基本情况，例如房屋面积、户型、楼层数、朝向、房屋类型等。
可以通过各大房地产网站以及房产中介的官网进行查询。
同时我们还需要了解目标房源所在的区域的市场价值，避免被中介或房主故意高定价。
此外，我们还需要了解目标房源的周边环境情况，例如周边的学校、医院、超市等。
这些信息可以通过百度地图、高德地图等APP进行查询。
二、踩盘时需要注意的细节1.检查房屋的采光程度和通风情况在踩盘的过程中，我们需要仔细检查房屋的采光程度和通风情况。
如果房间阳光充足、通风良好，会让我们感到舒适，同时也有利于我们的健康。
相反，如果房间采光不好、通风差，会给我们带来不适。
2.检查房屋的地理位置地理位置是影响房屋价值的一个重要因素。
在踩盘的时候，我们需要检查房屋所处的位置是否方便，例如是否位于主干道旁、距离公交、地铁站口等交通出入口较近的地方。
同时，我们还需要考虑房屋所处街区的安全情况，包括周边环境是否安静、治安等级如何等。
3.检查房屋的房型是否合适房型是我们选择房源时最为关注的因素之一。
在踩盘的时候，我们需要检查每个房间的实际面积、朝向、大小等因素，判断是否符合我们自己的需求和要求。
此外，我们还需要了解房屋的布局是否合理，注意是否存在过于狭小或太过拥挤的房间。
4.检查房屋的装修情况房屋的装修情况也是我们选择房源的重要考虑因素。
在踩盘的时候，我们需要仔细查看房屋的整体装修情况，包括水电布局、隔音效果、电器配备等。
如果发现问题，需要及时向房主和中介提出，并确定是否需要维修或装修。
5.与邻居交流在踩盘的时候，我们还可以与邻居进行交流，了解小区内的各种情况，例如业主委员会的运作情况、小区安全等。
踩盘-你真会吗
踩盘-你真会吗踩盘，你真会吗一、对于踩盘的认识1、踩盘在市场调研中的地位当今竞争激烈的经济环境下，市场调研的作用越来越大，是决策的重要甚至唯一依据，“没有调查就没有发言权”。
在国外的一些成功企业里，用于前期市场调研的资金已经超过了研发的费用。
在资金量很大的房地产行业中，市场调研的作用更是不可忽视。
在我看来，房地产市场调研中的前段资料、数据信息的搜集调查的难度不亚于后面的分析研究部分。
而调查的数据信息中，一手信息往往比二手信息更真实可靠，更具有说服力，但调查的难度也较大，尤其是客户需求调查。
踩盘属于一手信息的重要搜集途径，是非常重要的。
2、踩盘是为了解哪些信息很多人可能和我有一样的疑问——我们要知道的东西好象大部分可以直接通过网络和电话解决，去踩盘不是浪费时间吗？这个问题长期捆饶着我，总觉得踩盘好象没多大作用，很浪费时间，因为已经有很多渠道了解很详细的楼盘信息了：基本技术指标——各大房产网和项目网站项目规划——到销售中心看沙盘或者楼盘自己的网站推盘节奏——项目动态监控户型配比——市场信息网，自己打开楼盘表数（有点烦琐）销售率——网上备案都能查到（用已售量除总供应量）购房者对楼盘的评价——业主论坛到底还有哪些信息需要踩盘来了解：（1）对项目以及周边的经济、区位、人文、自然环境有个直观的感受；（2）可以了解一些项目的细节，比如销售人员的素质、销售案场的包装以及样板间等一些营销方面的感受。
还有工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等一些产品细节的认知。
（3）可以调查到一些网上无法查到的数据信息，比如客户调查，细致价格、停车调查、入住情况调查、真实销售情况调查等。
二、踩盘信息搜集方法1、对各种环境的感性认识踩盘不能只在售楼部和项目里面打转，关键是感受到一些数据不能表达的东西。
这就需要你不仅仅只局限于在售楼部和售楼员交谈，你还要到项目周边走一走，看一看，体会一下氛围。
“衣食住行”与大家的生活密切相关，一个区域，各个阶层、年龄、文化的人对楼市的看法都不一样，所以一定要注意关注一些关系到生活方面的东西，比如经济、文化、真实交通、目前配套、居住氛围等。
营销谍战：项目踩盘8大标准动作
营销谍战：项目踩盘8大标准动作明源地产研究院官方微信出品踩盘是每个地产营销人的必修课，踩盘需要做哪些准备工作？踩盘过程如何收集有用的信息？踩盘后如何完成高质量的总结报告？▌踩盘前的准备工作1.信息收集（1）网络信息采集：进一步确定踩盘的必要性，产品重合度，竞争契合度。
（2）报广搜集：项目主打广告语、定位、主推产品与本案是否接近？（3）售楼处电话地址：以备不时之需，还可以提前电话调查。
2.确定任务（1）根据已掌握的信息和调查目标，确定具体的踩盘任务。
（2）调研重点：交通、配套、商铺及车位销售、户型价格及区间、优惠等内容。
3.交通方式（1）踩盘最佳的交通方式：自行车。
原因：可以看得很细致，随时可以停下进行调研，随时可以停下问路、拍照，窄路不担心，坏路推着走——不用担心被抄牌。
（2）不适合情形：别墅调研、高档项目调研。
