中国未来住宅发展趋势分析-共24页

中国住宅项目未来发展趋势的设想经济的高速发展，国民素质的提高，对外交流频繁与普遍，会激发人们对高品质生活的渴望。

（套用一句“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾”）。

住宅做为私人财产及人类四大基本生存要素之一，会首当其冲。

做为商品房的主力消费群，会有更多的中等收入的家庭渴望自己的住宅能满足他们对高品质生活的诉求。

家是住宅的内容，住宅是家的物质寄托。

正是人们需要有个物质寄托的地方，所以才出现了住宅。

由于人们处于对不同需求的影响住宅建筑就出现了。

在生理上；睡眠，休息，食物，水，卫生，空气，阳光等等让我们觉得家是必须的在安全上：一般居住安全，防卫安全，环境污染控制，噪声控制，事故防范，交通安全心里需求：交往私密，体验活动，玩，建造，美感等等。

正是处于种种人们的需求，住宅建筑就诞生了，他解决了人们迫切的需求。

这只是住宅建筑的开始。

中国住宅历史悠久，早在几千年之前，住宅就已经出现了。

传统住宅即民居。

中国传统民居大部分采用的木结构，当然材料也主要是木头，泥土，砖瓦，还有石材。

古代民居的类型有干阑式，井干式，穹庐式，窑洞式，合院式。

下面以唐朝建筑为例来阐述传统民居。

一般而言大宅邸都是以前堂廊院和后寝廊院前后相重构成主轴线，若干小廊院围绕在左右，后寝院后方布置花园，再在最外层围以宅墙构成。

少部分高等级宅邸会出现或左或右的副轴线。

一般而言，宅门不开在宅邸主轴线上，而居于宅邸东南的位置，但高等级宅院允许将宅门开在主轴线上（《营缮令》云常参官宅邸按“轴心舍”制，轴心舍到底是指前堂和后寝两厅各作工字厅制还是指宅门开于中轴线上，众说纷纭）。

廊院之间可以相连也可以有街巷相隔，但不允许前堂院和后寝院之间的隔巷成为贯穿整座宅邸的东西横街，这样是僭制（仅有皇宫可以使用这样的永巷制）。

一般小宅院也分为三进，一进为堂室，二进为厨房，三进为后院马厩。

这是当时最常见的做法。

等到了清朝，四合院住宅逐渐成了主流住宅建筑，很多四合院一直保留到今天。

自建国以来，整个社会制度发生了彻底的改变，住宅也发生了明显的变化第一代：经济节约型，从建国到改革开放前，这种形式的住宅也算满足了一代人对住房的要求，但随着社会的发展，这种形式的住宅已经不能满足人们对住房的要求了。

