土地增值税项目报告表(从事房地产开发的纳税人适用)

土地增值税与收入相关的面积审核调整明细表

土地增值税与收入相关的面积审核调整明细表摘要：一、土地增值税概述1.土地增值税的定义2.土地增值税的作用二、土地增值税的计算方法1.土地增值税的计算公式2.增值额的计算3.适用税率的确定三、土地增值税的优惠政策1.税收优惠政策的内容2.税收优惠政策的适用条件四、土地增值税的审核调整1.审核调整的流程2.审核调整的注意事项五、总结1.土地增值税的重要性和影响2.未来土地增值税的发展趋势正文：土地增值税与收入相关的面积审核调整明细表土地增值税是一种与房地产交易有关的税收，主要是针对土地的增值部分进行征税。

在房地产交易中，土地增值税的计算方法是根据房地产的交易价格、购买价格和房屋的面积等因素进行计算的。

本文将为您详细介绍土地增值税的相关知识，包括土地增值税的定义、计算方法、优惠政策以及审核调整等内容。

一、土地增值税概述土地增值税是指在土地使用权有偿转让和房屋产权交易中，对土地的增值部分征收的一种税收。

土地增值税的作用主要在于调节房地产市场，遏制房价过快上涨，保护广大购房者的利益。

二、土地增值税的计算方法土地增值税的计算方法是根据房地产的交易价格、购买价格和房屋的面积等因素进行计算的。

具体的计算公式为：土地增值税=增值额×适用税率- 速算扣除数。

其中，增值额=房地产的交易价格- 购买价格- 房屋的面积×单位面积价格。

适用税率和速算扣除数的确定则需要根据当地税务机关的规定进行计算。

三、土地增值税的优惠政策为了保护广大购房者的利益，我国政府对土地增值税实行了一系列的优惠政策。

这些优惠政策主要包括减免税、优惠税率和税收返还等。

具体的优惠政策需要根据当地税务机关的规定进行了解和申请。

四、土地增值税的审核调整土地增值税的审核调整是指对土地增值税的计算方法和优惠政策进行审核和调整，以确保税收的公平性和合理性。

审核调整的流程主要包括房地产交易的申报、税务机关的审核和调整等环节。

在审核调整过程中，需要注意的事项主要包括申报的真实性、准确性和完整性等。

土地增值税项目报告表-附件1资料

附件1土地增值税项目报告表（从事房地产开发的纳税人适用）纳税人识别号：纳税人名称：填表日期：年月日金额单位：元至角分面积单位：平方米填表说明：1.本表适用于从事房地产开发与建设的纳税人，在立项后及每次转让时填报。

2.凡从事新建房及配套设施开发的纳税人，均应在规定的期限内，据实向主管税务机关填报本表所列内容。

3.本表栏目的内容如果没有，可以空置不填。

4.纳税人在填报土地增值税项目登记表时，应同时向主管税务机关提交土地使用权受让合同、房地产转让合同等有关资料。

5.本表一式三份，送主管税务机关审核盖章后，两份由地方税务机关留存，一份退纳税人。

土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）税款所属时间：年月日至年月日填表日期：年月日本表一式两份，一份纳税人留存，一份税务机关留存。

填表说明：1.本表适用于从事房地产开发并转让的土地增值税纳税人，在每次转让时填报，也可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限汇总填报。

2.凡从事新建房及配套设施开发的纳税人，均应在规定的期限内，据实向主管税务机关填报本表所列内容。

3.本表栏目的内容如果没有，可以空置不填。

4.纳税人在填报土地增值税预征申报表时，应同时向主管税务机关提交《土地增值税项目登记表》等有关资料。

5.项目编号是在进行房地产项目登记时，税务机关按照一定的规则赋予的编号，此编号会跟随项目的预征清算全过程。

6.表第1列“房产类型子目”是主管税务机关规定的预征率类型，每一个子目唯一对应一个房产类型。

7.表第3栏“货币收入”，按纳税人转让房地产开发项目所取得的货币形态的收入额（不含增值税）填写。

8.表第4栏“实物收入及其他收入”，按纳税人转让房地产开发项目所取得的实物形态的收入和无形资产等其他形式的收入额（不含增值税）填写。

9.表第5栏“视同销售收入”，纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入不含增值税。

土地增值税清算表报告版(含设定公式)