（3）奢侈一点的踩盘——汽车。
预算费用较高——商业间谍，必须的。
4.调查时间估算调查时间，留出足够的时间量；弄清楚地图，最好准备好路书，小心迷路。
行经道路，调研范围；计算成本，比如餐费、交通费、加油费、饮料等等。
5.物料准备（1）照相机：先得会用，其后别忘了卡和电池；（2）手机：偷拍的最佳工具；（3）笔记本：有问题随时记下，过后形成踩盘手记；（4）包：符合调研人身份的，实用的；（5）录音笔：需要的话。
6.身份准备（1）项目调研人数不能太多，人物间关系要处理好。
做什么工作？对什么户型关心，关心什么问题，提前确定——骗人不是件容易的事情，细节一定要照顾到。
（2）调研项目对人的服装、穿着有什么要求。
看别墅就别骑自行车了。
（3）善于伪装，说符合身份的话，比专业人员的思想境界要高。
少用专业语言，多说大白话，外行话。
（4）脸皮厚一点，别怕被人骂，反正也是背后骂两句，顶多背后你也骂他。
他要敢打你，恭喜你有机会歇工伤了。
（5）队友是很关键的，比如万一需要拍照。
7.电话预约（1）事先电话调查，并预约到访时间。
踩盘心得总结
踩盘心得总结踩盘是买房过程中非常重要的一步。
它是指个人或代理前往楼盘现场实地考察，了解楼盘的环境、位置、交通等各项具体情况，并进行实地看房。
在这个过程中，我们可以通过自己的亲身体验，更准确地评估楼盘的优劣，从而做出最佳选择。
以下是我个人踩盘心得总结：一、注意观察环境与位置在踩盘时，首先要重点观察楼盘所在的环境与位置。
要留意周边是否存在噪音干扰，例如车流、施工、商业喧闹等情况。
此外，了解社区的安全性也是非常重要的，可根据周边环境是否整洁、治安是否良好等进行判断。
同时，要考量楼盘的交通便捷程度，是否靠近地铁、公交站点以及主要道路等。
这些因素对于日常出行和投资增值都有重要影响。
二、详细考察楼盘建筑与户型在踩盘过程中，对楼盘的建筑及户型要进行仔细的观察和考察。
首先要留意楼盘的外观设计和建筑风格，是否符合个人的审美喜好，同时也要了解楼盘的建筑质量和耐久性。
对于自住需求，户型的合理性非常重要，要注意阳光照射、通风情况等。
而对于投资目的，要考虑户型面积、格局是否适合当地租赁市场的需求。
三、了解周边配套设施一个好的楼盘应该有丰富的周边配套设施，如学校、医院、商场、公园等。
在踩盘过程中，要留意周边的教育资源、医疗资源以及生活购物的便利程度。
这些因素对于自住和日常生活都至关重要，并且也会影响到楼盘的增值潜力。
四、与开发商沟通交流与开发商的沟通交流也是踩盘过程中的重要环节。
通过与开发商交流，可以详细了解楼盘的销售政策、物业管理情况、配套设施建设进度等信息。
同时，了解开发商的信誉和资质也是十分必要的，这可以通过查询相关资料或与其他购房者进行交流来获得。
五、对比多个楼盘在踩盘过程中，要尽可能多地对比不同的楼盘，从而更全面地评估各个楼盘的优劣。
可以考虑不同楼盘的价格、地段、建筑质量、物业服务等因素进行综合比较。
同时，根据自身需求和预算做出更为理性的选择。
六、综合考虑风险与收益最后，在作出购房决策之前，要综合考虑风险与收益。
售楼人员如何踩盘和如何对待踩盘
售楼人员如何踩盘和如何对待踩盘到售楼处踩盘就是为了搜集情报和增长见识和做到“知彼知己，百战不殆”我想很多人都有踩盘的经历，踩盘是良心和自尊心双重考验的事情，每次踩盘感受可能都不同，同行去看同行的盘子，说白了就是为了搜集情报和增长见识。
但是被搜集的人就说了，我凭什么让你知道我的方法或者手段（虽然这些东西没有多少创新，但是还是人家的劳动成果），这种想法也是无可厚非的。
但是行业要发展，个人要进步，没有交流怎么办，我想去踩盘也是一种交流。
作为地产策划人，跑盘是必修课，尤其是有规模实力的地产中介公司对此要求尤为严格。
代理公司到异地代理项目，项目负责人都会和销售人员一起踩盘，其实在前期作业的时候该得到的各个楼盘情况大都掌握，为什么还还要踩呢？原因无他，只是想了解各楼盘的销售实力。
同时也想让我的销售人员向同行学习，所谓的情报其实就是信息经过收集、整理、加工、分析、升华的产物，在这里收集的工作其实可以使用很多不同的方法来实现，有的时候公开的信息经过加工之后形成的情报比询问出来的信息准确和有效的多。
同时在收集的时候，必须带着目的去收集。
所谓“耳听为虚，眼见为实”。
不了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、价格定位又如何能够让自己的产品比竞争对手更吸引消费者。
2、明确踩盘人、踩盘方向和踩盘的最佳时间地产圈里踩盘最多的可能就是市调部/市场部的人，其它的诸如策划部、销售部、公司老总等人则相对较少，也就说目的决定踩盘人的人选，不可把全部的工作都委托给市调组成员。
很多时候市调的人对踩盘的方向很迷茫，有些资料完全可以不通过售楼处获得。
