宝山月浦项目报告(doc 49页)

宝山月浦项目报告市场、建议前言报告针对上海宝山区月浦镇项目二期进行市场评估。

报告将给出市场面阐述及分析，项目定位建议，项目操作流程建议。

以下为报告整体思路：壹、项目概览一、地理位置二、项目指标马 桥 河本 案在建商业已有建筑春雷路德都路绥化路富锦路三、环境、生活机能及成熟度阐述环境➢项目处于宝山区，总体环境较差。

➢由于周边有月浦镇公园，局部小环境尚可。

➢周边地块处于开发状态，道路系统正在改建、扩建中，因此，目前环境较差，但未来生活品质将有较明显提高。

生活机能➢周边生活机能基本依靠月浦镇商服设施。

➢未来项目将与一大型商业广场隔路相望。

➢目前项目周边小交通环境一般，受到整体改造、改建的局限。

➢“十五”计划中轨道交通三号线，便捷的交通指日可待。

➢未来富锦路，春雷路等干道的兴建与扩建将极大改善出入的便捷度。

➢由于月浦镇整体规模较小，因此，针对项目来说，其公共服务设施相对比较完整。

成熟度➢由于宝钢企业的入住，区域发展较早，成熟度较高。

➢月浦镇、宝山镇等传统城镇人气旺盛。

四、项目特点贰、宝山市场初步概览综观宝山市场（元/M2）宝山市场分区状况➢根据早期宝山市场发展重点乡镇及目前宝山房产市场集中区域来看，宝山镇市场产品主要集中于中部及南部区域。

➢从宝山中部及南部区域来看：宝山南部区域：5000元/M2宝山中南部区域：3800元/M2宝山中北部区域：4000、5000元/M2宝山市场分布特点➢由上述表象可见，区域市场价格呈现跳跃分布。

➢按中心区辐射发展规律，宝山市场应呈现由南向北价格依次递减。

宝山市场格局支撑➢综观市场分布特点，中北部区域市场客源支撑强劲。

➢其发展格局与南部区域的依托市中心发展格局不同。

宝山北部钢铁产业对区域房产市场发展起到相当推动作用。

由上述分析可得出上海四大产业区房产市场分析给出项目未来发展大框架叁、上海四大产业区房产市场剖析一、产业结构及分布围绕市中心从东南西北四大方位来看：★注：★为本项目所在区域二、各区域时间轴及空间轴对比1、产品比较分析小结➢早期各区域产品基本都以多层为市场主流。

➢嘉定汽车工业园凭借自身良好的自然条件及虹桥别墅区的影响，早期市场则以别墅为主。

➢多层产品由于性价比相对较高，确立了市场主导地位。

➢市场发展至目前，由于市场客源购买力、区域化概念的淡化、上海整体市场发展的需求、土地稀有性的体现等多方面因素影响，其小高层产品逐渐进入市场，同时认可度明显上升，市场分额加大。