附表8
实际扣除项目按已售面积分配(校验) 实际扣除项目按已售面积分配(校验)表
填报单位（盖章）：
行项次 1 分摊已售比例参与分配的扣除项目金额小计 2 2=3+5 3 一、房地产开发成本和费用 4 二、与转让房地产有关的税金 5 三、财政部规定的其他扣除项目其他项目按已售面积分配数本次清算实际发生允许普通住宅按已售面扣除成本总额积分配数非普通住宅按已售面积分车位按已售面积分商铺按已售面积分配数配数配数 1=2+6 #DIV/0! #DIV/0! 0.00 #DIV/0! #DIV/0! 2 #DIV/0! #DIV/0! * 0.00 * #DIV/0! 3 #DIV/0! #DIV/0! * * * * 4 #DIV/0! #DIV/0! * * * * 5 #DIV/0! #DIV/0! * * * *
2、本表1行第2列=附表5第9行第1列,本表1行第3列=附表5第9行第2列,本表1行第4列=附表5第9行第4列,本表1行第5列=附表5第9行第6列,本表1行第6列=附表5第 9行第9列。 3、本表2行2列=附表3第5行，本表2行6列=附表3第5行。
单位：元
Hale Waihona Puke 小计 6=3+4+5 #DIV/0! #DIV/0! * 0.00 * #DIV/0!
6 扣除项目合计说明: 1、本表3行1列=附表7第12行4列,本表4行1列=附表9第32行5列,本表第5行1列=[附表72行4列+附表73行4列]*20%；本表2行2列=本表2行1列*本表1行2列，本表2 行3列=本表2行1列*本表1行3列，本表2行4列=本表2行1列*本表1行4列，本表2行5列=本表2行1列*本表1行5列。

土地增值税《房地产估价报告》模板范本

房地产估价报告（试行）（适用于旧房及建筑物交易的土地增值税课税评估）估价项目名称：XX房屋重置成新价值评估估价委托方：估价机构：注册房地产估价师：估价作业日期：估价报告编号：致估价委托方函 (1)注册房地产估价师声明 (3)估价的假设和限制条件 (5)估价结果报告 (6)一、估价委托方 (6)二、估价机构 (6)三、估价对象 (6)四、估价目的 (7)五、估价时点 (7)六、价值定义 (8)七、估价依据 (8)八、估价原则 (8)九、估价方法 (9)十、估价结果 (9)十^一、参与本次估价的工作人员 (9)十二、估价作业日期 (9)十三、估价报告应用的有效期 (9)估价技术报告 (11)一、估价对象 (11)二、区域因素分析 (11)三、市场背景分析 (11)四、最高最佳使用原则 (11)五、估价方法的选用 (11)六、估价测算过程 (12)七、估价结果 (16)附件 (17)致估价委托方函致函对象（为委托估价方的全称）：致函正文：①估价对象（名称、位置、范围、规模、用途、权属）②估价目的③估价时点④价值类型⑤估价结果（包含房屋重置成本总价及单价，房屋成新度折扣率，房屋重置成新总价及单价）详见“估价结果测算一览表”估价结果测算一览表致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名）XX 年XX月XX日注册房地产估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》【GB/T50291--1999】进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5.注册房地产估价师XXX、XXX已对本估价报告中的估价对象进。

土地增值税清算申报

⼟地增值税清算申报只有符合⼟地增值税清算的纳税⼈才可以申请相关的税务部门进⾏⼟地增值税的清算⼿续，对项⽬中应当缴纳税款进⾏结算。

那么，⼟地增值税清算程序是怎样的呢?⼟地增值税清算申报表有包括哪些内容呢?今天，店铺⼩编就整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。