要是仅仅是为了收集楼盘建设数据和查看工程进度去的，你只需要索要资料和去工地实际的转一圈既可以。
如果要了解售楼的进度以及售楼部人员的素质，那就应该和售楼人员进行交流，当然这种交流可以是公开的，也可以是隐蔽的，这里有两个原则，一是根据情况选择公开和隐蔽；另一个就是需要个人素质在起作用，不要刺探一些不应问得问题，仅问常规性的问题，信息变成情报不是在收集阶段，而应是在大量信息被整理、分析之后得出。
踩盘心得总结
踩盘心得总结近期，我参与了一次房地产踩盘活动，通过实地考察和情况调研，我对于踩盘的经验有了新的认识和总结。
在这篇文章中，我将分享我的踩盘心得和总结。
一、准备阶段在准备阶段，我们需要提前了解目标项目的信息。
这包括了解项目的地理位置、户型规划、销售政策、周边配套等。
同时，还要了解市场行情，以及竞争楼盘的情况。
通过充分了解这些信息，我们可以更有针对性地选择合适的项目进行踩盘。
二、实地考察实地考察是踩盘的核心环节。
在实地考察中，我们需要注意以下几个方面。
1.地理位置首先要重点关注项目的地理位置。
优越的地理位置有助于项目的增值和未来的租售。
我们可以通过了解周边交通、商业发展、教育资源等方面来评估项目的地理位置是否具有潜力。
2.项目规划其次，要仔细研究项目的户型规划和楼盘规划。
不同户型的需求和市场前景都不同，要根据目标受众来判断是否符合市场需求。
同时，要留意楼盘的配套设施和公共空间，这些对于居住体验和投资价值有着重要影响。
3.销售政策了解楼盘的销售政策也是踩盘的重要环节。
销售政策往往直接影响购房者的购买意愿和投资回报率。
我们要关注购房优惠政策、付款方式、赠送物业等方面。
同时，要和销售人员多沟通，了解项目销售进展和市场反馈。
4.竞争楼盘踩盘的过程中，我们也要关注竞争楼盘的情况。
通过对比竞争楼盘的价格、位置、配套等方面，我们可以更全面地评估目标项目的优劣势，为购房者提供更合适的建议。
三、心得总结通过这次踩盘经历，我得到了一些宝贵的心得和总结。
首先，准备工作要充分。
只有充分了解目标项目的各个方面，才能做到有的放矢地选择和推荐项目。
其次，要注重团队合作。
踩盘不是个人作战，团队合作和信息共享非常重要。
大家可以互相补充和交流对项目的观察和判断，从而减少因个人主观视角而带来的错误判断。
第三，要保持专业素养。
作为踩盘人员，我们要有良好的职业素养和服务意识。
要以真诚、专业的态度对待购房者，为他们提供准确、实用的建议。
最后，要不断学习和更新知识。
踩盘技巧
地产人须知的12条踩盘技巧！001把踩盘看作一种投资习惯,带着要买房子的心情去踩盘。
你自然知道该重点了解什么了，遇到合适的不如买一套，人生最幸福的事情，莫过于把工作做好的同时还可以大赚一笔。
002有时候实在不知道竞品项目的占地、容积率、开盘时间，网上五花八门，销售也讲不清楚，这个时候不妨去售楼大厅看看是否有公示栏，不出意外，上面会挂着土地证、用地规划证、工程规划证、工程施工许可证、预售许可证，你所关心的很多数据都在上面了，而且确凿无误。
003踩盘请一定尊重置业顾问，能明踩就别暗踩，别人A位不容易，一天也排不了几次，你如果是踩盘就直接告诉是同行，让别人安排一位非A位的同事帮助介绍一下。
坦诚一点，大家都是同行，都会热情、耐心、详细帮助介绍的，还能交个朋友，不能因为你的工作而去影响别人的工作，这是一个投资人起码的职业操守。
004踩盘请重点关注项目基本概况。
占地、容积率、计容面积、产品形态、产品业态、梯户比、层数、户型面积段、销售情况、（各业态）总货量、已推售货量、已去化货量、去化周期、销售均价，针对一般市场还需重点关注大宗资产，如商业、车位的销售情况。
005踩盘基本技能，根据单体平面图、户型面积、层数快速推导单体面积，再看高层有几栋、洋房有几栋、别墅有几栋，好像这个项目的基本情况就可以大致了解了。
006学会看户型，所谓南北通透、动静分区、干湿分区为基本，你还需要知道不同面积区间客厅、主卧、次卧需要对应怎样的尺度，卫生间应设置几个、应配置怎样的标准，厨房应该采用“I”字形，还是“L”字形，亦或是“II”字形。
007每次踩盘请务必留下接待你的置业顾问名片，能够无偿热情接待你的置业顾问都是天使，请留下名片或者相互留一个联系方式，这样你在下次想要有更多详细信息需要了解时，请直接拨打电话，此时你才能感受到，有备注名字，别人对你的态度真的不一样。
008学会分析竞品客户，客户分析关乎项目定位，不同定位针对不同客群，其户型面积段、单价、总价、项目调性、营销推广方式均有所不同，一个城市要学会分析定位不同的项目其客户来源、职业、年龄等特征，通过分析竞争项目的客户特征从而为自己项目的定位寻找支撑。
踩盘技巧
