2019碧桂园思念翡翠城别墅调研报告

碧桂园思念翡翠城竞品别墅调研

2019年2月14日

本项目周边别墅核心竞品项目为3个，在售项目2个（正商伍月画苑，清华忆江南），均位于沿黄快速路沿线，为本项目直接竞品。

位于正商·河峪洲对面位置，占地96亩，总建面约7.87万㎡。内部配有约5900㎡的黄河艺术中心，人车分流设计，目前因文旅土地性质问题，未做大面积推广，2018年8月开售，目前已售5套，3套联排（16000元/平）、2套双拼（20000元/平），20余套抵押工程款。预计2019年8月交房。1-12#双拼，4层（不含地下1层），建面302平（赠送约250㎡地下室+100㎡花园+2地下车位）

13-18#联排，5层（不含地下1层），建面290平（赠送约200㎡地下室+60㎡花园+2地下车位）。

伍月画苑——纯别墅社区定位及准现房、生态资源丰富

开发商河南正商华府置业

有限公司位置惠济区江山路与沿黄快速交叉口向西1000米路

北正商伍月画苑售楼部

占地面积96亩总建面7.5万㎡容积率 1.16装修毛坯绿化率45%规划户数114户

物业类型双拼、联排代理公司恒辉/易居

项目概况8月11日进行内部认购，目前认购30组左右。土地为文旅性质，产权为50年。主要客户群体为政府人员与抵押工程款

成交价格双拼：20000m2/元联排：16000m2/元

物业类型建筑面积套数层数

双拼302644

联排290505

户型配比

一期规划为双拼与联排，共114户，面积为双拼302㎡，联排为290㎡。

户型分析-双拼 302㎡-赠送约250㎡地下室+100㎡花园+双车位

透见首层花园，引入自然天光首层花园设计，前厅后院，双进入户

方正布局自然露台，中轴梯位人开放式空间布局，简单结构主义手法顶层阁楼，私密创作空间

户型分析-联排290㎡ 赠送约200㎡地下室+60㎡花园+双车位

透见首层花园，引入自然天光首层花园设计，前厅后院，双进入户方正布局自然露台，中轴梯位人性动线开放式空间布局，简单结构主义手法顶层阁楼，私密创作空间

实景图

幼儿园、超市、健身设施、会所；

综合商场：惠济万达广场；

医院：古荥镇人民医院、郑州市第三人民医院北院区（在建）、惠济区人民医院

绿茵运动广场，黄河花园口游览区；

江南春温泉、思念果岭高尔夫、丰乐葵园、三皇山桃花峪旅游区等；

幼儿园：新加坡品格蒙特梭利国际幼儿园、加拿大枫叶小熊幼儿园、惠济区实验

幼儿园；

中小学：惠济五中、惠济区实验小学；/大 学：河南艺术职业学院；

配套

郑云快速路、西四环延长线、江山路，西三环、京广快速路

沿黄快速路、大河路、连霍高速，开元路，北三环

近邻地铁3号线延长线终点站古荥站（古荥建设中）

723，游16路、18路、忆江南1号

交通

项目卖点：

Ø纯别墅楼盘，赠送面积较大；Ø依托正商河峪洲项目配套；项目劣势：

Ø文旅性质，产权年限少

Ø自身配套较少

开发商郑州黄河大观有限公司物业地址惠济区黄河南岸86号

占地面积40万㎡建筑面积21万㎡容积率0.5建筑风格地中海风格

物业河南山水物业管理有限公司

五期户数1166户产品类型住宅、别墅、洋房户型双拼380-440销售价格双拼(二手房)15000-16000销售情况

目前在售五期剩余别墅2套房源

果岭社区5期2014年开售，目前剩余2套别墅。周边二手房经营双拼，叠院，独栋，联排及洋房。月均去化2套，18年共成交25套左右，其中独栋5套，双拼约10套。

₪200-500㎡下沉式庭院赠送，双车位赠送；₪

15.2m大面宽、9.8m小进深，首层7.2m挑高大堂，贴心设置老人房；₪二层双主卧接超大阳台，专享儿童房设置；₪

三层独立主卧空间，私密卫浴空间连接超大阳台，配备衣帽间；₪

全明空间，多露台阳台，移步即美景；

一层三层

负一层

二层

赠送约

200-500㎡院落

赠送约5㎡

赠送约2㎡

赠送约10㎡

赠送约6㎡

赠送约3㎡

全赠送

442㎡ 一线双拼(A)

双拼

合院叠院双拼 380-440㎡，赠送地下室150㎡，花园150㎡，露台20㎡，双车位地上3F，地下1F，单价1.5万-1.6万，总价650-720万。

联排 256㎡，四室三厅，地上3F，地下1F，送约100㎡花园，一个独立车库加1车位，实际面积400余平，总价400万

叠院上中下三叠

上叠285㎡，送30㎡北花园，两车位，露台20㎡，总价400万

下叠208㎡，送80㎡南花园，两车位，地下室100㎡（挑高4.9m），总价450万

洋房 6F 8F

50-154㎡，送两车位，精装1.1-1.3万

二手房价格

二手房门店

双拼实景图：楼间距较小

自然景观

黄河花园口游览区、邙山南麓原黄河大观生态游憩区；

医院惠济人民医院

学校

河南艺术职业学院、惠济区实验幼儿园、惠济区实验小学；社区配备3000㎡幼儿园，枫叶小熊幼儿园，学费7-8千/月，业主可享优惠，约5千/月

交通

乘坐303路在丰乐农庄丰乐葵园站下、游16路在黄河大观路站下、18路在黄河南岸站下、322路在古荥下即可到达项目。

会所

3500㎡高档会所，以运动、休闲、时尚为主题，内设置健身中心等全能空间

其他配套

私人农庄、高尔夫公园、负氧运动公园、湿地公园、丹思念果岭项目地处低密宜居生态区，生态资源丰富，生活配套有待完善