⼀、⼟地增值税清算申报表及附表⼟地增值税清算申报表(从事房地产开发的纳税⼈适⽤)税款所属时间：年⽉⽇填表⽇期：年⽉⽇纳税⼈编码：⾦额单位：⼈民币元⾯积单位：平⽅⽶(以下部分由主管税务机关负责填写)附表1-1：纳税⼈名称(章)：清算项⽬名称：项⽬销售时间：⾯积单位：平⽅⽶清算项⽬销售收⼊汇总表(⼀)年⽉⽇⾄年⽉⽇⾦额单位：⼈民币元附表1-2：清算项⽬销售收⼊汇总表(⼆)纳税⼈名称(章)：清算项⽬名称：项⽬销售时间：年⽉⽇⾄年⽉⽇⾯积单位：平⽅⽶⾦额单位：⼈民币元附表2扣除项⽬汇总申报表附表2-1清算项⽬成本费⽤明细申报表纳税⼈名称(章)：清算项⽬：⾦额单位：⼈民币元⾯积单位：平⽅⽶⼆、⼟地增值税清算程序1、当项⽬符合清算条件时，向税局申请清算。

2、先做⼀个测算。

3、找⼀家税务师事务所帮忙出鉴证报告和申报表。

这⾥找的税务师事务所的⼯作⼈员第⼀开始会按照⽐较严格的标准来给出底稿，要有⾜够的准备，得有好⼏个回合的沟通，达到要的标准⼜不触犯发售法规的情况下，同意让税务师事务所出报告，最好找两家以上的税务师事务所出鉴证。

4、出来鉴证之后，去税务局交相关资料。

5、税局会组织清算⼩组，会有好⼏个⼈，等他们⼈员都到齐了开始审核，中间会有很多的地⽅需要沟通的。

6、他们审核完毕，认了申报的数据或者认了他们清算出来的数据。

7、通知你交税，会下个通知单，15⽇之内把税交了就算结束了。

以上就是⼟地增值税清算表的内容以及它的清算程序。

实践中，房地产管理部门在清算程度开始之前就要准备相关的材料，明确清算的项⽬及范围，清算完成之后，税务部门会出具交税的通知单，清算企业将税款⾜额缴纳即可。

土地增值税清算需准备的资料

第一部分土地增值税清算资料的收集一、清算资料的收集㈠纳税人应报送的资料纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料：1.土地增值税清算表及其附表。

说明:总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发［2009］91号）副列了参考表样，并明确各地可根据本地实际情况制定：1个主表：土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人适用）和10个有关收入成本费用明细表及12有关收入成本费用明细申报表。

即《房地产开发企业清算土地增值税申请表》、《土地增值税纳税清算申报表》、《房地产转让收入明细表》、《取得土地使用权所支付的金额明细表》、《土地征用及拆迁补偿费明细表》、《前期工程费明细表》、《建筑安装工程费明细表》、《基础设施费明细表》、《公共配套设施费明细表》、《开发间接费明细表》、《利息支出明细表》、《与转让房地产有关税金缴纳情况明细表》.2。

房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

3.纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

㈡税务机关应要求纳税人报送与土地增值税清算项目有关的具体证明资料1。

开发项目立项批复(发改委文件）主要可以掌握项目的建设规模和投资的大体规模,从而对开发项目的大体情况有一个基本的判断。

★2。

地质勘测报告（地勘公司）房屋基础设计所必须运用的资料。

我们如何阅读地质报告？一是直接看结束语当中的持力层土质、地基承载力特征值和地基类型以及基础砌筑标高；二是结合地质剖面图,确定基础埋置标高。

以报告中建议的最高埋深为起点，以此判断基础埋深。

从而可以分析判断出地下隐蔽工程的成本大小。

★3.建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（规划局)用地许可证可以掌握建设用地的位置、面积、允许建设的范围；工程许可证可以了解建筑性质、栋数、层数、结构类型及确定清算单位；计容积率面积及各分类面积,从而可以判断小区地段、品质、档次和房屋的大体价位.★4.土地使用权出让合同(或批文）、红线图及土地使用权证(国土局）合同（或批文)可以掌握取得土地的时间、土地性质、土地面积、土地成本;从红线图上的海拔标注可以了解该地块的地形地貌，从而可以分析判断土地整治工程量的大小、房屋基础的深浅、环境施工的复杂程度等，进而影响扣除项目的成本。