营销人之“间谍版”——教你如何踩盘1、到售楼处踩盘就是为了搜集情报和增长见识和做到“知彼知己，百战不殆”我想很多人都有踩盘的经历，踩盘是良心和自尊心双重考验的事情，每次踩盘感受可能都不同，同行去看同行的盘子，说白了就是为了搜集情报和增长见识。
但是被搜集的人就说了，我凭什么让你知道我的方法或者手段（虽然这些东西没有多少创新，但是还是人家的劳动成果），这种想法也是无可厚非的。
但是行业要发展，个人要进步，没有交流怎么办，我想去踩盘也是一种交流。
作为地产策划人，跑盘是必修课，尤其是有规模实力的地产中介公司对此要求尤为严格。
代理公司到异地代理项目，项目负责人都会和销售人员一起踩盘，其实在前期作业的时候该得到的各个楼盘情况大都掌握，为什么还还要踩呢？原因无他，只是想了解各楼盘的销售实力。
同时也想让我的销售人员向同行学习，所谓的情报其实就是信息经过收集、整理、加工、分析、升华的产物，在这里收集的工作其实可以使用很多不同的方法来实现，有的时候公开的信息经过加工之后形成的情报比询问出来的信息准确和有效的多。
同时在收集的时候，必须带着目的去收集。
所谓“耳听为虚，眼见为实”。
不了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、价格定位又如何能够让自己的产品比竞争对手更吸引消费者。
2、明确踩盘人、踩盘方向和踩盘的最佳时间地产圈里踩盘最多的可能就是市调部/市场部的人，其它的诸如策划部、销售部、公司老总等人则相对较少，也就说目的决定踩盘人的人选，不可把全部的工作都委托给市调组成员。
很多时候市调的人对踩盘的方向很迷茫，有些资料完全可以不通过售楼处获得。
要是仅仅是为了收集楼盘建设数据和查看工程进度去的，你只需要索要资料和去工地实际的转一圈既可以。
如果要了解售楼的进度以及售楼部人员的素质，那就应该和售楼人员进行交流，当然这种交流可以是公开的，也可以是隐蔽的，这里有两个原则，一是根据情况选择公开和隐蔽；另一个就是需要个人素质在起作用，不要刺探一些不应问得问题，仅问常规性的问题，信息变成情报不是在收集阶段，而应是在大量信息被整理、分析之后得出。
踩盘重点和技巧
踩盘重点和技巧踩盘的目的：获知区域内楼盘的竞争对手的最新消息，从而掌握消费者的需求及心理，以便我方做出最贴合市场的营销策略。
古彦讯“知己知彼，百战不殆”。
踩盘的方式：明踩和暗踩明踩：表示欢迎前来学习，大体告知项目情况，并询问对方楼盘是何种情况，但对于我方信息不要过多的透漏。
暗踩：就是同行假装客户前来踩盘，其目的就是为了获得更多更真实的销售资料情况。
如果你感觉对方像是踩盘人员，可以深入的去问问题，比如说：他说我是做服装的，那好，你就可以去问他，具体负责哪块业务，服装生产的流程是什么，你们是做自有品牌还是OEM加工等问题。
看对方的对答反应，你就能大体得知是否为踩盘.踩盘的重点：项目基本信息（总建、容积率、居住户数）、价格、均价、起价、最高价、差价及走势）、规模、卖点、开盘时间、销售进度、户型面积及配比、推盘楼座、优惠幅度、配套（外配、内配）、物业形态、建筑风格、营销活动、所剩房源情况。
关于价格：可以起到借鉴参考的作用，例如牡丹万象城已经开始了所谓的团购认筹活动，并制定出了今年的团购价格--3980元每平米，可以说我们两家楼盘目前处在同一阶段，其提早制定出价格，对于我们来说反而是好事，这样我们针对市场情况，参考对方的价格，制定出我项目价格。
这样就能达到制胜对手的目的。
关于户型面积：了解对手户型面积，是我们要知道对手的具体户型配比、面积区间、所剩房源情况，一来可以很好的应对客户提出的户型问题，二来可以掌握市场的面积需求区间踩盘的时间：分为项目前期、销售前期、销售中期、销售后期。
不同时期踩盘的策略点极不相同。
项目前期：此时重点是研究对手的产品，此类产品包含户型、面积区间、物业形态、社区配套及档次。
当然以上肯定是从客户的角度出发去思考问题，但是研究客户不如研究对手，因为对手早就对客户研究透彻了，研究竞争对手是对市场的最直接认识，从而制定我方产品规划及定位策略。
销售前期：此时重点是研究对手的价格，深入了解竞争对手的价格，也就是对手的定价策略，将几家楼盘的定价策略作对比分析，然后指定本项目的价格走势。
详尽的踩盘技巧及要点演示文稿
踩盘一定要 端正心态
聪明的我，为何而来？
——搜集情报＋学习！
踩盘是销售培训的必修课之一，而踩盘培训的核心也是训练销售人员
的赢家心态。
踩盘的目的有三个：
一是了解可类比楼盘和竞争对手的情况； 二是训练售楼人员的自信和把控局面的能力。 三是学习别人的素质、水平、能力、技巧！
在售楼过程中，客户会经常拿竞争对手楼盘做比。这时候如果销售人
详尽的踩盘技巧及要点演示文 稿
优选详尽的踩盘技巧及要点
1. 你知道为什么要踩盘吗？——作用 2. 你知道踩盘有哪些要求、需要掌握什么技
巧？——学习 3. 你了解房地产宏观环境吗？——周边市场 4. 你知道现在的房地产市场是一个怎样的市