➢未来小高层产品的开发力度将不断加大，成为市场主流产品。

针对本项目➢鉴于本项目所在宝山中部偏北区域的位置来看，区域内目前仍然由多层产品占据主导，项目目前推出多层产品将很好地迎合市场，为去化带来有利条件。

➢从整体市场来看，未来项目的定位方向应偏重于小高层与多层结合的多元化产品，在降低市场风险的同时，兼顾了利润的扩大及产品品质的上升。

2、价格比较分析13 / 4914 / 49小结➢四大产业园区房产市场都保持增长势头。

➢闵行化工工业园由于基数高，目前市场价格增长幅度相对较低，同时，在其产业影响方面，由于化工产业其对房产市场来说，附加值较低，因此市场产品价格涨幅相对较小。

➢本项目所在宝山区域及嘉定汽车园的客源支撑强劲，因此，在一定程度上，极大地推动房产市场产品价格的节节攀升。

➢鉴于目前上海购房政策推出主要针对高价位市场及投资客，同时，其政策影响效应并未充分体现，因此，预计区域价格将仍有较强劲的上升势头。

针对本项目3、客源比较分析小结➢由上述表述可见，早期各区域客源主要依靠当地及强劲的产业客源支撑。

➢随市场不断发展，外高桥保税园区、闵行化工工业园客源结构明显改变，产业客源的支撑分额下降。

➢宝山钢铁工业园客源仍保持基本不变，产业强大的客源支撑为区域市场注入相当强的生命力。

针对本项目➢经过发展，本项目区域发展逐渐区别于外高桥保税园区、闵行化工工业园等区域，产业客源仍是主导层。

➢宝钢等产业的客源支撑为本项目的主力客源方向。

➢项目周边、月浦镇居民等将成为项目的辅助客源层。

➢宝钢客源处于长期温和释放中，未来区域开发力度不断加大的同时，客源来源单一的劣势将明显显现。

➢未来区域产品去化将有相当压力。

三、比较分析总结及范围框定在价格上本项目所处宝山中北部区域市场价格上扬存在较大空间，项目价格塑造力较强。

在产品上本项目多层产品及小户型的市场机会点较多，预期市场去化阻力不大。

在客源上目前市场客源量较为丰富，未来客源分流变大，客源支撑将减弱，项目有一定风险。

项目价格定位范围4000元/M2——4500元/M2项目价格缩小定位肆、宝山区总体市场概述一、市场供需状况分析：➢商品房供应量逐年上升，并有效带动了需求市场的放量，整体呈现出供需两旺的良好态势。

➢供求结构逐步趋于平衡，前几年供略大于求的局面，在2002年发生逆转，上半年呈现求略大于供的良好态势。

➢宝山房产市场供应存在上半年供应量不足，而居民购房踊跃的特征，导致供求离散度较大。

附表：近年宝山区房地产与全市市场比较➢宝山区房地产市场历年来并非是上海市场的主流区域。

其历年的商品房供应量、需求量比例尚不足全市的一成。

二、价格走势附图：宝山区商品住宅价格走势图50010001500200025003000350040002000年一季度2000年二季度2000年三季度2000年四季度2001年一季度2001年二季度2001年三季度2001年四季度2002年一季度2002年二季度2002年三季度2002年四季度2003年一季度分析：➢ 宝山住宅均价排位为上海12个行政区的末次。

➢ 宝山房价长期处于低位震荡，价格始终保持在2600-2900元/M 2。

➢ 自2000年以来，宝山房价逐渐上扬，并于2001年三季度突破3000元/M 2大关。

附图：商品住宅价格走势图1000200030004000500060002000年2001年2002年上半年2002年下半年2003年一季度分析：➢ 宝山区由于地理位置较为偏远，房价始终较低，与全市均价差距较大（1000-1700元/M 2），并有逐渐放大之势。

➢ 从近年来全市房价来看， 2000年至2003一季度房价上涨1397元/M 2， 涨幅达36.4%。

其中，2002-2003年涨幅最为明显，达到13.03%。

➢ 相对而言，宝山区房价上涨速度较慢，三年半来房价上涨685元/M 2，涨幅为24.4%。

其中，涨幅最明显的2002-2003年为11.9%，其上涨幅度接近全市水平。

（三）商品房成交状况⏹主力成交均价➢主力单价范围2500-4000元/M2，单套单价峰值显示稳定，锁定为3500元/M2。

➢各季均值在3500元/M2左右浮动，该均价不但是区域房地产综合品质的反映，也显示出该区房地产市场处于全市的地位。

⏹主力成交单套面积➢单套面积呈现出双峰值，分别为90-130M2。

➢各季单套面积均值维持在107M2左右，与单价均值的稳定态势相呼应。

⏹主力成交单套总价➢主力范围各季均锁定为20-50万元/套，各季比重在92%左右。

➢各季峰值维持在30万元/套，2002年一季度的比重达到50.4%，可见该峰值在区域内处于高成交比重。

➢单套总价均值呈现出稳定运行的态势，均值在32-33万元套的范围内，在全市处于较为低下的位置。

附表：宝山区商品住宅各项成交指标24 / 49二、区域市场（一）区域市场分布1、宝山中心地区⏹区位：地处宝山区东部，涵盖了宝山镇、吴淞镇、友谊新村街道、海滨新村街道。