2023年税务师之涉税服务实务通关考试题库带答案解析

2023年税务师之涉税服务实务通关考试题库带答案解析单选题（共30题）1、2020年2月，某商场（系增值税一般纳税人）6个月前收取一餐厅啤酒包装物押金1000元，月初到期，餐厅未返还包装物，按照销售时的约定，这部分押金应该归商场所有，商场的账务处理正确的是（）。

A.借：其他应付款——押金 1000 贷：其他业务收入1000B.借：其他应付款——押金1000 贷：其他业务收入862.07 应交税费——应交增值税（销项税额） 137.93C.借：其他应付款——押金1000 贷：其他业务收入884.96 应交税费——应交增值税（销项税额） 115.04D.借：其他应付款——押金1000 贷：营业外收入884.96 应交税费——应交增值税（销项税额） 115.04【答案】 C2、对于小微企业的涉税业务，也应当执行至少（）级的质量复核程序。

A.一B.二C.三D.四【答案】 B3、通过编制转账分录，将调整金额直接入账，以更正错账，适用于漏记或错账所涉及的会计科目正确，但核算金额小于应计金额的情况的账务调整方法是（）。

A.红字冲销法B.补充登记法C.综合账务调整法D.划线重计法【答案】 B4、基本养老保险从缴费主体上可分为（）。

A.企业、机关事业单位、灵活就业人员及城乡居民B.企业、机关事业单位、灵活就业人员及个体工商户C.企业、机关事业单位、城乡居民及个体工商户D.企业、机关事业单位、个人【答案】 A5、涉税鉴证业务完成后，负责编制涉税鉴证报告的人员为（）。

A.税务师事务所所长B.辅助人员C.执业质量复核人员D.项目负责人【答案】 D6、（2018年）以下属于应征收环境保护税的项目是（）。

A.商业噪声B.工业噪声C.服务业噪声D.生活噪声7、2020年3月某企业当期免抵税额80000元；应退税额为10000元。

其中正确的会计处理为（）。

A.借：应收出口退税款——增值税 10000贷：应交税费——应交增值税（出口退税） 10000B.借：应收出口退税款——增值税 10000应交税费——应交增值税（出口抵减内销产品应纳税额） 80000贷：应交税费——应交增值税（出口退税） 90000C.借：应交税费——未交增值税10000贷：应交税费——应交增值税（转出多交增值税） 10000D.借：营业外收入——政府补助10000贷：应交税费——应交增值税（出口退税） 10000【答案】 B8、某税务师2020年6月对企业2019年的纳税情况进行审核，发现企业2019年12月份将新建厂房购进的材料30000元计入生产成本中，由于企业生产产品成本已经进行了部分结转和销售，所以无法按照审核发现的30000元直接作为错账调整金额。

土地增值税清算税款鉴证报告

v1.0可编辑可修改附件:地增值税清算、~r^证单位签章:年月日v1.0可编辑可修改土地增值税清算鉴证报告（200 ）土增鉴字号公司:我们接受委托，于XX 年XX 月XX 日至XX 年XX 月XX 日，对审核。

贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。

我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。

在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。

现将鉴证结果报告如下:一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况（主要披露以下内容）（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。

（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。

贵单位（项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证疋，（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。

二、鉴证结论（项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认:清算事项的具体情况详见附件。

本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审核之用，不得作为其他用途。

非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。

税务师事务所所长（签名或盖章）中国注册税务师（签名或盖章）专业资料经对贵公司1.收入总额: 元;2. 扣除项目金额:元;3. 增值额:元;4.增值率（增值额与扣除金额之比） %；5.适用税率:%；6.应缴土地增值税税额: 元;7.已缴土地增值税税额: 元;8.应补（退）缴土地增值税税额:丿元。