场？——评价
“踩盘！踩盘！踩 盘！”他不耐烦的喊着： “不熟悉市场，巧妇难 为无米之炊！”
一是年纪小，太嫩，一眼就能知道不是来买房的； 二是自身心态，有点畏惧销售员的目光； 三是自身专业性不够，不知道该从哪里问起。
这三个问题最后导致在踩盘中是漏洞百出、险象环生
往往在对方咄咄逼人的目光下退缩。
“逃”出售楼中心，这时方才大舒一口气，擦拭一下额头的汗珠。。
踩盘是良心和自 尊心双重考验
一切都是心态在作怪！
1. 第一，在踩盘之前可以从网络、报纸、宣传单、电话等途径初步了解项目的一些情况。 一般会了解到项目开盘时间、户型、面积以及一些卖点之类的基本信息。
2. 第二，提前打个电话预约一下，留下置业顾问的姓名，这样可以增加可信度，简单询 问以后就可以过去看房了，这一通电话可以获取一些价格方面的信息，比如均价、最低 价或者某个楼层的具体价格之类的。
需要搜集什么情报？
发展商 销售代理 物业管理公司 所处区域、位置 市政配套 交通情况 开发规模 交楼标准 物业管理费 （元/㎡） 主力消费群 客源结构 建筑园林风格 广告定位与诉求
踩盘心得总结
踩盘心得总结在房地产市场中，进行踩盘是一种常见的调研方法，它能够让购房者对房源的情况有更直观的了解。
通过亲自去房地产项目所在地实地考察，可以帮助我们更全面地了解周边环境、交通状况、生活便利度等因素，从而做出更明智的购房决策。
经过多次踩盘的经验积累，我总结出以下几点心得，供大家参考。
一、规划行程，做好准备。
踩盘前，我们应该提前对目标项目进行信息搜集，了解周边环境和交通状况，确定踩盘的时间和路线。
在前往项目地点之前，最好提前联系售楼处，了解一些基本情况，避免到达后无法进入或无法得到相关信息。
二、仔细观察项目周边环境。
在踩盘过程中，要认真观察项目周边的配套设施和基础设施。
例如，周边是否有商业中心、医院、学校、公园等，这些都会直接影响我们的生活质量。
同时，也要留意周边建设工地和未来规划项目，这将直接影响项目的升值潜力。
三、注意交通便利度。
交通便利度是选择一处房源的重要考虑因素之一，我们不能只看车流量，还要考虑到交通是否拥堵、出行是否方便，尤其是对于需要上下班通勤的人群来说。
如果有地铁或公交站点附近，能极大地提高居民的出行便利度。
四、与招商人员或物业代表沟通。
踩盘时，我们可以与项目的招商人员或物业代表进行沟通，了解项目的详细情况和购房政策。
他们可以提供更多有用的信息和建议，并解答我们的疑惑。
同时，向他们咨询项目的竞争优势和发展前景，可以更好地评估房源的价值。
五、了解市场价格和房价趋势。
在踩盘之前，要对当地的房地产市场进行一定程度的了解，研究当地的房价趋势和市场发展情况。
这样可以为我们更准确地评估房源的价格合理性提供依据，并帮助我们更好地进行谈判和购房决策。
六、综合评估与比较。
经过多次踩盘后，我们可以对不同项目进行综合评估和比较。
我们可以将各个项目的优缺点进行排列，综合考虑购房预算、地段、配套设施、环境等多个因素，选择最符合自己需求的房源。
七、态度要积极乐观。
踩盘过程可能会遇到一些不尽如人意的情况，但我们要保持积极乐观的态度，不要过分受影响。
踩盘技巧总结汇总
踩盘技巧总结汇总第一篇：踩盘技巧总结汇总关于踩盘讨论背景最近公司的踩盘活动较多，发现在踩盘过程中有很多信息是可以不用去现场就可以查到的，有些信息到了现场还是得不到。
于是脑袋里出现了一些问题——踩盘的目的是什么？主要调查哪些信息？踩盘的方法及注意细节等。
看了很多解疑的资料，结合自己一些踩盘的感受，写了这篇文章，目的主要是为了把自己对踩盘的认识和以后该注意的地方罗列起来，以便在以后的踩盘中能有更大收获。
一、对于踩盘的认识1、踩盘在市场调研中的地位当今竞争激烈的经济环境下，市场调研的作用越来越大，是决策的重要甚至唯一依据，“没有调查就没有发言权”。
在国外的一些成功企业里，用于前期市场调研的资金已经超过了研发的费用。
在资金量很大的房地产行业中，市场调研的作用更是不可忽视。
在我看来，房地产市场调研中的前段资料、数据信息的搜集调查的难度不亚于后面的分析研究部分。
而调查的数据信息中，一手信息往往比二手信息更真实可靠，更具有说服力，但调查的难度也较大，尤其是客户需求调查。
踩盘属于一手信息的重要搜集途径，是非常重要的。
2、踩盘是为了解哪些信息很多人可能和我有一样的疑问——我们要知道的东西好象大部分可以直接通过网络和电话解决，去踩盘不是浪费时间吗？这个问题长期捆饶着我，总觉得踩盘好象没多大作用，很浪费时间，因为已经有很多渠道了解很详细的楼盘信息了：基本技术指标——各大房产网和项目网站项目规划——到销售中心看沙盘或者楼盘自己的网站推盘节奏——项目动态监控户型配比——市场信息网，自己打开楼盘表数（有点烦琐）销售率——网上备案都能查到（用已售量除总供应量）购房者对楼盘的评价——业主论坛到底还有哪些信息需要踩盘来了解，我通过查阅一些资料，看了很多帖子，基本上搞清楚踩盘到底有什么作用了：（1）对项目以及周边的经济、区位、人文、自然环境有个直观的感受；（2）可以了解一些项目的细节，比如销售人员的素质、销售案场的包装以及样板间等一些营销方面的感受。