于是第二代住宅诞生了。

第二代：使用经济型，从改革开放开始，以八五住宅为代表。

第三代：发展转变型，二十世纪最后十年，伴随房地产产业的飞速发展，住宅也飞速发展起来。

第四代：景观舒适型，本世纪以来逐渐兴起。

第五代：生态文化型，住宅发展的需要。

经济节约型以解决基本的住居需求为目的，以经济节约为建设住宅的准则。

这个时期受经济条件限制，住宅数量比较少，于是很多人不的不挤在一起，他们的住宅中功能是齐全的，但是很多东西适合用的，没有分离开。

厨房和客厅的合用，卧室与书房的合用，这些都体现了经济节约的主旨。

使用经济型，他打破了经济节约型的那种约束，开始从这种类型里分离出来了，客厅也开始与餐厅分离，卧室与书房也分离出来，不在出现几家共用一个厨房的局面。

这种形式的住宅更合理的满足了人们对住宅的需求，是住宅私密性更好，更能体现家的温馨，更能体现住宅的合理性，这主要也是因为经济条件的提高。

发展转变型，主要是经济条件进一步提高，也因为是人口也越来越多，住宅从多层向中高层转变，住宅建筑的结构和使用材料也发生了翻天覆地的变化。

钢筋混泥土结构的使用以及建筑技术的体提高使建筑层数得到大幅度提高，这个缓解了城市人口压力。

也使得住宅建筑变得丰富多彩。

这个阶段人们开始注重室内空间对人们心里，生理，安全的影响。

是发展和转变的实验和探索阶段。

景观舒适型，这个阶段初步形成了以人为本的设计理念。

多层住宅形成大厅小室，大进深小面宽为主导的多样化住宅系列。

高层塔式住宅每层户数从8户减到4—6户，并根据景观和朝向分别设置不同的户型，户型平均面积增大。

住宅科技含量增加，住宅建筑节能也开始由点到面开始展开。

住宅单体建筑设计与群体规划设计结合，以人为本，开始注重节约用地，出现功能合理，环境优美，布局紧促并各具特色的住宅组群。

小区在基本服务上设施上大大提高，新增了会所，健康中心，大型停车场及物业管理。

生态文化型，从整体到细节，从细节到整体的综合文化型，全方位的提高。

总体规划注重大环境，包括自然的，地理的，文化的，交通的，社会的。

并使居住区（小区，组团）与城市空间和用地环境的良好协调。

居住空间布局方式与整体合成注重造就阳光普照，空气清新，绿地精美的生态环境，有赏心悦目的楼房空间，人车分流的安全通道，富有文化内涵的供人们交流，休闲和健身的活动空间。

住宅单元构成能随整体合成，因地制宜的构筑户型，力求户户有良好的朝向，景观及通风环境，降低楼层电梯的服务数量，尽量减少户间干扰。

户型大小符合国家制定的住居标准要求，并能以多元化的户型适应消费者日益增长的个性化住房选择，能以灵活性的户型适应消费者家庭阶段性改变引致的布局改变，保持住房长久性可持续利用。

生态文化性，从整体到细节，从细节到整体的综合性，全方位的提高。

能深入安排户内生活环境，厨房，洗手间，储藏间，工人间，设备间，服务性阳台等均能有效的组织，电器供应，油烟排放，空气调节，垃圾收集处理。

有完善的生活配套设施体系，小区拥有超市，美容院等生活配套设施。

有幼所，体育，托幼，书店，网吧等文化性配额套设施，有医疗生活健康保健设施所组成的生命保障设施体系。

有节能谎报的设施体系，尽可能利用现代科技成果装置节能设备，减少环境的噪声，尘埃，污水等的污染，净化住居环境。

有良好的智能化体系。

有关安全，通讯，视听，防盗，物业管理，均可通过计算机系统与宽带网络构成现代化的生活环境。

我国住宅设计的局限。

一直以来农村住宅一直以传统方式在发展和变化，但新农村建设受到广泛质疑。

城镇住宅的发展受到以下因素的限制。

高密度，人口高密度，住宅高密度带来的住宅的环境的先天局限。

大批量高速度的建设给住宅建设理论的研究进步带来一定的困扰。

法律制度的不完善给住宅产业的运营带来一定的困难。

住宅的发展和未来预测。

重视环境保护，空环类型多，个性化设计强，开放性设计和交往性设计，进一步北强化，信息社会和弹性工作拓宽了住宅的含义，更加注重地域差别和文化差异在住宅上的表现。

一、绿色环保化绿色化不仅仅表现在绿化率多少，园区内有多少高档的植被，景观多么有品格。

更重要的是住宅内外装功效上。

现市面上住宅项目外装饰面材料主要有两类：涂料和墙砖。

抛开施工因素不论，仅从材料上讲，多数的这两类材料会在自然环境（暴晒、雨淋、灰尘、冻融循环等）长期侵袭下变质、变色。

清洗及修补较为困难或费事。

大多人都会有以“外观”定映像的想法，外观不靓丽的住宅项目一会让开发商形象受影响，来自业主、潜在消费群及社会舆论，二会影响销售率，包括业主的二次转让。

内墙以腻子、乳胶漆为例，不同厂商生产出的产品物理性质都有不同，比如挥发、腐蚀性、稳定性、防霉性、反光性等等，都能体现出优劣。

这些材料一般为施工单位采购，开发商要做的好的就是督促、控制这些分项工程成品良好的物理性质，包括施工环境时的物理性质。

绿色化还包括住宅自然环境，主要指空气环境，编者将在“节能化”中论议。

外墙保温材料是清水房（或腻子简单刮白）、精装房都少不了的，也是国家环保节能要求必不可少的。

起的主要功效是保温、隔音、防火及防霉。

按材料性质划分：主要分为两类：有机材料（EPS膨胀聚苯板、XPS挤塑板等常用）和无机材料（保温颗粒、玻璃棉、无机保温板等常用），按使用部位划分，可分为外墙外保温材料和外墙内保温材料可以说保温材料丰富多样，各有各的特色，各有各的缺点。