地址:税务师事务所（盖章）附件:1.税务师事务所和注册税务师执业证书、北京市注册税务师协会备案证明复印件。

土地增值税清算报告

土地增值税‎清算鉴证报‎告规范要求‎一、鉴证报告正‎文样本土地增值税‎清算鉴证报‎告**鉴字[**]**号***（委托单位）：我们接受委‎托，于****年**月**日至****年**月**日对（被鉴证单位‎）**项目土地增‎值税进行鉴‎证审核。

（被鉴证单位‎）的责任是对‎所提供的与‎土地增值税‎清算税款相‎关的会计资‎料及证明材‎料的真实性‎和完整性负‎责。

我们的责任‎是对该项目‎土地增值税‎清算所有重‎大事项的合‎法性、合规性和准‎确性发表鉴‎证意见。

在审核过程‎中，我们本着独‎立、客观、公正的原则‎，依据《中华人民共‎和国土地增‎值税暂行条‎例》及其实施细‎则等有关政‎策规定，按照《土地增值税‎清算鉴证业‎务准则》和《江苏省土地‎增值税鉴证‎业务规程》的要求，实施了包括‎抽查会计记‎录等必要的‎审核程序。

经审核，我们认为：（被鉴证单位‎）**项目已具备‎土地增值税‎清算条件，截至****年**月**日该项目的‎收入总额、扣除项目金‎额、土地增值税‎税额分别为‎：1．收入总额：****元；2．扣除项目金‎额：**** 元；3．增值额：**** 元；4．增值率（增值额与扣‎除金额之比‎）：****%；5．适用税率：****%；6．应缴土地增‎值税税额：**** 元；7．已缴土地增‎值税税额：**** 元；8．应补缴土地‎增值税税额‎：**** 元。

本鉴证报告‎仅供贵公司‎向主管税务‎机关报送土‎地增值税清‎算审批之用‎，不得作为其‎他用途。

非法律、行政法规规‎定，鉴证报告的‎全部内容不‎得提供给其‎他任何单位‎和个人。

*********税务师事务‎所 (盖章)税务师事务‎所所长（签名或盖章‎）中国注册税‎务师：(盖章)地址：报告日期：*****年**月**日附件：1、土地增值税‎清算鉴证报‎告说明；2、土地增值税‎纳税申报鉴‎证主表及其‎明细项目审‎核表。

具体包括：（1）土地增值税‎清算税款鉴‎证主表；（2）与收入相关‎的面积审核‎调整明细表‎（附表一）；（3）转让土地使‎用权、房地产销售‎收入审核调‎整明细表（附表二）；（4）扣除项目及‎成本结转审‎核汇总表（附表三）；（5）转让土地使‎用权、销售房地产‎有关税费审‎核调整明细‎表（附表四）；（6）土地增值税‎缴纳情况审‎核汇总表（附表五）；3、税务师事务‎所执业资格‎证书复印件‎。

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发〔2006〕187号

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发〔2006〕187号全文有效成文日期：2006-12-28字体：【大】【中】【小】各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。

三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

土地增值税项目清算条件评估报告表

土地增值税项目清算条件评估报告表
（属地管理机构适用）
项目名称项目编号纳税人名称纳税人识别号
项目主管局项目开发产品类型清算单位确认依据
xx 市住房和城乡建设局
普通住宅非普通住宅商业用房地上车位车库储藏室地下车位车库储藏室公配其他
立项批复企业自是否分期行分期其他
是否
总可售面积(㎡)
已取得___%票据
应清算可清算临近可清算
符合清算条件时间
年月日
是否属于重点项目是否
评估人员签字
评估日期Biblioteka 年月日部门领导审核意见
审核日期
年月日
总已售面积(㎡)
销售比例达 85%时间年月日
整体竣工时间
年月日
项目竣工结算（决算）
情况
完成未完成
公共配套设施是否移
交（验收）
是否
是否符合清算条件是否
符合清算条件类型
销售比例达 100% 时间
最后一份预售许可证时间
年月日年月日
成本票据取得情况
其他清算条件核实情况应清算/可清算/临近可清算