踩盘8要素
踩盘八要素“装、看、照、拿、问、算、记、会”：
装：你明知道自己买不起房子，也要装着自己要买房子，不行的话要就表露身份：同行跑盘的，一般销售人员还是很照顾的，毕竟大家都不容易。
看：踩盘首要的是多看，看工程进度，地盘包装，导示系统、销售现场、现场气氛、来访客户、样板房、园林规划、销控表等等。
照：拍照，售楼处外面尽管拍，拍个够。
进了售楼处可不会那么随便了，有机会也要咔嚓两张，如果可能的话，样板房多拍几张。
园林景观啊，建筑细节啊多拍一些。
拿：资料全拿，户型单张，折页，海报，报纸，楼书，购房提示，按揭说明等等，对了还有纸袋，拿了那么多东东，怎么装啊，有礼品送也拿，呵呵。
问：跟售楼处沟通哦，户型套数，销售状况，价格啊，热销户型，营销节点，活动啊，优惠啊，客户的类型，区域，职业，区域前景等等，总之尽可能的把《销售百问》上的东东和他们销售总结的东东都问到手，当然我们也要去伪存真，注意辨别信息的真伪。
算：算价，选其中的两三套主力户型，算价，单价，总价，价差，最高价，最低价等等。
拿回来算价单。
记：这些信息要及时的记录下来，回去好整理。
会：登记，加入他们的会员俱乐部，留下联系方式，这样他们有什么新的信息会及时的通知我们。
地产营销人的必修课--项目踩盘
地产营销人的必修课--项目踩盘地产营销人的必修课--项目踩盘提要：销售说辞——熟练程度证明专业水平；（2）对项目熟悉程度——是照本宣科，还是活学活用？（3）推盘节奏——对项目各期产品是否熟悉，卖点是否清楚明白更多精品来自行政地产营销人的必修课--项目踩盘踩盘是每个地产营销人的必修课，踩盘需要做哪些准备工作？踩盘过程如何收集有用的信息？踩盘后如何完成高质量的总结报告？踩盘前的准备工作1.信息收集（1）网络信息采集：进一步确定踩盘的必要性，产品重合度，竞争契合度。
（2）报广搜集：项目主打广告语、定位、主推产品与本案是否接近？（3）售楼处电话地址：以备不时之需，还可以提前电话调查。
2.确定任务（1）根据已掌握的信息和调查目标，确定具体的踩盘任务。
（2）调研重点：交通、配套、商铺及车位销售、户型价格及区间、优惠等内容。
3.交通方式（1）踩盘最佳的交通方式：自行车。
原因：可以看得很细致，随时可以停下进行调研，随时可以停下问路、拍照，窄路不担心，坏路推着走——不用担心被抄牌。
（2）不适合情形：别墅调研、高档项目调研。
（3）奢侈一点的踩盘——汽车。
预算费用较高——商业间谍，必须的。
4.调查时间估算调查时间，留出足够的时间量；弄清楚地图，最好准备好路书，小心迷路。
行经道路，调研范围；计算成本，比如餐费、交通费、加油费、饮料等等。
5.物料准备（1）照相机：先得会用，其后别忘了卡和电池；（2）手机：偷拍的最佳工具；（3）笔记本：有问题随时记下，过后形成踩盘手记；（4）包：符合调研人身份的，实用的；（5）录音笔：需要的话。
6.身份准备（1）项目调研人数不能太多，人物间关系要处理好。
做什么工作？对什么户型关心，关心什么问题，提前确定——骗人不是件容易的事情，细节一定要照顾到。
（2）调研项目对人的服装、穿着有什么要求。
看别墅就别骑自行车了。
（3）善于伪装，说符合身份的话，比专业人员的思想境界要高。
少用专业语言，多说大白话，外行话。
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踩盘方法和踩盘技巧踩盘人员数量要求：建议同一楼盘踩盘人数尽量控制在3人以下，这样不容易让楼盘客户服务专员有所察觉，从而降低获取资料的准确性和专业性。
踩盘人员穿着要求：根据楼盘的不同品质进行服装搭配，以休闲服饰为主，以免暴露身份。
踩盘人员随身携带物品要求：笔、名片①（非真实公司名片）。
楼盘个案分析表范本（见附件1）。
关于楼盘个案分析表中涉及到的专业名词的解释、了解方式及填写注意事项。
（见附件2）楼盘个案分析表中部分专业名词的询问方式。
（附件3）关于踩盘和填写楼盘个案分析表的基本要领。
（附件4）突发事件的解决办法。
（附件5）踩盘标准作业流程：准备工作:事先确定踩盘区域，能够事先了解该区域内的个案的话就根据该区域内个案落实到个人或小组，明确分配个人或小组的踩盘数量和具体个案名称，规划好踩盘路线。
注：要求在踩盘前做好以下准备工作：了解该区域内的道路、商业、居住环境以及公园绿地、就学条件、就医条件和人文遗产大型公建等情况，以便在填写楼盘个案分析表时能反映其真实的地理环境和周边生活设施情况。