不论其他物理性质（密度、抗压、耐酸碱、耐腐蚀、脆性、收缩等），单从节能及安全的较多论议，有机材料隔热性能好，但着火点低，燃烧后释毒，无机材料隔热性能相对差一点，但防火性能相对好。

在去年11月上海普陀区火灾事故发生后，使用的外墙保温材料就是用的易燃的聚氨酯泡沫保温板，而失火大楼的高度超过了50米，应该用A级保温材料，这是典型的违规操作，这里就不讨论谁是谁非了。

环保节能与安全，谁更重要！只求环保节能，不顾人生安全，是舍本逐末；只求人生安全，不顾环保节能，是自私自利。

建筑绿色环保性，方方面面都可以在建筑上体现出来，从细节出发，以人为本，照顾业主及公众的各类感官要求乃至体现企业价值观。

因为建筑成本并不是影响房价的主要因素，而业主、公众的好评才是开发商根本生存之道。

在欧美发达国家，有较多的地区已明令淘汰EPS、XPS这类有机保温材料了。

北京水立方就是使用酚醛树脂作为保温材料。

需求决定供给。

市面上的保温材料是有两者兼顾的，且经济效益较好的保温产品。

是由于信息不对称、不流通及各类不能公开的灰色环节，致使这些产品不能广泛进入市场，中国（大陆）的落后产品淘汰的太慢，中国（大陆）的各项规章制度在执行时都扭曲变形了。

二、节能化与舒适度节能是绿色环保的分支之一，节能服务于绿色、环保。

限于编者接触及知识面有限，本段仅论议通风及空调系统。

从空调器进入千家万户以来，人类随意改变家庭四季的梦想终于实现，但是，人类在享受高科技产品带来的舒适的同时，也会带来一个新的病症：长期封闭、胸闷、头晕、伤风、感冒等。

其中重要原因是空气不流通，风速过快，湿度不适合，导致室内病菌滋生。

编者提出解决办法就是普通住宅楼引入新风系统、VRV空调系统或中央空调系统。

为什么国民寿命相对于国外发达国家短，而且差距不小，除去生活水平、医疗条件及心里压力等外，生活环境差异大，也是一个重要原因。

人类在住宅内的时间远远超过在其他地方的时间，国民对改变空气环境的措施仅限于空调（别墅除外），而新风系统基本没有。

住宅（指客厅、卧室）要想通风换气，基本靠开窗，但开窗带来的副作用也是明显的，废气、毒气、尘埃、病菌甚至固体污染颗粒都有可能随着开启的窗户进入，违背人类开窗换气的目的。

瑞典、西班牙这些国家的住宅楼有相当大的比例（超过了40%）都安装了新风系统，让业主足不出户就能享受大自然的新鲜空气。

在住房商品化程度高的欧美国家，非节能型的住房几乎卖不出去，出租都很难；旧房只有经过改造，成为节能住宅才能出售、出租。

开发商建筑住宅，节能是必需的考虑，因此国外建筑的节能化程度相当高。

单体空调的比例比国内少多了，他们使用较多的是VRV空调系统或中央空调系统，可供多户业主使用，且能满足不同需求：风速、温度、湿度。

引入VRV空调系统及新风系统，集中供应，不仅节约了大量电力，为业主节约了经济，还为整个社会节约了实体能源和劳动力。

国内的空调生产厂商基本都是与外国企业合资的，外企出技术，国内企业出资金（大部分）和人力，比如格力和大金，美的和东芝、开丽，海信和日立。

从国内制造业整体来看，编者相信核心技术不在国内企业手上，或者说外资不会把最先进的技术带到中国来，就像汽车一样。