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知文章属性•【制定机关】国家税务总局•【公布日期】2009.05.12•【文号】国税发[2009]91号•【施行日期】2009.06.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税正文国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。

国家税务总局二○○九年五月十二日土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。

第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

土地增值税清算报告模板

×××公司“×××”项目土地增值税清算鉴证情况汇报一、基本情况（一)×××公司基本情况（二）“×××”项目基本情况1、规划部门规划批复情况（1）“×××"项目位于海口市滨海大道以北，属停缓建项目。

该项目是续建原1993年6月报建，1993年9月动工兴建的“×××”项目，“×××"系原项目“×××",2001年8月31日海口市城规函[2001］246号和249号批复为停缓建工程。

并经税务部门批准享受停缓建项目减免税政策。

（2)该项目于2005年7月取得的土地使用证，证号为“海口市国用［2005］第002146号”,取得的使用权面积为7,349.66平方米方米,其土地使用权转让合同总金额为5,600，000.00元。

地类(用途)为城镇混合住宅用地.(3)2004年取得的编号为20043142号的建设用地规划许可证，系原“×××”的用地规划，该用地内E 座规划用地面积为5682。

23平方米，规划指标容积率3。

47，F座规划用地面积3027。

98平方米，容积率5.93，该用地为三家单位共有不可分割，因此统一规划建设.规划用地性质为商业办公居住用地。

吉欣公司未再取得单独的建设用地规划许可证。

（4）2008年7月取得建设工程规划许可证，批建两栋地上30层,地下1层的框剪结构商住楼，总建筑面积为:地上41688。

84平方米，地下4425.70平方米。

(5)2006年5月31日取得E座建筑工程施工许可证, 2006年3月28日取得F座建筑工程施工许可证.2、项目开工竣工日期:项目开工日期2006年4月，竣工日期2007年10月.2008年4月30日取得海南省建筑工程竣工验收备案证。

《土地增值税项目报告表(从事房地产开发的纳税人适用)》(填写示例)

土地增值税项目报告表（从事房地产开发的纳税人适用）
纳税人识别号：XXXXXXXXXXXXXX纳税人名称：XX市XX公司填表日期：20XX年X月X日
金额单位：元至角分面积单位：平方米
【表单说明】
1.本表适用于从事房地产开发与建设的纳税人，在立项后及每次转让时填报。

2.凡从事新建房及配套设施开发的纳税人，均应在规定的期限内，据实向主管税务机关填报本表所列内容。

3.本表栏目的内容如果没有，可以空置不填。

4.纳税人在填报土地增值税项目登记表时，应同时向主管税务机关提交土地使用权受让合同、房地产转让合同等有关资料。

5.本表一式三份，送主管税务机关审核盖章后，两份由主管税务机关留存，一份退纳税人。

土地增值税《房地产估价报告》模板

房地产估价报告（试行）（适用于旧房及建筑物交易的土地增值税课税评估）估价项目名称：XX房屋重置成新价值评估估价委托方：估价机构：注册房地产估价师：估价作业日期：估价报告编号：目录致估价委托方函 (1)注册房地产估价师声明 (3)估价的假设和限制条件 (4)估价结果报告 (5)一、估价委托方 (5)二、估价机构 (5)三、估价对象 (5)四、估价目的 (6)五、估价时点 (6)六、价值定义 (7)七、估价依据 (7)八、估价原则 (7)九、估价方法 (8)十、估价结果 (8)十一、参与本次估价的工作人员 (8)十二、估价作业日期 (8)十三、估价报告应用的有效期 (8)估价技术报告 (9)一、估价对象 (9)二、区域因素分析 (9)三、市场背景分析 (9)四、最高最佳使用原则 (9)五、估价方法的选用 (9)六、估价测算过程 (10)七、估价结果 (14)附件 (15)致估价委托方函致函对象（为委托估价方的全称）：致函正文：①估价对象（名称、位置、范围、规模、用途、权属）②估价目的③估价时点④价值类型⑤估价结果（包含房屋重置成本总价及单价，房屋成新度折扣率，房屋重置成新总价及单价）详见“估价结果测算一览表”估价结果测算一览表项目名称单价(元/平方米)备注1.前期开发成本原则上应以基准地价系数修正法求取的估价时点的熟地价格扣减政府土地收益确定。