尽量了解楼盘个案分析表里所反映的关于该楼盘的相关问题，明确该问题中所包含的专业名词的实际含义以及了解渠道。
踩盘人员进入接待中心：✧主动表示来看房，先要求销售人员介绍楼盘情况请销售人员先将整个楼盘的大致情况介绍一下。
（通常情况下接待人员会主动介绍楼盘情况），通过销售人员的介绍，大致可以了解到一些关于该楼盘的基本技术参数和产品特征。
✧索取楼盘书面介绍资料向销售人员索取相关的楼盘书面介绍资料。
以便更进一步详细了解该楼盘的一些资料。
✧引导销售人员在通过之前几个步骤后，应该对该楼盘有一定的了解，但在销售人员介绍的同时，往往有一些踩盘人员要了解的资料他们未能提供，这个时候就需要踩盘人员去引导销售人员。
通常采取的方式为自称买房客户或投资客来深入了解该楼盘的相关信息。
（①同时如果有名片的话可以递上名片以表诚意）✧向销售人员索取名片在完成以上步骤后，在离开接待中心前，向销售人员索取名片或联系方式，用于在回去后如果有不清楚的地方可以电话里再次询问，这样做也可以起到提高踩盘人员的诚信度的作用。
（也可以于过程中提前索取。
）完成楼盘个案分析表在填写楼盘个案分析表的同时，如果还有没有了解清楚的地方，通过电话再次向销售人员询问。
楼盘个案分析表楼盘名称调查日期基本技术参数开发商：策划销售：规划用途：工地位置：接待中心地址：接待电话：建筑设计单位：建筑楼层：总建筑面积：平均单价：开盘日期：交房日期：在建进度：一次性付款折扣：其它折扣：环境分析：交通条件：优良、一般、极差区域概念：综合环境分析居住氛围：商业环境：公园绿地：就学条件：就医条件：大型公建：产品力分析规划理念：出众、一般、较差小区规模：（规划面积）小区配套：主力房型：主力面积：外观立面：物业管理公司：物业收费标准：车位配备：（地上）（地下）价格分析价格范围：楼层差价：销售情况销售进度：填表人：日期：附件2关于楼盘个案分析表中涉及到的专业名词的解释、询问方式及填写注意事项基本技术参数环境分析综合环境分析居住氛围：居住的整体环境（简单描述）商业环境：是否购物便利（简单描述）公园绿地、就学条件、就医条件、人文遗产大型公建：罗列具体位置和名称产品力分析价格分析价格范围：可以询问销售人员，填写时根据该项目不同用途分别填写价格范围。
楼层差价：可以询问销售人员，填写时根据该项目不同用途分别填写楼层差价。
销售情况销售进度：目前该项目的销售率以及所处的销售状态一般一个项目基本分：预约、开盘、强销期、持续期、尾盘销售、交房。
附件3楼盘个案分析表中部分专业名词的询问方式1、平均单价：请问你们这边的楼盘均价大概是多少？2、开盘日期：啊！真是遗憾，我来晚了，那你们这个楼盘什么时候开始卖的啊？我怎么都不知道！3、交房日期：那请问我买了这个房子什么时候能住进去装修呢？（什么时候能给我使用呢？）4、在建进度：我看你们建造的情况、你能告诉我现在是到什么程度了啊？5、折扣：那我买这个房子有折扣吗？一次性付款和按揭贷款折扣一样吗？6、主力房型、主力面积：我是买了作投资用的，想了解下你们这边什么房型卖的比较好啊，面积是多少呢？您能帮我推荐一下吗？7、销售进度：那请问你们这么还有房子卖吗？或者说现在有什么房子可以让我挑选呢？附件4关于踩盘和填写楼盘个案分析表的基本要领关于市场调查的要领一、心态的调整作为一名市调人员,必须转换自己的身份和心态,以一名购房者的心态去操作,并以正常的流程进行。
二、年龄层次年龄现在不是问题,现在的购房者高收入者的年龄层次也越来越趋向年轻化,他们通过一些房地产专业的网站获取到一定的房地产相关的知识和术语,从而让这些人拥有更有理性化的消费观念。
所以现在不必担心自己去接待中心是不是象个购房者,只要你自己能摆整心态。
一般情况下现在的接待中心的销售人员都不会太轻易去过滤筛选客户。
三，熟悉市调报告的内容在每次去市调前，先要熟悉需要收集的资料名称和具体含义，知道每个数据的来源和出处，并形成一定的概念。
四、观察到了现场接待中心后，先不必急于进接待中心，可根据市调报告上的内容先将能直接观察到的资料以书面方式记录下来后再进接待中心。
五、进入接待中心进入接待中心后仔细观察内部情况（收集与市调报告相关的资料）注意每个细节部分。
六、与销售人员洽谈与销售人员洽谈时，不必急于发问，先要求销售人员讲解该项目的情况，在其中可以加以引导提供有关市调资料和需要了解的问题。
（原则：适当的时候提出适当的问题）。
有些问题可以在销售合同范本或在带看工地的时候了解比较感觉自然。
七、结束在将结束市调工作前，记的问销售人员索取名片，回去后如有不明白的问题还可以电话中询问了解。
关于填写楼盘个案分析表注意事项1、如该项目有几个部分组成，如有商铺、酒店，办公和住宅的话，在规划用途、平均价格、价格范围和楼层差价上要分开填写。
尤其是分期开发要交待清楚。
有些楼盘开发时间跨度很大，应关注不同时期的营销特点。