⏹区域概述➢临近宝山钢铁（集团）公司，属吴淞工业区规划范围。

➢整个区域以同济路为界，划分为东西两块。

东块以商业、居住区为主，发展较为成熟；西块以工业区为主，区域环境较差。

➢交通较便利，随着轻轨明珠线宝山延伸段工程、外环线越江工程的完工，届时将有效地加强本区与外界的联系。

➢房地产市场发展较成熟，市场发展趋势良好。

2、月浦镇⏹区位：地处宝山区东北部，紧邻宝山钢铁（集团）公司。

⏹区域概述➢受宝山钢铁（集团）公司的带动，镇区得到发展。

➢镇区内环境相对较差，大部分地区仍以农田为主。

➢镇区内房地产发展相对较晚，镇内居民以宝钢职工为主。

➢区域内主要依靠蕴川路、江杨北路两条交通主干道，进行对外联系。

3、共康地区⏹区位：地处宝山区南部，距市区较近，与闸北、虹口区相接壤。

⏹区域概述➢本区依靠地理位置的优势，发展较为成熟。

➢区内居住区集中，生活环境较好。

➢作为闸北彭浦新村的延续，房地产市场发展较成熟，市场反映较为热烈。

➢受共和新路高架、地铁一号线延伸工程即将竣工通车的利好消息促进，房地产市场未来前景良好。

4、高境、淞南地区⏹区位：地处宝山区东南部，与虹口、杨浦区相接壤，距市区较近。

⏹区域概述➢区域内存在大片工业区和仓储用地，集装箱堆场分布较广。

➢居住区数量有限、规模不大，生活环境还有待进一步改善。

➢区域交通主要逸仙路高架，随着轻轨明珠线宝山段工程的实施，未来交通将得到很大缓解。

5、顾村、杨行地区⏹区位：位于宝山区中部。

⏹区域概述➢区域环境较差，有大片地块属于为开发阶段。

➢区域交通不便捷，公共交通比较匮乏，虽为主干道的蕴川路，目前运营能力尚显不足。

➢生活机能不成熟，商服设施均集中在镇中心。

➢房地产市场发展受交通因素影响较大。

6、大华地区⏹区位：位于宝山区的最南部，距市区最近，与闸北、普陀两区相接壤，区位优势较明显。

⏹区域概述➢依托地理优势，发展起步时间早，目前区内发展已极为成熟。

➢上海北部地区的大型居住区，目前总规模已达120万M2。

房地产市场表现活跃。

➢商服完善，生活机能成熟。

➢公共交通发达，随着地铁M7线（规划中）的通车，将进一步提高区域交通便捷度。

7、祁连镇⏹区位：位于宝山区西南部，与普陀、嘉定区相接壤。

⏹区域概述➢大部分地区为工业区，区域环境待进一步改善。

➢上海大学新校区位于本区的东部，周边环境相对较好。

➢商服设施主要集中在镇中心和上海大学周边。

➢房地产主要围绕上海大学进行开发。

➢区域交通尚不完善，随着地铁M7线（规划中）的通车，交通状况有望得到改善。

（二）区域竞争市场分析根据区域市场发展的成熟度和未来发展潜力，选定了三大区域进行简要的竞争比较分析。

三、项目周边市场分析（一）产品分析1、产品形态公寓型产品⏹多层：目前为市场主力产品，市场接受度普遍较高。

⏹小高层：市场次主力产品，随着开发地块的逐渐减少，土地开发强度加大，未来将成为市场主力。

该类产品目前市场接受尚存在一定抗性。

⏹高层：为目前市场的空白产品。

别墅、类别墅型产品⏹类别墅产品：主要为联排别墅，目前在推个案仅1个——“锦秋加州花园”。

其他产品形态尚未出现，如叠加别墅、双拼别墅。

⏹别墅产品：即独幢别墅，目前为市场空白点。

2、面积配比⏹市场供应主力房型为3R，市场比例达到47.4%；次主力房型为2R，市场比例达到34.4%。