对于转让平房院落可以采用市场比较法，即按招拍挂的实际成交价扣减国家收益后作为土地开发成本费用2.房屋建设成本建安工程费包括土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费。

勘察设计和前期工程费按建安工程费的X%计取基础设施建设费按建安工程费的X%计取公共配套设施建设费非居住小区项目不计取此项费用3.管理费用按1、2项之和的X%计取4.销售费用按1、2、3项之和的X%计取5.投资利息按1、2、3、4项之和，开发建设期1年以下（含1年）单利计息，1年以上复利计息。

6.销售税金指营业税及附加，按房屋重置成本价的X%计取。

青岛市地方税务局关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知

青岛市地方税务局关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知文章属性•【制定机关】青岛市地方税务局•【公布日期】2008.06.23•【字号】青地税发[2008]100号•【施行日期】2008.05.22•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税正文青岛市地方税务局关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知（青地税发〔2008〕100号）市稽查局、征收局，各分局、各市地税局：为进一步加强全市房地产开发项目土地增值税税款清算的管理，市局制定了《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

市征收局，各分局、各市地税局要成立土地增值税清算工作领导小组，建立清算工作制度，明确清算岗责分工，清算审查工作必须有两人以上参与，将市局各项规定执行到位。

各单位执行中遇到问题请及时向市局反映。

二〇〇八年六月二十三日青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法第一章总则第一条为规范和加强我市房地产开发项目土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》以及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条凡在本市行政区域内取得国有土地使用权后从事房地产开发的企业（以下简称开发企业），其房地产开发项目符合国家规定的清算条件时，适用本办法。

第三条土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。

开发企业成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以国土、规划等主管部门批准文书注明的分期分批项目为单位进行清算。

第四条本办法所称主管税务机关，是指开发企业开发项目所在地的地方税务机关，包括市征收局、各分局和各县级市地税局。

本办法所称普通住房，是指青岛市人民政府根据国家有关规定公布的普通标准住房。

土地增值税(房地产估价报告)

房地产估价报告（试行）（适用于旧房及建筑物交易的土地增值税课税评估）估价项目名称：XX房屋重置成新价值评估估价委托方：估价机构：注册房地产估价师：估价作业日期：估价报告编号：目录致估价委托方函 (1)注册房地产估价师声明 (3)估价的假设和限制条件 (5)估价结果报告 (6)一、估价委托方 (6)二、估价机构 (6)三、估价对象 (6)四、估价目的 (7)五、估价时点 (7)六、价值定义 (8)七、估价依据 (8)八、估价原则 (8)九、估价方法 (9)十、估价结果 (9)十一、参与本次估价的工作人员 (9)十二、估价作业日期 (9)十三、估价报告应用的有效期 (9)估价技术报告 (11)一、估价对象 (11)二、区域因素分析 (11)三、市场背景分析 (11)四、最高最佳使用原则 (11)五、估价方法的选用 (11)六、估价测算过程 (12)七、估价结果 (16)附件 (17)致估价委托方函致函对象（为委托估价方的全称）：致函正文：①估价对象（名称、位置、范围、规模、用途、权属）②估价目的③估价时点④价值类型⑤估价结果（包含房屋重置成本总价及单价，房屋成新度折扣率，房屋重置成新总价及单价）详见“估价结果测算一览表”估价结果测算一览表致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名）xx年xx月xx日注册房地产估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》【GB/T50291--1999】进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5.注册房地产估价师xxx、xxx已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