2、关于综合环境分析应注意描述不能过于笼统。
3、在一些可选择的问题中，如果是单选的话，请把其他的划去。
4、整个分析表在填写时请注意其美观和整洁。
5、调查日期请务必填写，以便公司今后对该楼盘的跟踪调查6、注意填写最后的填表人和日期附件5 突发事件的解决办法如果在踩盘过程中由于经验不足或者由于个人其他原因造成被销售人员识破的突发事件，这个时候主要不要惊慌，要保持冷静，同时可以和销售人员解释说自己也是同行，只是今天是帮家里人或朋友来看看房子，由于工作关系，就问的比较详细一点，专业点。
同时这个时候建议态度要诚恳，有礼貌，还可以和他谈谈其他的一些操作方式，互相交流一下，这样比较能够取得对方的信任，不会让整个气氛变的很尴尬。
总结总体来说，踩盘是没有十分具体的操作流程的，以上只是把一些主要的技术指标和基本的踩盘流程罗列出来，但最主要是靠平时不断的去实践来积累经验，不断的去优化踩盘的过程和技巧，作到能在很流畅的交流中获取自己想要的资料。
楼盘个案分析表案号案名调查日期基本技术参数开发商：企划销售：规划用途：工地位置：接待中心：接待电话：基地面积：建筑设计：建筑楼层：总建面积：在售面积：在售户数：平均单价：单价范围：在售总价：主力面积：规划面积：主力总价：公开日期：交房日期：在建进度：销售率：一次付款折扣：其它折扣：环境分析：交通条件：优良、一般、极差区域概念：临近街道情况：捷运系统：主要道路动线：出行方式：周遍交通线路：综合环境分析居住氛围：商业环境：公园绿地：就学条件：就医条件：人文遗产大型公建：地段综合评价：产品力分析规划理念：出众、一般、较差小区规模：超大、大型、中型、小型（超大总建面20万以上、大型12-20万、中型5-12万、小型5万以下）景观设计单位：代表景观述求：会所规划：代表会所述求：公建配套：代表配套设施：产品塑造：出众、一般、较差主力房型：代表房型：主力面积：建议主力面积：调整依据：外观立面：特别强调：建材配备：装修标准：物业管理公司：物业收费标准：车位配备：（地上）（地下）面积配比情况优良、一般、较差产品综合力评价：销售分析接待中心营造：特别之处：接待人员水平特别之处：样品房：特别之处：SP活动：特别之处：媒体分析媒体表现：主要媒体：价格分析价格范围：行情差价：楼层差价：朝向差价：去化分析主力去化房型：去化原因：特别优惠：优惠方式：客源分析：主力客户（区域）：现场买气：强烈、一般、尚可、较差现场客户（组）综合分析：本案有利因素：不利因素：整改可能：制表人：日期：市场营销技巧很多老板创业都是从销售起步的。
如IBM的创始人以前就是一个很好的销售员。
做好销售，一方面能积累资本，为创业做好物质准备。
另一方面能锻炼自己做生意的能力。
不管是替人打工还是自己开公司，销售都是一个最重要的内容之一。
在现在的时代里不缺产品，而是市场，要生产市场需要的产品，要把市场需要的产品推销出去，需要市场营销。
我认为销售是营销的核心部分。
如果学会了做销售就是学会了做生意。
因此，对有些人来说，要创业，不妨先从做销售做起。
那么，如何做一个成功的销售员呢。
销售员需要一定的素质。
这种素质，有的是先天具有的，但更多的是后天的努力。
销售能力也是一个人创业的基础。
◆熟悉自己推销的产品的特点。
优点、缺点、价格策略、技术、品种、规格、宣传促销、竞争产品、替代产品。
尤其在客户面前要注意显示对产品非常熟悉。
◆熟悉自己推销产品的目标客户。
这些目标客户要进行分类，哪些是核心客户，那些的非核心客户，哪些是重点客户，哪些是非重点客户，客户可以分成几类，按照什么方式分类，争对不同的客户类别应该分别采用什么不同的策略和方法。
对不同类型的客户所分配的时间和精力是不一样的。
◆熟悉产品的市场。
市场怎样细分，竞争对手有哪些，市场的容量如何，客户的地理分布和产品的时间分布如何，产品市场的短期发展趋势（未来2-3年的发展趋势）。
◆推销产品时，要合理安排时间，要根据客户的购买习惯和地理位置进行合理的空间分配。
要讲究方法和策略。
推销不是一味的蛮干，要随时总结经验，不断提高。
而且销售还具有这样的特点，就是一开始着手的时候非常难，无从下手，随着时间的增长，会渐入佳境。
从中会挖掘出很多商机。
销售的过程也是一个扩大人际交往的过程。
通过这种活动，人际关系网会大量扩大，信息量也会大量增加，这些人际关系网络和市场信息将为进一步创业提供大量的机会。
公式1：成功=知识\+人脉公式2：成功=良好的态度\+良好的执行力◆推销产品就是推销自己介绍自己，推销自己比推销产品更重要◆不断的派发名片◆任何时候任何地点都要言行一致，就是给客户信心的保证◆客户不仅仅是买你的产品，更是买你的服务精神和服务态度。
◆从肢体动作和语言速度上配合顾客的语言和动作◆要作好计划安排，先作好计划，才能提高时间的利用效率，提高销售的效果。