土地增值税纳税申报表填表说明

【土地增值税纳税申报表讲解】目录【申报表设计思路与出表规则】土地增值税，根据现行条例和细则，根据具体处理的不同，可以区分为新建房和旧房。

从我省实践来看，新建房主要为房地产开发企业首次转让的商品房；除此之外均为旧房。

因此，根据具体的扣除项目不同，我们基本区分为从事房地产开发的纳税人适用和非从事房地产开发的纳税人的两套申报表。

其中从事房地产开发的纳税人根据房地产项目管理周期以及土地增值税清算单位的管理要求，又分为三个阶段，即：预缴申报、清算申报、清算后尾盘销售申报。

非从事房地产开发的纳税人则根据具体的业务和计算方法不同，分为转让国有土地使用权和转让旧房。

另，根据征收方式不同，除预缴申报外，均涉及查账和核定两种征收方式。

不同的征收方式，我们选用不同的申报表。

其中红色部分为纳税人需要填报部分，根据具体业务不同分别展开。

系统中出表规则如下:纳税人自领取第一张销售许可证起，系统根据税务机关做的项目鉴定，按月出预征申报表；当税务机关发起清算提醒或清算通知书（清算条件评估结束后），项目鉴定增加后，同时向纳税人出预征申报表和清算申报表；当税务机关受理纳税人的清算申报表后，向纳税人按月出清算后再转让申报表。

当发起核定流程，将项目鉴定做核定方式，并确定不同的核定征收率后，出核定申报表；对非从事房地产开发的土地增值税申报，实行大厅申报。

土地增值税纳税申报填报指引(主表框架)【预缴申报】填表说明一、适用范围该土地增值税纳税申报表适用于从事房地产开发并转让房地产的纳税人。

具体情形如下：1．房地产开发企业建造保障性住房的，应当在取得预售许可证的次月15日内到税务机关办理保障性住房不予预征备案手续，填写减免税申报表附表；2.房地产开发企业销售房地产所取得的收入（包括预售款、订金、定金等），应当自取得应税收入的次月15日内申报预缴土地增值税。

3.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、股利分配、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等视同销售行为的，应当在发生视同销售行为的次月15日内申报预缴土地增值税。

土增税清算申报表讲解

《分类型清算可扣除项目金额确认表》
1、《开发项目情况报告表》
企业基本情况；项目情况；项目清算条件确认；项目需补充说明的情况。
1、《开发项目情况报告表》
纳税人名称成立日期：地税税务管理代码：税务登记证号：江苏省地方税务局房地产企业开发项目情况报告表一、企业基本情况经营地址注册地址：企业类型：法人代表：注册资本: 经营范围：主管地税税务机关开工时间按照《施工许可二、项目情况
三次分配：各种类开发产品扣除项在已售与未售间进行分配
原始凭证
明细表
附表
过渡表1
过渡表2
总表
1：销售项目收入附表明细表 2 ：取得土地使用权所支付的金额明细表 3 ：土地征用及拆迁补偿费明
1：房地产转让收入附表 2 ：取得土地使用权所支付的金额附表 3 ：土地征用及拆迁补偿
细表
4：前期工程费明细表 5：建筑安装工程费明细表建筑安装工程造价分类明细表
某一类型房地产应分摊的公共配套设施费= 项目公共配套设施费×（该类型房地产总建筑面积÷各类型房地产总建筑面积）。某一类型房地产的单位成本=该类型房地产归集发生的土地成本、建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用÷该类型房地产总建筑面积。
成本归集与分摊
土地增值税成本的分摊
项目编码：项目编码：
年度年度
项目名称：项目名称：
年度年度
金额单位：元金额单位：元
年度备注
合计
5、《前期工程费附表》及其明细表
前期工程费附表明细表前期工程费附表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元